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DERECHO SUPERFICIE

CONJUNTOS

INMOBILIARIOS

Esc. Leandro N. POSTERARO SANCHEZ

TEMARIO

NUEVO DERECHO REAL DE

SUPERFICIE

DERECHO DE SOBREELEVAR

SUBDIVISIONES EN PH A

CONSTRUIR

BARRIOS CERRADOS/CLUBES

CAMPO

NUEVOS DERECHOS REALES

Art. 1887 C. C. y C.

-CONJUNTOS INMOBILIARIOS

(PH ESPECIAL)

-TIEMPO COMPARTIDO

-CEMENTERIOS PRIVADOS

-SUPERFICIE.


SOBRE COSA TOTAL O PARCIALMENTE PROPIA (art

1888):

-Conjuntos Inmobiliarios.

-Tiempo compartido

-Cementerios Privados

-Superficie: sólo cuando existe propiedad superficiaria


SOBRE COSA AJENA (art 1888):

-Superficie (Durante primera etapa)

-Usufructo.

-Uso/Habitación

-Servidumbre

-Hipoteca

-Anticresis

-Prenda

DERECHO DE SUPERFICIENORMATIVA: arts.2114-2128

CONCEPTO:

DER. REAL TEMPORARIO SOBREINMUEBLE AJENO QUE OTORGA A SUTITULAR LA FACULTAD DE USO,GOCE Y DISPOSICIÓN MATERIAL YJURÍDICA DEL DERECHO DEPLANTAR, FORESTAR O CONSTRUIR,O SOBRE LO PLANTADO, FORESTADOO CONSTRUIDO EN EL TERRENO, ELVUELO O EL SUBSUELO.

DERECHO DE SUPERFICIE

CONCEPCION 3D DEL

DERECHO DE PROPIEDAD:

Subsuelo, suelo, espacio aéreo,

horizontal, vertical, etc.

Permite ejercicio de diferentes

titulares: Propietario+

Superficiario


PARTES:

-PROPIETARIO del Inmueble

-SUPERFICIARIO

ETAPAS:

1ra: Derecho de edificar, plantar oforestar

2da: Propiedad superficiaria de loedificado, plantado o forestado


CARACTERES:

*DERECHO REAL SOBRE INMUEBLEAJENO (PRIMERA ETAPA)

*DERECHO REAL SOBRE COSA PROPIA(SEGUNDA ETAPA O EN CASO DE SÓLOPROPIEDAD SUPERFICIARIA)

*TEMPORARIO. (MAX 70 AÑOSCONSTRUCCIONES , 50 OTROS)

*COEXISTENCIA CON DERECHO DEDOMINIO, O PH DEL CONSTITUYENTE.


CARACTERES:

*Otorga propiedad superficiaria.

*Suspensión temporal delprincipio de accesión del der. dedominio o de PH (sobreelevar osubedificar)

*Derecho sup. existe se haya o noconstruido, plantado o forestado.


MODALIDADES: (art 2115)

A) HACER CONSTRUCCIONES,FORESTACIONES Y PLANTACIONES en:

-Espacio aéreo.

-Subsuelo.

-Suelo.

B) PROPIEDAD SUPERFICIARIA SOBRE:

Plantaciones, forestaciones oconstrucciones existentes.


MODALIDADES DE CONSTITUCION

CONTRACTUALES:

FORMA: ESCRITURA PUBLICA

POSIBILIDAD DE PRE-CONTRATOS POR PRIVADO

a) ONEROSO

b) GRATUITO.


ETAPAS DEL DERECHO:

1. Derecho a construir,forestar, plantar

2. Propiedad superficiaria deconstruido, plantadoforestado (reglas dominiorevocable, excepto plazo yprevisión contractual)


ETAPAS:

MODALIDAD 1

1) Der a construir, plantar, forestar.

2) Propiedad superficiaria de loconstruido, plantado o forestado.

MODALIDAD 2

Propiedad superficiaria de loconstruido, plantado o forestado


OBJETO: (art 2116)

a) Totalidad del inmueble

b) Parte material (planoaprobado. Resol 9/2018 Arba)

c) Proyección espacio aéreo osubterráneo: Plano aprobado

d) Construcciones ya existentes,incluso en PH


OBJETO: EMPLAZAMIENTO (art 2116)

Puede constituirse sobre:

*Todo el inmueble o

*Sobre una parte determinada, con proyecciónen el espacio aéreo o en el subsuelo, o

*Sobre construcciones ya existentes aundentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede sermayor que la necesaria para la plantación,forestación o construcción, pero debe ser útilpara su aprovechamiento.


