resumen de tasaciÓnliquidacionlontanasureste.es/lontana/wp-content/uploads/2016/05/... · para las...

TO-01004/14- * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 29-05-2014Ref.Tasador: FPP (25523 - F.P.P)

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RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DEMERCADO

- MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN PARA LOS TERRENOS- MÉTODO DE COMPARACIÓN PARA LOS TERRENOS

FOTOGRAFÍA

VALOR DE TASACIÓN154.435,90 Euros (25.695.972 pta)

El Valor de Tasación corresponde al valor de la tierra calculadopor el método de actualización

Visita interior del inmueble: Si

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

LONTANA SURESTE, S.L.B82430398Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10, Plta. BAJO

Tipo de Inmueble: FINCA RÚSTICASituación inmueble:

Tasador:

Paraje Cruz del Camino de Camarena, en el municipio de CHOZAS DE CANALES,provincia de TOLEDO (45960)FERNANDO MARIA PINILLOS PEREZ (INGENIERO TECNICO AGRICOLA)

ADVERTENCIAS:Para las fincas : 2998 , 2999 , 3000 , 3171 , 3175 y 3176 existen discrepancias entre la superficie comprobada delinmueble y la registral y/o catastral.No se ha dispuesto del documento relativo al régimen de tenencia, o forma de explotación. El valor de tasación seha calculado en la consideración que la finca se encuentre libre de aparceros, arrendatarios y/o ocupantes distintosde su propietario.El valor de tasación corresponde al conjunto de fincas funcionando como una unidad funcional no siendo posible eldesglose por unidades registrales.Se incluirá necesariamente en la escritura, la identificación concreta de nº de parcela y nº de polígono,protocolizando el plano y la cédula catastral, para la identificación inequívoca de la finca.No se ha dispuesto de la siguiente documentación:

- Documentos Contables

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:* A la entrega de la siguiente documentación:

- Documentación Registral suficiente

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 06-09-2004.Todas las Fincas Registrales tienen acceso.La dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada NO coincide con la actual.

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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NºFinca: 2998

Registro de la propiedad:

Sección:

ILLESCAS número 2

0

Referencia Catastral 1: 45056A016000930000OU

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

2,0276 Ha.Terreno 1,8045 Ha. D1,8045 Ha. 2,0276 Ha.

NºFinca: 2999

Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarioscolindantes, el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.

Referencia Catastral 1:Referencia Catastral 2:Referencia Catastral 3:Referencia Catastral 4:

Dada la diferencia de superficie comprobada en el terreno con la registrada, será conveniente iniciar un expedientede mayor cabida.La superficie adoptada y comprobada corresponde al conjunto de las fincas registrales nªs 2999, 3000, 3171, 3175 y3176.

45056A016000910000OS45056A016000900000OE45056A016000890000OZ45056A016000210000OI

En doc. Cat.



En Docum.Reg.


NºFinca: 3000




45056A016000210000OI45056A016000890000OZ45056A016000900000OE45056A016000910000OS

En doc. Cat.



En Docum.Reg.




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NºFinca: 3171




45056A016000910000OS45056A016000900000OE45056A016000890000OZ45056A016000210000OI

En doc. Cat.



En Docum.Reg.


NºFinca: 3175




45056A016000210000OI45056A016000890000OZ45056A016000900000OE45056A016000910000OS

En doc. Cat.



En Docum.Reg.


NºFinca: 3176




45056A016000910000OS45056A016000900000OE45056A016000890000OZ45056A016000210000OI

En doc. Cat.



En Docum.Reg.


D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento



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EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOFincas rústicasNº Situación Fecha Superficie

(Ha.)Renta

(Euros/Ha. /Año)

ValorUnitario

(Euros/Ha.)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Paraje LaVega(pol.101,parc.61)

10-2013 1,5750 22.222,2235.000,00 PO

02 Camino urbanizaciónCisneros

10-2013 1,0700 14.485,9815.500,00 PO

03 Carretera de Camarena 09-2013 0,5600 16.071,439.000,00 PO04 Paraje Espartera 04-2014 1,8000 20.000,0036.000,00 PO05 Paraje La Mesa 04-2014 7,4300 20.188,43150.000,00 PO06 Paraje desconocido

cercano a Yeles05-2014 0,4500 44.444,4420.000,00 PO

R = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado



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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313


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CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Javier Anaya Mohíno, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: TO-01004/14- defecha 29-05-2014 realizada por FERNANDO MARIA PINILLOS PEREZ tras visita del inmueble el día 29-05-2014.Fecha de Caducidad: 28-11-2014

Las fincas rústicas descritas en el informe, situadas en Paraje Cruz del Camino de Camarena, en el municipio deCHOZAS DE CANALES, provincia de TOLEDO (45960) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

LONTANA SURESTE, S.L.

