REFLEXIONES SOBRE

EN GIPUZKOA 2002

Gipuzkoako Foru AldundiaDiputación Foral de Gipuzkoa

Kultura, Euskara, Gazteria eta Kirol DepartamentuaDepartamento de Cultura, Euskera, Juventud y DeportesGazteria ZerbitzuaServicio de Juventud

LOS JÓVENESY LA VIVIENDA

ÍND

ICE 0. PRESENTACIÓN Y METODOLOGÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

I. EL ESCENARIO JUVENIL A EXAMEN:LA VIVENDA COMO CONDICIÓN PARA LA EMANCIPACIÓN . . . . . . . . . . .7I.1. Factores determinantes de la emancipación

de los jóvenes guipuzcoanos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8I.2. La emancipación: entre el deseo y la realidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

II. TRANSFROMACIONES DEMOGRÁFICAS Y CUANTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE VIVIENDA JUVENIL . . . . . .17

III. RASGOS SOCIOLÓGICOS DE LA DEMANDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23III.1. Perfil del joven demandante de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24III.2. Tipología de las viviendas demandadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

IV. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31IV.1. Análisis del parque residencial guipuzcoano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32IV.2. El precio de la vivienda, una barrera

infranqueable para los jóvenes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38

V. SÍNTESIS DIAGNÓSTICA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47

VI. LAS ESTRATEGIAS DE FUTURO A MODO DE REFLEXIONES FINALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .51

ANEXO. COMPENDIO DEL SISTEMA DE AYUDASA LA VIVIENDA EN LA C.A.P.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60

DIPUTACIÓN FORAL DE GIPUZKOADepartamento de Cultura, Euskera, Juventud y DeportesServicio de Juventud

Donostia, junio de 2002

Dirección del informe:JON LEONARDOCatedrático de SociologíaFacultad de CC.PP. y SociologíaUniversidad de Deusto

Investigadoras:EMMA SOBREMONTESAIOA LANDA

Supervisión:EDORTA BERGUAServicio de Juventud. Diputación Foral de Gipuzkoa

Diseño y puesta en página:

Depósito Legal:SS-634/02

La colección Gaztemira tiene porobjetivo publicar de forma periódicainformes que recogen diagnósticos ypropuestas sobre la situación de los/asjóvenes guipuzcoanos/as con respectoa distintos ámbitos relacionados consus condiciones de vida. Se pretendede esta forma sensibilizar a los actoresque operan en dichos ámbitos sobre lassituaciones y necesidades específicasjuveniles.

Estos informes forman parte de lasactuaciones que lleva a cabo elObservatorio sobre la realidad ju-venil guipuzcoana de la DiputaciónForal de Gipuzkoa, que persigueaportar materiales para una reflexióncontinua sobre la condición juvenil,que faciliten el diseño deintervenciones que den debidarespuesta a las necesidades y déficitsdetectados.

PRES

ENTA

CIÓ

N Y

MET

OD

OLO

GÍA

No es una exageración decir que lo que se conoce como “el problema de la vivienda” en las socie-dades occidentales, constituye la historia de un desencuentro permanente. A pesar de que el dere-cho a una vivienda digna está incluso recogido en la Declaración Universal de los Derechos delHombre, lo cierto es que la mayor parte de los autores que han analizado con un cierto deteni-miento este problema coinciden en afirmar que, así como la sociedad moderna capitalista ha sidocapaz de regular a través del mercado el intercambio de bienes de forma razonable, no ha sucedi-do lo mismo en el caso de la vivienda. El Estado Español, al igual que otros países europeos, ha idodotándose de toda una serie de medidas encaminadas a solventar el problema de la vivienda que,un somero repaso a las mismas, muestra perfectamente cómo desde principios de siglo el proble-ma de la vivienda constituye uno de los quebraderos de cabeza más importantes a los que han te-nido que hacer frente las distintas administraciones. ¡Qué lejos están la Ley de Casas Baratas, laLey de Viviendas Bonificables o los archiconocidos Planes de Urgencia Social!, al albur de los cua-les han ido construyéndose las periferias urbanas que “adornan” nuestras ciudades, esas realida-des a las que algunos se ha atrevido a llamar con el pomposo nombre “Urbanismo de Periferia”.Estas leyes no son sino el botón de muestra de un problema, la “accesibilidad a la vivienda”, queha jalonado la historia de nuestro urbanismo a lo largo del siglo XX y XXI.

Si el problema de la vivienda afecta a todas las sociedades en general, en el País Vasco adquiere untinte dramático debido precisamente a la escasez de suelo. En el reciente informe de la Sociedadde Tasación se mostraba cómo la Comunidad Autónoma del País Vasco era la única en la que lastres capitales estaban entre los cinco primeros puestos de vivienda más cara del Estado Español.En el caso de Gipuzkoa, y más concretamente Donostia - San Sebastián, tiene el dudoso privilegiode ser la segunda ciudad más cara del Estado Español después de Barcelona. ¿Qué se deriva de es-to? Entre otras cosas, la necesidad de fomentar políticas decididas de intervención que amorti-güen los desequilibrios del mercado inmobiliario.

El análisis de la problemática de la vivienda juvenil en Gipuzkoa nos enfrenta ante un problemaque no es específicamente juvenil, sino de vulnerabilidad social, pero que, por su naturaleza, tie-ne en los jóvenes a uno de los sectores donde este problema se expresa con mayor gravedad. Tal ycomo se intentará mostrar a lo largo del trabajo, el acceso a la vivienda sigue siendo una de lasprincipales problemáticas que más directamente afecta a los ciudadanos vascos, y de forma espe-cial a los jóvenes, colectivo en el que esta problemática se presenta claramente asociada a las difi-cultades que encuentran a la hora de acceder al mercado de trabajo, a la precariedad del mismo ya los bajos salarios, mostrando la estrecha relación existente entre vivienda, empleo y las posibili-dades de emancipación que ambas posibilitan.

Abordar el problema de la accesibilidad de los jóvenes guipuzcoanos a la vivienda requiere anali-zar tanto sus necesidades específicas y sus recursos, como la oferta de vivienda existente, para po-der desarrollar políticas sociales que contribuyan a posibilitar el ejercicio efectivo de este derecho.El diagnóstico de la situación actual de los jóvenes guipuzcoanos que se presenta en este trabajo,analiza paso a paso este problema siguiendo el itinerario o la secuencia de los propios aconteci-mientos vitales del mundo juvenil, para ver en qué medida van pergeñando un escenario en el quese suscita, y de qué forma, la necesidad de vivienda y consecuentemente, para captar en su justadimensión cuáles son las alternativas más factibles que se les presentan teniendo en cuenta lascondiciones específicas del mercado. No podemos olvidar que las necesidades humanas acontecensiempre en un espacio y en un tiempo concreto, y que sus contenidos tienen que ver directamentecon los proyectos de vida que en cada ciclo vital se van definiendo a la luz de las expectativas per-sonales y sociales exigibles en función no sólo de las necesidades, entendidas éstas como carenciao “falta de”, sino como aspiraciones relativas en un mundo en el que las trayectorias personales enalgunos casos vienen si no impuestas, sí marcadas por los de alrededor, en relación a nuestra au-toconcepción y de su ubicación en un mundo en el que la movilidad y el cambio constituyen ras-gos estructurales cada vez más acusados. Tal y como expresa Duncan Timms en relación al pro-blema de la movilidad residencial de la población: “La gente quiere residir próxima a aquellos gru-pos de referencia a los cuales intenta imitar, y por el contrario, trata de alejarse físicamente de4

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

5

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

aquellos grupos de referencia con los cuales quiere distanciarse socialmente”. En qué medida es-ta hipótesis es cierta en el caso de Gipuzkoa, no lo sabemos, pero lo que sí estamos seguros es quesólo partiendo de las expectativas de mejora generadas en ciertos sectores de la población guipuz-coano es posible entender el enorme “boom” inmobiliario al que estamos asistiendo en estos mo-mentos y que queda reflejado en la impresionante subida de precios.

ESTRUCTURA DEL INFORME Y METODOLOGÍA

El trabajo que se presenta a continuación está estructurado en cuatro partes. En la primera, al hi-lo de la reflexión que acabamos de presentar, no podíamos comenzar el diagnóstico que nos ocu-pa sin adentrarnos en los distintos aspectos que configuran el escenario de los jóvenes guipuzco-anos, a fin de comprender cuáles son los factores que están determinando sus proyectos de vidaen el momento actual y, en qué medida, el problema de la vivienda es condición sine qua non pa-ra su proceso de emancipación. A continuación, se analizan las transformaciones demográficasque ha experimentado Gipuzkoa. A partir de las proyecciones de población juvenil para los próxi-mos quinquenios se hace una estimación sobre la necesidad de vivienda, en aras a situar la di-mensión presente y futura del problema.

Dedicamos la tercera parte del estudio al análisis de la demanda, preguntándonos quiénes son losjóvenes necesitados de vivienda, qué desean, y cuáles son sus posibilidades y recursos, sin olvidarque dentro de este segmento de población existen diferencias significativas. En este sentido, seofrece un perfil del demandante que, a modo de patrón «típico ideal», resulta de gran interés pa-ra conocer los rasgos definitorios de los jóvenes guipuzcoanos necesitados de vivienda. Pero, elanálisis de la demanda exige igualmente conocer el tipo de vivienda al que aspiran los jóvenes ne-cesitados y, hasta qué punto, sus expectativas se adecúan a la oferta del mercado inmobiliario. Poresta razón, se completa esta investigación presentando lo que podríamos denominar «el perfil delproducto», en el que destacamos los aspectos más sobresalientes que configuran la tipología de lavivienda demandada: superficie, régimen de tenencia, localización geográfica, etc. .

En la cuarta parte del informe nos ocupamos de la oferta de vivienda, abordando tanto las carac-terísticas estructurales del parque residencial guipuzcoano, como la evolución de los precios du-rante los últimos años, a efectos de descubrir las oportunidades y amenazas que ofrece el merca-do inmobiliario para los jóvenes.

Y para terminar, presentamos una síntesis diagnóstica que recoge los aspectos centrales del aná-lisis llevado a cabo y una propuesta sobre las principales alternativas de futuro que, recogiendo lasopiniones de los distintos expertos consultados, desde nuestro punto de vista resultan idóneas yfactibles, con vistas a resolver los problemas de accesibilidad a la vivienda.

Sin ánimo de ser exhaustivos y, a efectos ilustrativos, se acompaña un anexo en el que se detallaun compendio del conjunto de ayudas y regulaciones que afectan a la accesibilidad de la viviendapública, dada la diversidad y dispersión legislativa existente.

Esperamos que de la investigación llevada a cabo se puedan extraer diferentes conclusiones quecontribuyan al desarrollo de políticas públicas de vivienda acordes a las necesidades actuales.

METODOLOGÍA UTILIZADA

Para la elaboración del informe se ha utilizado la metodología que a continuación se detalla.

1. Análisis de las siguientes fuentes estadísticas:• DIPUTACIÓN FORAL DE GIPUZKOA, Informe sobre la Juventud en Gipuzkoa

1996. Donostia, 1997.

• SIADECO, Estudio sobre la juventud guipuzcoana 2000. Diputación Foral de Gipuzkoa. Donostia, 2001.

• GOBIERNO VASCO, Necesidad y Demanda de Vivienda en la C.A.P.V. Encuesta de coyuntura, informe de resultados. Vitoria-Gasteiz, 2000.

• GOBIERNO VASCO, Juventud Vasca 2000. Vitoria-Gasteiz, 2001.• BBVA, Situación Inmobiliaria. Octubre 2001. • EUSTAT, Oferta Inmobiliaria 2º Trimestre, Vitoria-Gasteiz 2001. • EUSTAT, Oferta Inmobiliaria. 3º Trimestre Vitoria-Gasteiz 2001. • EUSTAT, Proyecciones de Población 2010. Vitoria-Gasteiz, 2002.

2. Información directa recogida a través de entrevistas en profundidad a expertos clave:• Iñigo Maguregi. Director de Vivienda y Arquitectura del Gobierno Vasco.

Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales.• Jorge Letamendia. Concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Donostia -

San Sebastián.• Representantes del Consejo de Juventud de Euskadi.• Pedro Arcelus. Kutxa. Donostia.• Iñigo Garaialde. Asesor Inmobiliario. Gipuzkoa.

6

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

CAP

ÍTU

LO

EL ESCENARIO JUVENILA EXAMEN : LAVIVIENDA COMOCONDICIÓN PARA LAEMANCIPACIÓN

Cualquier aproximación al problema de la accesibilidad juvenil1

a la vivienda requiere previamente abordar el problema de laemancipación, puesto que la necesidad de vivienda es, sin du-da, un indicador inmejorable del deseo de los jóvenes de iniciarel camino hacia la independencia. Si la emancipación, comoacontecimiento vital que implica el desarrollo de un proyectode vida autónomo, exige para su plena realización la separaciónresidencial de la familia de origen, no es de extrañar que el ac-ceso a la vivienda entre los jóvenes aparezca como uno de losfactores clave del despegue hacia la independencia. En estesentido, puede afirmarse que las condiciones de posibilidad delproyecto de emancipación están directamente vinculadas a lasposibilidades reales de inserción en el mercado inmobiliario,condicionando en la práctica la edad a la que los jóvenes van apoder emanciparse.

Durante los últimos años se vienen produciendo una serie decambios en las sociedades modernas que están influyendo so-bre las expectativas de emancipación de los jóvenes, y retrasan-do en la realidad el momento en que lo hacen. A la hora de to-mar la decisión de comenzar un proyecto de vida independien-te influyen, como en toda decisión humana, un amplio abanicode circunstancias externas y motivaciones internas que tienenque ver con las oportunidades y posibilidades reales en las quese inscribe la decisión. De esta manera, tanto la determinaciónde emanciparse como la demanda de vivienda, no son realida-des que puedan darse al margen del contexto social y económi-co en el que se hallan inmersas, y en ese sentido, están condi-cionadas por una serie de factores estructurales que es precisoanalizar para poder comprender las dificultades que encuen-tran, hoy día, nuestros jóvenes para ser independientes.

Los rasgos más sobresalientes del escenario juvenil que estáninfluyendo directamente sobre la emancipación son los si-guientes:

a) Prolongación del período de formación juvenil

Una de las principales razones por las que en los últimos añosse ha venido produciendo un retraso en la edad de emanci-pación es porque los jóvenes han venido alargando su edad es-tudiantil. Ya, desde hace unas décadas, las familias son parti-darias de prolongar la formación reglada de sus hijos como

8

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

1 Aunque no existe unanimidad respecto al significado del término joven en las distintas fuentes esta-dísticas consultadas, a efectos operativos en este informe se ha considerado a todas aquellaspersonas de ambos sexos residentes en Gipuzkoa, con edades comprendidas entre 15 y 29 años,ambos inclusive.

LA NECESIDAD DEVIVIENDA APARECE COMOMANIFESTACIÓN DELDESPEGUE HACIA LAINDEPENDENCIA

LOS CAMBIOS SOCIALESOCURRIDOS DURANTE LOSÚLTIMOS AÑOS ESTÁNMODIFICANDO LASEXPECTATIVAS JUVENILESY CONDICIONANDO SUSDECISIONES DE FUTURO

LA PROLONGACIÓN DELPERIODO DE FORMACIÓNES UNA DE LASPRINCIPALES RAZONESQUE RETARDAN LAEMANCIPACIÓN

I.1. FACTORES DETERMINANTES DE LA EMANCIPACIÓN DE LOS JÓVENES GUIPUZCOANOS

9

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

condición sine qua non para mejorar sus posibilidades de in-serción laboral. En el caso guipuzcoano, tal y como se muestraen la tabla siguiente, se puede comprobar esta tendencia. En los últimos 15 años el porcentaje de jóvenes que cursa estu-dios universitarios se ha duplicado, de tal forma que uno de ca-da cuatro jóvenes ha realizado estudios universitarios.

Este espectacular incremento revela el esfuerzo creciente quese está haciendo en la formación como estrategia eficiente paraintegrarse con éxito en el mercado laboral.

En definitiva, los jóvenes permanecen más tiempo en el siste-ma educativo, retardando de este modo la edad de emanci-pación. Esta realidad que cuenta con el respaldo de los proge-nitores contribuye directamente a prolongar el período de de-pendencia económica condicionando sus posibilidades deemancipación.

b) Inestabilidad laboral y económica

El término emancipación va indisolublemente unido al del em-pleo, siendo éste un requisito imprescindible al que se tienenque enfrentar los jóvenes para poder independizarse y empezarsu propia vida fuera del hogar de sus padres.

Al igual que ha ocurrido en determinados países europeos denuestro entorno, en las últimas tres décadas el acceso al merca-

LA FORMACIÓN COMOCLAVE DE FUTURO: UNODE CADA CUATROJÓVENES GUIPUZCOANOSHA CURSADO ESTUDIOSUNIVERSITARIOS

EL ESFUERZO CRECIENTEEN FORMACIÓN COMOESTRATEGIA EFICIENTE DEACCESO AL MERCADOLABORAL, Y GARANTÍA DELOGRO SOCIAL

SÓLO LA MITAD DE LOSJÓVENES GUIPUZCOANOSTIENEN EMPLEO

AMBITO 1985/86 1990/91 1995/96 1999/00

C.A. EUSKADIENSEÑANZA INFANTIL-PRIMARIA 386.557 306.279 234.647 168.478ENSEÑANZA SECUNDARIA 136.922 159.055 149.776 159.743ESTUDIOS UNIVERSITARIOS 61.889 72.729 87.337 87.548TOTAL 585.368 538.063 471.760 415.769

GIPUZKOA ENSEÑANZA INFANTIL-PRIMARIA 126.379 96.911 74.853 55.634ENSEÑANZA SECUNDARIA 45.244 53.822 49.738 51.368ESTUDIOS UNIVERSITARIOS 18.372 21.138 23.251 24.900TOTAL 189.995 171.871 147.842 131.902

% UNIVERSITARIOSC.A.E 11% 14% 19% 21%GIPUZKOA 10% 12% 16% 19%FUENTE: EUSTAT, 2000. ELABORACIÓN PROPIA.

