revista aaff 150.qxd:revista aaff 5/10/10 15:59 página 1€¦ · rios. esperemos que durante el...

Revista AAFF 150.qxd:Revista AAFF 5/10/10 15:59 Página 1

uerido/a compañero/a:

Se encuentra en fase detramitación parlamenta-ria en el Congreso de losDiputados el Proyecto de

Ley de modificación de diversas le-yes para su adaptación a la Ley so-bre el libre acceso a las actividadesde servicios y su ejercicio, conocidocomo Ley Ómnibus, que, según loprevisto, será aprobado definitiva-mente por las Cortes y publicado enel BOE antes del día 28 de diciembredel presente año, para cumplir elplazo impuesto por la Unión Europea.

Este Proyecto de Ley, que nace como conse-cuencia de la incorporación al derecho español dela Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeoy del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relati-va a los servicios en el mercado interior, incluye lamodificación de diversos apartados de la Ley2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesio-nales, por lo que todos los Colegios Profesionalesy Consejos Generales deberán adaptar sus Estatu-tos y Reglamentos colegiales para lograr que éstossean compatibles con lo dispuesto en la normativadictada para la Transposición de la citada Directivade Servicios.

El Consejo General que, desde un primer mo-mento, forma parte del Grupo de Trabajo Intermi-nisterial para la Transposición de la Directiva deServicios creado en el Ministerio de Economía yHacienda, ha asistido a todas las reuniones cele-bradas hasta la fecha, en las que se han estable-cido las líneas de actuación de la estrategia de tra-bajo para la adaptación de la normativa, y ha ve-nido informando, minuciosamente, a sus órganosde gobierno acerca de las actuaciones que se es-tán llevando a cabo. Asimismo, la Comisión de Es-tatutos del Consejo General se ha reunido en di-versas ocasiones con objeto de estar preparadospara acometer las reformas necesarias una vez sehaya aprobado la norma de Transposición de la Di-rectiva.

El establecimiento de la denomina-da ventanilla única, el servicio deatención a los colegiados y a los con-sumidores o usuarios, y la obligato-riedad de presentar una MemoriaAnual, son, entre otros, aspectoscontenidos en el Proyecto de Ley queentendemos pueden contribuir a lamodernización de los Colegios Profe-sionales, la cual debe llevarse a cabosiempre dentro de lo que es el mode-lo colegial existente.

Sin embargo, existe una gran pre-ocupación en el seno de las organiza-ciones colegiales, que se ha puesto

en conocimiento de la sociedad a través de los me-dios de comunicación, y que se ha transmitido alos propios grupos parlamentarios, ya que da laimpresión de que el Gobierno pretende ir más alláde una mera Transposición de la Directiva, plante-ando unas reformas legislativas que exceden de sucontenido y finalidad.

Sin duda alguna nos encontramos en un mo-mento crucial para la propia existencia de los Co-legios Profesionales y, como no podía ser de otramanera, el Consejo General, preocupado, está co-ordinando todas las actuaciones que se están lle-vando a cabo, dentro de su ámbito de competen-cias, en defensa de la profesión, de los colegiadosy, por ende, de los propios consumidores y usua-rios.

Esperemos que durante el trámite parlamenta-rio los legisladores atiendan las sugerencias efec-tuadas por las organizaciones colegiales y puedaacometerse la adaptación de los Colegios Profesio-nales a la normativa comunitaria sin que ello su-ponga ni una desregulación, ni una limitación delas funciones propias de los Colegios en perjuiciodel interés general.

Recibid un fuerte abrazo.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.

CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro yCarlos Domínguez García-Vidal.

DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.

OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid. Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. e-mail: [email protected]

“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

Publicidad: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01Diseña e Imprime: Alfasur: C/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. e-mail: [email protected]ósito Legal: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730

QCarta del Presidente

3


Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

12Noticias Colegiales

22Primera Plana

Lo positivo y negativo del Proyecto deLey de Fomento del Alquiler (I).

32Entrevista

Juan Manuel Carreras Maraña,Presidente de la Audiencia Provincialde Burgos.

42Propiedad Horizontal

Actas de Juntas de Propietarios y plazopara su notificación.

44Arrendamientos UrbanosNo cabe segunda enervación trasporducirse cesión en la persona delarrendatario.

48Arrendamientos UrbanosLa problemática arrendaticia derivadade las crisis matrimoniales.

54Jurisprudenciay Consultas

62Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

SumarioOctubre 2009

LEY ÓMNIBUS O UNA REFORMA AJENA A LA DIRECTIVA COMUNITARIA

Con la Ley Ómnibus, el gobierno pretende adaptar a nuestra normativa el texto de la Directiva de Servicios en el Mer-cado Interior, con el objetivo de favorecer la competitividad del sector de los servicios, dentro del cual se encuentranlos servicios profesionales. Los Colegios Profesionales y sus respectivos Consejos Generales han analizado esta ley,llegando a la conclusión de que dicho proyecto trasciende los principios y objetivos de la propia Directiva cuya apli-cación se pretende, introduciendo reformas legislativas no sólo ajenas a aquellos, sino, en algunas ocasiones, inclu-so contradictorias con el articulado comunitario.El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas considera que la mayor parte de las reformas intro-ducidas en el Art. 5 de este Proyecto de Ley no vienen impuestas por la Directiva, siendo preciso destacar la granimportancia y alcance de las modificaciones que se pretende incorporar en numerosas disposiciones legales y en di-ferentes regímenes jurídicos como el de los Colegios Profesionales, ante lo que el Consejo General informa que, den-tro del ámbito de sus competencias, está coordinando todas las actuaciones que se están llevando a cabo en defen-sa de la profesión, de los colegiados y, por ende, de los propios consumidores y usuarios. Pág. 16

INFORME: CRITERIOS DELTRIBUNAL SUPREMO ENMATERIA DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

Vicente Magro analiza la unifica-ción de criterios del Tribunal Su-premo referente a las distintas re-soluciones que sobre una mismamateria han realizado las Audien-cias Provinciales. Igualmente, tra-ta la sentencia del mismo TribunalSupremo sobre el derecho al ho-nor del Administrador de Fincasfrente a cartas remitidas por elPresidente de la Comunidad dePropietarios criticando su actua-ción profesional. PÁG. 36

FOTOS: Miguel A. García ColladoFOTO DE PORTADA: Miguel Á García Collado

VISITE NUESTRA PÁGINA WEB, ENCONTRARÁ LO ÚLTIMO SOBRE GESTIÓN INMOBILIARIA: http://www.cgcafe.org/

4

El artículo “Actas de Junta de Propietarios y plazo para su notificación”, de Fernando Hipólito Lancha, ha sidocedido por Quantor Editorial.


CONSEJO GENERAL

6

EL día 18 del pasado mes de septiembre se celebró laclausura del Curso Superior de Estudios Inmobiliarios2008/2009, así como la imposición de becas y entrega delos correspondientes títulos académicos a los alumnos quehabían superado los tres años de enseñanza académica,que les faculta para solicitar el ingreso en el Colegio de Ad-ministradores de Fincas correspondiente.

Estos estudios, impartidos por la Universidad de Burgosen base al Convenio de Colaboración firmado por el Con-sejo General y el Colegio de Burgos y Soria, imparte, conun rotundo éxito, la enseñanza virtual de dicho curso desdehace cuatro años, lo que ha propiciado el éxito logrado conesta forma de estudios así desarrollada, al conseguirseque, año tras años, podamos continuar con dicha formaciónal contar con el máximo de matriculaciones posibles.

Los actos comenzaron con una reunión de los presi-dentes de los Colegios de Administradores de Fincas asis-tentes, con los representantes de la Universidad, dónde sedebatió sobre el futuro de los estudios inmobiliarios, sólida-mente consolidados al día de la fecha. Posteriormente, seprocedió al acto académico de la imposición de becas yentrega de diplomas a los alumnos que finalizaron el cur-so, que recibieron de manos por los presidentes de los Co-legios Territoriales allí presentes, a aquellos alumnos desus respectivas comarcas.

El acto estuvo presidido por Miguel Á. Muñoz, presi-dente del Consejo General; y contó con la presencia de Jo-sé Mª Gual, director de la Escuela Oficial de Administrado-res de Fincas, vicepresidente 1º del Consejo General y pre-sidente del Colegio de Barcelona-Lérida; José Mª García,director del Curso Superior de Estudias Inmobiliarios; Ser-gio J. Carrasco, presidente del Colegio de Burgos y Soria;y los presidentes de los Colegios de Administradores deFincas de Valladolid, Extremadura, Ciudad Real, Palencia,León, Valencia, Aragón, Guipúzcoa, Navarra, Cantabria,Madrid, Sevilla y Gerona.

Finalizado el acto de imposición de las becas a los nue-vos diplomados, el presidente del Consejo General, Mi-guel Á. Muñoz, cerró el acto con una intervención en laque manifestó, dirigiéndose a los alumnos del curso, que«tenéis la mejor preparación para ir solventando las dificul-tades y alcanzar la meta de la profesionalidad. Nunca olvi-déis donde obtuvisteis esa formación, en la Facultad deDerecho de la Universidad de Burgos como consecuenciade que tan prestigioso foro de conocimientos se ha conver-tido en Escuela Oficial de Administradores de Fincas trasla firma del Convenio Marco de Colaboración entre la Uni-versidad de Burgos y el Consejo General, a través del Co-legio de Burgos y Soria, a quienes felicito muy efusivamen-te por su eficaz labor al respecto».

Alumnos y presidentes de los Colegios de Administradores de Fincas, tras la imposición de becas y entrega de diplomas.


CONSEJO GENERAL

7

Schindler firma un Convenio de Colaboración con el Consejo General

Julio Arce y Javier Catalina, representantes de Schin-dler, y Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General,han firmado, el pasado veinticuatro de julio, un Conveniode Colaboración encaminado a ofrecer la máxima informa-ción a los administradores de fincas en cuantos temas es-tén relacionados con el sector y, más concretamente, deltransporte vertical, con el fin de apoyar la gestión del Ad-ministrador de Fincas en el desarrollo de su actividad pro-fesional.

Schindler se compromete a dar la información necesa-ria para un correcto asesoramiento en transporte vertical,así como a poner a disposición de los administradores defincas un programa de acceso a financiación para moder-nizaciones, con mínimos trámites administrativos, sin ne-cesidad de estudio de riesgo por vecino, sin garantías per-sonales –la financiación se realiza con la comunidad depropietarios–, y un tipo de interés muy competitivo.

La duración del presente Convenio será de un año apartir de la fecha de la firma del mismo, y durante su vigen-cia, Schindler podría participar en los Congresos y En-cuentros de Administradores de Fincas, así como en lasjornadas, cursos, mesas de trabajo o eventos similares

que organice y lleve a cabo el Consejo General, en la for-ma en que, puntualmente, acuerden ambas entidades.

Julio Arce, Miguel Á. Muñoz y Javier Catalina, tras la firma del Convenio.

TITULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE BURGOSHOMOLOGADO PARA LA COLEGIACIÓN COMO ADMINISTRADOR DE FINCAS

OBJETIVOS DEL CURSOComo es conocido, la constante expansión del sector inmobiliario, así como la compleja y cambiante normativa reguladora del sec-tor, obligan a los distintos profesionales implicados a una formación especializada y continuada.

Consciente de esta situación, la Universidad de Burgos imparte el "Curso Superior de Estudios Inmobiliarios" para dar respues-ta a las citadas necesidades de formación. La superación de este Curso habilita para la colegiación como Administrador de Fincasen todos los Colegios de España.DURACIÓN DEL CURSO: 207 créditos divididos en 3 cursos académicos.CALENDARIO: Octubre-Junio.LUGAR DE IMPARTICIÓN: Docencia de plataforma telemática, alojada en: http:www.ub.opengestion.com, Clases prácticas en laFacultad de Derecho de la Universidad de Burgos.

PARA MÁS INFORMACIÓN: FACULTAD DE DERECHO Hospital del Rey, s/n 09001 BURGOSTelef.: 947 25 88 51 - Fax: 947 25 87 82 - www.estudiosinmobiliarios.org


CONSEJO GENERAL

8

ANÁLISIS DE FUTURO

REYES CABALLERO CARO, DIRECTOR DEL GABINETE DE ESTUDIOS DEL CONSEJO GENERAL

«Debemos apostar por nuevos cursos, más didácticos y prácticos, quetengan que ver con nuestro quehacer diario»

Reyes Caballero Caro, presidente del Colegiode Extremadura y Director del Gabinete de Es-tudios del Consejo General lleva, en su mochi-la profesional, un número importante de pro-yectos que signifiquen, en un futuro muy próxi-mo, la mejor preparación para el día a día de laprofesión de Administrador de Fincas.

Pero para ello, es necesario que ReyesCaballero cuente con la aportación de los co-legiados sobre cómo se podrían mejorar loscursos, que temas deberían ser desarrolladosen ellos y cómo debiera de ser su estructurapara que fueran lo más eficaces posibles. Ymientras esta colaboración llega, en esta en-trevista el Director del Gabinete de Estudiosdel Consejo General ofrece una valoración so-bre los cursos actuales y sus objetivos para elfuturo.

Tras su designación por la Junta de Gobierno del ConsejoGeneral como director de su Gabinete de Estudios, ¿cuálserá la filosofía formativa que estará presente en la ofertade los próximos cursos a impartir por dicho Gabinete deEstudios?Los cursos que se ofrecen actualmente son muy interesantes,algunos de ellos muy solicitados por los Colegios , si bien esta-mos valorando las peticiones que se han realizado y se supri-mirán los que no se hayan impartido en los últimos tres años ycreo que, sin abandonar la línea actual, debemos apostar porla inclusión de nuevos cursos, más didácticos y prácticos, quetengan que ver con nuestro quehacer diario.Los nuevos colegiados manifiestan que a la profesión deAdministrador de Fincas se llega con muchos conocimien-tos generales y muy pocos concretos sobre el día a día dela administración de fincas. ¿Qué aconsejaría a los cole-giados de reciente incorporación para adquirir los conoci-mientos necesarios y concretos sobre la profesión?Entiendo que el número de créditos y las materias que se im-

parten en las Universidades que tienen firmado convenios connuestro Consejo General, y que una vez superados los cursoshabilitan a los alumnos para colegiarse, son suficientes paraconseguir los conocimientos para el ejercicio de la profesión.Pero es evidente que hay que perfeccionarlos con la práctica y,sobre todo, con la formación a través de los cursos que se ofre-cen tanto por el Consejo General como por los propios Colegios.Por ello aconsejo a los colegiados que asistan a los cursos quese programen y lean los artículos y sentencias que se publicanen las revistas especializadas, además de tener muy en cuen-ta, las últimas disposiciones relacionadas con nuestras materiasque son facilitadas por los Colegios y su Consejo General.Los cursos del Gabinete de Estudios, tal y cómo estánplanteados actualmente, ¿responden a las necesidadesformativas de los colegiados de reciente incorporación alos Colegios respectivos?Comentaba anteriormente que los alumnos que finalizan losestudios implantados por la Escuela Oficial de Administradores

de Fincas no deberían tener problemas paraafrontar el inicio profesional; otra cuestión esllevarlo a la práctica. Sin embargo, no sucedeasí con las nuevas incorporaciones de accesodirecto, siendo conveniente, en este supuesto,la implantación de un curso básico o inicialque contemple lo necesario para el inicio pro-fesional, aunque nos consta que hay Colegiosque los tienen incorporados a sus programasde formación. No obstante, considero que loscursos que se ofrecen actualmente respondena la formación de nuevos colegiados, sea cualsea su sistema de ingreso.¿Y a las necesidades formativas de los co-legiados que ya llevan un considerable nú-mero de años de ejercicio profesional?Por supuesto que sí. Creo que la diversidad desus contenidos siempre pueden aportar nue-

vos conocimientos, recordar otros y ponernos al día . Además,a mí me llama mucho la atención observar la mayor presenciade compañeros veteranos que de nuevos colegiados en loscursos que organiza nuestro Colegio y en los eventos que or-ganiza el Consejo General.Enumere cinco razones por las que los colegiados debende solicitar a sus respectivos Colegios Profesionales la im-partición de los cursos que se ofrecen a través del Gabine-te de Estudios del Consejo General.Adquirir más conocimientos. Puesta al día en materias relacio-nadas con la profesión. Relacionarse y compartir momentoscon otros compañeros. Salir de los despachos aparcando esedía, o esos días, los problemas existentes o que puedan surgir.Y la última, y que considero fundamental, para intentar ser unbuen o el mejor Administrador de Fincas.Como Director del Gabinete de Estudios, ¿cuál sería el ob-jetivo prioritario que le gustaría conseguir?Como decía anteriormente, introducir nuevos cursos, sobre to-do de carácter pedagógico y práctico sobre nuestra profesión,y transmitir a todos los colegiados la concienciación de lo posi-tivo que es la formación, porque no hay duda de que la mejorforma de demostrar a nuestro clientes que somos los mejoreses “siendo los mejores”.¿Qué añadiría a esta entrevista y que no le hemos pregun-tado?Comentar a las Juntas de Gobierno de los distintos Colegiosque este Gabinete está a su disposición para estudiar cualquieriniciativa que sus Comisiones de Estudio propongan, y que sepromoverán jornadas de trabajo para sus miembros . Y a todoslos colegiados, decirles que el Consejo General y los Colegioscontinuarán promoviendo jornadas de estudios, congresos yencuentros y coordinarán la actividad colegial. Pero, finalmen-te, somos nosotros, los colegiados, los que con nuestro traba-jo y formación tenemos que elevar la profesión al lugar que lecorresponde.

Dolores Lagar TrigoAdministradora-Periodista


CONSEJO GENERAL

9

D. Eduardo Pérez Pascual“La Ley de Propiedad Horizontal”.

D. Juan Rodríguez Baeza“ Contabilidad para Comunidades de Propietarios”.

D. Vicente Magro Servet“Problemas y soluciones que surgen en la celebración y des-arrollo de una Junta de Propietarios” (NUEVO)

“Problemática en la redacción de las actas de las Juntas dePropietarios”.“La remoción del cargo de Administrador de Fincas y proble-mas derivados de la retención indebida de la documenta-ción por el Administrador cesado. Vías de solución”“La responsabilidad civil del Administrador de Fincas. Siste-ma de aminoración de la responsabilidad penal de los Admi-nistradores de Fincas por consignación de la responsabili-dad civil en casos de delitos por imprudencia profesional”. “El proceso monitorio general de los arts. 812 a 818 de laLey de Enjuiciamiento Civil. Casuística práctica actualizadaa la Jurisprudencia actual de las Audiencias Provinciales.Sistema de reclamación de deudas ordinario sin el privile-gio del art. 21 LPH. La casuística del procedimiento monito-rio del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal”.“El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el régi-men de adopción de acuerdos. El consentimiento del pro-pietario afectado”.“Régimen de las actividades molestas del art. 7.2 LPH.”

D. Pepe Gutiérrez Esquerdo“ Los 24 errores del Administrador de Fincas”. (NUEVO)

Dª Silvia E. García García“ Atención telefónica eficaz y gestión de cobro por teléfono”.“Técnicas de comunicación y asertividad”.“Dirección de reuniones”.“Comunicación escrita para Administradores de Fincas”.“ Expresión oral del Administración de Fincas en la Junta de Propietarios”.“ Control del estrés y dominio de las tensiones”.“Técnicas de negociación para Administradores de Fincas”. (NUEVO)

D. Roberto García Carbonell“Desarrollo emocional inteligente para reuniones exitosas”.“Administración del tiempo”.

D. Francisco González Palma“La recepción y conservación de las urbanizaciones. LasEntidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación”.“Problemática de las actividades molestas, insalubres, noci-vas, peligrosas o ilícitas en la L.P.H.”“Problemática del establecimiento de nuevos servicios co-munitarios”.“Los Administradores de Fincas: derechos y deberes”.“El arrendamiento y la venta de elementos comunes en elrégimen de propiedad horizontal”. (NUEVO)

Departamento Jurídico de la Editorial SEPIN.La impugnación de los acuerdos. Supuestos, plazos, moro-sidad y ejecución”. “Aspectos generales de la Ley de Propiedad Horizontal”. “Aspectos generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos”. “Los procesos judiciales en materia de AU”.

D. Joaquín Martí Mart“La respuesta de las Comunidades de Propietarios frente alas inmisiones sonoras”.

Sociedad Española Valoración, Propiedad y Patrimonio.“Curso de tasación y valoración inmobiliaria”.

Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la UniversidadPolitécnica de Madrid.

“ El Administrador de Fincas como Perito Judicial”.“ Iniciación a las Valoraciones Inmobiliarias”.

D. Gerónimo Lozano Apolo“ Patología y terapéutica de las humedades en la edifica-ción”. “ Preparación de informes, dictámenes y periciales”. “ Procesos patológicos en la edificación”.

D. Juan Miguel Carreras Maraña“Sentencias contradictorias en las Audiencias Provinciales. Lasnuevas líneas de reforma en la legislación de PH”.“La responsabilidad civil del Administrador de Fincas”

D. Javier García Bernal“La protección de datos en los Colegios Profesionales”. (NUEVO)

D. Francisco José García Higuera“Nuevas posibilidades de los Administradores de Fincas através de Internet”. (NUEVO)

CURSOS DEL GABINETE DE ESTUDIOS DEL CGCAFE 2009-2010

LOS CURSOS CORRESPONDIENTES AL AÑO 2009-2010 DEBERÁN DE SER SOLICITADOS POR LOS COLEGIADOS

A SUS RESPECTIVOS COLEGIOS TERRITORIALES Con estos Cursos, el Gabinete de Estudios del CGCAFE, del que es direc-tor Reyes Caballero, presidente del Colegio de Extremadura, ha marcadocomo sus objetivos seguir impartiendo los cursos ya establecidos enaños previos, por su gran aceptación, e introducir otros que se conside-ran, igualmente, del máximo interés para los administradores de fincas.Los administradores de fincas interesados deberán solicitar dichos Cur-sos directamente en su Colegio Territorial, donde responderán a todaslas dudas que puedan planteárseles sobre como ha de tramitarse la so-licitud para la impartición de los cursos seleccionados.


CONSEJO GENERAL

10

AGENDA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 2010

Ya estamos preparando la edición de nuestra Agenda “ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 2010”. El importe de cada ejem-plar es de 20,00 € (IVA incluido).

Su contenido es de máxima actualidad, recogiendo en aproximadamente 150 páginas, toda la legislación vigente que in-cide en la actividad profesional del Administrador de Fincas, con las modificaciones que se hubieran producido desde lapublicación de la última Agenda. Asimismo, se incluyen modelos de estatutos de comunidad y de contratos, borradoresde cartas, notificaciones y certificaciones, dietario “semana vista”, listín telefónico y cartografía.

Igualmente la Agenda incorpora el D.S.G. (Deusto Sistema de Gestión) en formato CD-ROM, que contiene, entre otras,las siguientes presentaciones: Agenda con dietario “semana vista” o “página día”, planning, directorio de teléfonos y di-recciones personales, sistema de indicación de avisos, control de gastos, control de tiempos, contabilidad personal e in-formación general sobre carreteras, restaurantes, hoteles, etc... Además, el DSG incluye el “Panda Internet Security2009”.

Si está interesado, rellene el siguiente formulario:

NOMBRE Y APELLIDOS __________________________________________________________________________

NOMBRE DE LA SOCIEDAD_______________________________________________________________________

DIRECCIÓN ____________________________________________________________________________________

C.P.____________________LOCALIDAD_______________________PROVINCIA____________________________

DNI/NIF_______________________________Nº COLEGIADO/A_______________

A Adjunto cheque nominativo a favor del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (Pza. Marqués deSalamanca, 10. 3º Izda. 28006 Madrid), por importe de ______________€.

Remito copia de la transferencia bancaria realizada el día________________ a la cuenta del Consejo General en el Ban-co Santander Central Hispano número 0049-6702-68-2816034066.

✄


BALEARES

Curso sobre Propiedad HorizontalOrganizado por el Colegio de Adminis-tradores de Fincas de Baleares, sedesarrolló, en la ciudad de Palma, unCurso sobre los problemas que sur-gen en la celebración de las juntas depropietarios con la jurisprudencia ac-tualizada del Tribunal Supremo, tra-tándose, como segunda parte, la re-moción del cargo del Administrador deFincas y los problemas derivados dela retención indebida de la documen-tación por parte del Administrador ce-sado.

