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ueridos/as compañeros/as:

Cuando ya tenía redactada es-ta carta, y la Revista está com-pletamente cerrada, nos llegala noticia de que el pasado 28

de septiembre, Unión Profesional, la Orga-nización que aglutina a los Consejos Gene-rales de los Colegios Profesionales, admi-tió al Consejo General, como uno de susmiembros de pleno derecho. Tiempo ha-brá, en el próximo número, de ampliar es-ta anhelada noticia, pero no me he resistido a apro-vechar esta ocasión para avanzar este importanteanuncio. Permitidme ahora que vuelva al contenidoinicial del escrito que tenía previsto para el númeroque ya tienes en tus manos.

Por el Ministerio de Vivienda, la Plataforma Socialpara el fomento de la rehabilitación, la accesibilidady la eficiencia energética de edificios y viviendas(RHÉ+), cuyo objetivo básico es compartir la respon-sabilidad de facilitar y fomentar las obras de rehabi-litación del parque residencial existente en España,ahorrando energía, mejorando su accesibilidad y po-tenciando el mantenimiento, la generación y la for-mación del empleo en esta específica actividad, conel compromiso de todos los sectores y administracio-nes implicados en la rehabilitación, la accesibilidad yeficiencia energética del parque residencial ya cons-truido.

A esta Plataforma, creada el día 7 del pasado mesde julio, se adhirió este Consejo General, firmando elCompromiso de Adhesión, dado que la defensa de losintereses de los consumidores conlleva que estemospresentes en todos los foros que se consideren detrascendencia para los administrados y su patrimonioinmobiliario. No cabe duda que los compromisos ad-quiridos entre el Ministerio de Vivienda y los diferen-tes organismos, públicos y privados, que han firma-do la adhesión, redundará en el beneficio económico,social y energético de los ciudadanos, en un momen-to de crucial importancia por la situación económicaque atravesamos y la necesidad de adecuar los edifi-cios al objeto, no sólo de preservar el medio ambien-te, básicamente, por el ahorro energético y la utiliza-ción de energías alternativas, sino por el importanteahorro económico que esto puede suponer para cadauno de los propietarios de los mismos.

Tenemos, los administradores de fincas, la respon-sabilidad profesional de mejorar la eficiencia energé-tica de los edificios y viviendas por nosotros adminis-trados, conociendo y aplicando las mejoras tecnológi-cas sobre una parte importante del parque inmobilia-rio de nuestro país, con más de 12 millones de vivien-

das que superan los treinta años de anti-güedad, y que presentan severas caren-cias en su aislamiento término y acústico,en su eficiencia energética y en su accesi-bilidad y habitabilidad, incapaces de gene-rar el confort al que tienen derecho los ciu-dadanos en sus hogares. Y esto, sin olvi-dar, además, el importante desarrollo eco-nómico y social que supondrían las obrasque comentamos, y que generaría, segúnel Ministerio de Vivienda y en un momen-to en que padecemos una elevadísima ta-

sa de desempleo, cincuenta puestos de trabajo porcada millón de euros empleados.

Con la creación de esta Plataforma, el GobiernoCentral, las Comunidades Autónomas que se han su-mado a la misma, la Federación Española de Munici-pios y Provincias (FEMP), sindicatos, asociaciones pa-tronales, colegios profesionales, entidades financie-ras, entre otros, se comprometen a facilitar y fomen-tar la rehabilitación de viviendas. Entre los compro-misos recogidos destaca el pago de las ayudas públi-cas en el plazo de dos meses desde la finalización dela obra, y su actividad estará basada en la colabora-ción interinstitucional y con el sector privado y apo-yada en la creación, desde este sector, de una red deOficinas Técnicas de ayuda a los ciudadanos.

Sin embargo, todo esto no será posible si desdelas Administraciones Públicas no se mejoran, porejemplo, los tiempos de la concesión de licencias pa-ra comenzar las obras de rehabilitación, y no se faci-lita una mayor agilización en la gestión de las ayudasa la rehabilitación y fondo perdido o préstamos parala financiación de las obras que tiene estipulado elPlan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012,y los Planes de Vivienda de las Comunidades Autóno-mas, ya que el retraso en la percepción de dichasayudas, puede llegar a hacer inviable una rehabilita-ción de viviendas en las que tantas esperanzas socia-les y económicas se han puesto.

Esperemos que, con la colaboración de todas lasorganizaciones que han firmado la Adhesión a la Pla-taforma Social para el fomento de la rehabilitación, laaccesibilidad y la eficiencia energética de edificios yviviendas, entre los que nos encontramos, se puedaconseguir el objetivo no sólo de generar una mayorriqueza económica en nuestro país, sino la no menosimportante de ofrecer unos hogares con la máximaconfortabilidad a nuestros ciudadanos.

Recibid un fuerte abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

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QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

10Noticias Colegiales

16Entrevista

JESÚS FLORES, Profesor de la Universi-dad Rey Juan Carlos de Madrid.

20Propiedad Horizontal

Recursos hídricos del inmueble y esta-cionamiento de vehículos eléctricos.

28Arrendamientos UrbanosDuración de contratos de viviendas yla denegación de prórroga por necesi-dad en arrendamientos sujetos a lalau 29/1994.

46Nuevas energíasAislando los edificios.

50Jurisprudenciay Consultas

54Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

SumarioOctubre 2010

INFORME: COMUNIDAD DE BIENES VERSUS COMUNIDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

En el presente Informe, su autor, Fernando Hipólito, analiza las consecuencias jurídicas de la configuración del ga-raje como local con propiedad por cuotas, referidos a la comunidad y copropiedad. Para el autor, la comunidad esuna especie de cotitularidad, que recae sobre las cosas y los derechos reales, por lo que es preciso que el derechoostentado por un titular en la comunidad sea distinto del derecho que dicho titular podría ejercer directa y únicamen-te, ya que si hubiera identidad, existiría un concurso de derechos. Analiza, también, los derechos de los copropieta-rios sobre su cuota, la pluralidad de derechos de uso y disfrute, y la existencia separada de la comunidad, entreotros.. Pág. 24

LOS EFECTOS DEL ESTADO CIVIL DEL ARRENDATARIO

Joaquím Martí resuelve la cuestión relativa a si el arrandatario en el contra-to de arrendamiento, al amparo de la LAU de 1964, es el marido que sus-cribe el contrato, o realmente, son arrendatarios los dos cónyuges, porcuanto el arrendamiento se suscribió para destinar la vivienda al hogar fa-miliar. PÁG. 34

LA REHABILITACIÓN DE EDI-FICACIONES Y SU NUEVOTRATAMIENTO EN EL IVA

La rehabilitación y renovación deedificaciones ha sufrido un nota-ble cambio normativo en lo que asu tratamiento fiscal se refiere,desde el pasado 14 de abril de2010, en virtud del Real DecretoLey 6/2010, de 9 de abril de 2010,de medidas para el impulso de larecuperación y desempleo, queviene a modificar en diversos as-pectos la Ley 37/1992, de 28 dediciembre, del IVA. José Luis Lu-ceño expone, en este artículo, có-mo pueden las comunidades depropietarios acogerse a dicha nor-mativa para la rehabilitación desus edificios. PÁG. 42

FOTOS: MIGUEL A. GARCÍA COLLADOFOTO DE PORTADA: MIGUEL Á. GARCÍA COLLADO

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La ministra de Vivienda preside el acto de constitución

Creada la Plataforma Social RHÈ+ para el fomento de la rehabilitación

Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General, firma elCompromiso de Adhesión a dicha Plataforma

Con esta colaboración, el Consejo General se comprometea difundir entre sus Colegios Territoriales y sus colegia-dos/as, la información facilitada por el Ministerio de Vivienday las Comunidades Autónomas, al objeto de fomentar la ge-neración de obras de rehabilitación y la mejora de la accesi-bilidad y el ahorro energético en sus edificios y viviendas.

Con la creación de ésta Plataforma, el Gobierno Cen-tral, Comunidades Autónomas, la Federación Española deMunicipios y Provincias (FEMP), sindicatos, asociacionespatronales, colegios profesionales, entidades financieras,entre otros, se comprometen a facilitar y fomentar la reha-bilitación de viviendas. Entre los compromisos recogidosdestaca el pago de las ayudas públicas en el plazo de dosmeses desde la finalización de la obra, y su actividad es-

tará basada en la colaboración interinstitucional y con elsector privado y apoyada en la creación, desde este sec-tor, de una red de Oficinas Técnicas de ayuda a los ciuda-danos

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, presidió elacto de constitución y Adhesión de la Plataforma Socialpara el fomento de la rehabilitación, la accesibilidad y laeficiencia energética de edificios y viviendas (PlataformaRHÈ+), que se celebró en Madrid, el pasado día 7 de julio,y a la que asistió, en representación del Consejo General,su presidente, Miguel Á. Muñoz Flores.

La ministra manifestó, en dicho acto, que «hoy esta-mos todos de acuerdo en que un futuro más sostenible es-tá en estrecha relación con un modelo urbano que prime la

Beatriz Corredor y Miguel Á. Muñoz, firmando el Compromiso de Adhesión a la Plataforma.

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CONSEJO GENERAL


regeneración de la ciudad consolidada y la rehabilitaciónde viviendas, edificios y barrios, con hogares menos con-taminantes y energéticamente más eficientes, y, por su-puesto, más confortables para quienes los habitan».

Beatriz Corredor destacó, además, que el Gobiernoimpulsa ésta nueva forma de hacer ciudad en línea con losplanteamientos de la Estrategia Europa 2020 y con laAgenda Urbana Europea. Se trata de fomentar no sólo lasostenibilidad de la edificación desde el punto de vistaenergético, sino también desde el punto de vista económi-co. Así, la ministra ha recordado el «inmenso campo de ac-tividad económica y de generación de nuevos empleosque ofrecen la regeneración urbana y la rehabilitación, yaque, por cada millón de euros invertidos, se generan másde cincuenta puestos de trabajo».

Beatriz Corredor puso, también, como valor funda-mental, el objetivo de esta Plataforma RHÈ+ respecto a losciudadanos, a los que han de facilitarse todas las herra-mientas para que puedan conocer y actuar en base a lo es-tablecido en esta Plataforma. Sobre esta cuestión explicóqué, para que sea una realidad, «necesitamos poner a dis-posición de los agentes económicos y sociales instrumen-tos de gestión ágiles y eficaces, para que faciliten a los ciu-dadanos el proceso de gestión y tramitación de las obras yla obtención de las ayudas públicas».

En este sentido, se refirió a las oficinas de rehabilitación,

creadas ya en muchas ciudades, financiadas con la colabo-ración de todas las administraciones y que pueden ser com-plementadas desde el sector privado. Para Corredor, estasoficinas juegan un papel fundamental como punto de en-cuentro entre los técnicos, las empresas y los ciudadanos,facilitando una asistencia directa, personal y cualificada.

Las administraciones e instituciones económicas, pro-fesionales y sociales, además del Ministerio de Viviendaque se han adherido a la Plataforma RHÈ+, son las si-guientes: Ministerios de Industria, Turismo y Comercio(IDAE) y de Sanidad y Política Social (CEAPAT), Comuni-dades y Ciudades Autónomas, la Federación Española deMunicipios y Provincias, las organizaciones sindicalesCCOO y UGT, las patronales CEOE y CEPYME, la Uniónde Profesionales y Trabajadores Autónomos (UPTA), losColegios Oficiales de Arquitectos y de Aparejadores y Ar-quitectos Técnicos, la Confederación Nacional de la Cons-trucción, las Federaciones de MCA-UGT y FECOMA-CCOO, la Fundación Laboral de la Construcción, la Confe-deración Española de Asociaciones de Fabricantes de Pro-ductos de Construcción, el ICO, la Asociación Española deBanca y la Confederación Española de Cajas de Ahorro, laFederación de Asociaciones de Consumidores y Usuarios,el Consejo General de Colegios de Administradores deFincas, los Colegios de los Agentes de la Propiedad Inmo-biliaria, el CERMI y el Consejo de la Juventud.

La Ministrta de Vivienda, Beatriz Corredor, con los representantes de las distintas instituciones que forman parte de la Plataforma Social RHË+.

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CONSEJO GENERAL


Clausura del Curso Superior de Estudios Inmobiliarios en la Universidad de Burgos

El pasado día 3 de Septiembre, se celebró en Burgos laJornada de clausura del Curso Superior de Estudios Inmo-biliarios en su modalidad on-line, en la Facultad de Dere-cho de la Universidad de Burgos, a la que asistió José MªGual, director de la Escuela Oficial de Administradores deFincas del Consejo General, en representación de MiguelÁ. Muñoz, presidente del Consejo General.

Previamente a este acto, los miembros de la ComisiónMixta, formada por el presidente del Colegio de Burgos ySoria, Sergio Javier Carrasco; el presidente de honor dedicho Colegio, Sabiniano Delgado; y los codirectores delCurso de la Universidad de Burgos, José Luis Peña y Jo-sé María García Moreno, se reunieron con el director dela Escuela de Administradores de Fincas, José Mª Gual, ycon el resto de los presidentes de los Colegios Territorialesasistentes al acto, a fin de agradecer su colaboración conel curso y presentar el informe académico del mismo, ade-más de informar sobre la situación actual y de futuro de es-tos estudios inmobiliarios.

A continuación se celebró el Acto Académico de Clausu-ra con la intervención magistral de Carlos Carvajo, profe-sor de Economía de la Universidad de León, quién hizo unexhaustivo análisis de la fiscalidad actual de la vivienda.

Posteriormente, intervino el presidente del Colegio deBurgos y Soria, Sergio Carrasco, quién manifestó qué, enel éxito de este curso, «ha sido determinante la colabora-

ción de los Colegios de Administradores de Fincas, logran-do que un total de ciento cincuenta y dos alumnos proce-dan de veintiséis provincias españolas».

Terminadas las distintas intervenciones, se procedió ala entrega de las becas y diplomas a los cincuenta alum-nos que este año superaron el Curso, y que les fueron im-puestas por los distintos presidentes o representantes delos Colegios de Administradores de Fincas de España pre-sentes en el acto.

JORDI VIDAL I BORISEl pasado día 2 de septiembre fallecía en la ciudad de Gerona Jordi Vidal Boris,Miembro de Honor del Consejo General, y que fué, además, el presidente del Cole-gio Territorial de Administradores de Fincas de Gerona durante muchos años, ejer-ciendo allí una encomiable labor, que redundó en un mayor reconocimiento social dela profesión de Administrador de Fincas.

Quienes trabajaron junto a él a lo largo de sus años de actividad laboral, recuer-dan a una gran persona qué fué, igualmente, un reconocido y prestigioso profesio-nal de la administración de fincas, como ha quedado reflejado en sus múltiples ac-tos colegiales y en sus fructíferos trabajos institucionales en pos del merecido reco-nocimiento oficial de nuestra Corporación Profesional.

Como él mismo manifestó en el acto de su nombramiento como Miembro de Ho-nor del Consejo General, ha sido un presidente que ha intentado que su Colegio fue-ra y cumpliera lo mejor posible todas las actividades encaminadas al beneficio de suprofesión, manifestando que todo lo que había hecho como presidente del Colegiode Gerona y miembro del Consejo General, era lo que le correspondía hacer por laresponsabilidad que ambos cargos conllevaban, y de cara a los administradores defincas colegiados.

Desde aquí, y en nombre del Consejo General, su Junta de Gobierno, y de los Colegios de Administradores deFincas de toda España, nuestro agradecimiento a Jordi Vidal Boris, por toda la labor desarrollada en su larga trayec-toria profesional al servicio de nuestra Corporación, en la que ha dejado una huella imborrable.

Descanse en paz.

Los alumnos graduados posan junto a los presidentes de varioscolegios y los coordinadores de la Universidad.

IN MEMORIAN

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CONSEJO GENERAL


Jesús Flores,vinculado a nuestra profesión a través

de la Secretaría Técnica del Colegio de Madrid, presenta la primera Tesis Doctoral sobre el

“ADMINISTRADOR DE FINCAS Y COMUNIDAD DE

PROPIETARIOS: ANÁLISIS DE SU RELACIÓN JURÍDICA”

El pasado día 18 de junio tuvo lugar, en el salón de gra-dos de Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de laUniversidad Rey Juan Carlos de Madrid, la defensa de latesis doctoral titulada “Administrador de Fincas y Comu-nidad de Propietarios: análisis de su relación jurídica”,presentada por el abogado y también profesor de esaUniversidad Jesús Flores Rodríguez, vinculado duranteaños al Colegio Profesional de Administradores de Fincasde Madrid y, en la actualidad, colaborador del ConsejoGeneral. La tesis ha sido dirigida por el profesor José Pé-rez de Vargas, catedrático de Derecho Civil de la Univer-sidad Rey Juan Caros de Madrid.

Se trata de la primera vez que se aborda en Españamonográficamente, la figura del Administrador de Fincasdesde un punto de vista científico, en el marco de la rela-ción contractual que mantiene con la comunidad de pro-pietarios en cada una de sus fases, desde su nombra-miento y la formalización del contrato, hasta la extinciónde la relación y sus consecuencias, con especial atención

a las funciones que desempeña.Al acto asistió el presidente del Consejo General de

Colegios de Administradores de Fincas, que lo es tambiéndel Colegio de Madrid, Miguel Á. Muñoz Flores, así comodestacados miembros de las Juntas de Gobierno de dife-rentes Colegios Territoriales, compañeros, colaboradores yamigos.

La tesis doctoral, defendida por el profesor Flores, me-reció la calificación de “sobresaliente cum laude por unani-midad”, por un tribunal presidido por José Manuel Gonzá-lez Porras, catedrático de Derecho Civil de la Universidadde Córdoba, a quien acompañaron como vocales Juan Mi-guel Osorio Serrano, catedrático de Derecho Civil de laUniversidad de Granada; Domingo Bello Janeiro, cate-drático de Derecho Civil de la Universidad de La Coruña;José González García, catedrático de Derecho Civil de laUniversidad de Jaén; y, actuando como secretaria del tri-bunal, Eva Jordá Capitán, profesora titular de Derecho Ci-vil de la Universidad Rey Juan Carlos.

Jesús Flores, presentando su Tesis Doctoral ante el Jurado Calificador de la Universidad

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CONSEJO GENERAL


MADRID

Universidad de Alcalá de Henares

Estudio Propio de Grado en Administración de Fincas Curso 2009/2010: Acto de Clausura

El pasado 29 de junio el Paranin-fo de la Universidad de Alcalá deHenares acogió el Acto de Clau-sura del Estudio Propio de Gradoen Administración de Fincas co-rrespondiente al Curso 2009/2010.

El director del Estudio, TomásGarcía Luis, fue el encargado deabrir el acto de entrega de diplo-mas a los «verdaderos protagonis-tas del éxito del Curso», los alum-nos. Desde que comenzara en2007 la nueva edición de los Estu-dios en Administración de Fincas,la consolidación del mismo ha en-contrado su máximo exponente enla matriculación de un cada vezmayor número de alumnos, pasan-do de 21 a 76 estudiantes en elCurso 2009/2010. «Se trata, ade-más, de la primera Promoción deun Estudio que ha sentado las ba-ses de una formación compleja ymultidisciplinar, caracterizada poruna generosa política de becas»,afirmó García Luis.

