Publicado en Liga del Consorcista (http://www.ligadelconsorcista.org) Inicio > CONCLUSIONES Y NOVEDADES DEL SIMPOSIO "La Propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil"

Conclusiones del Simposio y textos completos de las exposiciones.

★ Modificaciones al sistema actual, recepción de los reclamos al texto

original del proyecto. Además: El nuevo texto consagraría la representación de los consorcios en las paritarias del sector? ★ Normativa sobre Countries y Barrios Cerrados. Novedades en la

normativa sobre Tiempo Compartido. ★ Novedades en la temática de las Asambleas. Cómo queda la

Prehorizontalidad en el nuevo regimen. ★ Novedades en cuanto a las Expensas y las Obligaciones del

Administrador ★ Derechos y Obligaciones del Consejo de Administración, Cambios

en cuanto al Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios

Conclusiones del Simposio y textos completos de las exposiciones al pie. Indice: CONCLUSIONES Exposición del Dr. Osvaldo Loisi: Modificaciones al sistema actual, recepción de los reclamos al texto original del proyecto. Además: El nuevo texto consagraría la representación de los consorcios en las paritarias del sector? Exposición de la Dra. Rita Lidia Sessa:Normativa sobre Countries y Barrios Cerrados. Novedades en la normativa sobre Tiempo Compartido. Exposición de la Dra. Victoria Loisi:Novedades en la temática de las Asambleas. Cómo queda la Prehorizontalidad en el nuevo regimen. Exposición del Dr. Raúl Magnorsky:Novedades en cuanto a las Expensas y las Obligaciones del Administrador Exposición del Dr. David Loisi:Derechos y Obligaciones del Consejo de Administración, Cambios en cuanto al Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios

NOTAS SALIENTES DEL NUEVO RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La siguiente es la lista de conclusiones del Simposio [1] desarrollado el 2 de diciembre en la Ciudad de Buenos Aires sobre "La Propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil"

Consagración del Consorcio como Persona Jurídica.

Ampliación del mandato del administrador para representar judicialmente al Consorcio

Obligación del administrador de informar a terceros interesados (ej. posibles compradores de unidades funcionales) sobre deudas y créditos del consorcio, así como de la existencia de reclamos administrativos o judiciales y seguros vigentes.

Obligatoriedad de llevar el Libro de registro de Firmas de propietarios

Reconocimiento y atribución de funciones específicas al Consejo de Propietarios.

Adopción de la teoría jurisprudencial del “cubo de aire” como determinación de las partes propias del edificio.

Incorporación de normas sobre clubes de campo, barrios cerrados, cementerios privados y nuevas pautas legales para el tiempo compartido.

Posibilidad de crear Subconsorcios en aquellos edificios integrados por gran número de unidades funcionales.

Limitación a treinta días del derecho a promover acción judicial de nulidad de las asambleas.

Doble exigencia – por porcentual y por propietario- para conformar las mayorías asamblearias.

Se quita el requisito de la unanimidad de votos asamblearios para la aprobación de obras nuevas.

Posibilidad de adoptar decisiones sin la necesidad de una Asamblea, siempre y cuando se cuente con la voluntad unánime de los propietarios del edificio.

Instauración de la institución de la "Autoconvocatoria".

Reemplazo del actual régimen de Prehorizontalidad por un seguro. Reconocimiento de la calidad de "Empleador" al Consorcio de

propietarios, lo cual consagra el derecho del mismo a participar en las convenciones colectivas de trabajo del personal de encargados.

TEXTO COMPLETO DE LAS EXPOSICIONES

Exposición del Dr. Osvaldo Loisi:

Modificaciones al sistema actual, recepción de los reclamos al texto original del proyecto. Además: El nuevo texto consagraría la representación de los consorcios en las paritarias del sector?

En nombre de la Liga del Consorcista les doy a ustedes la bienvenida y les agradezco su presencia en este acto. Como la convocatoria lo ha señalado, estamos reunidos aquí con motivo de la reciente sanción de un nuevo Código Civil. Un nuevo Cuerpo legal que va a reemplazar al viejo Código de Don Dalmacio Vélez Sarsfield, ese monumento jurídico que ha regido la vida de los argentinos desde 1872 y ha sido ejemplo de legislación para varios países.

Supongo que la mayoría de ustedes vive o trabaja en edificios de Propiedad Horizontal, por lo cual, es lógico que, cuando se sancionan nuevas normas, quieran interiorizarse acerca de cómo va a quedar estructurada finalmente la Propiedad Horizontal cuando el código se encuentre en vigencia y en qué medida cambiarán sus vidas como consecuencias de los nuevos cambios introducidos.

No es el objeto de esta reunión comentar todo el Código, ni tampoco vamos a exponer críticas, por obvias razones de tiempo, pero sí

vamos a referirnos a algunas de las modificaciones introducidas en el régimen actual de los consorcios.

Puede decirse que, globalmente hablando, el régimen nuevo tiene aciertos y desaciertos y es lógico que así sea porque ninguna ley puede abarcar los múltiples problemas que se suscitan en la vida diaria, como tampoco puede dar satisfacción a todos los intereses involucrados.

Deben destacarse, entre otras innovaciones, que se consagra al Consorcio como persona jurídica, recepcionando de ese modo, el criterio unánime de la jurisprudencia. Además, se fortalece la figura del administrador, porque ahora es representante pleno y no sólo para realizar actos administrativos, como decía la ley 13512. Otra reforma importante se refiere a su designación y remoción.

El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. Claro que después se agrega que la primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

También se elimina la necesidad de escritura pública para su designación,y se elimina el derecho de retención que le otorgaba el Código de Vélez. Ahora el administrador saliente deberá entregar fondos y documentación dentro de los 15 días hábiles posteriores a la cesación de su mandato.

Otro acierto es el haber permitido la formación de Subconsorcios, que son sectores determinados en edificios integrados por gran cantidad de unidades, con independencia relativa para facilitar la gestión administrativa.

En general, salvo esas reformas, conforme a cómo ha quedado la redacción final de la ley, no se advierten cambios sustanciales al régimen actual, ni tampoco normas que perjudiquen a los propietarios.

