responsabilidad civil de los integrantes del consejo de administración en la propiedad horizontal

Responsabilidad Civil de Responsabilidad Civil de los Integrantes del Consejo los Integrantes del Consejo

de Administración en la de Administración en la propiedad horizontalpropiedad horizontal

Luis Guillermo Velásquez JaramilloLuis Guillermo Velásquez Jaramillo

Cali, Septiembre de 2012Cali, Septiembre de 2012

CONTENIDO DE LA CONFERENCIA CONTENIDO DE LA CONFERENCIA

I. PERSONA JURÍDICA SIN ÁNIMO DE LUCROI. PERSONA JURÍDICA SIN ÁNIMO DE LUCRO

II. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN COMO II. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN COMO ÓRGANO DE LA PERSONA JURÍDICA.ÓRGANO DE LA PERSONA JURÍDICA.

III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO

IV. ANALISIS DE CASOS PUNTUALES DE IV. ANALISIS DE CASOS PUNTUALES DE RESPONSABILIDAD DE LOS CONSEJEROSRESPONSABILIDAD DE LOS CONSEJEROS

I. Persona Jurídica sin I. Persona Jurídica sin ánimo de lucroánimo de lucro

I. Persona jurídica sin ánimo de lucroI. Persona jurídica sin ánimo de lucro

Artículos 32 y 33 de la Ley 675 de 2001Artículos 32 y 33 de la Ley 675 de 2001 Tiene personalidad y capacidad para ejercer derechos y Tiene personalidad y capacidad para ejercer derechos y contraer obligaciones. contraer obligaciones. Tiene nombre como atributo de la personalidadTiene nombre como atributo de la personalidadTiene domicilioTiene domicilioTiene patrimonio. Art. 34. Caso de las expensas como Tiene patrimonio. Art. 34. Caso de las expensas como partes del patrimonio. Con la ley 675 se borró para partes del patrimonio. Con la ley 675 se borró para siempre la discusión sobre si la comunidad podría tener siempre la discusión sobre si la comunidad podría tener patrimonio (Ley 182 de 1948)patrimonio (Ley 182 de 1948)Tiene un objeto restringido legalmente. Principio de la Tiene un objeto restringido legalmente. Principio de la especialidad.especialidad.

l. Persona jurídica sin ánimo de lucrol. Persona jurídica sin ánimo de lucro

Tiene responsabilidad patrimonial directa sin perjuicio de Tiene responsabilidad patrimonial directa sin perjuicio de que pueda existir responsabilidad indirecta y subsidiaria que pueda existir responsabilidad indirecta y subsidiaria de sus integrantes, cuando se hace nugatoria la de sus integrantes, cuando se hace nugatoria la persecución de la indemnización en los bienes de la persecución de la indemnización en los bienes de la persona jurídica.persona jurídica.Ausencia de ánimo de lucro. Ausencia de ánimo de lucro. Puede tener excedentes o Puede tener excedentes o beneficios pero no utilidades. beneficios pero no utilidades. No tiene naturaleza No tiene naturaleza comercial. Caso de la copropiedad que compró el billete comercial. Caso de la copropiedad que compró el billete de lotería y se lo ganó. La asamblea decretó que se de lotería y se lo ganó. La asamblea decretó que se repartiera el premio de acuerdo al coeficiente.repartiera el premio de acuerdo al coeficiente.Se origina en el derecho privado. Voluntad de particulares Se origina en el derecho privado. Voluntad de particulares quienes la administranquienes la administran

II. El Consejo de II. El Consejo de Administración como Administración como Órgano de la Persona Órgano de la Persona JurídicaJurídica

II. El Consejo de Administración como órgano de II. El Consejo de Administración como órgano de la persona jurídicala persona jurídica