La relación laboral del empleado de fincas urbanas

Seguidamente a la apertura del Acto de Clausura, Pilar Mor-gado, coordinadora general del Estudio Propio, presentó a laconferenciante invitada, la profesora de Derecho del TrabajoRemedios Menéndez, quien defendió con acierto la ponen-cia “La relación laboral del empleado de fincas urbanas”.

En su intervención, Menéndez realizó una breve síntesisde las relaciones contractuales de naturaleza laboral que tie-nen lugar en las fincas urbanas. Para ello, se aproximó al em-pleado de fincas urbanas desde el ordenamiento jurídico-la-boral. Tras resumir los antecedentes históricos de estos tra-bajadores, explicó el vigente régimen jurídico laboral del em-pleado de fincas urbanas deteniéndose especialmente en ladelimitación de su ámbito subjetivo y las peculiaridades deesta relación laboral (o prestación de servicios). Así, intentódar respuesta a varios interrogantes: ¿cuál es la naturalezade los servicios prestados por el cónyuge del portero de lafinca? o ¿cuál sería la responsabilidad de la comunidad depropietarios si el empleado sufre un accidente mientras pres-ta un servicio determinado a un comunero?

Entrega de diplomas

Asimismo, el presidente del Colegio Profesional de Adminis-

tradores de Fincas de Madrid y del Consejo General de Co-legios de Administradores de Fincas de España, Miguel Á.Muñoz, agradeció a la Universidad de Alcalá de Henares laconfianza que, desde un primer momento, depositó en estosEstudios, que se han convertida en referencia de la profe-sión, «porque los administradores de fincas queremos tenerlos conocimientos necesarios para ejercer, queremos ser losmejores profesionales del ámbito inmobiliario, queremosofrecer un servicio de calidad, queremos crear puestos detrabajo y queremos ser reconocidos socialmente».

Por su parte, Alfonso M. García, decano de la Facultadde Derecho, respondió a las muestras de agradecimiento conunas breves reflexiones sobre el significado de este acto deentrega de diplomas: «lo importante no es sólo el esfuerzoque se manifiesta en el Estudio, sino sobre todo la necesidadde una formación permanente». Y es que, «es importante ubi-car los estudios en el contexto actual, porque de la crisis sal-drán los profesionales mejor formados», destacó el decano.

El vicerrector de Postgrado y Educación Permanente dela Universidad de Alcalá de Henares, Juan Ramón Velasco,fue el encargado de clausurar el Curso 2009/2010, no sin an-tes participar junto con los compañeros de mesa en la entre-ga de los diplomas y becas acreditativos a los alumnos quehan finalizado con éxito sus estudios durante el presente añoacadémico.

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NOTICIAS COLEGIALES

La nueva promoción de administradores de fincas, tras la entrega de los diplomas corres-pondientes, acompañados por el presidente del Colegio de Madrid, Miguel Á. Muñoz, y los

miembros de la Universidad de Alcalá presentes en el acto.


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NOTICIAS COLEGIALES

MÁLAGADía del Administrador en el

Colegio de Málaga

El 18 de junio tuvo lugar el Día del Administradoren Málaga, que coincidió con dos asambleas decolegiados: la cuadragésimo séptima AsambleaGeneral Extraordinaria, en la que se aprobaronlas modificaciones introducidas en el Estatuto delColegio en adaptación a la Ley Ómnibus, y la cua-dragésimo octava Asamblea General de Colegia-dos, en la que se realizó un repaso por la labordesarrollada por el Colegio a lo largo del pasadoaño 2009, y se presentaron los proyectos y direc-trices para el nuevo periodo del año 2010, siendoaprobados todos los puntos expuestos.

Concluida la Asamblea, el colectivo se dio citaen la tradicional cena de hermandad, a la queasistieron representantes del Ayuntamiento deMálaga, Colegios Profesionales, de la Universi-dad de Málaga y diferentes empresas. Igualmen-te, el acto contó con los máximos representantesde la profesión en el ámbito nacional y autonómi-co: el presidente del Consejo General, Miguel Á.Muñoz, y el presidente del Consejo Andaluz, Ra-fael Trujillo.

Finalizada la cena, el presidente del Colegio,Marcelo Cambló, hizo entrega de una biznaga deplata conmemorativa a aquellos colegiados quecumplen veinticinco años en el ejercicio profesio-nal este año 2010. Los homenajeados fueron: Mi-guel Rojas, Rafael Madrigal, Diego Jiménez, Án-

gel Izquierdo, Gabriel Santiago y Francisco Gar-cía. Además, se agradeció la labor del asesor jurídi-co del Colegio, Francisco González Palma, quienrecibió la Medalla de Plata al Mérito Colegial por lalabor desempeñada como jurista a lo largo de los nu-merosos años en los que ha colaborado con la enti-dad colegial, y por el excelente desempeño de susfunciones en la asesoría que realiza para los cole-giados.

Acto seguido, el Colegio ensalzó la labor de Jus-to Agustín Rodríguez, mediante la entrega de unaPlaca de agradecimiento. Este abogado, graduadosocial y titulado mercantil, ha participado en todoslos números de la revista del Colegio de Málaga, “ElAdministrador”, en la que actualmente cuenta conuna sección propia en la que analiza diferentescuestiones laborales y jurídicas.Marcelo Cambló, presidente del Colegio de Málaga,

durante el acto de apertura del Curso.

El Día del Administrador es la cita anual para la celebración de pertenencia a la profesión y para el homenaje de

agradecimiento a todos los que la hacen posible y a los que colaboran con ella.

Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General, y Francisco González Palma, asesor jurídico del Colegio de Málaga.


Universidad de Málaga

Un nuevo curso del Título Propio de Estudios Inmobiliarios

La decimotercera promoción de Estudios Inmobiliarios vaa dar comienzo en la Universidad de Málaga. Han pasadoya trece años desde que el Colegio de Administradores deFincas y la Universidad de Málaga se propusieran el pro-yecto común de crear, en esta provincia, unos estudiosque permitieran una formación especializada en todos losámbitos necesarios para el profesional Administrador deFincas en el desarrollo de su labor: las materias jurídicas

se unen a las financieras y a aquellas que analizan la pro-piedad horizontal, los arrendamientos, los contratos deobras y servicios o la deontología.

Este proyecto, siempre renovado y adaptado a la de-manda de la sociedad, y que se puede cursar también víaon-line, vuelve a abrir sus puertas a todos los que deseenparticipar de esta experiencia de especialización profesio-nal.

ENRIQUE MENDOZA CARABALLOEnrique Mendoza Caraballo, ex presidente del Colegio de Administradores de Fin-cas de Granada y miembro Honorífico del mismo, falleció el pasado 15 de agosto alos 81 años de edad.

Enrique Mendoza se colegió en el año 1971 y fue presidente del Colegio de Gra-nada desde 1998 hasta 2008, y, entre los numerosos logros conseguidos durantesus diez años de presidente destaca, entre otras, la inauguración de la actual sededel Colegio de Granada, celebrada en 2001.

Como miembro del Consejo General, participó en todas aquellas iniciativas en-caminadas al logro de una profesión mucho más consolidada, aportando todo su co-nocimiento profesional y esfuerzo para la consecución de los objetivos fundamenta-les que consolidaran la permanencia y garantizaran el futuro de los profesionalesde la administración de fincas.

Desde las páginas de nuestra Revista queremos recordar la figura de un magní-fico compañero, y, en nombre del Consejo General, su Junta de Gobierno y de losColegios de Administradores de Fincas de España, nuestro agradecimiento y reco-nocimiento a una gran persona y un gran profesional.

Descanse en paz.

IN MEMORIAN

NOTICIAS COLEGIALES

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«Pocas normas denuestro ordenamiento jurídico, vistas desde la perspectivade su medio siglo devigencia, son merecedoras de unjuicio tan favorable como la Ley de Propiedad Horizontal»

¿Qué aspectos de la LPH considera que deberían desufrir una modificación? ¿O es más partidario de unanueva norma que legisle la propiedad horizontal?No soy partidario de la redacción de un nuevo texto legal,sino de su adaptación en función de las necesidades quela sociedad vaya demandando en cada momento. Es lomás sensato. La Ley de Propiedad Horizontal ha sufridoimportantes reformas desde que tuvo lugar su publicaciónen 1960, pero en lo sustancial continúa vigente.

La opinión técnico-jurídica de los Administradores deFincas debe ser tenida en cuenta, como ocurre en otrosEstados. Por poner un ejemplo, una Orden Ministerial delaño 1987 creó en Francia la “Comisión sobre PropiedadHorizontal” (“Commission relative à la copropriété”), ac-tualmente integrada por un magistrado, un profesor de de-recho, un notario, un abogado, los presidentes de las másimportantes federaciones y confederaciones de adminis-tradores de bienes franceses, agentes inmobiliarios, pro-motores y constructores, así como de las compañías ase-guradoras del sector de la construcción. A ello hay queañadir la presencia de los directores generales competen-tes en esta materia del Ministerio de Justicia y del de Vi-

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ENTREVISTA

Jesús FloresProfesor de la Universidad Rey JuanCarlos de Madrid

LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL HA CUMPLIDO CIN-CUENTAS AÑOS, Y HA SIDO DESPUÉS DE TANTO TIEMPO

CUÁNDO JESÚS FLORES RODRÍGUEZ, PROFESOR DE LA

UNIVERSIDAD REY JUAN CARLOS DE MADRID Y COLA-BORADOR DE ÉSTE CONSEJO GENERAL, HA PRESENTA-DO LA ÚNICA TESIS DOCTORAL REALIZADA EN NUESTRO

PAÍS, DÓNDE SE ANALIZA, CIENTÍFICAMENTE, LA RELA-CIÓN CONTRACTUAL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS Y

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ESTA TESIS DOC-TORAL, TITULADA “ADMINISTRADOR DE FINCAS Y CO-MUNIDAD DE PROPIETARIOS”, ES UN EXCELENTE TRA-BAJO, EL PRIMERO Y ÚNICO HASTA EL MOMENTO, SOBRE

EL TEMA EN CUESTIÓN, Y HA MERECIDO LA CALIFICA-CIÓN, POR PARTE DEL TRIBUNAL CALIFICADOR DE DI-CHA UNIVERSIDAD, “SOBRESALIENTE CUM LAUDE POR

UNANIMIDAD”.JESÚS FLORES, VINCULADO DURANTE AÑOS AL CO-

LEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS

DE MADRID, CONSIDERA QUE «POCAS NORMAS DE NUES-TRO ORDENAMIENTO JURÍDICO, VISTAS DESDE LA PERS-PECTIVA DE SU MEDIO SIGLO DE VIGENCIA, SON MERECE-DORAS DE UN JUICIO TAN FAVORABLE COMO LA LEY DE

PROPIEDAD HORIZONTAL». CONSIDERA, IGUALMENTE,QUE EL ÉXITO DE LA LEY HA CONSISTIDO EN LA FACILIDAD

DE SU ADAPTACIÓN A LA REALIDAD SOCIAL DEL TIEMPO EN

QUE HA DEBIDO SER APLICADA, Y, EN SU CRITERIO, POSI-BLEMENTE SEA ÉSTE EL FACTOR QUE JUSTIFICA LA SU-PERVIVENCIA DE LA LEY, EN SUS ASPECTOS SUSTANCIA-LES, A LO LARGO DE ESTOS ÚLTIMOS 50 AÑOS.


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ENTREVISTA

vienda respectivamente. La comisión tiene como misiónfundamental identificar los problemas a los que se en-frenta la aplicación de esta Ley, por su importante impac-to social, y proponer las mejores soluciones para resol-verlos. Las resoluciones emitidas y publicadas por estacomisión –casi una treintena hasta la fecha- son de unacalidad jurídica incontestable, y, de hecho, se comportancomo auténticas fuentes del Derecho a las que la juris-prudencia de aquel país es especialmente sensible.

¿Qué problemas jurídicos surgen, principalmente,en la relación contractual que se establece entre elAdministrador y la comunidad desde su nombra-miento hasta la extinción por su remoción, renunciau otras causas diferentes?En realidad, los problemas a los que se enfrenta el Ad-ministrador cuando es nombrado por la comunidad de

propietarios son muchos. Desde el nombramiento surgeuna relación contractual con todos sus posibles benefi-cios e inconvenientes. Ahora bien, por destacar alguno,de entre todos los motivos de finalización de la relación,en la práctica se repiten de forma constante dos, por loque éstos merecen una especial atención en mi trabajo:la remoción o cese libre del Administrador por la junta depropietarios, y su renuncia o dimisión al frente de la co-munidad de forma unilateral. A este respecto, la merapérdida de la confianza, como causa de revocación delmandato en estos casos, debe apoyarse en datos obje-tivos que la justifiquen, no en meras especulaciones o enla simple enemistad con el profesional. Como regla ge-neral, el daño irrogado al Administrador se concretará enla falta de percepción de la remuneración durante el pe-riodo que medie entre el cese y la fecha prevista de fina-lización del plazo de duración del contrato, lo que se co-noce como periodo diferencial.

¿Algún otro problema más que pudiera ser destaca-do, además de los mencionados anteriormente?Podríamos añadir otro destacado problema. Cuando elnombramiento de Administrador recae sobre una perso-na distinta de los propietarios, el artículo 13.6 de la Leyde Propiedad Horizontal exige, tras su reforma por la Ley8/1999, que acredite “cualificación profesional suficientey legalmente reconocida”. Este precepto no introduce

una mera recomendación relacionada con la calidad delservicio, sino un requisito de derecho necesario. Por tan-to, si esa condición no se cumple (porque la cualificaciónprofesional no existe, o, aún existiendo, no tiene recono-cimiento legal), se estaría vulnerando una norma de De-recho imperativo cuya infracción debe conducir a la de-claración de nulidad radical e insubsanable del acuerdode nombramiento del Administrador. Ocurre lo mismoque cuando se nombra como presidente a una personaque carece de la condición de propietario (analogía-iden-tidad de razón). En uno y otro caso faltará un requisitobásico para que el nombramiento del cargo sea eficaz: lacondición de propietario para ser presidente, o el requi-sito de cualificación profesional reconocida legalmentepara ser Administrador.

¿Cómo debe actuar el Administrador, en términosgenerales, cuando se produce su remoción, renun-cia u otros motivos diferentes de extinción de la re-lación?Extinguida la relación contractual, el Administrador asu-me un conjunto de importantes actividades, entre las quedestaca la rendición de cuentas y la restitución de la do-cumentación, fundamentalmente.

En este trámite, el Administrador carece, en la actua-lidad, de derecho a retener la documentación entregadapor la comunidad para desempeñar sus funciones, for-zando, de este modo, el pago de las indemnizaciones,reembolsos, o, incluso, los honorarios aún no satisfe-chos, cualquiera que sea el momento y la causa de ex-tinción de la relación. La entrega se realizará en su do-micilio profesional, o en la sede de la comunidad, depen-diendo de donde “se halle la cosa depositada”. La justifi-cación para denegar ese derecho de retención se en-cuentra en el hecho de que los documentos recibidos porel Administrador tras su nombramiento (libros, datos per-sonales, escrituras, pólizas, licencias, etc.), no son “lascosas que son objeto del mandato” a las que se refiereel artículo 1730 del Código civil, es decir, el resultado delencargo. Son sólo los medios o instrumentos necesariospara llevar a cabo la gestión proporcionados en su mo-mento por la comunidad de vecinos.

En su tesis analiza, entre otras, la naturaleza jurídicade la relación que une al Administrador con la comu-nidad de propietarios, considerada, mayoritariamen-te, como un contrato de mandato “sui generis”.¿Con qué problemas se enfrenta el profesional anteeste tipo de relación? ¿Es la más adecuada?Hasta fechas relativamente recientes la doctrina se incli-naba por mantener tesis mixtas: el Administrador propie-tario constituiría un supuesto de contrato de mandatogratuito, mientras el Administrador profesional ajeno a lacomunidad debía considerarse como un arrendamientode servicios.

A mi juicio, no nos hallamos ante un contrato dearrendamiento de servicios en ambos casos, sino anteun mandato. En esa dirección abunda la más reciente ju-risprudencia y la doctrina más moderna de forma mayo-

«No soy partidario de la redacción de un nuevo texto legal sobre PH, sino de su adaptación en función de lasnecesidades que la sociedad vaya demandando en cada momento. Es lo más sensato»


16

ENTREVISTA

TESIS DOCTORAL SOBRE EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Y LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El presidente del Tribunal, José M. González Porras, durante su intervención tras la presentación de la Tesis Doctoral.

Su autor es Jesús Flores. Y es el pri-mer trabajo que, en nuestro país, serealiza sobre la figura del Adminis-trador de Fincas y las Comunidadesde Propietarios. A la pregunta sobrelas razones que le llevaron a elabo-rar éste exhaustivo trabajo, el autorlo resume con las siguientes pala-bras:

«Pese al gran interés práctico deesta figura, aún no se había aborda-do con la profundidad exigida, deforma monográfica, la relación con-tractual que une al Administradorcon la comunidad de propietarios.Ello ponía de manifiesto la conve-niencia de realizar un trabajo de in-vestigación sobre este tema, así co-mo su oportunidad, al coincidir conel 50 aniversario de la Ley 49/1960,de 21 de julio, de Propiedad Hori-zontal, y, por tanto, con la institucio-nalización del cargo de Administra-dor tal y como lo conocemos en laactualidad».

El trabajo de investigación delprofesor Flores comienza con unaaproximación a su historia, a la evo-lución que ha experimentado el régi-men de administración de la copro-piedad por apartamentos desde susorígenes hasta nuestros días, dedi-cando especial atención a cómo seregula esta figura en el Derecho

comparado. La tesis aborda, segui-damente, la naturaleza jurídica de larelación que une al Administradorcon la comunidad de propietarios,considerada, mayoritariamente co-mo contrato de mandato sui generis.Se analizan, a continuación, todas ycada una de las competencias queasume el Administrador del inmue-ble, ya sean de gestión o de repre-sentación, con especial atención alas nuevas funciones que actual-mente debe desarrollar y que no seencuentran contempladas en el tex-to de la LPH, así como la responsa-bilidad civil contractual que asumeen su desempeño.

Son, asimismo, objeto de estu-dio las diferentes modalidades deAdministrador profesional, personafísica y jurídica, y los problemas queha planteado en este ámbito la pu-blicación de la Ley de SociedadesProfesionales. A este respecto, tam-bién hay que tener en cuenta que lacomunidad puede haber nombradoa varios Administradores de un des-pacho para realizar una misma ges-tión, o que el Administrador puedenombrar un sustituto en determina-das situaciones, lo que plantea unaproblemática muy compleja y parti-cular de cara a la exigencia de res-ponsabilidad civil.

También se abordan los princi-pales aspectos relacionados con elnacimiento del contrato, mediantesu nombramiento por la Junta Ge-neral de propietarios, por el promo-tor o, incluso, por el propio juez. Setrata de un momento especialmentedelicado de cara a los derechos ydeberes que asume no ya el propioAdministrador, sino la comunidad depropietarios. Precisamente dedica,en este capítulo, una especial aten-ción la formalización del contratopor escrito, a su contenido, a la pro-tección de los derechos de los pro-pietarios como usuarios de serviciosprofesionales y a la identificación delas posibles cláusulas abusivas. ElAdministrador debe ser especial-mente cauteloso en este trámite sino desea que su contrato sea decla-rado parcialmente nulo.