En este sentido, debemos agradecer a los señores Diputados Nacionales por haber atendido los reclamos que oportunamente les formuláramos a cada uno de ellos, respecto a varios artículos del Anteproyecto presentado por el Poder Ejecutivo que nos parecían inaceptables y francamente injustos [2]. Y también les agradecemos

el haber incluido en el texto definitivo, gran parte de nuestras propuestas para mejorar la redacción de esos artículos cuestionados.

Me refiero específicamente a los siguientes:

En primer lugar, en relación a la definición de expensa contenida en el Art. 2048. La redacción del proyecto original le agregaba, al concepto tradicional de expensa, las obligaciones impuestas al administrador. Es así que se decía que las expensas era "...los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, per se agragaba la frase: " y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador".

Nosotros entendíamos q ue ese artículo debía modificarse, porque con esa redacción, el Administrador podría considerar expensa, por ejemplo, cualquier multa que le pudiera aplicar la autoridad administrativa, o cualquier otro gasto ajeno al consorcio. Si tenemos en cuenta que los certificados de deudas por expensas librados por el administrador contra los morosos pueden ejecutarse judicialmente como si fueran cheques o pagarés, podemos fácilmente imaginar la importancia del tema. Felizmente, los legisladores incluyeron en esa cláusula una limitación: En la redacción final si bien se mantuvieron como expensas esos gastos originados en obligaciones impuestas al administrador, se les puso un límite, de modo que las obligaciones quedaron limitadas a aquellas "impuestas al administrador por la ley, por el reglamento, o por la asamblea”.

En segundo lugar debemos mencionar que al final de ese mismo Art. 2048 también tuvo acogimiento nuestra propuesta referida a que el certificado que puede librar el Administrador contra los morosos y que posee el rango de título ejecutable judicialmente tiene que ser aprobado por el Consejo de Propietarios, en caso de que en el Consocio se hubiera elegido uno. Esto nos parece una solución no solamente justa, sino acorde con el sentido común, pues es totalmente inadmisible lo que ocurre en estos momentos, que la persona que administra puede certificar lo que ella misma liquida.

En tercer lugar, también nos inquietó la redacción original del Art. 2067 que encargaba al administrador la función de redactar el acta de las asambleas. Es de hacer notar que si bien, eso ocurre en muchos

consorcios por desidia de los propietarios -debemos reconocerlo- lo correcto es que el acta sea redactada por un Secretario de Actas designado por los propietarios presentes. Y felizmente así ha quedado redactado, conforme a los detalles que mencionará, a su turno, la Dra. Victoria Loisi al hablar de las asambleas.

Finalmente, debo destacar como una circunstancia muy feliz, que el Congreso haya aceptado nuestra propuesta, plasmada finalmente en los artículos 2067 Inc. f) y 2058 Inc. c), por ser de vital importancia para la lucha que vienen manteniendo los consorcistas por lograr una legítima representación en las mesas paritarias de trabajo.

Voy a decirlo con detenimiento, porque esta modificación es realmente trascendente para los propietarios. Su importancia radica en que ambas normas consagran indirectamente el derecho de los Consorcios a sentarse en esas negociaciones, quitando, en consecuencia, todo sustento legal a la actual representación que en nombre de los consorcios, detentan actualmente en esas mesas paritarias las tres asociaciones de administradores: UADI, AIERH y CAPHyAI.

Los artículos citados establecen lo siguiente: El primero de ellos, el Art. 2067 Inc. f), dice que el Administrador debe "... nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto". Recordemos que conforme a la actual ley 13512 nombrar y

despedir al personal del consocio es atribución exclusiva del Administrador. Y el Art. 2058 Inc. c) establece com o facultad de la Asamblea resolver las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.

Expliquémonos: Estamos diciendo que esta reforma consagra tácitamente el derecho de los propietarios a sentarse a negociar con el gremio de encargados en las mesas Paritarias.

Como sabemos, las llamadas "Paritarias" son las negociaciones colectivas de Trabajo entre patrones y obreros que tienen por objeto fijar las condiciones de trabajo y los sucesivos aumentos de remuneraciones de los trabajadores. Pactos que se suelen realizar a puertas cerradas y al margen de la intervención de quienes finalmente se deben hacer cargo del pago de dichos aumentos.

En esas mesas negociadoras se sientan, por un lado, con toda legitimidad, el gremio de los Encargados en representación de los trabajadores de consorcios. Pero, actualmente, ¿quiénes se sientan del otro lado, en representación de los propietarios? Pues nada menos que las tres asociaciones de Administradores mencionadas, pretendiendo asumir, sin mandato alguno, la representación de todos los consorcios del país.

Esto suena, sin duda, bastante extraño, ¿no es cierto? Sin embargo, esta representación, hasta hoy, si bien no es legítima, posee una base legal. Ustedes saben que legitimidad y legalidad no siempre van de la mano. Hay cosas que son injustas e ilegítimas, pero existe alguna disposición legal que las avala. Como dice el refrán: "tiene razón, pero marche preso".

Nosotros hemos tenido dos oportunidades de discutir este tema con el Ministro de Trabajo de la Nación, el Dr. Tomada y nos dijo que mientras no haya una reforma legislativa, nada puede hacer el Poder Ejecutivo para asegurar en esas paritarias una legítima representación a quienes pagan los aumentos de sueldos y fijan las condiciones de trabajo que allí se pactan.

Bueno, todos sabemos que en un Estado de Derecho son las disposiciones legales las que deben primar sobre la voluntad o los intereses de los ciudadanos. Por algo Rousseau decía que el hombre debía someterse "al dulce yugo de la ley". Es esencial al sistema

republicano.

Bueno, dirán ustedes, pero ¿en qué ley o disposición legal se basa el derecho de tres asociaciones privadas de administradores para negociar obligaciones en nombre de los consorcios, siendo que los administradores son precisamente servidores de los consorcios? Bueno, la respuesta es clara. Se trata del Decreto Nro. 11296/49, que reglamenta la Ley 12981, que es el Estatuto de Encargados de Casas de Renta y Horizontal.