1. Es un órgano de dirección y administración. (art.36). No es 1. Es un órgano de dirección y administración. (art.36). No es órgano de representación . Corrobora este criterio la Ley 222 órgano de representación . Corrobora este criterio la Ley 222 de 1995 (norma comercial) al afirmar que son administradores de 1995 (norma comercial) al afirmar que son administradores “los miembros de juntas o consejos directivos”.“los miembros de juntas o consejos directivos”.2. Siempre que sus decisiones se ajusten a la ley y los 2. Siempre que sus decisiones se ajusten a la ley y los estatutos comprometen a la persona jurídica (art.50)estatutos comprometen a la persona jurídica (art.50)3. No obra como mandatario de los propietarios de los bienes 3. No obra como mandatario de los propietarios de los bienes privados individualmente considerados ni de la asamblea privados individualmente considerados ni de la asamblea general. Es un órgano con manera propia de obrar. general. Es un órgano con manera propia de obrar. 4. Es superior jerárquico del administrador cuando lo elige por 4. Es superior jerárquico del administrador cuando lo elige por delegación estatutaria (art.50) delegación estatutaria (art.50)


5. Es elegido, no es nombrado. Estatutariamente se 5. Es elegido, no es nombrado. Estatutariamente se elige por unanimidad o por el sistema del cuociente elige por unanimidad o por el sistema del cuociente electoral, este último para dar participación a las electoral, este último para dar participación a las minorías.minorías.6. Tiene funciones legales: 6. Tiene funciones legales: 6.1. Convocatoria de asambleas extraordinarias (art.39); 6.1. Convocatoria de asambleas extraordinarias (art.39); 6.2. Conjuntamente con el administrador presenta a la 6.2. Conjuntamente con el administrador presenta a la asamblea el presupuesto y los estados financieros asamblea el presupuesto y los estados financieros (num.2º. Art. 38) ; (num.2º. Art. 38) ; 6.3. Nombramiento del Comité de Convivencia cuando 6.3. Nombramiento del Comité de Convivencia cuando así se lo delegue la asamblea ( par. Art.38); así se lo delegue la asamblea ( par. Art.38);


6.4 Imponer sanciones (art.60)6.4 Imponer sanciones (art.60)6.5 “ Tomar determinaciones necesarias en orden a que 6.5 “ Tomar determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines” (art.55)la persona jurídica cumpla sus fines” (art.55)7. Tiene funciones estatutarias que para efectos de la 7. Tiene funciones estatutarias que para efectos de la responsabilidad se analizarán más adelante.responsabilidad se analizarán más adelante.

III. Responsabilidad Civil. III. Responsabilidad Civil. Patrimonio Patrimonio

III. Responsabilidad Civil. Patrimonio III. Responsabilidad Civil. Patrimonio

1. Hechos lícitos e ilícitos. Si se actúa sin violar el orden 1. Hechos lícitos e ilícitos. Si se actúa sin violar el orden jurídico aunque el Estado o la sociedad no me aplaudan la jurídico aunque el Estado o la sociedad no me aplaudan la tranquilidad de conciencia aflora (No hay nada que temer).tranquilidad de conciencia aflora (No hay nada que temer).Por el contrario, el realizar conductas previamente Por el contrario, el realizar conductas previamente prohibidas por el orden jurídico, me exponen a que el prohibidas por el orden jurídico, me exponen a que el Estado a través de una norma legal me sancione. Estos Estado a través de una norma legal me sancione. Estos son los son los HECHOS ILÍCITOS HECHOS ILÍCITOS que sirven de fundamento a la que sirven de fundamento a la RESPONSABILIDAD CIVIL PATRIMONIAL RESPONSABILIDAD CIVIL PATRIMONIAL 2. 2. Incumplir un contrato, delinquir, incumplir obligaciones Incumplir un contrato, delinquir, incumplir obligaciones derivadas del régimen de P.H., generan hechos ilícitos . derivadas del régimen de P.H., generan hechos ilícitos . Quien no paga la expensa comete un hecho ilícito.Quien no paga la expensa comete un hecho ilícito.


