posesiÓn inscrita - prescripciÓn adquisitiva - nulidad del remate - recurso de apelaciÓn -...

7/26/2019 POSESIÓN INSCRITA - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - NULIDAD DEL REMATE - RECURSO DE APELACIÓN - RECHAZO …

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Voces: POSESIÓN INSCRITA - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - NULIDAD DEL REMATE -RECURSO DE APELACIÓN - RECHAZO DEL RECURSO

Partes: Ferrada Molina, Sergio c/ Sociedad Inmobiliaria Santa Yolanda | Reivindicación

Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago

Fecha: 31-ene-2011

Cita: MJCH_MJJ26879 | ROL:651-10, MJJ26879

Producto: MJ

Si en juicio ejecutivo se declara nulo el remate, la venta del bien raíz hecha en pública subasta jamás seperfeccionó y ningún derecho pudo nacer para el tercero -adjudicatario- quien perdió dicha calidad.

Doctrina:

1.- Corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto toda vez que la demandada, es dueña de lapropiedad, pues adquirió el inmueble mediante sucesión por causa de muerte y la inscripción que exigeel artículo 688 del Código Civil, es anterior a la escritura pública de compraventa forzada, motivo porel cual la anotación marginal que da cuenta del hecho de haberse transferido el dominio en virtud de un

acto nulo -adjudicación en remate- no tuvo la virtud de cancelarla, por carecer ésta de mérito legal.Además, tampoco se ha acreditado en autos que este contratante y los sucesores en el dominio inscritohayan tenido, en forma ininterrumpida, la posesión material y efectiva del predio, constituyendo lasinscripciones que la demandada invoca en su favor, simples «inscripciones de papel» vacías, carentesde valor para interrumpir la posesión inscrita de la demandante, en los términos del artículo 728 delCódigo Civil.

2.- Para que una escritura definitiva de adjudicación sea válida, es necesario que la venta sea perfecta,esto es, que cumpla con la suscripción del acta de remate, puesto que esta escritura no es más que laformalidad necesaria para efectuar la tradición del dominio de la cosa por medio de la inscripción. Sinembargo, si en juicio ejecutivo se declara nulo el remate, la venta del bien raíz hecha en pública subasta

jamás se perfeccionó y ningún derecho pudo nacer para el tercero -adjudicatario- quien perdió dichacalidad.

3.- La inscripción de un inmueble en el registro conservatorio sólo puede solemnizar hechos reales, deaquellos que la ley reconoce como auténticos para verificar la prueba de posesión, una acción dedominio intentada no resulta inoponible, por cuanto constituye la vía procesal idónea para obtener elreconocimiento efectivo del derecho de propiedad y la restitución legal de la cosa a su dueño por partedel tercero que esgrime un «título de papel» vacío de contenido jurídico que el sistema registral degarantía, no puede avalar.



Santiago, 31 de enero de 2011.-

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada con las siguientes modificaciones: a) se eliminan los fundamentosoctavo, noveno, décimo, undécimo, décimo sexto, décimo séptimo, décimo octavo, décimo noveno,vigésimo, vigésimo primero, vigésimo segundo, vigésimo tercero y vigésimo séptimo; b) se suprime elacápite final del motivo décimo tercero b) en el considerando vigésimo cuarto se elimina desde ".debeestarse a lo razonado." hasta "Seguidamente";

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Que, el apelante impugna la sentencia de autos argumentando para ello:

a)Que Adolfo Salinas Astorga, antecesor en el dominio de su parte, adquirió el inmueble objeto de laacción reivindicatoria, en pública subasta, de buena fe, el 28 de julio de 1994 y posteriormente, sólo el16 de noviembre de 1995, esto es, un año después, se decretó por el mismo tribunal la nulidad de lasubasta, circunstancia que de conformidad a lo previsto en el artículo 702 del Código Civil, no hace

perder a los adquirentes la posesión regular del predio;

b) Que la sentenciadora no consideró la causa iniciada ante el 27º Juzgado Civil de Santiago, caratulada"Ferrada con Salinas", en la cual se declaró el abandono del procedimiento con fecha 28 de octubre de1996, lo que demostraría el poco interés de la demandante en defender sus derechos;

c) Que no apreció en su integridad la prueba testimonial de su parte, llegando a concluir con su méritola mala fe de los adquirentes del dominio y, por otro lado, prefirió los testigos de la contraria, los queno son creíbles pues sus dichos se desvirtúan claramente con el documento de fojas 366;

