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POLITECNICA DE MADRID UNIVERSIDAD CATOLICA ARGENTINA MASTER EN DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS AÑO 2001 Tutor: Ing. Federico Colombo Alumno: Arq. Germán Gomez Picasso (curso 1999/2000)

MDI VII Garaje colectivo comercial Arq. Germán Gomez Picasso

INDICE

1. RESUMEN EJECUTIVO

2. CONDICIONES PRELIMINARES

2.1. Introducción

2.1.1. Objetivo

2.1.2. Descripción de la sociedad

2.1.3. Marco Teórico

2.1.4. Metodología de Trabajo

2.1.5. Terreno

2.2. Análisis previo de viabilidad

2.3. Alternativas de desarrollo

2.4. Contexto Macroeconómico

2.4.1. Contexto Económico

2.4.2. Mercado Inmobiliario

2.4.3. Mercado de la construcción

2.5. Contexto sociopolítico

2.6. Transito porteño

2.7. Estudio del Area

3. DEMANDA


3.1. Definición del destinatario

3.2 Cuantificación de la demanda

4. OFERTA

4.1 Metodología de análisis

4.2 Area de influencia

4.3. Caracterización de la oferta

4.3.1. Oferta sustituta

4.3.2. Oferta competitiva

4.4. Mapa estratégico

4.5. Market Share

4.6. FODA de la Oferta Competitiva

5. COMERCIALIZACION

5.1. Estrategia Competitiva

5.1.1. Análisis estratégico

5.1.2. Definición de la Estrategia Competitiva

5.2. Marketing Operacional

5.2.1. Criterio de adopción del Mix

5.2.2. Definición de los Precios

5.2.3. Promoción y Publicidad

5.2.4. Market Share

6. ANTE-PROYECTO ARQUITECTURA

6.1. Plantas generales


7. ASPECTOS LEGALES

7.1. Descripción general

7.2. Sociedad desarrolladora

8. EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA

8.1. Estructura de costos

8.2. Estructura de ingresos

8.3. Margen bruto

8.4. Justificación de tasa de corte

8.5. Flujo de fondos del proyecto

8.6. Indicadores

8.7. Análisis de sensibilidad

8.8. Escenarios

9. RESUMEN FINAL

10. ANEXOS

1. Selección de terreno

2. Marco legal (Plan Urbano Ambiental, Código de Planeamiento, Código de edificación)

3. Planillas de relevamiento de la oferta.

4. Aspectos financieros (computo y presupuesto de obra, Ley 20.628, Local comparable, Margen bruto inicial, Análisis de posibles inversiones sustitutas, Planilla de ingresos mensuales)


1. RESUMEN EJECUTIVO

Objetivo

El negocio consiste en el desarrollo de un estacionamiento colectivo comercial, en el área Microcentro - Este de la Ciudad de Buenos Aires. A continuación se destacan las características más relevantes del mismo.

Características del negocio

Se desarrollaría en edificio de P.B., tres subsuelos y 6 pisos en altura. Para los pisos más altos se prevé un servicio de “valet parking”. En planta baja se localizaría un local de uso comercial, aprovechando el frente con paso peatonal. Se analizó un negocio de renta, con una proyección de 10 años.

Factores de oportunidad

Congestionamiento vehicular del área.

Incentivo y desarrollo de nuevas autopistas para ingresar a la City.

Transformación paulatina de edificios de residencia a oficinas en el sector.

Ingreso de 380.000 automóviles diariamente al sector Micro – Macrocentro.

Proyecciones de mayor uso del automóvil dentro de la ciudad, debido a una baja en el precio de los mismos y a una red de transporte público deficiente.

Eliminación total de los parquímetros por parte del gobierno en el área de influencia.

Restricciones casi totales en el área microcentro para el desarrollo de estacionamientos colectivos comerciales.

Localización

Calle Esmeralda 828, casi esq. con Avda. Córdoba, en la Ciudad de Buenos Aires. Se ubica en área de zonificación C2, subsector AE12, con un FOT de 5, y una sup. máxima a construir según código de planeamiento de 6.565 m2.


Terreno

Superficie: 783 m2 (18,47 mts. de frente).

Area de influencia:

Se tomó como hipótesis que los potenciales usuarios de un garaje colectivo comercial, no se movilizan más de 600 mts. para dejar su automóvil estacionado.

Se define como área de influencia al sector comprendido por la distancia de 600 mts. desde la parcela seleccionada.

Capacidad de espacios para automóviles: 201

Valores de facturación:

Hora o fracción: $3,00

Estadía: $11,00

Abono mensual: $ 170,00

Tasas de ocupación:

Hora o fracción: 60%

Estadía: 40%

Abono mensual: 30%

Market Share

5% de participación de mercado dentro del área de influencia, con una demanda total diaria, de 732 espacios para abono mensual, 1.770 espacios para estadías y 3.620 espacios para horas o fracciones.

Inversión total

US$ 3.360.000,00.


Evaluación Económica - Financiera del Proyecto Puro

Máxima exposición del negocio: $ 3.210,00.

Marco Legal

Sociedad Anónima.

ANTES DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS

TIR MENSUAL = 0,85%TIR ANUAL = 10,7%

Tasa de desc. anual = 14,88%

VAN [$] = -468.355

DESP. DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS

TIR MENSUAL = 0,70%TIR ANUAL = 8,8%

Tasa de desc. anual = 14,88%

VAN [$] = -704.559


2. CONDICIONES PRELIMINARES

2.1. Introducción

2.1.1. Objetivo

El objetivo del presente análisis se orienta a realizar un estudio de mercado y análisis de factibilidad para desarrollar un Garaje colectivo comercial en la ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Se considera que la inversión en esta tipología es apropiada por los siguientes motivos:

Se estructura como un negocio de renta: Se buscó un negocio relativamente seguro, para poder minimizar los riesgos de los accionistas.

Existe una fuerte necesidad por el producto: Los actuales cambios en política vial del Gobierno de la ciudad, hacen que los espacios para guardar vehículos sean cada vez más necesarios. Se prevé la eliminación de gran cantidad de parquímetros de las calles de la ciudad, durante los próximos años.

Fuerte demanda que tiende a incrementarse: La ciudad de Buenos Aires posee una circulación diaria de 2.000.000 de vehículos, de los cuales 775.000 ingresan desde la Provincia de Buenos Aires1. El parque automotor creció 41,35%, en los últimos 15 años.

Rápida y fácil ejecución: Su tipología edilicia, permite una construcción ágil, de características semi industrializada y acota los tiempos de desarrollo.

Transformación de edificios de uso residencial para uso de oficinas en el área: La zona micro-centro está cambiando paulatinamente de uso. El sector se está transformando en uso de equipamiento administrativo y comercial exclusivamente.

Inversiones del Gobierno para la adecuación de los accesos a la zona centro: Esta importante inversión en la red vial juntamente con una baja en el precio de los automóviles que vino acompañada con financiamientos accesibles, indujo a la población a un mayor uso del automóvil.

1 Fuente: Horacio Blot (Subsecretario de transito y transporte de la Ciudad de Buenos Aires)


El desarrollo de la tipología está muy restringido en el área microcentro: el código de planeamiento urbano restringe totalmente a la tipología en microcentro. Sólo se permite en el área macrocentro.

2.1.2. Descripción de la sociedad

Sociedad anomima integrada mayoritariamente por familiares, con amplia experiencia en inversiones para cocheras o estacionamientos.

La sociedad posee un capital ocioso de u$s 4.000.000,00, para el desarrollo de un nuevo negocio. En caso de que el proyecto supere la cifra descripta los socios poseen contactos con inversores externos para poder fondearse.

La empresa se dedica a desarrollar estacionamientos en distintos lugares del país, en este momento no hay licitaciones para presentarse, por lo que se busco una localización optima para desarrollar un estacionamiento privado.

2.1.3. Marco Teórico

Plan Urbano Ambiental: modelo territorial y políticas generales de actuación confeccionados por el Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires. Posee una ley2 Nacional que respalda sus normativas.

Playa de estacionamiento: parcela, edificio, estructura o una de sus partes, destinado a los automotores que deban estacionarse por un tiempo limitado, no mayor a 24 horas. Puede ser pública o privada, de explotación comercial o a título gratuito, o como servicio complementario de otro uso.

Playa de estacionamiento descubierta: parcela y espacio en general sin edificar, destinados a vehículos que necesiten quedar estacionados durante tiempo limitado, no mayor de 24 horas. Puede ser de propiedad pública o particular, de explotación comercial, de uso gratuito, de servicio complementario de otros usos que requieran estacionamiento.

Cochera: unidad de estacionamiento de automotores, definida en superficie dentro de un garaje o playa de estacionamiento.

Garaje: edificio o parte de un edificio con función exclusiva o complementaria de otros usos, destinado a guardar uno o más vehículos automotores tanto para transporte de personas o de carga.

Garaje colectivo comercial: edificio independiente o parte de un edificio con acceso independiente en que la ocupación de cada cochera es explotada comercialmente por su propietario o conjunto de copropietarios que conceden

2 Ver ley 71 en anexos.


su uso a terceros mediante arrendamiento o cualquier otro tipo de convenio, con o sin servicios auxiliares, referidos éstos exclusivamente a los vehículos de los usuarios de las cocheras.

Garaje colectivo particular: edificio independiente o parte de un edificio con acceso independiente en que cada cochera es ocupada única y exclusivamente por el vehículo del copropietario titular de la cochera o por el arrendatario o usuario que bajo cualquier tipo de convenio autorice dicho propietario.

Distritos Arquitectura Especial – AE: Ambitos o recorridos urbanos que poseen una identidad reconocible por sus características físicas particulares, que son objeto de normas para obra nueva referidas a aspectos formales, proporciones y relaciones de los edificios con su entorno.

2.1.4. Metodología de Trabajo

El objetivo planteado será desarrollado dentro de una metodología ordenada de investigación y análisis.

El trabajo de investigación se dividirá en los siguiente objetivos:

Presentar el CONTEXTO macroeconómico y del mercado inmobiliario en el cual está inserto el proyecto.

Analizar la OFERTA Y LA DEMANDA para conocer la competencia y sus posibles sustitutos.

Definir a través de la COMERCIALIZACION la estrategia competitiva y la definición del producto.

Realizar el ANTE-PROYECTO ARQUITECTONICO para verificar su posibilidad de ejecución.

Definir los ASPECTOS LEGALES.

Hacer una EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA.

Definir su factibilidad de realización en un RESUMEN FINAL.

El alcance del trabajo es cumplir con los objetivos mencionados en la introducción, es decir, dentro del contexto de una evaluación de proyectos. Por tal motivo no se incluye un estudio técnico detallado del proyecto arquitectónico.


2.1.5. Terreno

La parcela seleccionada, luego de analizar todos lo lotes de terreno que se ofertan a la venta en micro macrocentro3, es la ubicada en la calle Esmeralda 828, la mima posee un frente de 18,47 mts. con 783 m2.

Nombre de la calle: ESMERALDA

Numeración: 828

Zona: Microcentro - Este

Ancho de la calle: 9.78 m

Código Urbano: C2 (AE12) 4

Vereda del frente: C2 (AE12)

Frente del Terreno: 18.47 m

Sup. del Terreno: 783.00 m²

Tipología analizada: Entre Medianeras

FOT: 5.00

Sup. a Construir: 6.565.00 m²

Plantas: 3 subsuelos + P.B. + 6 pisos

Línea de Frente Interno: 31.00 m

3 Ver en anexo planilla de selección de terreno.

4 Distrito de arquitectura especial: se deberá realizar la fachada con algún tratamiento arquitectónico.


Plano 2.1.5.1. Ubicación de la parcela dentro del área

Fuente: elaboración propia

2.2. Análisis previo de viabilidad

El Gobierno de la Ciudad permite la construcción y habilitación comercial de “estacionamiento o garages particulares o comerciales” en los sectores que poseen zonificación R2a, R2b, R2bIII, C2, C3, E1, E2 y E3.

La zonificación C1 (microcentro) posee restricciones, ya que se debe enviar un proyecto para que el Consejo de Planeamiento Urbano efectúe un estudio para determinar la conveniencia de la localización propuesta, y en su caso el FOS correspondiente. La posición de la empresa en este punto es no analizar lotes de terreno que estén dentro de este marco, debido a que el análisis sería subjetivo, ya que el mismo se encontraría atado al criterio del consejo de urbanismo, además los tiempos de desarrollo se extenderían sensiblemente.

Las normas vigentes prohiben terminantemente la construcción de la tipología en distritos R1. El área microcentro posee una disposición especial, por la cual “esta prohibida la construcción de garajes de uso comercial en la zona comprendida por Av. de Mayo, calle Bernardo de Irigoyen, Carlos Pellegrini, Av. Córdoba, Av. L. N. Alem, Av. Ridadavia y calle Bolívar. Según la normativa está prohibida la construcción ampliación y habilitación de garajes y/o playas de estacionamiento cubiertas o descubiertas con las siguientes excepciones:

Edificios de oficinas, Bancarios, de vivienda y hotelería.

Terminales de ómnibus.


Hay una excepción para las parcelas frentistas de las Avdas. Córdoba, Corrientes, Pres. Roque Saenz Peña, L. N. Alem, de Mayo y las calles Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

La zona elegida para la elección del lote de terreno posee variadas zonificaciones, entre las que ocupan mayore superficie ubicamos el C1, C2, C31, R2a1, R2a2 y APH1.

Plano 2.2.1 Area de búsqueda de parcelas



Para realizar la selección de la ubicación se buscaron todas las parcelas o propiedades a demoler en venta en los últimos meses en la zona delimitada por las Avenidas Pueryrredon-Jujuy, Del Libertador-L. N. Alem y la Autopista 25 de Mayo . De la parcelas encontradas primero se realizó una segmentación, tomando como referencia el ancho del frente, el cual resulta una limitación funcional para desarrollar el proyecto, ya que los módulos para un estacionamiento son de 5 mts. lineales, por lo tanto el lote debía tener como mínimo 15/20/25 mts. reales de frente.

De la segmentación quedaron 15 parcelas5, entre las cuales se analizó el valor global, la superficie total permitida para su construcción, su ubicación relativa y el valor m2 de incidencia sobre su capacidad edificable.

Del análisis surgió en primera instancia un lote de terreno excepcional, que según la zonificación urbana resultaba apto para el desarrollo propuesto, ya que se ubica sobre la Avda. Corrientes 746, en la parcela está instalado el tradicional Teatro Astros, el mismo posee un frente de 17,60 mts y una superficie de 1073 m2. El valor m2 de incidencia sobre su capacidad edificable, es de $ 447,00; un valor muy adecuado para su excepcional implantación. En una primera instancia se comenzó a realizar el estudio de factibiliadad sobre este terreno, hasta que en el análisis legal, se descubrió que existe una ley del año 1959 que prohibe el cambio de uso para salas de teatro, “En caso de demolición de salas de teatro, el propietario tendrá la obligación de construir en el nuevo edificio otra sala con las mismas características6”.

Cabe destacar que la parcela podría haber sido analizada para el trabajo, ya que se podría lograr una excepción al caso como en otras propiedades similares en la Ciudad de Buenos Aires, pero la empresa decidió reducir los riesgos de desarrollo, debido a la inseguridad político-legal del país.

Luego del hecho, que obviamente demoró los tiempos de análisis, se decidió realizar el estudio sobre la propiedad ubicada en la calle Esmeralda 828.

Se tomó como área de influencia la zona comprendida entre las calles: Juncal, San Martín, M.T. de Alvear, Reconquista, Tucumán, Florida, y las Avdas. Corrientes, 9 de Julio, nuevamente Tucumán, Libertad y nuevamente M.T. de Alvear.

El área de influencia se limitó con la distancia máxima que un usuario camina para dejar su automóvil (500mts.). La zona se encuentra comprendida por un total de 44 manzanas.

5 Ver planilla de selección de lote de terreno en anexo.

6 Ver detalles de Ley 14.800 en anexo.


Según el análisis técnico realizado, en la parcela seleccionada, se pueden construir plantas tipos de subsuelo de 18 x 42 (la cantidad de subsuelos a construir es una decisión económica ), 2 plantas tipo de basamento de 18 x 42 y 4 plantas tipo superiores de 18 x 31.

