Precios de vivienda vertical en Polanco y alrededores

Enero 2016

Adrian Araujo

El presente documento muestra un estudio sobre los niveles de precios de venta y renta de departamentos en las siguientes zonas:

1. Polanco2. Nuevo Polanco

Irrigación Ampliación Irrigación Granada

3. Anzures4. Anáhuac

Anáhuac Verónica Anzures Legaría

Muestra

Fuente: Elaborado por Mittel Capital con información de mercado

Metodología

La zona de estudio se segmentó arbitrariamente debido a que cada polígono ha mostrado una expansión de desarrollos de vivienda durante los últimos años, principalmente en el segmento residencial y residencial plus.

Los polígonos se encuentra dentro de los límites de las principales avenidas de la zona de estudio, siendo Periférico, Paseo de la Reforman, Circuito Interior, Marina Nacional y Legaría

La información con lo que se elaboraron los indicadores, posteriormente expuestos se basó en una muestra de 168 desarrollos con una antigüedad no mayor a 5 años (y etapas) en los 4 polígonos.

La muestra utilizada toma en cuenta únicamente la disponibilidad de vivienda, en renta o venta, en desarrollos en construcción, remodelación o semi-nuevos. Los precios de venta y renta son considerados como “asking price”, lo cual no implica que sea el valor “justo” de la propiedad”.

Antecedentes

Tipo de muestra Polanco % Nuevo Polanco % Anzures % Anahuac % Total %Venta 15 43% 24 48% 14 41% 24 49% 77 46%Renta 20 57% 26 52% 20 59% 25 51% 91 54%Total 35 100% 50 100% 34 100% 49 100% 168 100%

Localizada en la zona poniente de la Ciudad de México, Polanco es una de las zonas más exclusivas de México.

La colonia fue nombrada en honor Juan Alfonso de Polanco, jesuita español, secretario de Ignacio de Loyola, fundador de la orden de los Jesuitas.

Actualmente, Polanco está conformado por cinco colonias, definidas por secciones, “I” a la “V”. En sus inicios, el estilo arquitectónico predominante fue el californiano, el cual contaba con grandes construcciones rodeadas de jardín, mismas que se mantienen como emblemas de la zona.

La importancia y desarrollo de Polanco y los alrededores, a través de grandes desarrollos habitacionales y mixtos, responde principalmente a la cercanía a los centros de trabajo, su ubicación y conectividad con la ciudad, así como la concentración y disponibilidad de servicios.

Otro de los principales factores de expansión es que son zonas de reconversión, ya que se ubicaban varios centros manufactureros que tenían las características de uso de suelo y superficie idóneas para detonar proyectos a gran escala.

Los principales consumidores de vivienda vertical en la zona son especuladores que compran la vivienda con fines de inversión, familias de alto poder adquisitivo y ejecutivos sujetos de crédito que buscan una mejor opción de vivienda para una mejor calidad de vida.

Polanco

Nuevo Polanco

Anzures

Anáhuac

Servicios, fuentes de empleo y demografía

Polanco concentra el mayor número de unidades económicas con 4,091, seguido por Anáhuac que cuenta con 3,100. El rubro que más concentra establecimientos en el área de estudio es Comercio al por menor (25.4%), seguido por servicios de alojamiento y preparación de alimentos (13.8%).

Sector Polanco Nuevo Polanco Anzures AnahuacComercio al por menor 20% 28% 11% 36% 2,376 25%Servicios de alojamiento y preparación de alimentos 12% 19% 9% 15% 1,287 14%Servicios profesionales, científicos y técnicos 17% 8% 23% 3% 1,117 12%Otros servicios excepto actividades gubernamentales 9% 9% 10% 18% 1,112 12%Servicios de salud y asistencia social 9% 8% 5% 4% 645 7%Otros 32% 28% 43% 24% 2,821 30%

4,091 1,181 986 3,100 9,358 100%44% 13% 11% 33%

Total

Total100%

Fuente: Elaborad por Mittel Capital con información del INEGI

Demografía

Los cuatro polígonos en estudio contemplan una superficie de 10.7 kilómetros cuadrados, los cuales albergan a 113,823 habitantes (2010) en 812 manzanas y 40,924 viviendas habitadas. La densidad de población es equivalente a 10,621 habitantes por km2, y cuenta con 2.3 habitantes por vivienda (DF=3.6 hab/viv). El 81% de la población se encuentra en edad de trabajar.