El curso, englobado dentro de losque promociona el Gabinete de Estu-dios de nuestro Consejo General, fueimpartido, con gran éxito, por VicenteMagro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante,actuando como moderadores Pedro J. Mayol, presidentedel Colegio de Baleares, y el letrado Martín Aleñar. Al cur-so asistieron más de setenta personas, y también pudo serseguido, mediante videoconferencia, por los administrado-res de fincas ubicados en las islas de Menorca e Ibiza.

Tras escuchar la exposición del conferenciante, se pu-dieron aclarar todas las dudas existentes sobre los temasobjetos de la exposición, abriéndose, a la finalización de laintervención de Magro Servet, un extenso coloquio en elque éste pudo contestar las preguntas, que por escrito,fueron llegando a la mesa.

CÁDIZ

Elecciones a los cargos de la Junta de

Gobierno del Colegio de

CádizEl pasado 4 de Junio y tras la celebración del proce-so electoral en el Colegio de Administradores de Fin-cas de Cádiz, tuvo lugar, en la Audiencia Provincialde Cádiz, el acto de toma de juramento a los cargosde la junta de Gobierno de este Colegio.

Dicho acto estuvo presidido por Lorenzo del RioFernández, presidente de la Audiencia Provincial, yRafael Trujillo Marlasca, presidente del Colegio deCádiz.

La nueva Junta de Gobierno del Colegio de Cá-diz queda integrada por los siguientes colegiados/as:

Martín Aleñar, Vicente Magro y Pedro J. Mayol.

Presidente: Rafael Trujillo MarlascaVicpte. 1º: Sebastián Montaldo PuertoVicepte. 2º: Francisco Gil RojasVicepte. 3ª: Ramón Rodríguez de Trujillo GijosaSecretario: Carlos de Osma RodríguezTesorero: Antonio Oliva AliañoContador-Censor: Antonio Mera MarínVocales: Emilio Triguero Serrano, José Piñatel Ochoa,Enrique Soriano Palacios, Carlos Roca Jiménez, JuanAntonio Fernández Estudillo, Leticia Castilla Arocha,Eduardo Hernández Gutiérrez.

12

NOTICIAS COLEGIALES


GALICIA La LPH, a debate

XVI Congreso Nacional de Administradores de Fincas

Sanxenxo (Pontevedra) 13, 14 y 15 de mayo 2010

El Colegio de Galicia celebró, el pasado día 18 de septiem-bre, una Jornada Técnica en la que se debatió sobre la“¿Propuesta de Reforma o nueva Ley de Propiedad Hori-zontal?”, y las “Sentencias sobre la Ley de Propiedad Ho-rizontal en Tribunal Supremo, Audiencias y Juzgados deGalicia”, en la que intervinieron Xavier O´Callaghan, ma-gistrado del Tribunal Supremo; Vicente Magro. presidentede la Audiencia Provincial de Alicante; y Javier Míguez,magistrado Juez Decano de Santiago.

Con la asistencia de la alcaldesa de Sanxenso, Cata-lina González, la Jornada Técnica se desarrolló a través

de una conferencia-coloquio en la que se analizó la pro-puesta de reforma o la necesidad de la redacción de unanueva Ley, centrándose en aspectos tan importantes co-mo la personalidad jurídica de las comunidades de pro-pietarios, su capacidad para contratar, la aplicación delas nuevas tecnologías multimedias y las notificaciones,asistencia y participación en las juntas. Y sobre las sen-tencias en materia de Propiedad Horizontal, se hizo es-pecial mención a la responsabilidad civil y penal por de-fectos de construcción y a la Ley de Ordenación de laEdificación (LOE).

El Comité Científico del XVI Congre-so Nacional de Administradores de Fin-cas, que se celebrará en Sansenxo(Pontevedra), los días 13 al 15 de mayode 2010, se reunió el pasado 19 de sep-tiembre para trabajar en el desarrollo delpróximo Congreso de Administradoresde Fincas, que, patrocinado por el Con-sejo General, será organizado por el Co-legio de Administradores de Fincas deGalicia.

A dicha reunión asistieron los miem-bros de la Comisión Organizadora delColegio de Galicia, representados por supresidente, Martín Bermudez, y el pre-sidente del Consejo General, Miguel Á.Muñoz, dónde se concretó el programacientífico del Congreso y el importantepapel que jugarían los colegiados asis-tentes, a los que se les daría la máximaparticipación a través de los coloquiosque se desarrollarían tras cada interven-ción de los respectivos ponentes.

El Colegio de Galicia y el ConsejoGeneral invitan a todos los colegia-dos/as de España a asistir a este impor-tante acto profesional, dado el momentoactual de los previsibles cambios queafectarían a la profesión tras la Transpo-sición de la Directiva 2006/123, CE enlos Colegios Profesionales.

Martín Bermúdez y Miguel Á. Muñoz, durante la reunión del Comité Científico del Congreso.

13

NOTICIAS COLEGIALES


MADRIDJornada sobre la liberalización

del sector energético

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas deMadrid celebró, el pasado día 2 de julio de 2009, una jor-nada sobre “La liberalización del sector energético”, dondese analizaron, entre otras importantes cuestiones, las tari-fas eléctricas vigentes a partir del 1 de julio de 2009 y lasnuevas posibilidades de contratación del suministro eléctri-co y de gas natural.

En la Mesa Redonda intervinieron Ramón Urburaga,representante de APIEM; Rafael Durbán, representantede CNE; Carlos Braojos, representante de Remica; y Ma-risa Valle, representante de Iberdrola. La jornada estuvomoderada por Á. Ignacio Mateo, secretario del ColegioProfesional de Madrid, y contó con la asistencia de su pre-sidente, Miguel Á. Muñoz.

Sobre la contratación de los suministros básicos tras laliberalización de los mercados de energía, se informó so-bre como contratar a partir del 1 de julio del presente año,estableciéndose, en uno de los supuestos, que si no seadopta ninguna decisión, la empresa distribuidora con laque se tenía contratado el suministro a tarifa regulada,trasladará el contrato al comercializador de último recursode su mismo grupo empresarial, quien se subrogará en to-das las condiciones y facturará el suministro de acuerdocon la tarifa de último recurso que sea de aplicación.

En el segundo de los supuestos, y con carácter optati-vo, el usuario podrá contratar con otros comercializadores,pero sólo entre los designados por el Ministerio de Indus-tria, Comercio y Turismo. En este supuesto, el consumidorcomunicará al distribuidor al que tiene conectado el sumi-nistro, la nueva entidad a la que trasladará el contrato,quién se subrogará en todas las condiciones del contratode suministro ya preexistente.

Igualmente, se explicó en que consistía el “bono so-cial”, al que podrían acogerse personas físicas con poten-cia contratada de menos de 3 kw. en su vivienda habitual;pensionistas con 60 o más años que perciban una pensiónmínima por jubilación, incapacidad permanente o viude-dad; las familias numerosas y las familias con todos susmiembros en situación de desempleo.

Para los intervinientes , esta nueva tarifa se diferenciade la tarifa general en que la potencia contratada resultagratuita; es decir, que sólo se paga por lo que se consume.Para solicitar esta tarifa, las empresas distribuidoras eléc-tricas facilitarán el modelo de solicitud, que se acompaña-rá de un certificado de empadronamiento vigente, en elque se justifique que es la vivienda habitual y de una de-claración responsable de que los datos son verdaderos.Con ello, un consumidor que disponga de una potenciacontratada de 2,5KW, se ahorraría, anualmente, unos 55euros.

También el gas fue objeto de debate en esta Jornada.Al respecto, se informó que, desde el día 1 de julio de2008, desaparecen las tarifas de gas natural, es decir, losprecios de venta de gas natural dejan de ser precios regu-lados y comienzan a ser precios libremente pactados en-tre el consumidor y el comercializador. Esta nueva regula-ción afectará, fundamentalmente, a los consumidores demás de 50.000 Kwh/año, ya que se tendrá que negociar elprecio de compra del gas con las empresas comercializa-doras a partir del 1 de julio de 2009, y, en el supuesto deque no existiese esta negociación, se aplicará la regula-ción establecida en la Disposición Transitoria única de laOrden ITC/1660/2009 de 22 de junio (BOE de 23 de ju-nio).

Ramón Urburaga, Rafael Durbán, Miguel Á. Muñoz, Carlos Braojos y Marisa Valle.

14

NOTICIAS COLEGIALES


MÁLAGA Día del Administrador:

un merecido homenaje a Jesús Luque

De nuevo, un mes de junio ha sido testigo de la celebra-ción del Día del Administrador del Colegio de Málaga. Eldía 19 se celebró este encuentro, que se hizo coincidir conla Asamblea General de Colegiados, tras la que se celebróuna cena de hermandad con la que se conmemoraba lapertenencia a la profesión y se premiaba la labor, tan es-pecial, de una serie de Administradores de Fincas que hantrabajado en pos de los colegiados de Málaga y de la pro-fesión en general.

En esta ocasión, los homenajeados tenían un saboragridulce, ya que se homenajeaba a miembros de la ante-rior Junta de Gobierno, que han trabajado muchos añospor el Colegio y que han decidido dar su labor por termina-da en este sentido.

Todos ellos han consagrado, gran parte de su tiempo,a las Comisiones de Trabajo y a las Juntas de Gobierno -algunas con horarios dilatados que se restaban a otro tipode quehaceres-, compartiendo su saber con el Colegio ysu buen obrar con todo el colectivo. A cada uno de ellos lanueva Junta de Gobierno les quiso agradecer todo el des-empeño realizado y, como símbolo, les hizo entrega de laMedalla al Mérito Colegial.

Homenaje a Jesús Luque, un ejemplo profesionalTodo lo citado cobra especial relevancia en la figura de Je-sús Luque –anterior presidente del Colegio de Málaga- cu-yo carácter sencillo y afable, su enorme ética y su sentido dela responsabilidad han guiado a la nave colegial con manofirme y siempre llevándola a buen puerto, por muchos vien-tos que soplaran a favor o en contra. Por ello, el Colegio deMálaga ha querido agradecerle todas esas horas dedicadas,esos momentos de entrega, esa lucha continuada y los lo-gros obtenidos, todo en pro de los colegiados y del colecti-vo. El actual presidente del Colegio, Marcelo Cambló, des-tacó la trayectoria que ha llevado a cabo y manifestó suagradecimiento en nombre de toda la Junta de Gobierno delColegio. Por su parte, Francisco Liñán –amigo, predecesorde Jesús y actual presidente de Honor del Colegio- fue elencargado de imponerle la Medalla de Oro al Mérito Cole-gial, manifestando su orgullo ante este hecho y dedicándoleunas emotivas palabras de agradecimiento y admiración.

Posteriormente, fueron numerosas las muestras públi-cas de reconocimiento que se sumaron a la de la Junta deGobierno para con la labor desempeñada por Jesús Lu-que y su equipo de gobierno: desde el Consejo General,por parte su presidente, Miguel Á. Muñoz; de Rafael Tru-jillo -presidente del Consejo Andaluz-, de Manuel Castro–vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincasde Sevilla- y por parte de otros representantes colegiales,como Agustín del Castillo, presidente del Colegio de Gra-

duados Sociales de Má-laga.

A continuación, se hi-zo entrega a sus compa-ñeros de la Medalla dePlata al Mérito Colegiale, igualmente, recibieronel agradecimiento y elensalzamiento por la la-bor desempeñada; así,fueron merecedores deéste homenaje MiguelJesús Aguilar, ElisaRodríguez, José M.ªOrtega y Gerardo Gá-mez, por el buen desem-peño de sus funcionescomo miembros, variosaños, de la Junta de Go-bierno del Colegio.

En éste sentido, fue esencialmente significativa la inter-vención del presidente del Consejo General, Miguel Á.Muñoz, quien pidió a todos los homenajeados -por su mé-rito profesional- que le acompañaran, destacando todas ycada una de las labores que han realizado a lo largo detantos años y exponiendo que dejaban muy buen legado atodos los que van a seguir luchando por el colectivo en to-dos los ámbitos, no sólo en Málaga, sino en todo el país.

Veinticinco años de profesión, un hito a celebrar Pero, ante todo, el Día del Administrador es una cita en laque se conmemora la pertenencia a la profesión y en laque se reconoce toda la dedicación y entrega a la misma;por ello es destacado y central el acto que conmemora lalabor profesional de aquellos administradores de fincasque cumplen veinticinco años de ejercicio a lo largo de es-te año 2009. En esta ocasión los homenajeados fueron:Laureano Baco, José M.ª Cubero, Rafael Escriña, Gui-llermo Leal, Salvador Luque, José Luis Olmedo, JoséM.ª Ortega, Carlos Reyes y Fernando Rodríguez. A to-dos ellos se les hizo entrega de una biznaga de plata con-memorativa de este hito en su labor profesional.

Este encuentro se clausuró por el Concejal de Urbanis-mo del Ayuntamiento de Málaga, Manuel Díaz, quien qui-so agradecer el haber compartido este día tan especial conlos miembros del colectivo y que ensalzó la función que tie-ne el Administrador de Fincas en la sociedad, al ser quienlucha por mantener el rigor y el orden en las comunidades,un desempeño que no siempre es fácil y que cuenta connumerosas contrariedades en el día a día.

Foto1: Marcelo Cambló, Francisco Liñán yJesús Luque.Foto 2: Miguel A. Muñoz, dirigiéndose a losasistentes acompañado por los homenajeados.

15

NOTICIAS COLEGIALES


Ley Ómnibus o una reforma ajenaa la Directiva Comunitaria

El Proyecto de Ley de Modificación de Di-versas Leyes para su Adaptación a la LeySobre el Libre Acceso a las Actividades deServicios y su Ejercicio, fue debatida porel Pleno del Congreso de los Diputados, elpasado 1 de octubre. Conocida como LeyÓmnibus, este Proyecto de Ley fue aproba-do por el Consejo de Ministros el pasado12 de Junio y ha recibido, por parte del

resto de los grupos parlamentarios, en-miendas a sus articulados más importan-tes. Con la Ley Ómnibus, el Gobierno pre-tende adaptar a nuestra normativa el tex-to de la Directiva de Servicios en el Merca-do Interior, con el objetivo de favorecer lacompetitivad del sector de los servicios,dentro del cual se encuentran los servi-cios profesionales.

DOLORES LAGAR TRIGO

Los colegios profesionales y sus res-pectivos consejos generales y auto-nómicos, llevan meses analizando,conjuntamente todos ellos, los distin-tos apartados de la Ley Ómnibus,concluyendo que es una Ley que vamás allá de lo que expone la Directi-va de Servicios sobre Colegios Pro-fesionales. Así, para el Consejo Ge-

neral de Colegios de Administradoresde Fincas, y a la vista del contenidode las reformas que contiene el pro-yecto, considera que éste trasciendelos principios y objetivos de la propiaDirectiva cuya aplicación se preten-de, introduciendo reformas legislati-vas no sólo ajenas a aquellos, sinoen algunas ocasiones, incluso con-tradictorias con el articulado comuni-tario.

«La mejora del sector de servicios es de una importancia

crucial para España, ya que constituye el principal motor de crecimiento en

nuestro país»Francisco Caamaño

Domínguez, Ministro de Justicia

16

PRIMERA PLANA


¿QUÉ REGULA EL PROYECTO DELEY?

La Exposición de Motivos del Proyec-to pretende su justificación como con-secuencia de la incorporación al De-recho Español de la Directiva2006/123/CE del Parlamento Europeoy del Consejo, de 12 de diciembre de2006, relativa a los servicios en el

mercado interior. Asimismo se indicaen el mismo que el proyecto viene aregular los principios regulatorioscompatibles con las libertades bási-cas de establecimiento y de libre pres-tación de servicios, y que al mismotiempo permite suprimir las barreras y,“siguiendo un enfoque ambicioso”, re-ducir las trabas que restringen, injusti-ficadamente, el acceso de actividades

de servicios y su ejercicio. En resu-men, la Exposición de Motivos decla-ra un doble objetivo del proyecto:adapta la normativa estatal con rangolegal a la Ley de Transposición de laDirectiva (actualmente en trámite), y“extiende los principios de buena ad-ministración a sectores no afectadospor la Directiva”.

El Consejo General ante la Ley Ómnibus en relación con la modificación de la Ley 2/1974 de

Colegios ProfesionalesLa Exposición de Motivos del Proyecto de Ley pretendesu justificación como consecuencia de la incorporaciónal derecho español de la Directiva 2006/123/CE del Par-lamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de2006, relativa a los servicios en el mercado interior. Asi-mismo, se indica en el mismo que el proyecto viene a re-gular los principios regulatorios compatibles con las li-bertades básicas de establecimiento y de libre presta-ción de servicios, y que al mismo tiempo permite supri-mir las barreras y, “siguiendo un enfoque ambicioso”, re-ducir las trabas que restringen injustificadamente el ac-ceso de actividades de servicios y su ejercicio. En resu-men la Exposición de Motivos declara un doble objetivodel Proyecto: adapta la normativa estatal con rango le-gal a la Ley de Transposición de la Directiva (actualmen-te en trámite), y “extiende los principios de buena admi-nistración a sectores no afectados por la Directiva”. A lavista del contenido de las reformas que contiene el pro-yecto, es manifiesto que ésta trasciende de los princi-pios y objetivos de la propia Directiva cuya aplicación sepretende, introduciendo reformas legislativas no sóloajenas a aquellos, sino en algunas ocasiones inclusocontradictorias con el articulado comunitario.

Conforme al artículo 44 de la Directiva, los Estadosmiembros deberán poner en vigor las disposiciones le-gales, reglamentarias y administrativas necesarias paradarle cumplimiento antes del 28 de diciembre de 2009,lo cual justificaría la urgencia de la tramitación en la fa-se parlamentaria, pero no en su tramitación anterior, co-mo así ha ocurrido con este proyecto.

En todo caso, coincidiendo con el criterio contenidoen el informe del Consejo de Estado, la meta de diciem-bre de 2009 se justificaría para aquellos temas relaciona-dos con la transposición de la Directiva de Servicios, pe-ro no para todos los que abarca la futura Ley, que tras-ciende claramente del espíritu y de los principios de la Di-rectiva, siendo preciso destacar la gran importancia y al-cance de las modificaciones que se pretende incorporaren numerosas disposiciones legales y en diferentes regí-menes jurídicos como el de los Colegios Profesionales.

Por lo tanto, se debe hacer firmemente, el reprocheal proyecto de que la mayor parte de las reformas intro-ducidas en el Artº 5 no vienen impuestas por la Directi-va, y por ello no están sujetas al acuciante plazo detransposición anteriormente señalado, cuando la modifi-cación de tales aspectos “permitiría un debate más re-posado y una ponderación más sosegada de los intere-ses en juego”, tal como aconseja al Gobierno el propioConsejo de Estado.

Por otro lado, el mandato de la Directiva a los Esta-dos consiste en “poner en vigor las disposiciones lega-les, reglamentarias y administrativas necesarias paradar cumplimiento a lo establecido en la Directiva, y encomunicar inmediatamente a la Comisión el texto de di-chas disposiciones”. Esas disposiciones, lógicamente,se refieren a las diversas normativas que habrán deadecuarse a la Directiva, ya que abarca todas las dispa-res actividades de servicios (menos las excepcionesque la propia Directiva contempla). No parece lo másadecuado pues que, con las urgencias de última horapara alcanzar los plazos fijados, se adecue el ordena-miento jurídico español en una Ley única para todasellas (el Proyecto de Ley sobre el libre acceso a las ac-tividades de servicio y su ejercicio, que prácticamentereproduce, y no siempre correctamente, los mandatos yprincipios de la Directiva), y se derive a otra ley la regu-lación concreta. Por estos motivos, procedería la supre-sión de la totalidad del artículo 5 del Proyecto de Leyque pretende la reforma de la Ley 2/1974 de 13 de fe-brero de Colegios Profesionales.

Finalmente, merece también un serio reproche, co-mo ya ha hecho el propio Consejo, la técnica legislativa“ómnibus” utilizada. Se ha objetado reiteradamente queno es adecuado en materia legislativa la inclusión enuna sola disposición de regulaciones tan diferentes, loque no hace sino aumentar la dispersión normativa ylas dificultades de su aplicación, con la consiguiente in-seguridad jurídica que ello comporta, y como sin dudase provocará en el ámbito de los Colegios profesiona-les.

17

PRIMERA PLANA


DEBATE PARLAMENTARIO

El pasado día 1 de octubre tuvo lugar,en el Congreso de los Diputados, eldebate de totalidad del Proyecto deLey de Modificación de Diversas Le-yes para su Adaptación a la Ley sobreel Libre Acceso a las Actividades deServicios y su Ejercicio, popularmenteconocida como Ley Ómnibus. Defen-dió el Proyecto el Ministro de Justicia,Francisco Caamaño, manifestandoque “la mejora del sector de servicioses de una importancia crucial para Es-paña, ya que constituye el principalmotor del crecimiento y de la creaciónde empleo en nuestro país. Repre-senta las dos terceras partes del PIBy del empleo total y de el depende, sinduda alguna, el crecimiento y la com-petitividad del resto de los sectoreseconómicos y del bienestar de las fa-milias. El enfoque que guía todo esteproceso permitirá la creación de200.000 empleos, un aumento delproducto interior bruto del 1,2% y con-siderables mejoras en las cifras deproductividad, consumo, inversión ysalario real de los trabajadores”.

El Proyecto de Ley, continuó el Mi-nistro de Justicia en su intervenciónparlamentaria, está encuadrado en lanecesidad de que es, en este momen-to, cuando España necesita reformas

estructurales que “refuercen la con-fianza, dinamicen la actividad econó-mica y el empleo y nos permitan salirantes y en mejores condiciones com-petitivas de la situación generada por

la crisis financiera internacional” .El Proyecto de Ley está estructu-

rado en torno a seis títulos. El primerode ellos abarca las modificacionesque no hacen referencia a un sectordeterminado y que, por tanto, afectan,genéricamente, a las actividades deservicios, entre las que se incluyen lasreformas en la regulación de los cole-gios profesionales.

NO A UN CHEQUE EN BLANCO

“Lo que queremos manifestar desdeel Grupo Popular es que los colegiosprofesionales son el lugar adecuadopara resolver los problemas o los po-sibles fallos de mercado”. Con estaspalabras definió Álvaro M. Nadal, porel Grupo Popular, la importancia delos colegios profesionales en nuestropaís, insistiendo, a continuación, enque “la institución colegial se debepreservar; es útil y tiene un objetivoeconómico y social muy definido y de-terminado. Lo que no podemos haceres darle un cheque en blanco al Go-bierno para que defina hasta qué pun-to un Colegio Profesional debe sobre-

Proyecto de Ley de Modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso

a las actividades de servicios y su ejercicio

En relación con el Proyecto de Ley de modificaciónde diversas leyes para su adaptación a la Ley sobreel libre acceso a las actividades de servicios y suejercicio (Ley Ómnibus), que se encuentra actual-mente en fase de tramitación parlamentaria, hay queseñalar que los aspectos más relevantes del mismo(recogidos en el artículo 5 del Capítulo III), por susimplicaciones para los Colegios Profesionales, sonlos siguientes:

– COLEGIACIÓN OBLIGATORIA: se establece que se-rá requisito indispensable para el ejercicio de las profe-siones hallarse incorporado al Colegio Profesional co-rrespondiente cuando así lo establezca una ley estatal.

Asimismo, la disposición transitoria cuarta (vigenciade las obligaciones de colegiación), establece que en elplazo máximo de 12 meses desde la entrada en vigorde esta ley, el Gobierno remitirá a las Cortes un Proyec-to de Ley que determine las profesiones para cuyo ejer-

cicio es obligatoria la colegiación y que, no obstante,hasta la entrada en vigor de la mencionada Ley se man-tendrán las obligaciones de colegiación vigentes.– RESTRICCIONES AL EJERCICIO CONJUNTO DEDOS O MÁS PROFESIONES: se eliminan las restric-ciones impuestas por algunos Colegios, ya que estable-ce que los requisitos que obliguen a ejercer de formaexclusiva una profesión o que limiten el ejercicio conjun-to de dos o más profesiones serán sólo los que se esta-blezcan por ley.