TABLA 1. EVOLUCIÓN DEL ALUMNADO SEGÚN MÁXIMO NIVEL ESTUDIOS ALCANZADO.1985/2000.

do de trabajo de ciertos colectivos sociales, entre ellos los jóve-nes, se ha convertido en un problema de magnitud considera-ble y de difícil solución. En Euskadi, según la encuesta realiza-da por el Gobierno Vasco (Tabla 2) sobre la situación ocupacio-nal de los jóvenes guipuzcoanos se puede concluir lo siguiente:

" Tan sólo la mitad de la juventud guipuzcoana se encuentratrabajando y por consiguiente estaría, en principio, en condi-ciones de emanciparse. Pero además de tener trabajo, para po-der tomar la decisión de vivir de forma independiente y accedera una vivienda, es necesario que éste sea estable y que el salariopercibido sea suficiente.

" Más de la mitad de los jóvenes guipuzcoanos que trabajan(Tabla 3) , un 51%, se encuentran en una situación de inestabi-lidad laboral como consecuencia de su tipo de contrato, lo queles va a impedir asumir riesgos de cierta envergadura, como esel caso de la compra o alquiler de vivienda, salvo que cuentencon otro tipo de respaldos o seguridades.

" Teniendo en cuenta que a efectos de estabilidad en el empleosólo deberían de considerarse aquellos empleos que tienen unaantigüedad superior a un año, puede concluirse que sólo el65,7% de los jóvenes que se encuentran trabajando gozan deuna antigüedad suficiente como para poder plantearse hacerplanes de futuro con ciertas garantías de seguridad.

10

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

SITUACIÓN OCUPACIONAL GIPUZKOA CAVESTUDIA 40,7 42,7TRABAJA 45,2 40,9ESTUDIA Y TRABAJA 8,2 7,9PARADO, HA TRABAJADO 2,8 4,5BUSCA PRIMER EMPLEO 2,6 2,7SUS LABORES 0,5 0,7NINGUNA DE ESTAS 0 0,5TOTAL 100 100FUENTE: GOBIERNO VASCO, “La Juventud Vasca 2000”

TABLA 2. LA SITUACIÓN OCUPACIONAL

ANTIGÜEDAD GIPUZKOAMENOS DE UN AÑO 34,3ENTRE 1-3 AÑOS 38,5MÁS DE 3 AÑOS 27,2NS/NC 0,0TOTAL 100FUENTE: GOBIERNO VASCO, “La Juventud Vasca 2000”

TABLA 3. INESTABILIDAD EN EL TRABAJO (%)

EL NIVEL DE INGRESOSDETERMINA LASPOSIBILIDADES REALES DEACCESO A LA VIVIENDA

11

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

Por último, el acceso a la compra o alquiler de vivienda estácondicionado por el nivel salarial, de tal manera que sólo a par-tir de unos ingresos mensuales va a ser posible. En este sentido,según los datos sobre disponibilidad económica de los jóvenesguipuzcoanos que trabajan relativos a 2000, pueden sacarse lassiguientes conclusiones:

"Más de un tercio de los jóvenes que trabajan, un 32%, puededecirse que se sitúan fuera del mercado inmobiliario ya queperciben un salario mensual inferior a las 100.000 pesetas, loque supone una imposibilidad real para financiar una alterna-tiva convivencial diferente a la de sus padres.

" Del 56% de los jóvenes que superan las 100.000 pesetas almes, sólo un 20-25% estaría en condiciones de hacer el esfuer-zo económico para acceder a una vivienda protegida, dando porsupuesto las condiciones de estabilidad laboral necesarias.

" Respecto al acceso a la vivienda libre, ésta se halla restringi-da aproximadamente al 10% de la población joven.

En resumen, puede concluirse que las condiciones laborales yeconómicas de la mayoría de los jóvenes guipuzcoanos no sonlas más favorables para independizarse, convirtiéndose en unadificultad real a la hora de tomar decisiones sobre su futuro.

c) El problema de las aspiraciones relativas: limitacio-nes a la construcción de vivienda asequible para los jó-venes.

Aunque la situación laboral y económica en la que se encuen-tran actualmente los jóvenes sea un obstáculo para emancipar-se, lo cierto es que en otros ámbitos, como el familiar, disfrutanen general de unas condiciones de vida materiales y relaciona-les favorables a prolongar su permanencia en el hogar familiar.A pesar de que la imposibilidad de emancipación a la edad de-seada no deja de ser un factor generador de cierta dosis de frus-tración personal, los jóvenes afirman mayoritariamente sentir-se satisfechos viviendo con sus padres.

INGRESOS MENSUALES GIPUZKOA CAV<10.000 0,4 0,810.000 - 50.000 11,5 18,550.001 - 100.000 20,7 24,2100.000 - 150.000 36,1 31,8MÁS DE 150.000 20,7 17NS/NC 10,6 7,7TOTAL 100 100FUENTE: GOBIERNO VASCO, “La Juventud Vasca 2000”

TABLA 4. DISPONIBILIDAD ECONÓMICA DE LOS JÓVENES QUE TRABAJAN (%)

SÓLO UN 20-25% DE LOSJÓVENES PODRÍAN HACEREL ESFUERZO ECONÓMICOPARA ACCEDER A UNAVIVIENDA

LA SATISFACCIÓN DE LOSJÓVENES CON SU VIDAFAMILIAR SUPONE UNFRENO PARA LAEMANCIPACIÓN

12

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

Así, tal y como puede verse en la Tabla 5, el 96% de los jóvenessolteros menores de 30 años de la C.A.P.V. manifiesta sentirsemuy satisfecho con su vida familiar, siendo ligeramente supe-rior el grado de satisfacción entre las mujeres.

Si a esto unimos el hecho de que las aspiraciones de los jóvenesson cambiantes y se encuentran enmarcadas en un proceso demovilidad ascendente, tratando de superar o cuando menosimitar el estatus familiar que sirve como elemento de referenciapermanente, esto supone, en el caso de la accesibilidad a la vi-vienda, que las necesidades expresadas siempre parten de unosestándares mínimos, de aspiraciones, que de forma más o me-nos consciente, conforman las características de la demanda ala hora de establecer el perfil de la vivienda ideal necesaria.

Tal y como expresan algunos expertos consultados, uno de losproblemas más importantes a la hora de diseñar políticas de vi-vienda es que éstas manifiestan un grado de rigidez productode la necesidad de poner en el mercado un tipo de vivienda enconsonancia, no tanto con la necesidad del momento, sino delas aspiraciones proyectadas a medio-largo plazo, lo cual condi-ciona en términos de localización, exigencias de calidad, laoferta existente aunque se trate de vivienda social o protegida.Estas aspiraciones en la adquisición de un bien que por térmi-no medio supone el gasto principal de una persona que, ade-más, va a condicionar su futuro, parten de unos niveles de exi-gencia que hacen que el costo de la construcción se eleve, e in-hiba a los constructores a producir vivienda de protección ofi-cial a unos precios de venta que están muy por debajo de loscostes a precios de mercado2.

¿Quiere decir esto que no es posible implementar políticas devivienda más flexibles basadas en la reducción del tamaño o en

EL ESTATUS FAMILIARCONSTITUYE UNELEMENTO DE REFERENCIAPERMANENTE A LA HORADE ESTABLECER EL PERFILDE LA VIVIENDA IDEAL

EL MERCADO OFRECE UNTIPO DE VIVIENDA ACORDECON LAS ASPIRACIONESJUVENILES PROYECTADASA MEDIO-LARGO PLAZO.

2En un reciente artículo publicado en EL PAÍS el Ministerio de Fomento afirmaba la necesidad derevisión al alza de los módulos de vivienda protegida de hasta un 56%, dada su inadecuación y quea su juicio constituía el factor más importante de incumplimiento de los Planes de Vivienda. Ver elPAIS, «Fomento permitirá un alza de hasta el 56% del precio de la vivienda protegida», 21 deNoviembre de 2001.

GRADO DE SATISFACCIÓN TOTALSEXO GRUPOS DE EDAD

HOMBRE MUJER 15-19 20-24 25-29

MUCHO 58,8 53,7 64,1 58,5 59,6 58,2BASTANTE 37,2 41,2 33,2 36,9 36,3 38,5POCO 3,1 3,9 2,2 3,8 2,9 2,7NADA 0,6 0,9 0,3 0,3 0,8 0,6NS/NC 0,3 0,3 0,2 0,5 0,4 0,0TOTAL 100 100 100 100 100 100FUENTE: GOBIERNO VASCO, “La Juventud Vasca 2000”

TABLA 5. ¿EN QUÉ MEDIDA ESTÁS SATISFECHO CON TU VIDA FAMILIAR? JÓVENES CAPV

13

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

el cambio en las formas de tenencia? Desde nuestro punto devista no está nada claro, dado que, se trata de una exigenciasentida por amplios sectores de la población consultados, pero,lo cierto es que, desde el punto de vista de la promoción, laconstrucción de viviendas ajustadas a unos patrones más o me-nos “normales” (75m2 aproximadamente, buen equipamien-to...) constituye una garantía de éxito en la promoción, dadoque concuerda con las exigencias de los demandantes. Obvia-mente dada la reducida oferta de alternativas a la vivienda con-vencional, se trata por el momento más de un debate teóricoque de una realidad consumada.

¿Qué se puede concluir de todo esto? En primer lugar que, sinlugar a dudas, los jóvenes vascos se encuentran muy a gusto ensus familias, disfrutando en sus hogares de una comodidad yunos estándares de calidad de vida que están condicionando ladefinición de sus necesidades y de sus aspiraciones. Así, las de-mandas de los jóvenes se sustentan sobre la base de los míni-mos ya alcanzados en sus hogares de origen. En segundo lugar,que las promociones de vivienda intentan ajustarse a las aspi-raciones a medio-largo plazo expresadas por los jóvenes.

Según la encuesta realizada en el 2001 por Siadeco1, actual-mente, en el País Vasco la edad de emancipación está en tornoa los 29 años, afectando a tan sólo el 16% de los jóvenes guipuz-coanos menores de 30 años (Tabla 6). Además, este porcentajeha descendido del 18,4% al 15,9% durante el período1996/2000.

Sin embargo, tal y como se muestra en la tabla 7, es evidenteque los jóvenes aspiran a ser independientes mucho antes, entorno a los 24 años, aunque realmente no creen que lo conse-guirán hasta los 26 años aproximadamente, lo que indica queeste colectivo es consciente de que entre sus deseos y la reali-dad existen una serie de razones, voluntarias o forzosas, quevan a diferir este proceso.

LA CONSTRUCCIÓN DEVIVIENDAS AJUSTADAS AUNOS ESTÁNDARES «TIPO»CONSTITUYE UNAGARANTÍA DE ÉXITO

LA EMANCIPACIÓN SE VECONDICIONADA POR LASASPIRACIONES RELATIVASDE LOS JÓVENES

LOS JÓVENESGUIPUZCOANOS ESTÁNRETRASANDO SU EDAD DEEMANCIPACIÓN HASTALOS 29 AÑOS, Y TAN SÓLOEL 16% DE LOS MENORESDE 30 AÑOS SE HAINDEPENDIZADO

1SIADECO, Estudio sobre la juventud guipuzcoana 2000. Diputación Foral de Gipuzkoa. Donostia,2001

I.2. LA EMANCIPACIÓN: ENTRE EL DESEO Y LA REALIDAD

GIPUZKOA C.A.V2000 1996 2000

SÍ 15,9 18,4 9,2NO 83,9 81,6 90,5NS/NC 0,2 0,3TOTAL 100 100 100FUENTE: SIADECO, 2001

TABLA 6. JÓVENES EMANCIPADOS (%)

Si bien este desfase puede atribuirse a factores estructuralesanteriormente comentados, existen otros de carácter más sub-jetivo que están incidiendo y, que a veces son de difícil concre-tización, dado que tienen mucho que ver con las expectativas yaspiraciones más o menos manifiestas de los propios jóvenes.

¿Cuáles son las principales dificultades a las que atribuyen losjóvenes el retraso en su emancipación? Según la encuesta reali-zada por el Gobierno Vasco (Tabla 8), es evidente que entre lasrazones de índole económica esgrimidas por los propios jóve-nes como los obstáculos más importantes para lograr su inde-pendencia están: «el precio de la vivienda» y la «falta de in-gresos». Estas razones coinciden con la opinión vertida pordistintos expertos, quienes afirman que si la oferta de viviendafuera asequible y adaptada a las necesidades juveniles, se pro-duciría un adelanto sensible en la edad de emancipación, tal ycomo puede observarse en otros países de nuestro entorno eu-ropeo donde se ofrecen alternativas de alojamiento juvenilesmás favorables a su situación.

A pesar de todo, para tener un panorama completo, no hay quemenospreciar las razones de índole más subjetiva. Un porcen-taje nada desdeñable de jóvenes, el 50%, considera que la co-modidad que les proporciona vivir en el hogar familiar es unobstáculo para independizarse. Si bien esta expresión evoca unsentimiento difuso a veces difícilmente materializable, no cabeduda de que actualmente el alto grado de autonomía personalexperimentado por los jóvenes, unido a la calidad de vida de la14

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

SEXO EDADTOTAL

HOMBRES MUJERES 15-22 23-29

<=20 AÑOS 13,7% 14,0% 18,9% 9,5% 13,8%21-24 AÑOS 23,7% 30,2% 31,4% 23,3% 27,0%25-28 AÑOS 41,9% 39,9% 34,4% 46,4% 40,9%>28 AÑOS 11,0% 9,6% 8,2% 12,1% 10,3%NS/NC 9,8% 6,3% 7,1% 8,9% 8,1%MEDIA 24,3 24,1 23,6 24,7 24,2FUENTE: SIADECO, 2001

TABLA 7. OPINIÓN DE LOS JÓVENES GUIPUZKOANOS SOBRE LA EDAD IDEAL PARA EMANCIPARSE (%)

A LOS JÓVENES LESGUSTARÍA SERINDEPENDIENTES A LOS 24AÑOS, LO QUE PONE ENEVIDENCIA EL DESFASEEXISTENTE ENTRE SUDESEO Y LA REALIDAD

EL PRECIO DE LA VIVIENDAES LA PRINCIPALDIFICULTAD PERCIBIDA

EL 50% DE LOS JÓVENESCONSIDERA LA«COMODIDAD» COMO UNOBSTÁCULO PARAEMANCIPARSE

¿QUÉ DIFICULTADES HAS CAV GIPUZKOA

TENIDO PARA EMANCIPARTE?PRECIO DE LA VIVIENDA 91,1 89,6FALTA DE INGRESOS 64 61,1COMODIDAD 49,6 50,4OPOSICIÓN FAMILIAR 7,8 10,6FUENTE: GOBIERNO VASCO, “La Juventud Vasca 2000”

TABLA 8. DIFICULTADES DE LOS JÓVENES DE LA C.A.P.V

15

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

mayoría de los hogares, son dos factores disuasores que poster-gan la salida de los jóvenes fuera del ámbito familiar.

Teniendo en cuenta que la principal dificultad de los jóvenespara emanciparse es el precio de la vivienda, se puede com-prender que la edad de emancipación de los jóvenes coincidaen la práctica con la edad de nupcialidad, en torno a los 30años, aproximadamente. El retraso en la edad de emancipaciónno deja de ser preocupante en la medida que pone de relieveuna cierta incapacidad de la sociedad para ofrecer a los jóveneslas condiciones y oportunidades necesarias para el logro de suindependencia.

LA EDAD DEEMANCIPACIÓN DE LOSJÓVENES COINCIDE CONLA EDAD DE NUPCIALIDAD

CAP

ÍTU

LO

TRANSFORMACIONESDEMOGRÁFICAS YCUANTIFICACIÓN DE LANECESIDAD DEVIVIENDA JUVENIL

18

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 No cabe duda de que la importancia que está adquiriendo el

problema de la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda es de-bido al comportamiento del mercado inmobiliario, que ha ex-perimentado en los dos últimos años un alza superior al 45%, yque hace prácticamente imposible acudir al mercado de vivien-da libre a más del 80% de la población juvenil.

Sin embargo, no se puede olvidar que el comportamiento delmercado es la punta del iceberg que oculta procesos que expli-can las peculiaridades del mercado inmobiliario local y las ne-cesidades de vivienda.

Básicamente cabría señalar dos aspectos importantes: a) la au-sencia de suelo urbanizable, no podemos olvidar que el gradode consolidación urbanística en la mayoría de los municipiosde Gipuzkoa representa alrededor del 90% del suelo apto paraconstrucción, y b) la irrupción de las cohortes demográficascomprendidas entre los 20 y 30 años que presionan sobre elmercado inmobiliario, generando un incremento de los pre-cios, al margen de las coyunturas concretas.

En la actualidad, el mercado inmobiliario está sufriendo losembates del “baby-boom”, tal y como aparece reflejado en laspirámides de población de 2001 y 2006. A partir del año 2010,el peso de las cohortes comprendidas entre los 20-35 años, vadecreciendo paulatinamente en consonancia con la recesióndemográfica habida desde 1975 en adelante. A este fenómeno lohemos denominado «contracción de la demanda juvenil» quees previsible que se manifieste con bastante rotundidad a partirde la fecha anteriormente mencionada.

