raÍces locales, perspectiva global

Agosto, 2018CONFIDENTIAL

SIRENCK17 UNA HISTORIA DE ÉXITO

R A Í C E S LO C A L E S , P E R S P E C T I VA G LO B A L

ÍNDICE

I. SIRENCK17LiderazgoEnfoqueEficienciaConfianzaCompromisoVentaja CompetitivaCumplimientoGestiónApalancamientoMejores Vidas, Mejores HogaresBosque RealEconomías de Escala

2345678910 111213

ProyectosLa Vista TabachínLa Vista LaurelBR Five TuleBR Five AhuehueteBR Five Ciprés

Departamento MuestraFuturoGracias

1415161718192021

“En un principio nos costaba trabajo entender por qué en la CDMX

un desarrollador de vivienda pudiera tardarse entre cuatro a siete

años para desarrollar un edificio de vivienda en renta. Siete años era

realmente una respuesta inaceptable para nosotros. Dicho eso, nos

propusimos encontrar maneras de reducir el tiempo que nos lleva

diseñar y construir nuestros edificios. En SIRENCK17 lo logramos.

Viendo hacia delante, nuestra capacidad de desarrollar proyectos

más rápido y dentro de los presupuestos aprobados, sin sacrificar

calidad, nos ha permitido cumplir y dar a los tenedores de SIRENCK17

los resultados que esperan.”

Roberto OrdoricaDIRECTOR GENERALALIGNMEX REAL ESTATE CAPITAL

SIRENCK17

2

SIRENCK17 • UNA HISTORIA DE ÉXITO

INVESTING IN THE FUTURE OF MEXICO TODAY

LIDERAZGO

■ Preferimos CKDs medianos que nos permitan tener una ejecución más ordenada.

• En 2017 colocamos certifcados bursátilies inmobiliarios (CKD) con clave de cotización SIRENCK17 por un monto de MXN $2 mil millones para el desarrollo de departamentos de vivienda en renta administrados profesionalmente, en la CDMX.

• Somos el primer administrador de CKDs en México en utilizar un Programa de Emisión de CKDs registrado y aprobado por la CNBV y la BMV, lo que nos permite ser más eficientes, reduciendo costos de emisión y creando una mejor alineación de intereses con nuestros tenedores.

• SIRENCK17 fue el primer CKD que fue emitido por ALIGNMEX Capital dentro del Programa de Emisión de CKDs registrado y aprobado por la CNBV y la BMV.

• El tamaño de nuestros CKDs nos permite ejercer el más alto estándar fiduciario y nos permite tener una mayor alineación de intereses con los tenedores de nuestros CKDs.

• Como parte de nuestra estrategia de inversión, no reinvertimos distribuciones de SIRENCK17 en proyectos nuevos, evitando un conflicto de intereses con futuros CKDs.

• Viendo hacia delante, dado que no existe en el mercado mexicano una FIBRA especializada en vivienda en renta, creemos que hay una gran oportunidad de monetizar nuestros CKDs por medio de un listado público.

PROGRAMA DE INVERSIÓN

SIRENCK17 SIRENCK…SIRENCK18

FIBRA

3



ENFOQUE

■ Somos una empresa enfocada en la administración de fondos inmobiliarios especializados.

• En México es muy común tener CKDs inmobiliarios generalistas que invierten en una combinación de activos inmobiliarios.

• Nosotros preferimos CKDs más enfocados que invierten únicamente en un solo segmento del mercado inmobiliario.

• A diferencia de otros sectores, la vivienda en renta ofrece un gran espacio para crecer, una fuerte y creciente demanda, ocupaciones altas y bajas tasas de morosidad.

IGS

SIRENCK

GAVACK

CSMRTC

VEXCK

BCCK

PLA2CK

Vivienda en rentaVivienda en venta

IndustrialHotelesOficinasComercialUsos mixtosEspeculativos

CKDs INMOBILIARIOS COLOCADOS EN 2017

(MXN, millones)

• Aunque CKDs menos enfocados pueden en ocasiones obtener mayores tasas de rendimiento a nivel de sus distintos proyectos, creemos que los gastos a nivel operativo también aumentan con la diversidad de sus inversiones.