– REGULACIÓN DE LA PUBLICIDAD: se eliminan lasrestricciones a la publicidad establecidas por normascolegiales, ya que establece que las restricciones a lascomunicaciones comerciales en las profesiones cole-giadas serán sólo las que se establezcan por ley.

En todo caso, los Códigos de conducta de los Cole-gios podrán contemplar previsiones expresas dirigidasa exigir a los profesionales colegiados que su conducta

«Lo que queremos manifestardesde el Grupo Popular es

que los colegios profesionalesson el lugar adecuado para resolver los problemas o losposibles fallos de mercado»

Alvaro M. Nadal Belda –Grupo Popular–

18

PRIMERA PLANA


en esta materia sea ajustada a lo dispuesto en la ley.

– CUOTA DE INSCRIPCIÓN Y TRAMITACIÓN DE LACOLEGIACIÓN: se establece que la cuota de inscrip-ción o colegiación no podrá superar en ningún caso loscostes asociados a la tramitación de la inscripción. Asi-mismo, los Colegios dispondrán los medios necesariospara que los solicitantes puedan tramitar su colegiaciónpor vía telemática (a través de la denominada “ventani-lla única”).

– COLEGIACIÓN ÚNICA: se establece que bastará laincorporación en un Colegio territorial, que será el deldomicilio profesional único o principal, para ejercer entodo el territorio nacional.

No obstante, se elimina la obli-gación de los profesionales queejerzan en un territorio diferente alde colegiación de comunicar a losColegios distintos al de su inscrip-ción la actuación en su ámbito terri-torial, lo que dificulta el control de-ontológico.

En el supuesto de que se tratedel desplazamiento temporal de unprofesional de otro Estado miem-bro de la Unión Europea, se estaráa lo dispuesto en la normativa vi-gente en aplicación del Derechocomunitario relativa al reconoci-miento de cualificaciones.

– BAREMOS DE HONORARIOSORIENTATIVOS: se suprime lafunción de los Colegios de fijar ba-remos orientativos, ni cualquierotra orientación, recomendación,directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales.

No obstante, se establece que los Colegios podránelaborar criterios orientativos a los exclusivos efectosde la tasación de costas y de la jura de cuentas de losabogados.

– EJERCICIO DE LA PROFESIÓN EN FORMA SO-CIETARIA: se garantiza la libertad de ejercicio de lasprofesiones en forma societaria, ya que establece queen ningún caso, los colegios profesionales podrán , porsí mismos, o a través de sus estatutos o normativa co-legial, establecer restricciones al ejercicio profesionalen forma societaria.

– ESTABLECIMIENTO DE LA “VENTANILLA ÚNI-CA”: se establece que las organizaciones colegialesdeberán disponer de una página web para que, a tra-

vés de una ventanilla única, los profesionales puedanrealizar todos los trámites necesarios para la colegia-ción, su ejercicio y su baja en el Colegio, a través de unúnico punto, por vía electrónica y a distancia.

– MEMORIA ANUAL: se establece que los Colegiosdeben publicar una Memoria Anual, que deberá hacer-se pública a través de la página web en el primer se-mestre de cada año, en la que se detalle principalmen-te su gestión económica y su actuación disciplinaria,con el fin de reforzar la transparencia en el funciona-miento de los mismos.

– SERVICIO DE ATENCIÓN A LOS COLEGIADOS YA LOS CONSUMIDORES O USUARIOS: se establece

que los Colegios deben atenderlas quejas o reclamaciones pre-sentadas por los colegiados, y asi-mismo deben contar con un servi-cio de atención a los consumido-res o usuarios, que necesaria-mente tramitará y resolverá susquejas y reclamaciones referentesa la actividad colegial o de los pro-pios colegiados. Las quejas po-drán ser presentadas por cual-quier consumidor o usuario quecontrate los servicios profesiona-les de un colegiado, así como porlas asociaciones de consumidoresy usuarios en su representación oen defensa de sus intereses.

- ORGANIZACIÓN COLEGIAL:se establece que la organizacióncolegial es el conjunto de corpora-ciones colegiales de una determi-

nada profesión, y que las citadas corporaciones cole-giales son el Consejo General de Colegios, los Conse-jos Autonómicos de Colegios y los Colegios Profesio-nales.

NOTA: Es previsible que durante su tramitación parla-mentaria, este Proyecto de Ley sea modificadoen base a las enmiendas presentadas por di-versos Grupos Parlamentarios en defensa de laidentidad propia e independencia de los Cole-gios Profesionales.

Carlos Dominguez García-VidalSecretario Técnico del Consejo General

«Las quejas podrán ser presentadas por cualquier consumidor o usuario que

contrate los servicios profesionales de un

colegiado, así como por las asociaciones de

consumidores y usuarios en su representación o en defensa de sus intereses»

19

PRIMERA PLANA


vivir o no, es decir, hasta qué punto lacolegiación es obligatoria o no, o in-cluso que pueda influir en elementosdecisivos sobre su financiación”.

Para el representante del GrupoPopular, esto sería poner en manosdel Gobierno la supervivencia o des-aparición de todos y cada uno de loscolegios profesionales de España, yesto es, para el PP, excesivo, aña-diendo, además, que cualquier normaque implique la capacidad del Gobier-no de ser arbitrario para regular tantola existencia como la financiación delos colegios profesionales “se va a en-contrar con la oposición del GrupoParlamentario Popular”

CAJÓN DE SASTRE

“Tengo la impresión de que esta ley–si se le puede llamar así a un cajónde sastre como el que hoy nos trae elGobierno a debate, llamada Ley ómni-bus, que modifica 46 leyes de este pa-ís, no es una ley que aprenda nada dela crisis”. Con estas palabras, GasparLlamazares , representante del Gru-po Parlamentario de Ezquerra Repu-blicana-Izquierda Unida-Iniciativa PerCatalunya Verds, respondío al Minis-tro de Justicia en el Parlamento, con-tinuando su exposición manifestandoque hay quienes, sin que la crisis yaha pasado, se olvidan de las causasde la misma y dan las mismas recetaspara salir de ella que aquellas queprovocaron la crisis económica. “Denuevo, reformas estructurales que dealguna manera significan desregula-ción, privatización, polarización derentas, desigualdad y especulación fi-nanciera. Esta iniciativa va –continuoLlamazares-, en el sentido contrario alas necesidades de nuestros servi-cios, y va en contra de las necesida-des de nuestro país para salir de lacrisis. Por eso hemos presentado es-ta enmienda a la totalidad”.

LAS GARANTÍAS A LOS CIUDADA-NOS, DISMINUIDAS

Por el Grupo Parlamentario Mixto in-tervino Mª Olaia Fernández Davila,quien explicó las razones de su posi-ción favorable a la enmienda de devo-lución del Proyecto de Ley, basándo-se, entre otras razones, en que dismi-

nuye las garantías de los ciudadanosy abre una vía para una reducción delos estándares de protección de losderechos sociales y laborales. En suintervención, manifestó “que no es ca-sualidad en que sean tantos los secto-res sociales que se están dirigiendo anosotros por la gravedad que parasus intereses represente el proyectode ley. Todos los sectores entiendenque esta ley incluso puede incurrir enalgo que denominan falta de lealtad ocompetencia desleal, no solamentepor esa clara desregulación al libreacceso de estos servicios, sino inclu-so en cuanto al libre acceso a los ser-vicios de las empresas y de los pro-pios trabajadores que tienen que daresos servicios, en la medida en quelas exigencias o garantías de cualifi-cación no son las mismas en el entor-no de la Unión Europea que en el pro-pio estado”.

VULNERACIONES COMPETENCIA-LES

No menos crítico fue, en su interven-ción, Emilio Olabarria, representantedel Grupo Vasco, quien consideraque, generalmente, la transposiciónde una Directiva Comunitaria es unode los mecanismos estatales para in-vadir competencias autonómicas. “Y,desde esa perspectiva, se denuncianlas vulneraciones competenciales enmateria de colegiación y de colegiosprofesionales –enfatizó Olabarria-.No se puede con una ley que traspo-ne una directiva, modificar 47 leyes delas que configuran nuestro ordena-miento jurídico sin que esto trastoqueo provoque dislocaciones de naturale-

za aplicativa en relación al ordena-miento jurídico en su conjunto. Es unaoperación peligrosísima”.

CRISIS ECONÓMICA

Josep Sánchez y LLibre, represen-tante del Grupo Parlamentario Cata-lán, recordó el compromiso que habíaadquirido el Gobierno para intentar re-solver las situaciones de algunos sec-tores que están padeciendo la crisiseconómica. Y referente a la exposi-ción de motivos del Proyecto de Ley,mencionó que tenía un doble objetivo:adaptar la normativa estatal con ran-go legal a la ley de transposición de laDirectiva y extender los principios debuena administración a sectores noafectados por la Directiva-. “El proyec-to, por tanto, trasciende los principiosy objetivos de la propia Directiva cuyaaplicación se pretende –manifestóSánchez y LLibre-, e introduce refor-mas legislativas no sólo ajenas aaquellos, sino que en algunas ocasio-nes son incluso contradictorias con laregulación comunitaria”. Finalizó suintervención manifestando que su gru-po parlamentario volvía a invocar elcompromiso adquirido por el Gobiernode resolver estas situaciones para no

ahogar a algunos sectores que estánpadeciendo la crisis económica, “y, almismo tiempo, para poner los temascompetenciales en su sitio y respetara las administraciones autonómicas,para que de acuerdo con esta ley bá-sica europea puedan reordenar todosaquellos aspectos que son de su com-petencia, como los colegios profesio-nales”.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

PRIMERA PLANA

20

“El proyecto trasciende los principios y objetivos

de la propia Directiva cuyaaplicación se pretende”Josep Sánchez y Llibre–Grupo Parlamentario

Catalán–

“Esta iniciativa va en contra de las necesidades de nuestro país para salir

de la crisis”Gaspar Llamazares Trigo

–Grupo Mixto-IU–


Lo positivo y negativo del Proyectode Ley de Fomento del Alquiler (I)

El día seis del pasado mes de julio, elCongreso de los Diputados remitió alSenado el Proyecto de Ley de Medidasde fomento y agilización procesal delalquiler y de la eficiencia energética delos edificios. Este Proyecto de Ley tie-ne como finalidad, según se establece

en su Preámbulo, “facilitar la elecciónde vivienda de los ciudadanos, el au-mento de la movilidad geográfica delos trabajadores y permite disminuir elendeudamiento de los hogares y ofrecemayor flexibilidad ante cambios en losingresos de la unidad familiar” .

CONSEJO GENERAL

Si tuviéramos que resumir, en una solafrase, el Preámbulo de este Proyectode Ley, tendríamos que decir que el ob-jetivo último es que el parque de vivien-das en alquiler aumente lo suficientecomo para que sea una de las opcionesmás demandadas por los ciudadanos,como reconoce dicho Preámbulo cuan-do establece que “el alquiler no ha sidola opción mayoritariamente escogidapor los ciudadanos en los últimos añospara acceder a la vivienda”.

Varias y dispares han sido las cau-sas que han conducido a la preferen-

cia generalizada de adquirir una vi-vienda en propiedad frente a la opciónde una vivienda en alquiler, entreellas, las propias características delmercado de vivienda en alquiler, losincentivos ofrecidos por los poderespúblicos y unas condiciones financie-ras favorables al endeudamiento, loque ha llevado a que, en términos re-lativos, el porcentaje de vivienda enalquiler en España fuera perdiendo te-rreno frente a la vivienda en propie-dad, hasta situarse en un solo 11%del mercado de vivienda en alquiler,mientras en Europa este porcentajese eleva al 40%.

«Se propone que el límite seamplíe al segundo grado deconsanguinidad, ya que paraotros supuestos, los derechosdel arrendatario se reconocen

también a los ascendientes,descendientes y hermanos sin

límite de grado»

22

PRIMERA PLANA


Para fomentar el alquiler, el Go-bierno elaboró el Proyecto de Ley deMedidas de Fomento y AgilizaciónProcesal del Alquiler y de la EficienciaEnergética de los Edificios, que esta-blece medidas concretas para fomen-tar el alquiler de viviendas, como es lareforma de los Arts. 9-3 Ley de Arren-damientos Urbanos, el 220-2 LECV437 y 438 LECV. Y, en segundo lugar,se establecen, igualmente, medidasde agilización procesal del procedi-miento de desahucio arrendaticio, re-formándose, para ello, los Arts. 159,164, 440-3, 447, 549 7 703 LECV.

Reforma imprescindible de la LAU

En el informe elaborado por el Conse-jo General y remitido al Ministerio deVivienda, Justicia y a la Comisión deVivienda del Congreso, analizandoeste Proyecto de Ley, se manifiestaque la reforma del apartado 3 del artí-culo 9 de la LAU resulta, sin duda al-guna, una reforma imprescindible yreiteradamente reclamada como unamedida necesaria de fomento del al-

quiler. Sin embargo, y aún sin dejar dereconocer lo positivo de la propuesta,debemos plantear las siguientes obje-ciones:

1.- Se limita al primer grado deconsanguinidad, lo que excluye la po-sibilidad de invocar la necesidad paralos nietos y hermanos del arrendador,situaciones que sin embargo son ha-bituales y que la norma no contempla.

Se propone, por lo tanto, que el lí-mite se amplíe, al menos, al segundogrado de consanguinidad, ya que pa-ra otros supuestos (por ejemplo, parala subrogación del art.16 LAU) los de-

rechos del arrendatario se reconocentambién a los ascendientes, descen-dientes y hermanos sin límite de gra-do.

2.- Se continúa exigiendo que lanecesidad se haga constar en el mo-mento de la celebración del contrato,lo que impide resolver situaciones ha-bituales que sin duda se producen an-te circunstancias sobrevenidas o defuerza mayor, imprevistas en el actodel contrato, que podrían comprendertodos aquellos hechos, sucesos o si-tuaciones que por avatares imprevisi-bles sucedidos tras la firma del con-trato (separación, divorcio, matrimo-nio, enfermedad grave, desempleo,etc…), hayan modificado la situaciónpersonal del arrendador o familiaresen primer grado de consanguinidad ala hora de necesitar la vivienda pararesidencia habitual.

Causa de denegación

Por consiguiente, se propone que sereconozcan estas situaciones imprevi-sibles en el momento de la formaliza-

«Si el arrendatario consideraque procede la enervación

no bastará con exponerlo asíen la vista, sino que deberámanifestarlo en el momento

preclusivo anterior, consignado las rentas antes de

la fecha del juicio»

23

PRIMERA PLANA


ción del contrato o sobrevenidas conposterioridad, debidamente acredita-das, introduciendo esta causa de de-negación por “circunstancias sobreve-nidas imprevisibles a la fecha de for-malización del contrato”, pudiendo de-terminarse taxativamente por el legis-lador cuáles serán, como tambiéncondicionarse a la necesidad acredi-tada de disposición del piso como vi-vienda permanente del beneficiario deesta medida, bastando en ese su-puesto un preaviso suficiente de 3 a 6para la resolución contractual. Paraello deberán justificarse las razonesque imponen la resolución anticipada,con la obligación de indemnizar al in-quilino con un mes de renta por cadaanualidad que reste hasta el plazo decinco años.

Artículo segundo. Modificación dela Ley 1/2000, de 7 de enero, de En-juiciamiento Civil.

Uno. Nuevo apartado 3 al art. 21:Es adecuado el contenido y la previ-sión legal que se propone. No obstan-te, a nuestro juicio, por tratarse másbien de una transacción judicial, eltexto debería incorporarse por razo-nes de sistemática en el art. 19.

Asimismo, según nuestra opinión,esta situación de incumplimiento de-bería suponer consecuencias econó-micas para el arrendatario que ha vis-to condonadas las deudas para favo-recer la transacción, de manera que elprincipio de equivalencia de las pres-

taciones que late en cualquier contra-to debería recobrar su virtualidadcuando la transacción resulta ineficazpor causa de la voluntad de incumpli-miento del locatario. En ese caso, de-bería hacerse mención en la propianorma que comentamos que el in-cumplimiento generará la obligaciónen el arrendatario de liquidar las ren-tas o cantidades condonadas con mo-tivo de la transacción, lo que ademásdel lanzamiento producirá la conse-cuencia de que el Auto que lo acuerdeserá titulo jurídico suficiente a losefectos del art. 517 de la LEC para ob-tener tanto las rentas pendientes co-mo las costas generadas.

Por último, se sugiere la inclusióndel supuesto de denegación de pró-rroga por necesidad en los juicios dedesa hucio previstos en el art. 437.3LEC.

Dos. Nueva redacción del apartado4 del art. 22:Nos parece una aclaración necesariaque ya venia siendo aplicada habitual-mente por los tribunales. En cuanto ala reducción al plazo de un mes (en la

redacción anterior era de tres meses),nos parece más realista si lo que sepretende es la agilización de la ges-tión de cobro.

No obstante, por una cuestión detécnica jurídica, consideramos quedebería cambiarse la expresión de“enervación del desahucio” en cuantoque lo que se enerva en puridad jurí-dica es la acción, es decir, lo que eldemandado impide con el pago esque la pretensión del actor sea exami-nada en sentencia poniendo fin al pro-ceso.

Por otra parte, y respecto al párra-fo 2, debería añadirse algo que ocurrecon relativa habitualidad, y es que elarrendatario esté disconforme conque no procede la enervación, en cu-yo caso será en la vista cuando debe-rá tratarse este tema sin exigir que seconsigne previamente. Por ello, seríaaconsejable que se añada al segundopárrafo una acotación en ese sentido,citando que si el arrendatario conside-ra que procede la enervación no bas-tará con exponerlo así en la vista, si-no que deberá manifestarlo en mo-mento preclusivo anterior, consignan-do en ese caso las rentas antes de lafecha del juicio. Una vez se examineen el juicio la procedencia o no, serála sentencia quien, si así lo determina,obligará a que la enervación se en-tienda retrotraída al momento inicialdel pleito sin entrarse por tanto a juz-gar sobre el fondo del asunto.

Asimismo, sería conveniente aña-dir una aclaración al citado párrafo 2º:“Lo dispuesto en el párrafo anterior(...), ni cuando el arrendador hubieserequerido de pago al arrendatario porcualquier medio fehaciente con, almenos, un mes de antelación a la pre-sentación de la demanda y el pago delo que resulte adeudado no se hubie-se efectuado al tiempo de dicha pre-sentación”. Ello para evitar la discu-sión de si lo que debe pagar el arren-datario para enervar es la cuantía quese le reclama en el requerimiento o to-do lo que adeudaba cuando se pre-sentó la demanda (lógicamente habrámeses posteriores vencidos no inclui-dos en el requerimiento).

Tres. Nuevo apartado 4 al art. 33:A nuestro juicio, la regulación vigenteresultaba más adecuada que la que

«El domicilio del demandadoserá el que se hubiera señaladoen el contrato y, en su defecto,

la propia vivienda o local»

24

PRIMERA PLANA


se propone en el anteproyecto y quepermite al arrendatario formular la so-licitud de justicia gratuita hasta cincodías antes de la vista. Resultará dis-cutible la celebración del juicio en elsupuesto de que los colegios profe-sionales no hubieran realizado la de-signa provisional, ya que se podría in-vocar indefensión por el demandado.La Ley 19/2003 de 23 de diciembre

(reformando LOPJ 6/85), señalabaque el demandado habría de solicitarla asistencia jurídica en el plazo detres días desde la recepción de la ci-tación, lo cual se estima más adecua-do aunque la redacción que se propo-ne en el anteproyecto la contradice.

Siendo claro que los principiosconstituciones de tutela judicial efecti-va e igualdad ante la ley imponen que

el arrendatario acceda, en casos tasa-dos, a la justicia de oficio o gratuita,debería el legislador, no obstante, vi-gilar que este derecho no se utilice deforma torticera o como medida dilato-ria del desahucio, como suele ocurrir.

Se sugiere la posibilidad de que seestablezca en este artículo que “losColegios de Abogados y Procurado-res vendrán obligados inexcusable-

Artículo Tercero. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal

La modificación que se propone respecto al artículo17.1º de la LPH, supone añadir, respecto a los acuer-dos de 3/5 partes, el siguiente texto “La misma mayoríase requerirá para la realización de obras o la instalaciónde equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorarla eficiencia energética del inmueble si suponen la mo-dificación del título constitutivo o de los estatutos”. Re-sulta, en realidad, redundante respecto a la redacciónvigente puesto que la instalación de estos equipos osistemas para mejorar la eficiencia energética del in-mueble son, en definitiva, un nuevo “servicio común deinterés general”, previsión que ya está contemplada enel redactado actual de la norma.

Además, convendría aclarar si cuando se expresaen la norma que se requerirá la mayoría de 3/5 partespara la realización de dichas obras o instalación deequipos (...) “si suponen la modificación del titulo cons-titutivo o de los estatutos”, está queriendo decir que seprecisará tal mayoría cualificada cuando se produzca

una alteración importante de los elementos comunes (adiferencia de la mayoría de 1/3 que se precisa en el17.2 –infraestructuras para nuevos suministros energé-ticos colectivos-).

No obstante, si lo que se pretende es promover es-te tipo de innovaciones para la mejora energética del in-mueble, tal vez lo más aconsejable sea considerar to-das aquellas medidas tendentes a cumplir los requisitosbásicos edificatorios contemplados en el artículo 3.1LOE (de los que forma parte el ahorro de energía) co-mo necesarias, como así ya parece reconocerlo el artí-culo 10.1 LPH, y someterlas conjuntamente a un únicorégimen favorable de acuerdos que no entre en con-tracción con la previsión general del artículo 17.3 LPH,es decir, la simple mayoría, tan habitual cuando se tra-ta de solucionar problema estructurales.

Por consiguiente, consideramos más oportuno quela nueva redacción que se pretende introducir se realiceen el apartado 3º, en lugar de en el 1º, del art. 17 LPH.

25

PRIMERA PLANA


mente a efectuar la designación desus respectivos colegiados, en el pla-zo de 24 horas, desde que se les ha-ya notificado la petición de abogado yprocurador”.

Cuatro. Nueva redacción del apar-tado 3 del art. 155:Es una aclaración absolutamente ne-cesaria, por la que hemos venido rei-teradamente insistiendo en su conve-niencia a fin de evitar ambigüedadesque pudieran ser utilizadas por el de-mandado como supuesta indefensiónen el proceso. Por consiguiente, el do-micilio del demandado será el que sehubiera señalado en el contrato y, ensu defecto, la propia vivienda o local.Este precepto debe ponerse en rela-ción con el nuevo párrafo del art. 164que se comenta a continuación.

Cinco. Nuevo párrafo al art. 164:Se trata de una nueva precisión per-fectamente coherente con la anteriordel art. 155-3, reiteradamente reivindi-cada por los profesionales, y constitu-ye, a nuestro juicio, una de las refor-mas más trascendentes del antepro-yecto. La aclaración de este nuevopárrafo obliga a los tribunales a queen los procesos de desahucio por fal-ta de pago o por expiración del plazo,cuando no haya sido posible efectuarla comunicación o citación al arrenda-tario en el domicilio señalado al efec-to según el artículo 155.3, se practica-rá la citación en forma de publicaciónen el tablón de anuncios del Juzgado,“sin más trámites”, por lo que no sehabrá de requerir la normalmente in-fructuosa y lenta diligencia de averi-guación del domicilio del demandadodel art. 156. Cabe recordar que asíhabía estado previsto además en laLEC de 1881 (arts. 1576 y 1577),

cuando el arrendatario se hallaba enparadero desconocido, y que, sin em-bargo, la reforma procesal de la Ley23/2003, de Garantía en la Venta deBienes de Consumo se dejó en el ca-mino.

Seis. Nueva redacción al art. 220:Su contenido nos parece positivo enla medida que aclara que en el su-puesto de reclamación de rentas acu-mulada a la acción de desahucio, lacondena incorporará además el im-porte de los alquileres devengadoscon posterioridad a la demanda, locual a nuestro juicio supone una pre-cisión totalmente adecuada y justa silo que se pretende es que el arrenda-dor pueda llegar a percibir la deudareal generada por el demandado du-rante el trámite procesal.

No obstante, además de las ren-tas debidas, debería añadirse ade-más, en este precepto, otras cantida-des debidas (gastos de comunidad,contribución, suministros y consumosimpagados) que se produzcan hastael lanzamiento.

Por otra parte, debería aclararsetambién que la entrega de la posesiónefectiva incluye tanto la voluntaria co-mo la forzosa.