Aclaremos: Como todos sabemos, antes de instituirse el sistema de Propiedad Horizontal, los edificios, por más grandes que fueran, no podían venderse fraccionadamente. Era la época de los conventillos, esos enormes inquilinatos de los que dan cuenta ciertos sainetes de la época. Cada predio admitía un solo dueño y si éste quería vender, sólo podía hacerlo en "block". Si se los quería vender

fraccionadamente, la división legal sólo debía ser vertical, o sea, mediante paredes o cercos, pero no horizontalmente, es decir, por pisos.

Ahora bien: el dueño de esos inquilinatos, dependía de una Inmobiliaria para instrumentar su explotación, y cada edificio era, así, una pequeña empresa con un objeto económico, que era lucrar con los alquileres. Estas inmobiliarias, a su vez, contrataban un "Encargado", que no era un simple "portero", sino que se ocupaba además de la limpieza y el mantenimiento del edificio. Este era el sistema que imperaba hasta la llegada de la Ley de Propiedad Horizontal 13512.

Estos encargados eran, como bien lo dice su estatuto profesional, "encargados de casas de renta". Porque eso eran los inquilinatos: casas destinadas a renta. Su estatuto había sido instituido por la Ley 12981 y su Decreto Reglamentario, 11296/49. Hay que remarcar que a los efectos de concertar sus salarios y condiciones de trabajo, este Decreto, en su art. 2 inc. b), define como "empleador", al propietario del edificio, naturalmente, pero también a "las empresas dedicadas a la administración de propiedades", porque los propietarios de esos enormes edificios normalmente requerían, como hemos dicho, la contratación de empresas inmobiliarias para contratar con los inquilinos y organizar la explotación de sus inmuebles.

Quiere decir que en el sistema legal anterior a la propiedad horizontal, el gremio de Encargados de esos edificios debía discutir las condiciones de trabajo y salarios sentándose a negociar con el propietario del edificio, o con la inmobiliaria contratada por éste. La presencia de la inmobiliaria para representarlo en esas mesas negociadoras era natural, porque si el propietario comisionaba a la inmobiliaria para que le busque inquilinos, ¿por qué no iba a comisionarlo tácitamente para negociar salarios y condiciones de trabajo con el gremio de encargados? No había en principio conflicto de intereses alguno.

Estaba claro, pues, que las negociaciones Paritarias podían ser integradas por el propietario del edificio, o por quién él designara para representarlo, que eran las empresas inmobiliarias.

Pero luego de sancionada la Ley de Propiedad Horizontal, la situación cambia radicalmente. Al permitirse la división y venta

fraccionada horizontalmente de esos edificios, los mismos pasaron a ser de propiedad de muchos dueños, lo cual dificultaba su representación unificada. Entonces ocurre algo que viene a consagrar legalmente la exclusión de los propietarios. En lugar de sancionarse una disposición legal para reglamentar el modo en que los propietarios irían a negociar las convenciones colectivas, se optó por incluir a los Consorcios de propietarios dentro del régimen de Casas de Renta.

Es así que la Ley 14.095, del año 1951, dice, en su Art. 1ro: "Agrégase como último párrafo del artículo 1° de la Ley 12.981, el siguiente: También declárase comprendido al personal que desempeña iguales tareas en las fincas sometidas a un régimen de propiedad conforme a las disposiciones de la Ley 13.512". Con esta noma, se equipararon los edificios de propiedad horizontal a los inquilinatos, y por esa ley las empresas inmobiliarias lograron atornillarse a sus asientos, hasta el presente. Este es el fundamento legal que se esgrime para mantener vigente el actual sistema que excluye a los propietarios de los inmuebles de las negociaciones de salarios.

Ahora el nuevo Código consagra definitivamente al Consorcio como "empleador", de manera tal que si en las paritarias los gremios debes discutir con empleadores, en materia de propiedad horizontal el gremio de encargados deberá discutir con los consorcios.

La solución podría ser, como bien lo afirmó el maestro de Derecho Vázquez Vialard en una nota aparecida en el Diario "La Ley" años atrás, que el Poder Ejecutivo reglamente la ley 14250, que establece el régimen legal de los convenios colectivos de trabajo, en lo que respecta a la participación en ellas de la parte patronal, circunstancia que no se ha verificado desde el año 1953, fecha de sanción de esta ley.

Sin embargo, y con el respeto debido a tal insigne maestro, me permito proponer que se respeten las nuevas normas del nuevo Código Civil: corresponde en adelante ordenarse la celebración de paritarias por edificio.

Si bien alguien podría oponer a la propuesta algún tipo de objeción, piénsese que el sistema está plenamente vigente y efectivo en los casos en que el encargado solicita al consorcio uno o más ayudantes para desempeñar sus tareas y el consorcio se los niega. En esos casos, se

abren paritarias individuales para cada caso en particular. El sistema funciona perfectamente. Además, cada edificio tiene una determinada solvencia conforme a la capacidad económica de sus propietarios, de manera que los aumentos de los encargados se resolverán con justicia y pleno respeto a los derechos constitucionales de ambas partes.

Exposición de la Dra. Rita Lidia Sessa:

Normativa sobre Countries y Barrios Cerrados. Novedades en la normativa sobre Tiempo Compartido.

Buenas tardes. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación comenzará a regir el 1-1-2016, según la ley 26994. Hay un año de tiempo para estudiarlo. Derogó los vigentes Códigos de Comercio – de 1611 artículos- y Civil – de 4051 artículos - que se reemplazaron por un nuevo código unificado de 2671 artículos. Está dividido en Libros, Títulos, Capítulos, Secciones y Parágrafos. El Libro Cuarto, derechos reales, señala como tales a : propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados.

En cuanto a Conjuntos Inmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados y otros) el nuevo código incorpora una legislación nacional novedosa pues no existía legislación nacional al respecto.

Solamente había una referencia en la ley 24240 de derechos del consumidor (del año 1993 modificada por la 26361 del año 2008) que señala en su artículo 1º — “Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.

Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo.”

Toda la normativa existente al respecto era provincial o municipal.

El nuevo código define a los conjuntos inmobiliarios como un derecho real de propiedad horizontal especial en el título VI del Libro Cuarto, desde los arts 2073 a 2113, abarcando los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (arts 2073 a 2086) el tiempo compartido (arts 2087 a 2102) y cementerios privados (arts 2103 a 2113).

Sin perjuicio de las particularidades propias, se aplica la normativa de propiedad horizontal.-

Se destaca que en algunas disposiciones, el nuevo código remite a la legislación de las provincias o municipios del país, como en lo urbanístico, zona autorizada, dimensiones, usos.

Características especiales: - Emprendimiento urbanístico afectado a varios usos - Unidades funcionales construidas o en construcción - Cerramiento perimetral - Reglamento de Propiedad horizontal - Limitaciones a los derechos particulares - Utilización de instalaciones y servicios por familiares o invitados con pago de aranceles y contribuciones. Al igual con terceros a los que se cedió el uso de la unidad por derecho personal (ej. inquilino) o derecho real(el usufructuario) - Derecho de preferencia de compra a favor del consorcio - Régimen disciplinario - Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios - Protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos

En cuanto a Tiempo Compartido el nuevo Código dejó algunas especificaciones de la ley 26356 [3] (del año 2008 yreglamentada en 2014 [4]) de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) y derogó otras

Afectación exclusiva de inmuebles: ahora se incorporan muebles.

Se incorporan al sistema, comercio, industria u otros fines por lo cual ya no es STTC (sistema turístico de tiempo compartido) pese a que sigue esa sigla.

La escritura de afectación la otorga el titular de dominio, no el emprendedor, aunque este debe comparecer a prestar conformidad (antes era al revés)

Ahora no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes ni el propietario, ni el emprendedor ni el administrador ni el comercializador.

La escritura de afectación se inscribe en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE y también en el REGISTRO DE PRESTADORES Y ESTABLECIMIENTOS AFECTADOS A SISTEMAS DE TIEMPO COMPARTIDO previo a anuncios publicitarios Reitera ley especial.

Esta inscripción impide modificar el destino previsto en la escritura y convierte al derecho de los usuarios en oponible a acreedores del propietario o emprendedor, aún en caso de concurso o quiebra, sin excepciones (antes se excepcionaba a fideicomisos para bienes en construcción).

Desaparecen los contenidos de la escritura de afectación, que en la ley 26356 especificaba detalles respecto de los bienes, de los usuarios y del administrador.

Aparecen especificados los DEBERES de cada persona de este sistema, con diferencias de los especificados en la ley especial, a saber:

EMPRENDEDOR controla al administrador- habilita un Registro de Titulares-garantiza el derecho de los usuarios y abona las cuotas por gastos de las unidades no enajenadas.

USUARIOS actúa sin impedir a otros igual derecho-responde por daños –comunica al administrador cesión temporal o definitiva de sus derechos-paga gastos del sistema y todo otro que se le impute particularmente

ADMINISTRADOR responde solidariamente con el emprendedor por la debida gestión en mantenimiento y uso de los bienes-conserva las unidades y espacios comunes-respeta las prioridades temporales de las reservaciones - verifica infracciones al Reglamento de Uso y aplica sanciones - interpone recursos administrativos y acciones judiciales - lleva libros de contabilidad -confecciona prepuestos de gastos y recursos- cobra cuotas a los usuarios por gastos fondo de reserva y todo otro cargo-rinde cuentas al emprendedor y usuarios conforme liquidaciones de entradas y salidas certificadas por contador público-entrega documentación al emprendedor al cesar en su función- debe comportarse como buen administrador, de acuerdo a los usos y prácticas del sector. Desaparece su designación o remoción por los usuarios cuando el reglamento lo permita.

CERTIFICADO DE DEUDA del administrador con sus rubros y el plazo para abonar es título ejecutivo previa intimación con plazo reglamentario. Desaparece o la vía procesal más rápida que prevean lo códigos procesales

RELACION DE CONSUMO entre las partes y el usuario

EXTINCIÓN por vencimiento del plazo de escritura de afectación - en cualquier momento si no hubo ventas o se rescindieron - por destrucción o vetustez - Desaparece: cuando habiéndose cumplido la condición resolutoria prevista en la ley especial, el emprendedor revoque los derechos que hubiere enajenado mediante declaración de voluntad, manifestada en escritura pública, dentro de los TREINTA (30) días de vencido el plazo establecido en la escritura de constitución del STTC (condición resolutoria :cuando la transferencia o constitución de derechos a favor de futuros usuarios quede condicionada a la enajenación de un número determinado de períodos de disfrute en un determinado lapso, éste no podrá exceder de UN (1) año, ni el mínimo de períodos podrá ser superior al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del total de los períodos a comercializar).

La autoridad de aplicación y fiscalización es la SECRETARIA DE TURISMO DE LA PRESIDENCIA DE LA NACIÓN.-

Exposición de la Dra. Victoria Loisi:

Novedades en la temática de las Asambleas. Cómo queda la Prehorizontalidad en el nuevo regimen.

SOBRE LAS ASAMBLEAS

El tema al cual me voy a referir es, a mi criterio, una de las cuestiones más importantes en Propiedad Horizontal, que es la Asamblea de propietarios. Sobre este tema, tenemos que congratularnos, ya que con el esfuerzo de todos los que se sumaron a la campaña que iniciáramos oportunamente, el proyecto en su redacción original en lo que hace a este tema, se modificó en casi todos los artículos que objetábamos (había un artículo que decía que el Administrador era el único que podía ser secretario de actas, por ejemplo, que se eliminó, y había otros temas que considerábamos que le restaban soberanía a las Asambleas, hoy afortunadamente eliminados. Reitero, gracias al invalorable apoyo de cada uno de ustedes).