OBJETO:

INMUEBLES SOMETIDOS A PH.

-Espacio aéreo o Subsuelo:

-Previsión en Reglamento PH o

Modificación post. : Unanimidad

-Coexistencia con Sobreelevar?


APLICACIÓN PRÁCTICA:

CONSTRUCCIÓN, FORESTACIÓN,PLANTACIÓN

a) Sobre lote total o parcialmente baldío.Suelo o ras, subsuelo, espacio aéreo

b) Sobre lote total o parcialmente edificado(necesidad PH?)

c) Sobre inmueble sometido a PH (espacioaéreo o subterráneo, espacio baldío delote)

d) Inmueble en PH a construir



Construcción, forestación, plantación

a) Bajo lote baldío o edificado (PH?)

b) Construcciones existentes

c) Construcciones sin finalizar: parteo total

d) Edificio PH para su terminación.

e) PARQUES EOLICOS, SOLARES.



-COMBINACION DE TODASLAS ANTERIORES.

-CONSTITUCION DEDERECHOS DESUPERFICIES EN DISTINTOSSECTORES DE TERRENO



1) Propietario de Lote BaldíoConstituye Der Sup a/fav de3ero (Superficiario) para queconstruya en TODO el terreno yexplote por x años (max 70)

Contraprestación: Pago en $$ ocon m2 o ambas.

DERECHO DE SUPERFICIEAPLICACIÓN PRÁCTICA:

2) Propietario de Lote BaldíoConstituye Der Sup a/fav de3ero (Superficiario) para queconstruya en UNA PARTE delterreno y explote por x años(max 70)


DERECHO DE SUPERFICIEAPLICACIÓN PRÁCTICA:

3) Propietario de Lote conConstrucciones Constituye DerSup a/fav de 3ero (Superficiario)para que construya en la partebaldía del terreno y explote porx años (max 70).




4) Propietario de Lote conConstrucciones Constituye Der Supa/fav de 3ero (Superficiario) para queconstruya en EL ESPACIOAEREO/SUBTERR. DE LAEDIFICACION y explote por x años(max 70)

Contraprestación: Pago en $$ o conm2 o ambas.



5) Propietarios de Edificio en PHConstituyen (Unanimidad/Salvo reservadel Propietario en Reglamento PH) DerSup a/fav de 3ero (Superficiario) para queconstruya en EL ESPACIOAEREO/SUBTERRANEO DE LAEDIFICACION y explote por x años (max70)

Contraprestación: Pago en $$ o con m2 oambas.



6) Propietario de lote edificado

Constituye Der Sup a/fav de

3ero (Superficiario) para que

mejore o amplíe Edificación y

explote por x años (max 70).

Contraprestación: $$ o m2



7) Propietarios de Edificio enPH Constituyen Der Sup a/favde 3ero (Superficiario) paraconstruya cocherassubterráneas.

Contraprestación: $$, m2 encocheras.



8) Propietarios deLocales/Viviendas/Oficinas:Constituyen Der Sup a/fav de 3ero(Superficiario) para utilizar (uso ygoce) x mayores plazos quelocaciones. (max 70 años)

Contraprestación: Pago en $$ todoel plazo de uso.



9) Propietario de lote constituyeDer Sup. Sucesivos a favordistintas personas paraconstrucciones sucesivas endistintos niveles del edificio. Oen distintos sectores del lote.

Contraprestación: $$ , m2, etc.



10) Propietario de loteconstituye en una parte delterreno Un Der. de Sup y en otraparte otro a favor de distintaspersonas. (Plano Aprob)

Contraprestación: Pago en $$ oen m2.



10) Propietario de Un Campoconstituye derecho desuperficie en todo o en parte(plano aprobado) para suexplotación a cambio de pagode precio.

Ventajas sobre arrendamientos:Plazo max: 50 años.


PLAZOS:

Construcciones: NO + de 70

años.

Plantaciones/forestaciones:

(Agrícola por ej)

NO + de 50 años.


LEGITIMACION: (art 2118)

-TITULAR DE DOMINIO OCONDOMINIO (UNANIMIDAD.ART 1990)

-TITULARES DE PH(UNANIMIDAD)

NO SOBRE PARTE INDIV.


ADQUISICION: Constitución yTransmisión (art 2119):

-Contrato x Escritura pública(art 1017). (Título y Modo)

-Posibilidad de Pre-contratos oboletos (art 1018)

-Actos mortis causa.