Siete. Nueva redacción del art.249.1 6º:Nos parece totalmente favorable lasolución de permitir que las accionesde reclamación de renta o cantidadesdebidas por el arrendatario se puedanpromover por la vía del juicio verbal,sea cual sea el importe de la deudadevengada, lo cual es coherente conla acción acumulada que se regula enla redacción vigente.

Convendría, sin embargo, aclararsi se incluyen también aquí las accio-nes encaminadas a la determinacióndel importe de una repercusión o in-cremento, ya que resulta absurdo quereclamaciones de esta naturaleza, enmuchas ocasiones de escaso importemensual, deban dirimirse en los trami-tes de un juicio ordinario y no de unverbal.

Ocho. Nueva redacción del art.250.1 1º:En coherencia con el anterior, por lotanto, merece el mismo comentario en

sentido positivo, ya que la nueva re-dacción asigna al procedimiento deljuicio verbal el trámite procesal de lasacciones de reclamación de rentas ycantidades adeudadas por el arrenda-tario, independientemente de cualesfuera el importe. Convendría aclarar,en su caso, que asimismo correspon-den al juicio verbal aquellas reclama-ciones encaminadas a la determina-ción de la renta o de las cantidadesrepercutibles en el alquiler.

No obstante, hay que tener encuenta que el arrendador, con arregloa la acumulación objetiva de accionesque posibilita el art. 71.2 de la LEC,puede promover numerosísimas pre-tensiones que han de tener un siste-ma garantista de oposición por el in-quilino que no respeta el procedimien-to verbal pero si el ordinario. La acu-mulación en estos casos podría dar-se: 1º) reclamación de cantidades porrentas impagadas; 2ª) importes porrepercusión, como matricula urbana,IBI, gastos de comunidad; 3º) impor-tes de suministros impagados; 4º) losimportes que se generen hasta el lan-zamiento, es decir, solicitud de con-dena de futuro con arreglo al art. 240de la LEC; 5ª) acción especifica de re-solución del contrato para recuperarla posesión; etc.

En todo caso, y en función de lacomplejidad que esta acumulación deacciones generaría, podría plantearseel establecimiento de un juicio verbal“atípico” para estos casos, donde seposibilite la contestación a la deman-da, tal y como por otra parte se preve-ía en el primer anteproyecto de ley demodificación de la LEC.

Informe elaborado por el Consejo General

«Además de las rentas debidas, debería añadirse,

en este precepto, otrascantidades debidas

que se produzcan hasta el lanzamiento»

«Nos parece totalmente favorable la solución de

permitir que las acciones dereclamación de renta o

cantidades debidas por elarrendatario se puedan

promover por la vía del juicioverbal»

26

PRIMERA PLANA


ENTREVISTA

28

JUAN MANUEL

CARRERAS MARAÑA

PRESIDENTE DE LA AUDIENCIA

PROVINCIAL DE BURGOS

«El proyecto de Ley de Fomento

del Alquiler mereceuna valoracion

positiva»

La necesidad de analizarlos problemas actualesdel juicio de desahucio yla reforma del la Ley deEnjuiciamiento Civil, esun tema esencial paraJuan Manuel Carreras,ya que el Proyecto deLey, actualmente en elParlamento, de fomentoy agilización procesaldel alquiler, modifica im-portantes articulados dedicha Ley para intentarponer fin a los proble-mas con que la judicatu-ra se encuentra en nues-tro país a la hora de pro-ceder al desahucio deuna vivienda por falta depago.

Pero no sólo a ésta cuestión contesta el presidente de la AudienciaProvincial de Burgos, sino que también responde sobre los aspectosmás controvertidas de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y el im-portante papel que los administradores de fincas realizan en la ges-tión y administración de los inmuebles.El título de la ponencia que ha impartido en Valencia es “Proble-mas actuales del juicio de desahucio y reforma de la LEC en eltexto de fomento del alquiler”, pero, antes de pasar a analizar elproyecto de ley de reforma arrendaticia que se encuentra en trá-mite parlamentario, ¿qué problemas presenta la actual normati-va arrendaticia que hacen necesaria una reforma de la ley co-rrespondiente?El principal problema es la dilación en el tiempo para que el propieta-rio pueda recuperar el inmueble y disponer de él en las condicionesadecuadas para poder proceder, de nuevo, a su puesta en el merca-do del alquiler. El primer paso ha sido detectar los problemas prácti-cos y técnicos en la aplicación de la regulación actual, para diseñar laslíneas de corrección y superación del problema existente, al objeto deque sirvan a los fines de fomentar y agilizar los trámites en el planoprocesal, para que se disipe el temor de muchos propietarios a enfren-tarse a un largo proceso judicial lleno de esperas y de gastos quedesmotivan la realización de contratos de alquiler. En resumen, se tra-ta de evitar que la recuperación de la vivienda por el propietario, anteel hecho acreditado del impago de la renta, se convierta en una carre-

«Se trata de evitar que la recuperación de la vivienda por el propietario, se convierta en una carrera de obstáculos en los tribunales»


29

ENTREVISTA

ra de obstáculos en los tribunales, y que la vivienda quededesocupada lo antes posible para volver a alquilarla. El Proyecto de Ley de Medidas de Fomento y Agiliza-ción Procesal del Alquiler, establece medidas concre-tas para agilizar los procesos de desahucio arrendati-cio. ¿Cómo valoraría dicha reforma?Con carácter general, este Proyecto merece una inicial ygenérica valoración positiva, y considero que se trata deuna reforma bien intencionada que trata de complementarotras medidas de política legislativa en orden a la potencia-ción del mercado del alquiler, cuyo éxito no depende tantode la propia reforma sino de su efectiva aplicación en elcontexto de una necesaria y completa modernización de lajusticia. El legislador ha adoptado una serie de medidasque son las que se debían y podían realizar. Es decir, sonlas que pueden ser.

El problema está, por lo tanto, en la dinámica de funcio-namiento de los juzgados, no exactamente en la normati-va que se vaya a aprobar. Un juzgado colapsado no pue-de resolver en tiempo y forma debidos ningún litigio dedesahucio en arrendamientos. Aunque la ley sea excelen-te, requiere, para su aplicación, una reforma judicial queconlleve, necesariamente, la dotación de profesionales ymedios adecuados para resolver los litigios con total pron-titud y eficacia.La prórroga forzosa es un tema que aún no está solven-tado debidamente, y la reforma establecería una am-pliación de los supuestos en que el arrendador podríarecuperar la vivienda. ¿Es clara la nueva propuesta alrespecto y recoge, los casos de necesidad de recupe-ración de la vivienda por su propietario?En el art. 9 LAU se regula el plazo de duración del contra-to de arrendamiento urbano. Supongo que para transmitirtranquilidad y confianza al futuro arrendador, se amplíanlos supuestos de posible recuperación de la vivienda pornecesidad del arrendador al establecer que no procederála prórroga obligatoria cuando se haga constar en dichocontrato, de forma expresa, que el arrendador debe deocupar la vivienda arrendada antes de cinco años paraconvertirla en vivienda permanente para él, sus familiaresen primer grado de consanguinidad, por adopción, o parasu cónyuge en los supuestos de sentencia de divorcio onulidad matrimonial.

Por lo tanto, y pese a la mala redacción del artículo quecomentamos, considero que la esencia de esta reformaestá en ampliar el sujeto activo de la necesidad a determi-nados familiares o al cónyuge en los supuestos de divorcioo nulidad, lo que plantea, dada la nefasta redacción de lareforma, el significado de la necesidad del cónyuge y a quécónyuge se refiere, pues ya se habría resuelto en el proce-so de familia la asignación de la vivienda familiar. Es decir,que estaría haciendo referencia, exactamente, al exconyú-ge de un proceso de separación o divorcioEl cobro de las rentas. Uno de los problemas que másincide en que los propietarios de vivienda no pongan,éstas, el en parque de viviendas para alquilar. Muchose ha debatido y analizado cuáles serían las formulasprocesales para que el arrendador tuviera la mayor ga-rantía de que el pago se realizaría. ¿Cuáles serían sus

propuestas para la futura reforma cuyo trámite está enel Parlamento actualmente?Sin duda, junto a la recuperación de la vivienda, la segun-da gran preocupación del arrendador es el cobro de lasrentas, y no solo de las devengadas, sino de las que se de-vengan, también, durante el proceso judicial. Por ello, elProyecto establece, y siempre que se haya hecho constarla petición en la demanda, que el juez condene al pago,también, de las rentas debidas que se devenguen con pos-terioridad a la presentación de la demanda y hasta la en-trega de la finca. Y, aún en el supuesto de que el abogadono hubiese incluido esta petición en la demanda, sería undefecto subsanable, de tal modo que podría realizarse es-ta petición al inicio del juicio verbal.

En general, estas reformas, y dentro de la jurídica pro-cesal, las considero positivas. Por ejemplo, la ley contem-pla, igualmente, la posibilidad de que el demandado diga siquiere o no quiere abogado y procurador de oficio en unplazo máximo de tres días desde que reciba la demanda.Si no lo hace previamente y antes de la celebración del jui-cio, el demandado no podría solicitar la asistencia gratuitade abogado y procurador el día de la celebración de la vis-ta, como viene sucediendo actualmente. Es decir, si elarrendatario deja pasar el periodo de emplazamiento, notendría una segunda oportunidad para hacerlo.Toda propuesta a una reforma de la Ley de Arrenda-mientos conlleva, inevitablemente, una crítica razona-da a las medidas que ya se estén tramitando en el Par-lamento español. ¿Cuáles serían las suyas a este apar-tado de la reforma que comentamos, sobre la garantíaen el pago de las rentas por parte del arrendatario?


En las cuestiones referentes al domicilio para las notifica-ciones y el tema de los emplazamientos, lo considero muypositivo. Y también lo sería el hecho de que en los contra-tos de arrendamiento se especificara una dirección alter-nativa a la de la vivienda que se alquila para todo tipo decomunicaciones dirigidas al arrendatario.

Igualmente considero enormemente positiva la condo-nación de la deuda por parte del arrendador al arrendatario,como un modo de favorecer la dinamización del desahucio,y que se apliquen no sólo a los supuestos de extinción porfalta de pago derivada de la correspondiente resolución delcontrato por falta de pago de las rentas, sino también a lossupuestos en los que la recuperación de la vivienda por elpropietario deriven de la expiración del plazo contractual.Ahora bien, esta dinamización, que podría suponer la con-donación de deudas, quedaría en nada si no va acompaña-da de una reforma de la justicia que lo haga posible.

Una de las propuestas de reforma recogida en el Pro-yecto de Ley es que en el supuesto de que el arrenda-dor inicie el desahucio por falta de pago de las rentas,podrá establecer en la misma que perdona o condonaal arrendatario toda o parte de la deuda si éste aban-dona la finca en el plazo establecido por el arrendador.¿Esto no supondría una medida más decisoria que in-centivadora para el arrendador pusiera su piso enarrendamiento?En mi opinión, es incentivadora fundamentalmente. Sepuede pedir la ejecución de la sentencia desde el mismomomento de la demanda, con lo que se eliminan tiemposmuertos judiciales al evitar determinados trámites procesa-les posteriores. Si yo con la demanda te ofrezco la condo-nación, todo, desde el principio, no se dilataría, ni muchomenos, el proceso con argucias procesales que tan bienconocemos y que se producen actualmente. Existiría unúnico momento procesal, y la gran reforma sería, en miopinión, el pedir la ejecución desde el principio.En su opinión, ¿qué es lo más positivo de éste Proyec-to de Ley?Desde el punto de vista de la operatividad, sin duda algu-na, las condenas de futuro. Reclamar no sólo las rentasvencidas sino todas aquellas que se vayan devengandodesde la demanda hasta la devolución de la finca arrenda-da a su propietario es, sin duda alguna, un gran avance.

En segundo lugar, que no habría tiempo de espera pa-ra la ejecución, aspecto muy interesante del Proyecto, sinolvidarnos de que se puede demandar, igualmente, al ava-lista en la misma demanda de desahucio. Otro aspecto aresaltar es la agilización de los actos de comunicación y laposibilidad de designar un domicilio alternativo, distinto al

del lugar donde radica la finca; y la última, también muy im-portante, es la determinación de la cuantía del pleito, queiría en función de la renta reclamada o de una anualidadde la misma, no en base al valor del piso o la finca en elmercado, como se hace actualmente en algunos casos.La propiedad horizontal es otra de las normativas a de-bate. ¿Usted diría sí a una reforma de la actual Ley dePropiedad Horizontal, o solicitaría la redacción de unanueva Ley de Propiedad Horizontal?Una Ley de Propiedad Horizontal vigente desde hace tan-tos años, ha dado lugar a constantes reformas que no hansido todo lo positivas que se debiera de haber esperado,salvo en aspectos muy puntuales. Ha sufrido ya tantas re-formas que se ha convertido en una Ley vieja. Es más, sehan producido, por las distintas Audiencias Provinciales,resoluciones totalmente contradictorias y referidas a losmismos temas objeto de la demanda; la mayoría para ce-rrar los edificios, para la construcción de piscinas, para lainstalación de ascensores y un largo etcétera. Unas sen-tencias tan contradictorias denotan que la Ley no estásiendo totalmente eficaz al respecto. De ahí que el Tribu-nal Supremo, por vía del recurso de interés casacional, es-té pronunciándose sobre estas distintas cuestiones paraunificar criterios judiciales ante los más diversos proble-mas planteados por las comunidades de propietarios y lospropietarios por la vía judicial.En el supuesto de que su respuesta fuera referente auna reforma de la LPH, ¿en qué aspectos consideraimprescindible dicha reforma?La Ley de Propiedad Horizontal se ha ido adaptando, conlas sucesivas reformas, a la realidad social y cultural delmomento, pero no se ha abordado, por ejemplo, el contro-vertido tema de la personalidad jurídica de la comunidad depropietarios, o el embargo de los bienes de la comunidadpor deudas contraídas por la misa. Tampoco se ha recogi-do la necesaria profesionalización de la gestión de la admi-nistración de fincas, u ofrecer una nueva redacción del arti-culado de dicha Ley referida a las competencias del presi-dente de la comunidad, entre otras. Pero el verdadero pro-blema está en el régimen de mayorías, hasta el extremo deno saber, a veces, que se está votando, o que mayorías senecesitan, cuando se carece de la gestión de un profesio-nal administrador de fincas colegiado.¿Agilizaría la creación de juzgados específicos inmo-biliarios la resolución de problemas tanto en arrenda-mientos como en propiedad?Sólo se agilizaría en las grandes ciudades, porque nadatiene que ver la Administración de Justicia en Madrid o enBurgos, por ejemplo. En ésta última ciudad un proceso dedesahucio puede durar, un mes o dos, y en la primera, lle-gar hasta la media de un año dicho procedimiento. Por ellohablaba antes de la necesidad de una reforma de la Admi-nistración de Justicia que conllevara el que estas y otrascuestiones, relacionadas con el sector inmobiliario, fueranresueltas en el plazo mínimo posible, con totales garantíasprocesales y con la unificación del tiempo de resolución entodos los juzgados españoles.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y periodista

«El Proyecto establece que el Juez condene al pago de las rentas debidasque se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega de la finca»

30

CONSEJO GENERAL


En las comunidades de segunda resi-dencia y mixtas se produce una relaja-ción del cumplimiento del mandato le-gal de que el acta se cierre, con lasfirmas del presidente y del secretario,al terminar la reunión o dentro de losdiez días naturales siguientes y deque se notifique a los propietarios en

la forma establecida en el art. 9 LPH.Las demoras en la notificación es, fre-cuentemente, superior a uno o dosmeses, y se conocen casos de demo-ras de hasta diez y siete meses, unavez ejecutados los acuerdos referen-tes a obras y su correlativa repercu-sión económica.

Actas de Juntas de Propietarios yplazo para su notificación

FERNANDO HIPÓLITO LANCHA

Los problemas mayores se suscitanen relación con la fecha de cierre delas actas, dado que conlleva la ejecu-tividad de los acuerdos y la notifica-ción del acta a los propietarios

El cierre del acta es el acto formalde su redacción completa con las fir-mas del presidente y del secretario,incorporándose al libro de actas, sinperjuicio de las modificaciones que seimpongan por las observaciones indi-viduales de los propietarios y la apro-bación por la Junta de propietarios,conforme al nº 3. en relación con el nº1 del art. 19 LPH.

El cierre del acta

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrePropiedad Horizontal, con las modifi-caciones de la Ley 8/1999, de 6 deabril, de Reforma de la Ley 49/1960,de 21 de julio, sobre Propiedad Hori-zontal, y la última reforma de la pre-sente disposición realizada por Ley51/2003 de 2 diciembre, se refiere alacta de la Junta de Propietarios en suartículo 19.- “1. Los acuerdos de laJunta de propietarios se reflejarán enun libro de actas diligenciado por elRegistrador de la Propiedad en la for-ma que reglamentariamente se dis-ponga”.-...”3. El acta deberá cerrarse

«El cierre del acta se produce al incorporarse su texto al libro de actas con las firmas del presidente y

secretario, teniendo a partir de ese momento carácterejecutivo sus acuerdos»

PROPIEDAD HORIZONTAL

32


con las firmas del presidente y del se-cretario al terminar la reunión o dentrode los diez días naturales siguientes.Desde su cierre los acuerdos seránejecutivos, salvo que la Ley previerelo contrario.- El acta de las reunionesse remitirá a los propietarios de acuer-do con el procedimiento establecidoen el art. 9”.- “4. El secretario custo-diará los libros de actas de la Junta depropietarios. Asimismo deberá con-servar, durante el plazo de cincoaños, las convocatorias, comunicacio-nes, apoderamientos y demás docu-mentos relevantes de las reuniones.”(Dada nueva redacción por art 14 deLey 8/1999 de 6 abril).

Por tanto, el cierre del acta se pro-duce al incorporarse su texto al librode actas con las firmas del presidentey secretario de la comunidad, tenien-do, a partir de ese momento, carácterejecutivo sus acuerdos. Falta, no obs-tante, saber cómo se controla y quiénlo hace, la incorporación de las actasal libro con las firmas preceptivas. Pa-rece que queda en la práctica al arbi-trio del Secretario-Administrador, queasume personalmente esta responsa-bilidad y que puede serle exigida porcualquiera de los copropietarios si enel relevo de presidentes no se tuvo elbuen cuidado de comprobar el estadode llevanza de los libros de la comuni-dad.

Notificación del acta a los propieta-rios y tiempo en que debe producirse

El último inciso del núm. 3 del art. 19LPH dice: “El acta de las reuniones seremitirá a los propietarios de acuerdocon el procedimiento establecido en elart. 9”. No fija plazo para notificación,sin duda porque supuso el legisladorque se produciría de manera inmedia-ta a su cierre. Abonan esta tesis las si-guientes razones y referencias:a) Si a partir del cierre del acta, “los

acuerdos serán ejecutivos”, su no-tificación inmediata es la garantíamínima de su conocimiento porparte de los propietarios que so-portarán las cargas y consecuen-cias de los acuerdos adoptados.

b) El artículo 9. h) pfo. 2 LPH estable-ce una presunción legal de notifi-cación bien hecha que produceplenos efectos jurídicos en el plazo

de tres días naturales (“La notifica-ción practicada de esta forma pro-ducirá plenos efectos jurídicos enel plazo de tres días naturales”).Éste mismo plazo puede servir dereferencia para suplir el silencio dela Ley en cuanto al tiempo de noti-ficación del acta a los copropieta-rios.

c) La referencia más seria que puedeinvocarse es la aplicación analógi-ca del tiempo de comunicación delas resoluciones judiciales. Al res-pecto, dispone el artículo 151.LEC: “Tiempo de la comunicación.1. Todas las resoluciones dictadaspor los Tribunales o SecretariosJudiciales se notificarán en el pla-zo máximo de tres días desde sufecha o publicación”.Todo ello, nos lleva a la conclusiónde que las actas deberán notificar-se a los copropietarios, en el domi-cilio señalado a tal fin en España,en el plazo máximo de tres días, yaunque no es un plazo procesal,por lo que deberían ser días natu-rales por tratarse de un plazo civil,podría aceptarse que fueran tresdías hábiles, por aplicación analó-gica estricta del art. 151 LEC.

Exigencias formales del acta

La sentencia de la AP de Málaga de19 de enero de 2006, contiene en suF.J. 3º precisiones sobre las exigen-cias formales del acta.

La Ley 8/1999, de 6 de abril, que,entre otros extremos, confirió nuevaredacción a los artículos 16 (convoca-toria y constitución de la Junta) y 19de la referida Ley de Propiedad Hori-zontal de 1960. Este último precepto,tras reiterar la exigencia de que losacuerdos de la Junta de propietariosse reflejen en un libro de actas, añade

en el apartado f) del núm. 2 que el ac-ta deberá expresar, al menos, losacuerdos adoptados, con indicación,en caso de que ello fuera relevantepara la validez del acuerdo, de losnombres de los propietarios que hu-bieran votado a favor y en contra delos mismos, así como las cuotas departicipación que respectivamente re-presente, y precisa en el párrafo ter-cero del número 3 que serán subsa-nables los defectos o errores del actasiempre que la misma exprese inequí-vocamente la fecha y lugar de cele-bración, y los acuerdos adoptados,con indicación de los votos a favor yen contra, así como las cuotas de par-ticipación que respectivamente su-pongan.

En definitiva, en el acta se ha deexpresar, con claridad, el acuerdo quese adopta (contenido) y los votos quehubiera obtenido a favor y en contra,así como la cuota de participación delos votantes (formación), lo que pare-ce obvio, pues solo de este modopuede conocerse de una manera fia-ble el contenido preciso del acuerdo ysi ha alcanzado la mayoría que, enfunción de su naturaleza, resulte exi-gible, lo que, a su vez, determina suejecutividad y la viabilidad de las ac-ciones impugnatorias que quepancontra él.

La necesidad de estar al corrienteen el pago de la totalidad de lasdeudas vencidas con la comunidado proceder a su consignación judi-cial

Traemos a colación la interpretaciónjudicial de este requisito, que dejaríafuera del mismo a las derramas o cuo-tas extraordinarias.

La sentencia de la AP de Barcelo-na de 24 de noviembre de 2003, en sufundamento de derecho tercero: Encuanto a las derramas extraordina-rias, en el escrito de demanda ya serazonó que no se consignaba canti-dad alguna al tener su origen en losacuerdos impugnados.

Esta misma Sala, en resolución de30 de junio de 2000, ya tuvo ocasiónde pronunciarse sobre la cuestión y ensentido favorable a la tesis del recu-rrente, declarando que la regla 2ª delartículo 18, en la redacción introducida

«La LPH no fija plazo paranotificación –del acta–, sin duda porque supuso

el legislador que se produciría de manerainmediata a su cierre»


33


Consecuencias de la falta de notificación de los acuerdos en los tresdías siguientes al cierre del acta

Entendemos que no pueden ejecutarse los acuerdos que no han sido notificados a los copropietarios, que en defini-tiva son los destinatarios de los mismos. Piénsese en la situación de un copropietario que ni ha asistido a la reuniónde la Junta y hasta podría no haber sido convocado en legal forma, tiene domiciliados los pagos en una cuenta co-rriente y de buenas a primeras conoce una importante minoración de su saldo disponible, precisamente por el cargode una derrama extra procedente de un acuerdo que nadie le ha comunicado, con los graves efectos en cadena deposibles devoluciones de otros recibos domiciliados en la misma cuenta.

La exigencia del conocimiento de una obligación para quedar obligado a atenderla, se extiende incluso a la mora(“Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extraju-dicialmente el cumplimiento de su obligación” según el art. 1100 CC).

La obligación desconocida es, en sí misma, una obligación imposible y se le aplica el aforismo de “ad imposibilenemo tenetur” y por tanto a nadie obliga.

34


por la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Re-forma sobre Propiedad Horizontal queestablece textualmente: “Para impug-nar los acuerdos de la Junta el propie-tario deberá estar al corriente en el pa-go de la totalidad de las deudas venci-das con la comunidad o proceder pre-viamente a la consignación judicial delas mismas”; debe ponerse en relacióncon el apartado 4º del mismo artículo,según el cual “La impugnación de losacuerdos de la Junta no suspenderásu ejecución, salvo que el Juez así lodisponga con carácter cautelar, a soli-citud del demandante, oída la comuni-dad de propietarios”.