Plano 2.2.2. Parcela dentro de zonificación urbana

Fuente: Código de Planeamiento Urbano G.C.B.A.

2.3. Alternativas de desarrollo

Debido a que la empresa posee infraestructura para desarrollar el negocio de los estacionamientos, no se presenta otra alternativa valida. La búsqueda de la localización se realizó específicamente para un estacionamiento privado. En caso de que no sea conveniente desarrollar el proyecto en la totalidad de la superficie edificable, se tiene en cuenta que la capacidad edificable ociosa o restante, que presente el lote de terreno será vendida o entregada, a cambio de superficie cubierta a algún desarrollista de oficinas o viviendas.

También se analizará la posibilidad de desarrollar el edificio, explotarlo por dos años y luego la factibilidad de una posible venta a inversores del sector.


2.4. Contexto Macroeconómico

2.4.1. Contexto Económico

Durante los últimos 10 años Argentina ha logrado una enorme transformación en su economía. Luego de dos décadas sin crecimiento en los años 70 y 807 el país comenzó una etapa de cambios y crecimiento en la década de los 90. La Ley de Convertibilidad, las privatizaciones y el desprendimiento de un viejo sistema estatísta y el vuelco hacia una economía abierta han logrado un período de estabilidad y confianza en el país.

Las nuevas políticas tomaron vigor a partir de Marzo de 1991 mediante la implementación del Plan de Convertibilidad (Ley 23.928), estableciendo que el Banco Central de la República Argentina debe mantener reservas en oro y divisas, para cubrir el 100% de la moneda en circulación.

Desde la entrada en vigencia del Plan de Convertibilidad, el índice inflacionario acumulado de doce meses medido por el índice de precios al consumidor bajó de una tasa de 84% durante el año 1991 a 1.6% en 1995, 0.1% en 1996, un 0.3% en 1997 y para el período de 1998 un 0.9%8.

El proceso iniciado provocó un notable incremento de la inversión privada, que junto con la seguridad jurídica otorgada constituyen los factores que permitieron captar la confianza de los inversores internacionales mediante un proceso continuo que solamente se retrajo durante la crisis del Tequila y las recientes crisis Rusa y Brasilera.

Hasta el mes de Septiembre de 1998 la economía ha tenido un crecimiento expansivo motorizado por el crecimiento de la inversión bruta fija, la mejora en los volúmenes de exportación y el crecimiento del mercado automotriz y de la construcción.

En el año 2001, se observó un descenso de la actividad económica producto de tres factores que afectaron en forma simultánea la economía. Ellos son:

La caída de los valores de los comodities afectando duramente a la actividad agro-industrial.

La crisis en la República Argentina, impactó sobre el riesgo país, las inversiones, el consumo y la producción de bienes de capital. Durante el año en curso el país tuvo serias posibilidades de entrar en default financiero.

7 Fuente: Informe Económico del Ministerio de Economía, Número 28, Abril 1999

8 Fuente: ídem


La recesión brasileña que afectó a la industria automotriz y la producción de bienes durables.

La fuerte suba del riesgo país, que impactó directamente sobre la actividad económica , con una fuerte retracción en la demanda.

Nivel de Actividad

Luego de una secuencia de once años de crecimiento permanente del producto (1964-74), se han verificado caídas del valor agregado en 1975, 1978, 1981, 1982, 1985, 1988 y 1989 con altísimos picos inflacionarios hacia fines del período9.

A partir de 1991 se observa un fuerte aumento en el PBI global que acumuló 141% de crecimiento debido al impacto positivo generado por el Plan de Convertibilidad.

En 1999 la caída del PBI fue del 3.5% debido a la recesión antes mencionada. El año 2000 también se encontró con una caída del 0,5 %, y Par el año 2001 se prevé que la economía solamente crecerá un 0.5%10.

El nivel de actividad económica de Argentina todavía no se encuentra en una fase de recuperación generalizada, sino que sólo algunos sectores productivos están en expansión.

Gráfico 2.4.1.1. Producto bruto interno – Variación porcentual anual

9 Fuente: Informe Económico del Ministerio de Economía, Número 28, Abril 1999

10 Fuente: J.P. Morgan

-10

-5

0

5

10

15

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

e200

1

varia

ción

%


Fuente: Informe Económico, ME. Estimaciones: J.P. Morgan

Riesgo País

La volatilidad financiera internacional, iniciada a fines de marzo de 2000, continúa impactando en los indicadores financieros.

Por lo tanto, el riesgo país de Argentina, que resulta de calcular la diferencia entre la tasa de rendimiento interna de un bono público argentino y la tasa de rendimiento de un bono libre de riesgo (Estados Unidos), recuperó la tendencia creciente.

Desde marzo de 2000, cuando verificó el piso (con 397 puntos básicos o 3,97 puntos porcentuales), el diferencial de rendimientos comenzó a subir hasta alcanzar un valor de 577 puntos básicos en abril (máximo del año), lo que significó una suba de 180 puntos básicos. La suba siguió durante el periodo 2001, llegando en el mes de Agosto a los 1400 puntos de promedio, con picos en 1700 puntos básicos.

El aumento del riesgo país es un factor negativo para nuestro país, porque es un componente más de la tasa de interés doméstica. En consecuencia, afecta el costo del capital para el sector público y condiciona las decisiones de inversión y consumo del sector privado local. En este contexto hay que tener presentes dos factores que profundizan el impacto negativo.

En primer lugar, el piso de la tasa de interés es cada vez más alto, como consecuencia de la política monetaria restrictiva que está adoptando la Reserva Federal para evitar que el crecimiento económico de Estados Unidos eleve la tasa de inflación.

En segundo lugar, el nivel de riesgo país que tiene hoy nuestro país es excesivamente elevado, hay que recordar que el piso de la década se registró en octubre de 1997, cuando alcanzó un promedio mensual de 200 puntos básicos (2 puntos porcentuales).

Hay que tener presente también que el nivel de actividad económica de Argentina todavía no se encuentra en una fase de recuperación generalizada, sino que sólo algunos sectores productivos están en expansión. Además, desde el punto de vista de la demanda, todavía es dudosa la recuperación del consumo y de la inversión. Sólo las exportaciones están mostrando tasas de crecimiento importantes, pero su participación es muy baja en el PIB total (8,0%).

El clima de los mercados hacia el país puede mejorar gradualmente de la mano del crecimiento de las exportaciones y de mejoras en la recaudación, pero ello llevará tiempo. Ambas variables apuntan a despejar las dudas que hoy existen sobre la competitividad de la economía argentina y la solvencia del gobierno nacional.


La Argentina tiene hoy una elevada deuda pública (50% del PBI entre Nación y provincias) y paga por la renovación de la misma tasas de interés muy elevadas. Ello requiere un esfuerzo de contención del gasto público y de mejoras en las recaudación que es difícil de lograr en una economía estancada. Sin embargo, la dinámica de la deuda no es explosiva si se mantiene el esfuerzo comprometido en la ley de responsabilidad fiscal. Ello no debe confundirse con que existe margen para mantener un déficit elevado. La deuda ha crecido mucho en la década del 90 y ese margen se agotó.

Los próximos meses de la economía argentina lucen complicados, pero en la medida en que se obtenga un claro apoyo al rumbo económico seguido en la década del 90, corrigiendo la tendencia hacia un gasto excesivo que caracterizó a ese período y profundizando en los tres niveles de gobierno la desregulación y otras medidas que ayuden al sector privado a reducir costos, la Argentina puede retomar un sendero de crecimiento. Este no depende del esquema cambiario sino de las ganancias de productividad y de la inversión. Las primeras es evidente que la Argentina puede lograrlas y la segunda depende de mejoras en las exportaciones y en la recaudación que ayuden a reducir el riesgo país.

2.4.2. Mercado Inmobiliario

Como consecuencia del éxito del Plan de Convertibilidad y de las nuevas condiciones de acceso al crédito hipotecario el mercado inmobiliario tuvo una expansión importante a partir del año 1992, cuyo crecimiento se vio opacado por la crisis del Tequila de 1995.

Posteriormente se inicia un ciclo de gran evolución entre 1996 y mediados de 1998, que tiene su freno con el inicio de la crisis asiática y rusa.

En la actualidad se aprecia una baja en la demanda del 42%, con respecto al año 200011.

Las estimaciones indicarían que la recuperación del mercado inmobiliario estará en orden al grado de rapidez que la economía supere el proceso recesivo. En los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, la ausencia de mecanismos de acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los factores que restringirá la demanda de inmuebles.

Cabe destacar la retracción de las entidades Bancarias, con respecto a sus líneas crediticias para el acceso a la vivienda, en gral. cada entidad contaba con 5 o 6 líneas de distinta índole, quedando en la actualidad con solo 1 línea cada entidad, siempre la que aporta menor riesgo; por lo tanto la que posee

11 Fuente: Coordinadora de Actividades Mercantiles E mpresarias ( sobre 428 casos relevados).


mayor cantidad de requisitos para los solicitantes. Este hecho hará que la demanda se retraiga más aún.

Mercado de los estacionamientos

El mercado de los estacionamientos privados en el área analizada, se encuentra muy ligado a la actividad económica del sector (administrativo, financiero y de servicios). Podemos observar que la disminución del consumo privado fue del 1,70 % solamente en el último trimestre. Los sectores productores de servicios tuvieron una leve variación positiva (0,5 %).

La actividad del sector se regula con la capacidad de consumo diario de los ingresantes al área para desarrollar sus actividades laborales.

La mayoría de los estacionamientos existentes, se implantan sobre parcelas libres de construcción, a la espera de una venta para otro uso. Debido a que la mayoría se ubica en el sector C112, en el momento de un cambio de uso se perderán espacios para automóviles dentro del área.

El mercado analizado, se caracteriza por una gran evasión impositiva, y por una sobreocupación, con respecto a lo que permiten las habilitaciones Municipales.

2.4.3. Mercado de la construcción

Nivel de Actividad

El sector construcción es altamente sensible a las condiciones macroeconómicas vigentes. Las inversiones en infraestructura y en viviendas dependen en gran medida de las expectativas a largo plazo de la economía y de la tasa de interés y la disponibilidad de financiamiento.

En la década del ´80 la construcción se redujo a la mitad como consecuencia de la inestabilidad económica. En 1990, llegó al mínimo histórico con una participación en el PBI del 4.5%.

A partir de 1991, la industria comenzó a recuperarse y los últimos 5 años constituyeron un período de bonanza, únicamente interrumpido por la Crisis del Tequila, cuando sufrió una retracción del 12.2%. Entre 1994 y 1998, la construcción creció cerca de un 26% (tasa promedio anual 4.7%). Durante 1998, gracias al crecimiento de las hipotecas que impulsó la demanda de viviendas y oficinas, la industria de la construcción creció 7.2%.

12 El C1 no permite la construcción de estacionamientos colectivos comerciales.


El primer trimestre del año 2001, la actividad de la construcción evidenció una baja del 14,4%.

Permisos de construcción

La cantidad de permisos otorgados para la construcción y la cantidad de metros cuadrados permisados son indicadores vitales del nivel de actividad del sector.

El análisis de los permisos para la construcción puede constituir un indicador anticipado de la evolución futura del nivel de actividad. A su vez, como dato complementario, hay que señalar que se estima que por cada metro cuadrado permisado hay 2/3 de metro cuadrado no permisados, que se construyen de todos modos.

En los primeros dos meses del año 2001, la superficie autorizada alcanzó a 795.072 m2, contra 1. 294.065, para el primer trimestre del año 2000, por lo que se mantendría en baja (20 % de promedio). Esto se debió tanto a la caída de la demanda de viviendas (univiviendas y multiviviendas) que frenó el inicio de nuevas obras, como a la menor cantidad de proyectos de inversión en destinos comerciales.

En adición a ello, cabe recordar que la superficie autorizada a construir en los principales municipios del país (42), que funciona cono indicador adelantado para el sector, cayó 18,2% en 1999 respecto al año anterior (y también resultó 8,0% inferior a la de 1997).

2.5. Contexto sociopolítico13

Los registros censales que permiten conocer la evolución de la población de Buenos Aires se inician en el año 1869, cuando se registraron 177.800 habitantes en la ciudad En los censos sucesivos realizados en 1895 y 1914, ya se puede verificar un importante crecimiento poblacional con participación paralela de argentinos y de extranjeros que llegaban en los primeros movimientos migratorios que se produjeron hasta el comienzo de la primera guerra mundial, y que llevaron a Buenos Aires a contar con una población de 1.575.824 habitantes en 1914, una cifra que en esa época ya la instalaba entre las grandes ciudades.

En el censo de 1947 la ciudad se acerca a los 3.000.000 de habitantes, cifra que ha mantenido en forma casi constante con tasas reducidas de crecimiento medio anual que para el último período intercensal fueron del 1,4%. Las proyecciones de esta tendencia hacen prever que la ciudad mantendrá esta población estable en los próximos períodos. Las

13 Textos tomados del Plan Urbano Ambiental, Ley 71. Ver Ley en anexo.


proyecciones del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos - INDEC realizadas en 1997 para el período 1990 - 2010, indican que “la población solo aumentará en cerca de 85.000 personas, como resultado de un ritmo de crecimiento muy bajo durante el período”. Según estas proyecciones la ciudad de Buenos Aires tendría en el año 2010 unos 3.076.436 habitantes, disminuyendo su participación en relación a la población total del país, ya que pasaría del 9,19% en 1991, a solo el 7,42% del total en el 2010.

La escasa variación en la población total de la Capital Federal en las últimas cuatro décadas contrasta con el crecimiento poblacional del Area Metropolitana que registró un 17,5% de incremento entre 1980 y 1991.

Por otra parte al estabilizar su crecimiento, la ciudad ha perdido habitantes en términos absolutos si se tienen en cuenta las variaciones intercensales y el crecimiento vegetativo. Las estimaciones indican que entre 1970 y 1980 se produjo una “perdida” de aproximadamente 200.000 habitantes y entre 1980 y 1991 de 100.000 habitantes ya que la población solamente registra un aumento de 50.000 habitantes, lo que resulta menor a las cifras de crecimiento vegetativo, sugiriendo por lo tanto perdidas por migraciones.

Las tendencias verificadas entre los dos últimos períodos intercensales muestran, dentro del marco del estancamiento general del crecimiento poblacional de Buenos Aires antes señalado, que no todas las áreas de la ciudad tuvieron un comportamiento similar, ya que algunas crecieron significativamente, otras perdieron población y algunas se mantuvieron estables.

Así, los máximos incrementos poblacionales se produjeron en las áreas noroeste y sudoeste de la ciudad, por otra parte, el área del corredor oeste presenta incrementos importantes pero por debajo de los anteriores. En relación a los máximos decrecimientos, los indicadores muestran que el área central y el sudeste de la ciudad tienen significativas perdidas de población, y que los distritos del centro oeste también acusan una disminución pero con valores menos importantes que aquellos.

La estructura territorial de Buenos Aires cuenta con las ventajas y desventajas propias de los modelos semi radioconcéntricos. Por una parte mayores distancias del centro a los bordes externos que las que serían necesarias a igual superficie en una estructura radioconcéntrica, y mayores distancias en los recorridos transversales a los ejes radiales, y por otra, accesibilidad directa al Area Central a través de esos ejes radiales y particularmente a través del borde que constituye la base del semicírculo, en este caso el Río de la Plata.

Por otra parte Buenos Aires presenta además de la segmentación del territorio, dificultad de vinculación entre los distintos sectores por limitaciones en las conexiones transversales y por las “barreras” urbanas producidas por la infraestructura ferroviaria.


Dinámica edilicia de la ciudad de Buenos Aires

La localización de las nuevas construcciones que se inician en la ciudad constituyen un indicador de las tendencias generales de crecimiento y consolidación de los espacios urbanos y complementan la visión tendencial del análisis socioterritorial.

La verificación de las expectativas y tendencias de inversión inmobiliaria permite afirmar que existe una significativa modificación de la situación a partir de 1990, registrándose un incremento de superficies a construir muy por encima de la década anterior.

El análisis de los datos muestra un proceso de recuperación paulatina del nivel total de superficies aprobadas desde la crisis financiera de 1995, con una destacada participación de los destinos residenciales, en particular el denominado “multivivienda”, o edificios de vivienda en “propiedad horizontal”.