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10, Plta. BAJO

LONTANA SURESTE,S.L.Titular Registral:

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO- MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN PARA LOS TERRENOS- MÉTODO DE COMPARACIÓN PARA LOS TERRENOS

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(25.695.972 pta)(34.154.886 pta)

Valor por actualización para los terrenosValor por comparación para los terrenos

154.435,90 Euros205.275,00 Euros

VALOR DE TASACIÓN154.435,90 Euros (25.695.972 pta)

El Valor de Tasación corresponde al valor de la tierra calculado por el método de actualización

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:

* A la entrega de la siguiente documentación:- Documentación Registral suficiente

ADVERTENCIAS:Para las fincas : 2998 , 2999 , 3000 , 3171 , 3175 y 3176 existen discrepancias entre la superficie comprobadadel inmueble y la registral y/o catastral.No se ha dispuesto del documento relativo al régimen de tenencia, o forma de explotación. El valor de tasación seha calculado en la consideración que la finca se encuentre libre de aparceros, arrendatarios y/o ocupantesdistintos de su propietario.El valor de tasación corresponde al conjunto de fincas funcionando como una unidad funcional no siendo posibleel desglose por unidades registrales.Se incluirá necesariamente en la escritura, la identificación concreta de nº de parcela y nº de polígono,protocolizando el plano y la cédula catastral, para la identificación inequívoca de la finca.

No se ha dispuesto de la siguiente documentación:- Documentos Contables

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CERTIFICADO DE TASACIÓN

C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.N.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de la descripciónregistral permite identificar el inmueble.

S.R.- Superficie RegistralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Nº Finca

Referencia Catastral 1: 45056A016000930000OU

2,0276 1,8045 D1,8045TerrenoL. A.2998

Referencia Catastral 1: 45056A016000210000OIReferencia Catastral 2: 45056A016000890000OZReferencia Catastral 3: 45056A016000900000OEReferencia Catastral 4: 45056A016000910000OS

6,4065 6,4065 D2,1127TerrenoN.A. A.2999

Referencia Catastral 1: 45056A016000910000OSReferencia Catastral 2: 45056A016000900000OEReferencia Catastral 3: 45056A016000890000OZReferencia Catastral 4: 45056A016000210000OI

6,4065 6,4065 D1,1268TerrenoN.A. A.3000


6,4065 6,4065 D1,7213TerrenoN.A. A.3171

Referencia Catastral 1: 45056A016000910000OSReferencia Catastral 2: 45056A016000900000OEReferencia Catastral 3: 45056A016000890000OZReferencia Catastral 4: 45056A016000210000OI

6,4065 6,4065 D0,8106TerrenoN.A. A.3175


6,4065 6,4065 D0,8106TerrenoN.A. A.3176

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADOLa dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada NO coincide con la actual.

Registro de la propiedad:Sección:

ILLESCAS número 20

Terreno Superficie (Ha.)C - Labor o labradío secano 1,8045C - Labor o labradío secano 2,0563C - Labor o labradío secano 1,0968C - Labor o labradío secano 1,6754C - Labor o labradío secano 0,7890C - Labor o labradío secano 0,7890

Si no se procede a agrupar registralmente las fincas, deberá tenerse en cuenta que el valor de tasación corresponde alconjunto de fincas funcionando como una sola unidad.

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CERTIFICADO DE TASACIÓNDel Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 29 de Mayo de 2014.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: FERNANDO MARIA PINILLOS PEREZ

INGENIERO TECNICO AGRICOLA Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Javier Anaya Mohíno

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FINCA RÚSTICA

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

LONTANA SURESTE, S.L.