REGISTRACION RPI.


TRANSMISION ENTRE VIVOS

DEL DER DE SUP

ADQUIRIDO

- Principio gral: Permitida

- Posibilidad de prohibición

o limitación


DERECHOS DEL SUPERFICIARIO (art 2120):

-Constituir derechos reales de garantía (x ejpara fondos en construcción del edificio)

-Afectar la construcción al régimen de PH,salvo prohibición (UF Propiedad Superficiaria)

-Transmitir y gravar como inmueblesindependientes las viviendas, locales u otrasunidades privativas, durante el plazo delderecho de superficie.


HIPOTECA SUPERFICIARIA.

-Duración: no mayor al der. Sup.

-Extensión: plantado, construido,forestado (parte material inmueble)

-Extinción: conjunta con der.Superficie (excepto venc. antes deplazo, art 2125).

-Subrogación: art 2194 a/f acreedor


FACULTADES DELPROPIETARIO (art 2121)

El propietario conserva ladisposición material y jurídicaque corresponde a su derecho,siempre que las ejerza sinturbar el derecho delsuperficiario.

DERECHO DE SUPERFICIEOBLIGACIONES DELSUPERFICIARIO

Ejercer derecho conformeconvenido: construir, plantar enplazo y condiciones pactadas

Abonar lo convenido.

Reintegrar el inmueble a lafinalización del derecho


FACULTADES DELPROPIETARIO (art 2121)

Transmitir

Hipotecar

Constituir usufructo

Constituir otros der. de sup.en otro sector.


EXTINCION DEREHO SUPERFICIE

DER CONSTRUIR, FORESTAR, PLANTAR. (art2124).

-RENUNCIA EXPRESA (X ESCRITURA)

-VENCIMIENTO DEL PLAZO (acordado o max),

-CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓNRESOLUTORIA,

-CONSOLIDACIÓN

-NO USO X 10 AÑOS (CONSTRUIR),

-NO USO X 5 AÑOS (PLANTAR/FORESTAR).


EXTINCION DEREHO SUPERFICIE

NO se extingue, excepto pacto encontrario, por la destrucción de loconstruido, plantado o forestado,si el superficiario construye,nuevamente dentro del plazo de

seis años, que se reduce a tresaños para plantar o forestar. (Art2122)


EFECTOS DE EXTINCIÓN (art 2125-2126)

-Propietario hace suyo lo construido,plantado o forestado, LIBRE DEGRAVAMENES

-Extinción derechos reales o personalesimpuestos por el superficiario. (Exceptoextinción antes del plazo o condición)

-Subsisten derechos personales (contratoslocación por ej) durante plazo convenido(max el plazo del Der. de Sup.


EFECTOS (art 2126)

-INDEMNIZACIÓN AL SUPERFICIARIO:VALOR CONSTRUCCIÓN, FORESTACIÓN,ETC.

-POSIBILIDAD PACTAR COBRO CON M2

-EXCEPTO PACTO EN CONTRARIO:ACUERDO DE PARTES (ESCRITURA)

-FALTA ACUERDO: VALOR DEINCORPORADO 2 ULT. AÑOS -AMORTIZACIÓN


EFECTOS (art 2126)

-INDEMNIZACIÓN AL SUPERFICIARIO:

a) Monto: Pactar en Escritura deConstitución o Posterior.

b) Posibilidad de pactar ningún pago.

c) Posibilidad pago con parte de laconstrucción:

Otorgamiento de Escritura traslativade dominio pleno


INDEMNIZACION AL SUPERFICIARIO: (art2126)

-Monto fijado contrato o luego (porescritura art 1017 inc c)

-Por extinción del derecho.

-Admite pacto contrario.

-Pacto contrario: pago con parteedificado o plantado o forestado.

-Admisión renuncia derecho: porescritura (art 1017 inc c)


EXTINCION PROPIEDAD

SUPERFICIARIA:

-Sobre construido, forestado,

plantado

-Reglas dominio revocable (art

1965-1969)


PRACTICA NOTARIAL:

Escritura Constitución Der. Real Superficie:

-Titular dominial

-Titulares PH: unanimidad (NO consorcio)

-Descripción objeto:

a) Inmueble total

b) Parte material: PLANO APROBADO (Res9/2018 Arba)

c) Construcciones existentes: croquis,estado parcelario


-EXPRESA CONSTITUCIÓN DE

DERECHO REAL SUPERFICIE:

NO UNA MERA AUTORIZACIÓN

A CONSTRUIR, PLANTAR,

FORESTAR


PRACTICA NOTARIAL:

-Fijación de plazo.