• Viendo hacia delante, a la salida, creemos que los CKDs con bases de activos más enfocadas pueden tener mayor liquidez y generar mayor valor en sus activos.

4



EFICIENCIA

■ El tamaño de SIRENCK17 ha influido positivamente en nuestra capacidad de invertir en tiempo y forma y de manera eficiente los compromisos de sus tenedores.

• Creemos que cuanto más grande es un CKD y más lento es el ritmo de las contribuciones de capital hechas por sus tenedores, la comisión por administración se vuelve más dilutiva a los resultados finales de un CKD.

• En nuestro caso, los efectos dilutivos de la comisión de administración en SIRENCK17 son menores, ya que nos hemos enfocado en reducir el tiempo sobre el cual los tenedores contribuyen capital, a partir de que se hizo la colocación y comenzó el periodo de inversión.

• Al 30 de junio de 2018, 84% de SIRENCK17 se encuentra comprometido y 52% ha sido invertido, siguiendo los lineamientos de inversión establecidos y acordados con los tenedores del CKD.

• Hemos reservado el 8% de los recursos restantes para el futuro pago de comisiones de administración y otro 8% como reserva general.

• Nuestra capacidad probada de invertir los recursos de SIRENCK17 de forma eficiente y ordenada en menos de 14 meses ha sido en beneficio de nuestros tenedores y le permitirá a SIRENCK17 tener mejores resultados finales.

• Si bien estamos enfocados en invertir el capital de nuestros CKDs en menos tiempo, los lineamientos de inversión aprobados por nuestros tenedores nos imponen disciplina y garantizan un proceso de contribuciones de capital ordenado.

• A su vez, el retorno preferente que ofrecemos sobre el capital contribuido asegura que nuestros intereses y los de nuestros tenedores se mantengan alineados.

CKDs COLOCADOS EN 2017MAYO 2018

MONTO LLAMADO

Porcentaje

SIRENCK172T-2018

CAPITAL COMPROMETIDO

CAPITAL INVERTIDO

(MXN, millones)

52% 47% 20% 20% 20% 20% 20%

SIRE

NCK

IGS

GAVA

CK

CSM

RTCK

VEXC

K

BCCK

PLA2

CK

100

80

60

40

20

0

May

17

Oct 1

7

Nov

17

Mar

18

Apr 1

8

May

18

2000

1500

1000

500

0

IGS

SIRE

NCK

GAVA

CK

CSM

RTCK

VEXC

K

BCCK

PLA2

CK

2.0%

1.8%

1.6%

1.4%

1.2%

1.0%

1.3

2.0

1.71.8

953

1,68084%

1,04052%

400

1.5 1.51.5

5



CONFIANZA

■ Estamos muy agradecidos con los tenedores de SIRENCK17 por la confianza que han depositado en nosotros.

• Para nosotros es fundamental conocer y entender bien las necesidades de nuestros tenedores.

• Para SIRENCK17 reunimos un grupo diverso de tenedores de los Estados Unidos y México, con diferentes antecedentes de inversión y niveles de experiencia en el sector de vivienda en renta.

• El grupo de tenedores de SIRENCK17 está compuesto por una AFORE, un inversor sectorial, una compañía de seguros, un fondo de pensiones extranjero y un family office extranjero.

• Hemos tenido un Comité Técnico participativo y preferimos tener comunicación frecuente con los miembros del Comité.

• Es común que invitemos a los miembros de nuestro Comité Técnico o a representantes de nuestros tenedores a visitar obras en proceso para entender mejor el desarrollo de nuestros proyectos.

SIRENCK17MXN $ 2,000 MILLONES

60%10%

9.75%

6%

6%8.25%

TENEDORES

AFORE

COMPAÑÍA DE SEGUROS

INVERSOR SECTORIAL

FONDO DE PENSIONES EXTRANJERO

FAMILY OFFICE EXTRANJERO

ALIGNMEX CAPITAL

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COMPROMISO

■ Estamos comprometidos con nuestros proyectos de inversión y esto se refleja en los montos de inversión que hemos asumido en nuestro propio balance para apoyar la buena ejecución de SIRENCK17.