d) Que el pago de contribuciones a que se alude en el motivo 5º del fallo se efectuó por la actora una

vez notificada la demanda y nada se dijo del convenio de pago de 20 de mayo de 2003, suscrito porAdolfo Salinas, socio de la demandada, respecto de cuotasimpagas correspondientes a los años 1988,1990 y desde 1996 a 2002, de fojas 247;

e) Que la demandada tiene título inscrito, está de buena fe y por consiguiente, operó en su favor laprescripción adquisitiva -artículo 2508 del Código Civil- por haber transcurrido cinco años desde el 18de abril de 1997 a la data de notificación de la demanda 18 de enero de 2005, siendo esta la únicainscripción vigente;

f) Que el término de prescripción extraordinario debiera, en todo caso, aplicarse desde la fecha del actade remate, 28 de junio de 1994, a favor de Salinas, la que debe sumarse a la de su representada;

g) Que el representante de la actora carecería de facultad para deducir demanda, por lo que debióacogerse la excepción de falta de capacidad de la actora de de personería.

Segundo: Que para resolver el asunto propuesto es del caso consignar que el remate realizado en un juicio ejecutivo tiene un doble carácter, en su aspecto procesal es una actuación o trámite del juicio y essu aspecto sustantivo es un contrato de compraventa forzada. En la especie, en los autos seguidos anteel 28º Juzgado Civil de Santiago, Rol Nº 1350-92, contra doña Inés Mellado Mellado y otros, porresolución de 16 de noviembre de 1995, al constatarse la existencia de defectos o vicios de carácterprocesal -falta de emplazamiento- se declaró nulo el remate del inmueble de Avenida Pajaritos Nº 254,



comuna de Maipú y, por tanto, la adjudicación en favor de Adolfo Salinas Astorga. La citada sentencianinguna declaración formuló respecto de la escritura pública otorgada el 31 de enero de 1995 y suposterior inscripción de 14 de febrero de del mismo año.

Tercero:Que la nulidad a que se ha hecho referencia es la consecuencia de actuaciones procesalesdefectuosas y por tal razón, son ajenas a su naturaleza las disposiciones contenidas en el Código Civil,referentes a la nulidad del contrato de compraventa por actos u omisiones de carácter meramentecontractual. Siendo así, la nulidad declarada en el año 1994 del remate llevado a efecto ante el 28º

Juzgado Civil de Santiago, lo fue in limine litis, como era procedente, esto es, dentro del juicio en queincide. Por consiguiente, esa nulidad procesal declarada en forma incidental en un juicio ejecutivo porfalta de emplazamiento, no comprende, expresamente, la escritura pública a que fue reducida el acta deremate ni su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, pero habrá de referirse más adelante a susefectos.

Cuarto: Que, sin perjuicio de lo anterior, con el mérito del documento agregado a fojas 159, se tiene poracreditado en autos que doña Inés Mellado Mellado, es dueña de la propiedad de Avenida Los PajaritosNº 254 de la Comuna de Maipú, según consta de la inscripción especial de herencia de 5 de enero de1995, que rola a fojas 953, Nº 842, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces deSantiago, es decir, adquirió el inmueble por sucesión por causa de muerte y la inscripción que exige el

artículo 688 del Código Civil, es anterior a la escritura pública de compraventa forzada, motivo por elcual la anotación marginal que da cuenta del hecho de haberse transferido el dominio en virtud de unacto nulo -adjudicación en remate- no tuvo la virtud de cancelarla, por carecer ésta de mérito legal.

Quinto:Que con la declaración de nulidad del remate de 16 de noviembre de 1995, actuación que altenor de lo previsto en el inciso segundo del artículo 497 del Código de Procedimiento Civil, vale comoescritura pública para los efectos del artículo 1801 del Código Civil, no puede sino concluirse, desde elpunto de vista lógico y jurídico, que el señor Salinas Astorga ningún derecho pudo transferir sobre elinmueble que se reclama cuando el 29 de noviembre de 1995, vende el predio a su yerno don FlavioBertolini Longhi, quien en definitiva lo aportó a la sociedad demandada el 16 de diciembre de 1996. Enel ámbito procesal y sustantivo, la escritura definitiva de adjudicación, ya perfecta la venta con la

suscripción del acta de remante, no es más que la formalidad necesaria para efectuar la tradición deldominio de la cosa por medio de la inscripción. Empero, si en el juicio ejecutivo se declara nulo elremate, la venta del bien raíz hecha en pública subasta jamás se perfeccionó y ningún derecho pudonacer para el tercero -adjudicatario- quien perdió dicha calidad.

