REAL ESTATE 2016: 10 TENDENCIAS QUE VIGILAR EN EL AÑO QUE INICIA. ENFOQUE LATINOAMÉRICA

En vivienda vertical, muchos se han negado a observar algo que es una realidad: el éxito de los departamentos de dimensiones pequeñas en zonas urbanas de alto valor.

Estos microdepartamentos, que normalmente oscilan entre 17 y 32 metros cuadrados, se están volviendo cada vez más populares entre los nuevos demográficos: personas jóvenes y solteras e incluso entre algunos jubilados, o solteros mayores que están dispuestos a intercambiar área interior por una ubicación privilegiada, amenidades y lo más importante: una comunidad que comparta su etapa de vida.

En ninguna parte es la tendencia micro más popular que en Seattle y Buenos Aires. Más de 40 desarrollos de microdepartamentos han sido construidos en la ciudad en los últimos tres años, de acuerdo Kauri Group, un desarrollador con sede en Seattle. Muchos de estos edificios de departamentos ofrecen amenidades e incluso cocinas comunales. (Las leyes de zonificación en Seattle permiten que hasta ocho departamentos compartan una cocina). En Buenos Aires, en cambio, los micro departamentos han sido una opción interesante por su pago en cuotas debido al nulo crédito hipotecario existente en el país sudamericano. Sin embargo este fenómeno no es privativo de esos lugares. Grupo 4S ha participado en proyectos exitosos en diversas ciudades de México, Costa Rica, Bolivia, Panamá, entre otros. Es un fenómeno que solo vemos crecer gracias a las preferencias de las nuevas generaciones.

Pero el tamaño no es indicativo de una baja calidad o arquitectura simple. Adamant es reflejo de que aún con espacios interiores pequeños se puede lograr arquitectura dramática. En menos de cinco años ya se ha logrado posicionar como la marca referente en proyectos de este tipo en México.

01 / 10 — 2016

MICRODEPARTAMENTOS

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*Muestra de proyectos de Adamant, cortesía: Milk Life Investments.

El poder de la colectividad como impulsor de la actividad productiva ya no puede ser ignorado por el mercado inmobiliario. El crowdfunding, o financiamiento colectivo, surge como una alternativa atractiva ante el éxito que ha logrado este fenómeno en Estados Unidos. Sitios web como RealtyMogul o Fundrise son muestra de dicho crecimiento.

Es el siguiente paso en la evolución del real estate, en donde miles de pequeños inversores participan en la compra de propiedades que, debido a su tamaño y rentabilidad, sólo estaban al alcance de los grandes jugadores institucionales.

Hay dos vertientes de operación con esta herramienta. Una de ellas trabaja con emprendimientos comerciales que posean un flujo de efectivo constante, como es el caso de hoteles, edificios de apartamentos, oficinas, centros comerciales o naves industriales. En ese sentido, las iniciativas se buscan convertir en una especie de fibra privada para el micro inversionista. Otra alternativa son las oportunidades de desarrollo. En estos casos, el dinero que se obtiene se invierte en oportunidades de desarrollo que conllevan más riesgo pero pueden generar mayores rendimientos. Ejemplo de este esquema en México es la plataforma de briq.mx -una de las primeras en su tipo-.

Prodigy Network, quizás la empresa más exitosa en el levantamiento de capital en América Latina opera con un esquema mixto: por un lado, entrega rendimientos de renta cuando sus proyectos están operando, pero finalmente busca una salida especulativa en la que entrega un retorno superior.

La operación es sencilla: una compañía fiduciaria independiente (sponsor) es la encargada de ir administrando los recursos. Aunque los rendimientos varían y no están garantizados, las diferentes compañías del sector prometen un retorno de entre el 10 y el 12 por ciento anual.

02 / 10 — 2016

CROWDFUNDING

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FIBRA es el acrónimo de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. Es un fideicomiso que se encarga de integrar un portafolio de propiedades destinadas exclusivamente a ser rentadas. En otras palabras, el instrumento integra proyectos patrimoniales y es responsable de administrarlas para el oportuno cobro de su renta y mantenimiento adecuado. El 95% de los dividendos son repartidos a los tenedores de los títulos (inversionistas) quienes además gozan de un esquema fiscal especial donde cada inversionista es responsable de su pago de impuestos.

Estas herramientas están basadas en el modelo de los REITs (Real Estate Investment Trusts) que son instrumentos financieros que surgieron en Estados Unidos en 1960. Dado que los fideicomisos se lanzan en la bolsa de valores, gozan de la posibilidad de amasar fuertes capitales y tener acceso a inversionistas institucionales –como fondos de ahorro-.