Para hacernos una idea del cambio que representa la normativa actual (ley 13512) con el nuevo código civil, tenemos previamente que recordar que la ley hoy tiene un sólo artículo dedicado al órgano máximo del Consorcio, el art. 10. Este artículo 10 de la ley 13512 lo único que ordena sobre las Asambleas es lo siguiente: - Todos los temas que no estén asignados expresamente al administrador, los trata la asamblea. - Las decisiones se tomarán en principio por mayoría de votos. - Los votos se computarán como lo prevea cada reglamento, y si nada dice, un voto por unidad. - En caso de condominio de una unidad, hay que unificar representación. - En caso de no lograr mayorías se podrá pedir una Asamblea judicial (dando algunas pautas a dichos respectos).

El nuevo código, trata el mismo tema de las Asambleas en 6 artículos expresos, en un capítulo denominado “Asambleas”, y en general podemos decir que recoge la actual jurisprudencia sobre este tema. En el nuevo texto también hay algunas novedades, por lo que vamos a hacer

un breve recorrido por este tema que comienza a tratarse en el artículo 2058 del nuevo texto legal.

1 - Afortunadamente la Asamblea mantiene su soberanía, ya que está facultada a tratar cualquier tema, incluyendo los que sean atribuíbles al administrador o al Consejo. En este último caso se requiere que lo solicite al menos un 5% del total del Consorcio. Si bien la redacción no es clara, y tenemos algunas discrepancias sobre cómo interpretarlo, en lo personal considero que, atento a la la redacción que tiene el artículo, ese 5% podría autoconvocarse. Recordemos que ello no implica que con ese 5% puedan decidir sobre temas que se requieran mayorías especiales, se trata sólo de la posibilidad de tratar el tema en Asamblea. Como ya dijimos, con la nueva redacción el nombramiento y despido del personal debe hacerse por Asamblea.

2 - El nuevo texto aclara que el tratamiento de temas ajenos al orden del día es nulo, receptando la jurisprudencia en la materia. En otras palabras, basta del “varios” que muchos ponen al pie del orden del día. Nunca sirvió para decidir nada, y ahora es oficial. Naturalmente que el total de propietarios del edificio puede tratar cualquier tema, aún estando fuera del orden del día. Pero tiene que ser el 100% del consorcio. Esto también recepta la jurisprudencia existente.

3 - El nuevo texto incorpora el concepto de AUTOCONVOCATORIA, que hoy existe en muchos reglamentos y lo recepta la jurisprudencia en infinidad de casos. Lo lamentable es que las decisiones de las autoconvocatorias son válidas siempre y cuando la autoconvocatoria en cuestión esté “aprobada” por los dos tercios del total del propietarios. En la mayoría de los consorcios esta posibilidad será casi inexistente. Recordemos que, como decía antes, estaría la posibilidad de autoconvocarse con el 5% para tratar los temas atribuídos al administrador o al consejo. Es una especie de premio consuelo. Pareciera que, con el pretexto de “oficializar” las autoconvocatorias, se termina atentando contra la posibilidad de autoconvocarse.

4 - Una tema novedoso y positivo es la posibilidad de tomar decisiones sin la necesidad de una Asamblea, siempre y cuando se cuente con la unanimidad del total del edificio. Es decir, si la unanimidad toma una decisión y la plasma en un acta, eso alcanza, aunque no se haya celebrado una Asamblea. Esto se une a que con la nueva redacción, los propietarios pueden hacer llegar sus decisiones a las asambleas por cualquier medio, contabilizándose su voto a favor o en

contra de determinada decisión. Y estas notificaciones deben ser incorporadas al acta.

5 - Las decisiones de las Asambleas se tomarán por mayoría absoluta. Afortunadamente aquí incorporaron otro de los planteos realizados, ya que la forma de contabilizar esas mayorías es doble: por porcentual y por unidad. Esto apunta a evitar los abusos de quien tiene mayoría automática por tener una unidad con un porcentual muy grande.

6 - Es interesante que, para instrumentar lo resuelto en Asamblea, la mayoría pueda proponer soluciones y estas “propuestas” deberán comunicarse fehacientemente a los ausentes, y si en 15 días no hay mayorías que se opongan, se tienen por aprobadas. Un ejemplo concreto para que se entienda: Se convoca a una Asamblea para tratar la remodelación del hall de entrada del edificio. Se decide por la remodelación y los presentes eligen cambiar el revestimiento de mármol por madera, con un presupuesto que no supere los X pesos. Esta instrumentación del cambio de revestimiento y el tope (o en su caso la elección de proveedor), se debe comunicar a los ausentes para que tengan la oportunidad de oponerse. Hoy en una situación similar el propietario disconforme -que debe acreditar un exceso por parte de lo decidido en Asamblea- tiene solamente la vía judicial. Esta novedad del texto legal es muy positiva.

7 - Y si de la vía judicial se trata, vale aclarar que el nuevo texto legal recepta la jurisprudencia en cuanto al planteo de nulidad asamblearia: sólo se puede promover acción judicial por nulidad hasta 30 días corridos desde la celebración de la Asamblea. Por lo que habrá que estar atentos a la entrega de las actas.

8 - Un punto clarificador del nuevo texto legal, es el de la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades. Solamente se podrá tomar una decisión que afecte estos derechos contando con la expresa conformidad del afectado. Pensemos en un Consorcio donde el Reglamento dice que para modificarse se requieren los dos tercios, y una Asamblea con esas mayorías decide obligar a una determinada unidad que está ausente, al pago de un servicio del cual dicha unidad está eximida (por ejemplo un local que está eximido del pago de los gastos de mantenimiento del ascensor). Una interpretación amplia podría incluír también los servicios con los que cuentan las unidades (calefacción central, o la apertura remota del portero eléctrico), y toda otra circunstancia que afecte el valor venal -intrínseco- de esa unidad.