EL COMPORTAMIENTO DELMERCADO INMOBILIARIOHA EXPERIMENTADO ENLOS DOS ULTIMOS AÑOSUN ALZA SUPERIOR AL45%

PARA MAS DEL 80% DE LAPOBLACIÓN JUVENILRESULTA IMPOSIBLEACUDIR AL MERCADO DELA VIVIENDA LIBRE

LA IRRUPCIÓN DE LASCOHORTESCOMPRENDIDAS ENTRE 20-30 AÑOS PRESIONANSOBRE EL MERCADOINMOBILIARIO

A PARTIR DE 2010 SEPRODUCIRÁ UNACONTRACCIÓN DE LADEMANDA DE VIVIENDAJUVENIL

19

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

TABLA 9. PROYECCIÓN DE LA POBLACIÓN JOVEN POR GRUPOS DE EDAD, 2001-2010 (MILES)AÑOS 2001 2002 2003 2004 2005 TOTAL 2006 2007 2008 2009 2010 TOTAL

20 8,27 7,78 7,11 6,71 6,50 36,37 6,28 5,84 5,72 5,66 5,49 28,9921 8,62 8,29 7,81 7,15 6,75 38,62 6,55 6,33 5,90 5,78 5,72 30,2822 9,32 8,64 8,32 7,84 7,19 41,31 6,81 6,61 6,40 5,97 5,85 31,6423 10,10 9,33 8,66 8,35 7,87 44,31 7,24 6,86 6,67 6,46 6,04 33,2724 10,87 10,09 9,33 8,68 8,37 47,34 7,91 7,29 6,92 6,73 6,51 35,36

47,18 44,13 41,23 38,73 36,68 207,95 34,79 32,93 31,61 30,60 29,61 159,5425 11,37 10,85 10,08 9,33 8,69 50,32 8,39 7,94 7,33 6,96 6,78 37,4026 11,38 11,33 10,81 10,06 9,32 52,90 8,70 8,40 7,96 7,36 7,00 39,4227 11,49 11,33 11,28 10,77 10,03 54,90 9,31 8,70 8,41 7,98 7,39 41,7928 11,37 11,44 11,28 11,23 10,73 56,05 10,01 9,30 8,70 8,42 7,99 44,4229 11,30 11,31 11,38 11,23 11,18 56,40 10,69 9,98 9,29 8,69 8,42 47,07

56,91 56,26 54,83 52,62 49,95 270,57 47,10 44,32 41,69 39,41 37,58 210,1030 11,03 11,24 11,26 11,33 11,17 56,03 11,14 10,65 9,96 9,27 8,69 49,7131 10,84 10,98 11,19 11,20 11,27 55,48 11,13 11,09 10,61 9,93 9,25 52,0132 10,71 10,79 10,94 11,14 11,15 54,73 11,23 11,08 11,04 10,57 9,90 53,8233 10,62 10,66 10,74 10,89 11,09 54,00 11,10 11,17 11,03 10,99 10,53 54,8234 10,73 10,58 10,62 10,89 10,84 53,66 11,04 11,05 11,12 10,98 10,94 55,13

53,93 54,25 54,75 55,45 55,52 273,90 55,64 55,04 53,76 51,74 49,31 265,4935 10,88 10,68 10,53 10,57 10,64 53,30 10,79 10,98 10,99 11,07 10,93 54,7636 10,85 10,83 10,62 10,47 10,51 53,28 10,60 10,74 10,93 10,94 11,01 54,2237 11,10 10,80 10,77 10,57 10,43 53,67 10,47 10,55 10,69 10,88 10,89 53,4838 10,65 11,05 10,75 10,72 10,52 53,69 10,38 10,42 10,50 10,64 10,83 52,7739 10,30 10,60 11,00 10,70 10,67 42,67 10,48 10,34 10,38 10,45 10,59 52,24

53,78 43,36 53,67 53,03 52,77 256,61 52,72 53,03 53,49 53,98 54,25 267,47FUENTE: EUSTAT. PROYECCIONES DE POBLACIÓN 2010. VITORIA-GASTEIZ, 2002.

MUJERES HOMBRES

100 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100

0 a 4

10 a 14

20 a 24

30 a 34

40 a 44

50 a 54

60 a 54

70 a 74

80 a 84

90 a 94

100 INCORPORACIÓNAL MERCADOINMOBILIARIO

MUJERES

INCORPORACIÓNAL MERCADOINMOBILIARIO

HOMBRES

GIPUZKOA, PIRÁMIDE

POBLACIÓN 2001 (EN %)FUENTE: EUSTAT. PROYECCIONES DE POBLACIÓN

20

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

LAS PIRÁMIDES DEPOBLACIÓN MUESTRANUN ESTRECHAMIENTOPROGRESIVO EN SU BASE

MUJERES HOMBRES

100 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100

0 a 4

10 a 14

20 a 24

30 a 34

40 a 44

50 a 54

60 a 54

70 a 74

80 a 84

90 a 94

100

DESCENSOPROGRESIVO DELA POBLACIÓN

JUVENIL

GIPUZKOA, PIRÁMIDE

POBLACIÓN 2006 (EN %)

FUENTE: EUSTAT. PROYECCIONES DE POBLACIÓN

MUJERES HOMBRES

100 80 60 40 20 0 20 40 60 80 100

0 a 4

10 a 14

20 a 24

30 a 34

40 a 44

50 a 54

60 a 54

70 a 74

80 a 84

90 a 94

100

CONTRACCIÓNDE LA DEMANDA

JUVENIL

GIPUZKOA, PIRÁMIDE

POBLACIÓN 2010 (EN %)

FUENTE: EUSTAT. PROYECCIONES DE POBLACIÓN

No es extraño que las pirámides de población tanto de 2006 co-mo de 2010 muestren un estrechamiento paulatino en las co-hortes de edad más jóvenes, que corre paralelo con el crecientepeso de las cohortes comprendidas entre los 30 y 50 años apro-ximadamente.

Estos comentarios adquieren plena significación en la tabla 9 ygráficos anteriores. La evolución demográfica indica claramen-te que en los dos próximos quinquenios, 2005 y 2010, entra-mos en una coyuntura demográficamente recesiva.

21

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

ESTIMACIÓN DE LA NECESIDAD DE VIVIENDA JUVENIL

A efectos de cuantificar la demanda futura de vivienda en Gi-puzkoa se presenta a continuación la estimación que se ha rea-lizado a partir de las proyecciones de población juvenil guipuz-

coana para los próximos quinquenios. La evolución que se pre-senta en la tabla siguiente (Tabla 11), muestra cómo la necesi-dad de vivienda va descendiendo gradualmente, llegando a al-canzar una reducción de un 20% aproximadamente para elperíodo 2006-2010. Por otra parte, la evolución prevista de lademanda de vivienda de los jóvenes comprendidos entre los20-35 años arroja las siguientes cifras:

A la vista de los datos puede afirmarse que actualmente esta-mos atravesando el periodo más crítico de necesidad de vivien-da juvenil, realidad que sin duda sitúa a los poderes públicosante la necesidad de tomar medidas urgentes para paliar la de-manda existente.

LA NECESIDAD ESTIMADADE VIVIENDA JUVENILPARA EL LUSTRO 2001-2005 ES DE 21.717VIVIENDAS A UNA MEDIADE 4.300 VIVIENDAS ALAÑO

ESTRATOS POBLACIÓNCOEFICIENTE DEMANDA

DE EDAD (*)DE NO EMANCIPADOS

INDIVIDUAL PAREJA TOTALEMANCIPACIÓN (**)2 0 0 1 - 2 0 0 5

20-24 36.680 0,8012 7.292 729 3.281 4.01125-29 49.950 0,4999 15.050 1.505 6.772 8.27730-34 55.552 0,1913 17.143 1.714 7.715 9.42935-39 52.770 10.095 1.009 4.543 5.552

TOTAL QUINQUENIO 49.580 4.958 22.311 27.2692 0 0 6 - 2 0 1 0

20-24 29.610 0,8012 5.886 589 2.649 3.23825-29 37.580 0,4999 11.323 1.132 5.095 6.22830-34 49.310 0,1913 15.217 1.522 6.848 8.36935-39 54.250 10.378 1.038 4.670 5.708

TOTAL QUINQUENIO 42.804 4.280 19.262 23.542(*) EUSTAT, PROYECCIONES DE POBLACIÓN 2010. VITORIA-GASTEIZ, 2002.

(**) ESTIMACIÓN IKEI. ANÁLISES DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA PARA JÓVENES DE DONOSTIA. AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN.

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

TABLA 10. ESTIMACIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA PARA JÓVENES EN GIPUZKOA

PERIODO Nº DE VIVIENDAS DEMANDANECESITADAS MEDIA ANUAL

2001-2005 21.717 4.3002006-2010 17.835 3.567FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

TABLA 11. EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA PREVISTA DE VIVIENDA

PARA LOS JÓVENES DE GIPUZKOA

22

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

Así, por ejemplo, los datos de Etxebide (ver tabla 12) muestrancómo cerca del 80% de los demandantes son menores de 35años, lo que nos da una idea aproximada de cómo el problemade la accesibilidad a la vivienda afecta especialmente a los jóve-nes, que deben recurrir a Etxebide ante la falta de alternativasen el mercado libre. El número de demandas, 6.880, habidasdurante 2001 está en consonancia con las estimaciones realiza-das en este informe.

COMARCAS DE HASTA 25 ENTRE MÁS DETOTALES

% DEMANDAEMPADRONAMIENTO AÑOS 26-35 36 AÑOS JUVENIL

GOIERRI 121 353 128 602 78,7DONOSTIA-BETERRI 1.084 3.381 1.189 5.654 79,0DEBA-BEHEA(*) 111 302 120 533 77,5DEBA-GARAIA 95 337 98 530 81,5TOLOSERRIA 117 203 82 402 79,6UROLA-KOSTA 257 519 158 934 83,1TOTALES 1.785 5.095 1.775 8.655 79,5

Nº DEMANDAS JUVENILES= 6.880% DE DEMANDAS JUVENILES= 79,5

FUENTE: ETXEBIDE. GIPUZKOA, 2001

TABLA 12. ETXEBIDE, SOLICITUDES DE DEMANDA DE VIVIENDA, 2001

CAP

ÍTU

LO

RASGOSSOCIOLÓGICOSDE LA DEMANDA

24

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

¿QUIÉNES SON LOSJÓVENES DEMANDANTESDE VIVIENDA?¿CON QUÉRECURSOS CUENTAN?

LAS CARACTERÍSTICASSOCIOECONÓMICAS DELOS JÓVENES SON LA BASEPARA PROMOVERACCIONES DE INSERCIÓNRESIDENCIAL

III.1. PERFIL DEL JÓVEN DEMANDANTE DE VIVIENDA

A la hora de planificar acciones que promuevan la inserción re-sidencial de los jóvenes guipuzcoanos, además de tomar enconsideración las peculiaridades del mercado inmobiliario, esnecesario preguntarse por el perfil de los jóvenes necesitadosde vivienda. ¿Quiénes son? ¿Qué desean? ¿Con qué posibilida-des y recursos cuentan? Para responder a estas cuestiones sevan a analizar, en primer lugar, las características socioeconó-micas de los jóvenes necesitados de acceso a primera vivienda,y en segundo lugar, los aspectos más relevantes sobre la tipolo-gía de la vivienda necesitada, a partir de la Encuesta sobre Ne-cesidad y Demanda de Vivienda en la C.A.P.V. de 2000, y de lainformación facilitada por distintos expertos consultados.

En primer lugar, hay que señalar que la necesidad juvenil de ac-ceso a primera vivienda supone el 92,4% del total de la pobla-ción necesitada, y que el perfil socioeconómico de los necesita-dos de vivienda viene dado por los rasgos siguientes:

" La edad media se sitúa en torno a los 27 años deedad, encontrándose más del 50% entre los 25 y 34años, período que coincide con el momento en que los jóve-nes guipuzcoanos se plantean la emancipación.

" La situación laboral refleja que, aunque la mayoría estánocupados, más del 95%, los contratos fijos (46%) supe-ran sólo en tres puntos a los indefinidos (43%), loque revela que, a pesar de la inestabilidad laboral, dada la si-tuación del mercado laboral, los jóvenes están dispuestos aasumir ciertos riesgos, probablemente contando con algúntipo de respaldo familiar o de su pareja.

EDAD NECESIDAD18-24 34,825-34 AÑOS 56,635 Y MÁS AÑOS 8,6TOTAL 100,0EDAD MEDIA 27,4 AÑOSSITUACIÓN LABORALOCUPADO POR CUENTA PROPIA 8,1OCUPADO POR CONTRATO 46,6OCUPADO POR CONTRATO TEMPORAL 42,6PARADO 1,1LABORES DEL HOGAR 0,4OTRA 1,2TOTAL 100,0FUENTE: GOBIERNO VASCO, NECESIDAD Y DEMANDA DE VIVIENDA C.A.P.V. 2000

TABLA 13. CARACTERÍSTICAS SOCIO-RESIDENCIALES DE LOS NECESITADOS DE LA VIVIENDA (%)

25

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

INGRESOS NETOS MENSUALES %HASTA 65.000 PTS. 1,2ENTRE 66.001 Y 95.000 PTS. 2,6ENTRE 96.000 Y 140.000 PTS. 28,2ENTRE 141.000 Y 190.000 PTS. 17,1ENTRE 191.000 Y 235.000 PTS. 0,2ENTRE 236.000 Y 275.000 PTS. 0,1ENTRE 276.000 Y 360.000 PTS. 0,0MÁS DE 361.000 PTS. 0,0NS/NC 14,9TOTAL 100,0

MEDIA GIPUZKOA = 184.000 PTS.PRECIO MÁXIMO ASUMIBLE %MENOS DE 5 MILLONES 1,4ENTRE 5 Y 6,9 MILLONES 2,5ENTRE 7 Y 8,9 MILLONES 4,4ENTRE 9 Y 11,9 MILLONES 9,5ENTRE 12 Y 15,9 MILLONES 26,2ENTRE 16 Y 19,9 MILLONES 24,9ENTRE 20 Y 24,9 MILLONES 13,7ENTRE 25 Y 29,9 MILLONES 6,2ENTRE 30 Y 39,9 MILLONES 1,4ENTRE 40 Y 49,9 MILLONES50 Y MÁS MILLONESNS/NC 10,0TOTAL 100,0

MEDIA GIPUZKOA = 16,7 MILLONESCAPACIDAD PAGO MENSUAL %HASTA 10.000 PTS. 0,7ENTRE 10.001 Y 20.000 PTS. 1,3ENTRE 20.001 Y 30.000 PTS. 4,9ENTRE 30.001 Y 40.000 PTS. 12,3ENTRE 40.001 Y 50.000 PTS. 13,9ENTRE 50.001 Y 75.000 PTS. 27,3ENTRE 75.001 Y 100.000 PTS. 23ENTRE 100.001 Y 125.000 PTS. 6,2ENTRE 125.001 Y 150.000 PTS. 2,2ENTRE 150.001 Y 200.000 PTS. 1MÁS DE 200.000 PTS. 7,2NS/NCTOTAL 100,0

MEDIA GIPUZKOA = 65.700 PTS.FUENTE: GOBIERNO VASCO, NECESIDAD Y DEMANDA DE VIVIENDA C.A.P.V. 2000

TABLA 14. CAPACIDAD FINANCIERA DE LOS NECESITADOS DE VIVIENDA

26

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 " El principal motivo de la necesidad de vivienda es el

deseo de independizarse del núcleo familiar para formarun nuevo hogar, tanto de manera individual como con pro-yecto de matrimonio o de vida en pareja (50%).

" Los ingresos medios de las personas que haríanfrente al pago de la vivienda ascienden a 184.000pesetas mensuales, lo que supone aproximadamenteunos ingresos anuales de 2.5 millones de pesetas. Los ingre-sos netos mensuales de los jóvenes necesitados de acceso su-peran las cantidades declaradas por la juventud en la En-cuesta realizada por el Gobierno Vasco en el 2000, lo que eslógico teniendo en cuenta que sólo son aquellos jóvenes quedisponen de ingresos más altos los que se plantean de formaexplícita la compra de una vivienda.

" La cantidad mensual media que podrían asumirronda en torno a las 65.000 pesetas, lo que indica unacapacidad financiera que, dados los precios de las viviendasactuales, les hace prácticamente imposible acudir al merca-do de vivienda libre teniendo que optar necesariamente porla vivienda protegida o social. En definitiva, si tenemos encuenta que la vivienda protegida cuesta alrededor de los 18millones de pesetas, y que el precio medio máximo asu-mible de compra es de 16,7 millones de pesetas, estoda una idea perfectamente clara del grado de dramatismocon que se presenta este problema. Conviene tener en cuen-ta además que un 70% de la población joven necesitada devivienda tiene una capacidad máxima de compra de 19 mi-llones. Dicho de otra forma, no pueden acceder más que almercado de vivienda protegida.

" Aunque las tres cuartas partes de los necesitados de ac-ceso a vivienda afirman tener mucha o bastante necesi-dad, sin embargo, no tienen grandes expectativas de satisfacerlaa corto plazo. Tan sólo la mitad, un 51%, considera proba-ble acceder a una vivienda en los próximos dos años.