Tampoco se ha acreditado en autos que este contratante y los sucesores en el dominio inscrito hayantenido, en forma ininterrumpida, la posesión material y efectiva del predio desde el año 1994 enadelante, constituyendo las inscripciones que la demandada invoca en su favor, simples "inscripcionesde papel" vacías, carentes de valor para interrumpir la posesión inscrita de la demandante, en lostérminos del artículo 728 del Código Civil.El examen de la citada norma no puede disociarse de losestatuido en el artículo 730 , inciso segundo, del mismo texto legal, el cual consigna que "si el que tiene

la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierdepor una parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción".

Sexto: Que la existencia aparente de dos inscripciones paralelas, las que por lo dicho no son tales encuanto a sus efectos, lleva a analizar sus antecedentes para verificar cual de los poseedores inscritosdetenta sólo la posesión teórica del predio que le otorga la inscripción y cual confiere al titular deldominio la posesión material, real y efectiva del inmueble de que se trata, quien en equidad y en larealidad de los hechos presentaría un mejor derecho.

En este escenario, la acción intentada se ajusta a las normas que la regulan, pues obliga a decidir si eldemandado, con los actos posesorios que esgrime, se ha colocado en la posibilidad de ser considerado



dueño y poseedor material del inmueble.

Séptimo: Que la prueba documental y testimonial de autos permite asentar que la actora estuvo enposesión material, real y efectiva del inmueble desde antes de la subasta -año 1994- y por lo menoshasta el año 2003, fecha que, por razones de salud, hizo abandono del mismo. En efecto, loscertificados acompañados a fojas 186 de autos, dan cuenta del pago de impuesto territorial del prediode que se trata por parte de la demandante, correspondiente a las cuotas de noviembre de 2003, junio,septiembre, noviembre de 2004, abril y junio de 2005. Los de fojas 275, por el mismo concepto,

comprenden los meses de septiembre y diciembre de 2005 y abril, junio y septiembre de 2006.

Octavo:Que, por su parte, los testigos de la demandante son presentados en juicio en octubre de 2006,doña Judith Margarita Díaz Díaz, dice conocer a la actora desde hace quince años atrás por concurrir asu oficina para efectos de arrendar la propiedad y lo habría hecho hasta los años 2002 ó 2003, fecha enque la demandante se habría instalado en un asilo por su avanzada edad; declara conocer a la actoracomo la única dueña, que el predio se encuentra desocupado y que lo cuida un señor a nombre de laseñora Mellado, que la Municipalidad siempre le ha pedido permiso a ella para cerrar el sitio eriazo, laúltima vez hace tres años, lo que sabe por los dichos de la parte. Declara también don Tomás DanielMaldonado, gasfiter y electricista de la comuna de Maipú, quien refiere conocer a la señora Melladodesde hace años por trabajos que efectuó en su casa, desconoce los conflictos legales en relación al

lugar, pero expone que la actora se fue a una casa de reposo hace tres o cuatro años y que el sitio peladolo cuida un vecino, pero no sabe quien se lo pidió.

La prueba documental antes referida y la testimonial de la parte demandante, con la declaración de dosdeponentes, legalmente examinados, que conocen los hechos que relatan y dan razón suficiente de susdichos, permite, en conformidad a lo previsto en el artículo 384 Nº 2 del Código de ProcedimientoCivil, tener por acreditado en autos que la demandante habitó el inmueble sublite -casa familiar- desdeantes de la subasta y, que estuvo en posesión material del predio hasta el día en que hizo abandono delmismo por razones personales y ajenas al conflicto de autos.

Noveno:Que los documentos que dicen relación con la causa seguida ante el 27º Juzgado Civil de

Santiago, acompañados a fojas 231, consistentes en escritos presentados a juicio en octubre de 1996,corroboran el conocimiento personal que el señor Salinas Astorga tuvo de las acciones intentadas por laactora en resguardo de su derecho de dominio, razón por la cual mal puede ahora el demandadoatribuirle a ésta inactividad respecto del poseedor inscrito.

