� El mercado ocupacional de Barcelona no se ha vistodemasiado afectado por el impacto de las turbulenciasen los mercados financieros durante el primer semestredel año, manteniendo niveles de absorciónrelativamente estables.

� No obstante, los indicadores económicos no dantregua a la tendencia de desaceleración, y la demandaestá empezando a verse afectada por procesos detoma de decisiones más largos. Prevemos un descensode la demanda en la segunda parte del año y durante2009.

� La disponibilidad de oficinas se ha incrementadoligeramente con respecto al año anterior. Aún y así, latasa de disponibilidad se mantiene en nivelessaludables, debido a una entrega de proyectos limitada.

� La previsión del futuro debilitamiento de la demanda,junto a una notable inyección de volumen de nuevaoferta, especialmente a partir de 2009, está empezandoa provocar una corrección en las rentas solicitadas.

� El desajuste entre las expectativas de precio porparte de los vendedores y la prudencia de loscompradores, ha conducido a un descensoconsiderable en el volumen transaccionado.

� El fuerte reajuste del mercado de inversión lo hasituado en niveles más atractivos para los inversores.Las rentabilidades evolucionan al alza alcanzando el5,75% para activos prime. Prevemos ciertos reajustesadicionales en los próximos meses.

“La demanda y los precios de alquiler tuvieron una relativaestabilidad hasta Abril. Fue a partir de Mayo cuando se constatóque el mercado de ocupantes se encaminaba a un acusadodebilitamiento en un entorno económico caracterizado por lasturbulencias financieras. El mercado de inversión ha sufrido conmayor intensidad este incierto contexto económico, con un alzade 150 puntos básicos en los últimos doce meses en lasrentabilidades exigidas por los inversores”. Eusebi Carles - Director

Mercado de oficinas deBarcelona

Otoño 2008

Crecimiento de rentas Absorción y tasa de disponibilidad

Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research

EconomíaLos indicadores económicos del segundo trimestre noofrecen duda a la tendencia generalizada dedesaceleración. El discreto incremento del PIB, del1,8% en términos anuales y tan solo un 0,1% respectoal primer trimestre del año, añadido al notableaumento del paro (10,44% de la población activa) y elfuerte crecimiento de la inflación anual, son algunasde las variables que alertan de la situación queatraviesa la economía nacional.

Principales indicadores económicos

Fuente: INE, Funcas

El Mercado de Alquileres

Demanda y Absorción

La demanda durante el primer semestre de 2008 hamantenido un ritmo similar al de los últimos 4 años,alcanzando los 190.000m2 aproximadamente. Lasoperaciones superiores a los 1.000m2 han tomadoespecial protagonismo este semestre representandomás del 80% del total de superficie contratada. Comoresultado, el proceso de toma de decisiones se haalargado y algunas de estas operaciones sonnegociaciones arrastradas desde finales de 2007. Noobstante, la incipiente desaceleración económica estácomenzando a tener efecto en el mercado de oficinascausando una contracción en la demanda. Dichacontracción es más pronunciada en las demandas depequeñas superficies, cuyos usuarios son los primerosen manifestar síntomas de cautela.

Los Organismos Públicos han vuelto a recuperarprotagonismo tras haber ocupado un segundo planoen la demanda barcelonesa durante los últimosmeses, representando un 15% del total de superficieabsorbida. El sector Sanitario ha sido el granprotagonista durante este semestre debidoprincipalmente a dos grandes adquisiciones para usopropio, absorbiendo aproximadamente un 20% deltotal de superficie contratada. Este tipo deadquisiciones ha tenido especial relevancia este

semestre, habiendo asumido a nivel global un 29% dela contratación.

Distribución de la absorción según sector

Fuente: Savills Research

Oferta y tasa de disponibilidad

Durante el primer semestre de 2008 se han agregadoaproximadamente 150.000m2 de nuevos proyectos alstock de oficinas de Barcelona, sumando en laactualidad 5,4 millones de m2. De los proyectosentregados este semestre, el 80% se incorpora comostock disponible. Así, la tasa de disponibilidad haaumentado ligeramente alcanzando el 6,5% queequivale a un total de 357.000m2 disponibles.

Debido a la crisis crediticia actual, varios proyectosdemorarán su fecha de entrega, principalmente debidoa la falta de financiación. Gran parte de los proyectosque no sean entregados en el clima actual,difícilmente verán la luz antes de 2012. Los proyectosque ya han sido inciados se acabarán en el plazo máso menos establecido debido a que ya cuentan confinanciación.

Teniendo en cuenta las probabilidades de ver la luz decada proyecto, podemos decir que en los próximos 24meses se entregarán 480.000m2, de los cuales un30% se encuentra ya comprometido. Las zonas conmayor número de desarrollos son 22@ / Poblenou,Plaza Europa / Gran Via Sud y Sant Cugat del Vallès,donde se concentra el 90% de la superficie que saldrádisponible al mercado durante los próximos 24 meses.Las compañías que busquen consolidar susactividades en un solo edificio o reubicarse a edificiosmás eficientes y modernos, identificarán estas zonascomo las principales alternativas al tradicional CBD,donde la disponibilidad está por debajo del 2% y lasrentas son comparativamente más altas.