LA REDUCIDA CAPACIDADFINANCIERA LES ABOCAMAYORITARIAMENTE ALMERCADO DE VIVIENDAPROTEGIDA QUECONSTITUYE LA ÚNICAALTERNATIVA EFICAZ ENESCENA

16.0714.0113.0012.0010.08

665862

5550

0.00

4.48

9.36

14.24

19.12

1996 1997 1998 1999 20000

20

40

60

80

PRECIO MÁXIMO ASUMIBLE

CUANTÍA MENSUAL DISPONIBLE A VIVIENDA

GRÁFICO 1. EVOLUCIÓN DE

COMPRA Y CAPACIDAD MENSUAL

FUENTE: GOBIERNO VASCO, NECESIDAD Y

DEMANDA DE VIVIENDA C.A.P.V. 2000

Otra de las claves más interesantes a la hora de enfocar el pro-blema de la demanda juvenil es la que hace referencia a la tipo-logía de las viviendas demandadas.

a) Tamaño de la vivienda

Según la Encuesta sobre Necesidad y demanda de Vivienda enla C.A.P.V., los jóvenes vascos, y Gipuzkoa no es una excepción,se inclinan mayoritariamente por una vivienda de 75m2, apro-ximadamente, en régimen de propiedad, lo que sugiere unatendencia hacia la reducción del tamaño de la vivienda. El quela mayoría se incline por una vivienda de un tamaño que podrí-amos llamar “estándar”, plantea una cuestión de especial rele-vancia a la hora de buscar alternativas a la vivienda existente,como es el hecho de que la necesidad expresada de vivienda es-tá en función de la características de la oferta existente. 27

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

" Un elemento añadido que incide negativamente de formaindirecta en el precio, es el relativo a la rigidez territorial conque se plantea el problema de la vivienda. Frente a otras vi-siones que enfatizan la movilidad espacial, los jóvenes gui-puzcoanos (y vascos, en general) tienen serias reticencias acambiar de lugar de residencia. De hecho, de acuerdo con lasestadísticas elaboradas por el Gobierno Vasco, el 76% de losque tratan de acceder a nueva vivienda la buscan en el mis-mo municipio. ¿Qué significa esto?, entre otras cosas, que elproblema de la accesibilidad a la vivienda se plantea con ca-rácter municipal de tal forma que es principalmente en elámbito local en el que debe resolverse el problema en cues-tión, al margen de otro tipo de planteamientos. Frente a losdiscursos oficiales de la movilidad, la radicación ejerce ungran atractivo a nuestros jóvenes.

EL PROBLEMA DE LAVIVIENDA SE EXPRESA ENCLAVE MUNICIPAL

GRADO DE NECESIDAD NECESITADOSMUCHA 33,8BASTANTE 42,7ALGUNA 18,8POCA 4,7TOTAL 100TIEMPO<2 AÑOS 512-4 AÑOS 36,1>4 AÑOS 12,9TOTAL 100FUENTE: GOBIERNO VASCO, NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA

C.A.P.V. 2000

TABLA 15. GRADO SUBJETIVO DE NECESIDADY PLAZOS DE DEMANDA (%)

LUGAR DE TRASLADO ACCESOMISMO BARRIO 12,5MISMO MUNICIPIO 64,2MISMA COMARCA 18,8OTRA COMARCA 3,8NS/NC 0,6FUENTE: GOBIERNO VASCO, NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA

C.A.P.V. 2000

TABLA 16. LOCALIZACIÓN DE LAS VIVIENDASDE LOS NECESITADOS (%)

III.2. TIPOLOGÍA DE LAS VIVIENDAS DEMANDADAS

LA NECESIDAD EXPRESADADE VIVIENDA ESTÁCONDICIONADA POR LASCARACTERÍSTICAS DE LAOFERTA EXISTENTE

A nadie se le escapa que el mercado dirige lademanda, y que existe una demanda latente dedifícil materialización a no ser que se canalice através de ofertas específicas. En este sentido sehan manifestado diferentes expertos y lideresjuveniles, insistiendo en que las necesidades delos jóvenes no son uniformes entre los distintosgrupos. Así, en consonancia con la tendenciaobservada en otros países europeos, algunosjóvenes estarían dispuestos, para adelantar suemancipación, a residir transitoriamente en vi-viendas de menor tamaño y en régimen de al-quiler. Esta idea es clave si se quiere orientar lapolítica de vivienda hacia objetivos distintos alos actuales. Este es el espíritu que anima a losresponsables públicos a ofrecer tipologías dealojamientos distintas a la vivienda convencio-nal1, sobre la base de una oferta de apartamen-tos que facilite a los jóvenes una residenciatemporal adaptada a sus necesidades, y que sir-va de puente para acceder posteriormente almercado inmobiliario cuando mejore su situa-ción socioeconómica.

Junto a este hecho, hay que señalar tambiénotro factor que va a tener también una influencia decisiva a me-dio-largo plazo sobre la tipología de vivienda juvenil. Se tratade la aparición de nuevas formas de convivencia. Las transfor-maciones sociales que ha experimentado nuestra sociedad du-rante las últimas décadas están repercutiendo directamente so-bre la institución familiar, dando paso a la emergencia de nue-vos hogares no familiares, en los que quienes viven no se en-cuentran vinculados por matrimonio ni por lazos familiares,observándose asimismo un aumento de hogares monoparenta-les y unipersonales. Este proceso, que se manifiesta en una se-rie de síntomas, como es el continuado descenso del tamañomedio de los hogares, va a tener consecuencias directas sobre latipología de vivienda. En el caso de la juventud, esta diversifi-cación de los tipos de convivencia encuentra su expresión en loshogares unipersonales juveniles existentes en Gipuzkoa. Tal y

28

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

SEGÚN EXPERTOS DELSECTOR, LA OFERTA DEUNA TIPOLOGÍA DISTINTA,TIPO APARTAMENTO,GOZARÍA DE GRANACEPTACIÓN ENTREALGUNOS SEGMENTOS DEPOBLACIÓN JUVENIL

LAS NUEVAS FORMAS DECONVIVENCIAEMERGENTES SUGIEREN LANECESIDAD DE REPENSARNUEVAS TIPOLOGÍAS DEVIVIENDA

1Merece la pena resaltar la actuación del consistorio donostiarra, que está impulsando bajo ladenominación «Ayudar a empezar» un programa de promoción de 200 apartamentos de alquiler pa-ra jóvenes en parcelas de equipamiento público. Se trata de una experiencia original que va a ampliar la oferta existente a los jóvenes que no tienen recursos para acceder al mercadoinmobiliario.

ÁMBITOS TERRITORIALES C.A.V.P. GIPUZKOANº UNIPERSONALES JUVENILES 9.301 3.213% UNIPERSONALES JUVENILES 8,8 9,4FUENTE: EUSTAT

TABLA 18. HOGARES UNIPERSONALES 1996

CONDICIÓNNUEVA 36,8USADA 5,9INDISTINTAMENTE 56,7NS/NC 0,5SUPERFICIE ÚTILMENOS DE 40 M2 2,241-60 M2 10,8DE 61 A 75 M2 39,0DE 76 A 90 M2 42,0DE 91 A 120 M2 4,4MÁS DE 120 M2 1,6NS/NC 0,0SUPERFICIE MEDIA (M2) 74,20RÉGIMEN TENENCIAPROPIEDAD 80,6ALQUILER 3,6INDISTINTAMENTE 15,8FUENTE: GOBIERNO VASCO, NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA

C.A.P.V. 2000

TABLA 17. CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDASNECESITADAS

como se puede observar en la Tabla 18, el porcentaje de hoga-res unipersonales juveniles supone un 9,4% sobre el total de fa-milias unipersonales, cifra ligeramente superior a la de laC.A.P.V.

Los cambios que se han producido en las normas y valores conrespecto a la formación de pareja y al hecho de tener hijos, es-tán dando lugar a un retraso en la edad de nupcialidad y a unareducción de las tasas de natalidad, lo que está generando unadisminución del tamaño medio de las familias y una diversifi-cación de los tipos de convivencia entre los jóvenes que, sin du-da, son factores decisivos que no hay que olvidar a la hora deplanificar la política de vivienda.

b) Régimen de tenencia

En cuanto al régimen de tenencia de la vivienda, también sonmayoría, el 80%, los que quieren una vivienda en propiedad. Laopción de alquiler, con un 3,6%, apenas tiene importancia, másen un momento como el actual, en el que el abaratamiento delos préstamos hipotecarios desalienta esta opción, a no ser quese oferte a precios sensiblemente inferiores a los de mercado. Y,ciertamente, en la actualidad la oferta de alquiler que tienen losjóvenes es escasa y muy cara. La renta mensual de una viviendaen alquiler es prácticamente igual al esfuerzo mensual necesa-rio para hacer frente al pago de un crédito hipotecario, por loque lógicamente se desestima esa posibilidad, quedando redu-cida sólo para aquéllos que no pueden comprar. Si a ello añadi-mos que en nuestro imaginario colectivo está muy arraigada lacultura de la propiedad, y que la vivienda es un bien altamentevalorado y de gran valor simbólico, no es de extrañar que la op-ción del alquiler no tenga mucha aceptación entre los jóvenes, ano ser, como decíamos antes, que se ofrezca a unos precios muyasequibles. Ésta es la razón por la que la administración públi-ca ha manifestado su voluntad política de promover viviendapública en alquiler para los jóvenes a precios asequibles2.

Por último, otro factor favorable a la promoción de la opción dealquiler, y que hay que considerar de cara a un futuro cada vezmás cercano, es que la juventud está modificando progresiva-mente su movilidad geográfica como consecuencia del incre-mento de su movilidad laboral.

29

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

EL ABARATAMIENTO DELOS PRÉSTAMOSHIPOTECARIOSDESALIENTA LA OPCIÓNDE ALQUILER

LA CULTURA DE LAPROPIEDAD ESTÁFUERTEMENTE ARRAIGADAEN EL IMAGINARIOCOLECTIVO

LA PROMOCIÓN DEVIVIENDA PÚBLICA ENALQUILER A PRECIOSASEQUIBLES ES UNAMANERA DE ANIMAR ALOS JÓVENES HACIA ESTAOPCIÓN

EL INCREMENTO DEHOGARES UNIPERSONALESJUVENILES APOYA LAAPUESTA PÚBLICA POROFRECER A LOS JÓVENESVIVIENDAS DE MENORTAMAÑO A PRECIOSASEQUIBLES

LOS JÓVENES DESEANMAYORITARIAMENTE UNAVIVIENDA EN PROPIEDAD,A LA OPCIÓN DE ALQUILERAPENAS LE CONCEDENIMPORTANCIA

2 En este sentido se ha manifestado recientemente ante la opinión pública el Consejero de Vivienda yAsuntos Sociales del Gobierno Vasco, declarando que, entre el paquete de medidas que pretende po-ner en marcha para favorecer la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda, tiene previsto un programade vivienda pública en alquiler a precios no superiores a las 40.000 pts/mensuales.

CAP

ÍTU

LO

CARACTERÍSTICASDE LA OFERTA

Las posibilidades de acceso de los jóvenes al mercado inmo-biliario, al margen de su situación particular, están estre-chamente relacionadas con las oportunidades ofertadas encada momento. Así, las dificultades que encuentran los jóve-nes están en función de las características del parque resi-dencial: tipología, ubicación, y fundamentalmente, del pre-cio. La evolución que ha experimentado el parque residen-cial guipuzcoano durante los tres últimos años no ofrece unpanorama favorable para los jóvenes, tal y como puedeobservarse en el gráfico siguiente:

La evolución del mercado inmobiliario guipuzcoano es bas-tante dispar, manifestando una serie de características enconsonancia con su idiosincrasia. Los datos muestran en elcaso de Gipuzkoa que durante el período 1994/2001 la ofer-ta de viviendas en el mercado ha sufrido sensibles variacio-nes a pesar de que se observan una serie de rasgos estructu-rales que merece la pena ser destacados:

32

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 IV. 1. ANÁLISIS DEL PARQUE RESIDENCIAL GUIPUZCOANO

LA EVOLUCIÓN DELPARQUE RESIDENCIALGUIPUZCOANO NOOFRECE UN PANORAMAFAVORABLE PARA LOSJÓVENES

LA OFERTA DE VIVIENDASEN VENTA Y ALQUILER ENEL PERIODO 1994-2001 HASUFRIDO SENSIBLESVARIACIONES

2.340 2.408

2.116

288 299 268245

65

643 648

546618 1.115

796

1.376

1.5841.393

851

1.385

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 I/2001 II/2001

602

ALQUILER P.O. /SOCIALES USADASLIBRES

GRÁFICO 2. EVOLUCIÓNVIVIENDAS EN VENTA YALQUILER, GIPUZKOA

1994/2001FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

1.243

3.527 3.345

653

1.464

861603972

279

1.142683

952 916

4.029

2.039 1.759 1.865

4.734

3.989

4.667

6.002

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

V.P.O. + SOCIAL LIBRES

GRÁFICO 3. EVOLUCIÓN DE LASVIVIENDAS INICIADAS,

GIPUZKOA 1990/2000

FUENTE: EUSTAT. ELABORACIÓN PROPIA

" En primer lugar, conviene mencionar que, la vivienda libre,tanto en su versión nueva como usada, constituye el activoprincipal del parque residencial guipuzcoano, representan-do aproximadamente el 80% de la oferta total existente.Conviene en este sentido, tener en cuenta, tal y como el Grá-fico 3 manifiesta, que la vivienda usada constituye un col-chón auxiliar que en parte, a pesar de la tendencia crecienteal encarecimiento, amortigua la elevación de los precios. Decualquier manera la vivienda usada constituye un recursoadicional al que la gente recurre, debido fundamentalmenteal activo que representa por su “valor de localización” enunos casos, y por la “relativa variedad” de la oferta en otros.No cabe duda que en un contexto de escasez de suelo comoel guipuzcoano, si la oferta disponible pivotara únicamentesobre la vivienda nueva, los precios alcanzarían niveles aúnmás escandalosos.

" En segundo lugar, durante el período 1994/2001, se observaque a diferencia de lo sucedido en el mercado de vivienda li-bre en donde la coyuntura económica marca el ritmo decambio, el segmento de vivienda protegida se ha mantenidoconstante, debido al esfuerzo inversor realizado por la diver-sas administraciones. El número de vivienda protegida a laventa apenas sufre variaciones manteniéndose a unos nive-les realmente dignos de mención, a pesar de las dificultadesderivadas del encarecimiento del suelo y de la relativa ina-decuación de los módulos existentes, 180.000 ptas/m2 enlas capitales, cifra realmente muy alejada de los costes rea-les.

" En tercer lugar, se observa que, a pesar de que la Ley deArrendamientos Urbanos de 1994 trató de poner fin al temasecular de las rentas antiguas y, consecuentemente, hacer elmercado de viviendas de alquiler atractivo para ciertos sec-tores de la población, la importancia de este segmento ha idoreduciéndose paulatinamente hasta tener un valor que po-dríamos denominar testimonial. Esto ha sido debido, entreotras razones, al abaratamiento de los créditos hipotecariosque ha centrado el interés de los nuevos demandantes, ha-ciendo prácticamente inviable otras opciones alternativascomo la del alquiler.

" En cuarto lugar, el Gráfico 4 muestra cómo 1999 constituyeun antes y un después que explica los cambios acaecidos.Las altas tasas de crecimiento económico de la economíavasca, y de la guipuzcoana en particular, van a favorecer laexpansión del mercado residencial de vivienda libre. El grá-fico muestra cómo la oferta de este segmento aumenta inin-terrumpidamente a partir de 1999. Paralelamente, estocoincidirá con un aumento de las expectativas creadas enciertos sectores de la población que se verán favorecidos poruna reducción de los tipos de interés que facilitarán el acce-so al crédito hipotecario.

33

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

LA VIVIENDA LIBREREPRESENTAAPROXIMADAMENTE EL80% DE LA OFERTA TOTAL

ENTRE 1994/2001 LAPROMOCIÓN DE VIVIENDAPROTEGIDA SE HAMANTENIDO CONSTANTE

EL MERCADO DEVIVIENDAS DE ALQUILERHA IDO REDUCIÉNDOSEPAULATINAMENTE HASTATENER UN VALORTESTIMONIAL

LA BONANZA ECONOMICAHA FAVORECIDO LAEXPANSIÓN DEL MERCADORESIDENCIAL DE VIVIENDALIBRE

Por la ausencia de alternativas inversoras se refugiarán en la vi-vienda a la espera de condiciones más favorables y, por la nomenos importante afluencia del dinero negro que, en vísperasde su conversión a euros utiliza el mercado negro como “refu-gio”1. No es extraño que a pesar del aumento de la oferta vi-vienda libre, ésta no sólo no haya repercutido a la baja en losprecios de la vivienda sino, por el contrario, haya habido un al-za espectacular.2

1. EL DINAMISMO DEL MERCADO INMOBILIARIOGUIPUZCOANO: LA ACTIVIDAD CONSTRUCTORA.

No cabe duda que el comportamiento del mercado inmobiliarioguipuzcoano tiene un nexo muy estrecho con la coyuntura eco-nómica. Conviene tener en cuenta además, que, tradicional-mente, la evolución del mercado de la vivienda es de caráctersustitutorio, ya que a medida que aumenta la construcción devivienda libre disminuye la vivienda protegida y viceversa. Sinembargo, en Gipuzkoa, tal como se aprecia en los gráficos ante-riores, se observa que a partir de 1997 el volumen de obra nue-va iniciada asciende de forma espectacular pasando de las3.348 viviendas de 1997 a las 6.002 en 1998.

Este aumento espectacular coincide por otra parte con un perí-odo de fuerte expansión donde el incremento medio del PIB esdel 4,5% anual. En este mismo período el sector de la construc-ción alcanzará una altísima tasa de crecimiento, por encima del

34

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

1.196187835 813

295544

1.154 8287941.123

581

2.8953.095

4.382

1.057

2.2452.373

1.901

5.1675.053

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

V.P.O. + SOCIAL LIBRES

GRÁFICO 4. EVOLUCIÓN DELAS VIVIENDAS TERMINADAS

GIPUZKOA 1990/2000

FUENTE: EUSTAT. ELABORACIÓN PROPIA

LA OPACIDAD DELMERCADO FAVORECE LAESPECULACIÓNINMOBILIARIA.

LA ACTIVIDADCONSTRUCTORA SEDISPARA A PARTIR DE 1997

1 Según el Servicio de Estudios del BBVA el volumen de transacciones inmobiliarias producidas por elflujo del “dinero negro” representa aproximadamente un 12% de las operaciones de compraventa deinmuebles. EL PAÍS, 12 de Noviembre de 2001.2 En el reciente informe publicado por la Sociedad de Tasación, Donostia - San Sebastián ocupaba elsegundo puesto en el ranking de precios de viviendas nuevas, con un precio por metro cuadrado de2.265 euros ( 376.864 Ptas.) a escasa distancia de Barcelona que ocupa el primer lugar, 2.284 euros( 380.026 Ptas.). EL PAIS, Viernes 4 de enero de 2002.