B82430398

Calle SEBASTIAN ALVARO, Nº 10, Plta. BAJO

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

Titular Registral: LONTANA SURESTE,S.L.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDirección del inmueble:

Paraje:Cruz del Camino de Camarena

Comarca:La Sagra

Identificación Catastral:

Paraje Cruz del Camino de Camarena, en el municipio de CHOZAS DE CANALES,provincia de TOLEDO (45960)

Polígono 16, parcelas 21,89,90,91 y 93

Geolocalización: Longitud: -4,05484 Latitud: 40,09938

Nº Finca Reg. Ocu.

INFORMACIÓN REGISTRAL

Código activo Uso IDUFIR Arren.Titular RegistralLibro FolioRegistro TomoNúm. Sección

2998 NoSiFR LONTANASURESTE,S.L.

47 65ILLESCAS 15842 0


49 42ILLESCAS 16082

La superficie adoptada y comprobada corresponde al conjunto de las fincas registrales nªs 2999, 3000, 3171, 3175 y 3176.

0


49 62ILLESCAS 16082


0


40 76ILLESCAS 14632


0


48 90ILLESCAS 15952


0


41 105ILLESCAS 14922


0

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 06-09-2004.Todas las Fincas Registrales tienen acceso.La dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada NO coincide con la actual.



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3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Nota Simple del RegistroFicha Catastral / Documentación Catastro de fecha 20-12-2012

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesLinderos de la finca 2998DescripciónSuperficies

INFORMACIÓN CATASTRALReferencia catastralUsoCódigo activoNº Finca Reg. V. catastral

(Euros)ParcelaPolígono Titular Catastral

2998 45056A016000930000OUFR 0,009316 LONTANA SURESTE,S.L.2999 45056A016000210000OIFR 0,002116 LONTANA SURESTE,S.L.

45056A016000890000OZ 0,008916 LONTANA SURESTE, S.L.45056A016000900000OE 0,009016 LONTANA SURESTE,S.L45056A016000910000OS 0,009116 LONTANA SURESTE,S.L.

3000 45056A016000210000OIFR 0,002116 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000890000OZ 0,008916 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000900000OE 0,009016 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000910000OS 0,009116 LONTANA SURESTE,S.L.

3171 45056A016000210000OIFR 0,002116 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000890000OZ 0,008916 LONTANA SURESTE,S.L.-45056A016000900000OE 0,009016 LONTANA SURESTE, S.L.45056A016000910000OS 0,009116 LONTANA SURESTE,S.L.

3175 45056A016000210000OIFR 0,002116 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000890000OZ 0,008916 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000900000OE 0,009016 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000910000OS 0,009116 LONTANA SURESTE,S.L.

3176 45056A016000210000OIFR 0,002116 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000890000OZ 0,008916 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000900000OE 0,009016 LONTANA SURESTE,S.L.45056A016000910000OS 0,009116 LONTANA SURESTE,S,L.

SUPERFICIES

Nº Finca Reg. RegistralCatastral Comprobada Adoptada F.D.C.

Superficies Valoradas

Tipo sup.S.R.C.L.F.UsoCódigo activo

2998 2,0276 Ha. 1,8045 Ha. 1,8045 Ha.2,0276 Ha. DTerrenoL. A.FR

2999 6,4065 Ha. 2,1127 Ha. 6,4065 Ha.6,4065 Ha. DTerrenoN.A. A.FR





C.L.-Comprobación de linderosL.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.N.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de ladescripción registral permite identificar el inmueble.

S.R.-Superficie registralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada




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4.2.- ENTORNOProducciones Agrarias Predominantes:

Cereal secano,

Dimensión Media de las Fincas:-2 has

Mercados Habituales para la Venta de productos:En La Comarca

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Actividad Dominante: Múltiple - AgrícolaPoblación de Derecho: 3.858 HabitantesNivel de Renta: MediaNúcleo más cercano: CHOZAS DE CANALESDistancia al núcleo más cercano: 1,00 Km.Núcleos Habituales de Aprovisionamiento y Servicios:

Illescas, Chozas



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5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENOSUPERFICIES

Nº Finca Reg. RegistralCatastral Comprobada Adoptada F.D.C.

Superficies Valoradas

Tipo sup.S.R.C.L.F.UsoCódigo activo

2998 2,0276 Ha. 1,8045 Ha. 1,8045 Ha.2,0276 Ha. DTerrenoL. A.FR






C.L.-Comprobación de linderosL.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.N.A.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarios colindantes, el resto de ladescripción registral permite identificar el inmueble.