Por otra parte se destacan en el período considerado que abarca desde 1981 hasta 1997, las marcadas diferencias desde el punto de vista de preferencias inmobiliarias en el Norte y Centro, respecto del Oeste y Sur de la ciudad

Para el año 1997, y en el marco de la recuperación de la dinámica edilicia en la ciudad, el análisis de las expectativas de inversión según zonas o barrio, permite destacar como zonas más dinámicas las correspondientes a los corredores de expansión Norte y Oeste, mientras que en el Area Central se verifican situaciones diferenciales internas aunque en conjunto presenta también gran dinamismo.

Si se toma en consideración el destino de las construcciones, según sean residenciales o no residenciales, el análisis de la distribución espacial de las superficies a construir, se verifica que en el caso del destino residencial las mismas tendencias que priorizan al corredor Norte, destacándose en particular el sector correspondiente a los barrios de Nuñez, Belgrano y Saavedra, y el corredor Oeste, en particular el barrio de Caballito.

Por otra parte, la distribución espacial de los destinos no residenciales muestra para el año 1997 un patrón de localización poco neto pero que favorece también las localizaciones correspondientes a los corredores Norte, Oeste y al Area Central.

En el proceso de expansión edilicia de la ciudad, el Area Central y los corredores de expansión Norte y Oeste se constituyen en ámbitos privilegiados de inversión inmobiliaria y de localización de emprendimientos singulares. El área Sudeste por el contrario aparece como la menos dinámica, en tanto que en el área Sudoeste se verifican procesos dicotómicos, presentando aumento poblacional con predominancia de estratos jóvenes al mismo tiempo que las expectativas más bajas del mercado en términos de inversión inmobiliaria.


El Area Central

Por su significancia en la estructura y funcionamiento de la ciudad, y la complejidad de los problemas urbanos que allí se presentan, el Area Central requiere consideración particular en el análisis territorial.

El congestionamiento del Area Central por la concentración de actividades de tipo comercial, administrativas, financieras y culturales y la presencia simultánea del puerto, son factores determinantes que contribuyen a generar en este espacio los problemas más significativos en términos de transito, espacio público y calidad ambiental de la ciudad.

El Area Central se caracteriza por una gran heterogeneidad en cuanto a situaciones urbanas. Es el espacio donde conviven procesos de carácter metropolitano, nacional e internacional, con actividades de carácter local. En términos funcionales este esquema determina que en la misma se desarrollen actividades políticas, institucionales, culturales, administrativas, financieras y residenciales en diverso grado de concentración y localizaciones diversas.

En el modelo monocéntrico tradicional que tuvo vigencia hasta el inicio del proceso de metropolización, el Area Central concentraba una oferta comercial y de servicios con una primacía absoluta sobre la estructura de actividades en el territorio, pero nuevas circunstancias han ido transformando esta centralidad, en particular el trazado de vías rápidas, las transferencias de población hacia la periferia, la generación de nuevos puestos de trabajo en localizaciones alternativas, los cambios en las modalidades comerciales, y otros procesos simultáneos de reciente inicio, que han producido una dispersión de actividades, especialmente de tipo comercial, acercando la oferta a los lugares de residencia de la nueva y creciente demanda asentada en la periferia.

No obstante estas circunstancias no han producido un colapso de la hegemonía del Area Central, la que lejos de declinar, ha podido mantener sus ventajas de accesibilidad, de oferta especializada de productos, y de imagen urbana.

La intensidad del espectro de actividades que se desarrollan en el Area Central determina intensos flujos diarios de movilidad entre los lugares de residencia y los de empleo que se localizan en la misma. Esto se registra tanto en los desplazamientos internos de la ciudad como desde destinos metropolitanos.

Los estudios de tránsito referidos a cantidad de vehículos que acceden al Area Central desde las vinculaciones por autopistas con el sur, el oeste y el norte de la aglomeración, muestran que de los 657.000 vehículos contabilizados, el 56,6% llegan al macrocentro; el 28,9% al microcentro y el 9,9% son vehículos pasantes.


En el Area Central se verifica una pérdida sostenida de población de acuerdo a datos de los dos últimos períodos intercensales y por otra parte muestra un envejecimiento poblacional, ya que es el sector de la ciudad donde los estratos de 60 años y más están representados con valores porcentuales muy por encima de los otros estratos.

El proceso de perdida de población acompaña una persistente transformación de edificios residenciales en oficinas, pero con un predominio de perdida de la calidad edilicia y un creciente deterioro del espacio público, lo cual contrasta con las zonas más dinámicas de la propia Area Central, especialmente Catalinas Norte y Puerto Madero en donde se localizan edificios “inteligentes” en entornos calificados.

2.6. Transito porteño

La totalidad de las autopistas, avenidas y calles de la Región, pavimentadas o no, tienen una extensión aproximada de 25.000Km. En la ciudad de Buenos Aires la red vial comprende 20.113 cuadras y 910 pasajes, con una extensión total de 2.500Km.

La red vial de la Región puede considerarse dividida según su función en arterias, colectoras y calles comunes. También según su jerarquía puede considerarse integrada por una red vial primaria, secundaria y local o vecinal.

En el territorio provincial la red vial primaria está constituida por las Autopistas, las Rutas Nacionales y Provinciales y algunas avenidas. Tiene una fuerte direccionalidad radial y los anillos de circunvalación se encuentran aún en proceso de completamiento o en la etapa de proyecto. La conexión con la red vial de la ciudad de Buenos Aires se realiza a través de los 16 cruces de la Av. Gral. Paz y los 7 puentes sobre el Riachuelo.


Gráfico 2.6.1. Sistema Vial y Ferroviario de la Ciudad de Buenos Aires

Fuente. Plan Urbano Ambiental

Pocas arterias de la red vial primaria tienen dirección norte sur, la mayoría atraviesa el Area Central de Ciudad, con la única excepción del eje conformado por Bulnes, Boedo y Av. Sáenz. A partir de este eje las conexiones norte – sur de la Ciudad descansan en un grupo de colectoras que conforman una red secundaria discontinua o con cruces ferroviales a nivel.

Es importante señalar que en la década del 90 se ha realizado una importante inversión en la vialidad de la Región y de la Ciudad, dirigida fundamentalmente a las autopistas de acceso a Buenos Aires. Mediante la modalidad de Concesión por Peaje se han remodelado y ampliado los accesos norte, oeste, sudoeste y sudeste. Asimismo dentro de la Ciudad se construyó la Autopista Illía y la 9 de Julio Sur. También está en la etapa final la remodelación y ampliación de la Av. Gral. Paz.

Con inversiones que superan los 700 millones ya materializadas y con inversiones comprometidas en la continuación del Camino del Buen Ayre en


la autopista Parque Presidente Perón y en el anillo de la Ruta 6, es razonable considerar que se conformará una malla que permitirá lograr una circunvalación completa de la Región derivando tránsitos pasantes hacia la periferia.

Por otra parte, la terminación de la autopista Illía, la construcción del tramo final de la Autopista La Plata – Buenos Aires y su vinculación con la Illía, constituyen obras de necesaria ejecución para resolver la conectividad del Puerto de Buenos Aires con la red de autopistas y eliminar de esta manera la circulación de los camiones por la Costanera Norte y el Paseo de los Inmigrantes de Costanera Sur.

Esta importante inversión en la red vial juntamente con una baja en el precio de los automóviles que vino acompañada con financiamientos accesibles, indujo a la población a un mayor uso del automóvil por todos los motivos. Por otra el parque de automóviles en la Región alcanzó la cifra de 3 millones de unidades. Los viajes en automóvil particular alcanzan a 6.100.000 diarios, habiendo experimentado respecto del año 92 un crecimiento del orden de 1.760.800 viajes/día. Su participación relativa respecto del total de viajes pasó del 24% al 32%.

Se prevé que para el año 2010, un 50 % de los viajes se realice en vehículos particulares dentro de la ciudad

Este importante crecimiento de la cantidad de viajes en Remis y automóvil particular cuyo principal destino en días y horarios laborable es el Area Central de la Ciudad, que se verifica conjuntamente con una gran concentración de taxis en la misma Area, ha provocado un serio problema de congestión en el centro de Buenos Aires.

En un nuevo intento por parte del Gobierno de la Ciudad por reordenar el superpoblado tránsito porteño, se comenzó a eliminar parquímetros del micro y el macrocentro. Los primeros que desaparecieron son los de las principales avenidas. Luego retirarán los de las calles de más tránsito hasta sacar 2.200 de los 5.350 parquímetros que hay en la ciudad.

El Gobierno de la Ciudad propone la eliminación total de los estacionamientos en la vía publica en el micro y macrocentro.

Empezaron eliminando los parquímetros de las avenidas Belgrano, Corrientes, Pueyrredón, Jujuy, Santa Fe, Paseo Colón, Rivadavia e Independencia. El objetivo de la Subsecretaría de Tránsito porteña es reducir plazas de estacionamiento para liberar calles al tránsito. Pero el retiro de parquímetros será paulatino: calculan que demorará dos años, el tiempo que estiman insumirá construir 14 playas de estacionamiento subterráneo. Esas playas funcionarán como puntos de transferencia para que los automovilistas lleguen al micro y macrocentro en tren o en subte. Cabe destacar que aun no se llamo a licitación para las playas que propone el Gobierno de la ciudad.


Según Blot (subsecretario de transporte), el retiro de los parquímetros afecta a menos del 5 por ciento de la oferta de estacionamiento en toda el área. Pero para los automovilistas será más caro estacionar en el Centro porque mientras la hora de parquímetro vale 1 peso, en los estacionamientos cuesta entre 2,50 y 3 pesos.

No debemos olvidar que la ciudad cuenta con una importante red de transporte subterráneo, el cual a partir del proceso de privatización ha recuperado una importante cantidad de pasajeros. Respecto del año 92 ha tenido un aumento de la demanda dirigida a él de 157.600 viajes/día y su participación relativa pasó de 3 a 4%. Además el Gobierno se encuentra en estos momentos en la etapa de inicio de obras para extender la red en casi 50 Km. La primera etapa prevista es la línea H, la cual surcará la ciudad en sentido Sur-Norte. Las obras pertenecen a un plan que, con cuatro líneas nuevas permitirá que un 70 % de los porteños viva a menos de 5 cuadras de una estación.

2.7. Estudio del Area

La zona de influencia del emprendimiento posee gran actividad económica, con el asentamiento de oficinas de uso público y privado. Dentro del área se ubican algunos de los más importantes edificios institucionales, o de uso privado.

Accesibilidad

Al sector se ingresa o por la calle Esmeralda, o por la calle Córdoba, la calle esmeralda posee transito elevado de vehículos, siendo la vía de acceso principal la Avenida Córdoba.

Cabe destacar el hecho de que la Avenida Córdoba posee algunas restricciones de circulación que podrán ser perjudiciales para la localización elegida.

Por el carril derecho pueden circular: “SOLO BUSES Y TAXIS OCUPADOS DIAS HABILES DE 8 A 20 HS”.

Se permite girar a la derecha solo a automóviles particulares que ingresan a estacionamientos.

El problema se suscita, debido a que el mayor caudal de automóviles particulares se ubican por la mano izquierda de la Avenida. Se podrían perder clientes ocasionales, que no conozcan el permiso para doblar a la izquierda, a pesar de que la normativa se encuentra bien señalizada.


Plano 2.7.1. Accesibilidad vehicular



3. DEMANDA

3.1. Definición del destinatario

Mercado objetivo

Usuarios de automóvil que ingresan a diario, para desarrollar actividades laborales, culturales o sociales al macrocentro, de los cuales sólo el 28,9%, son vehículos pasantes.

3.2 Cuantificación de la demanda

Demanda presente

La demanda presente surge de el relevamiento de los estacionamientos existentes en el área de influencia1, con un total de 732 en concepto de abono mensual, 1770 estadías y 3620 horas o fracciones. Con un total general de 6122 espacios demandados por día.

Gráfico 3.2.1. Demanda presente


1 Ver área de influencia de la oferta.

732 1770 3620

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000

CANTIDAD DE ESPACIOS DEMANDADOS A DIARIO

MENSUAL ESTADIA FRACCIONES


4. OFERTA

4.1 Metodología de análisis

Para realizar un estudio certero de la oferta de Garajes colectivos comerciales, se analizó en primera instancia a la competencia, de manera de poder determinar así los componentes, características, y atributos principales de la misma.

Para ello, se realizó un relevamiento de la oferta de los mismos dentro del área de influencia establecida, considerando sus características principales, ubicación, superficies, vacancia, y demás atributos de interés.

El análisis permitió segmentar a los garajes con más parecidos al que se desarrollaría en la parcela analizada, segmentándolos en dos tipologías (de menos de 100 espacios, y de más de 100 espacios).

El análisis de la oferta permitió, determinar que producto debemos ofrecer para obtener una demanda potencial del mismo.

También se confeccionó un análisis F. O. D. A. de la oferta competitiva que nos permitió compararlo con el de nuestro proyecto. Con este análisis se pudo determinar la estrategia a adoptar en la comercialización del mismo.

4.2 Area de influencia

Debido a que la tipología analizada posee una demanda muy especial, se tomó como hipótesis que los potenciales usuarios de un garaje colectivo comercial, no se movilizan más de 600 mts. para dejar su automóvil estacionado.

Se tomó como área de influencia al sector comprendido por la distancia de 600 mts. desde la parcela seleccionada.; el área está delimitada por las calles Libertad, M.T. de Alvear, Carlos Pellegrini, Juncal, Esmeralda, Reconquista, Tucumán y Av. Corrientes. Al sector lo componen 47 manzanas, de las cuales 6 manzanas son de uso público.


Plano 4.2.1. Area de influencia de la oferta competitiva


4.3. Caracterización de la oferta

4.3.1. Oferta sustituta

La única oferta sustituta para un garaje colectivo comercial, dentro del área de influencia son los espacios medidos con parquímetros, en la vía pública, los cuales se ubican solamente en la calle Arenales, entre Carlos Pellegrini y Esmeralda, y en la cortada Sargento Cabral, entre Suipacha y Esmeralda2.

2 Ver localización en Plano de ubicación de la oferta competitiva.


En total hay espacio para 25 automóviles, por lo que se toma a la oferta sustituta como no competitiva.

4.3.2. Oferta competitiva

A partir del estudio preliminar realizado, se detectaron 36 garajes colectivos comerciales dentro del área de influencia, se tomó a 34 de ellos como oferta competitiva, y se descaró a 2 (ubicados en Viamonte entre Carlos Pellegrini y Suipacha), debido a que los mismos son muy pequeños, con un promedio de 10 automóviles cada uno.

La oferta se encuentra caracterizada por su ubicación, cantidad de plazas, valores de facturación a usuarios y demás atributos considerados en las fichas técnicas de cada garaje3.

3 Ver planillas individuales de cada garaje colectivo comercial, en anexo.


Plano 4.3.2.1 Ubicación de la oferta competitiva


En los 34 garages colectivos comerciales, hay un total de 4316 plazas o espacios para estacionar automóviles.

De los 34 garajes, podemos ver que el 64,17 %, son estacionamientos cubiertos, y el 35,29 % restante son estacionamientos descubiertos. Los mismos tienen una altura máxima en plantas de 4 pisos y un máximo de 4 subsuelos.

Gráfico 4.3.2.1. Porcentuales de cocheras cubiertas y descubiertas



Si analizamos a la totalidad de la oferta competitiva4, observamos que hay una clara diferencia entre los estacionamientos de mayor y menor tamaño. Para analizar dichas diferencias, se dividió al estudio en dos grupos:

Estacionamientos de más de 100 vehículos

Estacionamientos de menos de 100 vehículos

Cuando comparamos ambos grupos, observamos que los estacionamientos de menos de 100 vehículos, facturan5 mayor porcentaje de fracciones (136 %), contra 78 % de los de más de 100 vehículos.

4 Ver planilla de análisis general en anexos.

5 Los datos consignados corresponden a días laborales, se estima que el porcentual de facturación es de un 70 % menos en días no laborables.

64,71 % 35,29 %

0 20 40 60 80 100 120

% CUBIERTAS % DESCUBIERTAS


Gráfico 4.3.2.2. Porcentuales de fracciones facturadas (sobre el total de plazas)


En cambio se puede observar que la cantidad de estadías resulta sensiblemente mayor, para los estacionamientos de mas de 100 espacios, con 80 %, contra 29 %; para los de menos de 100 espacios.