3. No siempre que se realiza un hecho ilícito se comete culpa. Si 3. No siempre que se realiza un hecho ilícito se comete culpa. Si los consejeros no nombran el comité de convivencia existiendo los consejeros no nombran el comité de convivencia existiendo previa delegación de la asamblea ese acto tiene ilicitud por previa delegación de la asamblea ese acto tiene ilicitud por desobediencia a una orden superior, pero no hay culpa.desobediencia a una orden superior, pero no hay culpa.4. Todo hecho ilícito que produce daño a terceros, merece 4. Todo hecho ilícito que produce daño a terceros, merece indemnización.indemnización.5. La responsabilidad que se imputa a los Consejeros es siempre 5. La responsabilidad que se imputa a los Consejeros es siempre subjetiva o sea que se requiere en todos los casos probar la culpasubjetiva o sea que se requiere en todos los casos probar la culpa6. Los consejeros deben obrar siempre como obraría un buen padre 6. Los consejeros deben obrar siempre como obraría un buen padre de familia.de familia.

““


7. Inciso segundo del Artículo 50 de la Ley 675 de 2001 7. Inciso segundo del Artículo 50 de la Ley 675 de 2001 20012001““Los administradores responderán por los perjuicios que por Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la los propietarios o a terceros. Se presumirá la CULPA LEVE CULPA LEVE del administrador en los casos de incumplimiento o del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.”reglamento de propiedad horizontal.”


8. En la culpa leve se presenta un descuido o falta de 8. En la culpa leve se presenta un descuido o falta de diligencia en el giro ordinario de la actividad que se diligencia en el giro ordinario de la actividad que se desempeña por parte del consejero, pues se debe desempeña por parte del consejero, pues se debe administrar como un buen padre de familia. En esta administrar como un buen padre de familia. En esta clase de culpa falla el cuidado ordinario que debería clase de culpa falla el cuidado ordinario que debería emplearse.emplearse.


9. 9. Los consejeros en el ejercicio de su labor deben obrar Los consejeros en el ejercicio de su labor deben obrar con buena fe, con lealtad y con la diligencia de un buen con buena fe, con lealtad y con la diligencia de un buen padre de familia. Al hablar del “Buen Padre de Familia” se padre de familia. Al hablar del “Buen Padre de Familia” se busca un arquetipo que denote no a un especialista o busca un arquetipo que denote no a un especialista o profesional en la materia, sino una persona que en caso profesional en la materia, sino una persona que en caso de no conocer un asunto no tome la decisión sin asesoría de no conocer un asunto no tome la decisión sin asesoría de los que lo conocen.de los que lo conocen.

10. 10. Buena fe. Buena fe. Obrar con conciencia honesta , con Obrar con conciencia honesta , con sentimiento de honradez de acuerdo con usos aceptados sentimiento de honradez de acuerdo con usos aceptados y buenas costumbres. Implica una actitud leal en el y buenas costumbres. Implica una actitud leal en el desempeño de las funcionesdesempeño de las funciones


11.11. LealtadLealtad 11.1 Obligación de actuar de manera fiel, franca, íntegra 11.1 Obligación de actuar de manera fiel, franca, íntegra

y objetiva, anteponiendo los intereses de la persona y objetiva, anteponiendo los intereses de la persona jurídica.jurídica.

• 11.2 Actuar en interés de la persona jurídica.11.2 Actuar en interés de la persona jurídica.• 11.3 Abstenerse de utilizar información privilegiada11.3 Abstenerse de utilizar información privilegiada• 11.4 Abstenerse de participar en actos que signifiquen 11.4 Abstenerse de participar en actos que signifiquen

competencia con la persona jurídica o que impliquen competencia con la persona jurídica o que impliquen conflicto de interésconflicto de interés


12. 12. La La diligencia diligencia implica:implica:12.1. Deber de información antes de tomar decisiones. 12.1. Deber de información antes de tomar decisiones.