S.R.-Superficie registralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada


Distribución de superficies: Superficie:Superficie de cultivo de secano:

1,8045 Ha.C - Labor o labradío secano2,0563 Ha.C - Labor o labradío secano1,0968 Ha.C - Labor o labradío secano1,6754 Ha.C - Labor o labradío secano0,7890 Ha.C - Labor o labradío secano0,7890 Ha.C - Labor o labradío secano8,2110 Ha.Total:

Superficie Baldíos:Superficie destinada a otra explotación económica:Superficie destinada a otros fines:Superficie destinada a usos ganaderos:Total superficie de aprovechamientos:

0,0000 Ha.0,0000 Ha.0,0000 Ha.0,0000 Ha.8,2110 Ha.

INFRAESTRUCTURA INTERIOR.Red viaria No NecesariaRed eléctrica No NecesariaAbancalamiento No NecesariaDrenajes No NecesariaDefensa erosión No Necesaria

Transformador Propio: NoPotencia Eléctrica Inst: 0 Kw. Potencia Transformación: 0 Kva.

Distancia a Estación de Ferrocarril: 40,00 Km.0,50 Km.0,30 Km.

Distancia a Carretera más próxima:Distancia a Línea Electrica utilizable más próxima:

Camino de Camarena izquierda

Si CalleTipo de acceso:Acceso directo desde infraestructurasviales:



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6.- DESCRIPCION DE LA FINCA6.1.- CLIMA Y OROGRAFIA

Régimen Pluviométrico: Clima mediterraneo continental templado. Precipitación media media anual 450mm.Duración media del período seco5-6 meses.

Régimen Termométrico: Temperatura media anual 15 ºC. Duración media del período de heladas 5-6mese.

Orografía:

6.2.- CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICASTextura: Franca-arcillosa

Profundidad: Buena

Pedregosidad: nula

Salinidad: Aparentemente nula

Pendiente: Ligera pendiente

6.3.- CULTIVOSCULTIVOS HERBACEOS

Tipos: cereal de invierno

Alternancia: tres siembras y un barbecho

Superficie: 8,4341 has

6.7.- OTRAS CARACTERÍSTICAS ESPECIALESlindantes al casco urbanoEspecial ubicación:

Terreno: NoContaminación aparente:

No

No

Ambiental: NoNo

Construcción:

Acústica:

Otras:Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras la inspección ocular del inmueble durante la visitaefectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos u otraspatologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales; situaciones que requerirían estudios másdetallados que no son objeto del presente informe.



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Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento

Usos AutorizadosAgrícola ganadero

8.- RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓNFinca en Explotación: Si

Explotación directa por la propiedad: Si

Usos Permitidos:Agropecuarios.

El RestoUsos Prohibidos:

Especial protección para la finca:

NORMAS URBANÍSTICAS O DE OTRO ORDEN QUE ESTABLEZCAN:No

7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA

Limitación de uso: No

Expectativas urbanísticas: Si

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA (RESUMEN)

SUPERFICIES POR CULTIVOS Y USOSSup.const. de

viviendasSup.otros

usosganaderos

Sup.otrosusos

agrÍcolas

Sup.cultivosde regadío

Sup.cultivosde secano

Sup.TotalUsoCódigo activoNº Finca Reg.

(Ha.) (Ha.) (Ha.) (Ha.) (Ha.) (m²)

Sup.const.dest. a usos

agropec.

(m²)

2998 FR 8,2110 8,2110 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,002999 FR 8,2110 8,2110 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,003000 FR 8,2110 8,2110 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,003171 FR 8,2110 8,2110 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,003175 FR 8,2110 8,2110 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,003176 FR 8,2110 8,2110 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,00

CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Nº Finca Reg. Agua reg.legalizada

Código activo Uso Energía eléctrica Acc.direct.infraestructuras

viales

Uso act. delsuelo

Expectativasurbanísticas

2998 FR Si En explotación SiNoNo2999 FR Si En explotación SiNoNo3000 FR Si En explotación SiNoNo3171 FR Si En explotación SiNoNo3175 FR Si En explotación SiNoNo3176 FR Si En explotación SiNoNo



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9.- ANÁLISIS DE MERCADO

FINCA RÚSTICA >Paraje La Vega(pol.101,parc.61), YUNCOS (45210)Precio oferta: V.Unitario: Fecha:

35.000,00 Euros 22.222,22 Euros/Ha. 11-10-2013

Nombre: Regadio: 0,00 %

Superficie: Tipo de Cultivo: Superficies:1,5750 Ha. C - Labor o labradío secano 1,5750 Ha.