Los proyectos en marcha inyectarán al mercado unvolumen de nueva oferta substancial en 2009,sobretodo a partir del segundo trimestre, lo queconjuntamente con una demanda previsiblemente más

Demanda y Oferta

Mercado de Oficinas de Barcelona - IOtoño 2008 2

Mercado de Inversión y Previsionesdébil tensionará a la baja las rentas, las cuales demomento se han mantenido en un cierto tono deestabilidad.

Proyectos previstos a 24 meses vista

Fuente: Savills Research

Rentas

Durante estos últimos meses hemos visto como lasrentas han comenzado a estabilizarse, tras elcrecimiento significativo que experimentaron a finalesde 2007 y principios de este año, especialmente en lazona CBD. La renta máxima solicitada en esta áreaasciende a 29€/m2/mes. No obstante, hemosobservado durante estos últimos meses unacorrección de precios por parte de algunos edificios envistas al posible futuro descenso de la demanda ymensajes de mayor flexibilidad por parte de lospropietarios.

Mercado de Inversión

El volumen de inversión en los primeros 6 meses de2008 ha ascendido a 616 millones de euros, una cifraque representa un descenso del 30% respecto almismo periodo del ejercicio anterior.

Este descenso del volumen transaccionado se haproducido en un entorno de mayor disponibilidad deproducto en venta, lo cual refleja un fenómenorelativamente nuevo en el mercado de inversión enoficinas y es la gran cantidad de procesos de ventaque han quedado desiertos.

Esto se explica por el desajuste entre las expectativasde maximización de precio por parte de losvendedores y una mayor aversión al riesgo por partede los compradores, que han reflejado en sus ofertasun nivel de precaución mayor que ha cristalizado enofertas conservadoras. Ambos factores han conducidoal mercado a un binomio difícil de resolver que haprovocado una disminución notable del volumen deoperaciones, que en el caso de activos prime se hancruzado en el entono del 5,75%.

De entre todos los formatos, han sido las operacionesllaves en mano y las transacciones de suelo las quemás han percibido esta situación, incluso enestructuras con garantías de renta. Asistiendo a unmomento de mercado donde se penaliza el riesgo, lasoperaciones que tienen mayores posibilidades de sercerradas son aquellas que ofrecen inmueblesalquilados a ocupantes solventes, con pocadesocupación, rentas sostenibles y contratos a largoplazo sin opción de “break”.

Otros formatos que anteriormente habían alimentadoal sector de inversión, como eran las ventas porplantas y módulos a pequeños inversores y ocupantes,así como los cambios de uso, adolecen hoy en día decarencia de financiación y resultan a su vez menosatractivos. Así, el mercado no puede contar con estosformatos de venta como válvulas de escape y ha vistoreducida en consecuencia la liquidez de los activos.

PrevisionesLa absorción de espacio de oficinas se reduciráprobablemente a finales de 2008 en un 25% respectoa la alcanzada en 2007. No obstante, y dado que laentrada de nuevos proyectos especulativos hasta finalde año será limitada, no prevemos un alza notable dela desocupación a corto plazo y por tanto el impactoen los precios de alquiler debería ser reducido.

No obstante, y dado que sí es perceptible unacontracción del nivel de demanda, conjuntamente conla precomercialización de determinados proyectos quese entregarán en 2009, es posible y no descartableque los últimos meses de 2008 estén marcados por uncierto descenso en las rentas, proceso que podríaamplificarse en el transcurso de 2009.

Por lo que se refiere al mercado de inversión, su futurocomportamiento dependerá en gran medida de laevolución de los tipo de interés, la disponibilidad definanciación y la necesidad que tengan determinadosgrupos de vender. En esencia, el mercado hacorregido ya en unos 150 puntos las rentabilidades,por lo que a los niveles actuales de precio algunosgrupos no necesariamente forzados a vender puedendecidir finalmente retirar sus activos del mercado ymantenerlos en sus respectivos portfolios. Por locontrario, aquellos grupos que necesiten y quieranhacer líquidos determinados activos deberán ser muyprobablemente imaginativos en las estructuraspropuestas, proponiendo formulas que robustezcan elatractivo de sus inmuebles.

En cualquier caso, somos de la opinión de que elmercado, en el conjunto de sus parámetros, sufrirá undeterioro durante el transcurso de 2009, fruto de unamayor oferta tanto a nivel de alquiler como de venta,un entorno económico debilitado, escasez definanciación y de elevados niveles de incertidumbre.

Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2008 3

El Mercado de oficinas deBarcelona

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