6%, apoyada en una política ambiciosa de construcción de vi-vienda libre. Esto explica el hecho de que en 1998 la cifra de vi-viendas nuevas libres iniciadas sea de 6.002. A partir de esta fe-cha la actividad va decreciendo interrumpidamente aunque semantiene en cifras realmente espectaculares (4.029 en el año2000), esperándose una reducción progresiva debida a la ra-lentización económica en la que estamos inmersos.

Por otra parte, el volumen de vivienda protegida y social inicia-da se ha mantenido en cifras realmente importantes, dado elesfuerzo realizado tanto por el Gobierno Vasco como por lasdistintas administraciones locales. De hecho, tal como se ob-serva en los gráficos anteriores, el relativo declive de la vivien-da nueva libre producido entre 1999 y 2000 se ha visto com-pensado por un aumento de la vivienda protegida que pasa delas 653 viviendas en 1999 a las 1.142 en el año 2000, lo cual su-pone un aumento del 175%, cifra realmente espectacular.

El gráfico relativo a las viviendas terminadas confirma la ten-dencia anteriormente apuntada con una cadencia aproximadade dos años. Ésta es la razón que explica por qué el año 2000ostenta la cifra más alta del período. Se trata de la vivienda em-pezada en 1998. De acuerdo con la tendencia apuntada, es pre-visible una reducción de la vivienda libre mientras que la vi-vienda protegida experimentará un cierto crecimiento que co-rresponde con las viviendas protegidas iniciadas en 2000.

2. LA VIVIENDA PÚBLICA EN GIPUZKOA: ANÁLISIS DE LASPROMOCIONES EN CURSO.

La incesante actividad impulsora de vivienda pública a la quese hace mención en el epígrafe anterior, se plasma en la actua-lidad en la existencia de 52 promociones en curso que cubrenun amplio espectro de actuaciones que pretenden hacer asequi-ble la vivienda a los sectores más desfavorecidos.

Tal como se aprecia en los datos de la tabla anterior, el númerode viviendas sujetas a la opción de “reserva para menores de 35 35

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

LAS ALTAS TASAS DECRECIMIENTO HANFAVORECIDO LAACTIVIDADCONSTRUCTORA EN ELSEGMENTO DE VIVIENDASLIBRES

ENTRE 1999 Y 2000 LAVIVIENDA PROTEGIDA HAPASADO DE 653 A 1.142VIVIENDAS

GIPUZKOA CUENTAACTUALMENTE CON 52PROMOCIONES PÚBLICASEN CURSO

TIPO DE PROMOCIÓNNº SUPERFICIE PRECIO RESERVA

VIVIENDAS MEDIA (M2) MEDIO <35 AÑOS*

VPO CONCERTADA 623 72 9.207.615 76SOCIALES CONCERTADAS 346 78 10.921.968 0SOCIALES RÉGIMEN PRIVADO 162 72 6.342.988 74SOCIALES RÉGIMEN PÚBLICO 47 63 5.244.131 21TANTEO 36 72 9.484.982 0GIPUZKOA 1.214 72 8.600.000 171

* NÚMERO DE VIVIENDAS RESERVADAS A MENORES DE 35 AÑOS.

FUENTE: GOBIERNO VASCO, DEPARTAMENTO DE ORDENACIÓN DE TERRITORIO, VIVIENDA, MEDIO AMBIENTE.

TABLA 19. GIPUZKOA, CUADRO-RESUMEN DE LAS PROMOCIONES DE VIVIENDA PÚBLICA EN CURSO SEGÚN MODALIDA

36

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

36

años” es de 171, lo cual representa aproximadamente el 14% dela oferta total. El precio medio es de 8,6 millones y la superficiemedia es de 72 metros cuadrados. El detalle pormenorizado delas distintas promociones en curso aparece en la tablas que acontinuación se recogen:

EL PRECIO MEDIO DE LASVIVIENDAS ES DE 8,6MILLONES DE PESETAS YLA SUPERFICIE MEDIA DE72 M2

CIUDAD TIPO DE PROMOCIÓN Nº SUPERFICIE PRECIO SMI SMI RESERVAVIVIENDAS MEDIA (M2) MÍNIMO MÁXIMO <35 AÑOS

Azkoitia Tanteo 1 66 6.500.000 0 5,5Beasain Sociales régimen público 24 75 6.251.153 0,65 2,5 13Donostia VPO concertada 90 66 8.318.179 1,7 5,5Donostia VPO concertada 118 88 11.095.145 1,7 5,5Donostia VPO concertada 14 90 11.349.315 1,7 5,5Donostia Tanteo 5 59 10.163.964Donostia Tanteo 4 83 15.107.408 1,7 5,5Donostia Tanteo 1 51 4.240.671 1,7 2,5Donostia Tanteo 2 85 7.278.312 1,7 2,5Donostia Tanteo 2 53 9.229.476 0 5,5Donostia Tanteo 6 66 12.596.575 0 5,5Donostia Tanteo 5 89 1.645.521 0 5,5Donostia VPO concertada 10 69 10.165.791 0 5,5Donostia VPO concertada 86 88 12.126.573 0 5,5Hernani VPO concertada 4 44 5.877.357 1,7 5,5Hernani VPO concertada 72 61 8.147.134 1,7 5,5Hernani VPO concertada 108 81 9.943.116 1,7 5,5Hernani Sociales régimen privado 16 65 6.082.801 1,7 3,5Hernani Sociales régimen privado 24 89 8.273.791 1,7 3,5Ibarra VPO concertada 30 84 9.631.486 0 5,5 17Ibarra Sociales régimen privado 9 88 8.469.919Ibarra Sociales concertadas 15 77 9.608.297Ibarra Sociales régimen privado 24 69 6.088.482 1,7 3,5 13Irun Tanteo 1 43 6.727.944 0 5,5Irun Sociales concertadas 67 79 11.986.226Irun Sociales concertadas 98 77 11.591.261Irun Tanteo 2 70 6.005.987 1,7 2,5Irun Sociales concertadas 120 80 12.016.027Lazkao Sociales concertadas 16 84 11.554.555Legazpi Tanteo 1 79 9.150.000 0 5,5Legorreta Sociales concertadas 30 70 8.775.440Lezo VPO concertada 21 55 6.272.115 0 5,5Lezo VPO concertada 34 77 8.861.477 0 5,5 37Lezo VPO concertada 4 87 10.120.087 0 5,5Lezo Sociales régimen privado 2 39 2.918.287 1,7 5,5Lezo Sociales régimen privado 11 60 4.540.963 1,7 5,5 22Lezo Sociales régimen privado 16 76 5.737.267 1,7 5,5Lezo Sociales régimen privado 1 89 6.738.466 1,7 5,5Oiartzun Tanteo 1 90 16.579.914 0 5,5Oiartzun Tanteo 1 90 17.004.252 1,7 5,5Ordizia Sociales régimen privado 27 71 6.994.996 1,7 5,5 18Orio Sociales régimen privado 16 61 6.028.200 1,7 3,5 11Orio Sociales régimen privado 16 80 7.899.700 1,7 3,5 10Oñati Tanteo 1 79 9.350.000 0 5,5Oñati Sociales régimen público 3 41 3.429.376 1,7 2,5Oñati Sociales régimen público 6 56 4.683.995 1,7 2,5 8Oñati Sociales régimen público 14 79 6.612.003 1,7 2,5Rentería Tanteo 1 61 9.383.492 1,7 5,5Zarautz VPO concertada 2 39 5.734.178 0 5,5Zarautz VPO concertada 30 82 11.264.668 0 5,5 22Zumárraga Tanteo 1 90 12.824.732 0 5,5Zumárraga Tanteo 1 70 7.456.450 1,7 2,5

FUENTE: GOBIERNO VASCO, DEPARTAMENTO DE ORDENACIÓN DE TERRITORIO, VIVIENDA Y MEDIO AMBIENTE.

TABLA 20. PROMOCIONES DE VIVIENDA PÚBLICA EN CURSO EN GIPUZKOA

Las entrevistas realizadas a expertos y, más concretamente, aresponsables del Consejo de la Juventud de Esukadi en relacióncon el problema de la accesibilidad a la vivienda de los jóvenes,mostraban la urgencia de acometer políticas de vivienda quepartieran de un análisis de la realidad concreta, en el que se pu-siera de manifiesto la necesidad de los jóvenes en materia de vi-vienda, para desde ahí establecer objetivos ajustados a la reali-dad existente.

El establecimiento de módulos de reserva para menores de 35años es una facultad que, con todas las limitaciones que sequiera, trata de paliar esta falta de datos fiables a expensas deestimaciones más precisas.

Esta es la razón que justifica, tal como se observa en la tabla an-terior, la necesidad de mostrar los datos comarcales más signi-ficativos respecto a la oferta de vivienda pública y su impactosobre el contingente juvenil.

Los datos muestran una situación bastante dispar, aunque ca-ben distintas matizaciones.

En un sentido lato, es decir, atendiendo al volumen de viviendapública ofertada sobre el total de población juvenil, convieneseñalar que la media para Gipuzkoa es de 7,2‰, cifra que se re-duce sensiblemente si consideramos el problema en un sentidomucho más estricto, es decir, atendiendo al número de reservasefectuadas para menores de 35 años, sobre el total de la pobla-ción juvenil, que representan únicamente el 1‰.

No obstante, la situación es muy diferente por comarcas, desta-cando Tolosaldea, Urola-Costa y Goierri con valores muy supe-riores a la media: 2.7, 2.8 y 1.9‰ respectivamente. En otras co-marcas, la ejecución de la reserva para menores de 35 años,prácticamente no existe, caso de Bajo Bidasoa o Bajo Deba; obien tiene un carácter prácticamente testimonial. 37

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

HAY QUE ACOMETERPOLÍTICAS DE VIVIENDABASADAS EN EL ANÁLISISIN SITU DEL PROBLEMA

LA VIVIENDA PÚBLICAOFERTADA SOBRE ELTOTAL DE LA POBLACIÓNJUVENIL ES DE UN 7,5‰ YLA RESERVA PARAMENORES DE 35 AÑOSREPRESENTA ÚNICAMENTEUN 1‰

POBLACIÓN NºNº RESERVA VIVIENDA/

VIVIENDA CONCOMARCA DE 18-35 AÑOS VIVIENDAS

<35 AÑOS Nº JÓVENES(%0)RESERVA / Nº

(*) (**) JÓVENES(%0)

BAJO BIDASOA 17.674 288 0 16,3 0,0BAJO DEBA 12.833 0 0 0,0 0,0ALTO DEBA 14.941 24 8 1,6 0,5DONOSTIALDEA 80.068 659 49 8,2 0,6UROLA-KOSTA 15.426 65 43 4,2 2,8GOIERRI 16.275 70 31 4,3 1,9TOLOSALDEA 11.194 108 30 9,6 2,7GIPUZKOA 168.411 1.214 161 7,2 1,0(*) EUSTAT, CENSO DE POBLACIÓN DE 1996

(**) PROMOCIONES PÚBLICAS EN CURSO, 2001

UENTE: ELABORACIÓN PROPIA

TABLA 21. PROMOCIÓN DE VIVIENDA PÚBLICA EN CURSO EN GIPUZKOA / POBLACIÓN JUVENIL POR COMARCAS

38

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 IV.2. EL PRECIO DE LA VIVIENDA, UNA BARRERA INFRANQUEABLE PARA LOS JÓVENES

A lo largo del informe ha quedado de manifiesto una y otra vezel obstáculo que supone para los jóvenes acceder a una vivien-da en el mercado libre. No es una exageración decir que se tra-ta de un artículo de lujo.

La apelación al mercado como factor que imposibilita el accesoa la vivienda puede parecer un tanto retórica, sin fundamento,salvo que consideremos el carácter peculiar del mercado gui-puzcoano. ¿Por qué el mercado es capaz de proporcionar otraserie de bienes a precios relativamente asequibles, y no sucedelo mismo en el caso de la vivienda?

En este sentido, conviene tener en cuenta en primer lugar laincidencia del precio del suelo. Según algunas estimaciones, laincidencia del precio del suelo puede llegar al 45% del precio fi-nal de la vivienda, si bien éste es un factor que incide de formageneral, adquiere plena significación en la C.A.P.V. y en Gipuz-koa en particular, dada la enorme escasez de suelo existente y,al mismo tiempo, el alto grado de consolidación de la trama ur-bana.

No cabe duda que el proceso de urbanización guipuzcoano sa-cudido por los fuertes crecimientos y, al mismo tiempo, por lapeculiaridades topográficas que ha llevado incluso a tener queaprovechar espacios residuales con fuerte pendiente, suponeun hándicap añadido que ha contribuido a agravar aún más elproblema de la vivienda.

LA VIVIENDA LIBRECONSTITUYE UNARTÍCULO DE LUJO PARALOS JÓVENES

EL PRECIO DEL SUELOREPRESENTA HASTA UN45% DEL PRECIO FINAL DELA VIVIENDA

EL PRECIO DE LA VIVIENDALIBRE HA ALCANZADO ENEL AÑO 2000, 392.000PTS/M2 Y EL DE LAVIVIENDA DE PROMOCIÓNPÚBLICA 154.OOO PTS/M2

GIPUZKOA C.A.P.VAÑOS GIPUZKOA

LIBRESP.O./ VIVIENDA LIBRE

V.P.O. / SOCIALES SOCIALES TOTAL VIVIENDA TIPO (1)

1994 109 229 107 211 1851995 122 278 117 249 2091996 129 252 116 250 2061997 125 254 117 246 1931998 104 236 106 248 2061999 116 266 117 261 2612000 137 340 125 306 2602001 (I trim.) 154 403 139 357 2382001 (II trim.) 154 392 140 373 285

(1) VIVIENDA NUEVA, COLECTIVA, DE PROMOCIÓN LIBRE, OFERTADA DIRECTAMENTE POR EL PROMOTOR, CON UN NIVEL DE ACABADO "NORMAL" Y DE SU-

PERFICIE COMPRENDIDA ENTRE 60 Y 90 M2.

FUENTE: GOBIERNO VASCO. DEPARTAMENTO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, VIVIENDA Y MEDIO AMBIENTE. ENCUESTA SOBRE OFERTA DE VIVIENDAS,

GARAJES Y LOCALES EN LA C.A.P.V.

TABLA 22. EVOLUCIÓN DEL PRECIO POR METRO CUADRADO ÚTIL DE LAS VIVIENDAS NUEVAS EN VENTA(MILES DE PTS.)

39

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

Tal como se observa en la tabla anterior, los precios de la vi-vienda libre en Gipuzkoa son sensiblemente superiores a los dela C.A.P.V., ya de por sí muy elevados. No podemos dejar de se-ñalar que en vivienda nueva Donostia - San Sebastián es la se-gunda capital más cara de España, según los datos facilitadospor la Sociedad de Tasación.

Pero si la evolución de los precios resulta ya de por sí escanda-losa, mucho más lo es la tasa de revalorización anual que, a lolargo de 1999 es del 27,8%, y en el año 2000 del 18,5%. Dichode otra forma, en menos de dos años ha aumentado alrededordel 45%. No es extraño que el mercado inmobiliario se vuelqueen estos años de bonanza económica hacia el mercado de vi-vienda libre en detrimento de la vivienda protegida.

Es en este punto donde radica el meollo, la auténtica dificultada la hora de abordar el problema de la vivienda de los jóvenes y,por extensión, de todos los grupos necesitados. ¿Hasta quépunto un mercado puede operar en condiciones “artificiales”,es decir, al margen de las condiciones reales? Si es así, ¿con quémargen? No podemos olvidar que aunque la ley posibilita laconstrucción de viviendas protegidas en nuevas urbanizacio-nes, no cabe duda de que la limitación de los módulos operati-vos constituye un factor desincentivador para los constructo-res, al estar operando con costes muy superiores a los preciosmáximos de ventas admitidos.

De alguna forma, este desfase muestra que estamos en un mer-cado de bienes sustitutivos, donde la expansión de uno se hacea expensas del otro. Esto explica el enorme decalage existenteentre las viviendas libres y protegidas habidos durante este pe-ríodo, al pairo de la bonanza económica.

EL PRECIO DE LA VIVIENDALIBRE EN GIPUZKOA ES ELMÁS ELEVADO DE LAC.A.P.V. DONOSTIA OCUPAEL SEGUNDO PUESTO ENEL RANKING DE VIVIENDANUEVA EN RELACIÓN ALRESTO DEL ESTADO

LA TASA DEREVALORIZACIÓN ANUALHA AUMENTADO ENMENOS DE DOS AÑOSALREDEDOR DEL 45%

LA LIMITACIÓN DE LOSMÓDULOS OPERATIVOSCONSTITUYE UN FACTORDESINCENTIVADOR PARALOS OPERADORESPRIVADOS

LA EVOLUCIÓN DE LACONSTRUCCIÓN MUESTRAUN ENORME DECALAGEENTRE LA VIVIENDA LIBREY PROTEGIDA

100

200

250

300

350

400

450

1994 1995 1998 1999 2000

150

1996 1997 I Trim. II Trim.

108122 129 125

104 116137

154 154

229

278252 254

236266

340

403 392

211

249 250 246 248261

306

357 373

GIPUZKOA V.P.O / SOCIALESGIPUZKOA LIBRES C.A.P.V LIBRES

GRÁFICO 5. EVOLUCIÓN DELPRECIO/M2 ÚTIL VIVIENDAS

NUEVAS EN EVENTA(MILES DE PTS.)

FUENTE: EUSTAT. ELABORACIÓN PROPIA

40

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 Por otra parte, el comportamiento del mercado de viviendas

protegidas es mucho más constante, sin altibajos, tal como ca-bría esperar, dado el grado de intervención en este sector. Lasdiferencias más notables se aprecian mucho mejor en el gráficoanterior (Gráfico 5)

Si tenemos en cuenta que, de acuerdo con los precios de merca-do, una “vivienda tipo” de 75 m2 cuesta aproximadamente 22millones de pesetas, esto supone una cuota de amortizaciónaproximada de 100.000 pesetas mensuales. Lo cual, dadas lasestimaciones realizadas por los intermediarios financieros, exi-ge tener una media de ingresos mensuales en torno a las250.000 pesetas por pareja, para hacer frente con garantía a lasexigencias del pago. Dada la estructura juvenil de ingresos co-mentada anteriormente la cifra habla por si misma.

