UNIVERSIDAD MICHOACANA DE SAN NICOLAS HIDALGO

Facultad de ingeniera civil

EVALUACIN DE PROYECTOS

PROFESOR: MA. RAMIRO SILVA OROZCO

EDIFICIO DE OFICINAS DE LUJO

Integrantes:CARRILLO CHVEZ SAMUELCZAREZ COTZ JORGE LUISESTRADA RODRGUEZ OSCAR JUVENTINOGARCA HERNNDEZ GIOVANIGONZLEZ CANO PEDROVILLAGOMEZ RAMOS ANTONIO DE JESS

UNIVERSIDAD MICHOACANA DE SAN NICOLAS HIDALGO INTRODUCCIONEl presente trabajo muestra la evaluacin del proyecto de inversin, edificio de oficinas. Se tomar para ello en cuenta las caractersticas y los costos totales que este requiera para su construccin, entonces evaluaremos la factibilidad que tiene el construir el proyecto y seleccionar la alternativa que como inversionistas nos resulte ms favorable.

La evaluacin de un proyecto implica el garantizar la recuperacin de los ingresos en el menor tiempo posible y de la manera ms conveniente, adems de garantizar que los trabajos se realizarn de la manera ms eficiente posible y que la alternativa que se elija garantizar que el proyecto generar las ganancias esperadas y la serviciabilidad adecuada.

JUSTIFICACINDebido a su ubicacin el edificio de oficinas de lujo esta situado en una zona adecuada ya que es muy concurrida.La zona cuenta con un fcil y rpido acceso adems de zonas comerciales, escolares, supermercados.Las oficinas construidas se destinarn una parte para la renta y otra para la venta para as asegurar un rendimiento ptimo de recursos para la empresa.

Las oficinas cuentan con caractersticas adecuadas para brindar un servicio de calidad como lo es calidad en el diseo, alta plusvala, seguridad, reas verdes, estacionamiento. Estos complejos de edificios son importantes debido a la demanda comercial de las empresas por un espacio administrativo dentro de la ciudad.UBICACIN. Para determinar la ubicacin adecuada para la oficina, podemos considerar varios factores que encierran preguntas claves cuyas respuestas solo podrn ser : malo, regular, bueno o excelente.

El terreno est ubicado al Noroeste de la Ciudad; AV. Periodismo a la altura de la estacin ferroviaria, teniendo como acceso: AV. Periodismo cruce con AV. Madero y Gaspar de Villadiego cruce con AV. Periodismo.

En la actualidad debido a los cambios en los modelos detrabajo, han surgido nuevas formas de oficina sobre todo relacionadas con elcoworking, donde varios trabajadores comparten espacio de trabajo para reducir costos, huir de la soledad laboralAntecedentes importantes

para satisfacer las necesidades de bienes y/o servicios de los demandantes Definicin de OficinaUnaoficinaes unsalndestinado al trabajo. Existen muchas formas de distribuir el espacio en una oficina segn la funcin y cuntas personas trabajarn dentro del mismo cuarto.

CONSTRUCCION DE EDIFICIOS DE OFICINASReglamento para la construccin y obras de infraestructuras de municipio de Morelia.Contiene privados, sala de reunin reas de apoyo, adems reas de apoyo adems de circulaciones internas entre las reas amuebladas para labores de oficina.El ndice de metros cuadrados por persona, incluye reas de escena o representaciones, reas de espectadores sentados, pasillos y circulaciones dentro de las salas.El ndice indica la concentracin mxima simultnea de visitantes y personal previsto, adems incluye las reas de exposicin y circulacin. Servicios Oficinas reas locales de trabajo su nivel de iluminacin es de 250 luxes.En las edificaciones, los locales contaran con la ventilacin que aseguren el aprovisionamiento del aire exterior.