Investigar, Asesorarse adecuadamente.Investigar, Asesorarse adecuadamente.12.2 Deber de deliberar. Decisiones sin discutir.12.2 Deber de deliberar. Decisiones sin discutir.12.3 Deber de vigilancia.12.3 Deber de vigilancia.12.4 Deber de prudencia vs. Riesgo.12.4 Deber de prudencia vs. Riesgo.12.5 Lo importante es determinar que los consejeros 12.5 Lo importante es determinar que los consejeros

decidan con independencia y autonomía, lo que se decidan con independencia y autonomía, lo que se logra con un juicio prudente.logra con un juicio prudente.


13. 13. Deberes de los consejeros:Deberes de los consejeros:13.1 Realizar los esfuerzos conducentes al adecuado 13.1 Realizar los esfuerzos conducentes al adecuado

desarrollo del objeto de la persona jurídica – elemental desarrollo del objeto de la persona jurídica – elemental deber de conducta.deber de conducta.

13.2 Velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones 13.2 Velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones legales o estatutarias y buscar todos los medios para legales o estatutarias y buscar todos los medios para entenderlas (Tener el libro de PH. en sus manos).entenderlas (Tener el libro de PH. en sus manos).

13.3 Velar por que se permita la adecuada realización de 13.3 Velar por que se permita la adecuada realización de las funciones encomendadas a la Revisoría Fiscal.las funciones encomendadas a la Revisoría Fiscal.Para el efecto estará atento el oportuno suministro de Para el efecto estará atento el oportuno suministro de información, debida colaboración información, debida colaboración evitando la evitando la coadministración.coadministración...


14. De 14. De los elementos los elementos para que se dé la responsabilidad:para que se dé la responsabilidad:14.1 Se trata de una responsabilidad igual a la imputable a 14.1 Se trata de una responsabilidad igual a la imputable a

la persona jurídica en desarrollo de su objeto.la persona jurídica en desarrollo de su objeto.14.2 La responsabilidad surge por acción o por omisión de 14.2 La responsabilidad surge por acción o por omisión de

los consejeros, en el ejercicio de su cargo, dentro del los consejeros, en el ejercicio de su cargo, dentro del ámbito de sus atribuciones y de la capacidad de la ámbito de sus atribuciones y de la capacidad de la persona jurídica.persona jurídica.

14.3 Las acciones u omisiones deberán producir un 14.3 Las acciones u omisiones deberán producir un perjuicio.perjuicio.

14.4 Debe haber nexo causal entre la omisión y el 14.4 Debe haber nexo causal entre la omisión y el perjuicio.perjuicio.


15. 15. EximentesEximentes de responsabilidad de responsabilidad

15.1 No haber tenido conocimiento de la acción u omisión 15.1 No haber tenido conocimiento de la acción u omisión

15.2 Haber votado en contra de determinada acción u 15.2 Haber votado en contra de determinada acción u omisión, siempre y cuando no se haya ejecutado omisión, siempre y cuando no se haya ejecutado posteriormente.posteriormente.


16. 16. AgravantesAgravantes de responsabilidad. Se presume la culpa de responsabilidad. Se presume la culpa de los consejeros:de los consejeros:

16.1 Siempre que incumplan sus funciones16.1 Siempre que incumplan sus funciones

16.2 Siempre que se extralimiten en sus funciones16.2 Siempre que se extralimiten en sus funciones

16.3 Siempre que actúen en violación de la ley16.3 Siempre que actúen en violación de la ley

16.4 Siempre que actúen en violación de los estatutos16.4 Siempre que actúen en violación de los estatutos


17. Se podrá considerar como 17. Se podrá considerar como atenuante atenuante de de responsabilidad el inciso segundo del artículo 2155 del responsabilidad el inciso segundo del artículo 2155 del C.C.? Los consejeros no tienen remuneración, y la C.C.? Los consejeros no tienen remuneración, y la norma afirma que si el mandatario (en este caso el norma afirma que si el mandatario (en este caso el consejero) es remunerado la responsabilidad se hace consejero) es remunerado la responsabilidad se hace más estricta. Ello quiere decir que al no ser más estricta. Ello quiere decir que al no ser remunerado la norma crea cierta benevolencia. De remunerado la norma crea cierta benevolencia. De igual forma si un consejero es presionado por la igual forma si un consejero es presionado por la asamblea para asumir su cargo, su responsabilidad se asamblea para asumir su cargo, su responsabilidad se hace menos estricta.hace menos estricta.


.. ..

18. La naturaleza orgánica de la responsabilidad:

La doctrina española ha señalado en cabeza del Profesor Luis Fernández de la Gándara que la responsabilidad derivada del incumplimiento de las funciones inherentes al cargo tiene naturaleza orgánica y que a dicha responsabilidad quedan sujetos no el propio órgano sino las personas físicas titulares de la condición de órgano.


.. ..

19.1 Este producto tiene como finalidad cubrir la responsabilidad 19.1 Este producto tiene como finalidad cubrir la responsabilidad civil derivada de actos de gestión de administradores y civil derivada de actos de gestión de administradores y consejerosconsejeros

19.2 Son partes de este contrato: La Compañía de Seguros; El 19.2 Son partes de este contrato: La Compañía de Seguros; El tomador del seguro (la persona jurídica) ; los asegurados tomador del seguro (la persona jurídica) ; los asegurados (administradores y consejeros) y los Beneficiarios. Que son los (administradores y consejeros) y los Beneficiarios. Que son los siguientes: siguientes:

19.3 La persona jurídica respecto de los detrimentos patrimoniales 19.3 La persona jurídica respecto de los detrimentos patrimoniales derivados de las actuaciones del administrador y consejeros.derivados de las actuaciones del administrador y consejeros.

19. La póliza de responsabilidad del administrador y los consejeros


19.4 Los administradores y consejeros respecto a detrimentos de su patrimonio personal

19.5 Los terceros afectados directamente por las fallas de gestión en que incurran los administradores y consejeros

19.6. Declaración del Estado del Riesgo: A fin de tramitar la expedición de la póliza, será necesario que la copropiedad revele a la aseguradora el verdadero estado del riesgo. Esta obligación se surte con el diligenciamiento de un cuestionario propuesto por el asegurador.


19.7 19.7 CoberturaCobertura de la póliza. En general tiene los siguientes de la póliza. En general tiene los siguientes amparos::amparos::

19.7.1 Gastos Legales y Honorarios de Abogados: Este 19.7.1 Gastos Legales y Honorarios de Abogados: Este amparo busca cubrir los gastos de defensa en que amparo busca cubrir los gastos de defensa en que incurra el administrador o los consejeros por procesos o incurra el administrador o los consejeros por procesos o investigaciones iniciados en su contra, con ocasión de investigaciones iniciados en su contra, con ocasión de sus actuaciones al frente de la persona jurídicasus actuaciones al frente de la persona jurídica

19.7.2 Indemnización de Perjuicios: Este amparo, objeto 19.7.2 Indemnización de Perjuicios: Este amparo, objeto primordial del seguro, cubre el pago de los perjuicios primordial del seguro, cubre el pago de los perjuicios causados en desarrollo de la gestión a la persona causados en desarrollo de la gestión a la persona jurídica , a los copropietarios o a terceros.jurídica , a los copropietarios o a terceros.


19.7.3 Reembolso de indemnizaciones que haya 19.7.3 Reembolso de indemnizaciones que haya cancelado directamente la persona jurídica por cancelado directamente la persona jurídica por perjuicios ocasionados a terceros y a los perjuicios ocasionados a terceros y a los copropietarios, provenientes de la responsabilidad de copropietarios, provenientes de la responsabilidad de los asegurados.los asegurados.