Habida cuenta que dicho trámitesólo podrá tener lugar tras la admisióna trámite de la demanda, es de con-

cluir que la expresión “deudas venci-das” se refiere a las cuotas o pagosexigibles hasta la adopción del acuer-do impugnado. La misma tesis es se-guida por la AP de Baleares en sen-tencia de 15 de mayo de 2001 o deValladolid en resolución de 18 de juniode 2001 al declarar que:

La regularidad a que se refiere el

art. 18, de la Ley de Propiedad Hori-zontal sólo puede interpretarse relati-va a las deudas, vencidas y exigibles,que pudiera tener pendientes el pro-pietario de sufragar, no a los que pu-dieran derivarse, en su caso, de losacuerdos, que precisamente son obje-to de impugnación.

Porque así lo impone toda lógicasobre el particular y porque el art. 19,declara la ejecutoriedad de los Acuer-dos, desde su cierre, salvo que la Leydisponga otra cosa y el art. 18.4 , lano suspensión, salvo decisión judicialen contrario, de los acuerdos por suimpugnación...

Fernando Hipolito LanchaAbogado.

Actuación gestora del Secretario-Administrador

Reseñamos a continuación opiniones del ilustres Ma-gistrados respecto de cuestiones como son la exhibi-ción de documentos y rendición de cuentas: Francisco Berjano Arenado. Magistrado-Juez delJuzgado de Primera Instancia núm. 11 de Sevilla, res-pecto a la exhibición de documentos opina:A) Por tanto, entiendo que no es factible que cualquiercomunero caprichosamente, en cualquier momento,pueda exigir que le sea exhibida determinada docu-mentación de la comunidad más que en los casos in-dicados. Si no obstante, concurriendo dicho supues-to, el Administrador-Secretario le denegara la referidaexhibición, podría requerirla de la Junta en los térmi-

nos señalados en párrafos precedentes (solicitandoconvocatoria de Junta al efecto, inclusión de la peti-ción en el orden del día o en ruegos y preguntas) y ca-so de no estimación de la petición le cabría ejercitarlas acciones de impugnación referidas e incluso la deformulación de medidas preliminares del art. 256.1, 4ªLEC.Miguel Ángel Larrosa Amante. Magistrado-Juez delJuzgado de Primera Instancia núm. 8 de Murcia:A) Este derecho debe ser considerado como un dere-

cho pleno del comunero y por tanto, siempre quesolicite información de la comunidad el Administra-dor estará obligado a entregar la misma, o al me-

«Todo ello nos lleva a la conclusión de que las actas deberán notificarse a los

copropietarios, en el domicilio señalado a tal fin en España, en el

plazo máximo de tres días»


35

nos a exhibírsela al citado propietario, sin que pue-da negar, en modo alguno, tal información. La úni-ca excepción podría venir determinada si la infor-mación que se solicita afecta de manera personala uno o varios de los copropietarios, casos éstosen los que el Administrador podrá negar la entregade dicha documentación (por ejemplo, domicilio aefectos de notificaciones diferente al del propioedificio), pero en ningún caso podrá hacerlo en lossupuestos en los que la información verse sobrecuestiones propias de la vida comunitaria (facturaspagadas, presupuestos solicitados, relación demorosos, etc.). Todo comunero, por el hecho deser propietario, tiene interés en dicha documenta-ción y por tanto no puede ser negada por la librevoluntad del Administrador.

B) El principal problema que deriva de la ausencia deprevisión legal, es que tampoco está prevista lasanción aplicable en caso de que el Administradorniegue tal información al comunero. En estos ca-sos el comunero podrá acudir al Presidente parasolicitar del mismo la citada información, pues elPresidente, como representante de la comunidad,sí tiene acceso a toda la información que tenga elAdministrador y podrá solicitar de éste bien que en-tregue los documentos al comunero que los solici-tó, bien que se los entregue él mismo al comunero.Pero si tampoco por esta vía es posible obtener lainformación, pocas son las soluciones que puedenencontrar personalmente a él para exhibirlos.

C) Quizás únicamente por la vía del art. 18.1, c) LPH,si se considera que la negativa a facilitar la infor-mación es un abuso de derecho podría admitirsedicha impugnación, pero con evidentes dificulta-des de prosperar, pues no cabe duda alguna deque el Administrador no es nada más que uno delos cargos de la comunidad pero los acuerdos quese impugnan son adoptados por la Junta de pro-pietarios y no por el Administrador.Eduardo Salinas Verdeguer. Presidente de laAudiencia Provincial de Albacete:

A) La rendición de cuentas es una de las obligacionesprimordiales de cualquier Administrador, tanto deuna comunidad, como de un patrimonio separadoo de una persona jurídica; también el Administradorde un inmueble dividido en Propiedad Horizontalha de rendir cuentas, lo que comprende, tanto laexposición ordenada de lo realizado al administrar,

como la exhibición de toda la documentación quelo acredita, como dispone el art. 20. e) LPH (corres-ponde al Administrador "custodiar a disposición delos titulares la documentación de la comunidad").

B) El problema es de límites, ya que parece irrazona-ble que cualquier comunero pueda pedir docu-mentación al Administrador sin limitación ni de vo-lumen, ni de tiempo y que pueda hacerlo en cual-quier momento, tampoco me parece razonableque el derecho a pedir documentación sea igual otenga la misma extensión en una pequeña comu-nidad que en un complejo inmobiliario privado delos regulados en el art. 24 LPH, sin embargo noexiste en nuestro derecho una regulación que sepueda aplicar analógicamente. En consecuencia,en principio cualquier comunero tiene derecho a laexhibición de todos los documentos del Adminis-trador relativos a la administración de su inmuebley no existe más límite a este derecho que los ge-nerales establecidos en la ley, que son solo la pro-hibición del abuso de derecho y (aunque con me-nos probabilidad) la proscripción del fraude de ley.

C) Por eso el Administrador tendrá obligación de ex-hibir (no de entregar) la documentación que justifi-que su desempeño, y solo tendrá derecho a ne-garse en casos de fraude de ley y de abuso de de-recho (verbigracia, cuando intente dilatar una Jun-ta pidiendo la exhibición de un gran volumen dedocumentos lejanos en el tiempo o que no guar-den relación con el orden del día).

D) Salvo en estos casos extremos, ni el Administradorni el Presidente, ni la Junta tienen derecho a privaral comunero de su derecho a examinar los justifi-cantes de la administración del inmueble. Si se leprivase de este derecho el comunero tendrá ac-ción para reclamar su cumplimiento frente a quiense lo ha negado, aunque si lo desea antes podráreclamar extrajudicialmente o pedir la celebraciónde acto de conciliación.

E) Por último el quebrantamiento del derecho a la ex-hibición de documentación solo determinará laanulación de los acuerdos de la Junta cuando sedé uno de los casos del art. 18,1 LPH, por eso noserá suficiente la prueba de la privación, sino quehabrá que alegar y probar que el acto impugnadoes: a) contrario "...a la ley o a los estatutos de lacomunidad de propietarios" o b) resulta "...grave-mente lesivos para los intereses de la propia co-munidad en beneficio de uno o varios propietarios"o, c) suponga "...un grave perjuicio para algún pro-pietario que no tenga obligación jurídica de sopor-tarlo o se "haya" adoptado con abuso de derecho”.

Fernando Hipólito LanchaAbogado



ES

PE

CIA

L P

RO

PIE

DA

D H

OR

IZO

NTA

L: U

LTIM

OS

CR

ITE

RIO

S D

EL

TR

IBU

NA

L S

UP

RE

MO

36

INFORME VICENTE MAGRO SERVET

Inseguridad jurídica

La disparidad de criterios existentes en lasAudiencias Provinciales y Juzgados de Pri-mera Instancia ante la falta de respuestasde la Ley actual alos problemas quesurgen en la vidaen comunidad,provocan proble-mas interpretati-vos a los profesio-nales de la admi-nistración de fin-cas, como son losadministradoresde fincas y los le-trados que ejercen ante los tribunales, an-te el planteamiento de las acciones judicia-les derivadas de la aplicación de la LPH.

Así, para los ciudadanos que viven enel régimen de Propiedad Horizontal, queson una inmensa mayoría, y para las co-munidades de propietarios, supone unserio contratiempo esta inseguridad jurí-dica existente, por cuanto en muchos ca-sos no conocen cuál es la solución que fi-nalmente se le dará al problema que seplantea, por lo que ante la disparidad decriterios, la decisión puede dirigirse envarias direcciones. Además, la situaciónse agrava si nos detenemos a considerarque muchas de estas cuestiones no lle-gan al Tribunal Supremo, por lo que noexiste una jurisprudencia consolidada so-bre estas materias.

Cierto es que tras la última reforma dela LPH hace ya diez años cuando se pre-sentó la Iniciativa Legislativa Popular enel año 1999 se hace preciso adecuar lanorma jurídica a la situación actual conun auténtico texto nuevo que resuelva es-tos problemas. Aún así, cierto es quenuestro Alto Tribunal está sentando últi-mamente una doctrina consolidada en al-gunos puntos en los que existían seríasdudas, haciendo, como siempre, el papelque debía asumir el legislador de fijar larespuesta legal al problema de hechoplanteado. La labor interpretativa del TSestá resolviendo puntualmente estos pro-blemas. Por ello, procedemos a fijar deuna forma sistemática cuáles son aque-llas materias sobre las que se están re-solviendo las dudas que existían y que,de alguna maneras, vienen a clarificar elpanorama que se nos muestra en la Pro-piedad Horizontal.

Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas

La prohibición de instalación de industria dehospedaje en edificio cuyas viviendas solo es-tán destinadas a servir de “vivienda” y la deses-timación de la alegación de que las habitacio-nes de una industria de hospedaje también sir-ven para vivienda, es una de las cuestiones re-sultas por el Tribunal Supremo, además de laprohibición de uso de elemento privativo o el po-sible uso mixto de vivienda y comercio en un in-mueble.

La prohibición de instalación de industria de hospedaje en edificios cuyasviviendas sólo están destinadas a servir de “vivienda”, junto con la de -sestimación de la alegación de que las habitaciones de una industria dehospedaje también sirven para vivienda, es una cuestión que trata el Tri-bunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 27 Nov. 2008,rec. 307/2004, al recordar que el artículo 7.2, según la redacción dadapor la Ley 8/99, de reforma parcial de dicho cuerpo legal, establece tresdiferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios yocupantes del piso o local:

A) las prohibidas en los estatutos; B) las que resulten dañosas para la finca y C) las que contravengan las disposiciones generales sobre activida-

des molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

A falta de estatutos , el título constitutivo puede fijar limitaciones enorden al destino de los pisos.

La remisión que el artículo hace a los estatutos no supone que por su au-sencia se vacíe de contenido la norma. La prohibición no es materia pro-pia y exclusiva de los estatutos que tienen carácter facultativo y no obli-gatorio y no son necesarios en la vida de la Comunidad, conforme al ar-tículo 5 de la Ley (SSTS 5 de marzo de 1998; 21 de julio de 2003), porlo que su falta hace viable el Título Constitutivo en el que se pueden es-tablecer disposiciones "en orden al uso o destino del edificio, sus diferen-tes pisos o locales", según el párrafo 3 del artículo 5.2 de la Ley de Pro-piedad Horizontal, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto aconcretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios deledificio.

Las restricciones y prohibiciones deben tener una interpretaciónrestrictiva.

Pues bien, en un sistema en el que la propiedad privada está reconocidaconstitucionalmente (art. 33 CE) y en el que los derechos de disfrute tien-

«Su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no

quebrante alguna prohibición legal»


den a atribuir al titular las máximas posibilidades de utiliza-ción sobre su inmueble, las restricciones a las facultadesdominicales han de interpretarse limitadamente, de tal for-ma que su titular puede acondicionarsu propiedad al uso que tenga por con-veniente, siempre y cuando no que-brante alguna prohibición legal, y elloaunque suponga un cambio de destinorespecto del previsto en el título cons-titutivo (SSTS 20 de septiembre y 10de octubre de 2007). Tal conclusión de-termina que la mera descripción deluso y destino del edificio en los Estatu-tos o en el Título, no supone por sí mis-ma limitación del uso o de las faculta-des dominicales, pues para ello es ne-cesaria una cláusula o regla precisa yconcreta, con obligación para los co-muneros de su cumplimiento, pero ladescripción del edificio y de sus partes contenida en los es-tatutos o en el título de propiedad constituye un elementorelevante en la labor interpretativa que debe llevarse a ca-bo para determinar el alcance de la aplicación a la realidadconcreta de un determinado edificio en régimen de comu-nidad de los conceptos que la ley utiliza para acotar loselementos comunes llamados esenciales (SSTS de 23 defebrero 2006; 10 de octubre de 2007).

Prohibición industria de hospedaje

En el asunto analizado por la sentencia, se llega a la con-clusión de que si está prohibido destinar viviendas a usodistinto, está prohibida la industria de hospedaje sin quepueda admitirse que está permitido tácitamente por el he-

cho de que en las habitaciones se desarrolle actividad de“vivienda”.

Esta interpretación la hizo la sentencia y sus conclusio-nes no pueden calificarse de absurdaso ilógicas por más que, de modo indi-recto, con la ocupación hotelera porparte de los clientes se satisfaga lanecesidad de pernocta de una perso-na física; afirmación que ya sostuvo lasentencia de esta Sala de 23 de no-viembre de 1995 , distinguiendo entreel destino de viviendas y el de pisos, yen la que si bien es cierto se utiliza co-mo argumento de refuerzo el haberseincluido la previsión estatutaria de que"no podrán destinarse a cualquieruso", excluye cualquier otro destinoque no sea el que deriva de la propiaconfiguración de la vivienda, a salvo

de que en cada caso concreto pueda conjugarse, sin alte-rar su sustancia, con otras actividades accesorias, lo queno sucede en este caso en el que no se trata de que un lo-cal o una vivienda cambien de destino, sino de la inserciónde una explotación hotelera en una parte considerable deun edificio destinado mayoritariamente a un uso residen-cial privado, colindante además con un Hotel explotado porHotusa e Iniciativas Hoteleras, cuyos trabajadores se en-cargan de la limpieza diaria y a cuyos huéspedes (la estan-cia media no llega a la semana) se les facilita llave del por-tal, lo que comporta lo que la sentencia califica de "uso ex-cesivo" de las instalaciones comunes, para el que no estápreparada la finca, y que no es sino "el reflejo de una delas consecuencias ineludibles de la explotación industrialde las repetidas 18 viviendas".

ES

PE

CIA

L P

RO

PIE

DA

D H

OR

IZO

NTA

L: U

LTIM

OS

CR

ITE

RIO

S D

EL

TR

IBU

NA

L S

UP

RE

MO

37

«Nos válido exigir esta prohibición en base a

un acuerdo suscrito entre la promotora y el primer comprador, anque conste

en escritura pública»


Facultad de decisión del titular

La jurisprudencia de esta Sala ha declarado, con absolutareiteración, la libertad de los derechos dominicales y la posi-bilidad de que cada uno de los propietarios, bajo el régimende la Propiedad Horizontal, pueda realizar cuantas activida-des parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole lasmáximas posibilidades de utilización, por lo que ningún inte-rés casacional justifica un pronunciamiento que siente ladoctrina adecuada. Esta es y ha sido la línea constante se-guida por esta Sala, como recuerda la sentencia de 23 de fe-brero de 2006 , respecto a la facultad de decisión de cada ti-tular: así, la STS de 6 de febrero de 1989 (debe referirse aldía 7 y no al 6) permitió el cambio de cine a discoteca; laSTS de 24 de julio de 1992 ha acogido la modificación deldestino de una vivienda a consulta radiológica; la STS de 21de abril de 1997 admitió la instalación en un piso para vivien-da de una oficina; la de 29 de febrero de 2000, en similar cir-cunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de mé-dico; y la STS de 30 de mayo de 2001 lo declaró también pa-ra la práctica profesional de quiromasaje.

Ahora bien, una cosa es que lo excepcional sea la prohi-bición o límite al ejercicio de los derechos y otra que no seactúen aquellas prohibiciones de cambio por voluntad unila-teral de su propietario en situaciones como la enjuiciada enlas que se instala en el inmueble una industria hotelera con-tigua a un Hotel a la que se dedican dieciocho departamen-tos. No estamos, por tanto, ante un supuesto en el que pue-de conjugarse un uso diferente del que resulta de la propiaconfiguración de la vivienda, "sin alterar su sustancia, conotras actividades accesorias", sino ante un cambio sustan-cial y prohibido en sí mismo de destino, que esta Sala ha ne-gado en otros casos: Sentencia de 9 de mayo de 2002 (al-macén, a que estaba destinado, en garaje para guarda y cir-culación de vehículos), o la más reciente de 20 de septiem-bre de 2007 (locales industriales o almacenes en garaje: lamodificación interesada -dice- conllevaría no solo "la realiza-ción de importantes obras que afectarían a los elementoscomunes", sino que alteraría la naturaleza del local, pues taldestino, "pues tal destino se deriva de la propia configura-ción de los mismos").

Prohibición de uso de elemento privativo

Sobre la prohibición de uso de elemento privativo, no esta-blecida en título ni estatutos, sino sólo en cláusula contrac-tual que figura en escritura del anterior titular y su inoponibi-lidad a los titulares actuales, se plantea en la STS de fecha20 de Octubre de 2008 que si en el título constitutivo de lacomunidad o en los estatutos no existe prohibición de desti-nar un local a fines comerciales, o una planta baja o cual-quier inmueble, no es válido exigir esta prohibición en basea un acuerdo suscrito entre la promotora y el primer compra-dor aunque conste en escritura pública, ya que no tiene efec-tos “erga omnes”.

Así, se recoge que la sentencia que se recurrió en casa-ción se basó en que, según el Título Constitutivo de la pro-piedad horizontal sobre el edificio, los locales de los deman-dados podían destinarse a fines comerciales. Y también enque el acuerdo por el que se les había prohibido tal uso ca-recía de efectos limitativos de sus derechos, porque no erabastante para modificar el referido título.E

SP

EC

IAL

PR

OP

IED

AD

HO

RIZ

ON

TAL:

ULT

IMO

S C

RIT

ER

IOS

DE

L T

RIB

UN

AL

SU

PR

EM

O

38


ORGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Subsanación del defecto de representatividaddel Presidente de la comunidad una vez inter-puesta la demanda.

Interesante, de todos modos, resulta la sentencia dela Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª,Sentencia de 13 Jun. 2008, rec. 41/2008 que admi-te que se subsane el defecto de representatividaduna vez interpuesta la demanda. Señala así la sen-tencia que:

“Partiendo de que el Presidente ostenta la repre-sentación de la comunidad en juicio conforme al arti-culo 13.3 de la L.P.H , entendemos que, salvo en elcaso en que legalmente se exija el requisito de laprevia autorización de la Junta de propietarios, comoes el supuesto en que se ejercita la acción de cesa-ción (articulo 7.2 de la L.P.H) la autorización expresade la comunidad mediante acuerdo adoptado en Jun-ta de propietarios para el ejercicio de acciones judi-ciales en un caso concreto si puede darse en el cur-so del procedimiento, convalidando de esta forma lasactuaciones que ya se han producido a instancia delPresidente mediante la decisión colegiada posterior,siendo contrario a la economía procesal exigir que setenga que volver a iniciar el procedimiento judicialcuando no se evidencia una actuación contraria al in-terés comunitario ni opuesta a la voluntad de la Co-munidad y cuando el Presidente ostenta la condiciónde copropietario, que sabido es que le permite actuaren esta condición en beneficio de la comunidad sinacuerdo previo de la Junta. En este sentido conside-ramos que así se desprende de la Sentencia del Tri-bunal Supremo de fecha 20 de 0ctubre de 2004, yaque en la misma se señala que la falta de autoriza-ción de la comunidad lo que supone es que el Presi-dente carece de poder de la comunidad y también serecoge que se trata de un vicio (ausencia de poder)perfectamente subsanable.

En este caso entendemos que se dan estas cir-cunstancias a que nos hemos referido que permitenla subsanación mediante acuerdo posterior a la inter-posición de la demanda, y que los términos delacuerdo adoptado por la Junta que permiten consi-derar integrada la capacidad representativa del Pre-sidente de la Comunidad para el presente procedi-miento y ratificada su actuación anterior al autorizar-le de forma expresa a proseguir las actuaciones judi-ciales, sin que en este procedimiento puedan exami-narse las cuestiones planteadas relativas a la validezdel acuerdo, que solo pueden hacerse valer si seejercita la oportuna acción de impugnación delacuerdo adoptado en la Junta de fecha 30 de diciem-bre de 2006.”


ES

PE

CIA

L P

RO

PIE

DA

D H

OR

IZO

NTA

L: U

LTIM

OS

CR

ITE

RIO

S D

EL

TR

IBU

NA

L S

UP

RE

MO

39


El Tribunal de apelación declaró que el Título Constituti-vo -y los estatutos que el mismo contiene- no prohibía el ti-po de actividad que los demandados desarrollaban en susdos locales. Sin embargo, se alegó que la supuesta falta deprohibición estatutaria, "el cambio dedestino de un elemento privativo no es,en principio, algo que exceda del cam-po de las facultades dominicales delpropietario" y, por ello, que el derechode propiedad de los demandados habíaresultado limitado, no por una modifica-ción del título o de los estatutos - noproducida -, pero sí por el compromisoque asumieron los primeros comprado-res de los locales, cuando, por escriturapública, los compraron a la promotorade las obras y dueña inicial de todo eledificio, dado que se obligaron en dichocontrato a "respetar el destino de vivien-da o estudio de la finca objeto de estacompraventa", sin posibilidad de "ejer-cer en la misma actividades comerciales", a pesar de "ha-ber sido descrita la misma, por error, en la escritura de obranueva como local comercial".

Sin embargo, el Tribunal Supremo desestima este plan-teamiento y concluye que esas cláusulas contractuales tam-poco pudieron modificar el título ni los estatutos. Y su efica-cia, puramente obligacional, "inter partes" - no real y "ergaomnes" - no alcanza a los demandados, que son tercerosrespecto de ellas, como "res inter alios".

Las limitaciones en el Titulo Constitutivo

Sobre las limitaciones existentes en el Titulo Constitutivo olos estatutos al uso de los inmuebles, deben constar, de for-ma expresa y clara, inscritas en el registro de la propiedadpara ser eficaz frente a terceros y futuros adquirentes. Asílo recoge el TS en sentencia de fecha 20 de Octubre de2008 en donde se concluye que no puede privarse al pro-

pietario de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomíade la voluntad para usar, gozar y disponer de los bienes desu propiedad y si bien es cierto que los estatutos de una de-terminada comunidad constituida en régimen de propiedad

horizontal pueden contener cláusulasprohibitivas o limitativas de determina-das actividades, éstas deben estar es-tablecidas en atención al interés gene-ral de la propia comunidad y constar deforma expresa en el título constitutivo.Para garantizar la eficacia frente a ter-ceros y a posteriores adquirentes, es-tas limitaciones deben constar inscritasen el Registro de la Propiedad. La me-ra descripción no supone limitación deuso o de las facultades dominicales,siendo necesario para ello una cláusulaespecífica.

La doctrina constitucional en-tiende que el Art. 33 CE reconoce alderecho a la propiedad privada un nú-

cleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, esdecir, las facultades del propietario, no puede privarle dela efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la vo-luntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cier-to que los estatutos de una determinada comunidad cons-tituida en régimen de propiedad horizontal pueden conte-ner cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadasactividades, éstas deben estar establecidas en atención alinterés general de la propia comunidad. Para garantizar sueficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, es-tas limitaciones deben constar inscritas en el Registro dela Propiedad.

Por esta razón, en las ocasiones en que el TS ha debi-do pronunciarse sobre problemas iguales o semejantes haadvertido que las limitaciones a las facultades del propieta-rio deben constar de forma expresa en el título constitutivo.Así, la sentencia de 20 septiembre 2007 , señala que "laconcepción del derecho de propiedad en nuestro ordena-

«La jurisprudencia ha declarado la libertad delos derechos dominicales

y la posibilidad de que los propietarios puedan realizaractividades adecuadas sobre

su inmueble»


miento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expre-samente previstas en las leyes y las que convencionalmen-te se establezcan, así como la inexistencia en el Título Cons-titutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o des-tino de los locales comerciales del edificio [...]implica que lasrestricciones a las facultades dominicales han de interpretar-se limitadamente, de tal forma que su titular puede acondi-cionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siem-pre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y elloaunque suponga un cambio de destino respecto del previstoen el Título Constitutivo" (asimismo, SSTS de 17-11-1993,21-12-1993 y 23-2-2006 ).