< DE 100 COCHERAS

> DE 100 COCHERAS

0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00

PORCENTAJE FRACCIONES FACTURADAS SOBRE TOTAL COCHERAS


Gráfico 4.3.2.3. Porcentuales de estadías facturadas (sobre el total de plazas)


También posee mayor porcentual (44 %), de mensualidades facturadas la tipología mayor a 100 automóviles, contra 25 %, para la de menos de 100 automóviles.

< DE 100 COCHERAS

> DE 100 COCHERAS

0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00

PORCENTAJE ESTADIAS FACTURADAS SOBRE TOTAL COCHERAS


Gráfico 4.3.2.4. Porcentuales de abonos mensuales facturados (sobre el total de plazas)


En los estacionamientos de más de 100 espacios observamos que el mix6 de porcentuales para la ocupación sobre la totalidad de plazas se compone de la siguiente manera:

Abonados mensual 44 %

Fracciones facturadas 78%

Estadías facturadas 81 %

6 Promedio general.

> DE 100 COCHERAS

< DE 100 COCHERAS

0,00 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00

PORCENTAJE DE MENSUALES FACTURADAS SOBRE EL TOTAL DE COCHERAS


Gráfico 4.3.2.5. Comparativo con ocupación para tipología de más de 100 unidades (sobre el total de plazas)


Los precios que cobran los distintos estacionamientos analizados, no posee grandes variantes, resultan constantes, con diferencias de valor sólo en los precios para abono mensual (en los casos en que la estrategia es captar mayor cantidad de clientes abonados), por lo general éste caso se da en los de gran cantidad de espacios.

Los valores promedio son los siguientes:

Abono mensual $ 194,00

Estadía $ 11,00

Hora o fracción $ 2,90

44 % 78 % 81 %

0 50 100 150 200 250

% MENS. FACTURADAS% FRACCIONES FACTURADAS% ESTADIAS FACTURADAS


Cabe destacar la importancia de la ocupación extra que poseen algunos de los estacionamientos analizados, en horas “pico”, con la sobreocupación de espacios, (se utiliza mayor espacio del que les corresponde por habilitación Municipal).

Este hecho se da con mayor frecuencia, y mayor porcentual en los casos de estacionamientos pequeños y descubiertos, pero se pudieron visualizar casos de cocheras de más de 100 espacios, en los que también ocurre.

El promedio general de sobreocupación para los estacionamientos de más de 100 espacios es del 12 %.

Imagen 4.3.2.1. Sobreocupación en horas “pico”

Fuente: relevamiento propio


Imagen 4.3.2.1. Sobreocupación en horas “pico”

Fuente: relevamiento propio

Tasa de vacancia - Stock

El stock de espacios en el análisis elaborado resulta variable, dependiendo del horario, o del día en que se mida, hay momentos en los cuales el stock de espacios es muy importante (fin de semana), y por ejemplo en días laborales, durante los horarios pico algunos poseen sobreocupación.

Para simplificar el análisis se tomaron promedios generales, relevando las jornadas de cada uno.

4.4. Mapa estratégico

En base al estudio de cada uno de los estacionamientos, se construyeron tres mapas estratégicos de la oferta competitiva. Los mapas muestran los porcentuales de absorción de plazas, según sus distintas capacidades.


Gráfico 4.4.1. Porcentual de ocupación de horas o fracción VS cantidad de espacios (por día)


Podemos observar que a mayor cantidad de espacios se reduce sensiblemente la cantidad de fracciones facturadas, manteniendo un porcentual constante del 75 % aproximadamente.

0

50

100

150

200

250

300

350

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

CANTIDAD DE ESPACIOS

POR

CEN

TUA

L D

E O

CU

P. E

N H

OR

A O

FR

AC

CIO

N


Gráfico 4.4.2. Porcentual de ocupación en estadías VS cantidad de espacios (por día)


Los porcentuales de ocupación para las estadías no cumplen una regla general, varían entre 20% y 60%.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0 100 200 300 400 500


POR

CEN

TUA

L D

E O

CU

P. E

N E

STA

DIA

S (%

)


Gráfico 4.4.3. Porcentual de ocupación en abonos mensuales VS cantidad de espacios (por día)


No todos ofrecen la posibilidad de abonarse por mes, vemos que lo permiten los estacionamientos de más de 70 espacios, oscilando su porcentual de ocupación entre 10% y 50%, dependiendo de la estrategia propia de cada estacionamiento (hay estacionamientos que prefieren tener mayor cantidad de abonos mensuales, con lo que limitan la capacidad de estadías o fracciones).

4.5. Market Share

El market share de los estacionamientos competitivos, esta compuesto por la relación entre la cantidad de sus unidades con respecto al total de la muestra. No se ubicó oferta futura en el área de influencia.

0

10

20

30

40

50

60

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450


POR

CEN

TUA

L D

E O

CU

P. E

N M

ENSU

ALE

S (%

)


Gráfico 4.5.1. Market Share


4.6. FODA de la Oferta Competitiva

Fortalezas Debilidades

Usuarios diarios asegurados.

Necesitan de gran inversión de capital, para su materialización.

Oportunidades Amenazas

No hay oferta competitiva en desarrollo.

Mayor concentración de usos

Mayores restricciones para el uso del automóvil en micro-macrocentro.

Recesión actual del mercado.


administrativos y comerciales dentro del área.

Muy restringido el uso en la zona.

Eliminación de parquímetros.

Disminución de los ritmos de absorción en los últimos dos años.

DESCUB. CUBIERT. PISOS SUBS. TOTAL PLAZAS MENSUAL % ESTADIA % FRACCIONES* % MENSUAL ESTADIA HORA1 Paraguay 1164.xls x 0 0 40 25 62,50 45 112,50 $ 15,00 $ 3,00 0%2 Bajo Plaza Libertad.xls x 0 2 420 40 9,52 100 23,81 400 95,24 $ 226 $ 14,50 $ 2,80 0%3 Carlos Pellegrini esq. Paraguay.xls x 0 0 80 50 62,50 90 112,50 $ 10,00 $ 3,00 30%4 Suipacha 985.xls x 1 0 60 30 50,00 20 33,33 40 66,67 $ 170 $ 10,00 $ 2,50 10%5 M. T. de Alvear 962.xls x 1 0 100 20 20,00 45 45,00 75 75,00 $ 220 $ 13,00 $ 3,00 20%6 Suipacha 1036.xls x 0 0 90 55 61,11 100 111,11 $ 10,00 $ 3,00 0%7 Suipacha 1140.xls x 4 2 250 50 20,00 112 44,80 180 72,00 $ 230 $ 10,00 $ 3,00 0%8 Esmeralda 1042 - Suipacha 1039.xls x 2 3 140 40 28,57 100 71,43 100 71,43 $ 210 $ 10,00 $ 2,50 0%9 M. T. de Alvear 775.xls x 0 0 13 7 53,85 30 230,77 $ 12,00 $ 3,00 50%10 Esmeralda esq. Paraguay.xls x 0 0 220 20 9,09 50 22,73 130 59,09 $ 200 $ 10,00 $ 3,00 25%11 Paraguay 850.xls x 1 2 150 30 20,00 60 40,00 110 73,33 $ 200 $ 10,00 $ 3,00 0%12 Suipacha 853.xls x 4 3 240 50 20,83 110 45,83 180 75,00 $ 10,00 $ 2,50 0%13 Av. Cordoba 972.xls x 2 1 100 20 20,00 30 30,00 60 60,00 $ 200 $ 10,00 $ 2,50 0%14 Suipacha 771.xls x 0 1 40 20 50,00 60 150,00 $ 9,00 $ 2,50 0%15 Suipacha 751.xls x 0 0 30 18 60,00 35 116,67 $ 9,00 $ 2,50 30%16 Esmeralda 827.xls x 0 0 10 6 60,00 30 300,00 $ 10,00 $ 2,50 80%17 Maipu 862.xls x 2 3 140 30 21,43 70 50,00 120 85,71 $ 180 $ 10,00 $ 3,00 0%18 Paraguay 664.xls x 2 0 200 70 35,00 60 30,00 150 75,00 $ 220 $ 14,00 $ 3,50 80%19 San Martin 940.xls x 2 0 75 10 13,33 30 40,00 50 66,67 $ 180 $ 12,00 $ 3,00 30%20 San Martin 971.xls x 2 2 60 30 50,00 50 83,33 100 166,67 $ 170 $ 12,00 $ 3,00 30%21 Av. Corrientes 679.xls x 3 3 120 40 33,33 200 166,67 $ 12,00 $ 3,00 30%22 Av. Corrientes 881.xls x 0 2 180 90 50,00 140 77,78 $ 12,00 $ 3,00 30%23 Av. Corrientes 947.xls x 3 1 79 17 21,52 35 44,30 60 75,95 $ 200 $ 12,00 $ 3,00 30%24 Suipacha 555 - Tucuman 850.xls x 0 0 80 50 62,50 95 118,75 $ 12,00 $ 3,00 30%25 Viamonte 751.xls x 0 2 160 60 37,50 20 12,50 70 43,75 $ 170 $ 12,00 $ 3,00 0%26 Maipu 652 - Esmeralda 670.xls x 1 0 180 30 16,67 80 44,44 140 77,78 $ 170 $ 10,00 $ 3,00 15%27 Esmeralda 617.xls x 0 1 58 25 43,10 25 43,10 40 68,97 $ 150 $ 8,00 $ 2,50 15%28 Esmeralda 641.xls x 2 0 180 80 44,44 40 22,22 70 38,89 $ 146 $ 7,50 $ 2,50 0%29 Maipu esq. Tucuman.xls x 0 0 45 10 22,22 80 177,78 $ 12,00 $ 3,00 30%30 San Martin 620.xls x 0 0 13 4 30,77 40 307,69 $ 15,00 $ 3,00 50%31 Reconquista 690.xls x 0 0 23 8 34,78 50 217,39 $ 15,00 $ 3,00 30%32 Av Cordoba 830.xls x 2 3 140 30 21,43 70 50,00 120 85,71 $ 180 $ 10,00 $ 3,00 0%33 Cordoba esq. San Martin.xls x 0 1 150 50 33,33 70 46,67 90 60,00 $ 150 $ 11,00 $ 3,00 30%34 Cordoba y Florida.xls x 0 4 450 210 46,67 340 75,56 $ 11,00 $ 2,50 0%

12 22 4316 732 1770 3620 $ 189 $ 11,18 $ 2,86 20%

< 100 > 100 PARA ESTACIONAMIENTOS DE MAS DE 100 ESPACIOS% FRACCIONES FACTURADAS 136,58 78,20% ESTADIAS FACTURADAS 29,37 80,80 VALOR PROMEDIO MENSUAL $ 194% MENS. FACTURADAS 25,29 44,17

VALOR PROMEDIO ESTADIA $ 10,87OFERTA TOTAL DE COCHERAS 4316

VALOR PROMEDIO FRACCION $ 2,89% CUBIERTAS 64,71% DESCUBIERTAS 35,29 SOBREOCUPACION PROMEDIO 12%

CANTIDAD MAXIMA PISOS 4CANTIDAD MAXIMA SUBSUELOS 4

* Se calcula una fracción promedio de 2 hs.

Cocheras con más de 100 espaciosCocheras con menos de 100 espacios

SOBREOCUPACIO

PRECIOSTIPOLOGIA CANT.DE PLANTAS OCUPACION



5. COMERCIALIZACION

5.1. Estrategia Competitiva

5.1.1. Análisis estratégico

Se analizo cualitativa y cuantitativamente al mercado de Garajes colectivos comerciales, para así poder definir la estrategia competitiva. El mismo se caracteriza por ser fuertemente competitivo.

Los Garajes ubicados dentro del área de influencia, se diferencian solamente por ser cubiertos o descubiertos, los descubiertos son muy pequeños y tiene asegurada la demanda, debido al factor ubicación. Ninguno de los analizados puede competir por diferenciación, debido a que no hay manera objetiva de diferenciarse.

Tampoco compiten por precios, ya que se mantienen precios muy estables en el área. Cabe destacar que en el año 2000, un estacionamiento del área bajó su tarifa por hora o fracción de $ 3,00 a $ 2,50, llevando el hecho a que todos los demás deban bajar también. Prácticamente el mercado actúa como un oligopolio.


Gráfico 5.1.1.1. Barreras de entrada y salida

Se analizó el mercado de Garajes colectivos comerciales bajo el criterio de las cinco fuerzas de M. Porter, para poder visualizar el grado de afectación de dichas fuerzas competitivas.

Los grados de afectación resultan bajos, a excepción del poder de la intensidad de la rivalidad y el poder de negociación de los proveedores.

Cabe destacar la importancia para el negocio de que las amenazas para el ingreso, la presión de los sustitutos y el poder de negociación de los usuarios, posean grados de afectación bajos.

Bajos Altos

Bajo

s Rendimientos bajos y estables

Rendimientos bajos y riesgosos

Alto

s Rendimientos elevados y estables

Rendimientos elevados y riesgosos

Fuente: M. Porter, Estrategia Competitiva

Barreras de Salida

Bar

rera

de

entr

ada


Gráfico 5.1.1.2. Ventajas competitivas

5.1.2. Definición de la Estrategia Competitiva

El mercado bajo estudio se caracteriza por ser un mercado oligopólico.

No se adopta estrategia competitiva, para que el mercado continúe funcionando como tal. De esta manera se intenta que los precios se mantengan constantes.

Se prevé solo la utilización de un servicio de “Valet Parking”, para que se utilice en los pisos superiores del edificio. Se toma la decisión solo para igualar al edificio proyectado funcionalmente con otros que poseen menor cantidad de plantas.5.2. Marketing Operacional

5.2.1. Criterio de adopción del Mix

A pesar de que para la totalidad de la oferta relevada los porcentuales de ocupación para los estacionamientos de más de 100 automóviles son los siguientes:

Hora o fracción facturada: 78,20 %

Estadías facturadas: 80,80 %

Abonos mensuales facturados: 44,17 %

Fuerzas CompetitivasBaja Media Alta

1. Amenaza de ingreso2. Intensidad de rivalidad3. Presión de sustitutos4. Poder de negociación compradores5. Poder de negociación proveedoresFuente: Elaboración propia

Grado de afectación


Se toma como criterio para adoptar el mix de oferta de espacios el que surge de analizar los distintos mapas estratégicos, debido a que en el análisis se tiene en cuenta que el proyecto contara con un promedio de 200 espacios:

0

50

100

150

200

250

300

350

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500


POR

CEN

TUA

L D

E O

CU

P. E

N H

OR

A O

FR

AC

CIO

N

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500


POR

CEN

TUA

L D

E O

CU

P. E

N E

STA

DIA

S (%

)

0

10

20

30

40

50

60

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450


POR

CEN

TUA

L D

E O

CU

P. E

N M

ENSU

ALE

S (%

)


Hora o fracción facturada: 60 %

Estadías facturadas: 40 %

Abonos mensuales facturados: 30 %

5.2.2. Definición de los Precios

Para determinar los distintos valores (abono mensual, estadía y fracción) se utilizo el criterio del mercado en base al análisis económico de la oferta.

Los valores de facturación serán equivalentes al promedio de mercado en el área de influencia tomando solamente los Garajes colectivos comerciales que poseen más de 100 espacios.

Se adoptó este criterio para no modificar los valores actuales de la zona, entrando en una competencia por precios que podría no tener fin, ya que los demás dueños podrán bajar también sus precios.

Solamente se propone una baja en los valores de los abonos mensuales, para poder absorber mayor cantidad de usuarios, durante el primer periodo, debido a que la localización no será conocida por la mayoría de los usuarios.

Hora o fracción facturada: $ 3,00

Estadías facturadas: $ 11,00

Abonos mensuales facturados: $ 170,00


5.2.3. Promoción y Publicidad

Se realizará una promoción directa en el área de influencia, para que los posibles usuarios tomen conocimiento de la existencia del nuevo garaje colectivo comercial.

Para implementar la estrategia de marketing se contratará a un estudio especializado. La comunicación del emplazamiento se realizara de forma puntual, apuntando al público elegido y estará planeada sobre la base de tres líneas de acción:

Promoción

Inversión total de $ 20.000,00 distribuidos en los primeros 12 meses.