• En SIRENCK17 invertimos el 8.25% del total de la emisión.

• Para nosotros es importante tener nuestro propio capital trabajando junto con el de los tenedores de nuestros CKDs.

• Queremos aportar al crecimiento, como parte del compromiso que hemos asumido con México.

• En 2018 continuamos fortaleciendo nuestra capacidad de generar, desarrollar, comercializar y gestionar nuestras inversiones inmobiliarias mediante la inversión en un nuevo edificio corporativo.

• Nuestras nuevas instalaciones son un símbolo más del compromiso que ALIGNMEX Capital mantiene con su Programa de Emisión de CKDs registrado y aprobado por la CNBV y la BMV

• Nuestro edificio corporativo tiene un área designada para un showroom, donde potenciales residentes podrán obtener información sobre todos los edificios en renta que conforman el portafolio de SIRENCK17.

• Esta inversión – sumada a una inversión de más de USD $500 mil en sistemas– confirma nuestro compromiso a largo plazo con nuestro Programa de Emisión de CKDs.

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VENTAJA COMPETITIVA

■ Si bien el tiempo es una variable básica de desempeño, rara vez un desarrollador monitorea su consumo de manera explícita. Nosotros Sí.

• El éxito de una inversión en un proyecto de vivienda en renta puede verse afectado por demoras e ineficiencias que afecten la capacidad del proyecto de generar rentas en el tiempo esperado.

• Nuestro énfasis en la variable de tiempo, responde a nuestro objetivo de acelerar el ciclo de capital en cada edificio de vivienda en renta que desarrollamos y así generar ingresos en menos tiempo.

• Debido a que el tiempo fluye en todo el proceso de desarrollo, nuestro enfoque en la variable de “tiempo” nos ha permitido generar mejores resultados en todos los ámbitos.

• Un factor determinante y clave del éxito de SIRENCK17 es que hemos logrado perfeccionar varios métodos para reducir el efecto de los posibles factores de demora en la entrega de nuestros departamentos.

• Una vez hecha la inversión inicial, un proyecto tradicional de vivienda en renta en México puede tomar de cuatro a siete años en generar ingresos.

• En ALIGNMEX Capital hemos acortado el proceso de desarrollo y reducido el ciclo de capital de nuestros proyectos a la mitad.

• Al reducir el tiempo de ejecución de nuestros proyectos, aseguramos su rentabilidad.

Julio 2018 Enero 2018

Enero 2017

Enero 2016

8



CUMPLIMIENTO

■ Hemos logrado eliminar, las demoras típicas durante el periodo de construcción y en utilizar el tiempo ganado para atraer a los clientes más rentables.

• Para desarrollar vivienda en renta en la CDMX, creemos que los mejores resultados serán generados por aquellos que manejan el ciclo de capital de cada proyecto de manera más eficiente.

• En nuestro caso, hemos desarrollado un proceso “fast track” que acorta el tiempo relacionado con la entrega de nuestros departamentos.

• Nuestro proceso “fast track” es una fuente de ventaja competitiva que nos permite crear valor, inclusive antes de iniciar la construcción, ya que antes del comienzo de la construcción, hemos reducido los riesgos típicos de una construcción a factores que ya se han abordado y se controlan a través de una buena gestión.

• Gestionar el ciclo de construcción es una hazaña logística monumental y hacerlo mejor que la competencia se traduce en grandes ganancias para nuestros CKDs y sus tenedores.

• De todas las obras en proceso que comprenden el portafolio de edificios de SIRENCK17, no tenemos retrasos en ninguna y todas van en tiempo, cuando las comparamos con su plan aprobado.

3o meses1o 2o 3o 4o 5o 6o 7o MESES

18 meses

6o meses 12 meses

ALIGNMEX Capital

Proyecto Tradicional

PERIODO DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO

PERIODO DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO

PERIODO DE COMERCIALIZACIÓN

PERIODO DE COMERCIALIZACIÓN

• Departamentos de 60-120m2.

• Desarrollos < 400 unidades.

• Departamentos de 110-220m2.

• Desarrollos > 200 unidades.

