Toma Nota - SEGUROS

Caución

GENERALIDADES DEL SEGURO DE CAUCIÓN Y RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL APLICADAS A LOS PROFESIONALES DE LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA.

y RC Profesional

inmobiliario en el que el seguro de

caución juega especí�camente un

papel muy relevante.

Para facilitar y resumir de una ma-

nera muy sencilla la comprensión

del seguro de caución basta con de-

cir que con este seguro se garanti-

za el cumplimiento de obligaciones

frente a un tercero. ¿Y cómo se ins-

trumenta en la práctica este seguro?

En la mayoría de los casos se suele

equiparar el seguro de caución a los

comúnmente conocidos “avales”.

Si hablamos de “avales”, ahora ya

sí todo el mundo sabe y entiende

de qué estamos hablando. Pues bien

el seguro de caución supone en la

práctica la emisión de fianzas o ga-

rantías con prácticamente los mismo

 P artamos de la base de que el

Seguro de Caución es uno

de los seguros más descono-

cidos por parte del común

de los mortales, y no sólo de

la gente corriente, que lo somos to-

dos, sino también de la mayoría de

profesionales pertenecientes a di-

ferentes sectores donde este seguro

juega un papel muy importante y

puede aportar herramientas funda-

mentales para facilitar y asegurar el

éxito de las transacciones comercia-

les. De hecho el seguro de caución

en la teoría, si bien no en la prácti-

ca, es capaz de adaptarse a práctica-

mente la totalidad de las necesidades

que enmarcan los distintos sectores

económicos de un país. Uno de es-

tos sectores es precisamente el sector

RC Profesional

efectos que los bien conocidos ava-

les. A estas garantías se les denomina

“certificados de seguro de caución”

y en esas fianzas se estipula que, en

el caso de que una de las partes in-

cumpla sus obligaciones frente a la

otra parte, entonces el beneficia-

rio de la garantía podrá ejecutarla

y recuperar el importe asegurado

como consecuencia del incumpli-

miento. Sirva de ejemplo práctico

el del comprador de una vivienda

frente a un promotor inmobiliario

que en su contrato de compraventa

se contiene una cláusula en la que

se establece que la vivienda obje-

to de la compra debe ser entregada

en una fecha determinada. Si pos-

teriormente se produce un retra-

so en la entrega de esa vivienda, al

comprador le asiste el derecho de

ejecutar el certificado de seguro de

caución por el importe asegurado

y recuperar así el dinero que había

entregado en su momento.

Como decimos, el seguro de cau-

ción es adaptable a prácticamente

todos los contratos privados o públi-

cos con particulares, empresas o ad-

ministraciones públicas y representa

una herramienta francamente atrac-

tiva para perfeccionar las transaccio-

nes comerciales y asegurar que no

existan perjuicios económicos más

allá de lo pactado.

En el caso de los agentes inmobi-

liarios de Cataluña tras el Decreto

10/2010, de 2 de Febrero de 2010

se exige una garantía a cada agente

inmobiliario que quiera ejercer la

actividad de mediación inmobiliaria

en Cataluña. Dicha garantía es la que

HCC Europe ha prestado a un nú-

mero muy elevado de agentes inmo-

biliarios catalanes para responder

Manuel Fernández

Director de Caución y Afianzamiento de HCC Europe

Pilar González

Directora de Responsabilidad Profesional de HCC Europe

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Contrato de Seguro. Existen diver-

sos criterios para su aplicación, pero

la más común en el sector de Res-

ponsabilidad Civil Profesional es la

comúnmente denominada “Claims

Made”. Mediante esta cobertura tem-

poral se garantizan aquellos hechos

desconocidos y ocurridos con ante-

rioridad a la fecha de efecto del con-

trato de seguro y cuyas reclamacio-

nes tengan lugar durante el periodo

de vigencia del mismo. Este período

anterior, también denominado de re-

troactividad, se determina en función

de las características del riesgo a ase-

gurar, aunque las principales modali-

dades abarcan desde un año, cinco o

incluso un periodo ilimitado anterior

a la fecha de efecto de la póliza.

El concepto de la franquicia es so-

bradamente conocido, por otro tipo

de seguros de uso más común (autos,

hogar). Sin embargo, existen distintos

tipos de franquicias. La más utiliza-

da en los seguros de Responsabilidad

Civil Profesional es la denominada

mixta, es decir, que contempla que

el asegurado asumirá un porcentaje

“�jo” del siniestro con unas cuantías

mínimas y máximas. Si la franquicia

de su contrato es del 10% del im-

porte del siniestro con un mínimo

de 300 euros y un máximo de 3.000

euros y la cuantía reclamada fuera de

45.000 Euros para conocer cuál es

la parte que corresponderá a la fran-

quicia se calculará el 10% (4.500) y

sobre ésta cifra se tomarán en cuenta

los mínimos y los máximos, es decir,

el asegurado asumirá un máximo de

3.000 Euros.

En cuanto al estudio realizado sobre

la tipología de reclamaciones, es im-

portante señalar que éstas aparecen en

las distintas fases de la compraventa,

principal actividad de la mediación

inmobiliaria.

