ENCUENTRO REGIONAL DEL NOTARIADO NOVEL CUYOMendoza, Sábado 18 de junio de 2016

1) CUESTIONES GENERALES2) PROPIEDAD HORIZONTAL3) CONJUNTOS INMOBILIARIOS

NUEVOS DERECHOS REALES

LEGISLACIÓN ANTERIOR CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Propiedad Horizontal: Ley 13.512/48

Propiedad horizontal:

Conjuntos inmobiliarios: no están regulados en la legislación de fondo.

Conjuntos inmobiliarios:

Tiempo compartido (con fines turísticos): Regulado por Ley 26.356

Tiempo compartido: Se extiende a los muebles. Se derogan los cap. III, IV, V y IX de la ley 26.356.

Cementerios privados: no están regulados en la legislación de fondo.

Cementerios privados:

Superficie forestal: Regulada por La Ley 25.509 e incluida como nuevo derecho real.

Superficie forestal y de construcciones:

ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el

poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce

directamente sobre su objeto, en forma autónoma

y que atribuye a su titular las facultades de

persecución y preferencia, y las demás previstas

en este Código.

Art. 1884

Art. 1883

Art. 1886

Derechos reales. Definición:

Objeto: Art. 1883.

Objeto

Cosa

Totalidad

Parte Indivisa

Parte material

Bien Inmaterial

Número cerrado Art. 1884

Número cerrado en el CCCN: art. 1884. Estructura.

La estructura de los derechos reales es

reglada

sólo por la ley de fondo

Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la

ley, o la modificación de su estructura.

Interpretación doctrinaria.

Sólo es inválida la modificación de la estructura de un derecho real

Número cerrado en el Código Civil: art. 2502

Los derechos reales sólo pueden ser creados por La ley

Los particulares no pueden crear otros distintos, ni modificarlos

FACULTADES: Uso Goce Disposición

jurídica ¿Disposición

material?

TITULAR

OBJETO ÚNICO : Integrado por partes privativas y comunes de un ¿Inmueble o edificio?

• Art. 2039. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios

Extensión del concepto de

unidad

Unidad complementaria

• Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

• Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria

Cosas y partes necesariamente

propias o privativas

• Art. 2043. Son las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado entre las paredes divisorias …. incluso los balcones.

TERRENO COMÚN

ESPACIO AÉREO COMÚN Espacios determinados de un inmueble

TERRENO COMÚN

Espacios determinados de un inmueble

ESPACIO AÉREO COMÚN

Espacios determinados: Unidades a construir o en construcción

La palabra “inmueble” y la expresión “espacios

susceptibles de aprovechamiento independiente”, legitiman

las normas locales anteriores al CCCN que permitían otorgar

el reglamento y realizar actos dispositivos respecto de

unidades a construir o en construcción.

Los inmuebles con cuerpos independientes de edificación,

pueden tener marco legal, tanto en la propiedad horizontal,

como en los conjuntos inmobiliarios; en el primer caso, el

terreno será común en toda su extensión.

• Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común de ellas. b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad …..

Partes comunes sólo a algunas

unidades funcionales: Parámetros

• Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a / art. 2039), el resto de la enumeración está condicionado a que se cumplan los parámetros del art. 2040

• También se enumeran las no indispensables (art. 2042)

Cosas y Partes necesariamente comunes y no

indispensables. Enumeración

INSEPARABILIDAD.

PROPORCIONES:

Se fija a fin de determinar la proporción para el pago de expensas. (2056 inc. g y 2049 último párr.)

DE DOMINIO Refleja el derecho de cada propietario

sobre los bienes comunes. ( 2039, 2056 inc. f)

FISCAL

DE EXPENSAS

Se fija al solo efecto de la percepción del impuesto inmobiliario. (3 L.P.H)

La ley 13.512 hacía referencia a tres tipos. La misma distinción puede hacerse en el CCCN.

Concepto: Es el estatuto que regla los derechos y obligaciones de los consorcistas. Integra los diversos títulos de propiedad.

Otorgamiento: Por el dueño o por los condóminos

Forma: Escritura pública. (Art. 2038)

Naturaleza: Contractual.

Cláusulas

Obligatorias (art. 2056)

Facultativas

¿Acto de disposición o

de administración? •Solicitud de certificados

• Medidas cautelares

• Asentimiento

Incidencia

Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal.

Certificado catastral por el inmueble.

Certificación registral solamente la relativa al estado de dominio.

Titular inhibido: No imposibilita la realización el acto.