19.7.4 Indemnizaciones derivadas de los administradores, 19.7.4 Indemnizaciones derivadas de los administradores, transmitida a herederos, representantes legales o transmitida a herederos, representantes legales o cesionarios de las aseguradoras, por fallecimiento, cesionarios de las aseguradoras, por fallecimiento, incapacidad legal o insolvencia.incapacidad legal o insolvencia.


20. Requisitos del 20. Requisitos del siniestrosiniestro para configurar el pago del para configurar el pago del amparo de pago de perjuicios:amparo de pago de perjuicios:

20.1 Producción de un daño, generador de perjuicios 20.1 Producción de un daño, generador de perjuicios materiales representados en daño emergente o lucro materiales representados en daño emergente o lucro cesante.cesante.

20.2 Que el daño se produzca por la acción u omisión del 20.2 Que el daño se produzca por la acción u omisión del administradoradministrador

20.3 Ausencia de culpa en la víctima20.3 Ausencia de culpa en la víctima20. 4 Relación de dependencia entre el sujeto agente del 20. 4 Relación de dependencia entre el sujeto agente del

daño y la sociedad.daño y la sociedad.


21. 21. Exclusiones:Exclusiones: 21.1 Demandas contra administradores y/o consejeros en las 21.1 Demandas contra administradores y/o consejeros en las

que se concluya que estos obraron con dolo, mala fe, que se concluya que estos obraron con dolo, mala fe, deshonestidad o incurrieron en una conducta calificada deshonestidad o incurrieron en una conducta calificada como criminalcomo criminal

21.2 Acciones u omisiones por el desarrollo de actividades 21.2 Acciones u omisiones por el desarrollo de actividades diferentes a las inherentes a la administración.diferentes a las inherentes a la administración.

21.3 Los actos u omisiones del administrador que hayan 21.3 Los actos u omisiones del administrador que hayan tenido lugar con posterioridad al momento de dejación del tenido lugar con posterioridad al momento de dejación del cargo.cargo.

21.4 Las garantías o avales que otorgue el administrador a 21.4 Las garantías o avales que otorgue el administrador a título personaltítulo personal


21.5 Las reclamaciones por hechos u omisiones que eran 21.5 Las reclamaciones por hechos u omisiones que eran conocidas al momento de iniciar la vigencia de la conocidas al momento de iniciar la vigencia de la póliza y que no fueran informadas oportunamente a la póliza y que no fueran informadas oportunamente a la aseguradora.aseguradora.

21.6 Pago de perjuicios causados por calumnia o 21.6 Pago de perjuicios causados por calumnia o difamación (por la subjetividad que acarrea una difamación (por la subjetividad que acarrea una demanda de esta clase)demanda de esta clase)

IV. ANALISIS DE CASOS IV. ANALISIS DE CASOS PUNTUALES DE PUNTUALES DE RESPONSABILIDAD DE LOS RESPONSABILIDAD DE LOS CONSEJEROSCONSEJEROS

IV. Análisis de casos puntuales de responsabilidad de los IV. Análisis de casos puntuales de responsabilidad de los consejerosconsejeros

1. Involucrarse en conductas violatorias de la 1. Involucrarse en conductas violatorias de la libre iniciativa empresarial. libre iniciativa empresarial. Numeral cuarto del artículo 1º. Par. 4º. del art. 5º.Numeral cuarto del artículo 1º. Par. 4º. del art. 5º.Exigir cierre del establecimiento a horas determinadas cuando Exigir cierre del establecimiento a horas determinadas cuando no se es parte de un centro comercial.no se es parte de un centro comercial.En centros comerciales. T-1140 de 2001. (propaganda política En centros comerciales. T-1140 de 2001. (propaganda política en los bienes comunes); T-555-2003 (obligación de abrir locales en los bienes comunes); T-555-2003 (obligación de abrir locales comerciales en días festivos so pena de multa). Consagración comerciales en días festivos so pena de multa). Consagración estatutariaestatutariaExigir visto bueno para arrendar.Exigir visto bueno para arrendar.Obligación de participar en las promociones mediante Obligación de participar en las promociones mediante descuentos. descuentos.