Plan de acción

La acción estará apuntada usuarios de automóvil que ingresan a la Ciudad autónoma de Buenos Aires a diario, para desarrollar actividades laborales, culturales o sociales.

Cartel Publicitario

Será necesaria la colocación de un gran cartel del tipo backlight, el cual se visualizara desde la calle Esmeralda al 1000 hasta el 500 de la misma calle. Se prevé que dicho cartel cuente con iluminación interna.

Correo Directo o Mailing

Se prevé el envío de información y publicidad del emprendimiento al segmento al que apunta el emprendimiento. La estrategia de comunicación será cuidadosamente estudiada, se utilizarán métodos acordes al público meta.


5.2.4. Market Share

Gráfico 4.2.6.1. Market Share

Fuente: Elaboración propia

El garaje colectivo analizado, contaría con un porcentual de participación del mercado dentro del área de influencia del 5%.

95%

5%


6. ANTE-PROYECTO ARQUITECTURA

6.1. Plantas generales


7. ASPECTOS LEGALES

7.1. Descripción General

A continuación se detallan los aspectos más importantes que anteceden al Marco Legal elegido para el desarrollo del emprendimiento y dentro del cual se encausará la inversión. A saber:

El proyecto prevé la realización de obras y mejoras a cargo de la “Sociedad Desarrolldora” sobre el “inmueble”.

Se impulsará la aplicación de la figura de ”Sociedad Anónima” con la participación de los siguientes grupo de interés:

Propietario de Terreno (según aceptación de propuesta1)

Inversores Particulares

Grupo gerenciador

En base a los antecedentes mencionados se estructuran los instrumentos legales que en su conjunto constituyen el Marco Legal del emprendimiento y protegen legalmente la inversión.

7.2. Sociedad Desarrolladora

La Sociedad Desarrolladora y Operadora es una sociedad anónima establecida según la Ley 19.550 con domicilio en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El 100% del Capital Social de la “Sociedad Desarrolladora y Operadora” se encuentra en manos de sus socios fundadores.

1 Se realizara una oferta al propietario del lote de terreno para tentarlo a ingresar como inversor dentro del negocio.


La sociedad prevé la incorporación o recambio de los accionistas actuantes, mediante la venta de las acciones.

Parking S. A.

El propietario del terreno tendrá tantas acciones como corresponda al porcentual proporcional del capital aportado. El inmueble se registrará a nombre de la Sociedad mediante el aporte de capital.

Inversores particulares

Grupo gerenciador (además del porcentual que le corresponde por el aporte de capital, recibirá un “plus” por el gerenciamiento del negocio (porcentual sobre la rentabilidad).

Las acciones se dividirán en dos clases:

CLASE A: para el propietario del terreno y los inversores particulares.

CLASE B: para el grupo gerenciador.

Ambos tipos de acciones poseerán las mismas características para su transmisión, pero las de CLASE B, recibirán un porcentual mayor frente a la rentabilidad.


8. EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA

8.1. Estructura de Costos

8.1.1. Terreno

Características del terreno :

Superficie = 783 m²Costo m² = 2171,14 $/m²

Costo = 1.700.000 $FOT = 5

Sup. Edificable FOT = 6565 m²

Forma de pago :

Contado 50%60 días 50%

Costos adicionales :

8.1.2. Construcción

Para la calidad de producto definida tenemos los siguientes costos de construcción :

Total del Presupuesto1 $1.306.342,80

1 Ver en anexos computo y presupuesto por rubros.

Comisión inmobiliaria 0,02 25500


+ 10 % imprevistos $ 1.436.976,00

SUBSUELOS $ 240,00 x m2

PISOS SUPERIORES $ 208,00 x m2

8.1.3. Honorarios

Los siguientes Honorarios están directamente vinculados a la construcción del proyecto y han de ser tenidos en cuenta en el cálculo de incidencia IVA.

8.1.4. Gastos Varios

Gastos del Proyecto :

Gastos Comerciales :

Gastos asesores externosAsesoramiento contable Global 2000Asesoramiento legal Global 2000Publicidad lanzamiento Global 10000Gastos habilitación Global 2000TOTAL ASESORES EXT. 16000

Publicidad 833 Mens. 10000 Solo 1er año

HonorariosComisión inmobiliaria 0,02 25500Gestion y aprobación Global 3000Proyecto 0,01 26556Dirección 0,05 106224Control de Gestión 0,02 33195TOTAL HONORARIOS 194475


8.1.5. Impuestos

Además del IVA, tenemos la siguiente estructura de impuestos no recuperables :

Se tributa además, el Impuesto a las Ganancias, la tasa a aplicar sobre el resultado de la explotación por Impuesto a las Ganancias :

Impuesto a las ganancias = 35,0%

Durante los primeros cinco años no se paga impuesto a las ganancias por compensarse el quebranto del año cero con los cinco sucesivos2.

8.1.6. Gastos de explotación

Los gastos para que la propiedad funcione son los siguientes:

2 Ver anexo Ley 20628 art.19/dr32

ImpuestosSellos x compra terreno 0,02 34000Derechos construcción Global 6183IVA construcción 0,11 232365IVA Honorarios 0,11 20420Municipales 150,00 1800TOTAL IMPUESTOS 294768

Gastos de mantenimiento ANUALAscensor 150 Mens. 1800limp. Tanques 300 Sem. 600Seguros incendio/robo 500 Mens. 6000Extinguidores 1000 Anual 1000Art. Limpieza 50 Mens. 600Reparaciones menores 100 Mens. 1200TOTAL MANTENIMIENTO 11200


Gastos del personalSupervisor 936 Mens. 12168 8 a 20 hs. L a V* Sueldo Bruto Sereno 585 Mens. 7605 22 a 6 hs. L a V* Sueldo Bruto Ayudante 468 Mens. 6084 6 a 14 hs. L a V* Sueldo Bruto Ayudante 468 Mens. 6084 14 a 22 Hs. L a V* Sueldo Bruto Peón 374 Mens. 4867 13 a 19 Hs. L a V* Sueldo Bruto Peón 374 Mens. 4867 7 a 13 Hs. L a V* Sueldo Bruto Aportes patron. 0 8752 * Fines de semana rotat., una sola pers. a cargo por turno.ART 0 417Extras 0 4168 Días feriados, plus vacacional, horas extrasTOTAL PERSONAL 48006

ImpuestosIVA Ing. Brutos 0 Mens. 24496Municipales 150Municipales cartel 1200 Anual 100TOTAL IMPUESTOS 24646

Gastos administrativosAsesoramiento contab. 400 Mens. 4800Asesoramiento Legal 150 Mens. 1800Abono sist. Inteligente 150 Mens. 1800Gastos librería 30 Mens. 360TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS 8760Gastos extraordinariosRopa de trabajo 300 Sem. 600Pintura Gral. 10000 5 años 2000TOTAL GASTOS EXTRAORDINARIOS 2600ServiciosAguas Argentinas 500 Mens. 6000Edesur 500 Mens. 6000Publicidad 833 Mens. 10000TOTAL SERVICIOS 12000

TOTAL EGRESOS ANUALES 107212TOTAL EGRESOS MENSUALES 8934


8.2. Estructura de Ingresos

8.2.1. Programa de Ingresos

En el mes 11 comienza a trabajar el negocio.

Valor de renta del local comercial:

Ingresos semanales por espacios de estacionamiento3:

3 Ver en anexo desarrollo de un periodo mensual.

ALQUILER DEL LOCAL* VALOR LOCAL $ 490.348CUBIERTOS P.B. 150,41 Valor m2 2889SOTANO 96,63 $ 4.243 ALQUILER MENSUALSUP. HOMOGENEIZADA 169,736 Renta mensual 0,87 %

*Ver en anexo análisis propiedad comparable

Hora o fracción facturada: $ 3Estadías facturadas: $ 11Abonos mensuales facturados: $ 170

% Hora o fracción facturada: 60 241,2 Fracciones (promedio 2 HS.)% Estadías facturadas: 40 80,4 Estadías% Abonos mensu. facturados 30 60,3 Abonos mensuales

LUNES MART. MIERC. JUEVES VIER. SAB* DOM*FRACCION $ 724 $ 724 $ 724 $ 724 $ 724 $ 217 $ 217ESTADIA $ 884 $ 884 $ 884 $ 884 $ 884 $ 265 $ 265MENSUAL $ 5.100ALQ. LOCAL $ 4.243TOTAL MES $ 45.363 $ 10.951 $ 1.608 $ 1.608 $ 1.608 $ 1.608 $ 482 $ 482


Porcentuales de ocupación , según el transcurso del tiempo (base 100 % sobre relevamiento realizado):

A los efectos de computar la incidencia de IVA a los ingresos, tenemos en cuenta que los egresos por gastos de construcción y honorarios asociados al proyecto4 pagan IVA = 10.5%, mientras que el terreno no paga IVA.

4 ver 8.1.3 Honorarios – Honorarios asociados al proyecto a considerar en el cálculo de incidencia IVA.

* Para los fines de semana se estima una ocupación del 30% de la normal en los días habiles

1 2 3 4 5 6 7 8 9 1085% 90% 100% 110% 120% 120% 120% 120% 130% 130%

AÑOS

Cálculo incidencia IVA :

Para el proyecto sin financiación :Costo terreno = 1.700.000 $ sin comisiones

Costo honorarios = 126.415 $ sin IVACosto construcción = 1.305.527 $ sin IVA

IVA construcción = 10,5% incidencia IVA = 4,80%


La curva de ingresos anuales será :

Gráfico 8.2.1.1. Curva de ingresos anuales


8.3. Margen Bruto

Definida la estructura de Ingresos y Egresos calculamos el Margen Bruto y Rentabilidad del Proyecto.

$ 0

$ 100.000

$ 200.000

$ 300.000

$ 400.000

$ 500.000

$ 600.000

$ 700.000

$ 800.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

AÑOS

ING

RES

OS

AN

UA

LES

ING. TOTALES s/IVA [$] = 6.178.386

Costo de terreno [$] = 1.700.000Egresos const. s/IVA [$] = 1.510.125

Egresos func. s/IVA [$] = 986.116

EG. TOT. s/IVA [$] = 4.196.241 4.196.241

Margen Bruto [$] = 1.982.146Rentabilidad = 47,2%


Recordamos que el margen bruto inicial1, nos había aportado un estimativo del 37,3%.

8.4. Justificación de la Tasa de Corte

Debido al riesgo acotado que posee el proyecto analizado, se tomó como criterio confeccionar y analizar una canasta de títulos públicos, cauciones bursátiles y fondos comunes de inversión (raAAA o raAA, según S&P), con riesgo similar al del proyecto para poder inferir una tasa atractiva comparativamente.

De la canasta seleccionada2 obtenemos una TIR del 8,88%, si le sumamos los 6.000 puntos que se debería sumar como tasa de riesgo para una economía como la de la República Argentina, obtenemos la siguiente tasa de corte que haría que el proyecto resulte atractivo antes de impuestos.

Tasa de corte del proyecto 14,88 % (antes de imp.)

Con esta tasa de corte nos ubicamos 9,78 puntos por sobre la tasa de bonos de EEUU, a 10 años, por lo tanto se triplicaría la rentabilidad con respecto a un papel sin riesgo.

8.5. Flujo de Fondos del Proyecto

Definida la estructura de Costos e Ingresos analizamos el Flujo de Fondos Puro, sin financiación, aplicando una tasa de descuento igual al Ko. En la página siguiente se adjunta cuadro con el detalle del Flujo de Fondos del Proyecto Puro.

1 Ver planilla en anexo.

2 Ver en anexo análisis de inversiones alternativas


Gráfico 8.5.1. Flujo de fondos


8.6. Indicadores

Para el Flujo de Fondos del Proyecto Puro, sin financiación, obtenemos los siguientes indicadores

-4000000

-3000000

-2000000

-1000000

0

1000000

2000000

3000000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

AÑOS

EGR

ESO

S-IN

GR

ESO

S


TIR MENSUAL = 0.85%TIR ANUAL = 10.7%

Tasa de desc. anual = 14.88%

VAN [$] = (468,355)

Max. exp. anual [año] : 1Max. exp. anual [$] = (3,210,125)

Tiempo de rep. [año] : 10


8.7. Análisis de Sensibilidad

Se analiza la sensibilidad del proyecto a las variables más importantes :

Gráfico 8.8.1. Sensibilidad del proyecto al costo de la tierra


Gráfico 8.8.2. Sensibilidad del proyecto a la tasa de vacancia


-800.000

-600.000

-400.000

-200.000

0

200.000

400.000

600.000

1 2 3 4 5 6

VAN

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

20,0%

TIR VAN

TIR

-2.000.000

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1 2 3 4 5 6

VAN

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

TIR VAN

TIR


Gráfico 8.8.2. Sensibilidad del proyecto al valor de la construcción


Podemos observar que el proyecto es muy sensible a la tasa de vacancia y al valor de compra de la tierra, no teniendo tanta injerencia el valor de la construcción del edificio.

8.8. Escenarios

Se plantean tres escenarios posibles para el proyecto en función de las variables con mayor posibilidad de cambio ante el escenario económico y político actual :

El más probable1

Teniendo en cuenta las variables que surgen de los relevamientos, el proyecto no es rentable, ya que su TIR, resulta inferior a su tasa de descuento anual, y nos aporta un VAN negativo.

Variante 1

En caso de que se realice una oferta por la tierra de $ 1.050.000, y la misma sea aceptada por los propietarios, el proyecto podría ser viable.

1 Ver FF en punto 8.5.

-1.200.000

-1.000.000

-800.000

-600.000

-400.000

-200.000

0 1 2 3 4 5 6

VAN

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

TIR VAN

TIR


Estas son las variables más importantes:

Variante 2

En caso de que la actividad económica se modificase sustancialmente, para que el proyecto resulte rentable deberíamos tener una ocupación del 40 %, por sobre el promedio relevado.

DESPUES DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS

TIR ANUAL = 0,1282TIR MENSUAL= 0,0101

Tasa de descuento anual = 0,14

VAN [$] = -134384




VAN [$] = 101821

AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO AÑO1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

100% 140% 140% 140% 140% 140% 140% 140% 140% 140%


Estas serían las variables más importantes:

Variante 3

En caso de que los costos de la construcción se disparasen en un 20 % más, por sobre el presupuesto realizado, el proyecto sería castigado más aún resultando menos atractivo.




VAN [$] = -224325




VAN [$] = 46712



Variante 4 (mixta)

Se analizó la variante de dos negocios (desarrollo del edificio y negocio de operación). Se tomó la hipótesis de que el desarrollador, construye el edificio, y lo explota por dos años, luego se lo vende a un operador.

Primero se sacó el VAN del operador, con una tasa de descuento del 14,88 %, luego se supone que el desarrollista se lo podrá vender al operador en ese valor, el cual pasa a ser el valor residual del edificio (para el desarrollista).

El ejercicio nos da una TIR no aceptable para el desarrollador del 6 %, con una tasa de corte del 25 %, da un VAN negativo de $ 688.776,00.




VAN [$] = -933044




VAN [$] = -696840



DESARROLLADORANTES DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS

TIR ANUAL = 0.0594TIR MENSUAL= 0.0048

Tasa de descuento anual = 0.25

VAN [$] = -688776

OPERADORANTES DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Tasa de descuento anual = 0.1488VAN [$] = 2876626


9. RESUMEN FINAL

Se eligió analizar un “Garaje colectivo comercial”, como ejercicio, debido a que no se tenia ningún tipo de información de mercado sobre este producto inmobiliario.

Debido a que se debía tomar una posición con respecto a la factibilidad de invertir en este negocio, o no; se buscó primero la mejor localización, teniendo solo como premisa que debía estar ubicado en el Macro/microcentro de la Ciudad de Bs. As.. Se analizaron los distintos aspectos legales y técnicos para desarrollar el negocio, con lo que se corroboró que el uso elegido está muy restringido dentro del área seleccionada.

Se tomaron las distintas restricciones como oportunidades de negocio, teniendo en cuenta que gran cantidad de la oferta competitiva podría desaparecer en un futuro, debido a un posible cambio de uso (garajes descubiertos en venta como tierra vacante para otros destinos). Además se potencian estas oportunidades, debido a un potencial crecimiento del parque automotor y las faltas de políticas de Gobierno para implementar las restricciones a la utilización del automóvil dentro del área central.