-Precio y forma de pago

Facultades del superficiario:construcción, forestación,plantaciones. Derechos reales.Cesión del Derecho o prohibición

-Modo: entrega posesión.


PRACTICA NOTARIAL:

-Limitaciones a transferencias por actosentre vivos

-Posibilidad de gravar en formaindependiente construcciones

-Limitaciones o no a afectación a PH.

-Causales de extinción

-Extinción: importe de indemnización oforma de fijarla o Pactar NOindemnización


PRACTICA NOTARIAL:

-Limitaciones a afectación a PH.

-Causales de extinción

-Extinción: importe de indemnización,plazo para pago.

-Asentimiento conyugal/convivencial

CONSTANCIAS NOTARIALES:TITULO/REGISTRACION/CERTIFICADOS:

Libre de gravámenes e inhibiciones

/CONSTANCIAS IMPOSITIVAS


CONCEPTO:

DERECHO POR EL CUAL SE FACULTAA SU TITULAR LA CONSTRUCCIÓNDE UNA O MÁS PLANTAS EN ELESPACIO AÉREO O SUBTERRÁNEODE UN INMUEBLE SOMETIDO ALRÉGIMEN DE PROPIEDADHORIZONTAL, Y ADQUIRIR LOEDIFICADO INTEGRÁNDOLO ALRÉGIMEN DE PROPIEDADHORIZONTAL.


El espacio aéreo y el subterráneoson elementos del inmueblesometido a PH. y por ende depropiedad comunal, como lo sonlas escaleras, los vestíbulos, lasáreas de estacionamiento, etc.;algunos susceptibles de reservapara uso particular (como porejemplo el espacio aéreo ysubterráneo) y otros no.


El derecho de sobreelevar, como derechoa utilizar el espacio aéreo o subterráneopara efectuar la edificación, es reservadopor nuestra ley, en principio, como underecho comunal, es decir de la totalidadde propietarios de la PH. (NO alConsorcio como persona sino a todos loscopropietarios en PH), del cual puededisponerse solamente por acuerdounánime de los copropietarios (conf. Art2052 del Cod. Civ. y Com.).

DERECHO DE SOBREELEVARPRINCIPIO GENERAL: Prohibición deSobreelevar y Subedificar en beneficio propio:

Régimen legal: el art. 7° de la ley 13.512,establecía que: “El propietario del último pisono puede elevar nuevos pisos o realizarconstrucciones sin el consentimiento de lospropietarios de los otros departamentos opisos; al de la planta baja o subsuelo le estáprohibido hacer obras que perjudiquen lasolidez de la casa, como excavaciones,sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte elinmueble común no puede realizarse sin laautorización de todos los propietarios”.

DERECHO DE SOBREELEVAREl Nuevo Código Civil y Comercialcontinúa con la prohibición alestablecer la necesidad deunanimidad para toda obra nuevaque importe elevar nuevos pisos orealizar excavaciones, o quegravite o modifique la estructuradel inmueble, debe contarse con launanimidad.

DERECHO DE SOBREELEVARArt. 2052 determina: “Mejora u obra nueva querequiere unanimidad. Si la mejora u obranueva, realizada por un propietario o por elconsorcio sobre cosas y partes comunes, auncuando no importe elevar nuevos pisos o hacerexcavaciones, gravita o modifica la estructuradel inmueble de una manera sustancial, deberealizarse con el acuerdo unánime de lospropietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obranueva sobre cosas y partes comunes eninterés particular que sólo beneficia a unpropietario.”


DIFERENCIAS CON ELDERECHO DE SUPERFICIE:

Derecho de Superficie:Temporal (Max 70 años paraconstrucciones)

Derecho de sobreelevar:

Perpetuo: Titular hace suyo loedificado, lo incorpora a PH


DIFERENCIAS CON EL

DERECHO DE SUPERFICIE:

Der. De Sup: Der Real

Der. Sobreelevar: Personal


DIFERENCIAS CON EL

DERECHO DE SUPERFICIE:

Der. De Sup: Constituir

Gravámenes (Hipotecas)

Der. Sobreelevar: NO.

Puede garantías no reales.


DIFERENCIAS CON ELDERECHO DE SUPERFICIE:

SUPERFICIE: Aplicable alDominio/Condominio comoa la PH

Der. Sobreelevar: SOLO ENPH.