La investigación concluye conel análisis de las causas de extin-ción de la relación contractual –elcese del cargo, entre las que so-bresalen, por sus contundentesefectos, la remoción por la Junta(especialmente la que tiene lugarde forma injustificada y anticipada),la renuncia o desistimiento por elpropio Administrador, y, por su no-vedad, el concurso o insolvenciadel profesional.


ritaria, con alguna excepción. La discusión se ha centra-do, fundamentalmente, sobre el Administrador profesio-nal, pues parece existir un mayor consenso acerca delAdministrador propietario como mandato gratuito.

El hecho de que el Administrador ajeno a la comuni-dad quede encuadrado entre las “profesiones liberales”,y medie una retribución como contraprestación a susservicios, no transforma esa relación en un contrato dearrendamiento de servicios. La mera presencia de la pro-fesionalidad y los honorarios no convierten, sin más, a larelación en arrendamiento. Para calificar la relación re-sulta mucho más razonable (y prudente) atender al “con-junto del contrato”, analizando previamente las funcio-nes del Administrador. Se trata de determinar qué es loque hace el Administrador, ante quién lo hace y cómo lohace, para posteriormente, a la vista del conjunto de da-tos, calificar la relación.

En realidad, cuanto más profundizamos en la formaen que se resuelven buena parte de los problemas a losque se enfrenta la relación, más claramente resulta la

necesidad de acudir, para su explicación, al con-trato de mandato.

Otro aspecto que analiza es el difícil marco ju-rídico-administrativo del profesional de la ad-ministración de fincas, que resulta afectadopor la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobreel libre acceso a las actividades de servicios ysu ejercicio, así como por la Ley Ómnibus25/2009, de 22 de diciembre, de modificaciónde diversas disposiciones para su adaptacióna aquella Ley. ¿En qué aspectos fundamenta-les influyen dichas normativas sobre la activi-dad profesional del Administrador de Fincas?Una cosa es la Organización Corporativa y otramuy distinta, la concreta actividad profesional quedesarrollan los administradores de fincas. La cali-dad de la prestación del servicio es lo realmenteimportante de cara a la comunidad de propietarios,y en ello influye, decisivamente, la capacidad ycompetencia profesional del prestador, extremodel que debe ser informado de antemano el clien-te, pues éste tiene derecho a conocer las caracte-rísticas esenciales del servicio que se va a realizar.

El estatuto jurídico del Administrador de Fincas,que tiene carácter preconstitucional, se encuentra,en la actualidad, en una importante fase de cam-

bios, transformación y adaptación a la Directiva de Servi-cios de 2006, que ha sido objeto de dos recientes e impor-tantes normas. Por una parte, la Ley Paraguas 17/2009,de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las activida-des de servicios y su ejercicio, que introduce importantesnovedades acerca de la libertad de establecimiento, sim-plificación administrativa (ventanilla única) o la obligaciónque tiene el prestador de informar previamente a la forma-lización del contrato, o a la realización del servicio sobrelas condiciones fundamentales del contrato; y, por otra, laLey Ómnibus 25/2009, de 22 de diciembre, de modifica-ción de diversas leyes para su adaptación a aquella Ley,que también introduce algunas importantes reformas enrelación con los colegios profesionales (por ejemplo, elimi-nando los baremos, directrices o recomendaciones de ho-norarios profesionales por los Colegios). Actualmente nosencontramos ante un compás de espera hasta que, a fina-les de este año, se publique lo que será la futura Ley deprofesiones colegiadas o de profesiones cuya colegiaciónes obligatoria. La Disposición Transitoria Cuarta de la LeyÓmnibus dice que en el plazo máximo de doce mesesdesde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno presen-tará un Proyecto de Ley que determine las profesiones pa-ra cuyo ejercicio es obligatoria la colegiación. En definiti-va, habrá que esperar a esa fecha.

También analiza, en su tesis doctoral, las competen-cias que asume el Administrador, entre ellas, aque-llas que pueden implicar la representación de la co-munidad por su Administrador. ¿Cuáles serían y quégrado de responsabilidad conllevaría, en caso de in-cumplimiento de las mismas?

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ENTREVISTA

«Extinguida la relación contractual, el Administradorasume un conjunto de importantes actividades, entrelas que destaca la rendición de cuentas y la restitución de la documentación, fundamentalmente»


Ni todas las funciones que desarrolla el Administrador serefieren el ámbito puramente interno de la comunidad(pues, en determinados casos, también puede represen-tar a la comunidad por voluntad de la Junta), ni todas lascompetencias que desempeña el presidente de la comu-nidad son de estricta representación (pues también pue-de gestionar internamente la comunidad). El grave in-conveniente que surge de esta situación es la necesidadde garantizar el principio de unidad formal del órgano deadministración frente a terceros. Ello exige determinarcon precisión la naturaleza jurídica del cargo de Adminis-trador, delimitar sus funciones frente al resto de cargos,y, por último, identificar las relaciones que el Administra-dor mantiene con el resto de órganos para evitar que di-chas funciones se solapen en perjuicio de terceros o dela propia comunidad.

Lo cierto es que algunas de las funciones descritas enel artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y másclaramente el artículo 21, entrañan la capacidad de inter-venir en nombre de la comunidad frente a terceros. La ca-pacidad del Administrador para representar a la comuni-dad de propietarios aparece claramente recogida en laLey de Propiedad Horizontal en tres supuestos concretos:a) En el juicio monitorio de reclamación de cuotas a lospropietarios morosos; b) Al disponer las reparaciones ymedidas urgentes e inaplazables, lo que le permitirá con-tratar directamente con terceros; y c) Cuando esa atribu-ción le ha sido conferida por la junta de propietarios.

Fuera de estos supuestos excepcionales, habrá queentender que la representación siempre corresponde alpresidente. De este modo, si el Administrador carece deautorización de la junta, o aquélla es insuficiente, nos en-contraremos ante un acto extralimitado, del que responde-rá en su propio nombre, salvo que su actuación sea ratifi-cada por la comunidad, o se haya cumplido de maneramás ventajosa para ésta. De otra parte, si aún existiendoautorización o competencia para el ejercicio de estas fa-

cultades, la gestión se lleva a cabo de forma inadecuada,con daño para la comunidad de propietarios, la responsa-bilidad que asumiría el Administrador es de naturalezacontractual y puede hacerse valer ante los tribunales.

¿Estamos mejor o peor regulados, como profesiona-les, que en el resto de la UE?Las administraciones públicas europeas parecen no sa-ber muy bien qué decisión adoptar en relación con losprofesionales encargados de gestionar y conservar suvalioso patrimonio inmobiliario. En la Unión Europa con-viven dos sistemas claramente contrapuestos. Mientrasque algunos Estados establecen un control administrati-vo de competencia mínima del profesional que habilitapara el ejercicio de la actividad, en otros existe una com-pleta desregulación y la ausencia de cualquier control.Frente al sistema colegiado español, en algunos de losEstados de la Unión la libertad de ejercicio profesional esabsoluta (sin previo control de aptitud profesional o re-gistro, como, por ejemplo, en Italia o Alemania), mientrasque en otros Estados el control de idoneidad del profe-sional lo realiza directamente la propia administraciónpública (así, en Francia o Bélgica). Éstos exigen, ade-más, importantes garantías para hacer frente a su res-ponsabilidad frente al cliente. El paradigma de este inte-resante sistema es el francés, a través de la carte pro-fessionnelle, que debería ser el modelo a seguir.

En mi opinión, desde el punto de vista de la libertadde circulación de profesionales en toda la Unión, no re-sulta coherente que a los administradores de inmuebleseuropeos se le exijan unos requisitos administrativos deaptitud profesional, capacidad, habilitación, adscripcióno registro notablemente diferentes, dependiendo del lu-gar en que desarrolle su actividad, como también ocurrecon los seguros, cauciones o garantías que, obligatoria-mente, debe ofrecer el profesional a sus clientes.

Este disperso y asistemático escenario debe ser ob-jeto de una reordenación común para toda la Unión, so-bre la base de la exigencia de unos requisitos mínimosde cualificación que debe reunir el prestador del servicioprofesional.

Desde el Consejo General agradecemos a Jesús Flores lainestimable colaboración que, con su importante trabajo deahora, su Tesis Doctoral, como por sus muchos años de tra-bajo en la Secretaría Técnica del Colegio Profesional deAdministradores de Fincas de Madrid, y, actualmente, co-mo colaborador del Consejo General, ha prestado a los ad-ministradores de fincas colegiados y al Consejo General,que ha redundado, como todo buen trabajo profesional, enel más profundo conocimiento de la profesión, sus proble-mas y sus posibles soluciones.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«La calidad de la prestación del servicio es lo realmente importante de cara a la comunidad de propietarios, y en ello influye, decisivamente,la capacidad y competencia profesional del prestador»

«Si el Administrador carece deautorización de la Junta, nosencontramos ante un acto extralimitado, del que responderá en su propio nombre, salvo que su actuación sea ratificada por lacomunidad»

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ENTREVISTA


Recursos hídricos del inmueble y estacionamiento de vehículos eléctricos

Lo cierto es que se ha utilizado el texto de la Ley

19/2009 para introducir modificaciones en la LPH, y seha perdido un precioso trámite

parlamentario para poder realizar algunas

modificaciones de la LPH, queera preciso llevar a cabo y queplantea una gran disparidad decriterios entre las Audiencias Provinciales. No obstante lo

cual y pese a diversas peticiones de que así fuera, se optó en el

Parlamento por mantener sólola adición de este apartadocon respecto a las materias

que más tarde comentaremos.

VICENTE MAGRO SERVET

Sin embargo, lo cierto y verdad es queen esta situación, lo que realmente re-solvería la tremenda disparidad de cri-terios que existe en la LPH es la apro-bación de una nueva normativa, en laque ya lleva tiempo trabajando el Con-sejo General, para consensuar un tex-to final que de salida a las muchas du-das que ahora se derivan de la aplica-ción práctica de la actual legislación.

Pues bien, la reforma que final-mente se introdujo en la LPH por laLey 19/2009, lo fue en el Art. 17., almodificarse el contenido del apartado3º, que queda como sigue:

“El establecimiento o supresión deequipos o sistemas distintos de losmencionados en el apartado anterior,que tengan por finalidad mejorar la

eficiencia energética o hídrica del in-mueble, incluso cuando supongan lamodificación del Título Constitutivo ode los estatutos, requerirá el voto fa-vorable de las tres quintas del total delos propietarios que, a su vez, repre-senten las tres quintas partes de lascuotas de participación. Los acuerdosválidamente adoptados con arreglo aesta norma obligan a todos los propie-tarios”.

No obstante, si los equipos o siste-mas tienen un aprovechamiento priva-tivo para la adopción del acuerdo,bastará el voto favorable de un terciode los integrantes de la comunidadque representen, a su vez, un terciode las cuotas de participación, apli-cándose, en este caso, el sistema derepercusión de costes establecido enel apartado anterior.

Si se trata de instalar en el aparca-miento del edificio un punto de recargade vehículos eléctricos para uso priva-tivo, siempre que éste se ubicara enuna plaza individual de garaje, sólo serequerirá la comunicación previa a lacomunidad de que se procederá a suinstalación. El coste de dicha instala-ción será asumido íntegramente por élo los interesados directos en la misma.

Los acuerdos sobre mejoras ener-géticas e hídricas en los edificios

Lo primero que hay que señalar esque, dado que en la Ley 19/2009 sehizo constar que las modificacionesdel Art. 17 afectaban a los apartados3ª y 4ª de la Ley, en principio no seentendía porque se hacía mención deque se redactaba el apartado 4º cuan-

20

PROPIEDAD HORIZONTAL


do en su contenido era idéntico alapartado 3º anterior, pero es que lamodificación sólo afectaba al númerodel apartado, no a su contenido, quepermanece inalterable.

Es decir, que, en primer lugar, seintroduce una modificación del siste-ma de adopción de acuerdos, paraañadir la mecánica a seguir cuandotengan que adoptarse acuerdos enlas comunidades que afecten al siste-ma de mejorar la eficiencia energéticao hídrica de los inmuebles. Y, en se-gundo lugar, la modificación precisapara determinar cómo se pueden ins-talar en los aparcamientos los siste-mas de carga eléctrica de los vehícu-los eléctricos.

La modificación que se introduceen el apartado 3º se refiere al estable-cimiento o supresión de equipos o sis-temas distintos de los mencionadosen el apartado 2º del Art. 17 LPH, quetengan por finalidad mejorar la eficien-cia energética o hídrica del inmueble,como ya mencionó la ministra en elCongreso de los Diputados. Y ello seintroduce para evitar que se puedaentender que el acuerdo deba adop-tarse por unanimidad al afectar, enmuchos casos, al Título Constitutivo,por lo que se evita que la oposición deuna minoría se pueda entender unobstáculo para su aprobación.

El sistema de adopción de acuer-do, en este caso, es doble y se cir-cunscribe a un “quórum” de 3/5 depropietarios y de cuotas de participa-ción, pero siempre y cuando se adop-te para que sea sufragado por todoslos comuneros: es decir, en interéspúblico de la comunidad, ya que si seadopta para intereses privativos de al-gunos propietarios tan sólo el “quó-rum” exigido se reduce al tercio en su

doble mayoría de propietarios y decuotas de participación, por lo que enla convocatoria del acuerdo en el or-den del día habrá que precisar a quésupuesto de los dos contemplados enel apartado 3º del Art. 17 LPH se refie-re la propuesta que se sujeta a vota-ción. Bien por alcanzar los 3/5 y serobligatorio para todos porque todosvan a recibir el servicio, o bien para al-canzar el teórico por afectar sólo a al-gunos comuneros.

Sea como fuere, es importante,pues, que los propietarios conozcande antemano a qué supuesto se refie-re la convocatoria para conocer si lesafecta o no, y, en consecuencia, estarinteresados en asistir o en delegar suvoto si no pueden acudir ese día a la

junta, pero quieren que conste de for-ma expresa su opinión por medio delvoto, bien presencial o bien represen-tado.

Votación para los acuerdos espe-ciales

Sin embargo, si se quería haber intro-ducido una reforma que permitieraque se adoptaran estos acuerdos, seha incurrido en una gravísima omisiónen la redacción de este apartado 3º,ya que el legislador ha olvidado queya se introdujo una reforma importan-te en el nº 1 del Art. 17 LPH para per-mitir que los acuerdos sometidos aacuerdos especiales fueran adopta-dos.

Instalación de conexiones eléctricas en las plazas de garaje para vehículos eléctricos

La nueva implantación del vehículo eléctrico ha llevado al legislador a apro-vechar esta Ley 19/2009 para adicionar en ella un párrafo en el apartado 3ºpara permitir que los propietarios que adquieran estos vehículos no tenganproblemas para poder conectarlos en sus plazas de garaje con la conexiónoportuna específica que es preciso instalar para hacer la recarga diaria deenergía, de ahí que hayan incluido el régimen legal para su instalación en losaparcamientos de las comunidades de propietarios.

Para permitir que esta entrada del vehículo eléctrico sea posible, el le-gislador incluye un párrafo para que la oposición de algún comunero no seaobstáculo para que un comunero pueda comprarse un vehículo de estas ca-racterísticas y que pueda recargarlo en su plaza de garaje, y que sólo se leva a exigir que comunique a la comunidad su decisión de instalar un puntode recarga sin precisar, en modo alguno, una respuesta por la comunidadde propietarios en sentido positivo o negativo. Con ello, ya se permite quelos propietarios puedan recargar su vehículo en su comunidad de forma dia-ria.

Entendemos que la cuestión no va a ser tan fácil en cuanto a que las co-munidades de propietarios no puedan opinar nada cuando un comunero lestraslade que va a proceder a la instalación de una conexión para enchufarsu vehículo eléctrico, ya que, en muchos foros de debate sobre esta refor-ma, estamos planteando que la comunidad sí que tendrá algo que decircuando, para proceder a la instalación de este sistema, se afectan elemen-tos comunes, o para no permitir que el sistema de la conexión sea cualquie-ra, ya que lo más correcto sería homologar estos sistemas para evitar quelas instalaciones eléctricas en las comunidades sean distintas en sus cone-xiones.

También deberá procederse a una conexión con un contador de carácterprivativo, ya que es obvio que el coste de estos gastos corre a cuenta del co-munero, por lo que entendemos que, en cualquier caso, la comunidad estálegitimada para que se convoque una junta extraordinaria o se aproveche laordinaria para fijar los criterios a los que deben ajustarse los propietarios quedesean instalar una conexión de vehículos eléctricos. Quizás sería lo mejorpara evitar arbitrariedades en la instalación de estos servicios.

«Se trata de instalar en elaparcamiento del edificio unpunto de vehículos eléctricospara uso privativo, y siempre

que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólose requerirá la comunicaciónprevia a la comunidad de quese procederá a su instalación»

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Nos estamos refiriendo al párrafo4º que se introdujo en el 1 del Art. 17LPH que para permitir la adopción deacuerdos, que reza como sigue:

“A los efectos establecidos en lospárrafos anteriores de esta norma, secomputarán como votos favorableslos de aquellos propietarios ausentesde la junta, debidamente citados,quiénes una vez informados delacuerdo adoptado por los presentes,conforme al procedimiento estableci-do en el artículo 9, no manifiesten sudiscrepancia por comunicación aquien ejerza las funciones de secreta-rio de la comunidad, en el plazo de 30días naturales, por cualquier medioque permita tener constancia de la re-cepción”.

Vemos que lo que se pretendiócon esta acción es que, como muchosausentes, nada manifiestan cuandose les comunican los acuerdos, si seadoptó el acuerdo sobre los conteni-dos del nº 1 del Art. 17 LPH por mayo-ría simple, pero se exigían 3/5, es po-sible esperar a los 30 días naturalesdesde la notificación del acuerdo paraque los ausentes que no se oponganse sumen a la mayoría alcanzada y,entonces, se evalúa si con los votospositivos de los ausentes que no seoponen es posible alcanzar los 3/5.Una vez conseguido esto, habrá queenviar otra acta a los propietarios pa-ra comunicarles si finalmente seadoptó, o no, el acuerdo. Este sistemavemos que permite que este tipo deacuerdos sometidos a quórum espe-ciales se puedan alcanzar por la faltade oposición de muchos comuneros.

Ahora bien, el problema para quese puedan adoptar los acuerdos ahoraincluidos en el nº 3 del Art. 17 LPH porla Ley 19/2009, es que no se ha hechomención a la aplicación del párrafo 4ºdel nº 1 del Art. 17 LPH al apartado 3º,y esta omisión supone que las comu-nidades de propietarios van a tener“dos velocidades” a la hora de adoptaracuerdos en estos casos. Así, con res-pecto a los del nº 1, se podrán alcan-zar con mayor facilidad, ya que no espreciso que se consiga el “quórum” enla misma junta, sino que se podrá es-tar a la espera de la actitud que adop-ten los ausentes, ya que su pasividaden oponerse al acuerdo se convertiráen voto favorable.

Sin embargo ,existirán mayores di-ficultades a la hora de adoptar losacuerdos del nuevo apartado 3º delArt. 17 LPH, ya que estos deberán al-canzarse en la misma junta, sin quetenga operatividad alguna la actitudque adopten los ausentes en estoscasos, ya que el quórum es especialde doble mayoría, tanto de no propie-tarios como de cuotas de participa-ción.

