� El mercado de oficinas de Barcelona finalizó 2010sin grandes cambios con respecto al año anterior.El nivel de absorción bruta acumulada mostró unaleve mejoría con respecto al volumen de 2009,que no ha sido suficiente para poder confirmar uncambio de tendencia apreciable.

� La entrega de nuevos proyectos ha engrosado elparque de oficinas de la ciudad en 204.000 m²,de los cuales tan sólo el 55% se incorporó almercado como superficie disponible. La constanteentrega de nuevos edificios de oficinas que sellevó a cabo entre 2008 y 2010 comienza a remitiry parece que el mercado finalmente empieza arecoger las consecuencias de las fuerteslimitaciones impuestas por la crisis económica.

� Los valores de renta medios de Barcelonacontinúan relativamente estables enprácticamente todas las zonas estudiadas,aunque las condiciones contractualessubyacentes se han seguido endureciendo. Elprimer trimestre de 2010 puso un stop provisionala la caída de los precios de alquiler nominales,que se mantuvieron constantes durante todo elaño, con excepción del CBD.

� Las rentabilidades prime también se mantuvieronestables durante los cuatro trimestres del año enniveles teóricos que no superaban el 5,75%. Lafalta de rotación del mercado barcelonés impidióque se perfeccionaran más operaciones que, dedarse en el futuro, prevemos que se situarían pordebajo de estos niveles en caso de venta dealgún “trophy asset”.

“Dejamos atrás un 2010 de transición, donde ya no ha habido lasensación de caída libre que prevaleció durante 2009, pero quetampoco ha aportado grandes novedades al sector. El ejercicio2011, especialmente en su segundo semestre, debería ser el añoen que se restablezca la confianza tanto de usuarios como deinversores.” Eusebi Carles (Director General Barcelona)

Mercado de oficinas de BarcelonaInvierno 2010-11

Comparativa de las dos últimas crisis Evolución trimestral de las rentas prime

Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research

Economía y demandaEconomíaLos principales datos macroeconómicos que sedesprenden de la estimación de la contabilidadnacional que realiza el INE muestran una evoluciónrelativamente positiva. El PIB del cuarto trimestre de2010 registró un crecimiento interanual del 0,6%,mejorando en cuatro décimas el registro del trimestreprecedente, como consecuencia de una mejorcontribución tanto de la demanda nacional como delsector exterior.

Divergencia en la recuperación económica

Fuente: Banco de España

Los fantasmas que acechaban a la economíaespañola parecen haber remitido de momento y elGobierno mantiene la previsión de crecimiento del1,6% para 2011. La economía española afronta variosretos, como son el encarecimiento del petróleo(acrecentado por la crisis libia) y de las materiasprimas, la consolidación fiscal, la deuda soberana y lacreciente inflación. Este último indicador subió tresdécimas en febrero y situó su tasa anual en el 3,6 %,cifra que no se alcanzaba desde octubre de 2008.

El Mercado de AlquileresDemanda y Absorción

El mercado de oficinas de Barcelona finalizó 2010 singrandes cambios con respecto al año anterior. Tantoen el mercado de usuarios como en el de inversión seprodujeron tenues mejoras con respecto a 2009, queno han sido suficientes para confirmar a día de hoy uncambio de tendencia digno de destacar.

La absorción bruta acumulada durante el año alcanzólos 274.000 m², que representa un crecimiento anualdel 10%. Si bien este incremento confirma tímidossignos de mejora, los niveles de absorción siguendibujando un mercado manifiestamente débil quecontinúa encontrándose muy por debajo de los nivelesmedios alcanzados en la última década (-30%). Eneste marco, la contratación neta continúa basculandoentre tasas negativas y nulas, lo cual nos impideconfirmar el inicio de un ciclo ascendente sólido.

Las operaciones de grandes compañías quecompraron o cerraron contratos de pre-alquiler enedificios existentes o en construcción para ubicar susfuturas sedes sostuvieron en gran medida el volumende absorción. Así, las operaciones de superficiesuperior a 3.000 m² representaron más del 45% deltotal de la superficie absorbida durante 2010. Noobstante, el dato más significativo ha sido el aumentodel número de operaciones cerradas en superficiesmedianas, entre 500 y 1.000 m², en detrimento de lademanda tradicional de Barcelona de pequeñassuperficies inferiores a los 500 m². En 2009 lasoperaciones medianas suponían un 11% de lademanda, mientras que en 2010 dichas operacioneshan acumulado un 28%. De esta tendencia sedesprenden varias lecturas:

1. Las empresas de tamaño pequeño continúan siendolas que más sufren en la actual coyuntura económica,para quienes la mejor alternativa para reducir suscuentas de gastos fijos es renegociar las rentas de susoficinas y así evitar asumir los altos costes deltraslado.

2. Las empresas medianas (y las grandes que hanreducido sus necesidades de espacio) se encuentranen una posición de negociación más fuerte que lespermite tomar decisiones para trasladarse,aprovechando que existen oportunidades en elmercado, beneficiándose de una amplia disponibilidadde edificios eficientes a rentas muy competitivas y conpropietarios dispuestos a ofrecer formulas imaginativaspara incentivar dichos movimientos.