Cuando se analizó la oferta se pudo ver que el mercado resulta competitivo, pero con ciertas similitudes a un mercado oligopólico. También se visualizaron diferencias en las estrategias de ocupación que poseen los garajes pequeños y los de mayor dimensión.

Debido a que el negocio planteado se basa en una operación periódica, con bajos ingresos diarios, y una fuerte inversión inicial, se planteo para el ejercicio un negocio de renta, con una proyección de 10 años. Una vez que se tenían los datos necesarios se realizó el análisis económico - financiero, a través del cual se pudo comprobar que la inversión no resulta aconsejable.

A pesar de que los inversores de este negocio (desarrollo + operación), se conforman con una tasa de descuento, antes de impuestos a las ganancias del 14,88%, el proyecto nos aporta una rentabilidad antes de impuestos del 10,72%, no colmando las expectativas de los mismos. Además posee una alta exposición de dinero ($3.210.000).

Para la variante en la que se analiza primero desarrollar el edificio, explotarlo por dos años y luego realizarlo en una venta a un operador, se obtiene una rentabilidad para el desarrollista antes de impuestos a las ganancias del 7%, lo cual no colma las expectativas del 25 % solicitado.


Recordamos que el margen bruto del proyecto nos aportaba una rentabilidad aceptable, pero la fuerte incidencia de los impuestos para este negocio, hacen que el proyecto no sea viable.

Para que la inversión nos retorne una TIR del 14,88% (desarrollo + operación), se debería pagar por la tierra solo $ 1.050.000,00, lo que resulta muy poco probable, teniendo en cuenta que los propietarios la están ofertando en $1.700.000,00, y se comenzó ofertando inicialmente en $2.300.000,00.

10. ANEXOS


Obra: ESTACIONAMIENTO Propietario:

Esmeralda y Córdoba Capital Federal N"Item Descripción Prec. Unit. cantidad Total Porcentual 1 Preliminares 1010 Estudio de Suelos 2 perforaciones $1.000,00 1,00 CU $1.000,00 Total Preliminares $1.000,00 0,08%

2 Mov. Suelos 2080 Excavación sótanos 8 m más de 1000 $10,00 5.133,00 M3 $51.330,00 Total Mov. Suelos $51.330,00 3,93%

3 Submuración 3010 Submuración L. Común 0,45 $234,00 490,00 M3 $114.660,00 3015 C.Aisladora c/tabique panderete $22,10 828,00 M2 $18.298,80 Total Submuración $132.958,80 10,18%

4 C.Aisladoras 4010 Corte e imperm. canaletas $24,00 36,00 ML $864,00 4030 Capa aisladora en pared $6,80 650,00 M2 $4.420,00 Total C.Aisladoras $5.284,00 0,40%

5 H" A" 5075 Estructura completa esp. 0.26 $130,00 5.817,00 M2 $756.210,00 Total H" A" $756.210,00 57,89%

6 Mampostería 6030 L.hueco 8x15x20 $15,00 268,00 M2 $4.020,00 6032 L.hueco 8x18x33 $14,00 650,00 M2 $9.100,00 Total Mampostería $13.120,00 1,00%

7 Contrapisos 7010 Contrapiso cascote 0,12 s/terreno $12,00 45,00 M2 $540,00 7015 Contrapiso cascote 0,08 s/losa $10,00 748,00 M2 $7.480,00 Total Contrapisos $8.020,00 0,61%

8Revoques


8022 Grueso a la cal en medianeras $7,00 650,00 M2 $4.550,00 8040 Completo a la cal interior fratasa $11,00 3.000,00 M2 $33.000,00 8062 Salpicrete exterior c/máquina $6,40 650,00 M2 $4.160,00 Total Revoques $41.710,00 3,19%

10 Conductos 10020 Conducto ventilación 2 baños o 2 g $110,00 5,00 CU $550,00 Total Conductos $550,00 0,04%

12 Revestimientos y Pisos 12027 Baldosón vereda gris 40x60 $22,00 45,00 M2 $990,00 12042 Solado cementicio c/endureceder me $10,20 6.000,00 M2 $61.200,00 Total Revestimientos y Pisos $62.190,00 4,76%

14 Escaleras 14020 Escalera de hormigón recta p/escal $19,00 100,00 CU $1.900,00 Total Escaleras $1.900,00 0,15%

15 Estr.Especiales 15030 Cubierta parabólica chapa 24 $50,00 1.078,00 M2 $53.900,00 Total Estr.Especiales $53.900,00 4,13%

16 Cubiertas 16052 Membrana 4 mm c/aluminio $8,50 200,00 M2 $1.700,00 Total Cubiertas $1.700,00 0,13%

17 Inst. Sanitaria 17001 Dto. PH c/1 baño y toil caliente c $5.000,00 3,00 CU $15.000,00 17040 Termotanque 50 litros $295,00 1,00 CU $295,00 Total Inst. Sanitaria $15.295,00 1,17%

18 Inst. Eléctrica 18015 Instalac. eléctrica PH económ. p/b $5.000,00 1,00 CU $5.000,00 18035 Tablero general ascensor o bomba $500,00 1,00 CU $500,00 18060 Instalación telefónica p/boca $95,00 2,00 CU $190,00 Total Inst. Eléctrica $5.690,00 0,44%

22 Ascensores 22010 Ascensor 7 pisos $12.950,00 1,00 CU $12.950,00 22011 Parada adicional $425,00 3,00 CU $1.275,00 Total Ascensores $14.225,00 1,09%

24 Herrería


24010 Baranda y pasamanos de barrotes $46,00 100,00 ML $4.600,00 Total Herrería $4.600,00 0,35%

25 Carp. Madera 25021 Puerta placa liviana 80 c/marco ch $125,00 8,00 CU $1.000,00 Total Carp. Madera $1.000,00 0,08% 28 Pintura 28034 Sintético mate s/carpintería metál $11,00 60,00 M2 $660,00 28040 Cal en cielorrasos fino $5,00 5.500,00 M2 $27.500,00 28042 Cal s/enlucido exterior cal fina $4,50 3.000,00 M2 $13.500,00 Total Pintura $41.660,00 3,19%

29 Vidrios 29042 Cristal seg. 3+3+3 claro $200,00 45,00 M2 $9.000,00 Total Vidrios $9.000,00 0,69%

33 Varios 33010 VARIOS $85.000,00 1,00 CU $85.000,00 Total Varios $85.000,00 6,51%

Total del Presupuesto $1.306.342,80 100.00% + 10 % imprevistos $ 1.436.976,00 Superficie Total 6.565,00 SUBSUELOS $ 240,00 PISOS SUPERIORES $ 208,00 NOTA: En varios se discrimina como valor global a los siguientes ítems: Escalera de escape $ 20.000 Inst. Eléctrica $ 7.000 Art. De iluminación $ 1.000 Señalización luminosa $ 20.000 Pintura señalización $3.000 Inst. contra incendio $ 20.000


Tratamiento en fachada con molduras $ 10.000 Sist. De vent. Forzada $ 4.000 Inst. cocina local $ 7.000 Conducto vent. Cocina $ 3.000 SE ESTIMO UN 10% DEL VALOR TOTAL SUMADO COMO IMPREVISTOS DE OBRA.

Terreno 783 m2 Incidencia de Tierra $ 308Valor de terreno $ 2.000.000Superficie total a const. 6490

Superf. Homog. PRECIO VENTA*Cantidad de unidades 194 12.5 $ 38.800 $ 7.527.200Local comercial 1 200 $ 300.000 $ 300.000

COSTO CONST. $ 350

COSTO DEL SUELO $ 2.000.000CONSTRUCCION $ 2.271.500

COSTOS INICILAES $ 4.271.500

VENTAS $ 7.827.200Gastos financ. (6%, 12% del 50% de los costos) $ 256.290Gastos Varios 5% $ 213.575Gastos Grales. 4% $ 170.860

COSTOS TOTALES $ 4.912.225VENTAS TOTALES $ 7.827.200

MARGEN BRUTO 37.3

PORCENTAJE TIPO VALOR33% MENSUAL $ 20033% ESTADIA $ 330 $ 15 X 22 DIAS.33% HORA $ 440 $ 2,50 X 8 HS. X 22 DIAS.

$ 323$ 38.800

DATOS

Promedio Gral.Valor por capitalización

Valuación de cocheras*

ESTIMACION MARGEN BRUTO

` MDI VII Garaje colectivo comercial Arq. Germán Gomez Picasso

7.7.1.0 GARAJES

7.7.1.1 Obligación de construir garaje

Todo nuevo edificio que se construya cumplirá con los requisitos de guarda establecidos en el Código de Planeamiento Urbano.

7.7.1.2 Características constructivas de un garaje

a) Características: Altura permitida para los locales: El local destinado a garaje tendrá una altura mínima de dos metros diez (2,10 m) excepto en los bordes de las áreas de estacionamiento, donde la altura podrá alcanzar un metro ochenta (1,80 m) como mínimo, pudiéndose disponer a partir de esa cota una cartela con pendiente de 15* respecto a la horizontal. En los casos en que se superpongan las áreas de estacionamiento a media altura, se deberá respetar lo graficado en croquis 7.7.1.2 a) CUADRO PAG 234 SECCION VII Cerramiento de frente Y contrafrente: por fuera de la línea municipal y de la linea de frente interno ubicada a treinta metros una de otra, se podrán construir parapetos cuyas características se indican en el gráfico 7.7.1.2 a). (2) Dichos elementos podrán tener una saliente máxima de ocho centímetros (0,08 m). CUADRO PAG 235 SECCION VII b) Iluminación: El "Lugar de estacionamiento" y los sitios destinados a la circulación de vehículos no requieren iluminación natural. La iluminación artificial será eléctrica con una tensión máxima contra tierra de 220 v. Los interruptores, bocas de distribución, conexiones, tomas de corriente, fusibles, se deben colocar a no menos que 1,50 m del solado: C) Ventilación: La ventilación de un garaje debe ser natural, permanente y satisfacer las prescripciones de los locales de tercera clase. Se impedirá la existencia de los espacios muertos, la acumulación de fluidos nocivos y una concentración de monóxido de carbono (CO) mayor que 1:10.000. La ventilación natural puede, como alternativa ser reemplazada por una mecánica a condición de producir 4 renovaciones horarias. En un garaje ubicado en sótano que posea ventilación mecánica, la Dirección puede exigir inyección y extracción simultanea de aire. d) Medios de salida: Un garaje cumplirá lo establecido en “De los medios de salida” (Ver parag. 4.7).


Cuando se prevea la venta en propiedad horizontal de cocheras colectivas o individuales, ya sea en carácter de unidades complementarias o funcionales, estas deberán enmarcarse en la parte del solado del garaje destinado a “lugar para estacionamiento”. En los garajes comerciales es obligatoria la distribución de los vehículos, que se efectuará demarcando en el solado los espacios o cocheras respectivos, dejando calles de amplitud necesaria para el cómodo paso y maniobras de los vehículos, de modo que permanentemente quede expedito el camino entre el lugar de estacionamiento y la vía pública. Las cocheras o espacios demarcados en los garajes tendrán un ancho mínimo de 2,50 m y un largo mínimo de 5 m, permitiendo el libre acceso de los vehículos estacionados al medio de salida. Por excepción se aceptarán cocheras con largo menor que el indicado precedentemente cuando resulta de hechos constructivos como ser ventilaciones, columnas, etc, siempre que dicho largo no sea inferior a 4 m, debiendo ser claramente individualizadas en propiedad en los planos de subdivisión horizontal (Ley 13.512). Las circulaciones horizontales internas de los garajes con estacionamiento a 90* tendrán un ancho mínimo de 5 m. En los planos que se presenten para su aprobación en todos los casos de garajes, deberá mostrarse la forma o sistema a utilizar para el cumplimiento de lo dispuesto precedentemente. A tal efecto se agregará un detalle en escala 1:50 debidamente acotado, donde se indique además de las cocheras, las columnas, ventilaciones o cualquier otro elemento constructivo existente o proyectado, que pueda dificultar el libre desplazamiento de los vehículos.

7.7.1.3 Comunicación interna de un garaje con locales o sectores de

edificación destinados a otros usos

Un garaje puede comunicar con forma directa o interna con otros usos interdependientes o independientes. En estos casos las puertas de comunicación tendrán cierres de doble contacto con las características previstas en la Prevención C1 de "Prevenciones de construcción

7.7.1.4 Servicios de salubridad

Un garaje de superficie mayor de 75 m2 satisfará lo establecido en los incisos a), b) y c) de "Servicios de Salubridad de Locales o Edificios Públicos Comerciales e Industriales" (Ver parag. 4.8.2.3) para personas que trabajan en él. Cuando el total de empleados exceda de 5 y el garaje tenga más de 500 m2 por cada 2.000 m2 de superficie de módulos de estacionamiento, habrá como mínimo un inodoro y un lavabo para cada sexo. Los garajes privados tendrán como mínimo un inodoro y un lavabo cuando no sean considerados como uso complementario del principal.


7.7.1.5 Instalación anexa a garaje

Siempre que la zonificación establecida en el Código de Planeamiento Urbano lo permita, un garaje puede tener como anexos las instalaciones mencionadas en "Prescripciones constructivas en estaciones de servicio e instalaciones inherentes" (Ver parag. 7.7.2.1).

7.7.1.6 Prescripciones contra incendio

Un garaje debe satisfacer lo establecido en el Capitulo "De la protección contra incendio" (Ver parag. 4.12)

7.7.1.7 Garaje de guarda mecanizada

Cuando en un garaje la guarda se hace en plataformas mediante mecanismos que transportan al vehículo sin su motor en marcha ni intervención de conductor, se cumplirá además de las condiciones generales exigidas para "garaje" (Ver parag. 7.7.1.0) lo siguiente: a) La estructura de los mecanismos transportadores de vehículos estará desvinculada de los muros divisorios o del privativo contiguo a predios linderos: b) En cada cuerpo del edificio destinado a la guarda de vehículos y para cualquier superficie, habrá una "escalera de escape" del tipo mencionado en el ítem (5) del inciso d) de "Características constructivas de un garaje" (Ver parag. 7.7.1.2); C) La fachada, si no fuera cerrada, debe tener resguardos sólidos en cada plataforma de guarda, que evite deslizamientos de vehículos al exterior. d) El sitio donde se maniobra con vehículos, ya sea para la recepción, expedición, servicios de lavado, engrase, carga de carburante y/o depósitos, así como el resto del garaje satisfará lo establecido en el Capitulo "De la protección contra incendio" (Ver parag. 4.12).

7.7.1.8 Servidumbre


A los efectos del cumplimiento de las prescripciones del Código de Planeamiento Urbano referentes a "Requerimientos de guarda y estacionamiento de vehículos", podrá establecerse servidumbre real con otro predio en el que se construya un garaje de acuerdo con las siguientes condiciones: - Su ubicación debe responder a la zonificación establecida. Su superficie o la suma de ésta con la del garaje que se construya en el predio dominante no será inferior a la establecida por el mencionado requerimiento para este último. - El predio sirviente podrá estar ubicado en otra manzana a una distancia no mayor que 200M m medidos sobre la vía pública en línea recta o quebrada, entre las intersecciones de la Línea Municipal con los ejes divisorios de ambos predios. - La servidumbre deba establecerse antes de la concesión del permiso de obra en el predio dominante, mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para cada uno de los predios afectados, aunque estos sean de un mismo dueño, y mientras subsiste el edificio dominante. - El garaje sirviente debe estar construido antes de la concesión del conforme final de obra del predio dominante. - Un mismo predio podrá servir a varios edificios que se encuentren en las condiciones establecidas en el presente articulo, siempre que en él se acumulan las superficies requeridas en cada uno de los casos.

7.7.1.9 Capacidad de un garaje

Un garaje, cualquiera sea su tipo y se desarrolle en un nivel o en varios, podrá contener únicamente la cantidad de vehículos que surja del plano presentado para su aprobación según lo dispuesto en el articulo 7.7.1.2 d).Las cocheras que comuniquen directamente con la vía pública, tendrán las dimensiones requeridas para cada tipo de vehículo ocupante de las mismas y su longitud será igual a la del vehículo más un 20% del mismo, con un mínimo de dos metros cincuenta centímetros por seis metros (2,50 m x 6,00 m).

