CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

NUEVO DERECHO REAL TIPIFICADO EN EL LIBRO CUARTO TITULO VI,

CAPÍTULO ICÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

SE LEGISLA ENTRE LOS ARTÍCULOS 2073 AL 2086

¿qué cosas inmuebles se

incluyen en este nuevo

derecho real?

-LOS CLUBES DE CAMPO

-BARRIOS CERRADOS O PRIVADOS

-PARQUES INDUSTRIALES, EMPRESARIALES O NÁUTICOS

-CUALQUIER OTRO EMPRENDIMIENTO URBANÍSTICO SIN IMPORTAR INDEPENDIENTE DEL DESTINO

-CUALQUIER OTRO EMPRENDIMIENTO MIXTO CON ARREGLO DE LAS NORMAS LOCALES

CARACTERÍSTICAS

PARTES COMUNES Y PRIVATIVAS

ELEMENTOS NECESARIOSCERRAMIENTO

REGLAMENTONO PUEDE FALTAR NINGÚN

ELEMENTO EXPENSAS

estado de indivisión forzosa y

perpetua de las partes, lugares y bienes comunes

SANCIONES

PERSONERÍA JURÍDICA

INNOVACIÓN

DELIMITACIÓN DE PARTES COMUNES Y PRIVATIVAS

MARCO LEGAL

ARTÍCULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonasautorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticoscorrespondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normasadministrativas aplicables en cada jurisdicción.Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derechoreal de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con lasmodificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar underecho real de propiedad horizontal especial.Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido comoderechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales sedeben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

NORMAS LOCALES Y ADMINISTRATIVAS

NORMAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

LO PREEXISTENTE ADECUACIÓN A CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

CONFORMACIÓN

ARTÍCULO 2076.- Cosas ypartes necesariamentecomunes. Son necesariamentecomunes o de uso común laspartes y lugares del terrenodestinadas a vías decirculación, acceso ycomunicación, áreasespecíficas destinadas aldesarrollo de actividadesdeportivas, recreativas ysociales, instalaciones yservicios comunes, y todo otrobien afectado al usocomunitario, calificado comotal por el respectivoreglamento de propiedadhorizontal que regula elemprendimiento.Las cosas y partes cuyocarácter de comunes o propiasno esté determinado seconsideran comunes.

ARTÍCULO 2077.- Cosasy partes privativas. Launidad funcional queconstituye parteprivativa puede hallarseconstruida o en procesode construcción, y debereunir los requisitos deindependenciafuncional según sudestino y salida a la víapública por vía directa oindirecta.

LIMITACIONES

ARTÍCULO 2079.- Localización y límites perimetrales. La

localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que

dispongan las normas provinciales y municipales

aplicables.Los límites perimetrales de los

conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante

cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,

provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de

seguridad.

ARTÍCULO 2080.- Limitacionesy restriccionesreglamentarias. De acuerdo alas normas administrativasaplicables, el reglamento depropiedad horizontal puedeestablecer limitacionesedilicias o de otra índole,crear servidumbres yrestricciones a los dominiosparticulares, como asítambién fijar reglas deconvivencia, todo ello enmiras al beneficio de lacomunidad urbanística. Todalimitación o restricciónestablecida por el reglamentodebe ser transcripta en lasescrituras traslativas delderecho real de propiedadhorizontal especial. Dichoreglamento se considera parteintegrante de los títulos depropiedad que se otorgansobre las unidadesfuncionales que componen elconjunto inmobiliario, y sepresume conocido por todopropietario sin admitir pruebaen contrario.

ARTÍCULO 2084.-Servidumbres y otrosderechos reales. Con arregloa lo que dispongan lasnormas administrativasaplicables, puedenestablecerse servidumbres uotros derechos reales de losconjuntos inmobiliariosentre sí o con tercerosconjuntos, a fin de permitirun mejor aprovechamientode los espacios einstalaciones comunes. Estasdecisiones conformanmodificación del reglamentoy deben decidirse con lamayoría propia de talreforma, según la prevea elreglamento.

REGIMEN DE LOS

PROPIETARIOSARTÍCULO 2078.-Facultades y obligacionesdel propietario. Cadapropietario debe ejercersu derecho dentro delmarco establecido en lapresente normativa, conlos límites y restriccionesque surgen del respectivoreglamento de propiedadhorizontal del conjuntoinmobiliario, y teniendoen miras elmantenimiento de unabuena y normalconvivencia y laprotección de valorespaisajísticos,arquitectónicos yecológicos.

ARTÍCULO 2081.- Gastos ycontribuciones. Los propietariosestán obligados a pagar lasexpensas, gastos y erogacionescomunes para el correctomantenimiento yfuncionamiento del conjuntoinmobiliario en la proporciónque a tal efecto establece elreglamento de propiedadhorizontal. Dicho reglamentopuede determinar otrascontribuciones distintas a lasexpensas legalmente previstas,en caso de utilización deventajas, servicios e instalacionescomunes por familiares einvitados de los titulares.

ARTÍCULO 2082.-Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

REGIMEN DE LOS

PROPIETARIOSARTÍCULO 2083.- Régimen de invitados yadmisión de usuarios no propietarios. Elreglamento puede establecer la extensióndel uso y goce de los espacios einstalaciones comunes a aquellas personasque integran el grupo familiar delpropietario de la unidad funcional y preverun régimen de invitados y admisión deusuarios no propietarios de dichos bienes,con las características y bajo lascondiciones que, a tal efecto, dicte elconsorcio de propietarios.El uso de los bienes comunes del complejopor terceras personas puede ser pleno,parcial o limitado, temporario opermanente, es siempre personal y nosusceptible de cesión ni transmisión totalo parcial, permanente o transitoria, poractos entre vivos ni mortis causa. Los nopropietarios quedan obligados al pago delas contribuciones y aranceles que a talefecto determine la normativa interna delconjunto inmobiliario.

ARTÍCULO 2085.-Transmisión deunidades. Elreglamento depropiedad horizontalpuede preverlimitaciones pero noimpedir la libretransmisión yconsiguienteadquisición deunidades funcionalesdentro del conjuntoinmobiliario, pudiendoestablecer un derechode preferencia en laadquisición a favor delconsorcio depropietarios o del restode propietarios de lasunidades privativas.

ARTÍCULO 2086.-Sanciones. Ante

conductas graves o reiteradas de los titulares de las

unidades funcionales violatorias del reglamento de

propiedad horizontal, el consorcio de

propietarios puede aplicar las sanciones

previstas en ese instrumento

NOTAS DE CIERRE

Contar con este nuevo derecho real es una batallaganada y necesaria. A veces la arquitecturaevoluciona más rápidamente que la ley que deberegularla. Los antecedentes de los proyectos dereforma de 1998, recomendaciones de relatorías,condujeron a que la voluntad del legislador crearaesta nueva figura, que permitirá dar marco ynaturaleza jurídica y evitar la aplicación de otrasfiguras que no daban cuenta a la esencia de estascosas