En México estos fideicomisos hoy administran activos por 350 mil millones de pesos, equivalente al 2% del PIB y han captado más de 185 mil millones de pesos del mercado público en su primer lustro de operación.

Un tema de conversación nuevo en México –y que tendrá impacto profundo en todo Latinoamérica- es el surgimiento de FIBRAS privadas. Estos emprendimientos tienen la misma esencia que la FIBRA pública que conocemos, pero no cotizan en bolsa, lo cual les da muchas libertades.

Como en todas las industrias, la escala tiene un costo. Las FIBRAS públicas tienen un rendimiento menor al que se tendría rentando de manera privada dichos activos. Esto se debe a que traen consigo los costos que implica operar una organización pública regulada. El rendimiento inferior abre la oportunidad para las FIBRAS privadas, quienes pueden dar mejores resultados financieros cuando son operadas de manera eficiente. Además, dado que no hay una restricción sobre el tamaño mínimo en estos casos, muchos proyectos o portafolios familiares podrían estructurarse para funcionar de esta forma.

Hasta el día de hoy, hemos visto más interés de estas fibras por activos de oficinas, comerciales e industriales, pero no descartamos que sigan evolucionando. Hoy Grupo 4S trabaja en la creación de una FIBRA privada con propiedades vacacionales, así que las fronteras aún están por definirse.

Aunque esperamos que estos instrumentos se conserven en el largo plazo, no se debe descartar la posibilidad de que sean adquiridos por una FIBRA pública o que preparen su salida a bolsa (en el caso de Mexico).

03 / 10 — 2016

FIBRAS PRIVADAS

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No hay que ser un experto en temas de desarrollo inmobiliario para observar que la oferta de vivienda en renta en México y Latinoamérica está pulverizada en pequeños arrendadores, muchos de los cuales realizan su actividad fuera de la formalidad. Considerando que casi la mitad de la población aún renta, es claro que el mercado de vivienda en renta tiene una profundidad sustancial. En algunos mercados urbanos maduros, el mercado de renta llega a ser hasta 3 veces del tamaño de vivienda en venta.

¿Porqué no se han desarrollado más proyectos de este tipo?

La respuesta es más sencilla de lo que parece. No existía un crédito de largo plazo para el desarrollador de este tipo de propiedades. Hoy, por lo menos en México, esta realidad cambió.

La SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) desarrolló un producto con un plazo de hasta 20 años. Este plazo permite al inversionista pagar el crédito con el flujo de las rentas, además de que otorga un periodo de gracia sobre capital durante la etapa de construcción y estabilización del proyecto. Lo mejor del tema es que el crédito cuenta con tasas fijas y en pesos, lo que reduce el riesgo de mercado ante la volatilidad en las mismas.

Al tema de créditos hay que sumarle el apetito de fondos internacionales y FIBRAS por entrar a este tipo de inversiones. Por poner un ejemplo, Greystar, (administradora de vivienda en renta), busca crecer en México con la marca Vyve en los siguientes años. Para esto, realizará una inversión inicial de 500 millones de dólares, recursos que podrían duplicarse.

Es así como -además de financiamiento- aparece una estrategia de salida clara para este tipo de proyectos. Sea a través de FIBRAS o Fondos, la venta de este tipo de propiedades permitirá mucho mayor dinamismo en el sector.

04 / 10 — 2016

VIVIENDAEN RENTA

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La infraestructura vial existente en la mayor parte de las ciudades Latinoamericanas no está preparada para el uso intensivo del automóvil privado. Sin embargo, con el auge que ha tenido la industria automotriz en la última década, estamos complicando seriamente el funcionamiento de las ciudades.

Por este fenómeno, además de los cambios demográficos que han aplazado el matrimonio y los hijos, ha surgido la posibilidad de regresar al centro histórico.

Para que estos programas verdaderamente funcionen, se necesita participación gubernamental -mejorando la regulación existente-, así como fuerza de los desarrolladores locales y de otras industrias que complementan las labores comerciales para energizar las ciudades Latinoamericanas.

Destacan los programas urbanos de mejoría de lineamientos en los llamados distritos DOT -siglas que significan Desarrollo Orientado al Transporte-. En estos polígonos se mejoran sustancialmente los lineamientos de predios que cumplen con dimensiones correctas y una cercanía clara a mecanismos de transporte público como metro o BRT.

Los desarrolladores que participan en ciudades donde ya se activaron programas del tipo deberán estar muy atentos a aprovechar las condiciones de desarrollo. Aquellos que están en ciudades donde no hay programas similares deberán buscar cabildear con las autoridades tomando como referencia mejores prácticas ya existentes.