7.7.1.10 Fachadas


En los distritos R2 del Código de Planeamiento Urbano las fachadas y cualquier otro paramento de muros externos de cuerpos de edificación entre medianeras o de edificación en perímetro libre deberán estar cerrados pudiendo contener aberturas fijas para iluminación siempre que a través de ellas no se propaguen gases ni ruidos a la vía pública ni al espacio ni a los locales linderos, así como a los locales habitables que contuviere la misma edificación. En edificios en que el uso del garaje sea complementario de otros, el acceso y la parte de edificación respectiva deberá estar compuesto arquitectónicamente en forma integrada con la fachada del conjunto.

7.7.1.11 Revestimiento de muros

En los distritos R2 del Código de Planeamiento Urbano y hasta una profundidad mínima de 10,00 m tras las líneas municipales el acceso y el recinto de un garaje deberá mostrar, vistos desde la vía pública, todos sus muros exteriores e interiores revestidos hasta una altura mínima de tres metros con azulejos, placas cerámicas u otro material similar y de un solo color, mientras el resto de los murosy cielorrasos deberán estar revocados o revestidos según lo establecen las disposiciones de este Código.

7.7.1.12 Aislación de ruidos molestos

39.html -

5

Las paredes divisorias entre parcelas sean o no medianeras deberán ser revestidas con material antiacústico o con tabiques que formen un espacio de aire intermedio aislante del sonido que evite la transmisión de ruidos molestos a los locales de las fincas vecinas

Av. Corrientes esq. Esmeralda $ 10.000.000 C1 45 2450 14 12250 816 9 Toribio 4812 4444 Gustavo BernabelliAv. Corrientes 2029 $ 900.000 C2 10.58 599 14 2396 376 7 Toribio 4812 4444 Gustavo BernabelliBme. Mitre 1735 $ 580.000 C2 15.47 953 10 4765 122 8 Bolansky 4952 1637 0890Peron 1618 $ 400.000 C2 11 495 10 2475 162 7 Bolansky 4952 1637 0891Av Rivadavia 1944 $ 930.000 C31 15.6 810 14 3240 287 6 Armando PepeAv Belgrano 600 $ 1.800.000 APH1 27.40 1450 5800 310 7 Armando PepePeron y Callao $ 1.000.000 C2 11.57 729 10 3645 274 7 Iraztoff 4806 6090 IgorHip. Irigoyen 2144 $ 930.000 R2A2 26 1040 8 3600 258 6 Henry 155690 7879Av. Corrientes 746 $ 2.400.000 C1 17.60 1073 14 5365 447 9 4642- 2178 15 4889-5324 LILIANA LOPEZAlsina 1328 $ 900.000 E1 35 1765 6 3530 255 7 Alberto Velazquez 4823.6438 Esmeralda 828* $ 2.000.000 C2 18.47 783 10 3915 511 9 Estela Preza 154410 7503 4551 2398Bme Mitre 1231 $ 1.500.000 C2 17 1054 10 5270 285 8 Carmio 4561 8228Carlos Calvo y Lima $ 360.000 C2 15 900 #¡DIV/0! Bolansky 4952 1637 0892San Juan 2334 $ 520.000 C31 19 720 14 2880 181 5 Bolansky 4952 1637 0893Av Paseo Colon 1110/70 $ 1.500.000 u27+AE14 65 1917 14 23000 65 7 Bolansky 4952 1637 0894* oferta $ 1.800.000 no aceptada

DIRECCION ZONIF FRENTE PLANTAS BROCKERPRECIO SUPERF SUP. A CONST. INCIDENCIA M2 PUNTOS

Porc. Homog. m2Sup. cubierta 1er piso 90 70% 63

90 100% 9090 30% 27

Sup. homogeneizada 180

VALOR $ VALOR M2Alquiler 4500 25Venta 520000 2889Porcentual de renta MENSUAL 0,87

Fuente: Franchino 4312 1211

LOCAL COMPARABLE

Planta bajaSubsuelo

Maipu 888 Capital Federal


5.3.3 DISPOSICIONES ESPECIALES PARA EL AREA MICROCENTRO En el área comprendida por Av. de Mayo, calle Bernardo de Irigoyen, calle Carlos Pellegrini, Av. Córdoba, Av. Leandro N. Alem, Av. Rivadavia y calle Bolívar (denominada "Microcentro") está prohibida la construcción, ampliación y habilitación de garages y/o playas de estacionamiento cubiertas o descubiertas con las siguientes excepciones: 1) Edificios de oficinas, bancarios, de vivienda y hotelería en cuyo caso resulta optativo el cumplimiento de los requerimientos de estacionamiento establecidos en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1, siendo este requerimiento la superficie máxima pasible de ser destinada a garage. 2) Terminales de Omnibus para transporte de pasajeros y estaciones terminales aéreas, navieras y ferroviarias y para recorridos turísticos: solo podrán estar ubicadas sobre avenidas y deberán poseer un espacio interno para la ubicación de los vehículos destinados al transporte de pasajeros, así como para su ascenso y descenso. 3) La prohibición no regirá para las parcelas frentistas a las Avenidas Córdoba, Corrientes, Presidente Roque Saenz Peña, Leandro N. Alem, de Mayo y las calles Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini. 5.3.4 CASOS ESPECIALES 5.3.4.1 Los requerimientos de carga, descarga, guarda y estacionamiento para vehículos previstos en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1, serán optativos para los edificios que se hallaren en las siguientes condiciones: a) En parcelas cuyo ancho libre sea menor de 10 m (diez metros). Sin embargo, cuando dichas parcelas estén ubicadas en los Distritos R2a y superen los 200 m² de superficie, y cuando se trate de obras nuevas, será exigible un espacio guarda coche con una superficie mínima de 80 m2 o cumplir con el requerimiento de estacionamiento definido en el Cuadro de Usos 5.2.1. A estos efectos se permitirá compartir un acceso único entre predios linderos mediante la constitución de una servidumbre de paso. b) En edificios preexistentes cuando cuente con planos aprobados con anterioridad al 01-05-977 en los que se prevean los siguientes usos: - Agrupamiento Educación en todos sus rubros. - Vivienda individual. - Vivienda colectiva. - Oficina comercial. - Estudios y consultorios profesionales. 5.3.4.2 En edificios ampliados 1. Cuando la ampliación supere el 50% de la superficie cubierta preexistente, los requerimientos de espacio guardacoches previstos en el parágrafo 5.3.4.1.a) y de carga, descarga, guarda y estacionamiento para vehículos previsto en los Cuadros de Usos Nº 5.2.1 serán exigibles en función de


la superficie total resultante de sumar lo existente y lo ampliado salvo el caso de edificios catalogados conforme las previsiones de la Sección 10. 2. Cuando la ampliación no supere el 50% de la superficie cubierta preexistente, los citados requerimientos serán exigibles en función de la superficie de la obra nueva correspondiente a la ampliación salvo el caso de edificios catalogados conforme las previsiones de la Sección 10. No serán exigibles dichos requerimientos, cuando las ampliaciones no superen el 50% de la superficie cubierta preexistente, en los siguientes usos: - Agrupamiento Educación en todos sus rubros. - Vivienda individual. - Vivienda colectiva. - Oficina comercial. - Estudios y consultorios profesionales. 5.3.4.3 En edificios reformados o transformados Cuando el valor de las reformas o transformaciones supere el 50% del valor de las construcciones preexistentes, se deberá cumplir con los requerimientos de carga, descarga, guarda y estacionamiento para vehículos previstos en el Cuadro Nº 5.2.1 en función de la totalidad de la superficie cubierta de los mismos. La determinación del porcentual, así como el valor al cual se refiere, se llevara a cabo con la intervención de los organismos competentes. Cuando el valor de las reformas o transformaciones no supere el 50% del valor de las construcciones preexistentes los citados requerimientos no serán exigibles. 5.3.4.4 Prohibición de construir garages En los Distritos Residenciales R1 se prohibe la construcción de edificios destinados exclusivamente a Garages Particulares o Comerciales, admitiéndose únicamente garages privados o garages colectivos particulares como complementarios de la vivienda individual o colectiva respectivamente.


5.4.7 DISTRITOS ARQUITECTURA ESPECIAL - AE 1)Carácter: Zonas que por el carácter histórico, tradicional o ambiental que ya poseen son objeto de un ordenamiento especial mediante normas particularizadas con el fin de preservar dicho carácter. 2)Delimitación: Según el Plano de Zonificación y los deslindes mencionados en cada distrito. 3)Tipología edilicia: Para las parcelas comprendidas en estos Distritos, regirán las disposiciones generales correspondientes a los distritos de zonificación a los que se haya superpuesto, con excepción de aquellos aspectos que específicamente en cada caso, se reglamentan. No serán aplicables las disposiciones generales citadas en primer término, si se oponen a las disposiciones particulares de cada Distrito de Arquitectura Especial. 4)Usos: En todos los casos serán permitidos los usos que correspondan a los distritos de zonificación a los que se haya superpuesto el Distrito de Arquitectura Especial. 5.4.7.12 Distrito AE12 - Entorno Plaza Libertador Gral. San Martín Este Distrito queda delimitado según el Plano de Zonificación y el Plano Nº 5.4.7.12. En este Distrito las alturas reguladas para la fachada principal son las que se indican en los planos respectivos, y se medirán a partir de un "cero" señalado por la Dirección para cada cuadra, el cual corresponderá al nivel de cordón más elevado (Plano Nº 5.4.7.12). Las parcelas con frente a las calles transversales próximas al Distrito, quedan incorporadas al régimen de los respectivos distritos en la extensión que indican los planos correspondientes. En el distrito se respetarán los siguientes perfiles: a)En las parcelas ubicadas en la manzana 47, la edificación rebasará la altura de fachada hasta 3,00 m de alto y a 2,00 m detrás del plomo de la L.O. y sin exceder un Plano Límite distante 6,00 m en este último borde y manteniéndose debajo de otro plano inclinado 3:2 respecto del horizontal. Estas construcciones tendrán el mismo tratamiento arquitectónico que la fachada y merecerán aprobación especial de la Dirección. El Plano Límite sólo podrá ser rebasado por antenas y pararrayos, y por conductos de ventilación y chimeneas cuando sean exigidos por las autoridades técnicas competentes. Igualmente podrán sobresalir señales de balizamiento y similares, cuando así lo requiera la autoridad aeronáutica competente. En este Distrito quedan prohibidos los edificios de perímetro libre. (Ver 5.5.2.13 Plancheta de Zonificación 13, Ordenanza 36.514, Art. 1º ) 5.5.2.13 Plancheta de Zonificación 13 a)Ordenanza 34.393 B.M. 15.843 Publ. 25/8/978


Art. 1º - El conjunto integrado por las parcelas I, II, III y IV según lo graficado en el plano adjunto Nº 1.668 del Consejo de Planificación Urbana, perteneciente a la Manzana 33, Sección 3, Circunscripción 20, rodeada por las calles Suipacha, Arroyo, Esmeralda y la Avenida del Libertador queda sujeto a las siguientes normas especiales además de las contenidas en el Código de Planeamiento Urbano con carácter general para la zona R2a, en que dicha manzana está incluida, siempre que no se opongan a las presentes: a) Parcelamiento: no se admitirá la subdivisión de las parcelas existentes. b) De los Usos: Usos permitidos: se admite 1. vivienda, 2. estudio y consultorios profesionales. Usos requeridos: 1. guarda o estacionamiento vehicular. Requerimiento mínimo: 1 a. unidades de hasta 60 m², un módulo cada 3 unidades; 1 b. unidades de mas de 60 a 90 m², un módulo cada 2 unidades; 1 c. unidades mayores de 90 m², un módulo cada unidad. c) Morfología Edilicia En las parcelas I, II y IV se admiten únicamente edificios de perímetro libre En la parcela III se admite la edificación entre medianeras. Retiros de edificación: En las parcelas I, II y IV los retiros de la edificación respecto de la Línea Municipal y de las divisorias se regirá por lo graficado en el Plano Nº 1.668-CPU que se adjunta. Area edificable: El área edificable en cada parcela se determinará en base a lo graficado en el Plano N° 1.668-CPU. Factor de Ocupación Total (FOT): Las parcelas I, II y IV tendrán FOT = 3,5 La parcela III, tendrá FOT = 1 No se computarán en el cálculo del FOT: la superficies de balcones, las instalaciones complementarias del edificio y el área de estacionamiento que se ubiquen por debajo de la cota del predio. En caso de que la parcela sea el resultado de un englobamiento parcelario el FOT podrá ser incrementado en un 20%. Preservación de la Barranca Natural: En todas las parcelas en que se construyan nuevos edificios o se remodelen o amplíen los existentes la barranca natural deberá ser recuperada paisajísticamente, reproduciendo su talud original, o bien disponiéndolo en terrazas parquizadas, debiendo quedar su topografía permanentemente visible desde la vía pública. Planta Baja Libre: La edificación de perímetro libre deberá mantener la planta baja libre, pudiéndose únicamente alojar en ella los locales destinados a las circulaciones horizontales y verticales. La altura de dicha planta baja tendrá como mínimo 5 metros de luz libre. Altura de la Edificación: La altura de la edificación surgirá de la superficie que se ocupe dentro del área edificable y del FOT permitido, siendo indispensable para su aprobación contar con el comprobante de referencia de medida de altitudes, expendio por autoridad aeronáutica competente. Aporticamiento: El Consejo de Planificación Urbana fijará normas especiales para las recovas sobre la Avenida del Libertador (Con la supresión dispuesta por el Art. 1º de la Ordenanza 34.645, B.M 15.926) b)Ordenanza 34.896 B.M. 16.017 Publ. 4/5/979 Art. 1º - El Conjunto espacial integrado por las parcelas I y II, según lo graficado en el Plano Nº 1.737 del Consejo de Planificación Urbana perteneciente a la


manzana delimitada por las calles Suipacha, Arroyo, Carlos Pellegrini y Avenida del Libertador queda sujeto a las siguientes normas especiales, además de las contenidas en el Código de Planeamiento Urbano con carácter general para la zona R2a, en que dicha manzana está incluida y siempre que no se opongan a las presentes: a) Parcelamiento: No se admitirá la subdivisión de las parcelas existentes. b) De los usos: -Usos permitidos: Se admite 1. vivienda 2. estudio y consultorios profesionales -Usos requeridos: 1. guarda o estacionamiento vehicular -Requerimiento mínimo unidades hasta 60 m² un módulo cada 3 unidades unidades de 60 m² hasta 90 m² un módulo cada 2 unidades unidades mayores de 90 m² un módulo cada unidad c) Morfología edilicia: Se admiten edificios de semiperímetro libre y de perímetro libre. a)Retiros de la edificación: Los retiros mínimos exigidos, de la edificación con relación a las divisorias del predio, se grafican en Plano adjunto Nº 1.737. Dichos retiros conforman un área edificable u ocupación del suelo máxima, para ambos predios; b)Altura máxima edificable: La altura máxima a alcanzar en ambos predios I y II es de 75 m a partir de la cota más alta tomada sobre la Línea Municipal de la Avenida del Libertador; c)Edificación por sobre la altura máxima: Por sobre la altura máxima permitida de 75 m se admitirá la ubicación de las instalaciones complementarias del edificio, tanques de reserva, conductos, salida a terraza, instalación de aire acondicionado, antenas, etc. Estas obras conformarán un único diseño con el total del edificio. d)Altura de la edificación: La altura a adoptar deberá contar con la aprobación de la autoridad aeronáutica competente; e)Aporticamiento: El Consejo de Planificación Urbana fijará normas especiales para la recova sobre la Avenida del Libertador. (Con la supresión dispuesta por el Art. 1º de la Ordenanza 35.280, B.M. 16.137) c) Ordenanza 36.514 B.M. 16.490 Publ. 23/3/981 Art. 1º - Será aplicable lo dispuesto por los artículos 1º y 2º de la Ordenanza 36.068 (B.M. 16.370), para la preservación de los marcos de las plazas Libertador General San Martín y de Mayo, a las parcelas frentistas a las siguientes arterias: Avenida Santa Fe, entre Suipacha y Maipú. Esmeralda, entre Avenida Santa Fe y Juncal. Arenales, entre Suipacha y Maipú. Maipú, entre Arenales y Juncal. San Martín, entre Marcelo T. de Alvear y Avenida del Libertador. Marcelo T. de Alvear, entre Maipú y San Martín. Avenida Presidente Roque Sáenz Peña, entre Florida y San Martín. Rivadavia, entre Florida y Reconquista. Hipólito Yrigoyen, entre Perú y Defensa. Avenida Presidente Julio A. Roca, entre Perú y Bolívar. Avenida de Mayo, entre Perú y Bolívar.