Instalaciones estndares en edificios de oficinas modernosAguaElectricidad (distribuidos por todo el espacio de la oficina con muchos puntos de acceso)IluminacinBaosCentrales telefnicasConexiones accesibles (elctricas, etc)EstacionamientoEl cableado estructurado para mantener de una red y las telecomunicaciones internas.

presupuestoElaborar el presupuesto de este edificio de oficinas nos permite conocer las condiciones o nmeros que se presentaran, para la determinacin del costo total de la obra. Y ver la factibilidad que existe. ELABORACIN DEL PRESUPUESTOValor aproximado Cantidadrea de construccin 7,465.92 M2Valor aproximado de la obra $ 49,461,720.00 Honorarios para proyecto $ 5,935,406.40 rea edificio 678.72 m2rea de construccin 7465.92 m2 Terreno 9542.15 m2PRESUPUESTOCONCEPTOUNIDADCANTIDADPRECIO / m2IMPORTETerrenom29,542.15$ 6,980.40 $ 66,608,023.86 rea construccinm27,465.92$ 6,625.00 $ 49,461,720.00 UrbanizacinBanquetasm2627.6$ 98.69$ 61,937.84 rea Jardnm23,000$ 351.21 $ 1,053,630.00 Pavimento (Concreto Hidrulico)m23,150$ 612.60 $ 1,929,690.00 Total de urbanizacin $ 3,045,257.84 TOTAL $ 119,115,001.70 CLCULO DE HONORARIOS PROFESIONALES PARA UN PROYECTO COMPLETOSe supone que se urbanizarn un total de 9,542.15 m2, y se construirn un total de 7465.92 m2. Con lo que obtenemos valor aproximado de la obra de:Valor aproximado de obra= $ 49, 461,720.00

Este monto se obtuvo del presupuesto de obra, anexo a este documento.Por lo tanto, el clculo de honorarios profesionales para el proyecto completo de este edificio de oficinas, as como lo correspondiente a supervisin y administracin de la obra.

El proyecto completo comprende los trabajos siguientes:1.- Anteproyecto2.- Proyecto Arquitectnico.3.- Proyecto Estructural.4.- Proyecto de Instalaciones Hidrulicas, Sanitarias y Elctricas.5.- Especificaciones y Presupuesto.

CONCEPTOS DE COBROPorcentaje de cobroAnteproyecto ---------------------------------------------------------------------20%Proyecto Arquitectnico -------------------------------------------------------30%Proyecto Estructural ------------------------------------------------------------26% Proyecto de Instalaciones Hidrulica, Sanitaria y Elctrica -------------------12%Especificaciones de presupuesto --------------------------------------------12% Suma100%ConceptoCantidadrea de construccin 7,465.92 M2Valor aproximado de la obra$ 49,461,720.00Honorarios para proyecto$ 5,935,406.40 Concepto de cobro ParcialPorcentaje de cobroHonorario por proyectoAnteproyecto20%$ 1,187,081.28Proyecto Arquitectnico30%$ 1,780,621.92Proyecto Estructural26%$ 1,543,205.66Proyecto de InstalacionesHidrulicos, Sanitarios y Elctrico12%$ 712,248.77Especificaciones y Presupuesto12%$ 712,248.77Suma$ 5,935,406.40Por inspeccin y Supervisin 70%$ 4,154,784.48Por administracin30%$ 1,780,621.92Suma$ 5,935,406.40TOTAL DE HONORARIOS DE PROYECTO$ 11,870,812.80PORCENTAJE SOBRE EL VALOR APROXIMADO DE LA OBRA24.00%ESTUDIO ECONMICOAMORTIZACIN DE INGRESOSLas amortizaciones de ingresos de harn en 3 alternativas (con el 100%, 75% y 50%) as se elegir la ms factible econmicamente.