Atentar contra el ejercicio Atentar contra el ejercicio efectivo y continuo efectivo y continuo de la de la actividad mercantil como permitir el cierre de locales sin actividad mercantil como permitir el cierre de locales sin causas que lo justifiquen (inventario, remodelación, causas que lo justifiquen (inventario, remodelación, venta, fuerza mayor, calamidad doméstica, terminación venta, fuerza mayor, calamidad doméstica, terminación contratos de arrendamiento o concesióncontratos de arrendamiento o concesiónPermitir ventas, aún en eventos importantes, que Permitir ventas, aún en eventos importantes, que impliquen competencia para los comerciantes impliquen competencia para los comerciantes permanentes.permanentes.


2. Aprobarle al administrador la inscripción 2. Aprobarle al administrador la inscripción de reformas estatutarias sin autorización de reformas estatutarias sin autorización de la asamblea.de la asamblea.

Caso de la adaptación de los estatutos a la Ley 675 de Caso de la adaptación de los estatutos a la Ley 675 de 2001.2001.


3. Aprobar actos, aún autorizados por la 3. Aprobar actos, aún autorizados por la asamblea general, sobre asuntos asamblea general, sobre asuntos indelegables o que siempre requieran una indelegables o que siempre requieran una mayoría calificada según la ley.mayoría calificada según la ley.

Artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001Artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001


4. Aprobación de gastos no autorizados 4. Aprobación de gastos no autorizados por la asamblea siempre que no exista por la asamblea siempre que no exista autorización estatutaria o de la misma autorización estatutaria o de la misma asamblea en la aprobación del asamblea en la aprobación del presupuesto.presupuesto.

Artículos 38 numeral cuarto de la Ley 675 de 2001Artículos 38 numeral cuarto de la Ley 675 de 2001


5. No exigir cuentas al administrador y 5. No exigir cuentas al administrador y como consecuencia de ello originarse un como consecuencia de ello originarse un perjuicio para la persona jurídica y los perjuicio para la persona jurídica y los copropietarioscopropietarios

Artículos 51 numeral cuarto. Casos de desfalcos o Artículos 51 numeral cuarto. Casos de desfalcos o gastos causados por el administrador sin seguimiento gastos causados por el administrador sin seguimiento del Consejo. Será conveniente que los gastos sean del Consejo. Será conveniente que los gastos sean ordenados con autorización delegada de un integrante ordenados con autorización delegada de un integrante del Consejo y el administrador?del Consejo y el administrador?


6. Asumir funciones que legalmente 6. Asumir funciones que legalmente corresponden al administrador corresponden al administrador (coadministración)(coadministración)

6.1 Contratar con terceros a nombre de la persona 6.1 Contratar con terceros a nombre de la persona jurídica contrariando el num. 10 del artículo 51. El jurídica contrariando el num. 10 del artículo 51. El presidente de la asamblea o del Consejo que firma un presidente de la asamblea o del Consejo que firma un contrato de prestación de servicios o laboral, distinto al contrato de prestación de servicios o laboral, distinto al que autoriza la ley con el administrador ( Parágrafo art. que autoriza la ley con el administrador ( Parágrafo art. 50). 50).