9 - El libro de registro de firmas de propietarios será obligatorio a nivel nacional. Esta idea, muy posiblemente ha sido tomada de la ley de Registro Público de la Ciudad. El nuevo texto legal indica que el administrador deberá cotejar las firmas de los asistentes con las firmas registradas en el libro de firmas. No se aclara qué sucede si las firmas no coinciden, o si no hay una firma registrada. Aunque de este texto no se puede inferir que el propietario pierda su derecho a participar y votar en la Asamblea, ya que las restricciones a los derechos deben ser expresas. Podemos agregar sobre este tema que, de acuerdo a la redacción del artículo, este “cotejo” de las firmas de los presentes no implica la aprobación o no de los poderes por lo que esto quedaría igual a la actualidad: la Asamblea decide por mayoría simple en caso de planteos respecto de los poderes presentados.

10 - En puntos anteriores, hacía mención a que los propietarios pueden hacer llegar sus decisiones a las asambleas por cualquier medio, contabilizándose su voto a favor o en contra de determinada decisión. Decía que estas notificaciones deben ser incorporadas al acta. El texto legal no aclara el medio para hacer llegar estas decisiones, pero podemos razonar que, si en el libro de registro de firmas de los propietarios, están los datos de contacto, incluyendo una casilla de correo electrónico, el propietario podría enviar un mail al administrador con su decisión -desde esa casilla registrada- antes de la celebración de la Asamblea. Esta redacción, abre nuevas posibilidades a las Asambleas en relación a las mayorías, que todos sabemos que siempre es muy difícil reunirlas. Y en este punto, esta novedad es muy positiva.

11 - Finalmente se podrá solicitar una Asamblea judicial con el 10% del total del Consorcio, en caso de omisión de convocar por parte del Administrador o en su caso del Consejo de Administración. Cabe aclarar que este texto no modifica la posibilidad de autoconvocatoria que brinda la reglamentación de la ley de Registro Público de Administradores de la Ciudad (decr. 551/2010) ya que, a nuestro criterio, se trata de situaciones distintas.

Sí me veo en la necesidad de opinar -y esto ya se trata de una opinión personal- que resulta lamentable que los redactores del código insistan con las Asambleas judiciales, que han demostrado en la práctica no ser un remedio ágil a los problemas de falta de convocatoria.

En lugar de instaurar -por ejemplo- la notificación fehaciente con el mandato tácito en beneficio de aquellos que concurren a la Asamblea frente a los que tienen desinterés, continúan obligando a los propietarios a iniciar un camino tortuoso, que es el judicial. La convocatoria judicial es un trámite largo, caro, burocrático y en general ni a los Jueces les gusta, poniendo todas suerte de trabas procesales para evitar tener que convocar o -peor- si el consorcio es grande- tener que concurrir al edificio).

Cabe agregar que el nuevo texto legal contempla la posibilidad de subconsorcios. Hoy muchos edificios constituídos por torres, o por sectores físicamente independientes entre sí, cuentan con administradores y asambleas “de la torre” o “del sector”. Esto en la actualidad está contemplado por cada reglamento, pero es oficialmente receptado por el nuevo texto legal. El nuevo código los llama subadministradores y subasambleas. Lo que sí aclara -receptando la unánime jurisprudencia en el tema- es que frente a terceros el consorcio responde como un todo único, y no cada torre en forma independiente.

PREHORIZONTALIDAD

La prehorizontalidad, como su nombre lo indica, rige las relaciones entre las partes desde la planificación del inmueble que se someterá al regimen de Propiedad Horizontal, hasta que nace la propiedad horizontal propiamente dicha (es decir cuando se inscribe el Reglamento).

En otras palabras, rige las relaciones entre la constructora y el comprador en los edificios a contruír (que no sean fideicomisos). Esta ley (la ley 19.724 [5]) de los años '70 es una de las primeras normas de defensa del comsumidor. Esta ley tiene su razón de ser en la protección del comprador, ya que le exige ciertos requisitos a la contructora y ciertas obligaciones a favor de quien compra.

Es una ley de 38 artículos, que no detallaremos aquí, pero valga comentar que:

- Obliga a la constructora a registrar la escritura de afectación al regimen de Propiedad Horizontal, así como los contratos con los adquirentes, para salvagurdar sus derechos, evitando que la misma unidad la vendan a más de una persona.

- Obliga a la contructora a presentar un proyecto de Reglamento y da derecho al adquirente a pedir dicha copia (entre otros elementos documentales más, como ser el pleno de mensura, el título de

dominio sobre el terreno, el proyecto de plano de subdivisión, información sobre medidas cutelares y estado del inmueble, etc). Cabe aclarar que cuando decimos “adquirente” nos referimos al comprador de la futura unidad funcional.

- Además obliga a la contructora a informarle al adquirente las unidades vendidas, el desarrollo de la obra, si todos los impuestos y deudas relacionadas con el inmueble están pagadas, entre otros elementos. El comprador tiene derecho a pedir la exhibición de todos los originales.

- La ley ordena que, terminada la construcción, la constructora debe convocar a una Asamblea dentro de los 30 días, para que todos los

adquirentes (los que tengan los boletos registrados) elijan a un administrador provisorio por simple mayoría.

Esta ley aclara otras cuantas cosas más, en beneficio del comprador, algunas de ellas también contempladas hoy por la ley de defensa del consumidor.

El tema de la prehorizontalidad es un tema un poco álgido ya que esta ley se deroga con el nuevo código, reemplazándose por tres artículos que a mi criterio dejan seriamente desprotegido al comprador. Es de suponer que las empresas constructoras están muy contentas con esta redacción.

Qué dice la nueva norma respecto de este tema:

- La constructora debe contrar un seguro para el riego de fracaso de la operación, y la cobertura incluye solamente el reintegro de las cuotas pagadas con más un interés.

- El Estado queda excluído de esta norma.

- Los fideicomisos también quedan excluidos, ya que tienen su propia normativa aparte (que si alguien leyó el artíulo que publicamos en nuestra web hace tiempo titulado “las trampas de los fideicomisos” sabe lo que opinamos de los fideicomisos).

- El art. 2066 del nuevo código aclara que el administrador designado en el reglamento tiene que ser expresamente ratificado o no en la primera asamblea a celebrarse en el edificio, que puede hacerse hasta dos años y tres meses después de otorgar el reglamento (o desde que estén ocupadas al menos el 50% de las unidades funcionales aunque no esté todavía inscripto el reglamento, lo que ocurra primero).