Complementariamente a lo anterior, es ilustrativo conocer có-mo opera el mercado inmobiliario desde el punto de vista de losprecios, comparando las tasas de crecimiento anual de las vi-viendas tanto protegidas como libres.

Comparando la evolución de los precios año a año, obtenemosuna imagen un tanto peculiar, en la que destaca la estrecha in-terrelación existente entre ambos segmentos. A pesar de las di-ferencias de precio entre la vivienda libre y protegida, los datosmuestran una variación relativa muy similar, que se expresa deforma muy ilustrativa en la tabla y en el gráfico que a continua-ción se exponen.

LA FINANCIACIÓN ATRAVÉS DE UN CRÉDITOHIPOTECARIO DE UNAVIVIENDA «TIPO» DE 75 M2

EN EL MERCADO LIBRE,EXIGE UNA RENTAFAMILIAR MEDIA DE250.000 PTS. AL MES

GIPUZKOA C.A.P.VAÑOS V.P.O. /

LIBRESV.P.O./

LIBRESOCIALES SOCIALES

1994 - - - -1995 11,93 21,40 9,35 18,011996 5,74 -9,35 -0,85 0,401997 -3,10 0,79 0,86 -1,601998 -16,80 -7,09 -9,40 0,811999 11,54 12,71 10,38 5,242000 18,10 27,82 6,84 17,242001 (I trim.) 12,41 18,53 11,20 16,672001 (II trim.) 0,00 -2,73 0,72 4,48

FUENTE: GOBIERNO VASCO. DEPARTAMENTO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, VIVIENDA Y MEDIO AMBIEN-

TE. ENCUESTA SOBRE OFERTA DE VIVIENDAS, GARAJES Y LOCALES EN LA CAPV

TABLA 23. TASA DE VARIACIÓN ANUAL DE PRECIO POR METRO CUADRADOÚTIL DE LAS VIVIENDAS NUEVAS EN VENTA (%)

41

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

Analizando detenidamente los datos se observa que el compor-tamiento de los precios en ambos segmentos es prácticamentesimilar, de tal forma que tanto los períodos de expansión comode contracción afectan a ambos segmentos de vivienda. ¿Quéquiere decir esto? Desde nuestro punto de vista, que el merca-do inmobiliario, a pesar de las rigideces impuestas por la inter-vención política, que amortiguan en parte los efectos derivadosde los vaivenes del mercado (obsérvese cómo el mercado de vi-viendas libres sufre variaciones muchos más acusadas), nopuede evitar los efectos inherentes al mismo. Fácilmente seaprecia en el gráfico que las tensiones en términos de aumentode precios y de costes pasan del mercado de vivienda libre a laprotegida, actuando como vasos comunicantes. Consecuente-mente, no es extraño que en un contexto de interrelación, la ac-tividad constructora tienda a priorizar al segmento de vivien-das libres frente al resto.

LA VIVIENDA USADA COMO COMPLEMENTO

Aunque bajo el concepto de vivienda usada se esconde una plé-yade de tipologías y situaciones diversas, es evidente que existeun oferta adicional difícilmente cuantificable que, de formamás o menos laxa, identifica vivienda usada como sinónimo devivienda vacía.

Las estadísticas oficiales cifran en torno a un 12% aproximada-mente la vivienda no ocupada regularmente, bien por su carác-ter de temporada o bien porque está vacía. Esto ha llevado a al-gunos autores a hablar incluso de «despilfarro inmobiliario»cuestionando políticas de construcción que, en algunos casos,se han realizado hipotecando suelos que deberían haber estadoorientados a usos más acordes con un criterio de sostenibili-dad.

Lo cierto es que la vivienda usada constituye un “colchón” queactúa a modo de sobreoferta añadida, pero que, al mismo tiem-

LA LIMITACIÓN DE LOSMÓDULOS OPERATIVOSCONSTITUYE UN FACTORDESINCENTIVADOR PARALOS OPERADORESPRIVADOS

LAS TENSIONES ENTRE ELMERCADO LIBRE Y EL DEVIVIENDA PROTEGIDAACTÚAN COMO VASOSCOMUNICANTES

0,012,4

18,1

11,5

-16,8

-3,1

5,711,9

-2,7

18,5

27,8

12,7

-7,1

0,8

-9,4

21,4

-20

-10

0

10

20

30

40

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001(I) 2001(II)

GIPUZKOA V.P.O / SOCIALES GIPUZKOA LIBRES

GRÁFICO 6. TASA DE VARIACIÓNANUAL DEL PRECIO/M2 ÚTIL

VIVIENDAS NUEVAS EN VENTA ENGIPUZKOA (%)

FUENTE: EUSTAT. ELABORACIÓN PROPIA

42

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 po, permite desatascar en determinadas situaciones el proble-

ma del acceso a la vivienda.

Como muestra de esto que estamos diciendo, recientemente serecogía en algunos diarios locales cómo la vivienda usada de loscascos viejos estaba sirviendo de refugio y de alternativa parajóvenes universitarios vascos, que buscaban estas zonas comoáreas de residencia, dado que se ofertaban pisos a precios rela-tivamente asequibles. Obviamente se trata de un botón demuestra que supone una alternativa relativamente restringida,dado que la vivienda usada no puede “escapar” de la dinámicadel mercado, pero que muestra cómo en determinadas circuns-tancias, la vivienda usada atenúa el incremento de los precios alaumentar la oferta existente.

Analizando los datos, es evidente a pesar de lo dicho anterior-mente, que la vivienda usada es un artículo de vivienda no yapara los jóvenes sino para la población demandante en general.¿Qué razones existen para que los precios de la vivienda usadasupere a la nueva? En nuestra opinión, la localización es el fac-tor que más incidencia tiene en la aceptación/rechazo de unavivienda y, consecuentemente, en la cantidad que una personaestá dispuesta a pagar, lo que supone que en un contexto de col-matación y de escasez de suelo, como en Gipuzkoa, las vivien-das vacías ubicadas en espacios céntricos, bien localizados (porejemplo, viviendas de ensanche) pueden llegar a alcanzar unosprecios realmente escandalosos. Esto explica por qué la tónicageneral es que la vivienda usada puede llegar a adquirir preciosrealmente muy superiores a los de mercado, debido principal-mente al efecto añadido que supone estar bien situadas. Todoello a pesar de que existan oportunidades muy restringidas enzonas céntricas pero, al mismo tiempo, relativamente deterio-radas y que en determinadas circunstancias puedan favorecerel acceso a los jóvenes.

280 279 280 282 299

371

470446

482

392403

340

266236254252

278229

100

150200

250

300

350

400

450

500

550

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 I Trim II Trim

GIPUZKOA LIBRES GIPUZKOA USADA

GRÁFICO 7. EVOLUCIÓN DELPRECIO/M2 ÚTIL VIVIENDAS

NUEVAS Y USADAS EN VENTA(MILES DE PESETAS)

FUENTE: EUSTAT. ELABORACIÓN PROPIA

LA VIVIENDA USADA ENLOS CASCOS VIEJOS ESTÁSIRVIENDO DE REFUGIO ALOS JÓVENES

LA LOCALIZACIÓN ES ELFACTOR PRINCIPAL QUEENCARECE EL PRECIO DELA VIVIENDA USADA

43

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

EL ALQUILER, ¿UNA ALTERNATIVA PARA LOS JÓVENES?

Conviene decir que la oferta de vivienda en alquiler, no sólo enGipuzkoa sino en el Estado español, es prácticamente irrisoria,al menos comparativamente con otros países europeos, porotra parte nada sospechosos desde el punto de vista de su nivelde desarrollo.

No obstante, el encarecimiento de los precios está llevando a al-gunos sectores de la población a plantear el alquiler como unaalternativa a la vivienda en propiedad, aspecto éste por otraparte, tan arraigado en nuestra cultura.

Tal y como muestran los datos, la oferta de vivienda en alquileren España es prácticamente testimonial en relación al resto depaíses europeos. España ocupa el último lugar, representandola oferta en alquiler únicamente el 14% del parque residencial.Si afinamos un poco más, observaremos que la oferta de alqui-ler público únicamente representa el 8% del total. ¿Qué quieredecir esto? ¿Cómo se explica esta diferencia con el resto de pa-íses europeos, más si cabe cuando en los últimos años ha habi-do varios intentos legislativos por hacer atractivo económica-mente el mercado de vivienda de alquiler? (Ley Boyer de 1983y Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- de 1994).

Es evidente que a pesar de las buenas intenciones del legisla-dor, tratando de incentivar el mercado de viviendas de alquilery, sobre todo en el caso de la LAU, de desbloquear el famoso

APENAS EXISTE OFERTADE ALQUILERSUBVENCIONADO

LAS REFORMASLEGISLATIVAS NO HANCONSEGUIDO REVITALIZAREL MERCADO DEVIVIENDAS DE ALQUILER.

RANKING PAÍSES AÑO PROPIEDADALQUILER

TOTAL PÚBLICO PRIVADO

1º ALEMANIA 1995 42 58 17 832º HOLANDA 1995 48 52 74 263º DINAMARCA 1995 50 44 41 424º SUECIA 1990 39 44 50 505º AUSTRIA 1995 54 42 48 446º FRANCIA 1995 54 40 44 527º BÉLGICA 1991 67 33 19 818º REINO UNIDO 1994 67 33 71 299º FINLANDIA 1995 62 30 52 4810º PORTUGAL 1991 67 28 10 8711º LUXEMBURGO 1995 70 26 - -12º ITALIA 1991 68 25 23 7013º GRECIA 1991 76 24 0 10014º IRLANDA 1995 79 18 55 4515º ESPAÑA 1991 78 14 8 92

FUENTE: STATISTIQUES SUR LE LOGEMENT DANS L´UNION EUROPÉENNE, 1998.

TABLA 24. RANKING DE PAÍSES EUROPEOS SEGÚN LA IMPORTANCIA DE LA VIVIENDA DE ALQUILER (%)

44

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 problema de las “rentas antiguas”, las sucesivas modificaciones

legales se han topado paralelamente con un cambio radical delmercado hipotecario que se ha visto favorecido, además, conun tratamiento fiscal mucho más favorable, desincentivando alos posibles demandantes de vivienda en alquiler, que prefierenrecurrir al crédito hipotecario, mucho más barato y con la ven-taja definitiva de su patrimonialización.

Tomando como referencia el precio medio de los alquileres deGipuzkoa (125.000 pesetas), con la situación actual del créditohipotecario, tenemos que por el mismo precio del alquiler men-sual puede optarse a un crédito hipotecario de 20 millones,aproximadamente, a un tipo de interés nominal del 6%. La elección no ofrece duda, los jóvenes por el mismo precio op-tan por la propiedad, “al menos el día de mañana es mía”, tal ycomo algunos de los entrevistados afirman.

¿Qué papel queda a la vivienda de alquiler? El de ser un merca-do protegido, es decir, sólo recurrirán a él aquellos sectoresque, no pudiendo acudir al crédito hipotecario, se vean favore-cidos por la existencia de una política de alquileres subvencio-nados. Sin embargo, debido al coste que supone la operación,su eficacia será bastante limitada y exigirá una buena políticade gestión, dado que el monto total de la operación puede re-sultar inviable, sobre todo, si los objetivos son muy ambiciosos.El programa ALOKABIDE puesto recientemente en marchapor el Ayuntamiento de Donostia - San Sebastián se insertadentro de esta filosofía.

AÑOS ALAVA BIZKAIA GIPUZKOA1994 89,3 94,5 101,31995 102 91,3 85,31996 94,3 94,8 841997 94 93,3 851998 101,8 90,3 81,31999 107 85,5 100,82000 116,5 93,3 109,3I TRIM 2001 126 98 118II TRIM 2001 126 106 125

FUENTE: GOBIERNO VASCO. DEPARTAMENTO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, VIVIENDA Y MEDIO

AMBIENTE. ENCUESTA SOBRE OFERTA DE VIVIENDAS, GARAJES Y LOCALES EN LA C.A.P.V.

TABLA 25. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS EN ALQUILER(MILES DE PESETAS)

EL PROGRAMA ALOKABIDEES UNA EXPERIENCIAPILOTO PARA REVITALIZAREL MERCADO DEVIVIENDAS DE ALQUILER

45

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

PARA FINALIZAR, UN BREVE COMENTARIO SOBRE LANECESIDAD DE AJUSTE DEL MERCADO

A efectos de ver más convenientemente los desajustes que pre-senta el mercado inmobiliario guipuzcoano, presentamos la ta-bla 26 y el gráfico 8, en los que se compara el perfil de la de-manda de los jóvenes guipuzcoanos con las características de laoferta actual atendiendo al tamaño. Analizando los datos se observa que mientras existe un excesode oferta de vivienda media-grande, sucede lo contrario en elcaso de la vivienda comprendida entre 61-75 m2, que represen-ta el 18,1% de la oferta existente, mientras que la proporción dedemandantes asciende al 31,3%.

En definitiva, el problema de la accesibilidad a la vivienda delos jóvenes guipuzcoanos, nos atreveríamos a decir que no estanto un problema de escasez, aunque también se produce enalgunos casos, sino de asimetría, es decir, de desajuste entre laoferta existente y el perfil de la demanda.

Los datos muestran a las claras la necesidad de intervenciónpública, si no para corregir, sí al menos, para paliar los efectosmás nocivos de un mercado incapaz de autoajustarse.

TIPOTAMAÑO DEMANDA

OFERTA DIFERENCIA

JÓVENES A LA VENTA

A <60 M2 9,4 17,8 8,4B 61-75 M2 31,3 18,1 -13,2C 76-90 M2 29,6 24,0 -5,6D 91-120 M2 20,3 21,8 1,5E >120 M2 5,2 18,3 13,1

NS/NC 4,2 0,0 -4,2TOTAL 100 100 0

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

TABLA 26. GIPUZKOA, CONTRASTE OFERTA/DEMANDA SEGÚN SUPERFICIE

EXISTE UN DESAJUSTEENTRE LA OFERTA Y LADEMANDA

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

0,0

DEMANDA

OFE

RTA

5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0

>120 m2>60 m2

91-120 m2

76-90 m2

61-75 m2

EXCESO DEMANDA

EXCESO OFERTA

GRÁFICO 8. INDICADORES DECONTRASTE OFERTA/DEMANDA

EN GIPUZKOA. VIVIENDASSEGÚN SUPERFICIE

FUENTE: EUSTAT. ELABORACIÓN PROPIA

CAP

ÍTU

LO

SÍNTESISDIAGNÓSTICA

48

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 A continuación y a modo de síntesis diagnóstica, se van a exponer los principales aspectos que

constituyen el eje central de la diagnosis realizada sobre los problemas de accesibilidad de los jó-venes a la vivienda en Gipuzkoa.

1. EL ESCENARIO JUVENIL: LOS PROBLEMAS DE ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA COMOCONDICIÓN PARA LA EMANCIPACIÓN

" El problema de accesibilidad de los jóvenes a la vivienda se inscribe en el contexto de las difi-cultades que tienen para poder emanciparse. En este sentido, el análisis realizado revela que elprincipal determinante de la emancipación de los jóvenes guipuzcoanos es el elevado precio dela vivienda, que hace casi imposible para la mayoría plantearse la compra o el alquiler de unavivienda hasta edades muy tardías. Este problema constituye, para el 90% el principal obstá-culo para la emancipación, hecho que, por término medio, no se produce antes de los 29 años.Junto a este factor, aparecen también aspectos adicionales que condicionan la emancipacióncomo los que a continuación se mencionan:

- prolongación del período de formación juvenil como medio eficiente de acceso almercado laboral con mayores garantías de éxito.

- situación de inestabilidad laboral y económica, producidas por efecto de la preca-riedad del mercado laboral

- aspiraciones relativas que tienen con respecto a los estándares de vida alcanzadosen sus familias de origen y al nivel de expectativas profesionales alcanzado tras unadilatada trayectoria de formación.

2. TRANSFORMACIONES DEMOGRÁFICAS Y NECESIDAD DE VIVIENDA JUVENIL

" La necesidad de vivienda en Gipuzkoa está estrechamente relacionada con dos procesos que es-tán afectando al comportamiento del mercado inmobiliario local:

- La escasez de suelo urbanizable y el grado de consolidación urbanística que, en lamayoría de los municipios de Gipuzkoa, representa alrededor del 90% del suelo ap-to para construcción.

- La irrupción de las cohortes demográficas comprendidas entre los 20 y 30 años quepresionan sobre el mercado inmobiliario. Hay que destacar que, en la actualidad, elmercado inmobiliario está sufriendo los embates del “baby-boom”. Es previsibleque el peso de estas cohortes vaya decreciendo paulatinamente en consonancia conla recesión demográfica habida desde 1975 en adelante.

- Las estimaciones realizadas muestran que durante el lustro 2001-2006 será nece-sario construir 21.717 viviendas a una media de 4.300 viviendas/año.

- Según los datos de Etxebide, el número de solicitudes de vivienda juvenil durante elaño 2001 ha sido de 6.880, lo cual representa un 79,5% del total de la demanda.

3. CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA JUVENIL

" El perfil del demandante de vivienda viene definido por los rasgos siguientes:- La edad media de los necesitados de vivienda se sitúa en torno a los 27 años de

edad, momento en el que los jóvenes guipuzcoanos se plantean independizarse.- Más del 95% de los demandantes de vivienda se encuentran ocupados, aunque no

llega al 50% el grupo de jóvenes que tienen contratos fijos, lo que indica su capaci-dad de asumir ciertos riesgos a pesar de su situación de inestabilidad laboral, con-tando en la mayoría de los casos con el respaldo de su pareja.