6.2 Ordenarle al administrador ( num. 3º del art. 51) la 6.2 Ordenarle al administrador ( num. 3º del art. 51) la no publicación de las actas de la asamblea. Efectos no publicación de las actas de la asamblea. Efectos nefastos sobre la caducidad que al fin y al cabo la nefastos sobre la caducidad que al fin y al cabo la estableció la ley para proteger a la persona jurídica (art. estableció la ley para proteger a la persona jurídica (art. 49)49)6.3 La fijación de políticas para el cobro de expensas 6.3 La fijación de políticas para el cobro de expensas que restrinjan u obstaculicen las facultades legales que restrinjan u obstaculicen las facultades legales propias del administrador. Cobro a unos propietarios a propias del administrador. Cobro a unos propietarios a otros no, plazos.otros no, plazos.6.4 Involucrarse en las liquidaciones de expensas y aún 6.4 Involucrarse en las liquidaciones de expensas y aún firmar el título ejecutivo (num.8 del artículo 51)firmar el título ejecutivo (num.8 del artículo 51)

7. Responsabilidad en construcciones 7. Responsabilidad en construcciones realizadas por propietarios de bienes realizadas por propietarios de bienes privados sobre bienes comunes o privados sobre bienes comunes o ampliaciones en bienes privados sin ampliaciones en bienes privados sin licencia o autorización estatutaria.licencia o autorización estatutaria.

Si se realizan obras sin autorización, el administrador Si se realizan obras sin autorización, el administrador debe estar facultado en el reglamento para impedir la debe estar facultado en el reglamento para impedir la entrada de los materiales y el acceso a las obrasentrada de los materiales y el acceso a las obras

8. Responsabilidad en la aplicación del 8. Responsabilidad en la aplicación del régimen sancionatorio.régimen sancionatorio.

8.1 Sancionar e imponer multas sin respaldo estatutario. En 8.1 Sancionar e imponer multas sin respaldo estatutario. En salarios mínimos (art. 59 num. 2) . Impedir uso de bienes salarios mínimos (art. 59 num. 2) . Impedir uso de bienes comunes esenciales o de uso exclusivo ( art.59 parágrafo) comunes esenciales o de uso exclusivo ( art.59 parágrafo) Persona no grata para el régimen. Sin requerimiento escrito y Persona no grata para el régimen. Sin requerimiento escrito y plazo para adecuarse a las normas. plazo para adecuarse a las normas. 8.2 No respetar el debido proceso: gradualidad, atenuación, 8.2 No respetar el debido proceso: gradualidad, atenuación, antecedentesantecedentes

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8.3 Aplicar una sanción sin la correspondiente resolución8.3 Aplicar una sanción sin la correspondiente resolución

9. Órdenes al administrador para no hacer 9. Órdenes al administrador para no hacer efectivas las sanciones impuestas por el efectivas las sanciones impuestas por el mismo Consejo.mismo Consejo.

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10. Repartir dineros provenientes de las 10. Repartir dineros provenientes de las expensas comunes o cualquiera otra expensas comunes o cualquiera otra suma que de acuerdo con el objeto deba suma que de acuerdo con el objeto deba recibir la propiedad horizontalrecibir la propiedad horizontal

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11. Participar con el administrador en 11. Participar con el administrador en prácticas de doble contabilidad.prácticas de doble contabilidad.

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12. Participar con el administrador en 12. Participar con el administrador en incumplimiento de las normas incumplimiento de las normas establecidas en el Decreto 2590 de 2009 establecidas en el Decreto 2590 de 2009 (apartamentos con hospedaje turístico).(apartamentos con hospedaje turístico).

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13. Desvincular al administrador sin justa 13. Desvincular al administrador sin justa causa para ello.causa para ello.

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14. Caso del Consejo que renuncia en 14. Caso del Consejo que renuncia en pleno y la asamblea no elige pleno y la asamblea no elige inmediatamente.inmediatamente.

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15. Explotación inadecuada de bienes 15. Explotación inadecuada de bienes comunes que cause perjuicios a comunes que cause perjuicios a propietarios. propietarios. Caso de autorización de explotación económica de Caso de autorización de explotación económica de parqueaderos de visitantes.parqueaderos de visitantes.

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GraciasGracias

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Teléfonos en Medellín: 262-52-47/49 Teléfonos en Medellín: 262-52-47/49

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