Inmueble embargado: No impide el otorgamiento e inscripción, pero el acto es inoponible al acreedor.

Inmueble hipotecado: Tampoco lo impide, pero es

inoponible al acreedor hipotecario.

Asentimiento conyugal: No es necesario.

Plano de mensura .

Certificado catastral por el inmueble y por las unidades que se adjudican o se transmiten.

Certificado de anotaciones personales por el titular o los titulares registrales en virtud del acto dispositivo.

Certificado de dominio solicitado para el reglamento y para el acto dispositivo individualizando las unidades.

El embargo, la hipoteca sobre el inmueble o lainhibición de uno de los futuros adjudicatarios: Impiden llevar adelante la adjudicación, salvo conformidad del acreedor con la sustitución.

Asentimiento conyugal: Es necesario.

PERSONALIDAD: Se consagra expresamente la

personalidad del consorcio (arts. 148 inc. h) y 2044).

INICIO DE LA PERSONALIDAD: El nuevo código no se

expide sobre su inicio; puede interpretarse que

comienza con el otorgamiento del reglamento (art.

142), aun cuando el inmueble tenga un solo

propietario, por analogía con lo que ocurre en materia

de sociedades anónimas.

Es el representante del consorcio.

Tiene a su cargo la gestión de los intereses comunes.

Es la reunión de los consorcistas constituidos, en principio, en cuerpo deliberante.

Sus resoluciones, válidamente tomadas, son obligatorias para los ausentes y los disidentes.

ADMINISTRADOR

ASAMBLEA

• Sumas recaudadas por expensas y fondo de

reserva.

• Intereses que devenguen esas sumas.

• Créditos por expensas y fondo de reserva.

• Unidades destinadas a rentas u otros

destinos que encuadren en sus fines.

• Créditos por medianería.

• Créditos derivados de contratos de

utilización del edificio (paredes, azoteas)

con fines publicitarios.

Integración

Las cosas y bienes comunes no son patrimonio del consorcio

El nuevo Código no contempla la integración del patrimonio y lo delega a lo que se incluya en el reglamento. (art. 2056 inc. e)

Atribución en el propio Reglamento.

Mayoría: Unanimidad.

Adquisición posterior.

No limitada a la adquisición por compensación en subasta judicial.

Mayoría: Mayoría absoluta del conjunto de los propietarios

salvo previsión de una mayoría superior en el reglamento (art.2060)

Unidades del inmueble

Debe admitirse, en la medida que su destino concuerde con los fines del consorcio

Otros inmuebles

El Registro NO califica si la adquisición se encuentra dentro de los fines del consorcio. Tampoco corresponde dicha calificación al Autorizante.

CLÁUSULA….PATRIMONIO. El patrimonio del consorcio se

integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los

créditos contra los consortes o terceros, las unidades

funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble,

y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio

dentro de los fines que justifican su existencia.

(Corresponde al art. 1890 del Proyecto de 1998)

El Título VI del Libro V, bajo la expresión genérica de

“Conjuntos inmobiliarios”, regula los “Conjuntos

Inmobiliarios” propiamente dichos (Capítulo 1), el

“Tiempo Compartido” (Capítulo 2) y los “Cementerios

Privados” (Capítulo III).

Están incluidos como nuevos derechos reales en la

nómina cerrada del art. 1887 incisos d), e) y f),

respectivamente.

Todos los derechos reales, excepto los conjuntos inmobiliarios, son

definidos en función del concepto, determinando sus facultades, su

objeto y sujetos.

En los conjuntos inmobiliarios (en general) se opta por una descripción

fáctica de los objetos sobre los que se asientan:

CONCEPTOS:

Conjuntos inmobiliarios: Cap. 1. Art. 2073.

Tiempo compartido: Cap. 2. Art. 2087.

Cementerios privados: Cap. 3: Art. 2103.

ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes

de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,

empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento

urbanístico independientemente del destino de vivienda

permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que

tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos

mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas

locales.ENUMERACIÓN

ENUNCIATIVA

Empíricamente se lo puede describir como un conjunto desectores propiedad exclusiva que cuentan con cierre perimetral,áreas comunes destinadas a redes de circulación y de espacios yservicios comunes.

Indivisión forzosa de los bienes comunes

Inescindibilidad entre partes comunes y privativas

Reglamento que establece los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativa

Partes y cosas necesariamente comunes:

Art. 2076

Las cosas necesariamente comunes no pueden convertirse en privativas, ni aún con el acuerdo unánime.