05 / 10 — 2016

REGENERACIÓNDEL CENTRO

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*Imágenes de diversas ciudades de Latinoamérica referentes a proyectos de regeneración del centro histórico.

Los centros comerciales siempre se han considerado un lugar de rescate de la ciudad –donde uno puede vivir espacios en una escala peatonal-. Estos distritos peatonales que estamos creando requieren que sea la comunidad misma la que genere los flujos e interés por visitar un sitio (y no la necesidad de asistir a una tienda). En ese sentido, aquellos proyectos que se dediquen a entender su mercado para diseñar estos espacios de convivencia irán un paso adelante. Para estos componentes será fundamental un análisis profundo de etapas de vida e intereses de la comunidad para diseñar experiencias ejemplares. Antes de ser comercio, el centro comercial del futuro es un punto de reunión natural de su comunidad.

En ese sentido, surgen varias conclusiones importantes en torno al nuevo negocio de centros comerciales.

En primera instancia, el ENTRETENIMIENTO será la verdadera ancla que propulsará el éxito de un centro comercial. Cada proyecto nuevo deberá tener la capacidad de crear sus anclas artificiales, logrando así ser un epicentro de experiencias personalizadas de su comunidad.

Segundo, se requiere la instalación del FEEC (Fondo de Experiencias Entretenimiento y Comunidad) para la correcta activación de todos esos espacios y experiencias.

Tercera, la nueva configuración podrá generarle ingresos adicionales al centro comercial, hasta por un 13%. Esto incrementa drásticamente el valor de los proyectos más allá del flujo tradicional que generan.

06 / 10 — 2016

10 TENDENCIAS

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*Muestra de anclas artificiales activas en algunos centros comerciales.

ANCLAJE ARTIFICIAL EN CENTROS COMERCIALES

No es novedad que la revolución digital cada vez impacta más el sector inmobiliario. Hasta hace poco la norma era asignar gran parte del presupuesto de marketing a medios tradicionales. De acuerdo a nuestros registros históricos, en 2010 el marketing tradicional aún representaba el 87%. Poco a poco esas grandes inversiones se han ido desvaneciendo y hemos visto como han dado lugar a presupuestos digitales cada vez más agresivos.

Hoy, en los proyectos en Latinoamérica estamos por llegar al punto de inflexión donde se invierta más en marketing digital que en tradicional. Al día de hoy, en segmentos por encima de la vivienda media, el presupuesto de marketing digital ya equivale al 45%. Pero la pregunta clave es ¿por qué invertir más en digital?

La respuesta es mucho más sencilla de lo que parece. El costo de adquisición de prospectos por medios digitales, puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el empleo de medios tradicionales –comprobado en proyectos actuales en México y Centroamérica-.

Disminuir los costos de adquisición de prospectos significa que si mantenemos el gasto de marketing fijo, podríamos acelerar la velocidad comercial sustancialmente. Quien aspire a lograr resultados extraordinarios por este mecanismo, deberá aprender el nuevo lenguaje del mundo digital.

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PUNTO DE INFLEXIÓN DIGITAL

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El desarrollo de oficinas se había caracterizado por simplificar al máximo el producto entregado. Los desarrolladores se habían protegido bajo entregas de obra gris y producto ampliado mínimo. Pero hoy, ante un entorno competitivo más hostil e inventarios desocupados acumulándose en las principales ciudades de Latinoamérica se requiere un cambio de paradigma.

Ante esto una posibilidad para el desarrollador es la de ofrecer amenidades de proyección de imagen para uso común en el complejo. Estas amenidades pueden incluir espacios como: salas de consejo, salas de atención a clientes, terrazas privadas entre otros. Para aquellas empresas que contemplan visitas de clientes a sus instalaciones, la valoración de imagen es fundamental.

Otro enfoque es el de procurar espacios para mejorar la cultura interna de trabajo, como los espacios de recreación. La visión de Sillicon Valley de integrar recreación con trabajo parece ser la herramienta ideal para mejorar la atracción de talento y fomentar una cultura de trabajo deseable. Ante esta visión, desarrolladores están encontrando espacios para integrar toboganes, salones de juego y videojuegos para cortar las largas jornadas de trabajo. El interiorismo atrevido, informal y ligero es parte importante para lograr permear una cultura más relajada. La innovación basada en la colaboración -a veces no planeada-. No hay mejor incentivo a la innovación y la colaboración que los encuentros no planeados. El intercambio de ideas y networking agrega valor positivamente en los ecosistemas de trabajo. En ese sentido, la labor de arquitectura deberá incentivar estos encuentros a través de flujos, espacios y destinos dentro de los proyectos. En las oficinas del futuro, la casualidad no será coincidencia.