Edificaciones y mejoras: cercano a casco urbano

Fuente Consultada: Publicaciones

FINCA RÚSTICA >Camino urbanización Cisneros, YELES (45220)Precio oferta: V.Unitario: Fecha:

15.500,00 Euros 14.485,98 Euros/Ha. 11-10-2013




FINCA RÚSTICA >Carretera de Camarena, FUENSALIDA (45510)Precio oferta: V.Unitario: Fecha:9.000,00 Euros 16.071,43 Euros/Ha. 23-09-2013


Superficie: Tipo de Cultivo: Superficies:0,5600 Ha. O - Olivo secano 0,5600 Ha.

Edificaciones y mejoras: 36 olivos jovenes


FINCA RÚSTICA >Paraje Espartera, VALMOJADO (45940)Precio oferta: V.Unitario: Fecha:

36.000,00 Euros 20.000,00 Euros/Ha. 16-04-2014




FINCA RÚSTICA >Paraje La Mesa, CASARRUBIOS DEL MONTE (45950)Precio oferta: V.Unitario: Fecha:

150.000,00 Euros 20.188,43 Euros/Ha. 16-04-2014



Edificaciones y mejoras: cercada, pozo y porche de 200m2




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FINCA RÚSTICA >Paraje desconocido cercano a Yeles, ILLESCAS (45200)Precio oferta: V.Unitario: Fecha:

20.000,00 Euros 44.444,44 Euros/Ha. 29-05-2014






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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOFincas rústicasNº Situación Fecha Superficie

(Ha.)Renta

(Euros/Ha. /Año)

ValorUnitario

(Euros/Ha.)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Paraje LaVega(pol.101,parc.61)

10-2013 1,5750 22.222,2235.000,00 PO

02 Camino urbanizaciónCisneros

10-2013 1,0700 14.485,9815.500,00 PO

03 Carretera de Camarena 09-2013 0,5600 16.071,439.000,00 PO04 Paraje Espartera 04-2014 1,8000 20.000,0036.000,00 PO05 Paraje La Mesa 04-2014 7,4300 20.188,43150.000,00 PO06 Paraje desconocido

cercano a Yeles05-2014 0,4500 44.444,4420.000,00 PO

R = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

HOMOGENEIZACIÓNFincas rústicasNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/Ha.)

Valor UnitarioCorregido (Euros/Ha.)

Situación

01 35.000,00 2,00 % 22.222,22 21.777,78Paraje LaVega(pol.101,parc.61)

02 15.500,00 2,00 % 14.485,98 14.196,26Camino urbanizaciónCisneros

03 9.000,00 2,00 % 16.071,43 15.750,00Carretera de Camarena04 36.000,00 2,00 % 20.000,00 19.600,00Paraje Espartera05 150.000,00 2,00 % 20.188,43 19.784,66Paraje La Mesa06 20.000,00 2,00 % 44.444,44 43.555,56Paraje desconocido cercano

a Yeles

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

14.196,2638.454,73Fincas rústicas (Euros/Ha.)

Observaciones a los testigos:

El valor unitario de los testigos varía en función de la tipología de cultivo, ubicación y mejoras existentes en lasfincas.

Expectativas de mercadoLas expectativas de mercado para este tipo de fincas son buenas al tratarse de una superficie importante de altacalidad y porlocalizarse muy cercanas al casco urbano.



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Dado el gran desarrollo urbanístico sufrido en e La Comarca de La Sagra, debido a la cercania a Madrid, la ofertay demanda de fincas con fines agropecuarios es practicamente nula. Existia hace años una importante demandade fincas rústica con expectativas de cambio de uso a no muy largo plazo, bien sea industrial o residencial . Asilas ofertas de fincas de estas características se situaban en valores muy superiores al precio de fincas rústicascomunes. Sin embargo debido ala crisi inmobiliaria que actualmente se padece el mercado se encuentraparalizado . La oferta y demanda de fincas con fines agropacuarios es practicamente inexistente en estemunicipio copn baja población dedicada a la agricultura..

Características de la oferta y de la demanda de fincas de características similares

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.