CONSIDERACIONES:Dado que nuestro proyecto es un edificio de oficinas para venta y renta de las mismas, el primer ao despus de su construccin tendremos ingresos por venta y renta de oficinas a particulares. Contamos con 81 oficinas en total de las cuales solo 30 estn a la venta en el que su valor se considera de un 13% del costo total y las restantes 51 oficinas fueron en puestas solo para renta en el que su valor es del 2.3% del costo total, por lo que esto est considerado como un ingreso. En el contrato de arrendamiento por parte de la renta se har un incremento del 9.4% cada ao y cada vez que se renueve el contrato.AMORTIZACION DEL 100% DE LOS INGRESOS.Duracin de la Obra 1 AoAmortizacin (100%)Inversin $ 119,115,001.70 Inters por Banco (Anual)19.0%Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina) $ 33,822.78 Ingresos por Venta (1 Oficina) $ 191,172.22 Ingresos por Renta Anual $ 32,875,740.47 Ingresos por Venta $ 5,735,166.75 Incremento Por Arrendamiento $ 3,090,319.60 AMORTIZACION DEL 75% DE LOS INGRESOSDuracin de la Obra 1 AoAmortizacin (75%)Inversin $ 119,115,001.70 Inters por Banco (Anual)19.0%Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina) $ 25,367.08 Ingresos por Venta (1 Oficina) $ 143,379.17 Ingresos por Renta Anual $ 24,656,805.35 Ingresos por Venta $ 4,301,375.06 Incremento Por Arrendamiento $ 2,317,739.70 AMORTIZACION DE INGRESOS AL 50%Duracin de la Obra 1 AoAmortizacin (50%)Inversin $ 119,115,001.70 Inters por Banco (Anual)19.0%Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina) $ 16,911.39 Ingresos por Venta (1 Oficina) $ 95,586.11 Ingresos por Renta Anual $ 16,437,870.23 Ingresos por Venta $ 2,867,583.37 Incremento Por Arrendamiento $ 1,545,159.80 AMORTIZACION DE INGRESOS AL 60%Duracin de la Obra 1 AoAmortizacin (60%)Inversin $ 119,115,001.70 Inters por Banco (Anual)19.0%Ingresos por Renta Mensual (1 Oficina) $ 20,293.67 Ingresos por Venta (1 Oficina) $ 114,703.33 Ingresos por Renta Anual $ 19,725,444.28 Ingresos por Venta $ 3,441,100.05 Incremento Por Arrendamiento $ 1,854,191.76 CONCLUSIONES:La mejor alternativa para la amortizacin de los ingresos es sin duda alguna la del 100%, son solamente 7 aos en lo que se tarda en recuperar su inversin. comparada con la amortizacin de 50% que se incrementa conforme al tiempo.La alternativa de amortizacin del 75% es buena dado que lo que tarda en recuperar su inversin es en 10 aos con la diferencia que solo se tarda 3 aos ms en recuperarse.Tambin encontramos que la amortizacin del 60% es buena desde el punto de vista de la venta y la renta de las oficinas pero con el inconveniente de que el tiempo que tarda en recuperarse la inversin es de 18 aos comparado con los anteriores. El xito de todo proyecto depende de una buena planeacin, ello conlleva tomar en cuenta hasta el mnimo detalle y realizar un plan de trabajo detallado y de forma prctica.PLANTA BAJA

PLANTA TIPO

Panta de acceso

42

PLANTA DE ACCESO

PLANTA TIPO

RECORRIDO VIRTUAL PLANTA 1

ConclusionesLa mejor alternativa para la amortizacin de los ingresos es sin duda alguna la del 100%, son solamente 7 aos en lo que se tarda en recuperar su inversin comparada con la amortizacin de 50% que se incrementa conforme al tiempo, pero tambin la alternativa de amortizacin del 75% es buena dado que lo que tarda en recuperar su inversin es en 10 aos con la diferencia que solo se tarda 3 aos ms en recuperarse.El xito de todo proyecto depende de una buena planeacin, ello conlleva tomar en cuenta hasta el mnimo detalle y realizar un plan de trabajo detallado y de forma prctica.