MODALIDADES DE CONSTITUCION DEDERECHO DE SOBREELEVAR:

SOBRE ESPACIO AEREO/SUBTERRANEODEL EDIFICIO CONSTRUIDO EN PH

SOBRE PARTE COMUN (x ej Un patio deáreas recreativas uso común)

SOBRE ESPACIO AEREO o SUBT. DE UNAUF CON INDEPENDENCIA EDILICIA: Porejemplo Loteos en PH a construir o BarriosCerrados o Clubes Campo constituidos enPH (antes de Nuevo Còdigo)


FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO:

-Facultad de uso, goce y disposición material yjurídica del derecho a construir en el espacioaéreo o subterráneo de un inmueble sometidoa PH con los siguientes efectos:

-Adquisición de la propiedad exclusiva de loedificado en ejercicio del derecho y de formaperpetua.

-Incorporación de lo construido al régimen depropiedad horizontal efectuándose lasreformas pertinentes.

DERECHO DE SOBREELEVARTITULAR DEL DERECHO.

ORIGINARIO: El Dueño del lote donde estáconstruido o va a construirse edificio asometerse a PH. (RESERVA PARA SIMISMO AL OTORGAR EL REGLAMENTO DEPH)

El propietario originario del edificio generalque se haya reservado el derecho, sea o notitular en la actualidad de alguna unidad.

Terceros “extraños”, es decir a personasque no sean propietarios de ningunaunidad: X CESIÓN O RESERVA DELPROPIETARIO AL SOMETER A PH.


TITULAR DEL DERECHO.

TOTALIDAD DE PROPIETARIOS: si no hubo reserva porparte del propietario originario al someter el inmueble aP.H. o luego antes de transferir las unidades, pertenece ala totalidad de propietarios.

No se necesita conformidad alguna para ser titular deese derecho, pero sí se requerirá para iniciar lasconstrucciones en el espacio aéreo o subterráneo (conf.Arts 2052 y 2053).

CONSORCIO DE PROPIETARIOS: podría existir reserva ocesión del derecho a favor del mismo en su carácter depersona jurídica , con lo cual se deberán cumplir lasformalidades para su adquisición que veremos acontinuación.


FORMAS DE ADQUIRIR EL DERECHO:

A) RESERVA: Al someter a PH:Constancia expresa en Escritura Reg. PH

-Puede ser a favor del propietariooriginario, o

-De un 3ro o

-De quien resulte en futuro propietario dealguna UF. o

-De cada propietario de UF(RECOMENDABLE EN LOTEOS EN PH)


FORMAS DE ADQUIRIR EL DERECHO:

B) CESION DEL DERECHO:

-OTORGADA POR UNANIMIDAD DEPROPIETARIOS (Si no hubo reserva enReglamento ) a favor de otro prop. o Untercero (Constructora por ej)

-OTORGADA POR PROP. ORIGINARIO:(Reservado derecho): a un 3ro

-OTORGADA POR cada propietario de UFcuando hubo reserva en Reglamento.


El DERECHO SE TRANSMITE

POR CAUSA DE

FALLECIMIENTO


FORMA INSTRUMENTAL DE

ADQUIRIR EL DERECHO:

X ESCRITURA PUBLICA:


APLICACIONES PRACTICAS:

-RESERVA POR PROPIETARIOORIGINARIO:

a) Construir en espacio aéreo osubterráneo

b) Construir en parte baldía del lote

-RESERVA POR EL CONSORCIO: IDEM

-RESERVA PARA CADA PROP DE UF:Construir en espacio aéreo o subterráneode su UF


ETAPAS:

1) EJERCICIO DEL DER DECONSTRUCCIÓN.

2) INCORPORACIÓN DE LOEDIFICADO A LA PH:MODIFICACIÓN PLANO YREGLAMENTO.

3) ADQUISICIÓN DE PROPIEDADDE LO EDIFICADO.



-URBANIZACIONES

FORMALIZADOS EN PH A

CONSTRUIR:

Decreto 2489/1963

Decreto 947/2004

URBANIZACIONES EN PH A

CONSTRUIRDecreto 2489/1963:

*Permite someter a PH inmueblesa construir o en construcción

*UF A CONSTRUIR debe tenerindependencia edilicia (art 6 inc a)

*UF: Acceso a vía públicaindependiente o a través deespacio común


URBANIZACIONES SUBDIVIDIDAS EN PH A CONSTRUIR:

Decreto 947/2004:

-Permite tanto a PH de Barrios Cerrados comoa cualquier otro dar por construidas las UF(que en Reglamento eran a construir) sinnecesidad de modificar Reglamento ni PlanoPH.