¿Es posible el uso mixto de vivienda y comercio en uninmueble?

Interesante cuestión suscita la sentencia del Tribunal Supre-mo de fecha 20 de Octubre de 2008 en la que se analiza uncaso en el que un propietario de un piso en el que vivía loutilizaba también como consultorio médico. La Comunidad lodemandó a fin de que cesara en esa actividad al existir unaprohibición que establecía la prohibición de transformacióndel uso de los pisos en locales o actividades comerciales.Sin embargo, el TS llega a la conclusión de que en este ca-so existía el valor de la simple descripción del destino de lospisos. La doctrina del TS es prácticamente unánime (con lasola excepción de la STS de 23 noviembre 1995, aunque eneste caso el propietario ejercitaba también una actividad mo-lesta), en considerar que "la mera descripción no supone li-mitación del uso o de las facultades dominicales, pues paraello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concre-

ta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento[...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilizaciónde su derecho de propiedad como considere oportuno, siem-pre que el destino elegido no esté prohibido singularmenteen aquellos documentos" (STS de 23 febrero 2006, que si-gue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 yque resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007 ).

Más concretamente y en relación al caso concreto plan-teado en esta sentencia, esto es, el ejercicio en un piso-vi-vienda de una actividad médica, la sentencia de 17 noviem-bre 1993 ya había dicho que "lo que afirma la sentencia re-currida es que «dentro» de la vivienda puede hacerse la ins-talación, coexistiendo los dos destinos, interpretación acer-tada pues, en la división horizontal, que es donde únicamen-te consta el destino de los pisos, no se dice «exclusivamen-te», u otra expresión análoga, se dedicarán a viviendas, si-no sólo se describen lo que se denominan «pisos-vivien-das». Deducir de ello la exclusividad implicaría una limita-ción de facultades dominicales, que ni puede presumirse niinterpretar las que existan de modo extensivo".

Esta doctrina se aplica por el TS porque en el caso ana-lizado: a) el destino de las unidades era el de "piso-vivien-da", y b) no existía ninguna limitación de uso ni una declara-ción de exclusividad de este destino en los estatutos.

En este caso, el propietario pudo usar el piso adquiridocomo consultorio médico, porque ello pertenece al ámbitoexclusivo de sus facultades dominicales.

Esta situación puede darse, desde luego, en la ac-tualidad, en época de crisis, con respecto a profesionales li-berales que quieran ejercer en su inmueble su actividad pro-fesional y cerrar su despacho.


40

ES

PE

CIA

L P

RO

PIE

DA

D H

OR

IZO

NTA

L: U

LTIM

OS

CR

ITE

RIO

S D

EL

TR

IBU

NA

L S

UP

RE

MO


Derecho al honor del Administrador de Fincasfrente a la difusión de cartas por el presidente

de una comunidad a los comuneros: cartas remitidas por el Presidente de una Comunidad

de Propietarios criticando la actuación del Administrador de la Comunidad

Analiza esta interesante cuestión el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 11 de Septiembre de 2008, en la que equipara al Administradorde Fincas con un cargo público dentro del contexto de una comunidad ylas posibilidades de que no se entienda afectado el honor por la circuns-

tancia de que el Presidente dirija a los comuneros un escrito cuestionando la actuación profesional del administrador de fincas, siempre que no incluya conceptos vejatorios, insultos o calumnias.

Así, apunta el TS que al margen de la conocida doctri-na jurisprudencial de prevalencia del derecho a la liber-tad de expresión y opinión frente al derecho al honor,siempre que se cumplan los requisitos de interés públi-co y veracidad y sin que se exceda el estándar socialde corrección, evitando las expresiones injuriosas, ve-jatorias y ofensivas, que se da por reproducida, en elpresente caso se dirime la supuesta equiparación delcargo de Administrador al de cargo público, a los efec-tos de aplicar la jurisprudencia que modula la posibili-dad de flexibilizar las exigencias de corrección cuandolas expresiones y opiniones se viertan en el marco dela crítica política.

Así, la Sentencia del TS de 31 de enero de 2008 es-tablece que «la jurisprudencia, en efecto, admite quese refuerza la prevalencia de la libertad de expresiónrespecto del derecho de honor en contextos de con-tienda política, y así lo viene reconociendo esta Sala,entre otras, en las SSTS de 19 de febrero de 1992, 26de febrero de 1992 y 29 de diciembre de 1995 (campa-ña electoral); 20 de octubre de 1999 (clímax propio decampaña política entre rivales); 12 de febrero de 2003(mitin electoral; se consideró la expresión «extorsión»como mero exceso verbal); 27 de febrero de 2003, 6 dejunio de 2003, 8 de julio de 2004 (las tres sobre polé-mica política). Sin embargo, estas consideraciones nodeben limitarse al ámbito estricto del ágora política -co-mo la parte recurrente parece defender-, sino que la ju-risprudencia viene aplicando idénticos principios a su-puestos de tensión o conflicto laboral, sindical, deporti-vo, procesal, etc.».

EL ADMINISTRADOR NO ES UN CARGO PÚBLICO

Cierto es que al Administrador de una Comunidad dePropietarios no es verdaderamente un cargo públicodesde el punto de vista del derecho administrativo, sibien se considera que dicho cargo de Administrador tie-

ne, dentro del pequeño ámbito de una Comunidad dePropietarios, una relevancia innegable, derivada:

1.- En primer lugar, del mandato que ostenta porparte de dicha Comunidad, asignado por un sistema in-directo de elección democrática (a través del Presiden-te y de la Asamblea).

2.- En segundo lugar, de la propia naturaleza de lafunción, consistente en la gestión, administración y dis-posición de los fondos que permiten el normal desarro-llo de la vida comunitaria.

Por tanto: si bien no puede establecerse una iden-tidad plena entre el cargo de Administrador y el de car-go público, su naturaleza se halla más cercana a ésteúltimo que al de un ciudadano medio en lo que a pro-tección de su derecho al honor se refiere, dentro, claroestá, de los límites legales y jurisprudenciales.

PRESTIGIO PROFESIONAL Y DERECHO AL HONOR

Por otra parte, la jurisprudencia del TS, así como la delTribunal Constitucional, admite que el prestigio profe-sional, que es el que tiene toda persona cuando actúadentro del área de su actividad laboral, artística, depor-tiva, científica o similar y que tiene repercusión en elámbito social, forma parte del marco externo de tras-cendencia en que se desenvuelve el honor, pero seexige, para que el ataque al mismo integre además unatrasgresión del derecho fundamental, que revista uncierto grado de intensidad - Sentencia de 25 de febre-ro de 2008, con mención de las de 15 de febrero de2000, 26 de junio de 2000; 30 de septiembre de 2003;18 de marzo de 2004, 5 de mayo de 2004, 19 de juliode 2004, 18 de junio de 2007 , entre otras muchas-,añadiendo esta Sentencia que «no basta la mera críti-ca de la actividad profesional, sino que es menester ladescalificación injuriosa o innecesaria del comporta-miento profesional de una persona, especialmente me-diante infamias que pongan en duda o menosprecien


42

ES

PE

CIA

L P

RO

PIE

DA

D H

OR

IZO

NTA

L: U

LTIM

OS

CR

ITE

RIO

S D

EL

TR

IBU

NA

L S

UP

RE

MO


su probidad o su ética en el desempeño de aquella activi-dad; cosa que dependerá de las circunstancias del caso».

NO SE PRODUCE UN ATAQUE AL HONOR

En este caso concreto, el TS entendió que no concurría unataque al honor, ya que: “Relacionando los planteamientosexpuestos, ha de afirmarse que, en el caso que nos ocu-pa, ninguna vulneración del derecho al honor -ni al presti-gio profesional- del actor se deriva de la emisión de lascartas firmadas por el demandado, como Presidente de laComunidad de Propietarios. En primer lugar, porque, comose ha dicho, es incuestionable la relevancia pública que lassupuestas irregularidades en la gestión del Administradortiene para el conjunto de los propietarios de la Comunidad,habida cuenta de las dimensiones de la misma, que hacendeducir fácilmente que el presupuesto anual que dichoprofesional manejaba le hacía acreedor de una pericia ydiligencia adicional, sometida, como es lógico, al control yauditoría de los propietarios contribuyentes. En segundolugar, porque el derecho a la libertad de información delPresidente de la Comunidad en relación con las gestionesdesarrolladas por el Administrador se encuentra ampara-da, asimismo, por el deber de dicho representante de in-formar al resto de comuneros de las irregularidades quehubiera podido apreciar, siendo reconocido por la senten-cia recurrida que dicha información «en términos genera-les, hay que considerar veraz, de acuerdo con la doctrinadel Tribunal Constitucional, por aparecer cumplido el requi-

sito de comprobar la veracidad de los hechos, sin perjuiciode que pudieran existir determinadas afirmaciones erróne-as, una vez excluidas, invenciones, rumores o meras insi-dias», por lo que, los argumentos desplegados por el recu-rrente en su escrito de interposición relativos a la falta deveracidad de la información, suponen una petición de prin-cipio no permitida en casación. En tercer lugar, junto con elejercicio del derecho a la libertad de información del Presi-dente se encuentra su derecho a la libertad de opinión oexpresión que, como cargo de representación, ejerce en elámbito de la Comunidad de Propietarios; derecho que lees reconocido por la jurisprudencia en cuanto prevalente alderecho al honor del demandante, al desarrollarse en elmarco de la crítica a una labor pública desplegada en unámbito que, aunque limitado, ha de entenderse públicoasimismo. En cuarto lugar, porque las manifestaciones ensí mismas no suponen un ataque al derecho al honor delactor perfilado a través de su derecho al prestigio profesio-nal, toda vez que, en abstracto, no comportan su califica-ción como de vejatorias, injuriosas o insultantes, limitándo-se a expresar una opinión de que el Administrador habíavenido actuando libremente sin someter su gestión al con-trol de la Comunidad de Propietarios a la que servía. Ad-mitir lo contrario implicaría blindar la posición del Adminis-trador de forma injustificada.”

Vicente Magro ServetPresidente Audiencia Provincial de Alicante


43

ES

PE

CIA

L P

RO

PIE

DA

D H

OR

IZO

NTA

L: U

LTIM

OS

CR

ITE

RIO

S D

EL

TR

IBU

NA

L S

UP

RE

MO


No cabe segunda enervación trasproducirse cesión en la persona

del arrendatarioEl autor analiza, en este artículo, una novedosa sentencia referente a si las deudas de un arrendatario que se subroga, se trasladan al

arrendatario subrogado y si pueden ser o no reclamadas rentas a la subrogada devengadas antes de la subrogación.

JOAQUIM MARTÍ MARTÍ

En una innovadora Sentencia de laSección 4ª de la AP de Barcelona, de10 de diciembre de 2008, Ponente D.Vicente Conca, se fija una interesantedoctrina en un supuesto de hecho enel que se había producido la interposi-ción de un juicio de desahucio por fal-ta de pago frente a un arrendatariocon mensualidades pendientes y quehabía finalizado con la enervación.Con posterioridad se produce subro-gación en la persona del arrendatario,al amparo del artº 12 de la LAU, esdecir, por desistimiento del marido alarriendo y subrogación de la esposa.

Adeudadas nuevas rentas por lanueva persona arrendataria, conjunta-mente con otras anteriores a la subro-

gación, la propiedad insta nueva de-manda de desahucio por falta de pago(esta vez contra la esposa y no yacontra el marido) indicando que no ca-be enervación por haberse producidootra con anterioridad.

La parte demandada se opone a laimposibilidad de enervación al alegarque la demanda es la primera que sepresenta frente a ella, y, en segundo

lugar, que no procede la reclamaciónde las rentas anteriores a su subroga-ción, y que éstas deben reclamarse asu anterior marido.

Efectos económicos arrendaticios

El núcleo del debate es el relativo a lacuestión de si los efectos económicosy arrendaticios producidos con elarrendatario originario se trasladan ala subrogada cuando se produce lasubrogación en la posición del arren-datario.

Es decir, en primer lugar, si puedenreclamarse rentas a la subrogada de-vengadas antes de la subrogación y,en segundo lugar, si cabe o no la ener-vación frente a la nueva demandada alhaberse producido antes otra por par-

«La parte demandada alega que no procede la

reclamación de las rentas anteriores a su subrogación, y que éstas deben reclamarse

a su anterior marido»

44

ARRENDAMIENTOS URBANOS


te del arrendatario originario.Para la AP de Barcelona, el artº 12

de la LAU consagra una forma o mo-dalidad de subrogación en virtud de lacual la posición del arrendatario sedesplaza del inicial sujeto que suscri-bió el contrato a otra persona, ligadapor determinada relación familiar, envirtud de una disposición legal y unamanifestación de voluntad del hastaahora tercero, ajeno al contrato (elcónyuge del arrendatario). Si esto ocu-rre, el único cambio que se produce enla relación arrendaticia es éste: la su-brogación de la persona del arrendata-rio, pero en lo demás la relación siguesiendo la misma, manteniéndose to-dos los parámetros del arrendamiento.

No cabe una segunda enervación

Ello comporta, para la citada Sección4ª de la AP de Barcelona, que, porejemplo, si ha habido una previa ener-vación, el subrogado no pueda ener-var nuevamente.

Pero no sólo ese es el efecto de lasubrogación arrendaticia, sino queademás, se aplicará la continuidadfrente a los otros efectos arrendaticios.

Así, se establece en la citada Sen-tencia que si hay una no ocupación,se sumen los tiempos de la misma; yque si hay una situación de impago,ésta se traslade al nuevo subrogado,asumiendo la deuda, sin perjuicio delarrendatario a repercutir con posterio-ridad la parte que le pueda correspon-der al anterior arrendatario que desis-tió del arriendo.

Recuerda la Sala que la traslacióny continuación de los efectos arrenda-ticios también se predica frente al pro-pietario, quien, por ejemplo, no podráincrementar la renta, y deberá asumirel carácter indefinido del arriendo siéste se concertó bajo los efectos delTR LAU 1964.

Por un principio de bilateralidad enlas obligaciones, ese régimen se tras-lada asimismo al arrendatario, con losefectos descritos anteriormente.

Efectos de las subrogaciones

Fijada esta doctrina, se produce un cla-ro efecto “real” y no “personal” en elarriendo. Es decir, los efectos que elpropietario quiere trasladar al arrendata-rio no dependerán de que se haya pro-ducido un cambio en la persona del mis-mo, por cuanto éstos se configuran enbase a la posición jurídica del arrenda-tario en relación con el bien arrendado.

A pesar de que se produzcan su-brogaciones por desistimiento, o porfallecimiento del arrendatario, losefectos que se hayan producido bajola vigencia del contrato de arrenda-miento se trasladarán al nuevo subro-gado aplicándose, entonces, la subro-gación a todos los efectos arrendati-cios y no únicamente a aquellos quepuedan beneficiar al arrendatario.

Joaquim Martí Martí Abogado.

Profesor colaborador Derecho Civil.Universidad de Barcelona

45



CAUSAS DE RESOLUCIÓN, EXTINCIÓN Y SUSPENSIÓN DE LOS CONTRATOS

Falta de pagoSENTENCIA DE 10 DE DICIEMBRE DE 2008, SEC-CION 4ª, AUDIENCIA DE BARCELONA. PONENTE:D. VICENTE CONCA

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

“La actora ejercita acción de desahucio por falta de pa-go frente a la señora Z, y de reclamación de cantidad,en cuantía 2.432,26 euros, más las rentas y gastos quese devenguen mientras dure el proceso. Dice la actoraque en julio de 2005 el arrendatario de la vivienda, se-ñor B, comunicó a la propiedad que dejaba el piso arren-dado, en el que hasta entonces vivía con su esposa, lademandada. La actora, en cumplimiento de lo estableci-do en el art. 12 LAU, remitió burofax a la señora Z, el 15de noviembre de 2005 a fin de que manifestara si era suvoluntad subrogarse en el arrendamiento, con la adver-tencia de que debía abonar las rentas pendientes desdeagosto de este año. La demandada contesta al burofaxmanifestando que desea continuar en el uso de la vi-vienda y que está pendiente de la decisión del juzgadode familia.

La parte demandada se opone a la pretensión de laactora en los términos que explicita en el acto del juicio,dictando sentencia el juez a quo por la que estima ínte-gramente la demanda, con imposición de costas a laparte demandada

Esta la recurre en la forma y modo que seguidamen-te examinamos, admitiéndose el recurso de apelaciónen virtud de queja, dada la inicial inadmisión por el jueza quo en base a lo establecido en el art. 449 LEC. La de-mandada había desalojado la vivienda al tiempo de pre-parar el recurso de apelación.

La apelante destaca los siguientes elementos rele-vantes: a) ante todo, que la propia actora admitió que elmes de agosto de 2005 está pagado, por lo que la recla-mación se mantiene a partir de septiembre de 2005; b)que la demanda no se subrogó en el arrendamientohasta el 24 de noviembre de 2005, ostentando hasta en-tonces la cualidad de arrendatario su marido; c) que lacantidad objeto de condena es errónea; d) que el 15 denoviembre de 2006 la demandada devolvió las llaves enel juzgado.

El núcleo del debate queda reducido, pues, a lacuestión de si la arrendadora puede dirigirse frente a lasubrogada por rentas o gastos o suministros anterioresal momento de la subrogación. Las demás cuestionesplanteadas en el recurso no son sino consecuencia yefecto de lo anterior, mera cuantificación de cantidades.En cuanto a esta cuestión, este tribunal no puede sinoconfirmar el criterio de la sentencia apelada.

En efecto, el art. 12 LAU consagra una forma o mo-

dalidad de subrogación, en virtud de la cual la posiciónde arrendatario se desplaza del inicial sujeto que suscri-bió el contrato a otra persona, ligada por determinadarelación familiar, en virtud de una disposición legal (el ci-tado precepto, que impone la subrogación al arrenda-dor) y una manifestación de voluntad del hasta entoncestercero, ajeno al contrato (el cónyuge del arrendatario).Si eso ocurre, el único cambio que se produce en la re-lación arrendaticia es ése, la sustitución de la personadel arrendatario, pero en lo demás, la relación siguesiendo la misma, manteniéndose todos los parámetrosdel arrendamiento.

Ello comporta, por ejemplo, que si ha habido unaprevia enervación, el subrogado no pueda enervar nue-vamente; que si hay una no ocupación, se sumen lostiempos de la misma; que no pueda modificarse la dura-ción indefinida, por ejemplo, del contrato; que no puedaincrementarse la renta; pero también comporta que sihay una situación de impago, ésta se traslade al nuevosubrogado, asumiendo la deuda (sin perjuicio, claro, desu probable derecho a repetir contra el arrendatario an-terior).

Consecuencia de lo que acabamos de exponer es,conforme adelantábamos, la confirmación de la senten-cia apelada en este extremo esencial del recurso.

Sentado lo anterior, debemos atender ahora a lasconcretas cantidades objeto de condena. Por rentas seadeudan las devengadas a partir de septiembre de 2005hasta octubre de 2006, es decir, la cantidad de 4.200euros (a razón de 300 euros/mes). En cuanto a los gas-tos de agua y electricidad reclamados, la cláusula sépti-ma del contrato establece que son de cargo del arren-datario, por lo que de poco sirva la manifestación encontra del arrendatario inicial. Finalmente, en cuanto ala repercusión del IBI y tasas, legalmente son repercuti-bles al arrendatario, además de que así lo establece lacláusula octava del contrato. Y lo mismo dispone estacláusula respecto de los gastos de comunidad.

En consecuencia, por todos estos conceptos debesatisfacerse la cantidad de 632,26 euros, conforme aldetalle contenido en la demanda, lo que totaliza la can-tidad de 4.832,26 euros. A esta cantidad, además, hayque añadirle el impago de recibos posteriores de aguade marzo y junio de 2006, por importe de 76,96 euros, ylos de electricidad por importe de 184,45 euros. La su-ma de todos estos conceptos asciende a 5.093,67 eu-ros, que es el importe contenido en la sentencia apela-da, que, por ello, debe confirmarse en su integridad.

En cuanto a la fianza, cuando se efectúe el pago,podrá deducirse su importe, pero mientras subsista ladeuda, ningún derecho tendrá la arrendataria a recupe-rarla.

46



La problemática arrendaticia derivada de las crisis matrimonialesEl legislador debía entrar a resolver losproblemas arrendaticios que se origi-naban tras las crisis matrimoniales,motivados por la laguna legal existen-te en la LAU 1964, habida cuenta que,en el momento de su promulgación, po-

co podía imaginar el legislador loscambios futuros que se producirían ennuestra sociedad y en particular la re-forma del derecho de familia y más es-pecialmente la ley de 1981 sobre nuli-dad, separación y divorcio.

PEDRO YUFERAS SALES

Iniciada la andadura de la nueva le-gislación y ante la posibilidad de queun Juez pudiese conceder el uso de lavivienda conyugal al cónyuge no titu-lar de la relación arrendaticia, los con-flictos se desataron. Primero, porcuanto dicha cesión no estaba con-templada en la ley; segundo, porqueel artículo 24.1 estaba pensado paraun supuesto de cesión voluntaria porparte del arrendatario y por cuanto di-

cha posibilidad solamente la podíaofrecer el primer titular arrendaticio,no el que ocupase la finca en méritosde una primera o segunda subroga-ción; y tercero, por cuanto el cesiona-rio olvidaba u omitía expresamente,realizar la notificación preceptiva parala validez de la cesión por entenderque el título judicial subsanaba dichanecesidad de notificación.

El factor detonante de que la situa-ción debía variar se produjo, tras laSTC de 31 de octubre 1986 (RTC

«El arrendatario que firmó el contrato no podrá

disponer de la vivienda familiar habitual sin

consentimiento del otro cónyuge»

48



135/1986). En dicha Sentencia seotorgó el amparo a la esposa de un ti-tular arrendaticio, que no había sidooída en un juicio de desahucio por fal-ta de pago, pese a estar ocupando lamisma y habérsele atribuido judicial-mente el uso de la vivienda. En la re-ferida Sentencia se hace mención de«alquiler de vivienda para uso fami-liar», como bien objeto de proteccióny al margen de quien haya podido fir-mar el contrato.

La vivienda familiar, un derecho aproteger

Sin embargo y a pesar de que ello fueun eslabón importante para la nuevaconcepción del derecho a proteger(vivienda familiar) no se entendió, ono se quiso entender, los argumentosvertidos en la referida Sentencia, en lamedida en que todo ello se argumen-taba a los efectos de reconocer alcónyuge una legitimación procesal(ser oído en juicio), pero no por ello seevitaba el tener que cumplir con lasformalidades de notificación de la ce-sión y los problemas que ello podíaimplicar en base a la legislación en-tonces vigente que anteriormente sehan señalado. Y así, el propio ponen-te de la Sentencia anterior D. Carlosde la Vega, en STC de fecha 12 de ju-lio 1989, (RTC 126/1989) deniega elamparo a una esposa divorciada, a laque el Juez atribuyó la vivienda arren-dada, pero que omitió realizar la noti-ficación preceptiva que establecía laLAU 1964 para la cesión intervivos,señalando que en la anterior Senten-

cia (la de 31 de octubre 1986) «lo quese decidió fue el derecho de la espo-sa usuaria del piso a ser oída en elproceso entablado por el arrendadorcontra el marido arrendatario, luegode la separación conyugal, por enten-derse que la ley configura una espe-cie de litisconsorcio, al ser los cónyu-ges coposeedores (titularidad familiardel arrendamiento) del bien arrendadopara la familia», pero ello no excusa ala esposa del cumplimiento del requi-sito de la notificación del cambio ope-rado, pues la atribución judicial noproduce efectos «per se» y «erga om-nes».

En consecuencia, lo que procedíaera modificar la ley si querían salvar-se los escollos planteados y la refor-ma arrendaticia tenía que ir en el sen-tido señalado una y otra vez por ladoctrina y la jurisprudencia: la modifi-cación de la LAU, contemplando elproblema real: la titularidad del arrien-do. Es decir, ¿cuando uno de los cón-yuges formaliza el contrato de arren-damiento, constante matrimonio, estáformalizando un contrato a título indi-vidual o a título «familiar»?; y si elcontrato se realiza siendo el sujetoarrendatario soltero y posteriormentecontrae matrimonio, ¿la protección dela familia modifica dicha titularidad?