A priori, se debe, advertir que no to-

dos ellos son objeto de cobertura por

parte de una póliza de responsabili-

dad civil. Entre el numeroso abanico

de reclamaciones analizadas en HCC

Europe encontramos ejemplos tan pe-

culiares como el de la reclamación re-

cibida por una trabajadora de una in-

mobiliaria que se persona en una casa

a petición de la dueña por su interés

en venderla y se la acusa de la desapa-

rición de la cartera.

En la fase previa a la venta, detectamos

asimismo una serie de reclamacio-

nes frecuentes propias de este sector

como:

— Establecer en la publicidad y en la

memoria de calidades una serie de

referencias que no se correspon-

den con la realidad de las viviendas

(principalmente en cuanto a car-

pintería, pintura, fontanería, etc).

La Caución es una garantía de que alguien hará frente a sus obligaciones de pago frente a un tercero.

de las cantidades que reciban en el

ejercicio de su actividad hasta que

dichas cantidades sean puestas a dis-

posición de las personas destinatarias

de las mismas, que serán a su vez los

bene�ciarios de esta garantía.

Esta garantía podrá ejecutarse, bien

por acuerdo expreso entre las perso-

nas destinatarias de las cantidades no

recibidas y las personas que las de-

bieron entregar, o bien en virtud de

sentencia judicial, laudo arbitral �rme

o resolución administrativa �rme que

se pronuncie sobre los derechos de las

personas interesadas en las cantidades

mencionadas.

Según fuentes del sector la exigencia

de garantías de orden similar se irá

haciendo extensiva progresivamente

hacia otras Autonomías del territorio

nacional con el objetivo fundamental

de preservar los derechos de los con-

sumidores y otorgando mayor confort

para con�ar en la gestión de los agen-

tes inmobiliarios que de esta manera

estarán cubiertos de potenciales ries-

gos inherentes a su actividad.

Por otra parte, el seguro de Respon-

sabilidad Civil no es tan desconoci-

do como el seguro de Caución, por

lo que nos centraremos en algunas

peculiaridades del mismo y ejemplos

prácticos de interés por la tipología de

siniestros que pueden darse.

Una de las cláusulas a las que el ase-

gurado -principal bene�ciario de la

“protección” de un seguro de Res-

ponsabilidad Civil Profesional- no

le presta especial atención, y que es

vital para las pólizas es la Cláusula

de Delimitación Temporal. Es tal su

importancia, que viene de�nida en

el artículo 73 de la Ley 50/1980 de

Debemos asegurarnos de que el seguro que contratemos cubra los posibles siniestros derivados de acciones anteriores a la contratación del mismo.

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— Error en la identi�cación al mos-

trar parcelas, locales, viviendas o

plazas de garajes que no eran real-

mente las que se encontraban en

venta.

— Durante las visitas a viviendas, caí-

das y accidentes de visitantes pese

a que por parte del asesor inmo-

biliario se advierte del mal estado

del suelo.

— Error en la medición de parcelas

así como en su tasación.

Sin embargo, es en la fase de la forma-

lización de la compra venta donde se

concentra un número más elevado de

reclamaciones y donde las cuantías de

éstas son más elevadas:

– Errores en la formalización del

contrato de arras, tanto en el ase-

soramiento como no citando la

condición de vivienda de protec-

ción o�cial, incluir bienes que no

son propiedad del vendedor y, una

de las más frecuentes, las reclama-

ciones por resolución o incumpli-

miento del mismo cuando la parte

vendedora se echa atrás por encon-

trar opciones más ventajosas.

– Errores en la confección del con-

trato de compra venta de los más

variados: desde la inexactitud de

los metros cuadrados reales de la

vivienda, venta de pisos afectados

por aluminosis y afectación urba-

nística, venta de pisos de protec-

ción o�cial por la cuantía inferior

a la señalada por el correspondien-

te organismo (lo que conlleva al

vendedor a reclamar la diferencia

al agente inmobiliario).

– Errores en el cálculo y asesora-

miento a la hora liquidar los dis-

tintos impuestos o hacerlo fuera de

plazo, tales como los impuestos de

transmisiones patrimoniales o de

actos jurídicos documentados.

Asimismo, entre las funciones reali-

zadas por los mediadores inmobilia-

rios existen otras actividades que no

se centran en la compra venta y que

también pueden ser objeto de recla-

mación tales como los posibles errores

en la realización de informes urba-

nísticos como perito judicial, provo-

cando que el comprador adquiera en

subasta una �nca que posteriormente

no se corresponde con la descrita en

el informe o incluso otras relacionadas

con la Gestión de Comunidades.

Partiendo de la base de que cada pro-

fesional ejerce sus funciones con dili-

gencia y celo, bien es cierto que aún

así, está expuesto a una serie de riesgos

que pueden escapar de su voluntad y

por lo tanto la exigencia de la con-

tratación de un seguro de Caución y

Responsabilidad Civil Profesional de-

ben ser tenidos en cuenta como he-

rramientas fundamentales de protec-

ción y calidad.

Es importante conocer de antemano cómo se calcularán las franquicias en caso de siniestro.

Las pólizas de Responsabilidad Civil Profesional no suelen cubrir reclamaciones que no correspondan a los riesgos propios de la actividad.