• Espacios pensados para familias.

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GESTIÓN

■ Nuestros procesos basados en el tiempo nos han permitido obtener menores costos y mantenernos dentro de los presupuestos aprobados.

• Es común que en la construcción de un edificio de 30 niveles se den grandes discrepancias entre las estimaciones previas a iniciar la construcción y los costos reales.

• Las diferencias en costo de lo originalmente previsto pueden tener un impacto serio en la viabilidad de un proyecto de vivienda en renta.

• Ya que son muchas variables las que influyen en el precio final de una obra, preferimos eliminar cualquier riesgo de sobre costo o variaciones de precios que pudieran afectar el costo deseado o requerido para hacer un proyecto viable.

• Hemos adoptado un marco de gestión de costos que garantiza el 100 por ciento del costo de nuestros proyectos, antes de iniciar la construcción.

BR FIVE · TULE AVANCE ECONÓMICO

PLANEADO CONSTRUIDO

BR Five · Tower A • Tule BR Five · Tower B • Ahuehuete

3029282726252423222120191817161514131211109876543210

100%

85.9%

62.8%

29.1%

8.9%

0%

100%

82.6%

59.6%

24.2%

5.3%

Meses

92.8%

35343332313029282726252423222120191817161514131211109876543210

100%

77.2%

41.3%

13.9%

2.1%

0%

100%

83.5%

49.6%

18.4%

3.7%

0%

Meses

80.5%72.3%

BR Five · Torre C · Ciprés

32313029282726252423222120191817161514131211109876543210

100%

79.2%

47.6%

19.9

1.8%

0%

100%

79.2%

49.1%

19.9%

3.7%

0%

Meses

81.1%81.1%

La Vista · Torre 1 · Tabachin

3635343332313029282726252423222120191817161514131211109876543210

100%

91.5%

64.4%

32.2%

11.8%

3.0%

0%

La Vista · Torre 2 · Laurel

3332313029282726252423222120191817161514131211109876543210

100%

92.8%

68.1%

38.2%

17.5%

5.1%

0%

Meses

Meses

94.4%

3%

3%

ACTUAL

PROYECTADO

REAL

ENTREGA

• Centrar nuestra atención en el control de costos se justifica en razón de su importancia para desarrollar vivienda en renta dentro de un marco general predecible.

• El objetivo principal de nuestro marco de gestión de costos es la disciplina (control de precios); y, una gestión prudente de los recursos de SIRENCK17.

• Este objetivo - junto con la necesidad de transparencia y rendición de cuentas a nuestros tenedores - son complementarios e interdependientes.

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APALANCAMIENTO

■ Hemos aplicado una política de endeudamiento conservadora.

• El objetivo de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) es impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de crédito y garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de vivienda

• SHF ha desarrollado un producto para financiar la construcción de vivienda en renta.

• Actualmente SHF cuenta con 13 proyectos aprobados en 9 estados y 13 diferentes ciudades, además tiene 15 proyectos en análisis en 7 estados.

• De los cinco proyectos que SIRENCK17 tiene en construcción, tres están siendo desarrollados sin financiamiento y dos con financiamiento de SHF.

FASE I FASE II

• A pesar de obtener condiciones favorables, optamos por aplicar una política de apalancamiento conservadora.

• Nuestra estrategia no depende del apalancamiento para cumplir con los lineamientos de inversión establecidos en nuestro Programa de Emisión de CKDs registrado y aprobado por la CNBV y la BMV.

• Sin embargo, viendo hacia adelante, el programa de financiamiento de SHF, abre las puertas para que la banca comercial incursione en el financiamiento de proyectos de vivienda en renta.

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MEJORES VIDAS, MEJORES HOGARES

■ Nuestra visión es proveer soluciones habitacionales accesibles y de calidad, principalmente a familias, asegurando rentas que les permitan a familias destinar una proporción menor de su presupuesto familiar a los costos de vivienda.

• Contar con una vivienda adecuada, es una de las principales necesidades en la vida de los habitantes de la CDMX.

• La vivienda en fundamental para cubrir las necesidades básicas, pero para nosotros no se trata solo de construir departamentos.