- El deseo de independizarse es la motivación más fuerte de la demanda de vivienda.- Aunque los ingresos mensuales por término medio ascienden a 184.000 pesetas

49

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

mensuales, más de un 30% no superan las 140.000 pesetas al mes.- La cantidad mensual media a la que podrían hacer frente en concepto de cuota de

amortización ronda las 65.000 pesetas, y el precio medio máximo asumible decompra es de 16,7 millones de pesetas. Un 70% de la población necesitada de vi-vienda tiene una capacidad máxima de compra de 19 millones, por lo que no pue-den acceder más que al mercado de vivienda protegida.

- Las tres cuartas partes de los necesitados de acceso a vivienda afirman tener muchao bastante necesidad, pero tan sólo la mitad, un 51%, considera probable acceder auna vivienda en los próximos dos años.

- El 76% de los que tratan de acceder a nueva vivienda la buscan en el mismo muni-cipio, expresando de esta forma un profundo sentido de radicación en función de laimportancia que otorgan a sus redes sociales.

" La tipología de la vivienda necesitada tiene las siguientes características:- Los jóvenes se inclinan por una vivienda de 75m2 aproximadamente, aunque casi

un 50% demanda una vivienda de una superficie menor. Este hecho resulta de granimportancia a la hora de ofrecer a los jóvenes alternativas distintas a la viviendaexistente.

- La tendencia hacia el incremento progresivo de hogares unipersonales juveniles de-be de ser tenida en cuenta a la hora de ofertar vivienda juvenil.

- En cuanto al régimen de tenencia de la vivienda, también son amplia mayoría, el80%, quienes quieren una vivienda en propiedad; realidad muy vinculada con el va-lor simbólico atribuido a la propiedad de la vivienda en nuestra cultura.

- La opción de alquiler no goza de aceptación entre los jóvenes. Sólo un 3,6% estarí-an dispuestos a alquilar una vivienda, lo que no es de extrañar en un momento co-mo el actual, en el que los altos precios de los alquileres y el abaratamiento de lospréstamos hipotecarios desalientan esta opción, a no ser que se oferte a precios sen-siblemente inferiores a los de mercado.

4. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA DE VIVIENDA

" La oferta de vivienda en Gipuzkoa ha sufrido sensibles variaciones durante el período1994/2001, caracterizándose, no obstante, por presentar los rasgos siguientes:

- La vivienda libre, tanto en su versión nueva como usada constituye el activo princi-pal del parque residencial guipuzcoano, representando aproximadamente el 80%de la oferta total.

- La vivienda usada constituye un colchón auxiliar que, en parte, a pesar de la ten-dencia creciente al encarecimiento, amortigua la elevación de los precios, al ser unaoferta auxiliar a la que la gente recurre debido fundamentalmente al activo que re-presenta por su “valor de localización” en unos casos, y por la “relativa variedad” dela oferta en otros.

- El segmento de vivienda protegida se ha mantenido constante a pesar de las difi-cultades derivadas del encarecimiento del suelo.

- El mercado de viviendas de alquiler ha ido reduciéndose paulatinamente hasta te-ner un valor que podríamos denominar testimonial.

- Las altas tasas de crecimiento económico de la economía vasca, y de la guipuzcoa-na en particular, han favorecido la expansión del mercado residencial de viviendalibre.

- A pesar del aumento de la oferta de vivienda libre, éste no sólo no ha repercutido ala baja en los precios de la vivienda sino, por el contrario, ha tenido un alza espec-tacular.

- El dinamismo del mercado inmobiliario guipuzcoano alcanza su máxima expresióna partir de 1997, momento en el que el volumen de obra nueva iniciada asciende de

50

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 forma espectacular, pasando de las 3.348 viviendas en 1997 a las 6.002 en 1998,

coincidiendo con un período de fuerte expansión económica.- A partir de 1997 la actividad va decreciendo ininterrumpidamente aunque se man-

tiene en cifras realmente elevadas, 4.029 en el año 2000; esperándose una reduc-ción progresiva debido a la ralentización económica en la que estamos inmersos.

- El relativo declive de la vivienda nueva libre producido entre 1999 y 2000 se ha vis-to compensado por un aumento de la vivienda protegida, que pasa de las 653 vi-viendas en 1999 a las 1.142 en el año 2000, lo cual supone un aumento del 175%.

- Gipuzkoa cuenta actualmente con 52 promociones de vivienda pública en curso. Elnúmero de viviendas sujetas a la opción de “reserva para menores de 35 años” esde 171, lo cual representa aproximadamente el 14% de la oferta total y únicamenteel 1‰ sobre el total de la población juvenil. El precio medio es de 8,6 millones y lasuperficie media es de 72 metros cuadrados.

- La promoción de viviendas públicas para los jóvenes por comarcas es muy dispar,destacando Tolosaldea, Urola-Costa y Goierri con valores muy superiores a la me-dia: 2.7, 2.8 y 1.9‰ respectivamente, mientras que Bajo Bidasoa o Bajo Deba tie-nen un carácter prácticamente testimonial.

" El precio de la vivienda ha experimentado un alza que ronda en torno al 45% en los dos últimosaños, siendo en este momento Donostia - San Sebastián la segunda capital más cara del EstadoEspañol, después de Barcelona. Gipuzkoa es, a su vez, el territorio histórico más caro de laC.A.P.V. El precio medio de una vivienda libre nueva de 90 m2 es de 36 millones de pesetasaproximadamente, según el último informe de la Sociedad de Tasación.

ACCESIBILIDADJÓVENES A LA VIVIENDA

PRECIO EXCESIVODE LA VIVIENDA

DESAJUSTEOFERTA/

DEMANDA

EL HANDICAP DELA CULTURA DELA PROPIEDAD

ESCASEZ YCARESTÍA DE

SUELO

RIGIDEZ EN LATIPOLOGÍA

CONSTRUCTIVA

INESTABILIDADLABORAL Y

ECONÓMICAJUVENIL

LOS JÓVENESUN MUNDO SIN

EXPLORAR

INADECUACIÓNDE LA OFERTADE ALQUILER

INSUFICIENCIAINSTRUMENTOS

FINANCIEROS

CAP

ÍTU

LOLAS ESTRATEGIAS

DE FUTURO: A MODODE REFLEXIONES

FINALES

52

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4 La elaboración de estrategias de futuro para los jóvenes requiere ponerse en el lugar de ellos, co-

nocer sus necesidades y expectativas, comprendiendo que sus demandas, al fin y a la postre, sonfruto de la realidad social que están viviendo. Desde este punto de vista, los representantes de lasorganizaciones juveniles guipuzcoanas insisten en afirmar que la primera acción de cualquier po-lítica pública dirigida a resolver el problema de accesibilidad juvenil a la vivienda, tiene que ir pre-cedido de un conocimiento en profundidad de la situación de los jóvenes y de sus demandas, in-sistiendo en que la mayor parte de las veces estas realidades se dan por supuestas para toda la ju-ventud, y olvidando, al mismo tiempo, que en este segmento de población existen diferencias sig-nificativas en función de variables como: la edad, la adscripción social y geográfica, la movilidadlaboral y las posibilidades económicas.

Pero, junto a estos factores determinantes de la demanda, las estrategias de futuro para los jóve-nes tienen que ir dirigidas a reforzar la vivienda como bien social y a reducir los efectos negativosproducidos por las rigideces del mercado inmobiliario y de las políticas de suelo. En este sentido,las políticas públicas de accesibilidad a la vivienda orientadas a los jóvenes deben estar guiadaspor los siguientes criterios:

" Integración, lo que supone favorecer la inserción del joven dentro del entorno convi-vencial o laboral, huyendo de la creación de hábitat aislados que contribuyan a aumentarla segregación social.

" Equidad, que implica el diseño de actuaciones públicas dirigidas a corregir o a reducirlas desigualdades de acceso que genera el mercado en los segmentos más desfavorecidos,atendiendo de forma particular a la problemática juvenil como grupo de alta vulnerabili-dad.

" Versatilidad, lo que requiere adecuar las actuaciones al territorio, de forma que no ne-cesariamente todas sean extrapolables a partir de módulos estándars de actuación, sinoadaptándolas a cada problemática específica.

" Diversificación de la oferta y de las líneas de actuación ante la complejidad de las si-tuaciones que se presentan, de forma que el abanico de atención sea amplio, tanto en re-lación a la demanda expresa o implícita, como en relación a los perfiles socioculturales osocioeconómicos de los destinatarios.

" Participación de los destinatarios, tratando de implicar a los propios jóvenes tan-to en el diseño de políticas de vivienda en función de las necesidades expresadas como enla posterior adjudicación y venta.

" Sostenibilidad, no se puede olvidar que una política de vivienda no se realiza en el ai-re, sino apoyándose en políticas de suelo que tengan en cuenta éste, no sólo como un re-curso económico a explotar, sino como un legado a preservar por generaciones. En estesentido, muchas actuaciones de viviendas, incluso públicas, chocan con políticas territo-riales cuanto menos dudosas, ya que las nuevas promociones se construyen en espaciosque podrían ser utilizados para usos alternativos más acordes con un criterio de sosteni-bilidad.

De cualquier manera, el análisis de los datos muestra que la accesibilidad a la vivienda noes un “problema de jóvenes” en sentido estricto, sino de vulnerabilidad social, donde losjóvenes, junto con otros colectivos desgraciadamente, tienen un papel estelar, tanto en

términos cuantitativos (no podemos olvidar que cerca del 80% de los que demandan vi-viendas tienen menos de 35 años), como cualitativos, al ser los más afectados por la pre-cariedad laboral y estar en peores condiciones a la hora de acceder el mercado inmobiliario.

Dado los condicionamientos reales en los que se enmarca el problema de la vivienda, una polí-tica eficaz no es aquélla que plantea objetivos inalcanzables, por muy legítimos que éstos sean,sino la que se mueve en ese margen estrecho conformado, por una parte, por las oportunidadesotorgadas a través de la política urbanística y de vivienda en aras a alcanzar los objetivos desea-dos y, por la otra, por su adecuación a las sinergias ofrecidas por el mercado. Aquí adquierenmucha importancia la idoneidad y efectividad de los instrumentos de gestión, dada la existenciade factores concomitantes como: disponibilidad de suelo, estructura de la propiedad, e incluso,aspectos tan subjetivos como la cultura de la vivienda, que pueden hipotecar definitivamente ellogro de los objetivos. Así, por ejemplo, muchas veces es más efectivo acudir a una enajenacióna precio pactado que a una expropiación, a pesar de la legitimidad de ésta, por mucho que laoperación se encarezca. Idénticamente, ya hemos visto cómo a pesar de los intentos loables deimpulsar la vivienda en alquiler, ésta no ha funcionado de forma totalmente satisfactoria debi-do a la propia dinámica del mercado de alquileres en relación a la propiedad. Lo mismo ha su-cedido en las políticas de vivienda protegida, donde los costes de construcción han condiciona-do en la práctica la efectividad de las mismas. Quiere esto decir, que una política de viviendasprogresista no es aquélla que plantea objetivos ambiciosos sin más, sino la que es capaz de im-plementarlos estratégicamente a partir de las posibilidades ofrecidas por el mercado. La histo-ria del urbanismo está llena de proyecto impecables que jamás se realizaron, precisamente porno tener en cuenta este aspecto.

En este contexto, es precisamente donde hay que situar las dificultades reales a la hora de abor-dar una política de vivienda dirigida a los jóvenes. Las dificultades radican en el estrecho mar-gen en el que se mueve, dada la capacidad limitada de promoción directa que tiene la adminis-tración, teniendo que actuar tratando de mantener un equilibrio entre objetivos que son de porsí contradictorios: garantizar una tasa de beneficios razonable que haga atractiva la interven-ción de los operadores privados en la promoción de vivienda protegida y, al mismo tiempo,atender las necesidades sociales de los grupos más vulnerables, entre los cuales se encuentranlos jóvenes o, al menos, ciertos sectores de éstos. Esta divergencia de intereses contradictoriosen sí mismos explica el por qué las promociones de vivienda pública no están exentas de las ten-siones que sacuden al mercado inmobiliario y que se expresan en las concomitancias que afec-tan a ambos segmentos de la vivienda.

En este marco, tal como se ha dicho anteriormente, siendo conscientes de que no se puede ha-blar de una política de vivienda para los jóvenes, como tampoco tendría sentido hablar de unapolítica de vivienda para la tercera edad, sino para aquellos jóvenes que no tienen posibilidadesde acceso ni recursos económicos para acudir al mercado, no cabe duda que las posibles estra-tegias a adoptar en el caso de Gipuzkoa pueden ser de diverso signo y exigen una mentalidad untanto imaginativa que es preciso despertar.

No obstante, antes de detallar las posibles estrategias a adoptar en el caso guipuzcoano, no sepuede olvidar que la eficacia de las mismas depende enteramente de las posibilidades reales deser llevadas a cabo. En este sentido, la política de viviendas para los jóvenes, al igual que paracualquier otro sector desfavorecido, está condicionada por el control efectivo del suelo por par-te de la administración, tanto local como autonómica. No es extraño que la Ley del Suelo hicie-ra especial hincapié en desarrollar instrumentos efectivos para la adquisición de PatrimonioMunicipal de Suelo. Dicho de otra forma más sencilla, si no hay suelo a precios razonables parapromover políticas de vivienda protegida bien de forma directa o a través de intermediarios, po-ca efectividad tendrán éstas. Desde nuestro punto de vista, es ésta la condición de partida quehipoteca de hecho la eficacia de las políticas de vivienda en escena.

53

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

Haciendo tabla rasa y dando por supuesto este escenario, las propuestas que a continuación serecogen están divididas en tres grupos atendiendo a la naturaleza del tipo de las actividades in-volucradas. En este sentido, se han distinguido tres tipos de actividades: de análisis y explora-ción, de diseño y promoción, y de gestión.

1. NECESIDAD DE CONOCER EN DETALLE LA DEMANDA JUVENIL DE VIVIENDA, DE LOMACRO A LO MICRO

Es evidente que la solución al problema de la vivienda de los jóvenes requiere de un conoci-miento en detalle, dado que ni todos los jóvenes son iguales, ni la problemática es la misma entodos los municipios. Por esta razón, se echa en falta la necesidad de descender al ámbito de lolocal, para conocer in situ la demanda efectiva de los jóvenes, de sus propuestas y alternativas,en aras a impulsar posteriormente políticas efectivas de vivienda.

De hecho, existen precedentes en esta dirección. Así, en la redacción del avance de las DOT secontemplaba la posibilidad de potenciar desarrollos residenciales para la Tercera Edad en algu-nos municipios de la C.A.P.V. Al margen de la adecuación o no de este tipo de propuestas, pue-den constituir un precedente para ir explorando nuevas alternativas en relación a los jóvenes.

Desde nuestro punto de vista, las estimaciones de demanda a nivel global no solucionan el pro-blema que requiere un tratamiento en detalle, dado que, por una parte, es necesario conocer lasdiversidades de públicos objetivos existentes y, por la otra, el escenario que presentan los mu-nicipios es muy diferente. No es lo mismo un municipio que está presionado por crecimientosresidenciales sostenidos en las últimas décadas, que otro que está en recesión o cuando menosen situación de estancamiento.

En este sentido, pueden explorarse diversas posibilidades a la hora de realizar una estimaciónen detalle de las necesidades de vivienda juvenil, pero, desde nuestro punto de vista el términoArea Funcional establecido por las D.O.T., puede ser un buen punto de partida para una explo-ración real de las necesidades de los jóvenes y llevar adelante una planificación coordinada, da-do que se trata de un concepto supramunicipal que permite combinar la preferencia expresadapor vivir en un radio de acción determinado con un cierto grado de movilidad espacial.

En definitiva, con esta propuesta no se pretende confinar a los jóvenes a aquellos municipiosadonde nadie quiere ir, pero, sí creemos que una política decidida de dinamización residencialorientada a gente joven puede ser un gran elemento de revitalización urbanística.

2. NECESIDAD DE POTENCIAR HÁBITATS ALTERNATIVOS EN CONSONANCIA CON ESTILOSDE VIDA JUVENILES

Un análisis cualitativo de la demanda juvenil puede poner de manifiesto la diversidad de estilosde vida emergentes, donde la transitoriedad, movilidad y valores concomitantes puedan dar lu-gar a la búsqueda de hábitats alternativos que permitan, si no solucionar, sí paliar la necesidadde vivienda juvenil.

Experiencias como la que se está llevando a cabo por el Ayuntamiento de Donostia – San Se-bastián construyendo alojamientos en áreas calificadas para equipamientos, son un botón demuestra de las posibilidades abiertas por el planeamiento, que deben seguir potenciándose aun-que no constituyan, ni lo pretenden, añadiríamos, una solución definitiva al problema de la vi-vienda juvenil.

Es evidente que la plasticidad que los itinerarios juveniles tienen, al menos durante un período54

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

determinado, constituyen la base para este tipo de actuaciones. El carácter temporal, rotatoriode estos hábitats cubren las necesidades de alojamiento durante un período determinado, y sir-ven de puente durante una etapa de la vida, hasta decidir incorporarse definitivamente al mer-cado inmobiliario, una vez que se ha encontrado la estabilidad necesaria. Este tipo de actuacio-nes son especialmente recomendadas en municipios de un cierto tamaño demográfico.

3. INCENTIVACIÓN DE UNA POLÍTICA DE ACCESO ESPECIALMENTE EN ÁREAS EN DECLIVE

Tal como se ha dicho a lo largo del informe, se está produciendo un cierto relevo generacionalen áreas, como algunos cascos viejos, que tienen ciertos síntomas de degradación y que sirvende refugio a los jóvenes por el hecho del menor valor de la vivienda. Extendiendo esta lógica ha-cia otras áreas, cabría la posibilidad de incentivar la adquisición y empadronamiento en áreassujetas a rehabilitación, mediante un tratamiento favorable, bien vía subvención, o bien desgra-vación a los menores de 35 años. Existen algunos precedentes en este sentido que pueden servirde base para impulsar políticas de recuperación de áreas afectadas por signos de recesión de-mográfica.