Los acuerdos y la adopción deacuerdos

Ello obligará a los administradores defincas a ser especialmente cautelososen los casos en los que se vaya a so-meter un acuerdo de los fijados en elnº 3 de la junta de propietarios, ya queel sistema de su adopción es bien dis-tinto a los comprendidos en el nº 1, yaque si bien en estos casos se tienenen cuenta los ausentes para permitirla adoptación del acuerdo, siendo irre-levante si van o no van a la junta, enestos casos tiene gran relevancia queacuda a la junta, bien personalmente,bien por representación, el mayor nú-mero de comuneros, ya que de no al-canzarse allí los 3/5, el acuerdo no seentenderá aprobado al no poder su-marse los ausentes, como sí que sehace en los casos del nº 1 antes visto.

Señalar, también, que si lo que seaprueba es el sistema de afectaciónprivativa de estas mejoras energéti-cas, el quórum es más reducido, de1/3, pero con los mismos problemasque estamos exponiendo. Por otro la-do lo que no se acaba de entender esporqué si se trata de una afectaciónprivativa, a algunos comuneros se re-quiera un quórum especial para su

aprobación sin permitirse, por ejem-plo, que lo pagaran aquellos que quie-ran disfrutar de esta mejora energéti-ca.

En todo caso, la aprobación, enéste último caso, no afectará a quie-nes no hubieren votado, expresamen-te, a favor del acuerdo alcanzado, yaque se aplica el mismo supuesto derepercusión de costes establecido enel nº 2 del art. 17 LPH, que señalaque:

“La comunidad no podrá repercutirel coste de la instalación o adaptaciónde dichas infraestructuras comunes,ni los derivados de su conservación ymantenimiento posterior, sobre aque-llos propietarios que no hubiesen vo-tado expresamente en la junta, a favordel acuerdo. No obstante, si con pos-terioridad solicitasen el acceso a losservicios de telecomunicaciones o alos suministros energéticos, y ello re-quiera aprovechar las nuevas infraes-tructuras o las adaptaciones realiza-das en las preexistentes, podrá auto-rizárseles siempre que abonen el im-porte que les hubiera correspondido,debidamente actualizado, aplicandoel correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido an-teriormente respecto a los actos deconservación y mantenimiento, lanueva infraestructura instalada tendrála consideración, a los efectos esta-blecidos en esta Ley, de elemento co-mún”.

En definitiva, se trata de que losausentes, los que se abstienen o losque votaron en contra de la adopciónde este acuerdo, no serán afectadospor la adopción del acuerdo en cuan-to se refiera a la mejora privativa; deahí que, como hemos manifestado,sea importante que el Administradordelimite, claramente, el tipo de acuer-do que se va a adoptar. Ello debe serasí entendido, por cuanto tanto elquórum para aprobar el acuerdo co-mo la determinación del sistema decostes será distinto, ya que sólo en lasegunda modalidad antes contempla-do no afectará el pago a ausentes,propietarios que se abstienen y losque votan en contra.

Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia

Provincial de Alicante

«Es importante que los propietarios conozcan de

antemano a qué supuesto se refiere la convocatoria paraconocer si les afecta o no, y,

en consecuencia, estar interesados en asistir o en

delegar su voto»

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Comunidad de bienes versus comunidad en la Propiedad Horizontal

La cuestión que analizamos en el presente informe, es la de una comunidad de propietarios de local destinado a garaje, de dos edificios colindantes, constituida sin formalismos notariales ni registrales como comunidad de

propietarios de la LPH y funcionando como tal, a pesar de las dos comunidadesde los edificios. En principio, existe una vocación preferente en la aplicación delCódigo Civil, quedando la LPH como supletoria para los aspectos no regulados

por aquél cuerpo legal.

En cambio, la mancomunidad de una piscina, por ejemplo,cuyo disfrute es anejo inseparable de cada vivienda o local,sigue al bien principal (vivienda o local), articulándose sufuncionamiento a través de las correspondientes comunida-des de viviendas y locales ya formadas.

Vamos a tratar, en primer lugar, las consecuencias jurí-dicas de la configuración del garaje como local con propie-dades por cuotas, por aplicación de la regulación del TituloIII, Libro II del Código Civil (“De la Comunidad de Bienes”),referidos a la comunidad y copropiedad. La Comunidad esuna especie de cotitularidad, que recae sobre las cosas ylos derechos reales. Es preciso que el derecho ostentadopor un titular en la comunidad sea distinto del derecho quedicho titular podría ejercer directa y únicamente: si hubieraidentidad existiría un concurso de derechos.

¿COMUNIDAD DE BIENES O CONDOMINIO?

El condominio es una especie de comunidad aplicada al de-recho de propiedad. Es “el derecho de dominio en comúnque tienen dos o más personas en una parte espiritual deuna cosa, no dividida materialmente”. No es un derecho re-al distinto del dominio, sino un estado de relaciones entre lacosa y los dueños igual al dominio, con la diferencia de queexiste una pluralidad de titulares y la indivisión de los bienesde que se trate.

El Código Civil confunde los términos de comunidad ycopropiedad y en la rúbrica “de la comunidad de bienes” serefiere realmente al condominio, definiéndolo en el art. 392diciendo: “hay comunidad cuando la propiedad de una co-sa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias perso-

INFORME FERNANDO HIPÓLITO LANCHA

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ES

PE

CIA

L LP

H


nas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales,se regirá la comunidad por las prescripciones de este tí-tulo”.

La jurisprudencia, resumida acertadamente en la STSde 1 de febrero de 1947 establece:

1º.- Que la copropiedad es una variación accidentaldel dominio, que permite, con unidad de objeto, la simul-taneidad de varios sujetos.

2º.- Que su esencia consiste en que cada propietariolo sea de cuotas abstractas o ideales de la cosa, sin co-rresponderle una parte material concreta y determinadacon exclusión de las restantes.

DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS SOBRE SUCUOTA.

Se concretan en el derecho pleno de los copropietariossobre la parte ideal de la cosa que se les atribuye, con-forme al art. 399 del Código Civil. Según este precepto,todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y lade los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendoen su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, yaún sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo si setratare de derechos personales. Sin embargo, el derechode disposición de sujeta a dos limitaciones:

1ª. Que el efecto de la enajenación o de la hipoteca,con relación a los condueños, estará limitado a la porciónque al enajenante o hipotecante se adjudique en la divi-sión, al cesar la comunidad (art. 399).

2ª. El retracto de comuneros, que corresponde a losdemás copropietarios cuando uno de ellos enajena a unextraño la parte que le corresponde en la comunidad.Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retrac-to sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que ten-gan en la cosa común (art. 1.522)

En cuanto a la división de la cosa común, el CódigoCivil favorece el ejercicio de la acción para dividir la cosacomún (art. 400), pero en el caso que contemplamos nopodría hacerse porque la cosa resultaría inservible parael uso a que se destina, además de ser esencialmente in-divisible (arts. 401 y 404 C. Civil).

SUBCOMUNIDAD: UNA COMUNIDAD DENTRO DEOTRA COMUNIDAD

Cabe la posibilidad de que exista una comunidad dentrode otra, lo que se daría con mayor frecuencia en los edi-ficios de uso múltiple, originando una subcomunidad,que, como afirmaba José Luis Albácar López, es una fi-gura escasamente estudiada por la doctrina tanto cientí-fica como jurisprudencial y que plantea algunos intere-

santes problemas, lo cual no impide que esta realidad ha-ya sido paladinamente reconocida por la jurisprudencia,que incluso ha declarado que "no resulta ilógico ni desor-bitado que se puedan establecer tantas comunidadesparciales como portales tiene un bloque" (STS 16 febre-ro 1971), tal división, por los problemas que entraña, es-

«El condominio no es un derecho real distinto del dominio, sino un estado derelaciones entre la cosa y los dueños igual al dominio, con la diferencia de que existeuna pluralidad de titulares y la indivisión

de los bienes de que se trate»

«Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla, salvo

si se tratare de derechos personales»

Regulación del condominio enel Código Civil

1.3.1. Derechos de los copropietarios sobre la cosacomún.1º.- Derecho al uso. Cada partícipe podrá servirse de lascosas comunes, con tres limitaciones: 1ª Disponer deellas conforme a su destino; 2ª No perjudicar el interés dela comunidad; 3ª No impedir a los coparticipes utilizarlassegún su derecho. Conforme al art. 394 C. Civ. "cada par-tícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre quedisponga de ellas conforme a su destino y de manera queno perjudique el interés de la comunidad, ni impida a loscopartícipes utilizarlas según su derecho".

2º.- Participación en beneficios y cargas. La participaciónserá proporcional a las respectivas cuotas de cada uno,que se presumirán iguales mientras no se pruebe lo con-trario. Para hacer efectivo el principio de distribución delas cargas, se establece que todo copropietario tendráderecho para obligar a los partícipes a contribuir a losgastos de conservación de la cosa o derecho común; so-lo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a laparte que le pertenece en el dominio (arts. 393 y 395).

3º.- Régimen de administración. Para la administración ymejor disfrute de la cosa común, serán obligatorios losacuerdos de la mayoría de los partícipes. Se trata de unamayoría de participaciones (no de personas). En defec-to de mayoría, o cuando ésta fuese gravemente perjudi-cial a los interesados, se establece un sistema de recur-so jurisdiccional.

4º.-Alteraciones en la cosa común. Ninguno de los con-dueños podrá, sin el consentimiento de los demás, haceralteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieranresultar ventajas para todos (art. 397). Se exige, puesunanimidad para la alteración. La doctrina entiende portal una transformación de la esencia de la cosa, que tie-ne carácter definitivo, frente a las simples transformacio-nes en el uso y aprovechamiento, que son transitorias,pudiendo volver la cosa a su primitiva utilización, consi-derándose éstas como “actos de administración”.

5º.- Derecho a la reivindicación. No lo prevé el Códi-go Civil, pero la jurisprudencia ha declarado que cual-quiera de los copropietarios puede reivindicar la cosa co-mún, pronunciándose la sentencia que da lugar a la rei-vindicación en beneficio de todos.



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tá sometida a una disciplina estricta que ha-ce necesaria e imprescindible su consagra-ción formal.

Cómo ha establecido Alberto Pérez Ure-ña, las comunidades de propietarios respon-den a un esquema rígido que nace de la con-currencia de un derecho singular y exclusivosobre un espacio delimitado y otro derechode copropiedad con los demás condueños

del que deriva la cuota de participación. Suesencia se halla en la inseparabilidad de suselementos y en la concatenación de sus de-rechos, debido a que todos recaen sobre untodo orgánico en el que no es indiferente suseparación, habiendo impuesto la realidad delos llamados "edificios múltiples" la necesi-dad de crear subcomunidades inspiradas porla finalidad especifica de una parte del edifi-cio, garajes, galerías comerciales, etc.

Se admite, con apoyo normativo en losarts. 3, 5 y 9 LPH y 392, 396 CC, la posibili-dad de la coexistencia fáctica y actuación ju-rídica de las comunidades parciales, propiasy exclusivas de cada edificio, portal o escale-ra, y la general o extensa que afecta a todauna urbanización o edificio con varios porta-les, pero sometidas todas ellas al régimen dela LPH. Como pone de manifiesto DelgadoTruyols "nuestra legislación no contiene nin-guna norma que impida la existencia de unacomunidad dentro de otra, y esa posibilidades también aplicable a la PH, como forma es-pecial de comunidad".

PLUARALIDAD DE DERECHOS DE USO YDISFRUTE

Es interesante la regulación de los supuestosde una pluralidad de derechos de uso y dis-frute en relación con el art. 394 CC que esta-blece que "cada partícipe podrá servirse delas cosas comunes, siempre que dispongade ellas conforme a su destino y de maneraque no perjudique el interés de la comunidad,no impida a los copartícipes utilizarlas segúnsu derecho". Lo cual nos plantea si cabe entender un de-recho al "uso solidario" por parte de todos los partícipesen derechos de uso y disfrute (usufructuarios parciales

con nudo propietarios múltiples, por ejemplo), si no exis-te tal uso solidario o si solamente hay excepciones y eltratamiento compensatorio de los derechos de los nousuarios.

«Cabe la posibilidad de que existauna comunidad dentro de otra, loque se daría con mayor frecuencia

en los edificios de uso múltiple, originando una subcomunidad, que

es una figura escasamente estudiadapor la doctrina tanto científica como

jurisprudencial»

JURISPRUDENCIA

TS Sala 1ª, S 16-2-1971, nº 80/1971. Pte: González-Alegre y Bernar-do, Manuel.- EDJ 1971/218La Sala declara que atendiendo al carácter privado de las relacionesexistentes ente los condueños, debe prevalecer el principio de la auto-nomía contractual, por lo que no han de tener el concepto de gastos ge-nerales los que por pactos han sido excluidos para individualizarlos en-tre propietarios de diferentes pisos y locales de negocio, respecto a co-sas o servicios sobre los que por razón de sus mas directas relacionesse han constituido comunidades parciales, cual en el supuesto de au-tos, y con arreglo a los Estatutos por los que se rige la Comunidad seestablecen en relación a cada uno de los siete portales y porteros queintegran el bloque.

TS Sala 1ª, S 4-3-1996, nº 176/1996, rec. 2440/1992. Pte: Barcala Tri-llo-Figueroa, Alfonso.- EDJ 1996/980 - F.J. DECIMOTERCERO "La facultad que concede el art. 394 CC sobre elservicio de las cosas comunes a cada partícipe, se encuentra condicio-nada a que el servicio o uso sea conforme a su destino y no sea perju-dicial al interés comunitario;.... el uso de los copartícipes según su de-recho, implica, en principio, un uso solidario y no en función de la cuo-ta indivisa de cada uno, lo que no puede entenderse de modo absolutoy para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturale-za de la cosa común, lo que no ocurre, como en este caso, cuando setrata de una vivienda o chalet, pues el uso indiscriminado y promiscuodel mismo por todos los condueños, aunque sea con carácter temporal,hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondrá lacreación de una fuente previsible de conflictos y discordias que ningu-na norma jurídica puede propiciar o fomentar". Habría, asimismo, de te-nerse en cuenta la doctrina sentada en la sentencia de 23 de Marzo de1.991, que reitera la anteriormente expuesta: "Si bien el artículo 394 delCódigo Civil no condiciona el uso de la cosa común por cada condueñonada más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla se-gún su derecho, lo que, en principio, implica un uso solidario y no enfunción de la cuota indivisa de cada uno, ello no puede entenderse demodo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo per-mita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre cuando el uso in-discriminado y promiscuo del mismo por todos los condueños (que, ade-más, están enemistados), aunque sea con carácter temporal hasta quese lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondría la creaciónde una fuente previsible de conflictos y discordias, que ninguna normajurídica puede propiciar o fomentar"

TS Sala 1ª, S 17-6-1998, nº 585/1998, rec. 904/1994. Pte: O'Callag-han Muñoz, Xavier.- EDJ 1998/7839. F.J Cuarto... “La sentencia de instancia, por tanto, infringió los artículos 5.3de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4 de la Ley Hipotecaria al preten-der imponer a los demandados un régimen de propiedad horizontal quenunca existió; el artículo 1.271 del Código civil al entender que el obje-to cierto sobre el que recayeron las compraventas no era divisible; el ar-tículo 396 del Código civil al estimar aplicable el régimen de propiedadhorizontal a un supuesto de comunidad ordinaria, con distinta normati-va; y el artículo 348 al aceptar limitaciones al derecho de propiedad im-procedentes, pues la Comunidad ordinaria de los artículos 392 y ss. delCódigo civil no puede acordar limitaciones al derecho de propiedad deterceros”.


Es cierto que el art. 394 CC no con-diciona el uso de la cosa común paracada condueño salvo que dicho uso noimpida a los copartícipes usarla segúnsu derecho lo que en principio, dice elTS, implica un uso solidario, lo que se-gún la sentencia de 23 marzo 1991EDJ 1991/3192, no puede entendersede un modo absoluto y para todo su-puesto, sino que será siempre que lopermita la naturaleza de la cosa co-mún; y esto ocurre cuando se trata deuna vivienda, en que el uso indiscrimi-nado por todos los condueños supon-dría la creación de una previsible fuen-te de conflictos y discordias. En estoscasos, resulta preciso compensar lapérdida del derecho de uso in naturapor un resarcimiento o, en su caso, eldesalojo de la vivienda para darle elaprovechamiento que se decidieraconforme al art. 398 CC de ordinario,constituir un alquiler cuya renta se re-parta entre los condueños.”

EXISTENCIA SEPARADA DE LA CO-MUNIDAD

Para que se les reconozca una exis-tencia separada de la comunidad ge-neral, es necesario que concurran enla subcomunidad los presupuestoscontenidos en el art. 3 LPH, relativos aque sus miembros sean, a la vez, pro-pietarios exclusivos de un espacio sufi-cientemente delimitado y susceptiblede aprovechamiento independiente, ycopropietarios, junto con los demáscomponentes de la subcomunidad, delos restantes elementos, pertenenciaso servicios comunes.

Como admite la doctrina, la exis-tencia de subcomunidades puede con-templarse en el Título Constitutivo de lapropiedad horizontal otorgado por elpromotor-constructor antes de proce-der a la venta de los diferentes elemen-tos privativos, pero también puedeacordarse la constitución de una o mássubcomunidades, unánimemente porlos copropietarios, en el momento delotorgamiento del título, o en un acuer-do posterior.

Incluso, tras la Ley 8/1999, de re-forma, las subcomunidades tendrán lanaturaleza que determine su títuloconstitutivo; no basta el acuerdo de vo-luntades para que se genere una espe-cifica comunidad reglada. La autono-mía de la voluntad sin las formas exter-nas ad solemnitatem no genera per seun estatuto específico. En principio, adichas comunidades parciales les serí-

an de aplicación los preceptos de laLPH, en lo no regulado por el CódigoCivil. La defensa de aquellos interesescomunitarios que por extravasar lospropios y exclusivos de cada edificio o

portal afecten a la generalidad las asu-mirá la comunidad en su conjunto.

Fernando Hipólito LanchaAbogado

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Conclusiones y propuestasSe formulan las siguientes reglas de funcionamiento:1ª. El garaje de dos edificios configurado como locales independientes, es

un local más, (dedicado a garaje) de las fincas que integran cada unode los dos edificios.

2ª.- Constituye una copropiedad del Código civil, no de la LPH, por lo quesólo hacia fuera le es aplicable la LPH, con el coeficiente asignado acada uno de los locales de garaje.

3ª.- Cada una de las plazas de garaje tiene su coeficiente. Cada uno de di-chos espacios de garaje debe funcionar, en la práctica, como Copro-piedad o condominio independiente, autorizándose ambos mutua y re-cíprocamente a realizar, a su exclusiva cargo, las obras de manteni-miento, estudio y posible ampliación (si es factible y así se aprueba) delgálibo de 1ª. planta, renovación de firme, pintura, elementos de ilumi-nación y protección contra incendios, etc. que apruebe cada Copropie-dad por mayoría de cuotas, sobre la base de un proyecto técnico quedebe ser conocido y aprobado por ambas Copropiedades.

4ª.- La representación la ostentará el Presidente de la Comunidad de cadaedificio, si es propietario de plaza de garaje, pasando al Vicepresiden-te, en otro caso y a un propietario asistente a la Junta, en el supuestode que ninguno de los anteriores sea propietario de plaza de garaje.

5ª.- La Junta General Ordinaria será anual y coincidente con la del edificio,a continuación y con independencia de la misma. Su convocatoria y ré-gimen de acuerdos se ajustarán la L.P.H, excepto para las obras no ur-gentes o manifiestamente necesarias, en que regirán las mayorías decuotas del Código Civil.

6ª.- La Administración de cada copropiedad de garaje se ejercerá por el Ad-ministrador de la correspondiente Comunidad. La derrama de los gas-tos de administración se haría aplicando un coeficiente corrector al al-za (un 10 %, en principio) sobre el que le correspondería a cada plaza(por los gastos especiales de recaudación de cuotas, expedición de re-cibos y presupuestos); y este incremento se deduciría de la cuota delas viviendas (si incluye la gestión del garaje), ya que algunos propie-tarios de viviendas, pueden no serlo de plazas de garaje. La derramase haría lo mismo que la de las viviendas, con una provisión y una li-quidación. La provisión debería hacerse girando un cargo mensual acada Comunidad, que producirá el correspondiente asiento en los in-gresos mensuales. Las facturas de gastos comunes pueden hacersecon doble factura (una para cada copropiedad por el porcentaje que re-presente su número de plazas sobre el total de ambos garajes).

7ª.- Para los asuntos comunes específicos del garaje pueden reunirse loscopropietarios titulares y resolver por mayoría de asistentes los asun-tos rutinarios y por mayoría de cuotas los referentes a obras o los queimpliquen desembolsos adicionales a los aprobados en presupuesto,sin la limitación de un voto por titular.

8ª.- Regirá con carácter supletorio la L.P.H, en lo no regulado por el Códi-go Civil, por lo que cada Presidente asumiría los asuntos ordinarios re-ferentes a las plazas de su Comunidad, procediendo a la exigencia delrespeto al contenido de la copropiedad, y fundamentalmente el de laszonas comunes.

9ª.- El Presupuesto del garaje se redactará sobre la base del precedentedel año anterior por los dos Administradores de las respectivas Comu-nidades, incorporándose como anexo al de cada Comunidad.

10ª- A partir del momento en que se acuerde el presente sistema de ges-tión, se liquidarían cuentas entre ambas copropiedades, transfiriéndo-se los saldos existentes, incluso la provisión para obras, en función delas plazas que integren cada una de ellas.


DANIEL LOSCERTALES FUERTES

La denegación de prórroga es el úni-co cambio sustantivo de la Ley19/2009 para los arrendamientos ur-banos posteriores al 1º de enero1995, en cuanto a «viviendas» se re-fiere. El legislador siempre quiso daruna cierta estabilidad a estos contra-tos, fijando un mínimo de duración,buscando un término medio entre la«prórroga forzosa» del T.R. de 1964 yla total libertad de pactos del R.D. Ley

2/85, de ahí el art. 9 de la LAU, quemarca un mínimo de cinco años, siasí lo desea el arrendatario. Desdeluego se puede decir, con indepen-dencia de la regla legal aplicable, quecuando un arrendador encuentra a unarrendatario que paga la renta demercado correctamente y cumple conlas demás obligaciones, el arrenda-miento es prorrogado casi sin fin, co-mo ha ocurrido con más del 90% delos que se firmaron en base al citadoDecreto "Boyer", como sabemos los

profesionales por experiencia directa,y sigue ocurriendo con los actualescontratos de viviendas concertadosbajo la normativa de la LAU.

LIBERTAD DE PACTOS DE DURA-CION Y DERECHO DE PRÓRROGA

Respetando las normas del precepto,en estos arrendamientos las partespueden perfectamente fijar la dura-ción que estimen oportuna, aunque elarrendador tiene que saber que el

Duración de contratos de viviendas y la denegación de prórroga por necesidad en arrendamientos sujetos a la LAU 29/1994

«Cuando el arrendador encuentra a un arrendatario que paga la renta de mercado correctamente y cumple con las demás obligaciones, el arrendamiento es prorrogado casi sin fin»

Partiendo de la base de lo que figura enel Libro del que soy autor (7ª Edición deArrendamientos Urbanos) y aceptandola invitación del Consejo General de Ad-ministradores, vamos a analizar some-

ramente el tema de la duración de loscontratos y la posible denegación deprórroga, en los arrendamientos de vi-vienda posteriores al 1 de enero 1995,es decir, sometidos a la LAU.

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ARRENDAMIENTOS URBANOS


arrendatario goza de la facultad dellegar hasta los cinco años mínimo,aún cuando el contrato sea de tiem-po inferior, mediante las prórrogasanuales, salvo que luego se produz-ca un supuesto legal de "denegaciónde prórroga".

MÍNIMOS Y MÁXIMOS

Con esa facultad antes mencionada,nada impide que el contrato se firmepor tres meses o cualquier otro plazo,no tiene por que ser por un año, co-mo parece es el criterio común y ha-bitual, sin perjuicio del derecho deprórroga antes mencionado.

Tampoco hay la menor cortapisalegal para que el contrato se formali-ce por cinco años o plazo superiorde forma directa, es más, en algunasocasiones resulta aconsejable quese haga por más de 5 años, por lo menos de esta forma los derechos y

obligaciones están equilibrados, en-contrándose en igualdad de condicio-nes el arrendador y el arrendatario ysin que el plazo quede al arbitrio deuna de las partes, con renovacionesanuales, pues el desistimiento daríalugar a las indemnizaciones corres-pondientes del art. 11 de la LAU.

PRÓRROGAS ANUALES

Como se viene diciendo, la prórrogatendrá lugar, siempre que el contrato

sea inferior a cinco años, con carác-ter anual y por la sola disposición delarrendatario. De ser su decisión ensentido contrario, el requisito exigidoes el de avisar con treinta días de an-telación su deseo de no renovar.

¿Qué pasa si se ha firmado uncontrato por tres meses? Pues quellegado el primer vencimiento pasa atener una duración anual en virtud dela prórroga y si al final quedan sólonueve meses, antes de cumplir loscinco años, ese será el período de laúltima renovación, con la salvedad

«Tampoco hay la menor cortapisa legal para que elcontrato se formalice por

cinco años o plazo superiorde forma directa, es más, enalgunas ocasiones resulta

aconsejable que se haga pormás de cinco años»

Requisitos de la denegación de prórroga

La Ley no establece fórmula o requisitos concretos, al contrario de lo que sesigue exigiendo en los arts. 62 y siguientes del TR 1964 para los contratosanteriores al 1 de enero de 1995; de ahí que será suficiente remitir al arren-datario un requerimiento fehaciente (bastará un burofax con acuse de reciboy certificado de texto) con indicación de la persona que tiene la necesidad yel motivo de la misma, aportando ya un principio de prueba, donde se con-ceda un plazo para el abandono de la vivienda, que objetivamente sea sufi-ciente para ello, considerando por nuestra parte que habría que conceder unmínimo de un mes, que es el plazo de cortesía que establece el art. 704.1 dela LEC. Pasado el mismo, con o sin contestación del arrendatario, cabe lle-gar a un acuerdo entre las partes o bien, caso de negativa, acudir de inme-diato a la vía judicial, reiterando que corresponde al juicio ordinario, confor-me al art. 249.1.6.º LEC, por reserva en razón de la materia. Con la corres-pondiente demanda habrá que acreditar la necesidad mediante la oportunaprueba documental, pues en otro caso el rechazo de la petición será casi se-guro, reiterando lo dicho anteriormente, que, a tenor de jurisprudencia con-solidada, «necesidad», no es lo mismo que «comodidad» o «conveniencia».

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de lo que a continuación se expone.¿Podrá pactarse que las prórrogas

serán de dos años u otro periodo dife-rente? La contestación es afirmativa,aunque matizando que siempre queello no perjudique para nada los dere-chos del arrendatario. Por ejemplo,sería discutible la cláusula en la cual,partiendo de que la duración fijadasea de tres o cuatro años, se hagaconstar que las prórrogas serán poridéntico plazo, pues entonces se estáobligando a un periodo total superior yprivando de la prórroga anual que es-tablece el apartado 1 de este precep-to en favor del arrendatario, aunquetambién es defendible la postura con-traria en el sentido de que si cabecontratar por tiempo superior a cincoaños desde un principio, a la mismaduración se puede llegar en dos o tres

prórrogas. En cualquier caso, parecemás favorable que el arrendatario dis-ponga de la facultad de renovacionesanuales.

AUSENCIA DE PLAZO O INDETER-MINADO

En los nuevos contratos de viviendas,el arrendatario lo único que tiene quepreocuparse es de comprobar la rentay, en su caso, de las prohibiciones deuso que puedan encajar en el art.1124 del Código Civil, pues en todo lodemás le protege la Ley, de tal mane-ra que por grande que fuera la habili-dad que tuviera el arrendador para re-dactar el documento, o por muchascondiciones que quiera exigir, la nor-ma jurídica marca unos límites impe-rativos, de los que no es posible salir,con declaración de nulidad, conformeel art. 6 LAU.

Dentro de laprotección alarrendatario, elart. 9 de la LAUestablece que laausencia de pactoen cuanto a la du-ración, o de cons-tar aquella expre-sión de «indefini-

da», que por otra parte siempre ha si-do considerada nula al ser contraria alartículo 1543 del Código Civil, la dura-ción será anual con el derecho de pró-rroga hasta los cinco años.

DENEGACIÓN DE PRÓRROGAPOR NECESIDAD PROPIA Y DEOTROS FAMILIARES O CÓNYUGE

La gran novedad de la actual redac-ción del precepto, con base en la re-forma reciente, es que se añade a lanecesidad del propio arrendador laque pueda existir en relación con susfamiliares de primer grado (padres ohijos, conforme el art. 918 del CódigoCivil), por consaguinidad o adopción,además del cónyuge en los supuestosde Sentencia firme de divorcio o nuli-dad matrimonial.

Una cuestión dudosa es si en elpropio contrato setienen que indicartambién las posi-bles causas de ne-cesidad, algo queno tiene sentidoporque no se adi-vinan las circuns-tancias que pue-den darse en eltranscurso del

Derecho de retornode la vivienda

arrendada

Este precepto ha querido ser unacopia del artículo 68 del T.R. de1964, de aplicación para los con-tratos anteriores al 1 de enero de1995, pero hay diferencias quese deben reseñar, pues dichanorma exige que el arrendatariolleve a cabo la acción dentro delos tres meses siguientes al tér-mino del plazo que el arrendadortiene para ocupar la vivienda ob-tenida por denegación de prórro-ga (otros tres meses), mientrasque este artículo 9, concediendoel mismo período para la ocupa-ción, con nueva duración deotros cinco años, luego no esta-blece período concreto para laacción del arrendatario. ¿Quieredecir que hay que aplicar la pres-cripción de quince años del art.1964 del Código Civil? Pues enprincipio sí, a pesar de que lanueva ocupación sería sólo deotros cinco años, aplicando la re-gla general de la Disposición Adi-cional Décima de la LAU, respe-tando en lo demás las condicio-nes contractuales anteriores.

«Bastará con que en el documento contractual se

indique que no habrá prórroga si el piso lo necesita

el propio arrendador, los padres, hijos o cónyuge paraque la cláusula sea válida»

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tiempo futuro. Nuestro criterio es ne-gativo, ya que bastará con que en eldocumento contractual se indique queno habrá prórroga si el piso lo necesi-ta el propio arrendador, los padres, hi-jos o cónyuge para que la cláusulasea válida, aunque, naturalmente, lle-gado el momento, habrá que justificaresa «necesidad», que, conforme ladoctrina existente, tiene que ser todolo contrario a «comodidad» o «conve-niencia». Pero, a decir verdad, estapostura personal no ha tenido respal-do unánime en la jurisprudencia, queestá dividida al respecto, la mayoría afavor de que bastará la mención gené-rica de necesidad, pero otras Senten-cias se inclinan por el requisito de in-dicar ya en el contrato la causa posiblede denegación de prórroga, lo que evi-dentemente ofrecerá mayor seguridadal arrendador.

Esta modificación legal, de incluira los familiares de primer grado y alcónyuge, había sido pedida por la ma-yor parte de la doctrina científica (esteautor compareció junto con otros ex-pertos en la Comisión de Vivienda delCongreso), pues es una forma más,aunque quizás insuficiente, de conse-guir animar al arrendador a poner en elmercado de alquiler un piso sin miedoa que luego no pueda recuperarlo si élmismo, sus padres, hijos o cónyuge lonecesitan antes del vencimiento. Otracosa es que, por desgracia, al corres-ponder al juicio ordinario (art.249.1.6.º LEC), es muy posible que elproceso, incluyendo la posible apela-ción, deje sin efectos prácticos esteprecepto cuando sólo falten alrededorde dos años para su vencimiento final.

DIVORCIO, NULIDAD Y SEPARA-CIÓN

Hay que señalar que parece insufi-ciente que cuando se habla del cón-yuge sólo se haga mención al divorcioo nulidad, de tal forma que la necesi-dad no aparece si lo que se producees solamente la separación. No tienejustificación excluir esta situación paraque aparezca la causa de denegaciónde prórroga, pues es evidente que, alsepararse, cada uno de los cónyugestiene necesidad de vivienda.

Por último, es conveniente haceruna importante aclaración y es que,

aunque se den todas las circunstan-cias, sólo cabe denegar la «prórroga»cuando la necesidad se produce y elcontrato se ha hecho por tiempo infe-rior a cinco años y por imperativo le-gal es prorrogado anualmente hastallegar al máximo obligado o al supe-rior pactado, de tal forma que si de en-trada se indica que el arrendamientotiene esos cinco años, o más, no cabe

requerir al arrendatario para comuni-car la necesidad, pues habrá que es-perar al vencimiento del contrato.

PRÓRROGA CONSECUENCIA DELA FALTA DE NOTIFICACIÓN POREL ARRENDADOR AL VENCIMIEN-TO DEL CONTRATO

Cuando llegan los cinco años previs-tos en el repetido art. 9.3 de la LAU, siel arrendador no lleva a cabo la de-nuncia del contrato con un mes de an-telación se produce la prórroga pre-vista en el art. 10 por anualidadeshasta otros tres años. Pues bien, enesos vencimientos anuales entende-mos que igualmente cabe plantear ladenegación de prórroga, siempre quela previsión se haya contemplado enel contrato inicial.

Daniel Loscertales FuertesAbogado

«La nueva redacción del art.9.3 de la LAU que estamos

comentando, establece que elarrendatario tiene derecho a

exigir los posibles gastos de desalojo, y hay que

considerar que también los detraslado a la nueva vivienda»

Indemnización a favor del arrendatarioLa nueva redacción del art. 9.3 de la LAU que estamos comentando, es-

tablece que el arrendamiento tiene derecho a exigir los posibles gastos dedesalojo y, aunque el precepto no lo diga expresamente, hay que conside-rar que también los de traslado a la nueva vivienda, pues obviamente sonperjuicios que ha tenido que soportar el arrendatario, aunque éste tieneotra posibilidad concluyente y quizás de más fácil valoración, y es pedir laoportuna indemnización, concretamente la renta total del tiempo que falta-ba para cumplir cinco años, siendo oportuno señalar que no deben contarotras cantidades que se haya comprometido a satisfacer, por ejemplo,gastos de comunidad o impuestos. La duda se encuentra en determinar sila cuantía a indemnizar se podría ampliar en caso de que el arrendamien-to fuera por un plazo superior a dicho período, por ejemplo, siete años,mostrando la postura favorable porque el perjuicio ha sido mayor, inter-pretando la norma en sentido de mínimos y no de máximos, lo mismo queocurre con la duración que el mismo precepto establece.

Impedimento de retorno por fuerza mayorde la vivienda

La repetida Ley 19/2009 ha añadido la excepción de que la casa no sepueda ocupar en el plazo citado por causa de «fuerza mayor», como ya tie-ne reconocido el TR 1964, es decir, que el arrendador, sus familiares enprimer grado y el cónyuge tengan dificultades objetivas para entrar en la vi-vienda en dicho período, ya sea por necesidad de obras de adaptación osimplemente de restauración, que es lo normal, o por cualquier otro motivoque objetivamente resulte un impedimento para la ocupación del piso.

Esta causa de «fuerza mayor» debe ser justificada por la parte arren-dadora, y si no resulta convincente para el arrendatario, éste podrá acu-dir al Juzgado con el objeto de exigir el retorno o la indemnización corres-pondiente.

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Los contratos de arrendamiento sometidos al TR LAU 1964 y los

efectos del estado civil del arrendarario

El presente artículo pretende resolver la cuestión relativa a si el arrendatario en el contrato de arrendamiento concertado bajo los efectos

del TR de la LAU de 1964 es el marido que suscribe el contrato o, realmente,son arrendatarios los dos cónyuges por cuanto el arrendamiento se

suscribió para destinar la vivienda al hogar familiar, e incluso pudo haberseconcertado cuando el firmante ya estaba casado.

JOAQUÍN MARTÍ MARTÍ

Comenzamos este artículo valorandolas distintas posiciones jurispruden-ciales al respecto, contrapuestas, y dedistintas AP, así como las resolucio-nes del TS sobre dicha materia legal.

LA JURISPRUDENCIA QUE PROCLAMA QUE

AMBOS SON ARRENDATARIOS

Sobre la incidencia en estos contratosde la época en que se suscribieron re-

sulta revelador el sentir de la AP deBarcelona, Secc. 13ª, en Sentenciade 6 de febrero de 2008, Ponente: Il-mo Sr. D. Joan Cremades Morant.

Para la Sección 13 de la AP deBarcelona, y para ese Ponente, en es-tos casos puede defenderse la exis-tencia de un contrato concertado porel marido por si y como representantede su esposa. En base a esta inter-pretación, la esposa devendría enarrendataria por lo que, aunque la titu-laridad formal del contrato correspon-

da al marido, atendida la fecha de ce-lebración del contrato y siendo el ma-trimonio anterior al arrendamiento, larelación arrendaticia se ha de enten-der constituida a favor de ambos cón-yuges y para la sociedad conyugal, demodo que no puede haber cese en eluso de la vivienda ni puede imponer-se la necesidad de subrogación cuan-do la vivienda es ocupada por cual-quiera de los miembros del matrimo-nio.

Continua la citada Sección y Po-

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nente proclamando su parecer cuan-do entiende que esa interpretación noes incompatible con el régimen de su-brogaciones previsto en los artº 24, 58y concordantes del TRLAU 1964, porcuanto esas normas son aplicables ala subrogación del cónyuge en la po-sición del contrato, cuando el matri-monio es posterior al arrendamientoy/o cuando el arrendamiento es pos-terior a la entrada en vigor de la cita-da Ley 14/1975, de 2 de mayo, o, fi-nalmente, siempre que no pueda en-tenderse producida la existencia deuna cotitularidad efectiva.

Mismo parecer asume la Secc. 7ªde la AP de Valencia en su Sentenciade 28 de mayo de 2008, Ponente IlmoSr. D. Cerdan Villalba.

Así pues, a resultas de la citadadoctrina jurisprudencial, la firma delmarido tiene unas consecuencias quealcanzan a la esposa por cuanto sufirma lo es, no en nombre propio, sinoen nombre de la unidad familiar y ma-trimonio.

LA JURISPRUDENCIA QUE ENTIENDE QUE

LA ESPOSA SÓLO PUEDE OPTAR AL

ARRIENDO POR SUBROGACIÓN EN LA PER-SONA DEL MARIDO

Esta interpretación de los hechos ylas circunstancias que rodeaban lasuscripción de los contratos de arren-damiento no es asumida por otras Au-diencias ni por otras Salas de la mis-ma AP de Barcelona.

Así por ejemplo, está extendida lainterpretación de la Secc. 4ª de la APde Barcelona en la Sentencia de 26de junio de 2008, Ponente: Ilmo Sr. D.Vicente Conca.

Esta Sección aplica una interpre-tación ciertamente extendida en la ju-risprudencia que es la relativa a quetanto la ley actual como la de 1964,contemplaban como habitual una si-tuación en que sólo uno de los cónyu-ges era el arrendatario. Cierto que po-día pactarse que lo fueran los dos, pe-ro en defecto de pacto en ese sentido,el arrendatario, antes y ahora, era elque firmaba el contrato. Y también an-tes y ahora (aunque con distinta regu-lación) se establecían unas previsio-nes legales para permitir que siguieraen el uso del domicilio familiar el cón-yuge supérstite (artículo 58 TRLAU y

La doctrina jurisprudencial del TS en Sentencia de 3 de abril de 2009

A la vista de la disparidad de interpretaciones sobre el mismo hecho, pode-mos concluir que el TS se decanta por la de la “subrogación” en la Senten-cia de 3 de abril de 2009 que vendrá a dejar sin efecto la doctrina del “coa-rrendamiento”.

El TS en Sentencia de 3 de abril de 2009, se hace eco de las diferentesy contrapuestas resoluciones en cuanto a la trascendencia jurídica del ma-trimonio en la posición jurídica del arrendatario.

Para el Alto Tribunal, la solución del problema planteado en ese recursode casación debe partirse de una base jurídica indiscutible: el contrato dearrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la con-dición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídi-ca creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan conel contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal comoestablece el art. 1257 CC. Esto no significa que, como consecuencia de losfines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, nopueda producirse la substitución de una de las partes del contrato por falle-cimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitosexigidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunica-ción al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir, se debe apli-car el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU,B.

La resolución del TS en esta Sentencia de 3 de abril de 2009, lo es co-mo continuación de las Ss TS de 11 diciembre 2001 y de 2 mayo 2008 , porreferirse a la problemática que se ha planteado sobre la relación del arren-damiento de vivienda con el régimen de bienes cuando se ha concluido poruno de los cónyuges constante matrimonio.

En definitiva, la polémica reflejada en el recurso de casación debe resol-verse para el TS entendiendo que la subrogación en la posición del arren-datario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tienerelación con el régimen de bienes.

En el supuesto de esos autos, al no haberse subrogado la viuda delarrendatario en el periodo establecido en el art 16 LAU, aplicable en virtudde lo dispuesto en la DT 2 , B LAU, el TS declara la inexistencia de subro-gación y casa la sentencia recurrida resolviendo el contrato de arrenda-miento. Desestima, por tanto, el criterio que hemos denominado de “coa-rrendamiento”.Las razones que esgrime el TS en la repetida Sentencia y que se integra-rán como fuente de derecho para estos supuestos son las siguientes:1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus here-deros y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyugesen los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte dela sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos perso-nales.

2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del conte-nido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen debienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.

3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la posicióndel arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial regu-ladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos esta-blecidos en el art 16 LAU, aplicable en este caso en virtud de lo dispuestoen la DT 2 , B LAU.

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12, 15 ó 16 LAU). Ese tribunal, mani-fiesta en su Sentencia que, sin desco-nocer la existencia de otras opinionesdistintas, es firme partidario de limitarel efecto subjetivo del contrato a losfirmantes del mismo, sin perjuicio, ob-viamente, de la aplicación de las pre-visiones legales que extienden el al-cance subjetivo del mismo a favor delcónyuge con determinadas circuns-tancias.

Interpretación a la que se suma la

SAP de Madrid, Secc. 13ª de 20 de di-ciembre de 2007, Ponente: Ilmo Sr. D.Cezón González.

SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES

Frente a esta diversidad de parece-res, resoluciones y fallos entre distin-tas Audiencias y Secciones de la mis-ma Audiencia, resulta destacable eldiferente criterio entre Ponentes deuna misma Sección.

Así, la Secc. 13ª de la AP de Bar-celona dicta la Sentencia de 6 de fe-brero de 2008 por el Ponente Ilmo Sr.D. Cremades Morant y de la que se hahecho mérito en el apartado anterior,pero esa resolución es ciertamentedistinta a la que la Ponente Ilma Sra.D. Isabel Carriedo Mompin utiliza enla SAP de Barcelona, Secc. 13ª de 5de febrero de 2008, (un día antes dela del Ponente Cremades Morant).

En esta sentencia de 5 de febrerode 2008, para la citada Ponente, lapolémica doctrinal y judicial aun secomplica más si cabe cuando por lospartidarios de la primera tesis se abor-da el problema de determinar si esanaturaleza ganancial que afirman, im-pide la aplicación de la normativa dela legislación especial sobre subroga-ciones, pues mientras unos siguen el

La suscripción por parte de los dos cónyuges como arrendatarios

La problemática de la cesión o subrogación no tiene efectos en los contra-tos de arrendamientos suscritos por ambos cónyuges de forma conjunta,hecho que determinará la cotitularidad del contrato de arriendo.

Para la jurisprudencia, la firma conjunta supone una vinculación nego-cial entre la parte arrendadora y los inquilinos, y de no pactarse lo contra-rio, dicha locación supone, necesariamente, la cesión del uso de la vivien-da, en forma indistinta, para los dos arrendatarios, creándose, así, un incon-trovertible vínculo de solidaridad entre ambos; de tal modo, que, en virtudde ese carácter solidario de la relación arrendaticia conjunta, los derechosy obligaciones de tales inquilinos corresponden íntegramente a cada una deellos desde el nacimiento mismo del contrato.

Así lo viene entendiendo, pacíficamente, la doctrina jurisprudencial, des-de la ya antigua STS de 11 de mayo de 1960.

«La firma del marido tieneunas consecuencias que alcan-zan a la esposa por cuanto sufirma lo es, no en nombre pro-pio, sino en nombre de la uni-dad familiar y matrimonio»

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criterio de estimar que tal carácter ga-nancial es incompatible con la citadanormativa, lo que les lleva a afirmarque al fallecimiento de cualquiera delos cónyuges, el sobreviviente no tie-ne el carácter de subrogado, por elcontrario otro sector, partiendo del he-cho de que el precedente criterio llevaal absurdo de dejar sin contenido lanormativa sobre subrogaciones con-tenida en la LAU, en cuanto sólo seaplicaría a los matrimonios no sujetosal régimen de gananciales, salva esadicotomía entre ganancialidad y régi-men de subrogación legal reputandoque este último, contenido en la ac-tualidad en los arts. 12, 15 y 16 de lavigente LAU, al igual que el preceden-te de la LAU del año 64, es indepen-diente de la relación de comunidad in-terna del bien arrendado entre loscónyuges, en cuanto solo atiende al ti-tular del derecho que resulta de la ce-lebración del contrato.

En todo caso, para la citada Po-nente, parece evidente que el funda-mento de derecho positivo de tal tesis,

que son los artículos 96 y 1320 del Có-digo Civil, no se inscriben dentro de laregulación de la sociedad legal de ga-nanciales, sino al margen de la misma,con lo que el legislador parece, inclusodesde el punto de vista sistemático,haber tratado por todos los medios deseparar derechos sobre la viviendahabitual y régimen de gananciales enel ámbito que nos afecta, aunque suesfuerzo quizá no se haya visto re-compensado totalmente con el éxito.

SUBROGACIÓN Y RÉGIMEN ECONÓMICO

MATRIMONIAL

Del mismo modo, para la Ponente, yaquí es donde contraviene, o resuelvede forma distinta, al Ilmo Sr. D. Cre-

mades Morant, si uno de los espososno concierta el arrendamiento, ello nose traduce en que el otro cónyuge seasin más coarrendatario; tendrá dere-chos en relación con ese inmueble --yentre ellos el que le establece la leyde subrogarse--, pero no será contra-tante en el arrendamiento.

En consecuencia, en la SAP deBarcelona, Secc. 13 de 5 de febrerode 2008, se proclama que no pudien-do considerarse a la hoy recurrentearrendataria por el simple hecho deestar casada con el arrendatariocuando éste se subrogó 1987 en losderechos arrendaticios al fallecimien-to del anterior inquilino, dado que, rei-terando lo dicho, la nueva LAU regulala subrogación arrendaticia al margendel régimen económico-matrimonial,(además de que tal interpretación so-lo se aplicaría a los matrimonios suje-tos al régimen de gananciales) y dadoque la D. T. 2ª apartado B), punto 6ºno permite una tercera subrogación,procede ratificar la resolución contrac-tual pretendida por la propiedad.

«El TS considera como prime-ra subrogación la producida afavor de la esposa tras el falle-cimiento del cónyuge, firmante

del contrato»

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En esta postura jurisprudencialque desestima el coarrendamiento seencuentra también la STS de 2 demayo de 2008, que considera primerasubrogación la de la esposa casada apesar de que en el supuesto de esosautos el contrato de arrendamiento seconcertó en 1961 (y por tanto antesde la entrada en vigor de la Ley14/1975).

La doctrina del TS apunta a deses-timar el coarrendamiento por cuantopara el Alto Tribunal es evidente quela situación de preeminencia del mari-do y sumisión a él de la mujer existen-te en determinadas normas de nues-tro ordenamiento jurídico, como la deArrendamientos Urbanos de 1964,con la consiguiente limitación de lacapacidad y autonomía jurídica de lamujer casada en la época del contra-to -1961-, nada le impedía actuar co-mo parte contratante con las necesa-rias autorizaciones, y la afirmación deque no se trata propiamente de un su-puesto de subrogación, al ser la mujercoarrendataria junto con su esposo,que fue quien lo suscribió, forma par-te de una contradictoria disputa doctri-nal y judicial, sobre la aplicación o node la normativa arrendaticia al falleci-miento de cualquiera de los cónyu-ges, especialmente relevante desdela instauración de un nuevo régimenmatrimonial producido a partir de laLey 7 de Julio de 1981, que ha sidoresuelta antes y ahora al amparo deuna interpretación y aplicación de lalegalidad ordinaria, que correspondea los Jueces y Tribunales y que resul-ta compatible con la igualdad jurídicay la prohibición de discriminación quela Constitución garantiza en su art. 14,que toma como referencia la titulari-dad que resulta del contrato y del ré-gimen establecido tanto en el art. 58de la Ley de 1964 como en el art. 16de la vigente, y no el régimen econó-

mico matrimonial existente entre loscónyuges, junto con el cumplimientode los requisitos exigidos para ello.

En base a ello, el TS considera co-mo primera subrogación la producidaa favor de la esposa tras el falleci-miento del cónyuge, firmante del con-trato.

LOS CASOS DE SEPARACIÓN Y DIVORCIO

Queda ahora por ver si esta doctrinajurisprudencial tendrá efectos en loscasos de atribución del uso del hogarfamiliar a la esposa en los contratossometidos al TR LAU de 1964 y que,a pesar de que sea arrendatario elmarido, no se consideraba cesión otraspaso.

Así se ha pronunciado, antes de laSTS de 3 de abril de 2009, la S de laAP de Barcelona, Secc. 13 de 19 denoviembre de 2008, Ponente Ilmo Sr.D. Cremades Morant, que recoge es-te criterio jurisprudencial.

Para el citado Ponente esa atribu-ción no supone una cesión, cambio dearrendatario o subrogación legal en latitularidad arrendaticia (aunque así loentiende un sector de las AAPP: con laatribución del uso al no titular, unido ala notificación de la voluntad de conti-nuar, se produce - según dicho sector- una novación subjetiva en la titulari-dad arrendaticia) a favor del cónyugeno titular, sino una continuación en eluso, términos que utiliza el precepto(caracterizado por la "temporalidad", yde ahí que se considere que se tratade una mera comunicación a efectosde constancia), aunque exclusivo, pe-ro sin perjuicio de permanecer comoarrentatario el titular contractual, por loque no resulta en absoluto aplicable elart. 114.5 TRLAU . Lo lógico sería con-siderar que se configura una "cotitula-ridad arrendaticia" - máxime cuando alconcertarse el arrendamiento, eranconviventes, cuestión no controvertidaen la instancia y que aparece por pri-mera vez al formalizar el recurso - defacto (terminología ya utilizada en laSTS de 31.10.1986, y después, la de6.10.1989 ) que, respecto de la acciónejercitada, funciona como litisconsor-cio pasivo necesario (pensemos queel arrendatario contractual precisa pa-ra desistir del contrato del consenti-miento del otro, y sigue como benefi-

ciario de una eventual adquisición pre-ferente en supuestos de venta ex art.25 LAU así como destinatario de situa-ciones de difícil solución, como la su-brogación mortis causa; pero, a la vez,no podrá utilizar tales derechos, por-que faltará el requisito de "habitar en lafinca arrendada").

Consecuentemente, la Sala asumelos razonamientos expuestos en la re-solución recurrida. El incumplimientode la notificación ex art. 15.2 LAU - quepuede realizarse sin ningún requisitode forma - no es causa de resolución(no lo establece el precepto, aunqueexisten opiniones en contrario, con fun-damento en el art. 1124 CC en relacióncon el art. 27.1 LAU ; y no lo es porqueno hay cesión ni subrogación, sinocontinuación en el uso), si bien, hastaque se produzca, el arrendador podrádesconocer al beneficiado con la atri-bución del uso o de la utilización exclu-siva de la vivienda, hasta entonces fa-miliar (es decir, el titular de la atribucióndel uso, asumirá las consecuencias dela falta de notificación, y el arrendadorseguirá considerando al arrendatariooriginal como único titular de la rela-ción arrendaticia). Y en todo caso, elarrendador siempre podrá requerir, encualquier momento, al beneficiario, aefectos de conocer quién es el verda-dero usuario de la vivienda.

Esta tesis jurisprudencial, comovemos, vuelve a fijarse en el “coarren-damiento”, y debe quedar a resultas,a nuestro entender, de la doctrina delTS en la Sentencia de 3 de abril de2009 que lo excluye y deja sin efecto.

Joaquín Martí MartíProfesor Colaborador Derecho Civil

Universidad de Barcelona

«El derecho a la subrogaciónpor causa de muerte forma

parte del contrato de arrenda-miento, que es independientedel régimen de bienes que os-tente el titular de la posición

de arrendatario»

«La problemática de la cesióno subrogación no tiene efectos

en los contratos de arrendamientos suscritos por

ambos cónyuges de forma conjunta, hecho que

determinará la cotitularidaddel contrato de arrendamiento»

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La rehabilitación de edificacionesy su nuevo tratamiento en el IVA

El RD Ley 6/2010 ha ampliado y con-cretado los requisitos para la aplica-ción a la rehabilitación de edificacio-nes del tipo reducido en el Impuestosobre el Valor Añadido, asumiendo le-galmente la doctrina administrativaelaborada por la Dirección General deTributos y completando la modifica-ción de esta materia iniciada con elRD Ley 2/2008. Asimismo, hasta fina-

les de 2012 permite la aplicación deltipo reducido a las obras de albañile-ría cuyos destinatarios sean personasfísicas o comunidades de propietariossiempre que cumplan determinadascondiciones. Todo ello con el fin de re-activar el sector de la construcción yconvertir la actividad de rehabilita-ción en una alternativa atractiva fis-calmente.

JOSE LUIS LUCEÑO OLIVA

Dos son los tipos de obras beneficia-dos de un IVA reducido, -que en la fe-cha de aprobación del Decreto men-cionado era el 7%-, y que desde el día1 de julio de 2010 es del 8%. Serían:

1º) Las obras de rehabilita-ción de edificaciones.

2º) Las obras de albañilería.

¿Qué son obras de rehabilitaciónde edificaciones?

Según la nueva redacción del artículo20.Uno.22º LIVA son obras de rehabi-litación de edificaciones las que reú-nen los siguientes requisitos:

a. Que el objeto principal sea la re-construcción de las mismas, en-tendiéndose cumplido este re-quisito cuando más del 50% delcoste total del proyecto de lasobras se corresponda con obrasde consolidación o tratamientode elementos estructurales, fa-chadas o cubiertas o con obrasanálogas o conexas a las de re-habilitación.La exigencia de este requisito nohace sino dotar de rango normati-vo a la doctrina administrativa re-flejada por la Dirección General

de Tributos en Consultas Vincu-lantes de fecha 19 de febrero de2008 ( nº V2452-08) y 30 de mar-zo de 2009 (nºV0626-09) entreotras, y de esta forma se concre-ta cuantitativamente el requisitode la normativa anterior que ex-presaba que las obras debían te-ner por objeto “principalmente” lareconstrucción de la edificación.

b. Que el coste total de las obras a

que se refiera el proyecto exce-da del 25 % del precio de adqui-sición de la edificación si se hu-biese efectuado aquélla durantelos dos años inmediatamenteanteriores al inicio de las obrasde rehabilitación o, en otro caso,del valor de mercado que tuvie-ra la edificación o parte de lamisma en el momento de dichoinicio. A estos efectos, se des-

La rehabilitación y renovación de edificaciones ha sufrido un notable cambio normativo enlo que a su tratamiento fiscal se refiere desde el pasado 14 de abril de 2010, en virtud delReal Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril de 2010, de medidas para el impulso de la recu-peración económica y el desempleo, que viene a modificar en diversos aspectos la Ley37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante LIVA).

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NOS INTERESA


contará del precio de adquisi-ción o del valor de mercado dela edificación la parte proporcio-nal correspondiente al suelo. Esta exclusión del valor del sue-lo vino determinada ya por elReal Decreto Ley 2/2008, de 20de abril de medidas de impulsoa la actividad económica, y quevenía a facilitar el cumplimientode los requisitos a un mayor nú-mero de actuaciones de rehabi-litación de edificaciones. Según el primero de los dos requi-sitos, y esto constituye una de lasaportaciones más importantes dela nueva normativa, se aplicará elIVA reducido a las obras análogaso conexas a las de rehabilitaciónsiempre que las mismas cumplanlos dos criterios cuantitativos cita-dos anteriormente.

¿Qué son estas obras análogas oconexas a las de rehabilitación?

La nueva normativa detalla que seconsiderarán obras análogas a las derehabilitación las siguientes:

a. Las de adecuación estructuralque proporcionen a la edifica-ción condiciones de seguridadconstructiva, de forma que que-de garantizada su estabilidad yresistencia mecánica.

b. Las de refuerzo o adecuación dela cimentación así como las queafecten o consistan en el trata-miento de pilares o forjados.

c. Las de ampliación de la superficieconstruida, sobre y bajo rasante.

d. Las de reconstrucción de facha-das y patios interiores.

e. Las de instalación de elementoselevadores, incluidos los desti-nados a salvar barreras arqui-tectónicas para su uso por dis-capacitados.