Muchas podrían haber sido las op-ciones, acertadas o no, pero no se de-bería haber obviado el problema queestaba patente y lo sigue estando enla actualidad. Las normas estableci-das para «solucionar» la problemáticaarrendaticia derivada de las crisis ma-trimoniales no se han solventado, a lapar que seguirá devengando una im-portante litigiosidad, a menos que losintérpretes de la ley racionalicen la in-terpretación de las normas.

Vivienda familiar versus titular delcontrato

No debe caber duda alguna que, almargen del régimen económico matri-monial que ostenten los cónyuges, lavivienda arrendada por uno de loscónyuges, constante matrimonio, de-be entrar en la órbita del artículo 1320del CC (como disposiciones genera-les al margen del tipo de régimen ma-trimonial) o en aquellas otras normasde idéntico sentido dictadas por las

ComunidadesAutónomas y, en consecuencia, el

arrendatario que firmó el contrato nopodrá disponer de dicho bien (vivien-da familiar habitual) sin consentimien-to del otro cónyuge, y por ello no po-drá desistir unilateralmente del contra-to o tomar la opción de no renovar elmismo.

Igualmente, si el contrato fue for-malizado por uno de los cónyuges an-tes de contraer matrimonio, tras la ce-lebración del mismo y en la medida en

que sirva de hogar familiar (cónyuge ehijos) precisará, para su disposiciónulterior, del consentimiento de su cón-yuge.

En consecuencia, una cuestión esla titularidad del contrato de arrenda-miento y otra muy distinta es la posi-ble disposición de ese bien arrenda-do, si se ha convertido en vivienda fa-miliar. Si es vivienda familiar no se po-drá disponer de la misma aun cuandoel titular sea exclusivamente uno delos esposos.

Las consecuencias, en caso decrisis matrimonial, serán diferentes enuno y otro supuesto, ya que una cues-tión es la disposición y otra muy distin-ta es la atribución del uso. Es decir,trasladándolo analógicamente a lapropiedad de un bien inmueble. Si lavivienda propiedad de uno de los cón-yuges se atribuye, a raíz de un proce-dimiento judicial, al otro cónyuge, éstetendrá el uso y disfrute de la misma,pero no por ello se convertirá en elpropietario de la misma. Si por el con-trario la vivienda es de ambos, el cón-yuge titular, al que no le hubiese sidoatribuido el uso y disfrute, podrá soli-citar la disolución del régimen econó-mico e incluso la división de la cosacomún pero, el cónyuge al que se le

«Una cuestión es la titularidad del contrato de

arrendamiento y otra la posible disposición de ese bien arrendado, si se ha convertido en vivienda

familiar»

«Si el contrato dearrendamiento hubiese

sido formalizado por una persona, antes de contraer

matrimonio, el Juez le atribuiría el uso al cónyuge

no titular, pero aquél noperderá su condición de

titular arrendaticio»

49



ha atribuido el uso y disfrute de la mis-ma, mantendrá dicha «titularidad deuso y disfrute», aun cuando la fincapasase a terceras personas.

Pero éste es uno de los proble-mas, el otro es determinar, si cuandouno de los cónyuges, constante matri-monio, formaliza un contrato de arren-damiento lo formaliza a «título particu-lar» o, como decía la Sentencia de 31de octubre 1986, a «título comunita-rio», cuestión que la normativa legalno ha resuelto y que sigue dejando ala interpretación jurisprudencial.

Solamente aceptando los anterio-res planteamientos se puede entrar ainterpretar, de forma lógica, las dispo-siciones vertidas en la nueva ley so-bre crisis matrimoniales y ello sin per-juicio de advertir que en la ley, no sehan contemplado todos los supuestosposibles y han hecho de peor condi-ción a quien voluntariamente quiereevitar una resolución judicial y optasepor una separación de hecho, pacta-da de mutuo acuerdo, en la medida enque dicho supuesto no ha sido con-templado en la actual normativa.

Separación, divorcio o nulidad delmatrimonio

Dice el Artículo 15 de la LAU: «1. En los casos de nulidad del ma-

trimonio, separación judicial o divorciodel arrendatario, el cónyuge no arren-datario podrá continuar en el uso de lavivienda arrendada cuando le sea atri-buida de acuerdo con lo dispuesto enlos artículos 90 y 96 del Código Civil. 2) La voluntad del cónyuge de conti-nuar en el uso de la vivienda deberáser comunicada al arrendador en elplazo de dos meses des-de que fuenotificada la resolución judicial corres-pondiente, acompañando copia de di-cha resolución judicial o de la parte dela misma que afecte al uso de la vi-vienda».

De la lectura del mismo se des-prenden varias cuestiones:

1) La ley no contempla todos lossupuestos, judicialmente posibles, enlos que el Juez puede atribuir la vi-vienda al cónyuge no titular. Faltan lossupuestos contemplados en los artí-culos 103.2 (medidas provisionales),104 (medidas provisionalísimas y pre-vias a la interposición de la demanda).

Entendemos que no cabe otra inter-pretación que la analógica para am-pliar, a dichos supuestos, lo estableci-do en el artículo 15. Sin embargo, po-drá existir una problemática, que es laderivada del deber, que no obligación,de notificar al arrendador en el plazode dos meses dicha atribución y el de-seo del cónyuge de continuar en eluso de la vivienda. Esta cuestión po-drá ser solventada, en la medida enque la atribución contemplada en losreferidos artículos (103.2 y 104), tieneel carácter de provisional y no existiríaproblema alguno en notificar dicho he-cho al arrendador, sin perjuicio de no-tificar nuevamente la posterior resolu-ción judicial, cuando ésta se convierteen definitiva. Si dicha atribución se

modificase en la Sentencia, se podría,igualmente, volver a notificar dicho

cambio. La jurisprudencia ya se ha pronun-

ciado, en el sentido de entender quela referida notificación puede realizar-se sin ningún requisito de forma y quela no notificación, en el plazo de losdos meses desde que fue notificada laresolución judicial, tal como señala laley, no es causa de resolución con-tractual sino simplemente que, hastaque dicha notificación se produzca, elarrendador podrá desconocer al be-neficiario con la atribución del uso.

El cónyuge no arrendatario

Coincidimos plenamente en que la fal-ta de notificación de dicha atribución,en el plazo establecido por la ley, nopuede ser causa de resolución delcontrato, pues no establece la normadicha posible sanción legal. Lo únicoque sucederá es que el cónyuge be-

neficiado por la atribución será desco-nocido para el arrendador (asumiendoentonces las posibles consecuenciasque se pudieran derivar de su propiaomisión: que el arrendador siga consi-derando, a todos los efectos, al titularinicial del contrato como sujeto de larelación) y ello sin perjuicio que éstepueda requerirle, en cualquier mo-mento, a los efectos de conocer quienes verdadero usuario del bien arren-dado.

En la práctica lo más probable esque, tratándose de una situación pro-visional (las contempladas en los artí-culos 103 y 104) el beneficiado con laatribución del uso espere hasta quese produzca la resolución firme.

2) La ley señala que «el cónyugeno arrendatario podrá continuar en eluso de la vivienda arrendada». De lalectura de dicha expresión y su com-paración con lo dispuesto en el artícu-lo 12, no se puede desprender otraconclusión más que el legislador noha pretendido conceder una subroga-ción «ope legis» en la titularidadarrendaticia a favor del cónyuge no ti-tular o una cesión del contrato, sinosimple mente una continuación deuso, sin perjuicio de mantener al titu-lar arrendatario como tal.

A partir de aquí la problemática esobvia, si el titular arrendaticio siguesiendo el primitivo titular que formalizóel contrato, será éste el beneficiariode posibles circunstancias futuras: de-recho de adquisición preferente en elsupuesto de venta de la finca (art. 25),y destinatario de situaciones de difícilsolución (subrogación mortis causa,art. 16). Hechos sobre los que, siendoéste el beneficiario (al ser el titular),no podrá utilizar, pues faltará el requi-sito de habitar en la finca arrendada,en ambos supuestos (aunque ello hayque interpretarlo de conformidad conla legislación y jurisprudencia anterior,no por que lo establezca la ley actual). Del examen de la legislación y doctri-na jurisprudencial anterior se des-prendía que, para poder ser beneficia-rio de dichos derechos, se precisaba«que el arrendatario ocupase efecti-vamente la vivienda» (art. 47), «quehubiesen convivido en la vivienda»(art. 58).

La LAU 1994, al hablar de los refe-ridos derechos nada dice y cuando se

«Una cuestión es la titularidad del contrato de

arrendamiento y otra la posible disposición de ese bien arrendado, si se ha convertido en vivienda

familiar»

50




52

refiere, por ejemplo, a la subrogación«mortis causa» habla de cónyuge, as-cendientes, descendientes, ..., quehubieran convivido con el arrendata-rio, pero no se hace referencia algunaa que dicha convivencia deba ser enla vivienda arrendada, por lo que, a tí-

tulo de «botón de muestra», un se-gundo matrimonio del titular arrendati-cio, que no usa la vivienda por habér-sela adjudicado una Sentencia al pri-mer cónyuge, podría originar conflic-tos de intereses, que lógica-mente setendrán que resolver, si se plantean, afavor de quien ocupe la vivienda. Pero es que, de mantener lo anterior,

el cónyuge no titular que use y disfru-te la vivienda, al no ser el titular arren-daticio, tampoco gozará de los ante-riores derechos, pues carecerá de ti-tularidad.

Cotitularidad arrendaticia de loscónyuges

En base a lo anterior, y de conformi-dad con el planteamiento general ini-cial, consideramos que lo lógico seríamantener la cotitularidad arrendaticiade los cónyuges, si éstos hubiesenformalizado el contrato de arrenda-

miento, constante matrimonio, por loque en dicho supuesto, la atribuciónde uso, sería similar a la atribución deuso de una vivienda de propiedad yen consecuencia, ambos titula-res,serían acreedores de los posibles de-rechos futuros, sin perjuicio de que,dichas actuaciones, deberán formali-zarse conjuntamente por lo que al de-recho de retracto se refiere y en su-puesto de subrogación tendrán dere-cho a ella, las personas contempladasen el artículo 16, pero que convivancon el usuario de la vivienda (que se-guirá siendo cotitular).

Si por el contrario el contrato dearrendamiento hubiese sido formali-zado por una persona, antes de con-traer matrimonio, el Juez le atribuiríael uso al cónyuge no titular, pero aquélno perderá su condición de titulararrendaticio y seguirá ostentando elhipotético derecho de preferente ad-quisición (la jurisprudencia deberápronunciarse sobre si lo sigue osten-tando aún no habitando la vivienda, locual no es lógico como planteamientogeneral, pero habría que matizar encada supuesto, ya que la atribucióndel uso podría haber tenido una limita-ción temporal), debiendo mantener alcónyuge no titular en el uso de la vi-vienda, y con respecto al derecho desubrogación mortis causa, habría queanalizarlo en cada supuesto, en fun-ción de los intereses en conflicto, pe-ro entendiendo que, en su condiciónde titular del arriendo, podría recupe-rar su uso (el titular real) al falleci-miento del cónyuge a quien se le hu-biese atribuido la vivienda.

El problema se complica, si a ellole añadimos que (aplicando la literali-dad de la norma) el contrato puedehaber perdido su condición de arren-damiento de vivienda (art. 7), puesaunque viva en ella el cónyuge estarácomo mínimo separado legalmente ypueden no existir hijos.

La solución legislativa podría ha-ber sido y así ha sido recogido por al-guna sentencia, el aceptar la atribu-ción del uso de la vivienda como unasubrogación legal en la titularidadarrendaticia.

Pedro Yuferas SalesAbogado

«Las consecuencias, en caso de crisis matrimonial, serán

diferentes en uno y otro supuesto, ya que una

cuestión es la disposición y otra, muy distinta, es la

atribución del uso»


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

54

Fruto del Convenio de Colaboración del CGCAFE con Editorial Sepin, sonéstas páginas, dónde el departamento jurídico de Sepin analiza determina-das sentencias y responde a las consultas de los profesionales.

Al iniciar la Junta de propietarios es cuando se debecomprobar si concurre o no la condición de moroso enel propietario que consta como tal.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 466/2009, de 2 de julioRecurso 344/2004. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA.SP/SENT/465538La sentencia recurrida integra los siguientes razonamientos:"El segundo defecto que se imputa a la convocatoria es elde la omisión de la relación de propietarios morosos a queobliga el artículo 16.2 LPH . Este defecto fue acogido por laJuzgadora de instancia dando lugar a la nulidad de todos losacuerdos adoptados posteriormente en la Junta. En relacióncon la omisión de la relación de propietarios morosos en laconvocatoria ya se pronunció esta Sección en sentencia nú-mero 133, de fecha 27 de febrero de 2002 en la que, en de-finitiva, se considera contrario a la buena fe (artículo 7.1 delCódigo Civil ) impugnar todos los acuerdos de la Junta sopretexto de un defecto formal en la convocatoria cuando elimpugnante asistió a la Junta y no denunció ese defecto alinicio de la misma y, a ello habría que añadir que el drásticoefecto de la nulidad lo produciría cuando se hubiese adop-tado algún acuerdo con el voto de un propietario morosoque legalmente está privado del derecho de voto conforme

establece el artículo 15.2 LPH . El impugnante no ha justificado que hubiese denunciado

al inicio de la celebración de la Junta el defecto formal de laconvocatoria consistente en la omisión de la relación de mo-rosos ni tampoco ha hecho el mínimo esfuerzo en acreditarque si se hubiese excluido a alguno de los propietarios mo-rosos del cómputo de los votos no se habrían alcanzado lasmayorías necesarias para adoptar los acuerdos" . (Sic).Esta Sala acepta la argumentación de la sentencia de ins-tancia.

La Ley 8/1999 se refiere a la privación del derecho a vo-to de los propietarios morosos; no obstante, esta regla deimportante significación jurídica, requiere la determinacióndel propietario o propietarios que inciden en esta condición.

No porque un comunero conste como moroso en la cita-ción de la Junta se encuentra en tal situación, toda vez quedesde entonces hasta el día de la celebración ha podidoabonar su débito con la Comunidad; el momento de concre-tar esta circunstancia ha de verificarse al inicio de la reunión, pues de seguir en dicha condición no podrá votar, salvoque antes haya pagado la deuda, hecha la correspondienteconsignación, o acredite haberla impugnado judicialmente,ya que, en este último caso, la suspensión del derecho que-da sin efecto hasta que se resuelva por los Tribunales

SENTENCIAS



55

La Comunidad aceptó, durante un largo período de tiem-po, el cerramiento del patio ejecutado por un propietario,por lo que estamos ante un consentimiento tácito de laobra.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 564/2009, de 16 de julio.Recurso 1007/2005. Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DELA CUESTA.SP/SENT/469958La Sentencia recurrida ha considerado probado que la deman-dada llevó a cabo unas obras consistentes en el cerramiento deun patio interior, siendo que, refiriéndose únicamente a la am-pliación de la cocina, ésta ha podido ejecutarse en un periodoinferior a 15 años, aunque sin fijar con precisión su antigüedad.No contradice la Audiencia el hecho de que el cierre del patiotuviera la antigüedad indicada por el Juzgado de Primera Ins-tancia, que la fijaba en torno a unos 20 años. De esta manera,

a pesar de que no quepa duda alguna de que las obras reali-zadas por la parte demandada afectan a un elemento comúndel edificio, por lo que exigían para su ejecución el consenti-miento unánime de los propietarios manifestado en la corres-pondiente Junta (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Ho-rizontal ), resulta claro en este caso que ello fue advertido y to-lerado por la parte actora y por la Comunidad de Propietarios y,por consiguiente, tácitamente consentido, pues el consenti-miento puede ser tácito cuando del comportamiento de las par-tes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situa-ción, como precisan, entre otras, las Sentencias de esta Salade fecha 23 de octubre y 5 de noviembre de 2008. En el casode autos, se aceptó desde su inicio el cerramiento del patio eje-cutado por el demandado, sin que durante un largo período detiempo se hubiera verificado impugnación alguna, lo que permi-te considerar la existencia de un consentimiento tácito y, por en-de, conduce a la estimación del recurso de casación.

CONSULTASPlazo para convocatoria de la Junta y prueba de la re-cepción SP/CONS/68373Normalmente los plazos se inician desde el momento enel que el interesado recepciona la notificación y así ocu-rre con las Junta Ordinarias, que necesitan un plazo deseis días, conforme al art. 16.3 de la Ley de PropiedadHorizontal.

La prueba de la citada recepción es difícil, lo normal esque sirva el testimonio del secretario en el sentido de que seremitió con suficiente tiempo a correos o simplemente se me-tió en el buzón individual dentro de la Comunidad. El proble-ma surge cuando este tema se suscita ante los Tribunales,existiendo sentencias de diversa índole, pero en general seda por buena la versión del citado secretario, teniendo encuenta que la Ley no obliga a notificaciones fehacientes, so-bre todo si la convocatoria se ha colocado también en el ta-blón de anuncios de la finca, a tenor del art. 9.1 h) de la mis-ma LPH. No obstante, sobre todo en Juntas de especial im-portancia o con propietarios conflictivos, se aconseja que, devivir en la casa, se haga firmar copia de la entrega o se remi-ta la convocatoria por burofax.

Posible revocación del acuerdo por el que se exonera alos sótanos de determinados gastos SP/CONS/68417En principio, mientras no se ejecuten los acuerdos, la Juntapuede revocarlos siempre que no haya perjuicio para terce-ros, en el caso consultado se tomó la decisión de que los só-tanos no participaran en unas obras de rehabilitación de lafinca, entendemos que esta exoneración fue válida y queahora no se podría modificar dicho acuerdo, que fue aproba-do, activa o pasivamente, por unanimidad.

En definitiva, que la falta de impugnación del acuerdo an-

terior, impide que ahora, en contra del mismo, se acuerde ha-cer pagar a los sótanos, pues supone un perjuicio para es-tos. No obstante, dicho todo lo anterior, si se aprobara otracosa, aunque fuera sólo por mayoría, la decisión sería váli-da, mientras nadie la impugne para la anulación, aunque se-guramente lo harían los perjudicados.

Derecho a entrar en la vivienda arrendada para compro-bar la situación de la misma. SP/CONS/68369Salvo medidas o denuncias de tipo administrativo, por fuer-tes olores e insalubridad, que debe resolver el Ayuntamientoo la propia Policía Municipal, por la vía judicial civil no hay tra-mitación especial prevista en la LEC para proceder a la en-trada en el domicilio.

Únicamente aplicando el art. 9.1 d) LPH haciendo refe-rencia a la necesidad de reparaciones de elementos comu-nes o privados habida cuenta de los olores existentes, perotodo ello sería a través del juicio ordinario, aplicando el art.249.1.8.º LEC.

No vemos otra solución para que se cumplan los trámi-tes del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque nose haya entrado en el piso, que mediante un informe que di-ga y certifique los malos olores e insalubridad existentes, ob-servados desde fuera, pudiendo solicitar en la demanda quese nombre a un perito judicial para que acceda a la vivienday complete la información.

Nuestro criterio es que, además, si la citada vivienda es-tá arrendada, hay que demandar, una vez cumplidos los re-querimientos previstos en el precepto indicado, al propietarioy al arrendatario, para evitar que luego haya dificultades pa-ra ejecutar la Sentencia de resolución del arrendamiento sino han sido parte en el proceso ambos.


Fruto del Convenio de Colaboración de éste Consejo General con QUAN-TOR GRUPO EDITORIAL, son las actuales páginas de legislación, jurispru-dencia y consultas, dónde se analizan las más importantes y recientesnovedades jurisprudenciales y legislativas, además de contestar a lasconsultas realizadas por los administradores de fincas.

IMPUGNACIÓN ACUERDOS CONTRARIA A LA BUENAFE POR PARTE DE PROPIETARIO MOROSO

Sentencia del TS de 2 de julio de 2009 QJ 2009/143734

El TS desestima el recurso de interés casacional plantea-do contra la sentencia que revocando la de instancia, aco-gió en parte la demanda acordando la nulidad del acuerdoen el que figura el actor como propietario moroso, desesti-mando el resto de las pretensiones. Señala la Sala que seconsidera contrario a la buena fe impugnar todos losacuerdos de la junta so pretexto de un defecto formal en laconvocatoria cuando el impugnante asistió a la junta y nodenunció ese defecto al inicio de la misma, además de queel drástico efecto de la nulidad lo produciría cuando se hu-biese adoptado algún acuerdo con el voto de un propieta-rio moroso que legalmente está privado del derecho de vo-to conforme establece el art. 15,2 LPH.

INDIVIDUALIZACIÓN DE GASTOS COMUNES DE CO-MUNIDAD DE PROPIETARIOS

Sentencia del TS de 29 de mayo de 2009 QJ2009/112088

Estima el TS el recurso de casación por interés casacionalpresentado por quienes fueron demandantes en la instan-cia, contra la sentencia que, revocando la de instancia, re-chazó íntegramente la demanda inicial impugnatoria delacuerdo, porque entendió que la individualización de losservicios litigiosos acordada en el acuerdo impugnado, encuanto se impone sólo a los propietarios de las edificacio-nes que efectivamente los consumen, es conforme a dere-cho.

Considera la Sala que la sentencia recurrida vulnera ladoctrina que determina que, para que se puedan conside-rar como individualizables determinados gastos, es preci-

SENTENCIAS

56



so que se determine la exclusión en el título constitutivo, o,en su caso, en los estatutos comunitarios y, también, es fac-tible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdotomado por unanimidad. Declara como doctrina jurispruden-cial que para la procedencia de la consideración legal comoindividualizables de determinados gastos comunes de unacomunidad de propietarios, es necesaria la determinaciónde su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en losestatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de lajunta de propietarios adoptado por unanimidad.

ACUERDO DE DERRAMA EXTRAORDINARIA PARA LAINSTALACIÓN DE TDT

Sentencia del TS de 20 de marzo de 2009 QJ2009/63637

El presente recurso de apelación se dirige contra la sen-tencia que desestimaba la demanda interpuesta contra elpropietario disidente, en relación con el abono de la cuotaextraordinaria de 100 euros que corresponde a cada pro-pietario pagar, una vez aprobada en junta de propietarioscon el voto disidente del demandado apelado, para ade-cuar la antena colectiva a la recepción de la Televisión Di-gital Terrestre.

Considera la Sala que la derrama extraordinaria objetode reclamación en la litis constituye un gasto necesario pa-ra la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual debe sersatisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado enjunta de propietarios, incluidos aquellos propietarios disi-dentes por cuanto estos necesariamente se verán aboca-dos a disfrutar y a aprovecharse de la nueva infraestructu-ra de la televisión digital terrestre cuando se produzca el"apagón analógico" en 2010. Entiende este Tribunal que lainfraestructura de la TDT en el inmueble tiene un interésgeneral para la comunidad y afecta directamente el con-cepto de “habitabilidad”.

OBLIGACIÓN DE SOPORTAR SERVIDUMBRE PORINSTALACIÓN DE ASCENSOR AL EXISTIR MINUSVÁ-LIDOS

Sentencia AP Zaragoza de 22 de junio de 2009

Contra la resolución de instancia, que desestimó la de-manda; la AP revoca el pronunciamiento, al estimar el re-curso de apelación interpuesto por la comunidad actora.La Sala considera, entre otras cuestiones, y frente a lo dis-puesto por el órgano "a quo", que debe ser acogida la pre-tensión de la actora, al haberse adoptado con el quórumexigido legalmente, ante la necesidad de la instalación delascensor por residir en la comunidad personas que pade-cen minusvalías, con la finalidad de facilitar su acceso aledificio y suprimir las barreras arquitectónicas; y ante laobligación de la demandada de soportar la servidumbreque supone la instalación del mismo.