Por exclusión, la parte del terreno sobre el que se asienta la unidad, al no ser necesariamente común, puede ser calificado como propio por el reglamento.

El carácter propio explica que todo lo construido sobre este sector sea de propiedad exclusiva del titular de la unidad

La disposición del artículo 2077 con relación aque la unidad puede hallarse en proceso deconstrucción, se enmarca en la previsióngenérica del art. 2039.

El artículo recoge la experiencia de lasprovincias que permitieron la comercializaciónde unidades que aún no están construidas

Problemas generados por la configuración de losprimeros Clubes de Campo como loteosconvencionales:

Necesidad de cerramiento: Las calles conforme al Código pertenecen al dominio público del Estado.

Necesidad de vincular jurídicamente las parcelas de propiedad exclusiva con los sectores comunes

Necesidad de asegurar a los adquirentes de parcelas la propiedad o el uso y goce de los sectores comunes y correlativamente, la obligatoriedad del pago de gastos de conservación y mejoras.

Cuestiones que acentuaron los problemas:

Ausencia de normas de fondo específicas sobre la configuración jurídica.

Las distintas jurisdicciones permitieron o prohibieron algunos encuadramientos jurídicos.

Hay Provincias que permiten la aplicación de la propiedad horizontal, como de la división por parcelamiento o loteos (Buenos Aires). Otras prohíben la aplicación de la propiedad horizontal (Mendoza)

A) Lotes de dominio

B) Unidad Funcional

C) Lotes de dominio

PARTES EXCLUSIVAS A) Lotes en

condominio de indivisión forzosa

B) Partes y cosas comunes

C) De propiedad de una entidad jurídica

PARTES COMUNES

1) Debían ser regulados en la legislación de fondo.

2) Debían tener cabida en el marco de los derechos reales.

Doctrina mayoritaria:

Contraria a la creación indiscriminada de derechos reales:

* XI J. N.D.C. (Buenos Aires, 1987) y XXII J.N.D. C. (Córdoba, 2009)

* P. de 1987; P. de 1992 y P. de 1998

Doctrina minoritaria:

Derechos reales autónomos y sobre cosa propia.

*Es la que adopta el CCCN

Aplicación de las normas Administrativas.

Aplicación de las normas de la propiedad

horizontal a los conjuntos inmobiliarios.

Imposibilidad de optar por otra configuración

jurídica.

Adecuación obligatoria.

Dudosa constitucionalidad:

1. Derechos patrimoniales adquiridos (art. 17 CN. y 7 CCCN.)

2. Principio de irretroactividad de las leyes (art. 7 CCCN)

No se fijó plazo para esta adecuación, como tampoco elprocedimiento para hacerlo.

Mientras no se reglamente, la disposición carece deoperatividad y, por tanto, los titulares de dominio de estasparcelas independientes podrán continuar disponiéndolasen el marco de la legislación local anterior.

Cuestiones que

plantea

Requiere Conformidad del

total de los propietarios de parcelas y de las partes comunes

Importa transfigurar el

derecho de dominio sobre una parcela

en una unidad funcional.

Deben transferirse las áreas comunes,

de todos los condóminos (o de

la entidad jurídica) , al total de los propietarios.

Tarea, onerosa, engorrosa y en muchos casos

imposible.

Estructura de la escritura: COMPARECENCIA: Todos los propietarios de

lotes.

DECLARACIONES: 1) Expresan su voluntad unánime de adecuarse al art. 2075

del CCCN.

2) Identificación y descripción del conjunto según plano anterior y del lote resultante del plano de P.H.

3) Identificación de los lotes destinados a áreas de circulación, recreativas, deportivas y sociales y conversión en cosas y partes necesariamente comunes (art. 2076).

Estructura de la escritura: Declaraciones:

4) Identificación de los lotes individuales y su conversión a unidades funcionales.

5) Titularidad. Proporción de dominio y para el pago de expensas.

6) Gastos y expensas comunes. Liquidación y pago.

7) Régimen de Asambleas.

8) Administrador.

9) Consejo de Administración.

10) Cesión de lotes (art. 2082).

11) Régimen de invitados y admisión de usuarios: (art. 2083).

12) Derecho de Preferencia (art. 2085).

13) Sanciones (art. 2086)

Estructura de la escritura: Atestaciones notariales:

4) Títulos y Registraciones.

5) Informes de dominio.

6) Nomenclatura Catastral.

7) Notas de plano de subdivisión en propiedad horizontal