SUPUESTOS QUE DAN ORIGEN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución. La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos. Cabe

agruparlos de la siguiente manera:

1. Supuestos sucesorios. Comprende los casos en que por vía testamentaria y

bien de forma completa o incompleta, se constituye el régimen de propiedad

horizontal (bien por el testador en testamento o por los herederos o el contador-

partidor posteriormente), así como el supuesto de adjudicación parcial sin

constituir el mencionado régimen, caso en el que si los herederos deciden

cambiar sus cuotas ideales por otras con determinación material y proceden de

mutuo acuerdo, ellos mismos constituirán el régimen de propiedad horizontal,

pudiendo hacerlo, en otro caso, el Juez, de acuerdo con el párrafo 2. Del

artículo 401 C.C.

En ambos casos se pueden plantear problemas arrendaticios, que están

resueltos por la ley, de tanteo y retracto cuando el edificio se adquiere por

herencia o legado o por donación (en el caso en que los donatarios fueren hijos

del donante, Sentencia T.S. 20 de enero de 1962).

2. Constitución inter vivos.

a) Supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra

nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad está

permitida por la actual L.P.H., comenzando propiamente el régimen a funcionar

a medida que se vayan enajenando los distintos pisos o locales, planteándose

problemas de retracto arrendaticio así como posibles situaciones de abuso en

la fijación de la cuota o en el contenido de los estatutos.

En el caso de que exista un condominio sobre el edificio habrá que estar a lo

señalado en el artículo 401.2 C.C., ya mencionado, aplicable siempre que las

circunstancias de la construcción lo permitan y teniendo en cuenta que no

pueden darse situaciones intermedias.

b) Supuesto de edificios en construcción, caso admitido por la vigente Ley

Hipotecaria, artículo 8.4 L.H., que comprende la edificación por sociedades

inmobiliarias, de edificios para vender luego los pisos y locales, siendo aquélla

la que habitualmente constituye el régimen de propiedad horizontal.

También comprende el caso en que se construya el edificio por los que van a

ser sus propietarios (construcción en régimen de comunidad), con lo cual

pueden obtener vivienda aquéllos a precio inferior, sin perjuicio de que se den

abusos, y el constructor no tiene que acudir a todo un entramado extraño a la

construcción misma para venderlos; esta posibilidad ha dado lugar en la

práctica a la figura conocida como «promotor de comunidades».

Ese conjunto de personas interesadas en la construcción pueden agruparse sin

ningún ropaje societario, es decir, pueden formar una comunidad con un fin

determinado que es la construcción del edificio para repartirse los pisos o

locales divididos en propiedad horizontal entre ellos; fin que entraña una

modelización de esa comunidad básicamente en materia de retracto y de

acción de división. En todo caso, y como forma de actuación, en la práctica se

suelen conceder poderes a un comunero o a un grupo de ellos para

salvaguardar, al menos, la unidad en la gestión y dirección.

EFECTOS DE LA COMPRA DE UN BIEN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes

normas:

Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios

incluidas en su apartamento o local;

Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e

instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros

propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las

personas por quienes deba responder;

Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las

servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios

comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%)

de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente

Ley , teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.

Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los

literales anteriores;

Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al

inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,

laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si

el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a

determinadas partes del mismo;

No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la

tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud

pública.

No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas

costumbres.