-Confección de Plano de la UF y Cédulacatastral especial

-Obligatoriedad de dejar constancia del estadoconstructivo en la Escritura.


CONSTRUIRVENTAJAS SOBRE DIVISIONES XGEODESIA:

Permiten lotes sin superficiesmínimas obligatorias.

No obligatoria la cesión decalles ni ochavas.

No obligatoria cesión deespacios verdes


CONSTRUIR

VENTAJAS SOBRE DIVISIONES XGEODESIA:

Servicios: es suficiente que lleguenhasta una parte de la parcelaoriginaria.

Acceso y calles internas privadas.

Cerramiento: Posibilidad (No oblig.)

Posibilidad de Reglamento deEdificación y Convivencia(Conveniente).


CONSTRUIR

PROCEDIMIENTO:

1) Plano de obra aprobado porMunicipio: Unidad mínima:vivienda, industrial, comercial.(Importante Ordenanzasmunicipales de Densidad max o Xcantidad viviendas por parc)

2) Plano PH: Lo aprueba Depto PHde Catastro (NO el Municipio)


CONSTRUIRPROCEDIMIENTO:

3) ESCRITURA DE REGLAMENTO DE PH:

Importante:

-Insertar Derecho de sobreelevar a favor de cadafuturo propietario de UF.

-Porcentuales de las UF: inmutabilidad porconstrucciones o divisiones de las UF. (prorrateo)

-Poderes Irrevocables: facultad de construir ymodificar estados constructivos.

-Rogar inscripción de Sobreelevar al RPI.

-REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN: Optativo.Recomendable



REQUISITOS DEL REGLAMENTO DE PH:

-Reserva expresa del Derecho deSobreelevar.

-Poderes irrevocables: Construir,modificar UF, modificar planos yreglamento.

-Porcentuales: Fijos desde ReglamentoPH. Procedimiento para el cambio

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Arts. 2073-2086

1. Clubes de campo, barrios cerrados oprivados,

2. Parques industriales, empresarialeso náuticos,

3. Cualquier emprendimientourbanístico (destinos vivienda,laboral, comercial, empresarial)

4. Aquellos que contemplan usosmixtos, con arreglo a lo dispuesto enlas normas administrativas locales.


Nueva normativa:

-No define el derecho real.

-Determina el derecho x sus objetos(barrios, clubes campo, parques ind,etc)

-Obligatoriedad sometimiento a PHEspecial.

-Posibilidad de elección para cualquiertipo de emprendimiento urbanístico ?


REQUISITOS DE APROBACION:NORMATIVA APLICABLE

-COD CIV Y COM (art 2073-2086)(Art 2037-2072 PH)

-LEY 8912/77

-DECRETO 9404/86

-DECRETO 2489/63

-DECRETO 94/2004

CONJUNTOS INMOBILIARIOSLEY 8912: Art 64°. CLUB DE CAMPO OCOMPLEJO RECREATIVO RESIDENCIAL=UN ÁREA TERRITORIAL DE EXTENSIÓNLIMITADA QUE NO CONFORME UNNÚCLEO URBANO Y REÚNA LASSIGUIENTES CARACTERÍSTICASBÁSICAS:

a) Esté localizada en área no urbana.

b) Una parte de la misma se encuentreequipada para la práctica de actividadesdeportivas, sociales o culturales en plenocontacto con la naturaleza.


c) La parte restante se encuentre acondicionadapara la construcción de viviendas de usotransitorio.

d) El área común de esparcimiento y el área deviviendas deben guardar una mutua e indisolublerelación funcional y jurídica, que las convierte enun todo inescindible.

e) El uso recreativo del área común deesparcimiento no podrá ser modificado, peropodrán reemplazarse unas actividades por otras;tampoco podrá subdividirse dicha área nienajenarse en forma independiente de lasunidades que constituyen el área de viviendas.

CONJUNTOS INMOBILIARIOSARTICULO 65°.La creación de clubes de campo, estarásupeditada al cumplimiento de los siguientes requisitos:

1.Previa aprobación municipal y posterior convalidacióntécnica de los organismos competentes del Ministerio deObras Públicas.

Municipios: designarán y delimitarán zonas del área ruralpara la localización de clubes de campo, indicando ladensidad máxima bruta para cada zona.

2. El patrocinador del proyecto debe asumir laresponsabilidad de realizar las obras de infraestructura delos servicios esenciales y de asegurar la prestación de losmismos, de efectuar el tratamiento de las vías decirculación y accesos, de parquizar y arbolar el área entoda su extensión y de materializar las obrascorrespondientes al equipamiento deportivo, social ycultural.


Servicios esenciales:

-Agua corriente: excepción

pozos

-Cloacas y/o sistema de

tratamiento

-Energía eléctrica


ETAPAS: Decreto 9404/1986

1)PREFACTIBILIDAD: MUNICIPIO

2) CONVALIDACION TECNICAPRELIMINAR: PROVINCIALEL OTORGAMIENTO DE LA CONVALIDACIÓN TÉCNICAPRELIMINAR NO IMPLICA AUTORIZACIÓN PARAEFECTUAR NINGÚN TIPO DE OBRAS NI PARAFORMALIZAR COMPROMISOS DE VENTA.

3) FACTIBILIDAD FINAL: PROVINCIAL

REQUISITOS: arts 5 a 11 decreto 9404/1986


CARACTERISTICAS

(art 2074)NO ESENCIALES:

• Cerramiento, (*)

• Régimen disciplinario,

• Cantidad de inmuebles iniciales oresultantes, Estado constructivo de lasunidades funcionales y el grado de avancede obra de la urbanización. (32 JornadaNotarial Argentina)


CARACTERISTICAS

(art 2074)NO ESENCIALES:

• CERRAMIENTO: NO esencial (JNA).

Art. 2079: “…límites perimetrales de los CI y control deacceso PUEDEN materializarse mediante cerramientos…”

IMPORTANTE:

-URBANIZACIONES ABIERTAS SOMETIDAS A PH ACONSTRUIR X PROBLEMAS ZONIFICACIONES LOCALES.

-PEQUEÑOS PH.

IMPORTANCIA DEL TERRENO DE CADA UF COMOPRIVATIVO.


ESENCIALES:

- Partes comunes y privativas,

- Indivisión forzosa y perpetua de laspartes, lugares y bienes comunes.

- Reglamento: órganos defuncionamiento, limitaciones yrestricciones a los derechosparticulares y régimendisciplinario,


ESENCIALES:

- Obligación de contribuir con losgastos y cargas comunes

- Entidad con personería jurídica queagrupe a los propietarios de lasunidades privativas.

- Partes, cosas y sectores comunes yprivativos, así como las facultadesque sobre ellas se tienen, soninterdependientes y conforman untodo no escindible.


Marco legal (art 2075)

NORMATIVA LOCAL:Municipios/Provincias

-Zonas autorizadas,

-Dimensiones, usos, cargas

-Demás elementos urbanísticos.

-Procedimiento aprobación: pre-factibilidad, factibilidad, etc


Marco legal (art 2075)

NORMATIVA DE FONDO.

Obligación someter: P. H. +Modificaciones especiales.

ADECUACION OBLIGATORIA?:

Los CI. preexistentes que se hubiesenestablecido como derechos personales odonde coexistan derechos reales yderechos personales se deben adecuar alas previsiones normativas que regulaneste derecho real


ADECUACION: ANÁLISIS art 2075

-Conjuntos inmobiliarios creados SOLO como derechoreal: ADECUACION NO OBLIGATORIA

a) PROPIEDAD HORIZONTAL,

b) DOMINIO SOBRE PARTE PRIVATIVAS +DERECHO CONDOMINIO SOBRE PARTESCOMUNES

c) DOMINIO SOBRE LA PARCELA + DERECHOREAL DE DOMINIO DE UNA ASOCIACIÓN OENTIDAD JURÍDICA SOBRE LAS PARTESCOMUNES + CONEXIÓN DE AMBOS SECTORESA TRAVÉS DE LOS DERECHOS REALES DESERVIDUMBRE


PROCEDIMIENTO DEADECUACION:

-SOLO POR NORMATIVA DEFONDO NO LOCALES (JNA2016)

-Escritura pública: Unanimidadpropietarios. (CUMPLIMIENTOCASI IMPOSIBLE)


LOS TÍTULOS DE CONJUNTOSINMOBILIARIOSPREEXISTENTES QUE NO SEHAYAN ADECUADO NO SONOBSERVABLES POR ESASCIRCUNSTANCIAS DEBIENDOCONSIDERARSE TÍTULOSSUFICIENTES Y APTOS PARALA CIRCULACIÓN (JNA 2016)


PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL: CARACTERISTICAS(art 2076)

Cosas y partes necesariamente comunes.