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10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSVALOR DE MERCADO DE LOS TERRENOS

Terreno Valor unitario (Euros/Ha.) Superficie (Ha.) Total (Euros)C - Labor o labradío secano 25.000,00 1,8045 45.112,50

C - Labor o labradío secano 25.000,00 2,0563 51.407,50







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ANÁLISIS TÉCNICO-ECONÓMICOVALOR POR ACTUALIZACIÓN

Vida Útil Total de la Explotación:Vida Útil Restante de la Explotación:

Las cantidades del cuadro INGRESOS, GASTOS e INVERSIONES POSTERIORES A LA INICIAL se encuentranexpresadas en Unidad monetaria Euros

20 años20 años

Inversiones inicialesCálculo realizado en Euros constantes de la fecha de la valoración

Inversión en Solar:

Inversión Inicial en Edificios:Inversión Inicial en Elementos:Inversión Inicial en Maquinaria, Mobiliario y Enseres:Otras Inv.Iniciales que no formen parte del inmueble:Porcentaje de Inversión en inmueble sobre el total:

205.275,00 Unidadmonetaria Euros

0,00 Unidad monetaria Euros0,00 Unidad monetaria Euros0,00 Unidad monetaria Euros0,00 Unidad monetaria Euros

100,00 %

0 años0 años0 años0 años

ESTIMACIÓN INGRESOS AÑO - TIPO (COMPLETO)

Cultivo/ganadoHa.

NºCabezasProducción

UnidadProducción Anual

vendible Precio Unidad Total (Euros)ScnoRgdo.

Venta cereal incl.subv 8,4341 3.000 25.302 ,21002 5.313,48Venta de paja 8,4341 1.500 12.651 ,06002 759,07

GASTOS

AñosVariación Anual

1 2 al 200,00 %

Mano de Obra 146,74 253,00Electricidad y Carburantes 156,60 270,00Agua (Riego o Consumo) 0,00 0,00Semillas, Abonos, Fitosanitarios 522,00 900,00Labores Agrícolas 171,00 295,00Alimentación Ganado, Medicamentos, Veterinaria0,00 0,00Compra Animales y Reposición 0,00 0,00Reparaciones Mantenimiento y Reposiciones 0,00 0,00Arrendamientos y Canones 0,00 0,00Contribución 19,70 34,00Amortización de la inversión inicial 0,00 0,00Cosechadora 269,00 464,00

TOTAL: 1.285,04 2.216,00Impuestos 25,00 % 25,00 %

INGRESOS

AñosVariación Anual

1 2 al 200,00 %

venta cereal 3.081,82 5.313,48venta de paja 440,26 759,07

TOTAL: 3.522,08 6.072,55



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Los flujos de caja se han situado convencionalmente en el día 31 de Diciembre de cada año considerado.

Valor de Reversión del inmueble:

Tipo de actualización de ingresos, gastos e inversionesRevalorización Anual prevista para el suelo:Valor de Reversión del inmueble:Porcentaje de Inversión en inmueble sobre el total:

DATOS PARA EL CÁLCULO4,00 %1,00 %

249.463,20 Euros100,00 %

El valor por actualización corresponde a la diferencia entre el valor actual neto (V.A.N.) de los flujos de caja que se hanindicado arriba y los gastos e impuestos no recuperables habituales en la transacción de un inmueble de estascaracterísticas. Para el cálculo del V.A.N. se ha utilizado la convención de situar los flujos anuales en el 31 deDiciembre de cada año. El V.A.N. se obtiene actualizando todos los flujos al día de la fecha de la valoración, deacuerdo con la fórmula que se indica en el art. 33.2 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo , sobre normas devaloración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.Para el cálculo de los flujos de caja futuros hemos hecho estimaciones basadas en las ratios medias del sectorelaboradas por TINSA a partir de su trabajo habitual y estadísticas publicadas por organismos oficiales y/o entidadesde reconocido prestigio, modificadas en función de las características del inmueble. No hemos tenido en cuenta elefecto que sobre los resultados pudiera tener la gestión actual del inmueble.

ESTIMACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA FUTUROS:

CÁLCULO DEL VALOR POR ACTUALIZACIÓN

Año Ingresos(Unidad

monetariaEuros)

Gastos NOrecuperables

Flujo de Caja(Unidad

monetariaEuros)

V.A.N. (Unidadmonetaria

Euros)

2014 3.522,08 1.285,04 1.677,78 1.639,182015 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.717,192016 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.612,682017 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.512,192018 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.415,572019 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.322,662020 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.233,332021 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.147,432022 6.072,55 2.216,00 2.892,41 2.064,842023 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.985,422024 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.909,062025 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.835,632026 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.765,032027 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.697,152028 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.631,872029 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.569,112030 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.508,762031 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.450,732032 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.394,932033 6.072,55 2.216,00 2.892,41 1.341,28

249.463,20 Euros

Valor por actualización154.435,90 Euros

Se han detectado elementos especulativos:Expectativas de cambio de uso o edificabilidadLos elementos especulativos ya se han tenido en cuenta y han sido corregidos mediante el método de actualizaciónde rentas para los terrenos.que de acuerdo con el art. 21 2) c) de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración debienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, han sido eliminados paraestablecer el Valor Hipotecario.



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11.- VALOR DE TASACIÓNVALOR DE TASACIÓN

154.435,90 Euros (25.695.972 pta)El Valor de Tasación corresponde al valor de la tierra calculado por el método de actualización

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:

* A la entrega de la siguiente documentación:- Documentación Registral suficiente

ADVERTENCIAS:Para las fincas : 2998 , 2999 , 3000 , 3171 , 3175 y 3176 existen discrepancias entre la superficie comprobadadel inmueble y la registral y/o catastral.No se ha dispuesto del documento relativo al régimen de tenencia, o forma de explotación. El valor de tasación seha calculado en la consideración que la finca se encuentre libre de aparceros, arrendatarios y/o ocupantesdistintos de su propietario.El valor de tasación corresponde al conjunto de fincas funcionando como una unidad funcional no siendo posibleel desglose por unidades registrales.Se incluirá necesariamente en la escritura, la identificación concreta de nº de parcela y nº de polígono,protocolizando el plano y la cédula catastral, para la identificación inequívoca de la finca.

No se ha dispuesto de la siguiente documentación:- Documentos Contables

El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 140.000,00 Euros y 170.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores. El valor de tasación corresponde a lo establecido por laOrden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de Bienes Inmuebles y determinados derechospara ciertas finalidades financieras.

Este informe consta de 15 páginas numeradas de la 1 a la 15

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: FERNANDO MARIA PINILLOS PEREZ

INGENIERO TECNICO AGRICOLAEn representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: FERNANDO MARIA PINILLOS PEREZ

Titulación: INGENIERO TECNICO AGRICOLA

Fecha Visita al inmueble: 29-05-2014Fecha Emisión del informe: 29-05-2014 Fecha de caducidad del informe 28-11-2014

VerObservaciones



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12.- OBSERVACIONESLas circunstancias de la finca no hacen posible realizar el desglose del valorque correspondería exactamente a cada una de las fincas consideradaindependientemente. A pesar de ello, y únicamente con el fin práctico derepartir por unidades registrales el crédito concedido en conjunto se haprocedido a desglosar el valor de cada una de las fincas atendiendo al criterioque se indica a continuación. Este reparto solo tiene sentido si se toman lasmedidas que aseguren que las fincas seguirán estando unidas a efectosfuncionales.Criterios seguidos para repartir el valor por unidades registrales:Proporcional a la superficie de cada unidad registralSi no se procede a agrupar registralmente las fincas, deberá tenerse en cuentaque el valor de tasación corresponde al conjunto de fincas funcionando como unasola unidad.DESGLOSE POR UNIDADES REGISTRALES=================================Finca2998..33.939,79VALOR DE TASACIÓN(Euros)

Finca2999..38.675,74VALOR DE TASACIÓN(Euros)





---------------------------------TOTAL:154.435,90VALOR DE TASACIÓN(Euros)



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Nº Expediente: TO-01004/14-Ref.Ent.Fin.: LONT (0001 MADRID)Ref.Tasador: FPPD:2/20



SOLICITANTE: LONTANA SURESTE, S.L.SITUACION: Paraje Cruz del Camino de Camarena, en el municipio de CHOZAS DE CANALES, provincia de TOLEDO (45960)

PLANO DE SITUACION





PLANO DE SITUACION





DOCUMENTACION





OTRA DOCUMENTACION





FOTOGRAFIAS

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