Se trata pues de obras muy vincu-ladas a modificaciones estructuraleso de elementos sustanciales de laconstrucción (extensión de la superfi-cie, reparación de fachadas, instala-ción de elevadores, eliminación debarreras arquitectónicas, etc…)

Por otro lado la Ley también pro-cede a concretar que se consideraránobras conexas a las de rehabilitaciónlas que se citan a continuación, siem-

pre que estén vinculadas a ellas deforma indisociable y no consistan enel mero acabado u ornato de la edifi-cación ni en el simple mantenimientoo pintura de la fachada:

a. Las obras de albañilería, fonta-nería y carpintería.

b. Las destinadas a la mejora yadecuación de cerramientos,instalaciones eléctricas, agua yclimatización y protección contraincendios.

c. Las obras de rehabilitaciónenergética.

Constituyen, pues, estas obras uncomplemento a las obras de rehabili-tación, y permiten finalizarlas y otor-garles el oportuno acabado.

Reiteramos que todo lo definidoanteriormente como obras de rehabi-litación (conexas o análogas) determi-na la aplicación del tipo reducido deIVA, qué, actualmente, es del 8%.

¿Qué son obras de albañilería?

Igualmente, la nueva regulación de IVAaprobada por el RD Ley 6/2010, extien-de la tributación reducida en IVA (8% apartir de julio de 2010) además de a lasobras de albañilería, a cualesquiera

obras de renovación o reparación de vi-viendas pero siempre que cumplan conlos siguientes requisitos exigidos por elartículo 91.Uno. 2.15º LIVA:

a. Que el destinatario sea personafísica, no actúe como empresa-rio o profesional y utilice la vi-vienda a que se refieren lasobras para su uso particular.No obstante lo dispuesto en elpárrafo anterior, también secomprenderán en este númerolas citadas ejecuciones de obracuando su destinatario sea unacomunidad de propietarios.

b. Que la construcción o rehabilita-ción de la vivienda a que se re-fieren las obras haya concluidoal menos dos años antes del ini-cio de estas últimas.

c. Que la persona que realice lasobras no aporte materiales parasu ejecución o, en el caso deque los aporte, su coste no ex-ceda del 33 % de la base impo-nible de la operación.

Se facilita con estos requisitos la re-alización de obras de reforma por per-sonas físicas con independencia delimporte de la misma, y que difícilmentehubiesen podido, aún en el caso de tra-tarse de rehabilitaciones de edificacio-nes, cumplir los requisitos cuantitativosque impone la normativa y que hemosanalizado en el apartado anterior.

Este tipo reducido tendrá una du-ración temporal limitada, será de apli-cación desde la entrada en vigor delRD Ley 6/2010 (14 de abril de 2010) yhasta el 31 de diciembre de 2012.

Jose Luis Luceño Oliva Abogado.

ConclusionesLa modificación de la normativa sobre rehabilitación de edificaciones aquíexpuesta completa la reforma que sobre la base de la doctrina administrati-va había iniciado el citado RD Ley 2/2008, de 20 de abril, intentando aportarmayor seguridad jurídica en cuanto al tema de los criterios cuantitativos pa-ra determinar cuándo nos encontramos ante una obra de rehabilitación deedificaciones.

Asimismo, dada la coyuntura económica actual, y la necesidad de reacti-var el sector de la construcción, incluye la posibilidad de que a determinadasobras de albañilería contratadas por personas físicas o comunidades de pro-pietarios, cuyo importe no serían susceptibles de incardinarse en el conceptofiscal de obras conexas a la rehabilitación de viviendas, puedan temporalmen-te (hasta el 31 de diciembre de 2010) aplicárseles el tipo reducido del IVA.

«La rehabilitación de edificaciones ha sufrido un notable cambio normativo en lo que a su tratamiento

fiscal se refiere desde el pasado14 de abril de 2010, en virtuddel Real Decreto Ley 6/2010,

de 9 de abril de 2010»

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NOS INTERESA


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Aislando los edificiosRecientemente el Gobierno ha aprobado, mediante Decreto-Ley 6/2010

del 9 de abril, unas medidas para “El impulso de la recuperación económica yel empleo”. Entre otros, se contempla una normativa referida a obras de rehabilitación en fachadas, cubiertas e incluso en reformas de cocinas

y baños. También, casi de pasada, el concepto de aislamiento de edificios.

JAVIER BURGUETE IRIGOYEN

Creo que estamos perdiendo laoportunidad de efectuar una serie de re-formas (rehabilitaciones) en los inmue-bles, al amparo de ésta “recuperacióneconómica y el empleo” que, mediantesubvenciones a las comunidades, se in-tensificase el aislamiento de los edificiosy, por consiguiente, una reducción muyimportante en la factura energética ac-tual, no solamente una reducción en eltipo del IVA en las facturas correspon-dientes a estas actuaciones

Constantemente estamos escuchan-do que, en España, el precio de la elec-tricidad es barata en comparación conlas de otros países. Las emisiones deCO2 de los edificios están bien identifica-das, pero la prioridad de los diferentesgobiernos, el de ahora y los anteriores,se ha centrado en el transporte y en la in-

dustria, dejando de lado a los edificios. No es arriesgado diagnosticar que

el precio de la energía subirá irreme-diablemente. No estamos pagando elcoste real de la electricidad, porqueno es un medida popular, pero tendre-mos que hacerlo. Hemos de recordarque el 1º de Enero del 2010 ya tuvi-mos una subida de las tarifas eléctri-cas y para el próximo 1 de Julio, seavecina otra nueva subida. La Comi-sión Nacional de la Energía habla deun desfase cercano al 25% que el Go-bierno no puede trasladar de golpe alos recibos domésticos. En España,es el Gobierno quien está asumiendoel famoso coste del déficit tarifario.¿Qué haremos para rebajar la de-manda? Consumir menos energía y,¿cómo consumiremos menos energíamanteniendo el mismo grado de con-fort? Aislando los edificios.

CULTURA DEL AISLAMIENTO

La cultura del aislamiento en losinmuebles ha estado muy vinculada alos sistemas de calefacción, por eso,la mayor cultura en el aislamiento delos inmuebles la tienen los países delnorte de Europa, donde tienen el cli-ma más frío. En España, deberíamosincluir, dentro del coste energético delas viviendas, los gastos de calefac-ción y de refrigeración. Los mayoresapagones que hemos tenido en Espa-ña han sido en verano, no en invierno.Tenemos una mínima cultura sobre elahorro energético en calefacción, pe-ro nula en la cantidad frigorías quedespilfarramos en verano, porque losedificios están mal aislados. Un ejem-plo lo vemos en nuestras viviendas:conectamos el aire acondicionado delsalón, conseguimos enfriar el ambien-

NUEVAS ENERGÍAS


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te, apagamos el aparato y a los diezminutos volvemos a tener calor en lavivienda. Ha desaparecido el frío. Notenemos aislada la vivienda. En me-nor medida, nos pasa lo mismo con lacalefacción. Hoy en día, en construc-ción, por normativa del CTE (CódigoTécnico de la Edificación) es obligato-rio el aislamiento de los inmuebles y,recientemente (es norma de obligadocumplimiento) el indicar la calidadenergética de los edificios al tiempode la redacción del proyecto. Ya seestán construyendo edificios con unacalificación energética fijada en el pro-yecto e incluso estamos viendo anun-cios en prensa y en vallas, indicandola calidad energética de dicha cons-trucción. La certificación energéticade las nuevas viviendas, que ya seestán construyendo, será obligatoria,pero no me consta que tengamos nin-guna legislación sobre quién asumedicha certificación. Se están califican-do viviendas en su fase previa (pro-yecto, licencia de obra…), pero no

hay nada sobre quién va a certificar-las cuando estén terminadas, ni si-quiera el criterio para dichas certifica-ciones y las competencias son de lasComunidades Autónomas. Conoce-mos que existe algún estudio que seestán realizando en las CCAA de Na-varra, del País Vasco, de Galicia y deCataluña, que son las más adelanta-das en este concepto. Del resto, na-da de nada. En el Gobierno de Nava-rra, en el mes de mayo, se ha creadoun registro especial donde se van ainscribir las calificaciones energéticasde los edificios, datos que, el públicoen general, va a poder consultar. Elprimer edificio inscrito en este Regis-tro lleva la calificación “C”.

DESARROLLO DE LA EFICIENCIAENERGÉTICA

En el desarrollo de la Eficiencia Ener-gética, hay una serie de conceptosnuevos en los inmueble con los quedebemos familiarizarnos desde ahora:

Inmuebles de baja energía o casaspasivas (de muy bajo consumo ener-gético) e inmuebles de “carbono cero”o casas neutras.

En rehabilitación o en construc-ción, conseguir un edificio de clase“A” se puede realizar mediante dife-rentes acciones, pero la más rentablees el aislamiento. En el caso de reha-bilitación de inmuebles es posibleconseguir hasta un 80% de ahorro dela factura energética. Si hablamos deviviendas nuevas, hoy es posibleconstruir casas autosuficientes, es de-cir, la vivienda es capaz de generar laenergía para nuestro consumo regu-lar, son los llamados “edificios neutroso de carbono cero”. Entre éstas, deconsumo cero y las que actualmentetenemos, de gran consumo energéti-co, están las “casas pasivas”, de muybajo consumo energético, y el preciode construcción mucho más que razo-nable.

El CTE español (Código Técnicode la Edificación) no esta siendo nada

NUEVAS ENERGÍAS


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ambicioso si lo comparamos con res-pecto a las emisiones y consumos enotros países. En Francia serán obli-gatorios los criterios de casas de bajaenergía o “casa pasivas” (de muy ba-jo consumo energético) para 2012 ylas casas de carbono cero, para 2020.En Reino Unido la casa pasiva seráobligatoria para 2013 y la neutra para2016. En España no tenemos nadaprevisto, ni siquiera si se va a legislaralgo en este sentido. Nos falta, no te-nemos esta ambición. Próximamente,tal vez para 2012, habrá una revisiónde CTE, esperando que los requisitosque se exijan a los edificios sean ma-yores. Actualmente, en Alemania esobligatorio, a la hora de vender una vi-vienda, presentar un certificado de efi-ciencia energética, factor que se haconvertido en un criterio de compra.En España, sin tardar mucho, todoslos actores que se mueven en el mun-do inmobiliario, entre los que nos en-contramos nosotros, tendremos queremar en esa dirección, en tener vi-viendas de bajo o nulo consumo ener-gético.

CONFORT TÉRMICO Y ACÚSTICO

Cumplir con las especificacionesde confort térmico, acústico y contra-incendios ha sido realmente sencilloporque las exigencias del CTE sonmínimas. Sin embargo, hay empresa-rios que han empezado a ir más lejosy han construido edificios con mejoresprestaciones. Este será el camino fu-turo. Los criterios de calidad, confort yprestaciones del edificio van a sermás importantes y, probablemente se-an los compradores quienes “obli-guen” a los constructores y promoto-res a ofrecer viviendas con altas pres-taciones y una buena eficiencia ener-gética, muy superior a las exigidas enlas normativas legales existentes. Vaa existir un campo muy importante enla certificación energética que seránexigidas en la compraventa de vivien-das. ¿Seremos capaces de ocuparparte de esta parcela y podamos losadministradores certificar la eficienciaenergética de las viviendas?

Desde hace 10 años, en Navarraestá en funcionamiento el CRANA(Centro de Recursos Ambientales deNavarra), institución que está reali-

zando estudios sobre el consumo deenergía de los inmuebles y sus solu-ciones, tanto en la rebaja del consu-mo como en las emisiones de CO2.Según CRANA, en Pamplona, paraobtener un eficiente resultado energé-tico en un inmueble, el espesor ópti-mo del aislamiento no debe ser infe-rior a 11 ó 12 cms. Por tener un crite-rio comparativo, en Dinamarca, paraobtener una eficiencia energéticaefectiva, el espesor del aislamientooscila entre 40 y 50 cms. En España,el CTE (Código Técnico de la Edifica-ción) exige 4 cms. Es necesario co-rregir las especificaciones del CTE ysu ajuste a valores adecuados paraobtener resultados positivos.

Con un aislamiento solamente deparedes, no conseguimos una eficien-cia energética, debemos actuar almismo tiempo con los ventanales deledificio, cristales, marcos y cajas depersianas. La estanqueidad de estoselementos es esencial para obtenerun resultado final satisfactorio. Los vi-drios deben tener doble o triple aisla-miento y los marcos de ventanas y ca-jas de persianas estancos totalmente.

Con esta actuación, los edificios ac-tuales ahorrarían un 80% de la ener-gía que actualmente consumen y re-ducirían en la misma proporción lasemisiones de CO2. El aislamiento nossirve tanto para la calefacción comopara la refrigeración.

FACTURA ANUAL DE 200 EUROS

En regiones como Navarra, en la quelas necesidades energéticas (calefa -cción) rondan los 240 días anuales, elcoste medio anual es de, aproximada-mente, unos 8 € metros cuadrado, loque para una vivienda de 100 metrosrepresenta un coste un total de 800 €anuales. Los gastos totales de la co-munidad (portería, calefacción, as-censores, alumbrado.....) repercutidosa este tipo de vivienda, oscilará entrelos 1.500 a 1.700 € anuales, obser-vando que la factura energética repre-senta, como mínimo, un 50% o tal vezmás del gasto total anual. Con una ac-tuación en profundidad sobre el aisla-miento del inmueble, en fachadas yventanales, la factura anual no sobre-pasaría los 200 € anuales, por lo quela amortización de la inversión, pormuy fuerte que fuese, se efectuaríaen muy pocos años, teniendo presen-te que el precio de la energía seguirásubiendo de precio. En Navarra, lasayudas del Gobierno de Navarra a lascomunidades de propietarios que op-ten por una “Rehabilitación de la En-volvente Térmica”, pueden obteneruna subvención del 40% del presu-puesto, con un tope máximo de 5.000€ por vivienda.

Es lástima que esta oportunidadde las medidas para “Impulso de laRecuperación Económica y el Em-pleo” no hayan apostado por una re-habilitación a fondo de los edificioscon aislamiento integral de los mis-mos. Como mínimo, habría compro-metido este plan a la albañilería, a lacristalería, a la carpintería metálica, alos materiales de aislamiento y a lapintura, una serie de gremios queayudarían a la creación del empleo y,como resultado final, una mejora delos edificios consiguiendo un ahorroenergético del que tanto necesitamos.

Javier Burguete IrigoyenPresidente del Colegio Navarra

«En el caso de rehabilitaciónde inmuebles, es posible

conseguir hasta un 80% deahorro de la factura

energética»

«El CTE español no está siendo nada ambicioso si lo

comparamos con respecto a lasemisiones y consumos en otros

países»

NUEVAS ENERGÍAS


CONSULTASIndemnización al arrendatario por obras realizadas en laComunidad de PropietariosSP/CONS/72699 Nuestro criterio al respecto es que los derechos del propie-tario de obtener indemnización por daños y perjuicios porobras en el local, que ocasionan menoscabo de ingresosen el negocio, contemplados en el art. 9.1 c) de la Ley dePropiedad Horizontal, son directamente del ocupante, ya

sea arrendatario o tenga cualquier otro tipo de título, sin in-termediación del titular del piso o local, es decir de quienrealmente sufre las consecuencias.

Por consiguiente, la Comunidad debe indemnizar al lo-cal cuyo salón del bar quedó inutilizado por obras en ele-mentos comunes, pero siempre en una cantidad que co-rresponda realmente a los daños y perjuicios económicosocasionados.

Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, son estas páginas, dónde el departamentojurídico de Sepin analiza determinadas sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

Se fija como doctrina jurisprudencial que la convocato-ria para la celebración de las Juntas, exige, para la vali-dez de los acuerdos que se adopten, que se fije en el Or-den del día los asuntos a tratarTS, Sala Primera, de lo Civil, 353/2010, de 15 de junio Recurso 1615/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELASP/SENT/ 512659

Sin embargo, la concurrencia de "particulares circunstan-cias" no resulta ser un argumento consistente para decla-rar la validez de un acuerdo que fue adoptado con vulne-ración de normas imperativas, al someterse a votación laadopción de un acuerdo sobre una materia que ni tangen-cialmente aparecía fijada en el orden del día. Una solucióndiferente abriría la posibilidad a que en las Juntas se pu-dieran tomar decisiones respecto de las que ningún cono-cimiento previo tuvieran los copropietarios, tras considerar,como aquí hace la Audiencia, que existen especiales cir-cunstancias para ello, lo que conllevaría una evidente inse-guridad....

...De este modo, al no haberse fijado en el orden del díade la Junta de propietarios, que se celebró en fecha 28 dejulio de 2001, no resulta admisible declarar la validez delacuerdo que en tal reunión se adoptó, en el apartado si-guiente al de "ruegos y preguntas" , bajo el epígrafe "asun-tos ruidos del garaje y acuerdos que procedan" , ni consi-guientemente el punto primero de la Junta General Ordina-ria de 6 de agosto de 2002 en el que se votó la aprobacióndel acta anterior, respecto del asunto relativo a los acuer-dos aprobados para solucionar los ruidos del garaje. La nu-lidad de tales acuerdos conlleva la estimación de la deman-da y, en consecuencia, la condena a la parte demandada areponer los tubos de ventilación a su lugar originario.

Procede, finalmente, de acuerdo con lo razonado al re-solver sobre el motivo de casación, fijar como doctrina ju-risprudencial que la convocatoria para la celebración deJuntas de Propietarios exige, para la validez de los acuer-dos que se adopten, que se fije en el orden del día losasuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento delos copropietarios.

El cierre metálico de la terraza debe ser retirado porconstatarse que las obras de su instalación fueron re-alizadas sin la autorización de la Junta de PropietariosTS, Sala Primera, de lo Civil, 56/2010, de 3 de marzo Recurso 1529/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARE-LA. SP/SENT/497982

Sin embargo, no cabe duda alguna que la demandada nopuede ampararse en una supuesta autorización de la co-munidad ni siquiera tácita, por consentimiento de cerra-mientos anteriores. En estos casos es criterio de la Salaque es exigible al propietario afectado perpetrar la autori-zación de la junta de propietarios invocando si cabe laexistencia de obras iguales a las pretendidas por él, y encaso de no aceptación de la obra, podrá impugnar elacuerdo en la vía judicial para que se reconozca su dere-cho de igualdad frente a otros propietarios a los que se lehan consentido las obras. Pero lo que en modo algunopuede ampararse es en la ley de la selva en el ámbito dela comunidad de vecinos, de tal forma que la obra realiza-da sin consentimiento unánime de la comunidad de propie-tarios ni en su defecto aprobación judicial ha de reputarseilícita, criterio que vale tanto para la totalidad de las obrasilícitas de la comunidad que no se hayan sometido a laaprobación de la junta. Además, el que con anterioridadpor otros condueños se hubiera hecho obras ilegales ennada afecta a la acción ejercitada por no ser el "thema de-cidendi", desconociéndose así si fueron las mismas prece-didas de un acuerdo comunitario conforme a las exigen-cias legales. ..... Esta Sala manifiesta su conformidad a lasreflexiones de la sentencia de instancia recién expresadas.

SENTENCIAS

«“La convocatoria para la celebración de Juntade Propietarios exige, para la validez de los

acuerdos que se adopten, que se fije en el ordendel día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios”»

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LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA



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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Pregunta“Una comunidad acuerda en junta, la instala-ción de purgadores automáticos en los radiado-res de los últimos pisos, para garantizar que, encaso de ausencia de estos vecinos, la purga selleva a cabo de forma utomática.