Décimo: Que los testigos de la contraria, Patricio Orlando Cortéz Burgos y Patricio Cortéz Quezada,padre e hijo respectivamente, se refieren a una situación puntual, aislada en el tiempo y acaecida enenero del año 2003. Los deponentes relatan haber estado en contacto con el señor Salinas para comprarel predio en disputa que éste pretendía vender, señalan que junto a él lo visitaron y que éste lescomunicó los problemas por contribuciones pendientes y las dificultades que había tenido con laMunicipalidad por el cierre del mismo, indican que esas complicaciones los llevaron a desistir del

negocio y que el inmueble, a esa fecha, tenía las característica de sitio eriazo.

Dicha prueba, lejos de ser contradictoria con la rendida por la demandante, más bien corrobora lo hastaahora asentado, en cuanto a que la actora a contar del año 2003 dejó de ejecutar actos de posesiónmaterial directos en el inmueble, lo que pudo permitir el evento narrado por los testigos de lademandada, esto es, ofrecer en venta el inmueble a un tercero.De la prueba se infiere que en el año2003, la actora no estaba en condiciones físicas ni materiales de comportarse en el predio como ser ydueño, pues la casa habitación ya no existía y ella se trasladó a un asilo.

Sin embargo, también es efectivo que la señora Mellado ejecutó actos posesorios inequívocos conposterioridad a esa data, como fue el pago de contribuciones en los años ya citados.



La prueba instrumental de fojas 238, consistente en convenio de pago por deuda de impuesto territorialsuscrito entre el señor Salinas y la Tesorería General de la República de 20 de mayo de 2003 ycomprobantes de pago de junio de 2003 y septiembre de 2004, resultan insuficientes para aceptar que eldemandado, con título inscrito desde el 18 de abril de 1997, estuvo en posesión material del inmueblede autos o en mejores condiciones que la actora.

Undécimo:Que, siendo así, en atención a los hechos establecidos precedentemente y considerando que

la inscripción de un inmueble en el registro conservatorio sólo puede solemnizar hechos reales, deaquellos que la ley reconoce como auténticos para verificar la prueba de posesión, la acción de dominiointentada por la demandante no resulta inoponible a la contraria, por cuanto constituye la vía procesalidónea para obtener el reconocimiento efectivo del derecho de propiedad y la restitución legal de lacosa a su dueño por parte del tercero que esgrime un "título de papel" vacío de contenido jurídico queel sistema "registral de garantía", no puede avalar.

El concepto de posesión denota un estado de hecho que se apoya en la realidad de la tenencia de lacosa, con ánimo de señor y dueño, la que nunca detentó el señor Salinas Astorga en formaininterrumpida y tampoco la tuvieron aquellos que de él derivan su inscripción en la cadena registral,resultando no apto para ese fin, el hecho acaecido en enero del año 2003 y el pago de algunas cuotas de

impuesto territorial, desde que aún constituyendo actos de señor y dueño, son aislados en el tiempo yno representan una realidad posesoria. Es la demandante la dueña del inmueble, debiendo ser respetadoel derecho de dominio de que es titular es toda su integridad.

Duodécimo: Que, en lo atinente a la excepción de prescripción adquisitiva, alegada por la demandadaen su escrito de contestación, sin perjuicio de lo hasta ahora consignado, es dable recordar que elartículo 2505 del Código Civil dispone que:"contra título inscrito no tendrá lugar la prescripciónadquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro títuloinscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo".

Además, la alegación de prescripción que se pretende sea reconocida a favor de la demandada debió

hacerse valer, en este caso, como acción reconvencional, toda vez que de acogerse llevaría a efectuaruna declaración en su favor. Las defensas o excepciones sólo tienen por objeto oponerse a la demandadel actor y obtener su rechazo, tal como lo autoriza expresamente el artículo 310 del Código deProcedimiento Civil. Es la excepción de prescripción extintiva o liberatoria, la que puede plantearse poresa vía y no la adquisitiva.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, a lo que disponen los artículos 144 y 160 delCódigo de Procedimiento Civil, se CONFIRMA la sentencia en alzada de treinta de octubre de dos milnueve, escrita a fojas 636 y siguientes, sin costas del recurso.

Regístrese y devuélvase en su oportunidad.

Redacción de la Ministro señora Jéssica González T.

Pronunciada por la Quinta Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por el Ministroseñor Mauricio Silva Cancino e integrada por la Ministro señora Jessica González Troncoso y elAbogado integrante señor Ángel Cruchaga Gandarillas. No obstante, de haber concurrido a la vista dela causa y al acuerdo, no firma el señor Cruchaga por estar ausente.

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