• Para nosotros, los departamentos deben ser más que un sitio para dormir y descansar, donde nuestros clientes estén seguros y gocen de privacidad y un entorno especial; en pocas palabras, un lugar donde se pueda formar una familia y transformar un departamento en un hogar.

• Gracias a nuestro programa de inversión, familias en la CDMX podrán vivir en un oasis sin hipotecar su futuro, rentando departamentos Premium en Bosque Real, gozando de un servicio diferenciado de alto valor agregado, a un costo menor a lo que les costaría el pago de una hipoteca sobre el mismo inmueble.

• Además, estamos comprometidos a ofrecer una solución habitacional que permita que nuestros departamentos se adapten a la vida de nuestros clientes y no que la vida de nuestros clientes se tenga que adaptar al lugar a donde viven.

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BOSQUE REAL

■ Cada vez más familias prefieren vivir en departamentos en comunidades seguras como Bosque Real.

• Viendo hacia el futuro, creemos que Bosque Real se convertirá en un polo de desarrollo de vivienda vertical dentro de la zona metropolitana de la CDMX, con opciones de vivienda enfocadas en la clase media y para todas las edades.

• La comunidad de Bosque Real tiene una extensión de aproximadamente 580 has.

• Bosque Real es un desarrollo enfocado en tener la mejor infraestructura y seguridad en la zona metropolitana de la CDMX.

• Bosque Real cuenta con su propia planta de generación eléctrica, derechos de agua, planta de tratamiento de agua y su propia red de fibra óptica.

• Bosque Real cuenta con vías de concreto hidráulico, amplias aceras y carril de bicicletas.

• Bosque Real cuenta con ductos subterráneos para el suministro y reparación de servicios básicos.

• Bosque Real cuenta con una casa club de 35,000 m2 de construcción, más un área de 15,000m2 de áreas abiertas, mas dos campos de golf.

• Con una inversión mayor a los USD $600 millones, la Universidad Panamericana está por iniciar la construcción del campus universitario privado más grande de América Latina en Bosque Real.

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ECONOMÍAS DE ESCALA

■ Preferimos desarrollar proyectos más chicos en una misma zona, donde tenemos la tierra garantizada y la capacidad de hacer muchos proyectos.

• Manteniendo nuestro enfoque en la variable de tiempo, creemos que proyectos con más de 200 unidades en la CDMX pueden sufrir demoras significativas.

• En otros países es común que un desarrollador de vivienda en renta intente maximizar el número de unidades en sus proyectos y los proyectos son de más de 200 unidades.

• Obviamente, mientras más grande un proyecto más fácil generar economías de escala a nivel proyecto.

• Sin embargo, mientras más grande un proyecto más alto el riesgo de demoras y alargar los ciclos de capital.

• Nosotros preferimos desarrollar proyectos más chicos, en una misma zona, donde tenemos la tierra garantizada y la capacidad de hacer muchos proyectos.

blvd. Bosque Real

blvd. Bosque Real

blvd. Bosque Real

carretera CHAMAPA

– LA

VEN

TA

autopista méxico – huixquilucan

autopista méxico – huixquilucan

carretera CHAMAPA – LA VENTA

12

34

56

7

8

ESCALA

1 Casa Club Bosque Real

2 Corporativo ALIGNMEX

3 La Vista - Tabachín

4 La Vista - Laurel

5 BR Five - Tule

6 BR Five - Ahuehuete

7 BR Five - Ciprés

8 Showroom

• En SIRENCK17 estamos desarrollando 5 edificios, a poca distancia uno del otro, donde la cercanía de los 5 edificios nos permite realizar las economías de escala que deseamos.

• Estamos enfocados en construir muchos departamentos, en edificios más pequeños, siguiendo el mismo proceso de construcción y control de costos, bajo un estricto control de nuestro ciclo de capital para generar rentas en la mitad de tiempo.

• Nuestra estrategia nos permite tener una mayor variedad de departamentos y una oferta de departamentos más flexible que se puede adaptar más fácil a las necesidades cambiantes de nuestros inquilinos.

