M EN V. Marco A. Borrego Flores VALUACIÓN INMOBILIARIA Y CONSULTORIA EN INVERSIONES Tomado de: http://www.aicanada.ca/e/findappraiser_what.cfm ¿Qué es un avalúo? Un avalúo es un estimado formal e imparcial o la opinión del valor, usualmente escrito, de una propiedad que es descrita de forma adecuada, a partir de una fecha determinada, y que es sustentada por la presentación y el análisis de información relevante. Es redactado a raíz de una iguala, para confianza de partes identificadas, y para la cual el avaluador acepta responsabilidad. Tipos de avalúos Aunque los estándares profesionales no imponen la forma, formato o estilo del reporte del avalúo, el avaluador sí está sujeto a ciertas reglas reconocidas, en cuanto a contenido. El punto hasta donde se extenderá el detalle de este contenido, determinará el tipo apropiado de avalúo que será preparado. Típicamente, lo tipos incluyen un límite de texto – desde descripciones breves y concisas hasta comprensibles y detalladas – y un formulario usado generalmente para sustentar una solicitud de hipoteca residencial. Cualquier limitación impuesta a la tarea puede afectar el nivel de riesgo aceptado por cualquiera de las partes involucradas en ella. Sin embargo, en cada caso, el avaluador debe cumplir con los estándares de esta práctica profesional. Muchos avalúos son informes narrativos completos, los cuales son apropiados cuando todos los aspectos de una propiedad son investigados y presentados en el informe. Ninguna modificación o exclusión de una ****es permitida en un *****

Un informe narrativo regular puede dar detalles en general equivalentes a un informe narrativo completo, pero se diferencian por el uso de una condición limitante extraordinaria. Ejemplos serían las situaciones donde no se ha hecho la búsqueda de título de propiedad o donde no ha sido posible la inspección interior de un edificio. Un informe narrativo corto es conciso y brevemente descriptivo. Un informe tipo formulario es generalmente representado por su formato estándar donde se combinan casillas de verificación y comentarios narrativos. Contenido de los informes Todos los informes deben contener lo siguiente:

• El valor estimado • La fecha real del avalúo • La certificación y firma • El propósito del avalúo • Las condiciones que sean requisitos • Las condiciones del vecindario

• Una identificación de la propiedad y su propietario • Un análisis en interpretación de la información y otras asunciones • La tramitación de la información derivada de uno o más de tres

aproximaciones al valor • Algún otro material descriptivo de apoyo como mapas, planos, gráficas,

fotos, y etcétera..

El formulario de informe avalúo residencial Este es un formulario que es llenado por el avaluador en una propiedad residencial. El informe incluye información general, como quién es el dueño de la propiedad, la dirección, la descripción legal, impuestos, valor calculado y cuánto tiempo tiene la vivienda. También da una descripción del vecindario como el tiempo, la distancia a colegios y lugares de compras, los tipos comunes de vivienda, los servicios y empresas de servicios públicos disponibles, etc.

Cómo es calculado el valor Existen tres métodos básicos para llegar a indicar el valor de una propiedad: _El enfoque de costo: da un estimado del costo de la construcción de un nuevo edificio idéntico al que ha sido avaluado, dando los precios actuales, restando la depreciación acumulada y agregando el valor estimado de la tierra. _El enfoque de ingreso: tiene que ver con la cantidad de ingreso que produciría la propiedad y está basada en la teoría que dice que el valor es la estimación de la corriente de ingreso que la propiedad sea capaz de producir cuando esta se desarrolle y alcance su máximo y mejor uso. La red que opera el ingreso de la propiedad es capitalizada en valor por medio de un método y tarifas apropiados. _El enfoque de comparación: está basado en la teoría de que un comprador no pagaría más por una propiedad, que el precio que le saldría adquirir otra propiedad idéntica y existente. El valor estimado es basado en el precio de venta y en listados de propiedades equiparables. Para llegar a un estimado final del valor, el avaluador selecciona el valor indicado por el enfoque más apropiado para la propiedad y sustentado por la información del mercado que sea la más confiable, objetiva y relevante, la cual también ha sido analizada y verificada

ORIGINAL DOCUMENT

What is an Appraisal? An appraisal is a formal, impartial estimate or opinion of value, usually written, of an adequately described property, as of a specific date, and supported by the presentation and analysis of relevant data. It is prepared as a result of a retainer, for reliance by identified parties, and for which the appraiser accepts responsibility. Types of appraisal reports

While professional standards do not dictate the form, format or style of reporting, the appraiser is bound by certain recognized rules as to content. The extent to which this content is detailed will determine the appropriate type of appraisal report to be prepared. Typically, types include a bound narrative - from concise and briefly descriptive to comprehensive and detailed - and a form report generally used to support a residential mortgage application. Any limitations imposed on the assignment may affect the level of risk accepted by each party to the assignment. In every case, however, the appraiser must comply with the standards of professional practice. Most appraisals are Full Narrative reports, appropriate where all aspects of an assignment are researched and reported. No modification or exclusion of a Standard Rule (requiring what is referred to as an Extraordinary Limiting Condition) is permitted in a Full Narrative report. A regular Narrative report may provide details generally equivalent to a Full Narrative, but is distinguished by the invoking of an Extraordinary Limiting Condition. Examples would include situations where no title search is made, or where no interior inspection of a building was possible. A Short Narrative report is concise and briefly descriptive. A Form report is generally represented by its standardized format combining check-off boxes and narrative comment. What reports contain All reports contain the following:

• the estimate of value • the effective date of the appraisal • the certification and signature • the purpose of the appraisal • the qualifying conditions • the condition of the neighborhood • an identification of the property and its ownership • an analysis and interpretation of the data and the assumptions made • the processing of the data by one or more of the three approaches to value • other descriptive support material such as maps, plans, charts, photographs,

etc.

The residential appraisal form report This is a form completed by the appraiser on a residential property. The report includes general information, such as who owns the property, the address, legal description, taxes, assessed value and age of the dwelling. It also describes the neighborhood in terms of its age, distances to schools and shopping centres, common types of dwellings, services and utilities available, etc. How value is estimated There are three basic methods of arriving at an indication of value: - The Cost Approach - estimates the cost to build a new building identical to the subject being appraised, at current prices, subtracting accumulated depreciation and adding the estimated land value.

- The Income Approach - relates to income-producing property and is based on the theory that value is the present worth of the income stream which the property is capable of producing when developed to its highest and best use. The net operating income from the property is capitalized into value by an appropriate method and rate. - The Direct Comparison Approach - is based on the theory that an informed purchaser would pay no more for a property than the cost of acquiring another existing and equivalent property. The value estimate is based on the selling price and listings of comparable properties. To arrive at a final estimate of value, the appraiser selects the value indicated by the approach most appropriate for the property and supported by the most reliable, factual and relevant market data, which has been analyzed and verified.