Pobación total 113,823

Área (km2) 10.7

Densidad (Pob/km2) 10,621 Habitantes por vivienda 2.3 Viviendas por manzana 62

Segmento %De 0 a 14 años 19%De 15 a 29 años 23%De 30 a 59 años 44%De 60 y más años 14%Total 100%

Fuente: Elaborado por Mittel Capital con información del INEGI

Precios de venta

Respecto a los precios de venta, Polanco tiene un precio promedio por departamento nuevo 156% por arriba de Nuevo Polanco, y en promedio los departamentos son 75% más amplios; el precio por metro cuadrado es 42% mayor.

El precio promedio por departamento excluyendo a Polanco es de $4,586,268.00 con una superficie de 101 m2; formato de vivienda diferente al que se encuentra en Polanco, con una superficie 75% mayor. Esta divergencia se explica principalmente por el mercado objetivo al que cada proyecto se enfoca según su zona.

Precios de renta

Polanco Nuevo Polanco

Anzures Anáhuac $-

$2,000,000

$4,000,000

$6,000,000

$8,000,000

$10,000,000

$14

,321

,898

$5,

587,

170

$4,

777,

743

$3,

393,

893

$6,457,953

Precio promedio por departamento (miles)

Polanco Nuevo Polanco Anzures Anáhuac $-

$10,000 $20,000 $30,000 $40,000 $50,000 $60,000 $70,000 $80,000

$81

,223

$57

,029

$38

,720

$43

,480

$54,190

Precio promedio por metro cuadrado

Polanco Nuevo Polanco

Anzures Anáhuac -

20 40 60 80

100 120 140 160 180 200

177

101

124

79

113

Superficie promedio por departamento (m2)

$19,000 $39,000 $59,000 $79,000 $99,000

De la oferta disponible rentable, y bajo la muestra obtenida, Polanco sigue siendo la zona más cara para rentar. En términos absolutos, la renta es 3.3 veces el promedio de Nuevo Polanco; en términos relativos, la renta por metro cuadrado en Polanco es 1.14 veces mayor respecto a Nuevo Polanco. Así mismo, Nuevo Polanco excede el promedio de la zona en renta por metro cuadrado, explicado principalmente por la demanda de vivienda, la concentración de servicios, conectividad y atractivo.

Rendimiento por la operación

Polanco Nuevo Polanco Anzures Anáhuac -

50

100

150

200

250

300

256

92

95

83

126

Superficie promedio por departamento (m2)Polanco Nuevo Polanco Anzures Anáhuac

$-

$50

$100

$150

$200

$250

$300

$350

$32

0

$28

2

$24

5

$21

2

$263

Renta promedio por metro cuadrado

Polanco Nuevo Polanco

Anzures Anáhuac $-

$5,000 $10,000 $15,000 $20,000 $25,000 $30,000 $35,000 $40,000 $45,000

$82

,653

$25

,096

$22

,734

$16

,954

$34,990

Renta promedio por departamento

$90 $140 $190 $240 $290 $340

La adquisición de vivienda, o departamento, se considera como una operación de inversión, la cual genera un rendimiento implícito (positivo o negativo) vinculado a la plusvalía; adicionalmente, el activo puede ser explotado por un tercero pagando una renta, vinculado al rendimiento que ofrece el mercado o Cap Rate.

Valor del Activo= NOICapRate

Donde:

Valor del activo = El precio de mercado de la viviendaNOI = Net Operating Income (por sus siglas en inglés) el cual es la renta anual después de gastos y antes de impuestosCap Rate = El rendimiento del activo según las métricas de mercado, o el rendimiento exigido por el inversionista antes de impuestos

Sin considerar el efecto de la plusvalía en el rendimiento, Polanco es la zona donde se puede obtener el mayor rendimiento, seguido por la Anáhuac, Nuevo Polanco y Anzures. Adicionalmente, se observa que la zona que más ha tenido plusvalía en los últimos 5 años es Polanco (83%), seguido por la Anáhuac (59%), Anzures (58%) y Nuevo Polanco (27%).

2010 201590

110130150170190 183

127

159

100

158

Cambio en precios Base =100

Polanco Nuevo Polanco Anzures AnahuacPolanco Nuevo

PolancoAnzures Anahuac

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

6.5% 5.2% 4.7% 6.3%

5.7%

Rendimiento promedio anual del activo