Esto es todo lo que dice. Cabe agregar que para algunos temas los compradores tenemos la protección de la ley de defensa del consumidor, pero vemos que hay muchos derechos que hemos perdido.

Cuando hicimos el planteo sobre este tema, con el proyecto original, uno de los argumentos que nos dieron -verbalmente- es que esta ley de prehorizontalidad “no se usa”. Así que como un derecho no lo uso tengo que perderlo? Este concepto de la “oxidación” de ciertos derechos en favor de las poderosas empresas constructoras es … novedoso.

Quiero cerrar esta exposición con una rápida reseña de los plazos para reclamar a las constructoras por vicios en las obras.

Destaco el tema porque también fue modificado desde que hiciéramos la crítica inicial al proyecto de código civil, y afortunadamente tomaron en cuenta algunos de los planteos.

Con la nueva redacción:

- La “garantía por defectos ocultos” de los inmuebles “caducaría” a los tres años (1055).

- Desde que se manifiesta el vicio oculto habría un plazo de 60 días para denunciarlo (1054, 1272)

- En el caso de ruina de la obra o de obras impropias para su destino (1273 y 1274), la responsabilidad de la constructora y los directores de obra se extiende por diez años (1275). Desde que se produce la ruina, el plazo para reclamar a la constructora es de un año (2564).

- Son nulas las cláusulas de limitación de responsabilidad en caso de daños que comprometan la solidez de la obra o que la hagan impropia para su destino. (1276).

Exposición del Dr. Raúl Magnorsky:

Novedades en cuanto a las Expensas y las Obligaciones del Administrador

Algunos comentarios relativos a los articulo 2048. 2067 y 2097 del nuevo Código Civil y Comercial que deroga la 13512 y la de Prehorizontalidad

Texto del Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Este artículo 2048, hace referencia a las obligaciones del propietario en lo relativo a soportar los gastos comunes agregando a lo que originalmente estableció la Ley 13512 “obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea” y ahora no se menciona la cuestión de mejor renta.

Cabe destacar que el agregado se refiere a situaciones que emanan de fuentes de decisión tanto externas como propias, en este orden podemos clasificarlas:

FUENTES EXTERNAS: Cuando se refiere a la “ley” también debe considerarse toda normativa emanada tanto del Congreso de la Nación como así también del Poder Legislativo jurisdiccional y hasta municipal, es decir resoluciones, ordenanzas y similares, por ejemplo relativas a cuestiones de seguridad edilicia , y también personal, acuerdos como por ejemplo las paritarias, etc.

FUENTES PROPIAS: Esta claro que el Reglamento de Copropiedad y Administración regula todo lo que la ley no, y adicionalmente la Asamblea todas las cuestiones tanto ordinarias como extraordinarias no reguladas en el primero y que el mandatario no está habilitado para resolver.

En resumen: Mas allá del origen de la norma que genere un gasto común la expensa deberá incluirlo.

Luego aclara que son gastos ordinarios los inherentes a la habilitación de espacios y rampas para personas con discapacidad y de las vías de escape en caso de siniestro, asimismo recuerda que también debe contribuir con el pago de las extraordinarias.

Finalmente en su párrafo final se refiere al “certificado de deuda” emitido por el administrador, y agrega que en caso de haber Consejo de Administración debe ser aprobado por éste último, además ratifica que es título ejecutivo para el cobro de las expensas y demás contribuciones, esto parece razonable porque así es validado por los integrantes del Consejo, aunque humildemente opino que además de la deuda de la UF se debería informar si el consorcio es parte en expedientes judiciales, y/ó en su caso deudor para con el fisco, el gremio, proveedores, a fin de conocer la verdadera situación no sólo del bien propio sino también del común.

Texto del art. 2067. Deberes del administrador El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva,

ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

En resumen: Notamos entonces el mayor poder que le da al Consejo de Administración del nuevo código, toda vez que como novedad basta con su autorización para poder disponer del fondo de reserva siempre que se presenten “gastos imprevistos y mayores que los ordinarios”.

Por otra parte como otra novedad regula que la rendición de cuentas deberá formalizarse de manera documentada dentro de los 60 días de la fecha de cierre según el reglamento. Sería interesante

que tratándose de una obligación de carácter contable se aclare si se trata de dias hábiles administrativo, por tanto se trata de unas 12 semanas, es decir 3 meses aproximadamente, o en su caso corridos como prevé el Codigo Civil cuando habla de plazos.

En tiempo compartido el artículo 2097 en su inciso h) indica que son deberes del administrador … rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo …

En este caso, el administrador también debe rendir cuentas al emprendedor y usuarios, aunque no fija fecha, en cambio establece que dicha rendición debe llevar la certificación de un contador público, salvo que se maneje el ajuste alzado relativo que permite modificaciones en el monto original del contrato (ej. Incrementos hasta un 20% sobre el total, y disminuciones sobre valor total en un 10%), cabe aclarar que la inflación no constituye ajuste alzado relativo.

Exposición del Dr. David Loisi:

Derechos y Obligaciones del Consejo de Administración, Cambios en cuanto al Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios

Buenas Noches, ¿Qué tal, como andan?

Yo les voy a hablar sobre los cambios relacionados al Reglamento de Copropiedad y Administración y del Consejo de Administración.

EN CUANTO AL REGLAMENTO

Para empezar, a partir de 2016 no se lo conocerá más como “Reglamento de Copropiedad y Administración”, sino como

“Reglamento de Propiedad Horizontal”, esto es porque a los propietarios no se los considerará más condóminos al ser la Propiedad Horizontal un derecho real nuevo.

En el régimen actual no está claro quién debe redactar el reglamento, ya que la ley 13.512 de 1948 [6] menciona que “el Consorcio deberá acordar un reglamento”, la palabra “acordar” implica que la redacción no recae en una sola persona sino en los integrantes del consorcio, supuestamente por asamblea. El Decreto Reglamentario [7] que salió un año después aclaró un poco la situación otorgándole la facultad de redacción al constructor.