Serán también aplicables las citadas disposiciones para los nuevos locales de comercio que se construyan en los Distritos C3 y E3 del Código de Planeamiento Urbano. d) Ordenanza 38.875 B.M. 17.018 Publ. 28/4/983 Art. 4º - Apruébanse los Planos Nº 1.898, a, b, c, d, e, f, a', b', c', d' y e' del Consejo de Planificación Urbana donde se grafican las alturas permitidas y el área edificable permitida en las parcelas frentistas a las calles Cerrito, Carlos Pellegrini, Lima y Bernardo de Irigoyen entre las Avenidas del Libertador y Belgrano. La superficie máxima edificable se determinará en base a la altura permitida en cada tramo y el área edificable. Donde se admita el basamento éste se regirá por las normas del Distrito en cuanto a la volumetría permitida. No será de aplicación el control morfológico FOT. La Altura Fija graficada en los planos está referida a un plano de comparación cuya cota será suministrada por la Dirección de Catastro Norma complementaria: en las parcelas frentistas a las calles Lima y Bernardo de Irigoyen entre las avenidas Belgrano y Juan de Garay se admitira una altura fija de 38 metros sobre línea oficial conservándose el área edificable y los usos del distrito. No será de aplicación el control morfológico FOT. e) Ordenanza 39.496 B.M. 17.128 Publ. 4/10/983 Art. 1º - Fíjase para el sector delimitado por Avenidas Presidente Quintana y Callao y las calles Guido y Presidente Roberto Ortiz del Barrio de la Recoleta, los recaudos que se detallan a continuación: A) Calle Presidente Roberto Ortiz e/Avenida Presidente Quintana y calle Guido. 1. De los frentes 1.1. Anuncios publicitarios: Avisos frontales como retiro obligatorio de Línea Municipal de 0,60 m iluminados, con estructura de sostén (Deberán cumplirse con las normas comprendidas en el Tomo 8 Actividades en la Vía Pública - Volumen VII - AD 840 - Digesto Municipal). Los anuncios deberán contar con la aprobación de la Dirección General de Proyectos de Equipamiento Urbano previa a su colocación. 1.2 En los remates de edificios, sobre Línea Municipal, se recomienda la colocación de plantas que vuelquen sobre la misma. 1.3 En el caso de refaccionarse los frentes de los locales se reemplazarán los vidrios transparentes de las vidrieras por vidrios espejados o reflejantes. 1.4. Se permitirá la utilización de toldos tipo capota, siendo la línea de arranque de los mismos uniformes a toda la cuadra y su altura se fijará de acuerdo a las normas municipales vigentes, el mismo no podrá avanzar más de 2 m a partir de la Línea Municipal. El color utilizado será identificatorio del local. 2. De la circulación 2.1. Se dispondrá de un sector totalmente libre para la circulación peatonal, que se delimitará a partir de la Línea Municipal y en 5 m de ancho. Delimitando la misma se implantará una línea corrida de árboles. 3. De la utilización de la vereda 3.1. Las expansiones de las confiterías - bares - cafés - restaurantes, se ubicarán en el sector de solado que corresponde el ancho de cada lote y un área delimitada a partir de 5 m de la Línea Municipal en una profundidad de 12 m. el límite lateral entre sectores de expansiones se materializará a través de divisorios móviles construidos en materiales tales como caña, madera, etc. El


diseño de tales elementos deberá presentarse para su aprobación en la Dirección General de Proyectos de Equipamiento Urbano, previa su utilización. 3.2. En las expansiones podrán ubicarse mesas, sillas, sombrillas; estas últimas serán individuales con estructura metálica y capota de lona de colores variados, alojando cada una, una mesa para cuatro personas. Este equipamiento responderá a distintas tipologías según cada local o firma, identificándose a través del diseño y color utilizado que será el mismo empleado en el toldo del frente del local. El diseño y muestras de este equipamiento deberá será presentado en la Dirección General de Proyectos de Equipamiento Urbano para su aprobación previa su utilización. 3.3. Toda implantación de quioscos en la vía pública debe ser aprobada por la Dirección General de Proyectos de Equipamiento Urbano para su aprobación previa su utilización. 3.4. Toda implantación de quioscos en la vía pública debe ser aprobada por la Dirección General de Proyectos de Equipamiento Urbano antes que por la Subsecretaria de Inspección General. B) Avenida Presidente Quintana e/calle Presidente Roberto Ortiz y Avenida Callao. 1. No se permite el uso de la vereda como expansión de los locales para colocación de ningún tipo de equipamiento. Art. 2º - Las disposiciones de esta ordenanza tendrán vigencia a partir de la fecha de su publicación. f) Ordenanza 42.163 B.M. 18.123 Publ. 25/9/987 Art. 1º - Desaféctanse de la condición de distrito UF y Distrito E4 la porción de suelo comprendida por la Avenida del Libertador en su acera NE, la continuación virtual de la calle Cerrito, la avenida Callao y una línea paralela a la L.M. sobre la Avenida del Libertador distante 120 metros de la misma Art. 2º - Determinase que, en el momento en que la Empresa Ferrocarriles Argentinos cancele el régimen de concesión que hubiera convenido con terceros y disponga la demolición de las construcciones de cualquier naturaleza que se hubieran ejecutado sobre esa porción de suelo, en todo o en parte, volverá a tener vigencia, para los espacios en esa condición, la nomenclatura de Distrito UF que hoy caracteriza a esa fracción de tierra. Art. 3º.- De las condiciones de acceso y circulación vehicular. Deberá establecerse en la fracción de suelo considerado, una calle de acceso en el sector posterior, de la L.M. sobre Avenida del Libertador, con una sección transversal de 17 metros (tres carriles vehiculares y dos veredas) que, con inicio en la intersección de la continuación virtual de la calle Carlos Pellegrini con la Avenida del Libertador en todo el desarrollo sobre ese frente, y respetando un ancho mínimo de 2 metros de la vereda existente, se establecerá una calle de servicio con una sección transversal de 7,50 metros (2 carriles); sobre esta calle podrán sobresalir cuerpos salientes dejando una altura libre de 4,50 metros y hasta 3 metros de L.M. Véase al respecto el croquis A-1, que forma a todos los efectos, parte de la presente ordenanza. La Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, considerará propuestas alternativas que los interesados en el contrato de concesión de uso del suelo pueden proponer, sobre la base de satisfacer las mismas capacidades circulatorias y criterios de articulación con el resto de la red circulatoria urbana que esta prescripción contiene.


Art. 4º - Actividades permitidas: Podrán establecerse en la fracción de suelo considerada, con las restricciones de ubicación; que en cada caso se indican, las siguientes actividades: Oficinas de administración del sector público. Oficinas de administración del sector privado. Comercialización minorista y servicios para atender demandas de carácter personal y grupal, vinculadas con la alimentación, aseo, vestimenta, educación, cultura, salud, esparcimiento, equipamiento, turismo, transacciones económico-financieras, transporte de personas por automotor (excluidas las terminales de corta, media y larga distancia), en unidades autónomas o integrando asociaciones de cualquier tipo y escala. Actividades culturales y recreativas de todo tipo, de carácter tanto individual como colectivo, según modalidades activas o pasivas. Hotelería de todo carácter Estacionamiento de automóviles cubierto y descubierto, solamente de carácter complementario de cada una de las actividades básicas, deberá localizarse en términos de vecindad física inmediata con éstas. Han de satisfacerse respecto de cada una de las actividades básicas, a localizar las prescripciones del Código de Planeamiento Urbano en cuanto a carga y descarga, y guarda y estacionamiento de vehículos. Podrá concretarse estacionamiento cubierto en cualquier sector de las unidades edilicias a construir con exclusión de la planta baja de la edificación sobre Avenida del Libertador hasta una profundidad de 40 metros medidos desde la L.M. No podrá concretarse estacionamiento descubierto en el sector de frente a la Avenida del Libertador hasta una profundidad de 40 metros medidos desde la L.M. ni sobre ningún sector de techos del conjunto edilicio. Helipuerto. Nota general: De las actividades ubicadas en locales frentistas a Avenida del Libertador, por lo menos un 50%, medido como proyección del desarrollo de las mismas sobre ese frente deberán tener contacto visual (transparencias, vidrieras, exposición usos), no permitiéndose en esa proporción paramentos opacos. Una parte de las mismas tendrá acceso desde la acera mencionada. Art. 5º- Condiciones de concreción de actividades. En el ámbito de la fracción de tierra considerada deberán implantarse como mínimo cuatro actividades permitidas, cada una de las cuales deberá significar, sin considerar la superficie destinada a carga y descarga y estacionamiento complementario, una participación mínima de 5% respecto del metraje total cubierto y/o descubierto construido. Art. 6º - FOS y FOT. No habrá limitación dentro de los límites fijados. Art. 7º - Morfología edilicia. 7.1. Tipologías edilicias: Se podrán construir en esta fracción de suelo las siguientes tipologías edilicias: a) Basamentos. b) Edificio de perímetro libre. 7.2. Volúmenes edificables. 7.2. Volúmenes edificables. a) Basamento. - Altura máxima permitida : 13 metros. Por sobre esta altura y retirados como mínimo 14 metros con respecto a la L.M. de la Avenida del Libertador podrán sobresalir volúmenes hasta un plano límite de 18 metros. La proyección de dichos volúmenes sobre el plano correspondiente a la L.M. de la Avenida del Libertador podrá ser mayor del 30% de la proyección que sobre el mismo plano tenga el basamento construido.


El nivel de la cubierta del basamento deberá ser tratado arquitectónicamente y/o parquizado y/o albergar actividades al aire libre. b) Edificios de perímetro libre destinado a hotel. Podrán edificarse hasta un plano límite ubicado a cien metros sobre la cota de la parcela. Se edificará sobre el ángulo comprendido por Avenida Callao y Avenida del Libertador. La proyección horizontal del edificio de perímetro libre no podrá superar una superficie máxima de 1800 m². La relación entre las dos dimensiones máximas de la proyección horizontal, tomadas perpendicularmente, no podrán superar la razón a: 1,5 siendo b la proyección sobre el plano correspondiente a la L.M. sobre la Avenida del Libertador. Son vigentes para esta fracción las normas establecidas en el Código de Planeamiento Urbano para los distritos E1 y E2 relativas a separación entre volúmenes de perímetro libre. 7.3. Línea de edificación a) La línea de retiro mínimo de edificación de basamento será de 3 metros desde la línea municipal sobre la Avenida del Libertador En el nivel de planta baja deberá satisfacerse un retiro mínimo de 12,50 metros respecto de la línea municipal, con una altura de 4,50 metros que podrá o no configurar recova sobre la vereda b) Edificios de perímetro libre: La línea de Retiro Mínimo de Edificación del edificio de perímetro libre será de 14 metros. desde la línea municipal sobre la Avenida del Libertador. g) Ordenanza 42.469 B.M.18.190 Publ. 6/1/988 Art. 1º.- Desaféctase del uso como playa de estacionamiento a los espacios linderos al teatro Colón, delimitado por las calles Viamonte, Arturo Toscanini, Cerrito y Libertad. Art. 2º.- Aféctase a la construcción de una plaza al espacio a que se hace referencia en el Art. 1º h) Ordenanza 43.457(1) B.M.18.470 Publ.13/2/989 Art. 1º.- Desaféctanse del Distrito RU del Código de Planeamiento Urbano y aféctanse a Distrito R2a del mismo Código, parágrafo 5.4.1.3. las Manzanas 15 y 16 de la Sección 3 de la Circunscripción 20. Art. 2º.- El proyecto de toda obra nueva, refacción o modificación de las construcciones existentes en las parcelas integrantes de las manzanas mencionada en el artículo primero requerirá la aprobación del Consejo de Planificación Urbana con carácter previo al registro de los planos por ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. i) Ordenanza 43.882 B.M.18.694 Publ. 5/1/990 Art. 1º - Queda prohibida, a partir de la sanción de la presente, la habilitación y el posterior funcionamiento de locales de baile y variedades (Código de Habilitaciones y Verificaciones AD 762), en los edificios emplazados en las áreas frentistas de las plazas de Mayo y Libertador General San Martín. Art. 2º.- Dentro del ámbito de las plazas mencionadas en el articulo anterior, en los coronamientos de los edificios de su entorno, en aquellos edificios que por su altura u otras características puedan verse desde ellos, en la totalidad, laterales o contrafrentes de los edificios pertenecientes al entorno inmediato (perimetral) y al entorno total, queda prohibido todo tipo de publicidad, incluyendo carteles luminosos, pintados, pegados o similares.


Art. 3º - Queda prohibido el emplazamiento de cualquier elemento o instalación para su explotación comercial en los lugares de uso público de las plaza mencionadas y sus entonos. j) Ver Plancheta 7, Ordenanza 47.190, Arts.1º a 3º .


5.4.2.2. Distrito C2 - Centro Principal l) Carácter: Son zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala de sectores urbanos y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros. 2) Delimitación: Según plano de zonificación 3) Subdivisión: Cumplirá con las disposiciones generales de la Sección 3. 4) Tipología Edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre. Disposiciones particulares. a) Basamentos. Altura máxima: 7,00 m. por encima de la cota de la parcela. Area edificable: podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, salvo las limitaciones de F. 0. S. establecidas en los Cuadros de Usos 5.2. 1. b) Edificios entre medianeras. Tejido: Cumplirán con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo con: R = h/d =3 c) Edificio de perímetro libre: Tejido: Cumplirán con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo con: R = h/d = 4,5 r = h’/d’ = 6 d)Edificios de Perímetro semilibre: Tejido : Cumplirá con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo a : R = h/d = 3,5 r = h’/d’ = 6 e) FOT máximo: 5. f) FOS : el que resulte de la aplicación de las normas de tejido, salvo lo dispuesto en el Cuadro de Usos 5.2. 1. g) Caso particular para edificios de perímetro libre. Los edificios de perímetro libre, siempre que cumplan las condiciones detalladas a continuación, podrán alcanzar un FOT máximo por todo concepto de 7. Deberán ser construidos únicamente en parcelas de esquina con superficie igual o mayor a 2.500 m² (dos mil quinientos metros cuadrados). La ocupación del suelo (FOS máximo) no podrá superar el 30%. El resto de la parcela deberá destinarse exclusivamente al uso público, con espacios verdes parquizados y áreas peatonales.


En el caso de destinarse el edificio a “hotel cuatro o cinco estrellas” podrá materializarse un basamento con un FOS = 60% destinado a localizar las instalaciones necesarias para alcanzar esa categoría a nivel internacional, sin perjuicio del cumplimiento del FOS máximo del 45% para aquello que se construya por sobre el basamento. Restricción al dominio: previo a la concesión del permiso de obras el propietario de la parcela deberá restringir su dominio mediante la constitución de una servidumbre administrativa, formalizada en escritura pública, por la cual se garantice el libramiento permanente al uso público de la superficie de la parcela que resulte libre de edificación, cuyo proyecto deberá ser aprobado por la Autoridad de Aplicación. Tratamiento del contorno: los muros exteriores y que resulten enfrentados al espacio librado al uso público deberán tratarse arquitectónicamente. De cumplimentarse todo lo anterior se permitirá rebasar con la edificación los planos límites resultantes de aplicar las relaciones R: 4,5 y r: 6 establecidas por el inciso c) del presente y las normas generales de la Sección 4, con una superficie cubierta no mayor que el veinte por ciento (20 %) de la superficie cubierta que se construya por debajo de dichos planos límites y por encima de la cota de la parcela. 5) Usos: Los que resulten de aplicar las disposiciones del Cuadro de Usos 5.2.1. El uso vivienda sólo podrá localizarse por sobre la planta baja. 6) Observaciones: En este distrito el espacio urbano podrá ser considerado desde el nivel menos 3,00 m. de la cota de la parcela.

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