Se solicita presupuesto de instalación depurgadores automáticos, se aprueba en junta yse instalan. En la instalación, el calefactor diceque hay impurezas en el agua y en los radiado-res y que, algunos purgadores podrían no cum-plir su función de automáticos, por lo que reco-mienda que, una vez efectuado el purgado, alinicio de la temporada, se dejen cerrados.

Uno de los vecinos se ausenta de la vivien-da durante una semana y, a pesar de la adver-tencia del calefactor, deja abiertos los purgado-res para que los demás vecinos no tengan pro-blemas de falta de calefacción. Dice que du-rante un mes, los radiadores habían estado ba-jo su vigilancia y no había goteado ninguno, yentiende que se había instalado un sistema depurgado automático para que, en ausencia delvecino, funcione por sí mismo. Pero, cuandovuelve, tiene inundado su piso y el de abajo.

¿A quién se le imputa la responsabilidad delos daños causados?

RespuestaA nuestro juicio, existe una conducta negligentepor parte del propietario, dado que recibió ins-trucciones precisas de aquello que no debíaefectuar. Aunque se trata de purgadores o deten-tores automáticos, el propietarios es el respon-sable último de su adecuada utilización.

En tal sentido, debe recordarse que el art.1902 CC dispone que “el que por acción u omi-sión causa daño a otro, interviniendo culpa o ne-gligencia, está obligado a reparar el daño causa-do”.

Además, hay que tener en cuenta que los ar-tículos 9.1c) y d) disponen que es obligación delos vecinos “mantener en buen estado de con-servación su propio piso o local e instalacionesprivativas, en término que no perjudiquen a la co-munidad o a los otros propietarios, resarciendolos daños que ocasione por su descuido o el delas personas por quienes deba responder”. Asi-mismo, le corresponde “consentir en su viviendao local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y per-mitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para lacreación de servicios comunes de interés general acordadosconforme a lo establecido en el art. 17 LPH, teniendo derecho

a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasio-nados”.

Esta obligación de mantener las instalaciones privativas enun buen estado de conservación pone, de manifiesto, el parti-

PLANTEA TUS DUDAS

«Aunque se trata de purgadores o detentores automáticos,el propietarios es el responsable último de su adecuada

utilización»


cular contenido que el derecho de propiedad tiene cuando re-cae sobre un piso o local sometido al régimen de la Propie-dad Horizontal, ya que en una propiedad aislada no se impo-ne al propietario esta obligación. El motivo de esta imposiciónse encuentra en el respeto a los demás comuneros a los quepuede causárseles algún perjuicio cuando dichas instalacio-nes no se encuentran en buen estado, así como en razonesde vecindad. El incumplimiento de esta obligación acarrea laresponsabilidad del propietario por los daños causados (SAPCiudad Real de 26 de diciembre de 2002)

Por tanto, a nuestro juicio, el propietario debe asumir di-cha responsabilidad y no la comunidad.

PreguntaEn una comunidad de propietarios existe un local destinadoa plazas de aparcamiento de vehículos y trasteros indepen-dientes, con un pasillo comunitario de acceso a los distintoselementos.

A un lado del mismo, se encuentran las plazas de gara-je y al otro los trasteros individuales. La pared de uno de lostrasteros individuales se ha derribado hacia el interior deltrastero, se intuye que se debió al golpe de algún vehículoal realizar la maniobra de estacionamiento, y no se ha loca-lizado al causante del daño.

¿El coste de reposición de la pared del trastero en cues-tión, a quién se le debe imputar, al propietario del trastero oa la comunidad de propietarios?

RespuestaLos muros pueden ser de la más variada índole. En efecto,de una parte se hayan los muros puramente privativos, y,así, son tabiques de panderete los situados dentro de la vi-vienda o local y cuyo uso consiste en delimitar la configura-ción interior del elemento privativo. Al tratarse de un ele-mento privativo, el régimen de modificación es el común aeste tipo de elementos.

Pero frente a estos se hayan los muros de cargas, losperimetrales, y los que separan zonas comunes de privati-vas. Muro es sinónimo de separación, de tabique, y tendrála consideración de elemento común si tiene por finalidaddelimitar la propia estructura del edificio o del conjunto in-mobiliario. En nuestra opinión, el muro objeto de su consul-ta se encuentra en este último supuesto, por lo que de con-formidad con lo establecido en el art. 396 CC tiene la consi-

deración de elemento común.De otro parte, hay que tener en cuenta que es obligación

de la comunidad la conservación o mantenimiento de loselementos comunes. Así, el Art. 10.1 LPH dispone que esobligación de la comunidad la realización de las obras nece-sarias para el adecuado sostenimiento y conservación delinmueble.

Por todo ello, la comunidad se encuentra en el deber deejecutar dicha obra conforme a lo prevenido en el régimenjurídico de la propiedad horizontal, por lo que el coste de re-posición de la pared del trastero en cuestión, que separa lostrasteros de las plazas de garaje, no se le puede imputar alpropietario del mismo, sino a la comunidad de vecinos, puessirve a una finalidad separadora común, debiéndose distri-buir el gasto de conformidad con lo establecido en el Art. 9.1e) LPH.

« La comunidad se encuentra en el deber de ejecutar dicha obra,

por lo que el coste de reposición de la pareddel trastero en cuestión, que

separa los trasteros de las plazas de garaje, no se le puede imputar al propietario del mismo, sino a la

comunidad de vecinos»


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NUESTRA EDITORIAL


MEMENTO PROPIEDAD HORIZONTAL 2010-2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 85,28 € 1000 páginas

En las Comunidades de Propietarios convivenpor un lado los derechos singulares y exclusi-vos de cada uno de los propietarios (llamadosderechos privativos sobre su piso, casa o localcomercial), y por otro los derechos de copro-piedad sobre elementos o servicios comunesentre todos los vecinos.

Ambos derechos, privativos y de copropie-dad, dan lugar a relaciones de interdependen-

cia entre los titulares y, por consiguiente, a multitud de conflictosque han hecho indispensable en la práctica la creación de órga-nos de gestión, asesoramiento y administración que deben cono-cer con detalle la actual normativa que regula la materia.

El Memento trata de ofrecer un análisis diferente del que has-ta ahora se ha realizado sobre toda la normativa en materia depropiedad horizontal, tanto por la gran profundidad en su estudiocomo por su enfoque práctico, abordando cuestiones hasta aho-ra apenas tratadas por otras obras pero que resultan de gran in-terés para el administrador de fincas y el asesor inmobiliario.

MEMENTO EXPERTO REFORMA LABORALEdiciones Francis Lefebvre, 2010p.v.p. (con IVA) 42,64 € 215 páginas

El Memento Experto Reforma Laboral 2010constituye una guía esencial para afrontar lasnovedades introducidas en el ámbito laboral araíz del RD aprobado en consejo de ministrosel pasado día 16 de junio. La aplicación de la reforma exige un esfuerzode adaptación y puesta al día por parte de losprofesionales que actúan en el ámbito laboral.

MEMENTO EXPERTO OPERACIONES VINCULADAS. ASPECTOS FISCALES Y CONTABLES

Ediciones Francis Lefebvre, 2010p.v.p. (con IVA) 51,48 € 230 páginas

El Memento Experto le permitirá dominar deforma rápida y segura las consecuencias tantocontables como fiscales resultantes de la reali-zación de operaciones vinculadas, aportándoleuna visión muy clara y precisa, con todo el rigortécnico que requiere esta materia.La obra contiene más de 80 supuestos prácti-cos relativos a operaciones vinculadas dondese analizan las consecuencias y aspectos con-

tables como la definición de operación vinculada, supuestos devinculación, los distintos métodos de valoración, los ajustes valo-rativos o su contabilización.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Gallego Brizuela, 2010p.v.p. (con IVA) 50,00 € 488 páginas

Esta obra le ofrece un completo abanico derespuestas a las dudas que suscita la prácticacotidiana, ofreciendo una panorámica queabarca la realidad viva de las comunidades devecinos. A través de más de 400 respuestas,este libro compendia una selección de las másinteresantes cuestiones.

Un índice analítico permite la búsqueda delas consultas por temas y un anexo legislativoofrece la normativa esencial que regula las co-

munidades de propietarios.

LA REFORMA LABORAL 2010Eduardo Ortega Prieto y Eduardo Ortega Figueiral, 2010p.v.p. (con IVA) 33,28 €Un gran esfuerzo editorial para que usted sea el primero en dis-poner de una obra que, con un enfoque prácti-co, recoge el ANÁLISIS y COMENTARIOS deexpertos sobre la Ley 35/2010, de 17 de sep-tiembre, de medidas urgentes para la reformadel mercado de trabajo. Disponible a partir del18 de octubre, con todos los cambios normati-vos previstos hasta la fecha.Conozca las consecuencias y alcance de la re-forma laboral gracias a sus completos conteni-dos: Medidas para reducir la dualidad y la temporalidad del mer-cado de trabajo. Medidas para favorecer la flexibilidad interna delas empresas y para fomentar el uso de la reducción de jornada.Medidas para favorecer el empleo de los jóvenes y de las perso-nas desempleadas. Medidas para la mejora de la intermediaciónlaboral y sobre la actuación de las Empresas de Trabajo Tempo-ral. Índice de disposiciones afectadas por el RD-Ley 10/2010, de16 de junio. Incluye cuadros comparativos entre la redacción an-tigua y la nueva de aquellos artículos de las diversas normas quemodifica el RD-Ley 10/201.

GUÍA PARA AFRONTAR INSPECCIONES TRIBUTARIASJosé Alberto Fernández López, 2010p.v.p. (con IVA) 43,00 € 340 páginas Con este libro se pretende preparar al lector para afrontar cual-quier revisión tributaria, asegurándose de queejerce todos sus derechos, evitando que el re-sultado de la misma sea mayor de lo que suresponsabilidad tributaria exige, y, muy espe-cialmente, para ayudarle a superar ese miedoirracional que toda comunicación de la AgenciaTributaria despierta en el contribuyente espa-ñol.

Aunque no sea un texto técnicamente com-plejo, un rápido vistazo a su índice pone de ma-nifiesto que se trata de una guía muy completa, incluyendo infor-mación sobre todos los aspectos relacionados directa o indirecta-mente con las revisiones tributarias: desde la prescripción de lasdeudas y sanciones, hasta los diferentes recursos que pueden in-terponerse contra las actas de inspección, pasando por los requi-sitos que tiene que cumplir toda notificación oficial y la tramitaciónde los expedientes sancionadores.

GUÍA PRÁCTICA DE LA VIVIENDA PROTEGIDA EN ESPAÑA

Ángel Mª de Sancha Bech, 2010p.v.p. (con IVA) 110,00€ 1192 páginas Con el presente trabajo se pretende dar res-puesta a las preguntas que a diario se formulanlos agentes intervinientes en el proceso de lapromoción y edificación de la vivienda con al-gún tipo de protección. Desde Bancos, Ayunta-mientos, Notarios, promotores, gestores y ad-quirentes de la vivienda protegida, simplifican-do y unificando todas las respuestas que los in-tervinientes o usuarios de viviendas protegidaspuedan requerir.

De un parque de viviendas aproximado de 25 millones deunidades en toda España un 12% aproximadamente de ellas tie-nen algún tipo de protección, pero nos encontramos con 17 le-gislaciones diferentes, con este Manual hemos profundizado entodas ellas, siguiendo una sistemática resumida y esquematiza-da.

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NUESTRA EDITORIAL


LA REFORMA DE LA OFICINA JUDICIAL EN EL PROCESO LABORAL

Cristóbal Molina Navarrete, 2010p.v.p. (con IVA) 33,00€ 344 páginas

Las reformas introducidas en la Ley 13/2009 y LO1/2009, en vigor desde el 4 de mayo de 2010, a finde implantar de modo efectivo la Nueva OficinaJudicial, han supuesto mucho más que una exten-sa operación de modificación legislativa. Real-mente han abierto la puerta a un nuevo proceso,que exige la relectura de una parte importante delos modos de actuar y decidir en este ámbito, por

todos los sujetos que intervienen en él. Frente al protagonismoavasallador del Juez ahora aparecen otros sujetos jurídicos, co-mo el Secretario Judicial, y también los profesionales jurídicos«externos», de cuya actuación va a depender el éxito de la refor-ma y, por tanto, la calidad del Servicio Público que es, o preten-de ser, la Administración de Justicia.

CON EL DERECHO EN LOS TALONESCarlos Pérez Vaquero, 2010p.v.p. (con IVA) 35,01€ 332 páginas

Aunque no nos damos cuenta, el Derecho estápresente en todo lo que hacemos a diario, y noporque la estadística diga que 1 de cada 2 espa-ñoles tendrá que acudir al menos una vez en suvida a un abogado, sino porque esa misma vidasupone comprar una casa, un coche o un simplebillete de autobús; firmar un contrato de trabajo,pagar impuestos, reclamar facturas, tener segu-ros, estar inscrito en registros...y todo está regu-lado, desde el calibre que debe tener un tornillo

hasta que el empate en un partido de fútbol se resuelva por pe-naltis. Este libro nos acerca al - ¿complicado?- mundo jurídico deforma rigurosa pero muy entretenida, con multitud de anécdotasde todas las épocas.

CURSO DE SEGURIDAD SOCIALJosé Francisco Blasco Lahoz y Juan López Gandía, 2010p.v.p. (con IVA) 46,70€ 543 páginas En una primera aproximación podría conceptuarse el Derecho de

la Seguridad Social como el conjunto de normas,procedimientos y técnicas que, procedentes decampos distintos del derecho privado (seguro pri-vado, seguro social, Mutualidad, etc.), pasan aconfigurarse como instituciones propias y especí-ficas de derecho público y a regularse por normasde carácter internacional y trasnacional y tambiénpor las específicas de cada sistema nacional y

que tiene por finalidad abordar la cobertura y protección de deter-minadas necesidades sociales que aparecen comprendidas en sucampo y que constituyen como resultante histórico una de las par-celas más importantes del moderno Estado del bienestar.

EL DERECHO A UNA VIDA SIN RUIDOS INSALUBRESJuan Ignacio Marcos González, 2010p.v.p. (con IVA) 33,64€ 317 páginas

La presente obra aborda de forma detallada porparte de diferentes profesionales, magistrados,fiscales y profesores de universidad, el análisisde las cuestiones jurídicas, sustantivas, proce-sales y de prevención más problemáticas y demayor interés en la materia. A través del examende diferentes resoluciones judiciales esta obraofrece una guía útil tanto a los especialistas co-mo al que desea acceder por primera vez desde

el rigor a la problemática jurídica del ruido.

LA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUNYA

Joaquim Martí Martí, 2010, 2ª ediciónp.v.p. (con IVA) 60,00€ 348 páginas En esta segunda edición de la obra, se ofre-ce un estudio completo de la regulación de lapropiedad horizontal por parte del Código Ci-vil de Catalunya, aprobado por Ley 5/2006,de 10 de mayo. Regulación normativa co-mentada y con jurisprudencia actualizada,tanto del Tribunal Supremo, de las AudienciasProvinciales del Estado, así como de las Au-diencias Provinciales de Catalunya dictadas bajo los efectos de lanorma catalana. Éstas últimas sirven de verdadera integración einterpretación de la misma.

La segunda edición se presenta en un formato de capítulossueltos e intercambiables. Por ello, cada capítulo se irá actuali-zando de forma independiente al resto de la obra; y a medida quela actualización de uno de esos capítulos tenga suficiente enti-dad, se editará ese por separado. Incluye un CD con el texto ín-tegro de las sentencias referidas en la obra, y con los artículosdoctrinales del autor que guardan relación directa con la misma.

LA REFORMA DEL MERCADO DE TRABAJO. LEY 35/2010,DE 17 DE SEPTIEMBRE

Ignacio García Perrote Escartín . Jesús R. Mercader Uguina yotros, 2010p.v.p. (con IVA) 38,00€El libro sobre La reforma del mercado de trabajo.Comentarios a la Ley 35/2010, de 17 de septiem-bre realiza un complejo y práctico análisis de lasimportantes modificaciones que esta norma intro-duce en nuestra legislación laboral, convirtiéndoseasí en una útil herramienta para desentrañar e in-terpretar en detalle el significado y alcance de es-ta amplia y compleja reforma, de especial interéspara quienes juegan un papel protagonista en las relaciones la-borales: Jueces y Magistrados de lo Social, Inspectores de Tra-bajo, profesores de Universidad, responsables de relaciones enlas empresas, abogados, asesores sindicales, graduados socia-les, diplomados de relaciones laborales, etc.

Fruto de una intensa negociación parlamentaria, la Ley tienesu origen en el Real Decreto-Ley 10/2010, de 16 de junio, aun-que, no obstante, presenta significativas novedades y regula ma-terias no abordadas por el citado Real Decreto-Ley.

Todo ello sin olvidar que la Ley ordena y prefigura futuras re-formas en la Ley de Procedimiento Laboral, en la regulación de lanegociación colectiva y en el desarrollo reglamentario de la trami-tación de los ERE. De ahí surge la importancia de conocer las ba-ses sobre las que la Ley 35/2010 prevé que se articulen esas fu-turas reformas.

LA REFORMA LABORAL EN EL REAL DECRETO LEY 10/2010Carlos I. Alfonso Mellado, 2010 p.v.p. (con IVA) 20,70€ 241 páginas El Real Decreto-Ley 10/2010 de 16 de junio, demedidas urgentes para la reforma del mercadode trabajo, introduce importantes modificacionesen la regulación del contrato de trabajo. La dis-ciplina de la contracción, la regulación del despi-do. Los instrumentos de flexibilidad interna y, enfin, las políticas de empleo han sido objeto devariaciones de mayor o menor trascendencia. Elpresente libro ofrece un análisis de conjunto de todas ellas, faci-litando la comprensión de su alcance y valoración.

Incluye el decreto ley comparado con las normas anterior-mente vigentes.

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NUESTRA EDITORIAL


MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Ángel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26 € 240 páginas

Este manual pretende contribuir a la consolidaciónde la imagen del Administrador de Fincas comoprofesional competente, que conoce y aplica lastécnicas instrumentales básicas de su profesión,aportándole los conocimientos prácticos suficientesque le permitan: Profundizar en el conocimiento ymanejo del Plan General y su adaptación a las Co-munidades de Propietarios; Crear planes de cuen-

tas, acordes con las distintas particularidades de cada una de lasComunidades; Contabilizar adecuadamente la instauración delFondo de Reserva, y los movimientos posteriores del mismo; Con-feccionar Balances y Cuentas Anuales de Comunidades.

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de las comu-nidades de propietarios y de los problemas con losque se enfrentan (pago de gastos comunes, régi-men de reuniones y de adopción de acuerdos, ac-ciones frente a propietarios morosos, etc..), con es-pecial incidencia en su administración, cuya proble-mática también se analiza, así como la figura deladministrador (facultades, obligaciones, responsa-

bilidades, etc..), aportando las soluciones. Se recogen numerosossupuestos prácticos sobre situaciones de la vida real de las comu-nidades, así como formularios.

MANUAL PRÁCTICO DE LAINTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44 € 420 páginas

Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisiones,etc.). Tasaciones y valoraciones de inmuebles.Operaciones objeto de la intermediación (compra-venta de viviendas, arrendamientos, permuta, etc.Registro de la Propiedad. Supuestos prácticos.Formularios.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292más 3,50€ de gastos de envío.

Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.

El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

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NUESTRA EDITORIAL


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