derecho real de superficie -...
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Derecho Real de Superficie:Evolución de la Figura en
nuestro Régimen Jurídico y en el Anteproyecto de Reforma
Nicholson y Cano, AbogadosAgustín A. Perez Cambiasso
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Nota de Vélez Sarsfield al art. 2.503 Cód. Civil: “… Hemos juzgado que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos …”
El Derecho Real de Superficie en el Código Civil
Art. 2.614 Cód. Civil (texto inicial): “Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.”
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Derecho Real de Superficie Forestal - Ley 25.509
Temporario y con plazo máximo legal: no puede
superar 50 años
Se ejerce por la posesión, y requiere por
ende la tradición posesoria
Origen convencional: se constituye por
contrato, gratuito u oneroso, instrumentado
en escritura pública, que debe inscribirse
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Art. 2.114: “… derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración ...”
Derecho Real de Superficie en el Anteproyecto de Reforma de Código Civil y Comercial - Arts. 2.114 a 2.128
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Características y Notas Distintivas (en el Anteproyecto)
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario la propiedad
El superficiario puede hacer propio lo forestado, plantado
o construido
Admite construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno
Admite su constitución sobre una parte del inmueble, y aún
sobre construcciones ya sometidas a propiedad
horizontal
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Plazos: (i) 70 años para construcciones, y (ii) 50 años para forestaciones y
plantaciones
Constitución por contrato oneroso o
gratuito
El superficiario puede constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de
superficie o sobre la propiedad superficiaria
Características y Notas Distintivas (en el Anteproyecto)
El superficiario puede afectar la construcción al
régimen de Propiedad Horizontal, con separación del
terreno perteneciente al propietario, y puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes a las viviendas,
locales y demás unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento
del propietario (art.2.120)
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Características y Notas Distintivas (en el Anteproyecto)
Transmisibilidad con todos los derechos y obligaciones
Extinción por no uso por 10 años en el caso de derecho a construir, y por 5 años en el caso de derecho a plantar o
forestar
Al producirse la extinción del derecho de superficie el propietario original hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de derechos reales o
personales constituidos por el superficiario (excepciones si se extinguiera antes del
vencimiento del plazo legal o convencional)
El derecho subsiste en caso de
destrucción, si el superficiario
construye nuevamente dentro de los 6
años, o planta o foresta dentro de los
3 años
Indemnización a favor del superficiario por las plantaciones, forestaciones o
construcciones remanentes, salvo pacto en contrario
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Algunas posibles aplicaciones en el mercado inmobiliario (casos de figuras actuales):
• “Proyectos en Construcción”• Locaciones Especiales (con construcción y plazo
extenso)• Usufructos a Personas Jurídicas
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Muchas graciaspor vuestra atención