En 2010 se ha confirmado la plena aceptación de losnuevos distritos de negocios. Las empresas quetradicionalmente se situaban en el CBD han primadoatributos como la eficiencia de los espacios y el ahorroenergético, por encima del tradicional criterio de laubicación y la búsqueda de una dirección conprestigio. Prueba de ello es el importante número dereubicaciones que se han llevado a cabo este año decompañías de la talla de Telefónica o KPMG a zonascomo el distrito 22@ y la Plaça Europa, que hanresultado ser las alternativas que más han erosionadolos niveles de ocupación del CBD.

Oferta y Tasa de disponibilidad

El pasado ejercicio se incorporaron más de 204.000m² al stock de oficinas, que cuenta actualmente conmás de 5,5 millones de metros cuadrados, de loscuales 679.000 m² están actualmente vacíos.

La tasa de disponibilidad media de Barcelona seredujo levemente durante el último trimestre del año,pasando del 12,5% alcanzado en el tercer trimestre al12,2% vigente al cierre del año. Esta correcciónpuntual se debe principalmente a la entrega durante elúltimo trimestre del año de varios proyectos de oficinasque ya estaban comprometidos, como la sede deTelefónica en el edificio Diagonal 00 de 24.000 m² y lasede de la CMT, de más de 12.000 m², ambas en el

Mercado de Oficinas de Barcelona - Invierno 2010-11 2

Oferta, rentas e inversióndistrito 22@. De los 50.000 m² de nuevo stock que seincorporaron al mercado durante dicho trimestre, tansólo 3.000 m² se encontraban disponibles.

Tasa de disponibilidad por zonas

Fuente: Savills Research

La entrega de nuevos edificios de oficinas (intensaaún entre 2008 y 2010) comienza a llegar a su fin y elmercado empieza a recoger las consecuencias de lasimposiciones de la crisis económica.

El eje del mercado había gravitado hasta 2007 en unafuerte actividad de inversión que, ante la falta deproducto core en venta, había basculado hacia losdiversos formatos de ventas anticipadas, ya fueran enestructuras de forward purchase o forward funding.Esta ha sido una de las causas fundamentales por laque en 2010, en plena crisis, aún se han producidoentregas de proyectos especulativos.

La previsión de nuevas entregas para 2011 se reduciráen un considerable -51% con respecto 2010 y en 2012la reducción será aún más drástica (-80%). Tan sólo el35% de la superficie prevista para los próximos 24meses saldrá al mercado como superficie disponible.

Este escenario nos permite trazar una trayectoria de latasa de disponibilidad optimista, debilitando sutendencia alcista en los próximos meses aunqueseguirá sin bajar de forma relevante en el corto plazo.

Rentas

Los valores de renta medios de Barcelona continúanen el tramo horizontal de la “L” prolongada a la quehacíamos referencia en el anterior informe. Losprecios de alquiler se mantuvieron estables, por lomenos nominalmente, en todas las zonas durante elaño, con excepción de la renta prime que en el cuartotrimestre corrigió su nivel en un -2,5% intertrimestral,situándose en los 19,50€/m²/mes.

La creciente desocupación de algunos edificiosubicados en el eje de Paseo de Gracia ha provocadoun ligero descenso en los precios de salida de los

edificios de la zona, que ven peligrar su tasa deocupación ante la intensa oferta de edificios nuevos yeficientes que florecen en los distintos distritos deBarcelona. Las reformas y la adaptación a lasexigencias de las empresas en cuanto a eficiencia deespacios les permitirá mantener aquella demanda quesigue primando el prestigio de la ubicación.

El Mercado de Inversión

El ejercicio de 2011 ha cerrado en Barcelona con unvolumen de 654 millones de € en edificios de oficinastransaccionados. De éstos, sólo 289 millones hancorrespondido a operaciones de inversióntradicionales, mientras que 332 millones han sidocompras ejecutadas por ocupantes. Los restantes 33millones de € corresponden a dos adquisiciones deedificios de oficinas que serán sometidos a un cambiode uso para transformarlos en sendos hoteles.

Evolución de las rentabilidades prime

Fuente: Savills Research, INE

El mercado sigue adoleciendo de falta de rotación yesto impide que se perfeccionen más operaciones,pues sigue existiendo demanda por parte deinstituciones e inversores privados que tienenvocación de tomar posiciones en un momento en queel mercado debería estar teóricamente ofreciendooportunidades.

La reconversión de las cajas de ahorros y las mayoresexigencias de capital impuestas es previsible quecristalice en una mayor ausencia de financiación sicabe, lo que dificultará llevar a cabo operacionesapalancadas y, por tanto, habrá muy probablementeuna mayor exigencia de recursos propios en lastransacciones que se lleven a cabo si estas no estánpreviamente apalancadas y se puede llevar a cabouna subrogación del préstamo existente.

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Mercado de oficinas de Barcelona

Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd March 2011

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