14

PROYECTO

S EXISTENTES


Julio 2018

LA VISTA – TABACHÍN

TABACHIN

Número de Unidades: 82

Área Bruta Rentable: 15,908 m2

Tamaño de la unidades:

41 Unidades 2 Dormitorios / 2.5 Baños 41 Unidades 3 Dormitorios/ 3.5 Baños

Amenidades:

Gimnasio, Kids Club, Centro de negocios, Alberca, Lounge, Área para mascotas y Áreas verdes

Fecha de entrega: 3T-2020

15

PROYECTO

S EXISTENTES


LA VISTA – LAUREL

LAUREL





Amenidades:

Gimnasio, Kids Club, Centro de negocios, Alberca, Lounge, Área para mascotas y Áreas verdes


16

PROYECTO

S EXISTENTES


15 Julio 2018

Julio 2018

BR FIVE – TULE

TULE





Amenidades:Gimnasio, Kids Club, Centro de negocios y Áreas verdes


17

PROYECTO

S EXISTENTES


BR FIVE – AHUEHUETE

AHUEHUETE







18

PROYECTO

S EXISTENTES


BR FIVE – CIPRÉS

CIPRÉS







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DEPARTAMENTO MUESTRA

■ Pensando en familias, nuestros departamentos van desde 117 m2 hasta 220 m2 y están pensados en crear hogares inspirados en familias.

Internet en todas las habitaciones

3 contactos dobles para equipo de audio y video,

televisión, Blue-ray y equipo de sonido.

Amplias terrazas

Clóset de blancos

Salida de voz y datos. Conecta TV, Blue-ray, internet

y consola de videojuegos

Salida de televisión en todas las habitaciones

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FUTURO

• Las características del mercado de renta en México han cambiado significativamente en años recientes, afectando el papel del mercado de vivienda en renta dentro del sistema de vivienda, así como la experiencia de renta para el creciente número de hogares mexicanos que rentan su hogar.

• Hoy en día, la mayoría de las unidades dentro del mercado de vivienda en renta se manejan de manera informal y no son consideradas como profesionalmente administradas de acuerdo a los estándares internacionales.

• A futuro, un mercado privado de vivienda en renta, más desarrollado y mejor administrado, esta surgiendo con el fin de ofrecer unidades que son más asequibles, y en muchos casos, de mejor calidad que las unidades en venta.

: Vivienda en renta. : Vivienda ocupada por propietario.

CIUDAD DE MÉXICO

30%

25%

2014

2010

POBLACIÓN POR EDAD EN LA CIUDA DE MÉXICO Y ÁREA METROPOLITANA

85 +80 - 8475 - 7970 - 7465 - 6960 - 6455 - 5950 - 5445 - 4940 - 4435 - 3930 - 3425 - 2920 - 2415 - 1910 - 14

5 - 90 - 4

0 1,000,000 2,000,000

Fuen

te: C

ONA

PO y

est

imac

ione

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opia

s de

ALI

GNM

EX.

• Desde 2017, nuestro programa de vivienda en renta ha permitido a inversionistas institucionales la oportunidad de invertir directamente en proyectos de vivienda en renta Premium en la zona metropolitana de la Ciudad de México.

La Vista por SìRENTA.

BR FIVE por SìRENTA.

■ El desequilibrio entre la oferta y demanda de vivienda en la zona metropolitana de la Ciudad de México seguirá creando una oportunidad única para invertir en el sector de vivienda en renta administrado profesionalmente y respaldado por inversionistas institucionales.

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GRACIAS

■ Agradecemos a todos los que han contribuido al éxito de SIRENCK17.

Cualquier pregunta acerca de esta propuesta favor de dirigirla a las siguientes personas:

Roberto Ordorica DIRECTOR GENERAL

Santiago MercadoDIRECTOR DE RELACIÓN CON INVERSIONISTAS Y JEFE DE MERCADOS DE VALORES

ALIGNMEX Real Estate Capital S.R.L. de C.V. Prolongación Paseo de la Reforma No. 115-PH Colonia Paseo de las Lomas Ciudad de México C.P. 01330

T: +52 (5) 5004 0450 E: [email protected]

raÍces locales, perspectiva global

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