Mucho de nuestro trabajo, colaboración y labores suceden en línea. Aún así, poco han hecho nuestros espacios para reflejarlo. Desde mejorar nuestra conectividad hasta replicar nuestro lugar de trabajo en línea, hay mucho por hacer en la intersección de tecnología y desarrollo inmobiliario.

La nueva generación de oficinas poco tiene que ver con las cajas de cristal vacías. El desarrollador inmobiliario del 2016 entiende la nueva dinámica de negocios y los espacios que ocupa.

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UNA NUEVA GENERACIÓN DE OFICINAS

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*Imágenes de diversas ciudades áreas de complejos de oficinas.

El coworking es una forma de trabajo que permite a profesionales independientes, emprendedores, y pymes de diferentes sectores, compartir un mismo espacio de trabajo, tanto físico como virtual, para desarrollar sus proyectos profesionales de manera independiente, a la vez que fomentan proyectos conjuntos.

Pero esta tendencia no solo es para start-ups. Las organizaciones de hoy son más flexibles que nunca. Requieren espacio para crecer en proyectos especiales o albergar equipos externos no permanentes. Ante eso una opción que está tomando fuerza es la de integrar a los edificios espacios de coworking que pueden ser rentados por persona como extensiones temporales para los inquilinos del edificio. Estos espacios además incentivan la llegada de nuevos emprendedores y freelancers a los sitios, mismos que aportan dinamismo a la red de negocios.

Los espacios de co-working son una alternativa rentable para conectar al proyecto con otras empresas y a la vez aportar flexibilidad al complejo.

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COWORKING

10 TENDENCIAS

*Imágenes de diversos complejos de coworking a nivel internacional.

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Quienes participamos en el negocio inmobiliario, asumíamos que las autoridades o algún tercero iba trabajar en la creación de espacios públicos excepcionales que le agregaran valor a nuestras ciudades. La realidad es otra. Esto, combinado con el hecho de que los proyectos se han vuelto cada vez de mayor escala, ha requerido que los desarrolladores aporten su creatividad y talento en la creación de espacios públicos latentes.

Ciudad significa espacios públicos de calidad vivos y activos. Crear el espacio solo es la mitad del reto; la otra parte es mantener el espacio público y darle verdadera vida. Sobre esta tendencia destacan casos de la creación de mercados, como el Mercado Roma en ciudad de México, así como también iniciativas de Beer-gardens o parques infantiles o familiares. En todos los casos se demuestra que el desarrollador puede lucrar con un claro sentido de responsabilidad social inmobiliaria.

10 / 10 — 2016

10 TENDENCIAS

DESARROLLAR EL ESPACIO PÚBLICO

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“The future is already here — it's just not very evenly distributed.” -William Gibson

OUR CORE SERVICES

NEW BEST PRACTICES

A C E GB D F

TERRENO MODELO PRODUCTO

STRATEGIC AND

SYSTEMATIC SALES

SUPERVISION (4S)

IDEA PROYECTO LANZAMIENTO

0 1 2 3 4 5

Estudio de mercado: oferta y

demandaDefinición

de productoRevisión

de producto

Validación de mercado (preventa simulada)

Plan de aceleración comercial

(PAC)

lanzamiento comercial

Dirección Comercial Implementación Metodología 4S

Diagnóstico de valor residual

Planeación y estrategia financiera

Concepto Creativo Central

Aplicaciones de experiencia

Ecosistema Digital

Inteligente

Gerencia basada en

Resiliencia 50

Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría para el desarrollo de proyectos inmobiliarios extraordinarios. Creamos proyectos que conquistan mercados.

Siempre participamos de la mano de desarrolladores o inversionistas con la visión de crear proyectos agresivamente diferenciados y de profundo valor de mercado.

Nuestro modelo de negocio tiene la flexibilidad de contratarse de manera independiente en cada una de las etapas/servicios que ofrecemos.

FLEXIBLE REAL ESTATE PLANNING

EVERY DAY IS YOUR CHANCE TO MAKE THE CITY A LITTLE BETTER.

Responsable de contenido: Carlos Muñoz 4S carlos@grupo4s.com

T. 01 800 1101 444 / www.grupo4s.com

MÉXICO D.F. MONTERREY PUEBLA - SUR

GUADALAJARA - OCCIDENTE QUERÉTARO - BAJÍO CANCÚN - SURESTE

GUATEMALA COSTA RICA

PANAMÁ COLOMBIA

EL SALVADOR NICARAGUA

PARAGUAY ARGENTINA

BOLIVIA