A ser ambas normas (la ley 13.512 y su decreto reglamentario) derogadas por el nuevo Código Civil, a partir de 2016 el art. 2038 establece que es el titular de dominio (léase el dueño) o los condóminos quienes deben redactar el reglamento. Aclaro que quién redacto este artículo cuando habla de los condóminos, se refiere a mi entender, no a los propietarios del consorcio sino a los condóminos del dominio, o sea en el caso de que existan muchos dueños en vez de uno solo. Otra interpretación es que lo redacten los dueños de las unidades funcionales, difícil de plantearse en la realidad.

Con respecto a las cosas comunes dentro del consorcio, el Código nos dice en su art. 2040 que son comunes a todas o algunas unidades funcionales, dando a entender que puede haber cosas que sean comunes para algunas unidades y que no lo sean para otras, conforme se determine en el Reglamento. Si no se aclara el uso que se les da se consideran comunes y que nadie puede alegar exclusividad ni perjudicar o restringir el derecho de los demás (esto refleja la jurisprudencia vigente).

El Código también establece una diferencia entre partes necesariamente comunes y cosas “comunes no indispensables”.Entre las cosas necesariamente comunes menciona a: el terreno, los pasillos, los techos, los cimientos y demás estructuras, los locales e instalaciones de servicios centrales, ascensores, muros exteriores y divisorios entre las unidades y las instalaciones para personas discapacitadas. Entre las cosas comunes no indispensables menciona a: la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples. En ambos casos el Código menciona este listado a modo de ejemplo tal y como lo hiciera el art. 2 de la ley 13.512.

Quiero aclarar que también se mencionan como partes necesariamente comunes a las siguientes:

- “las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión” “y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional”.

A la hora de las reparaciones en el Consorcio, en el régimen actual había que ir al reglamento para ver cuándo le correspondía la reparación al Consorcio y cuándo al propietario. A partir de 2016 se entiende que las reparaciones de cañerías de gas, electricidad o agua le corresponden al consorcio en toda su extensión y los cables hasta que ingresan a la unidad.

Se consagra así legalmente la doctrina y jurisprudencia que hablan del “cubo de aire”: lo que está intra muros es común y lo que está dentro del volumen cúbico de la unidad, es propio. Esto impacta en los arreglos, lo común lo repara y paga el consorcio, lo propio lo repara y paga el propietario.

- “la vivienda para alojamiento del encargado”.

Aquí podría interpretarse que lo que quiere evitarse es que el constructor designe a esta unidad como propia. El hecho que sea parte común no impide que se alquile, dado que el alquiler de la portería es un acto de administración y no de disposición por lo que el consorcio que decida alquilar su portería no estaría cambiando el destino de la vivienda del encargado sino simplemente locándola temporalmente.

Dado que la interpretación de este inciso se refiere al momento de la inscripción del Reglamento, también se podría vender pero para ello sería necesaria la unanimidad del consorcio. Esto es factible, desde luego si no se encuentra actualmente trabajando en el consorcio un encargado con vivienda.

En cuanto a la modificación del reglamento: El Reglamento sólo puede modificarse con una mayoría de 2/3 del total de propietarios según el art. 2057 (es decir de los dueños, no de los porcentuales dominiales). Esto es un mínimo pero los reglamentos pueden fijar otros parámetros diferentes –por %- o superiores.

En cuanto a su contenido El Reglamento debe contener: Al decir “debe” entiendo que son contenidos obligatorios: determinación del terreno y de las unidades

funcionales y complementarias, enumeración de bienes propios y cosas y partes comunes, composición del patrimonio del consorcio (que deberá indicarse puntualmente Ej las expensas, los muebles, etc…), porcentual de la unidad funcional respecto al total y porcentual de pago de expensas(estos dos porcentuales pueden ser diferentes), uso y goce de las cosas y bienes del consorcio, destino de las unidades funcionales y de las partes comunes, facultades especiales de las asambleas (entiendo que esto se refiere –por ejemplo- a la facultad de imponer multas), determinación del régimen asambleario, determinación de mayorías necesarias para las distintas decisiones y para modificar el reglamento (puede ser mayor a los 2/3 de propietarios o puede indicar que es el 66,66% de los porcentuales dominiales), determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; designación, facultades, plazo y obligaciones especiales del administrador, fijación del ejercicio financiero del consorcio y facultades especiales del consejo de administración.

EN CUANTO A LAS NUEVAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

Con el nuevo código, el consejo de administración pasa a tener más atribuciones, de hecho pasa a existir porque para el régimen actual el consejo no existe en la legislación: lo crean los reglamentos o las asambleas.

Con las nuevas atribuciones también viene mayor responsabilidad. Esta mayor responsabilidad puede espantar a algunos, pero debemos recordar que es preciso tomar intervención dentro del Consorcio.

Un buen consejo de administración debe funcionar como una especie de Defensor del Pueblo, debe estar integrado por copropietarios imparciales y no alineados con el administrador para funcionar a modo de contrapeso.

Bien vamos a ver más en detalle la figura del consejo de administración:

Podrá ser designado en Asamblea con las siguientes atribuciones:

- Convocar a Asamblea y Redactar el Orden del Día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo

Controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio

Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva

Ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador y en caso de vacancia convocar a asamblea dentro de los 30 días para elegir nuevo administrador. El código aclara que excepto en estos casos, el consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

Con relación al Consejo, el administrador está obligado a:

- Requerir autorización del consejo de administración para expedir certificado de deuda para el cobro de las expensas y demás contribuciones a fin de iniciar juicio ejecutivo.

Requerir autorización del consejo de administración para disponer del fondo de reserva. Esto está mencionado en dos artículos: el 2064, de las atribuciones que mencionamos antes del consejo de propietarios y el 2067 de obligaciones del administrador. - En caso de renuncia o remoción, entregar al consejo dentro de los 15 días hábiles la documentación y dinero del Consorcio y su rendición de cuentas documentada.

Ley de Propiedad Horizontal [8] código civil [9] simposio 2014 [10] Para Propiedad Horizontal [11] La Propiedad Horizontal [12]