-Terreno: acceso, vías de circulación, y comunicación,áreas específicas destinadas al desarrollo deactividades deportivas, recreativas y sociales,instalaciones y servicios comunes.

-Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificadocomo tal por el respectivo reglamento de PH.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propiasno esté determinado se consideran comunes.


PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL:CARACTERISTICAS (art 2077)

Cosas y partes privativas:

-UF: construida o en proceso de construcción oa construir.

Independencia funcional según su destino ysalida a la vía pública por vía directa oindirecta.

-Terreno, espacio aéreo y subterráneo de cadaUF: parte privativa (con limitaciones:servidumbres, reglamento construcción, etc)


PROPIEDAD HORIZONTALESPECIAL: CARACTERISTICASReglamento PH:

-Limitaciones edilicias:Reglamento Edif.

-Servidumbres: (servicios)

-Restricciones a dominios de lasUF

-Reglas convivencias.


PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL:CARACTERISTICAS Reglamento PH:

*TODA LIMITACIÓN EDILICIA UOTRAS O RESTRICCIÓN DEBE SERTRANSCRIPTA EN LAS ESCRITURASTRASLATIVAS DE DERECHO REAL(ART 2080).

-Reglamento PH: se presumeconocido por los adquirentes

CONJUNTOS INMOBILIARIOSPROPIEDAD HORIZONTALESPECIAL: CARACTERISTICASReglamento PH:

*Expensas (art 2081):reglamento-diferentes tipos.

*Cesión uso y goce:limitaciones en Reglamento (art2082). Incluso derechos reales

CONJUNTOS INMOBILIARIOSPROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL:CARACTERISTICAS.

-Invitados y admisión no propietarios:(art 2083):

*Limitaciones o prohibiciones aterceros.

*Régimen de admisión a 3ros.

*Uso de bienes comunes: a 3ros sólopersonal. Prohibición cesión comoparte del der. Real de C.I.

CONJUNTOS INMOBILIARIOSPROPIEDAD HORIZONTALESPECIAL: CARACTERISTICAS.

-Servidumbres y otros derechosreales entre C.I (art 2084):

*Mejor aprovechamiento deespacios instalaciones.

*Modificación Reglamento.

*Mayorías según reglamento o 2/3(art 2057).


PROPIEDAD HORIZONTAL

ESPECIAL: CARACTERISTICAS.

-TRANSMISIÓN UF: (art 2085):

Limitaciones, NO prohibición.

Derecho preferencia (consorcio

u otros propietarios)


PROPIEDAD HORIZONTALESPECIAL:CARACTERISTICAS.

-Limitaciones atransmisiones: constar enReglamento y transcriptas enlas escrituras.


IMPORTANTE: TENER A LA

VISTA REGLAMENTO C.I. X

LIMITACIONES A LA

TRANSMISIÓN DE LAS UF O

PROCEDIMIENTO ESPECIAL


SINTESIS

A) TERRENO GENERAL: PARTE COMUNSOLO VIAS CIRCULACION, ACCESO YCOMUNICACIÓN, AREAS DEPORTIVAS YRECREATIVAS, SOCIALES

TERRENO DENTRO DE LIMITES DE CADAUF: PRIVATIVO (DEBE CONSTAR ENREGLAMENTO)

IMPORTANTE: SILENCIO DELREGLAMENTO=SE CONSIDERA COMUN(art 2076).


SINTESIS

A) Nuevo Código OPTA por Régimen de PHespecial para los C.I.

B) Régimen Obligatorio.

C) Permite las UF a construir o enconstrucción (art 2077). Se aplicanDecreto 2489/63, 947/2004.

D) Concepto UF: delimitación + proyecto +independencia funcional + acceso avíapublica independiente o x vía acceso


D) Permite que el terreno dec/UF sea privativo.

E) Permite Limitacionesedilicias

F) Reglamentos de convivencia

G) Limitaciones a transmisiónUF

H) Admisión.

CONJUNTOS INMOBILIARIOSI) Remite a normativa provincial ymunicipal para Localización yrequisitos de aprobación.

J) Entidad Jurídica que agrupapropietarios: Consorcio.

K) Cerramiento perimetral NOesencial.

L) Aplicación a loteos en PH

LL) Pequeños PH.

FIN

Esc. Leandro N. POSTERARO SANCHEZ

M. Moreno 1143-Luján

Prov. Bs. As-Argentina

+54 (02323) 440492/591297

[email protected]

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