IMPOSIBILIDAD DE EXONERACIÓN DEL PAGO PORPARTE DE COMUNERO AL NO SER OBRA DE MEJORA

Sentencia AP Zaragoza de 17 de junio de 2009 QJ2009/142900

Frente al pronunciamiento estimatorio de la instancia, laAP revoca el mismo, al estimar el recurso de apelación in-terpuesto por la comunidad de propietarios. La Sala consi-dera, frente a lo dispuesto por el órgano "a quo", que debeser acogida la pretensión de la comunidad apelante, dadoque siendo la obra efectuada de adecuación de una insta-lación general a la legislación específica de accesibilidadde personas no puede calificarse como una obra de mejo-ra; de manera que no puede quedar exonerado del pago elcomunero propietario del local, dado que los estatutos dela comunidad solo prevén dicha exención cuando se tratade obras de mejora.

ALTERACIÓN DISCRECIONAL DEL RÉGIMEN DE LASCUOTAS DE PARTICIPACIÓN

Sentencia AP Asturias de 06 de abril de 2009 QJ2009/78753

Frente a la resolución de instancia que desestimó la de-manda, la AP estima el recurso de apelación formulado, re-voca la misma y estima la demanda. Este Tribunal declarala nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados porla comunidad demandada, al imputar los gastos comunesdiscrecionalmente según bloques, viviendas y locales, loque conlleva una alteración del régimen inherente a lascuotas de participación, que sólo podría alterarse por una-nimidad de los copropietarios, circunstancia que no concu-rre, por dicho motivo se obliga a dicha comunidad a reinte-grar a los demandantes cualquier cantidad percibida de losmismos en virtud de los referidos acuerdos.

OBLIGACIÓN DE SOPORTAR LAS OBRAS EN HUECODE ESCALERA PARA INSTALACIÓN DE ASCENSOR

Sentencia AP La Coruña 03 de julio de 2009 QJ2009/144826

Estima la AP el recurso de apelación interpuesto por losdemandados contra sentencia que acogió en parte las pre-tensiones de la comunidad de propietarios actora y decla-ró que el hueco de la escalera es un elemento común ycondena a los recurrentes a permitir las obras necesariaspara la instalación de ascensor. Indica la Sala que elacuerdo de tal instalación como obra de mejora no obtuvola mayoría necesaria, y aclara que el espacio litigioso esprivativo del local comercial de los demandados, por lo quese desestima la demanda.

58



RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS CAUSADOSEN INMUEBLE AL ACREDITARSE EL MAL ESTADO DELAS INSTALACIONES

Sentencia AP Zaragoza 23 de junio de 2009 QJ2009/142711La AP estima parcialmente el recurso de apelación inter-puesto por la comunidad de propietarios y su asegurado-ra codemandados, confirmando su responsabilidad civilen los daños causados en el inmueble del asegurado porla actora, quién ejercita la acción de repetición, sin que sepueda alegar como causa exonerante el caso fortuito, alhaberse acreditado el mal estado de las instalaciones queprovocaron las filtraciones de agua. No obstante, se dejasin efecto la condena al pago de las costas, por no haber-se estimado íntegramente la demanda rectora.

EXCLUSIÓN DE RESPONSABILIDAD DE COMUNIDADDE PROPIETARIOS POR INMISIONES DE TELEFONÍA

Sentencia AP Asturias 16 de junio de 2009 QJ2009/139742Frente a la sentencia de instancia que estimó en parte lademanda se alzan ambas partes, los actores en cuanto noles otorgó la totalidad de la cuantía resarcitoria postuladay absolvió a la comunidad de propietarios co-demandada;la demandada por su parte discrepa de la sentencia en ra-zón a la condena que en la misma le fue impuesta. Acuer-da la Audiencia estimar en parte el recurso de la deman-dada en relación con la cuantía indemnizatoria y la dismi-nuye al no apreciar la existencia de daño moral .En rela-ción al recurso de la actora desestima el recurso, entreotras cuestiones, señala que acreditada la existencia delas inmisiones -ruidos- productoras del daño, consecuen-cia de la instalación de telefonía ubicada en la azotea deledificio, no puede desprenderse una responsabilidad pornegligencia alguna en la conducta de la comunidad depropietarios, sin poder atribuir a la comunidad una con-ducta omisiva para paliar el daño producido.

RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS CAUSADO ENINMUEBLE AL ACREDITARSE EL MAL ESTADO

Sentencia AP Asturias 11 de junio de 2009 QJ 2009/131234La AP estima el recurso de apelación interpuesto por laaseguradora de la comunidad de propietarios demandan-te, revocando la sentencia de instancia y condenado a laaseguradora del inmueble donde se produjo el siniestro areintegrar a la primera las cantidades por ella satisfechasa la propiedad del piso, por haberse acreditado que losdaños sí se encuentran incluidos en la póliza del seguroconcertada por la recurrida, y por tanto, estar legitimadapasivamente ad causam en el presente procedimiento.

RESPONSABILIDAD DE LA PROMOTORA POR LAS FIL-TRACIONES EN GARAJES Y GRIETAS EN LA FACHADA

Sentencia AP Burgos de 10 de junio de 2009 QJ 2009/128862Contra la resolución parcialmente estimatoria de la instan-cia, la AP estima el recurso de apelación interpuesto porla comunidad de propietarios, condena a la mientras nohaya transcurrido el plazo de consolidación del edificio,debiendo declararse la responsabilidad de la demandada,tanto en su calidad de constructora, como de promotora.

FALTA DE RECONOCIMIENTO DE PLAZA DE GARAJECOMO ELEMENTO COMÚN

Sentencia del TS de 04 de junio de 2009 QJ 2009/112085El TS declara no haber lugar al recurso de casación, que-dando firme la sentencia de apelación que confirma la deprimera instancia, y desestimó la demanda interpuesta porla comunidad de propietarios en ejercicio de la acción pre-vista en el art. 41 LH. Declara la Sala que aun reconocien-do como regla general que, en régimen de propiedad hori-zontal, lo que no es privativo es común, no se ha aportadoprueba suficiente para acreditar que la plaza de garaje queviene utilizando el demandado sea elemento común, hechoque la sentencia declara probado y que no es posible revi-sar en un recurso de casación, limitado a la estricta funciónrevisora de la aplicación de las normas sustantivas.

60



62

NUESTRA EDITORIAL


LEY GENERAL DE SEGURIDAD SOCIAL COMENTADA YCON JURISPRUDENCIA

La Ley - Varios autores, 2009p.v.p. (con IVA) 190,00 € 1.956 páginas

La obra constituye un comentario detenido ypormenorizado de los sucesivos preceptosde la Ley General de Seguridad Social, conalusión, en su caso, a las normas legales yreglamentarias que la completan o desarro-llan, con aportación de la jurisprudencia bási-ca en la materia y con una breve orientaciónbibliográfica. Entre sus potenciales destina-tarios cabe citar a empresas y empresarios,

a trabajadores y beneficiarios, a representaciones profesiona-les de unos y otros, a profesionales de la abogacía y el aseso-ramiento en la materia, a instancias judiciales y a institucionesadministrativas, como la Inspección de Trabajo y SeguridadSocial o los organismos encargados de la gestión o aplicaciónde la seguridad social.

URBANISMO MENOR. Manual de consulta práctico parajuristas y técnicos.

Antonio Cano Murcia, 2009p.v.p. (con IVA) 74,00 € 800 páginas

Asuntos como las obras menores, las licen-cias de ocupación y primera utilización, losusos provisionales, las segregaciones y par-celaciones urbanísticas, etc. son algunos delos temas que se abordan en este libro, quecon su carácter eminentemente práctico y deconsulta pretende llenar un hueco en la yaamplia bibliografía urbanística, pero que sinembargo, como se ha dicho, no se ha dete-

nido en el estudio puntual de estos temas. Con este libro sepretende dar información y respuestas a toda una serie depreguntas que en el día a día necesitan y se hacen los funcio-narios municipales (secretarios de ayuntamientos, técnicos,administrativos que gestionan expedientes) sobre aspectosmuy puntuales del urbanismo que sin embargo ocupan unagran parte de la labor administrativa y del servicio a los ciuda-danos.

ESTUDIOS SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTALCoordinadora: Susana San Cristóbal Reales, 2009p.v.p. (con IVA) 140,00 € 1.344 páginas

La Propiedad horizontal es la más común ennuestras ciudades, al establecer un sistemade copropiedad por el que, corresponde aldueño de cada piso o local, por un lado, elderecho singular y exclusivo de propiedadsobre su vivienda o local y además, la copro-piedad, junto con los demás condueños, delos elementos comunes del edificio. Sistemaque es extensivo a la llamada propiedad ho-

rizontal tumbada, complejos urbanísticos, urbanizaciones priva-das, edificios complejos, centros comerciales, Inmuebles desti-nados a garaje, y a otras formas especiales en las que coexis-te la doble titularidad de derechos privativos y comunes. Por el completo análisis de la Propiedad Horizontal, desde losdos aspectos que la integran, teniendo en cuenta las modifica-ciones más recientes a nivel legal y jurisprudencial, hacen deestos estudios una obra esencial y de referencia en este ám-bito.

LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. Guía jurídica para lacompra, tenencia, alquiler y venta de pisos y local

Joaquím Martí Martí, 2009p.v.p. (con IVA) 14,00 € 232 páginas La obra pretende ofrecer una completa guíajurídica a todo aquel que quiera adquirir unavivienda o local, tanto si es obra nueva comousada, reformarla, habitar en ella o instalarsu negocio y, finalmente, ofrecerla en alqui-ler, también puede servir de guía jurídica pa-ra el profesional que pretende asesorar o in-termediar en la compra o en el arriendo. Se facilita, al final de cada capítulo, el extracto de la sentenciajurisprudencial o artículo legal que le va a permitir un mayor ni-vel de conocimiento de ese estadio en el que participa.

EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUADIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas El abogado eficaz no es un simple manual deoratoria o comunicación; no pretende sóloenseñar a hablar en el foro, sino que su co-metido es otro mucho más ambicioso. Dividi-do en tres partes, en la primera parte el abo-gado descubrirá cuál es la actitud más eficazpara potenciar sus habilidades en un juicio.En la segunda adquirirá las mejores herra-mientas de comunicación y en la tercera par-te conocerá cómo aplicarlas para dominar las técnicas proce-sales de interrogatorio de testigos y de informe final.

MEMENTO ADMINISTRATIVO 2009Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 105,98 € 1885 páginas El Memento Administrativo es el únicomanual de consulta rápida en el que en-contrará sin rodeos toda la informaciónrelativa al régimen jurídico de las Admi-nistraciones Públicas, de los procedi-mientos administrativos, comunes y es-peciales, así como de los recursos quepueden interponerse contra los actos ydisposiciones de la Administración. Cadamateria se expone con referencia tanto a las normas estatalescomo a las especialidades propias de la normativa de cada co-munidad autónoma. Además de lo anterior, se efectúa un mi-nucioso análisis jurisprudencial, rigurosamente actualizado,de todas las materias abordadas, desarrollando el estudio dela jurisprudencia en aquellos ámbitos que lo aconsejan.

NAUTIS INMOBILIARIOEdiciones Francis LefebvreEs una potente herramientaque incluye los Mementos delárea Inmobiliaria conectadoscon los textos de la base jurídi-ca que en ellos se citan ( Legis-lación, Jurisprudencia y Doctrina Administrativa ), así comootros elementos complementarios que hacen más eficaz la la-bor de consulta ( formularios, artículos doctrinales, ConveniosColectivos, etc. ). En definitiva, LA SOLUCIÓN directamenteconectada con todos sus FUNDAMENTOS JURÍDICOS.

63

NUESTRA EDITORIAL


MEMENTO VIVIENDA PROTEGIDA 2009Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 82,16 € 660 páginas

El régimen jurídico de la protección pública a la vi-vienda ha sufrido en los últimos años relevantesmodificaciones, sobre todo a raíz de la aproba-ción por bastantes comunidades autónomas denormas que regulan modalidades propias de pro-tección pública a la vivienda, acogiendo diversasdenominaciones. Esta producción normativa nonos puede sorprender si tenemos en cuenta quetodas las comunidades autónomas cuentan con

competencias exclusivas en materia de vivienda. Por un lado se analiza el Plan Estatal de Vivienda vigente y las nor-mas de los planes anteriores que resultan de aplicación. Por otrose exponen los planes de vivienda y otras normas que configuranel régimen jurídico de la vivienda protegida en cada una de las Co-munidades Autónomas.

DERECHO FINANCIERO Y TRIBUTARIO. PARTE GENERAL.LECCIONES DE CÁTEDRA

Director: Alejandro Menéndez Moreno, (10ª edición) 2009p.v.p. (con IVA) 28,00 € 558 páginas

Un prestigioso grupo de doctores en Derecho, hanredactado 23 lecciones de la parte general del De-recho Financiero y Tributario. Cada una de estaslecciones incluye un enunciado que permite cono-cer, a simple vista, lo más relevante de su conteni-do y su relación con las demás.La monografía se estructura en tres grandes apar-tados: la primera estudia el concepto y fundamen-tos del ordenamiento jurídico del Derecho Finan-

ciero; la segunda, el Derecho Tributario (desde el concepto y cla-ses de tributos hasta la revisión en la vía administrativa de los ac-tos tributarios) y la tercera, el Derecho Presupuestario (elaboraciónde las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, ejecución,control interno y externo, etc.).

CIERRE FISCAL Y CONTABLE 2009Carlos Marín Lama, Joseph Estradé Marín, Carlos García Inocen-cio, Joan Pallerola Comamala, Albert Mª Ducable Guerrero, 2009p.v.p. (con IVA) 102,96€ 603 páginas

Quantor Grupo Editorial, líder en publicaciones téc-nicas al servicio de la asesoría, gestoría y empre-sa, ha presentado su obra “Cierre Fiscal y Conta-ble 2009”, una publicación que se convierte en im-prescindible para conocer la incidencia tributariadel Código del Comercio y del nuevo PGC en elmodelo del Impuesto de Sociedades, con toda lainformación necesaria, guías, ejemplos y casos re-ales.

Se trata de información para ayudar a realizar las operaciones decierre fiscal y contable con las máximas garantías y eficiencia. Es-tá estructurado en secciones muy fáciles de consultar, que son lassiguientes: Novedades fiscales y contables del ejercicio 2009; De-terminación del resultado contable y contabilización del Impuestosobre Sociedades; Cuota íntegra. Deducciones de la cuota; Obli-gaciones formales y registrales; Caso práctico del cierre contable-fiscal 2009; Problemática del empresario individual en el cierre fis-cal del ejercicio 2009; Principales regímenes especiales a tener encuenta en el cierre fiscal y contable.

DERECHO FINANCIERO Y TRIBUTARIO ESPAÑOL. NORMAS BÁSICAS.

Alejandro Menéndez Moreno, (21ª edición) 2009p.v.p. (con IVA) 48,00 € 1.346 páginas El autor recopila en un solo volumen toda la nor-mativa que regula este sector jurídico agrupándo-la en seis grandes áreas: 1. Constitución Españo-la. 2. Normas Presupuestarias.3. Normas Tributarias Generales. 4. NormasGenerales de los Impuestos del Estado y de loscedidos a las CC.AA. 5. Normas Generales delas Haciendas Autonómicas. 6. Haciendas Lo-cales. Incluye su actualización gratuita medianteavances.

TUTELA JURISDICCIONAL FRENTE A LA VIOLENCIA DE GÉNERO: ASPECTOS PROCESALES, CIVILES,

PENALES Y LABORALESCoordinadora: Montserrat de Hoyos Sancho, 2009p.v.p. (con IVA) 62,00 € 846 páginas Esta obra colectiva realiza un balance de los últi-mos años de trabajo y del esfuerzo de todos losoperadores jurídicos por disminuir las cifras devíctimas de la violencia de género, para dotarlesde un mayor y mejor nivel de protección en todoslos ámbitos.Ahora bien, es mucho lo que se pue-de hacer y se está haciendo desde todos los cam-pos del Derecho para ofrecer a la víctima de laviolencia de género la tutela normativa y jurisdic-cional que puede requerir.

En este volumen hemos procurado recopilar aquellos aspectosque, desde diversas vertientes jurídicas –constitucional, penal, ci-vil, procesal, laboral, cooperación judicial y Unión Europea– nos re-sultaban más necesarios y relevantes en este momento.

PACTOS PREMATRIMONIALES. CAPITULACIONES MATRI-MONIALES. CONVENIO REGULADOR. PROCEDIMIENTO

CONSENSUALAntonio Javier Pérez Martín, 2009p.v.p. (con IVA) 83,00 € 864 páginas El libro del magistrado Pérez Martín profundiza enlas posibilidades que tienen los cónyuges para re-gular sus relaciones personales, familiares, eco-nómicas y patrimoniales, tanto antes de contraermatrimonio como durante su vigencia e, incluso,cuando llega la ruptura.Como es habitual en las obras de este autor –pro-bablemente, una de las voces más autorizadasen el ámbito del Derecho de Familia– incluye co-mentarios, jurisprudencia, casos prácticos, formularios, esquemasy un CD-ROM.

MANUAL PRÁCTICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2006p.v.p. (con IVA) 44,00 € 420 páginas Contrato de mediación inmobiliaria (derechos yobligaciones de las partes, cobro de comisiones,etc.). Tasaciones y valoraciones de inmuebles.Operaciones objeto de la intermediación (compra-venta de viviendas, arrendamientos, permuta, etc.Registro de la Propiedad. Supuestos prácticos.Formularios.

64

NUESTRA EDITORIAL


PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de

La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292 más 3,50€ de gastos de envío.Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.

De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.

Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es

MANUAL PRÁCTICO DE LAS COMUNIDADES DE PRO-PIETARIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Francisco Javier García Gil y Luis Ángel García Nicolás, 2005p.v.p. (con IVA) 37,50 € 411 páginas

Completo estudio del funcionamiento de lascomunidades de propietarios y de los proble-mas con los que se enfrentan (pago de gas-tos comunes, régimen de reuniones y deadopción de acuerdos, acciones frente a pro-pietarios morosos, etc..), con especial inci-dencia en su administración, cuya problemá-tica también se analiza, así como la figura deladministrador (facultades, obligaciones, res-

ponsabilidades, etc..), aportando las soluciones. Se recogennumerosos supuestos prácticos sobre situaciones de la vidareal de las comunidades, así como formularios.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS

Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y MiguelÁngel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolidación de la imagen

del Administrador de Fincas como profesionalcompetente, que conoce y aplica las técnicasinstrumentales básicas de su profesión, apor-tándole los conocimientos prácticos suficientesque le permitan: Profundizar en el conocimien-to y manejo del Plan General y su adaptacióna las Comunidades de Propietarios; Crear pla-nes de cuentas, acordes con las distintas par-ticularidades de cada una de las Comunida-

des; Contabilizar adecuadamente la instauración del Fondo deReserva, y los movimientos posteriores del mismo; Confeccio-nar Balances y Cuentas Anuales de Comunidades.

MANUAL DEL RESCATADOR EN APARATOS ELEVADORES

Juan Luis Santana Montesdeocap.v.p. (con IVA) 25 € 309 páginas

El Manual del rescatador en aparatos eleva-dores, aunque en principio va dirigido a per-sonal de emergencias, (Bomberos, Protec-ción Civil, Cuerpos de seguridad,etc.)también me he acordado de los oposito-res a Bomberos y del ciudadano en general,que esté interesado como funcionan los as-censores para poder sacar a alguien que sehaya quedado encerrado en el interior de unacabina.

65

NUESTRA EDITORIAL


Un novelista en el Museo del PradoPOR JOSÉ MANUEL GARCÍA MARÍN

"A poco que cae la tarde y empieza a anoche-cer, los personajes de las pinturas y las esta-tuas del Museo del Prado, se desperezan y sa-cuden. Durante el día entero, permanecieroninmóviles, dentro de sus marcos o encima desus pedestales, para admiración y tranquilidadde los turistas. Nadie, ni el estudioso más avi-zor, pudo advertir alguna mudanza en sus acti-vidades a menudo embarazosas, tan habitua-dos están a cumplir con la plástica tarea que lesasignó la imaginación de sus creadores.

Entonces descabalga el feroz caballero ycesa la fuga, en los óleos de Sandro Boticelli,suelta Velázquez el pincel, y las Meninas sefrotan los brazos entumecidos, aletean los án-geles del Beato, de Van der Weyden, de Mem-ling, de Correggio, de Tiépolo, se echan a volar,y concluyen posándose en las cornisas, donde dialogan conlos extraños pájaros del Bosco...".

Así arranca un relato que sólo podía construir un maes-tro como Manuel Mujica Laínez y que, por fortuna, recuperala editorial BELACQVA, dentro de su colección La otra orilla,con su título original: "Un novelista en el Museo del Prado".

Como indica el propio autor en la introducción, el novelis-ta es invitado de privilegio, si bien él mismo ignora el porqué,a estar presente durante una serie de noches dentro del re-cinto del Museo del Prado y, como tal, testigo único, mudo,de los sorprendentes acontecimientos y peripecias que suce-den al oscurecer, cuando el museo cierra sus puertas.

Ese es el momento esperado para volver los persona-

jes de los cuadros a la vida, en la tranquilaseguridad de que no serán descubiertos, le-jos ya, los visitantes, del edificio de Villa-nueva. Entonces se reúnen, dialogan, dis-cuten, incluso rivalizan en un concurso deelegancia, para descansar, interrumpir la in-acción, el hieratismo a veces, a que estánobligados por el día, en tanto son observa-dos, y combatir el anquilosamiento de susmiembros.

Mujica distribuye en esta edición, de 137páginas, doce historias fascinantes, en lasque se aúna la imaginación del novelista, conun profundo conocimiento del arte y de losgrandes pintores, algunas de cuyas obras lle-van expuestas en el museo desde 1819. Na-turalmente, se trata de un libro que ofreceuna particular visión de las escenas repre-

sentadas en las telas de la pinacoteca. A él podremos recu-rrir en todas las ocasiones en que deseemos disfrutar de unamirada distinta y erudita. Sin ninguna duda, aconsejo al lec-tor que use los libros de arte de que disponga o, en su defec-to, se sirva de las nuevas tecnologías y utilice los buscado-res de Internet, para contemplar los cuadros a que se refiereManuel Mujica, mientras se deleita con sus descripciones.

En definitiva, es una narración que merecería haber si-do escrita sobre un lienzo, en la que cada palabra es uncolor, que desprende olor a pintura, a óleo centenario, y lospárrafos están cargados de líneas, de volúmenes, de som-bras y de figuras. Para recrearse, en suma, con la plásticay con el placer estético del lenguaje.

Un novelista en el Museodel PradoManuel Mújica LainezBelacqua 2007Precio: 15 €

Confieso que he vividoRecoge los principales episodios de la vida del autor, su relación con otros

escritores y reflexiones sobre la poesía y el siglo XX.

POR ANTONIO LUCAS

Existen muchos caminos para llegar al abis-mo con campanas que envuelve a la obra in-mensa y ventisquera de Pablo Neruda, peroentre todos ellos media un espacio erigidoúnicamente con la fábula y verdad de la me-moria, desde ese otro mundo del recuerdoque nace a coletazos, a largos sorbos, sin di-rección pero con destino. Es el testimonio desu vida, de sus vidas. Neruda fue muchospara estar siempre en él mismo ese instanteen que el día se cae con las plumas deshe-chas: Confieso que he vivido. Es el inventa-rio propio y esencial erigido por encima de laanécdota, elevando hasta la esencia elapunte urgente donde late una mirada parael siglo, instigadora y misteriosa, una exis-tencia prevista al calor de la escritura. Estas

páginas encierran 70 años de una vida queha cruzado con asombrosa aventura casi to-do el siglo, es su crónica lírica, política y cos-mopolita... Confieso que he vivido albergaaventuras, paisajes, reflexiones innumera-bles sobre poesía, amor, amistad, que hacende este libro un punto de inflexión en su gé-nero, el memorístico, tan profuso hoy.

Vibra aquí la palabra hasta cobrarse la vi-da como presa. Quizá no encontremos en es-tas memorias todas las claves de la poética ne-rudiana, porque ésta se levanta «frente a unanoche nueva» cada vez. En alguna ocasión haescrito Octavio Paz que la biografía de un poe-ta son sus poemas. Pero cuando uno fondeaen la obra de Neruda aquélla se queda corta,estrecha, lacia. Hay algo que palpita más alláde su poesía, más cerca de nosotros, si cabe.

Confieso que he vivido MemoriasPablo NerudaPrecio: 19,50 €

66

QUE LEER


revista aaff 150.qxd:revista aaff 5/10/10 15:59 página 1€¦ · rios. esperemos que durante el...

Documents