Estas áreas pueden sentir los efectos beneficiosos de un relevo generacional, si además se im-pulsan estas políticas de accesibilidad con políticas complementarias de equipamientos que re-fuercen este proceso. El éxito de experiencias orientadas a la descentralización de equipamien-tos culturales insertándolos en los cascos viejos, o al aprovechamiento de viejos equipamientosen desuso para actividades juveniles llevadas a cabo en distintas ciudades fuera del País Vasco,son un buen exponente.

4. LA VIVIENDA VACÍA, UN RECURSO A UTILIZAR

A lo largo del informe se ha hecho hincapié en la importancia que tiene la vivienda vacía comoun recurso que proporciona un margen de maniobra a las políticas de vivienda actuales, y que,por distintas razones, entre ellas la complejidad de su gestión, ha pasado como de puntillas a lolargo de los últimos años. Es más, nos atreveríamos a decir que el propio intento de cifrarlasexactamente ha levantado una cierta polvareda.

Sin embargo, siendo conscientes de estas limitaciones, la realidad del País Vasco y de Gipuzkoaen particular, muestra la necesidad de abordar con valentía este problema. En un contexto deescasez de suelo, de alto grado de consolidación urbanística, y sobre todo, con la urgencia deacometer políticas de vivienda sostenibles basadas en un planteamiento razonable del suelo, esnecesario explorar esta vía para conocer exactamente su potencialidad, a fin de evitar las con-troversias derivadas el enorme decalage existente entre las viviendas vacías censadas y las rea-les.

Se nos hace absolutamente inviable una política intensiva de construcción de vivienda nueva alprecio de hipotecar determinados espacios que deben ser preservados para otro tipo de usos.Esto es más grave en un contexto de recesión demográfica como el actual y con una tasa aproxi-mada de desocupación residencial del 12%.

Es evidente que la apelación a la vivienda vacía genera una cierto rechazo, en la medida que pa-rece preconizar una especie “abolición de la propiedad privada”. Nada más lejos de la realidad.Pero, de la misma forma que el urbanismo se ha ido dotando de instrumentos jurídicos en arasa defender una visión del suelo como un recurso colectivo, ninguno aceptaríamos hoy una con-cepción del derecho de propiedad como la de hace cien años. De la misma forma habría que pro-ceder en el caso de la vivienda.

55

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

Consecuentemente, se trata de incentivar o penalizar, según se mire, a través de distintos tiposde medidas: subvención o ayudas a los compradores o a posibles arrendatarios y, por el contra-rio, de penalización fiscal para aquellos que, por distintas razones, retienen vivienda de formainjustificada. La diversidad y complejidad de las situaciones deberá exigir una cierta dosis deimaginación legislativa. Lo principal es que un volumen importante de vivienda vacía retenidaaflore al mercado y, de este modo, pueda hacerse una política de choque que contrarreste la cre-ciente subida de los precios en un mercado fuertemente especulativo. Lo que no es de recibo esque la satisfacción de las necesidades de vivienda suponga una hipoteca para las generacionesvenideras debido a una política “insensata” de crecimientos incontrolados.

Obviamente, a partir de los dicho anteriormente, se desprende que el afloramiento de la vivien-da vacía no debe concebirse como una política para jóvenes. Pero no cabe ninguna duda de quepuede ser un mecanismo que permita el acceso de éstos a la vivienda, más si cabe, cuando lo jó-venes se vean favorecidos por políticas complementarias de subvención.

5. LOS ALQUILERES SUBVENCIONADOS COMO UNA FORMA DE FLEXIBILIZAR EL PROBLEMADE LA ACCESIBILIDAD

Ya se ha insistido convenientemente en la rigidez del mercado inmobiliario centrado casi exclu-sivamente en la cultura de la propiedad; aspecto éste que se ha visto favorecido por la transfor-mación operada en los últimos años en los instrumentos financieros en escena. Asimismo, haquedado patente el alcance limitado del mercado de alquileres, al no poder competir con la ven-taja que supone un abaratamiento progresivo de los tipos de interés, que inclina a los deman-dantes a optar por la compra, que siempre tiene la ventaja de la patrimonialización del bien in-mobiliario en un contexto en el que, desde el punto de vista de la economía familiar, no existendiferencias perceptibles entre destinar a pagar la cuota de amortización mensual del crédito hi-potecario o al pago del alquiler.

A pesar de los instrumentos y de la diversidad de ayudas tanto para la adquisición de viviendapara arrendamiento como para arrendamiento protegido, lo cierto es que la oferta de este tipode viviendas es relativamente precaria, tal y como se puede comprobar en las promociones ac-tualmente en curso.

Sin embargo, creemos que no se puede despreciar la potencialidad de este segmento de la vi-vienda. Tal y como se ha visto en otros países, existe mucho margen de maniobra a la hora de in-crementar la oferta de vivienda en alquiler, el problema es cómo y en qué condiciones.

Desde la perspectiva de los jóvenes, entendemos que debe actuarse en dos direcciones: en la vi-vienda nueva, promoviendo la vivienda de alquiler con opción a compra, y en la vivienda usa-da, promoviendo una política de alquiler subvencionado que, por una parte, no menoscabe lasexpectativas del arrendador de obtener unos rendimientos razonables en relación al mercado y,por la otra, incentive al arrendatario a alquilar una vivienda, al menos durante un período de-terminado de su vida. El programa ALOKABIDE puesto en marcha por el Ayuntamiento de Do-nostia - San Sebastián a través del Patronato Municipal de Vivienda, puede ser un buen botónde muestra de este tipo de políticas.

Obviamente, una política de alquileres subvencionados tiene un alcance limitado debido al cos-te de la operación. Consecuentemente, no es una panacea que va a solucionar el problema de lavivienda de los jóvenes, pero sí puede constituir un verdadero acicate para muchos propietariosque, con las garantías necesarias, estarían a dispuestos a poner su vivienda en alquiler.

56

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

6. INCENTIVAR LOS MÓDULOS DE RESERVA PARA MENORES DE 35 AÑOS EN LASPROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA Y SOCIAL

Se trata de una medida puntual, de un eslabón más dentro de una política general de discrimi-nación positiva potestativo de la Administración que, junto con las anteriores, pueden crear unmarco favorable para la ampliación de la oferta de vivienda a los jóvenes.

Ya se ha visto en el caso de las promociones de Gipuzkoa que se ha echado mano de esta facul-tad en pocas ocasiones. En cualquier caso, tal como nosotros la concebimos, se trata más de unamedida de discriminación positiva dentro de un elenco de medidas tendentes a favorecer aaquellos colectivos considerados más vulnerables, y no tanto de apoyar políticas indiscrimina-das en base a la edad, sexo o similares. Lo que sucede es que se da una estrecha afinidad entre elhecho de ser joven, el grado de precariedad laboral que padecen, y las dificultades para accedera la vivienda. Dentro de este esquema general hay que entender el tipo de medidas como la arri-ba propuesta.

En cualquier caso, las enormes diferencias existentes a la hora de considerar la importancia delos módulos de reserva para menores de 35 años en las distintas promociones en curso, tambiénson un indicador del grado de sensibilidad existente entre las distintas administraciones locales.

7. REVISAR LOS MECANISMOS DE ACCESO AL CREDITO HIPOTECARIO

A pesar de la flexibilización y abaratamiento de los créditos hipotecarios, no cabe duda que el ac-ceso a ellos está profundamente condicionado por el mercado de trabajo, donde la estabilidadlaboral sigue siendo condición “sine qua non” para su adjudicación. Es claro que muchos jóve-nes se ven impedidos de acceder a las instituciones financieras por el hecho de no poder pre-sentar “una hoja de servicios” de acuerdo con las exigencias de las instituciones de crédito pri-vadas, al carecer de un contrato de trabajo fijo que respalde la concesión del crédito. Normal-mente, tal y como los propios responsables de las instituciones privadas reconocen en algunasentrevistas realizadas: “la falta de un contrato fijo, suele ser el factor más difícil de superar porparte de los jóvenes y, aunque existen familiares que avalan en ciertas ocasiones las operacio-nes, a las instituciones financieras no les gustan este tipo de operaciones porque supone actuarcontra sus padres o familiares que, por otra parte, suelen ser clientes de la propia institucióny que, además, genera situaciones de fuerte desasosiego para los responsables de las institu-ciones financieras”.

Entendemos que una forma de desbloquear este callejón sin salida es, revisando en la medida delo posible las garantías exigidas de acceso a los créditos hipotecarios. Creemos que es posible ac-tuar en una doble dirección considerando nuevas garantías adicionales. En este sentido, propo-nemos que, ante la falta de un contrato fijo, se considere el itinerario laboral del joven, enten-dido éste como la capacidad de empleabilidad en un período determinado, y que sea considera-do como garantía suficiente para respaldar su solicitud, actuando las instituciones públicas co-mo garantes subsidiarios ante las instituciones financieras; o complementariamente, propone-mos abrir una especie de línea de crédito especial en una institución pública que facilitedirectamente los créditos a las personas demandantes.

Nos consta que existen precedentes, y de hecho alguna institución de ahorro ya está conside-rando esta posibilidad. Creemos además que tendría un gran atractivo ya que no se puede olvi-dar que el crédito hipotecario constituye el gasto más importante que realiza una persona a lolargo de su vida y, al mismo tiempo, es una fuente de negocio y de fidelidades adicionales en tér-minos económicos.

57

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

8. FLEXIBILIZAR LA OFERTA DE VIVIENDA NUEVA CONSTRUIDA REDUCIENDO EL TAMAÑO

En relación a la vivienda nueva en el mercado libre, se ha hablado mucho de la necesidad de re-ducir el tamaño constructivo, no sólo como un mecanismo de ajuste a la reducción de los hoga-res, sino sobre todo, como una posibilidad efectiva para reducir el precio final de la vivienda, da-do el impacto del precio del suelo sobre la misma.

Los datos aportados muestran un claro desajuste entre la oferta y la demanda, de tal forma quemientras existe un excedente en viviendas de 90 m2 y superiores; en tanto que en el caso de lasviviendas entre 60 y 75 m2 ocurre absolutamente lo contrario. Parece evidente que, dado los pre-cios prohibitivos del mercado, el único margen de maniobra existente dentro del segmento devivienda nueva libre es reducir el tamaño, de cualquier manera. A pesar de ello su eficacia esbastante limitada, dado que el precio medio de una vivienda de este tamaño en el mercado libreronda en torno a los 30 millones de pesetas, cifra realmente impensable para tres cuartas partesde la población.

Para finalizar, queremos señalar que el elenco de medidas propuestas ni son las únicas ni cons-tituyen una especie de panacea para solucionar el problema, no sólo de la vivienda joven que nosocupa, sino en general. Suponemos que queda patente que todas las medidas anteriores, excep-to la última, pasan por la necesidad de potenciar y de aumentar la intervención pú-blica en la promoción directa e indirecta de viviendas. Es una obviedad y hemos dadopor supuesto que no existe solución al problema de la vivienda sin el decidido apoyo de la Ad-ministración, tanto a escala de la C.A.P.V. como local. Experiencias de coordinación como laexistente entre el Patronato Municipal de Vivienda del Ayuntamiento de Donostia - San Sebas-tián, y Etxebide dependiente de la Consejería de Vivienda y Asuntos Sociales son absolutamen-te necesarias para lograr una política de vivienda integrada que evite las disfunciones propias dela actuación por separado y que han generado, tal y como algunos entrevistados han manifesta-do, un cierto desconcierto entre los posibles beneficiarios.

En definitiva, el problema de la vivienda no es un problema de jóvenes, sino de vulnerabilidadsocial, donde los jóvenes tienen un rol importante. No podemos olvidar que una política razo-nable es aquélla que trata de enfrentarse a la incertidumbre del futuro estableciendo directricesque permitan diseñar un horizonte abierto en el que las sucesivas generaciones puedan ser artí-fices de su propio destino. Si esto es importante en todos los ámbitos de la vida, lo es mucho másen temas como el que nos ocupa, donde por desgracia las equivocaciones suelen ser irreversiblesdurante generaciones. Quizás la política de vivienda debería inspirarse en aquel viejo conceptode “habitar” entendido como la materialización más sublime de las experiencias íntimas y rela-cionales de los seres humanos, y no tanto como una expresión de prestigio y de status de la cualno acabamos de desprendernos, pero esto es harina de otro costal y merece un estudio aparte.

Universidad de DeustoFebrero de 2002

58

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

59

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

AG

AZ

TE

MI

RA

4

ACCESIBILIDADJÓVENES A LA VIVIENDA

PRECIO EXCESIVODE LA VIVIENDA

DESAJUSTEOFERTA/

DEMANDA

EL HANDICAP DELA CULTURA DELA PROPIEDAD

ESCASEZ YCARESTÍA DE

SUELO

RIGIDEZ EN LATIPOLOGÍA

CONSTRUCTIVA

INESTABILIDADLABORAL Y

ECONÓMICAJUVENIL

LOS JÓVENESUN MUNDO SIN

EXPLORAR

INADECUACIÓNDE LA OFERTADE ALQUILER

INSUFICIENCIAINSTRUMENTOS

FINANCIEROS

POLÍTICAS DE DISCRIMINACIÓN POSITIVA

ALOJAMIENTOSPARCELAS

EQUIPAMIENTOPÚBLICO

GARANTÍASFINANCIERAS

PÚBLICASSUBSIDIARIAS

ACTIVACIÓNVIVIENDA

VACÍA

NUEVASTIPOLOGÍASDE VIVIENDA

OFERTAALQUILERPRECIOS

ASEQUIBLES

ESTUDIOS DEMERCADO

ANEXO:

COMPENDIO LEGISLATIVO Y DEL SISTEMA DE AYUDAS A LA VIVIENDA PÚBLICA ENLA C.A.P.V.

60

LO

S

JÓ

VE

NE

S

Y

LA

V

IV

IE

ND

A

EN

G

IP

UZ

KO

A

GA

ZT

EM

IR

A4

SUBVENCIONES PARA LA COMPRA DE VIVIENDAAYUDAS DE ACCESO A UNA VIVIENDA PROTEGIDA

INGRESOS PONDERADOS

<= 5.500.000

<= 4.500.000

<= 3.500.000

2.500.000

TOPE SUBVENCIÓN

500.000

650.000

800.000

1.000.000

TOPE SUBVENCIÓN VIVENDAS SITAS EN A.R.I.

600.000

750.000

900.000

1.100.000

SUBVENCIONES A LA REHABILITACIÓN

PRÉSTAMO (al tipo de interés del convenio financiero)5 AÑOS (PERSONAL)

15 AÑOS (HIPOTECARIO)

SUBVENCIONES A FONDO PERDIDOCANTIDAD MÁXIMA A PERCIVIR: 750.000 PTS.

SE CALCULA EN FUNCIÓN DEL TIPO DE OBRA, ZONA E INGRESOS

SUBVENCIONES AL ARRENDAMIENTO. Arrendar una vivienda de la que se es propietario (son subvenciones a fondo perdido)

4% S/PRECIO MÁXIMO DE VPO SI SE FIJA RENTA DE ESTE TIPO DE VIVIENDAS (9% si ubicada en ARI), CON EL LÍMITE MÁXIMODE 500.000 PTS.

8% DEL PRECIO MÁXIMO DE SOCIALES SI SE FIJA RENTA SOCIAL (13% en ARI)

CARACTERÍSTICAS

V.P.O. DE RÉGIMEN GENERAL VIVIENDAS SOCIALES ODE RÉGIMEN ESPECIAL

CAPITALES DETERRITORIOSHISTÓRICOS

MUNICIPIOS(1) RESTO DEMUNICIPIOS PÚBLICAS PRIVADAS

VIVIENDA Y ANEJOS

TRASTEROS

PLAZAS DE APARCAMIENTO

90 M2

15% DE LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA

30 M2 COMPUTABLE

SUPERFICIE ÚTIL MÁXIMA

PRECIOS MÁXIMOS (ptas. por m2 )

PRECIO MÁXIMO DE VENTA

VIVIENDA

ANEJOS

180.000 170.000 150.000 85.000 110.000

50.000

HASTA 500.000

500.000-1.500.000

1.500.000-3.500.000

2%

3%

4%

6% 4%

PLAZOS DE DURACIÓN DEL RÉGIMEN

20 AÑOSREQUISITOS A CUMPLIMENTAR POR PARTE DE LA UNIDAD CONVIVENCIAL PARA SER BENEFICIARIO DE V.P.O.

CARENCIA DE VIVIENDA

RESIDENCIA

INGRESOS MÁXIMOS

INGRESOS MÍNIMOS

Propiedad, derecho desuperficie o arrendamientocon opción

Arrendamiento conopción a compra

DURANTE LOS DOS AÑOS INMEDIATAMENTE ANTERIORES A LA COMPRA DE LA VIVIENDA

CUALQUIERA DE LOS TITULARES CON UNA ANTIGÜEDAD DE 1 AÑO

5.500.000 PTS. 2.500.000 PTS.(2)

1.500.000 PTS.

500.000 PTS.

(1) Abanto, Cierbana,Llodio, Arranfudiaga, Balmaseda, Barrika, Basauri, Berango, Derio, Durango, Erandio, Etxebarri, Galdakao, Gernika, Getxo, Gorliz, IgorreLarrabetxu, Leioa,Lemoiz, Lezama, Loiu, Markina, Munguia, Muzkiz, Orduña, Ortuella, Plentzia, Portugalete, Santurtzi, Sestao, Sondika, Sopelana,Ugao-Miravalles,Urduliz, Valle de Trápaga, Zalla, Zamudio, Zaratamo, Zierbana.(2) Excepcionalmente puede ser 3.500.000 pts.

PRECIO MÁXIMO DE RENTA (% del valor imputable en venta)

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA