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IDIAZABALGO UDALA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL -DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL-

ABRIL 2011 APIRILA

DOCUMENTO D

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA

PROGRAMA DE ACTUACIÓN

EGILEAK - REDACTORES:

ZUBIONDO ARKITEKTOAK E.M./S.L.P. TEODORO CACHO. Abokatua

CRISTINA RODRÍGUEZ URQUIJO, Arkitektoa

IDIAZABALGO UDALA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL -DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL-

ABRIL 2011

DOCUMENTO - D

PROGRAMA DE ACTUACION Y ESTUDIO DE

VIABILIDAD ECONOMICO FINANCIERA

REDACTORES:

ZUBIONDO ARKITEKTOAK E.M./S.L.P. TEODORO CACHO. Abokatua

CRISTINA RODRÍGUEZ URQUIJO, Arkitektoa

IDIAZABALGO UDALERRIKO HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA – 2011eko Apirila D AGIRIA - JARDUKETA PROGRAMA PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL – Abril 2011 BIDERAGARRITASUN EKONOMIKO ETA FINANTZIEROAREN AZTERKETA DOCUMENTO D - PROGRAMA DE ACTUACION ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

INDICE GENERAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IDIAZABAL Documento A - MEMORIA

A.1 – Memoria descriptiva y justificativa de la ordenación y ejecución urbanística.

A.2 – Informe de sostenibilidad ambiental.

Documento B - NORMAS URBANISTICAS

B.1 – Normas Urbanísticas Generales.

B.2 – Normas Urbanísticas Particulares.

Documento C - CATALOGO

Documento D - ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

PROGRAMA DE ACTUACION

Documento E - PLANOS

I – Planos de información.

II – Planos de ordenación general.

II.1 Régimen Urbanístico General.

II.2 Esquemas de las Redes Generales de Comunicación.

II.3 Red Dotacional (Sistemas Generales).

II.4 Esquemas de las Redes Generales de Servicios.

II.5 Condicionantes superpuestos de ordenación.

III – Planos de ordenación pormenorizada (adscritos al documento B.2).

IV – Planos del Catálogo (adscritos al documento C).

V – Planos de ordenación ilustrativa.

Documento Anejo

Estudio Acústico del Municipio de Idiazabal (2010), redactado por CAA – Centro de Acústica Aplicada

ZUBIONDO ARKITEKTOAK; Teodoro Cacho, Abokatua; Cristina Rodríguez Urquijo, Arkitektoa IDIAZABALGO UDALA – Ayuntamiento de Idiazabal

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IDIAZABALGO UDALERRIKO HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA – 2011eko Apirila D AGIRIA - JARDUKETA PROGRAMA PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL – Abril 2011 BIDERAGARRITASUN EKONOMIKO ETA FINANTZIEROAREN AZTERKETA DOCUMENTO D - PROGRAMA DE ACTUACION ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA


INDICE DEL DOCUMENTO – D. “PROGRAMA DE ACTUACION. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA ” Pág.

1. – Objeto del documento ............................................................................................................................ 3

2. – Programa de Actuación ......................................................................................................................... 4

2.1.- Criterios Generales ............................................................................................................... 4

2.2.- Desarrollos y actuaciones no reguladas por este Programa .............................................. 5

2.3.- Prioridades y plazos de ejecución de Sistemas Generales y actuaciones estratégicas ... 6

2.4.- Prioridades y plazos de ejecución de las Actuaciones Integradas ................................... 7

2.5.- Plazos de tramitación del planeamiento de desarrollo.......................................................... 7

2.6.- Plazos de tramitación de los Programas de Actuación Urbanizadora................................... 8

3. – Coeficientes de Ponderación de Usos ................................................................................................... 9

3.1.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de los usos

sometidos a régimen de protección pública ......................................................................... 9

3.2.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de usos

sometidos a régimen de venta libre ...................................................................................... 10

3.3.- Atribución espacial de coeficientes de ponderación de usos................................................ 12

3.4.- Aplicación de los coeficientes de ponderación de usos ........................................................ 12

4. – Estudio de viabilidad económico - financiera ....................................................................... 14

4.1.- Ejecución de los elementos estructurales. Evaluación económica y tipo de financiación .... 14

4.2.- Análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos ............ 17

5. – Justificación de la sostenibilidad económica del Plan General ............................................................... 20

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DIAZABALGO UDALERRIKO HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA – 2011eko Apirila D AGIRIA - JARDUKETA PROGRAMA PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL – Abril 2011 BIDERAGARRITASUN EKONOMIKO ETA FINANTZIEROAREN AZTERKETA DOCUMENTO D - PROGRAMA DE ACTUACION ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

1. – OBJETO DEL DOCUMENTO

Se ha considerado necesario y oportuno dotar a este Plan General de las determinaciones precisas respecto de la

programación de la ejecución de la ordenación urbanística propuesta, así como de la comprobación de la

viabilidad económico-financiera de los desarrollos previstos y de la justificación de la sostenibilidad económica de

tales propuestas:

• Como garantía del control de la puesta en juego del suelo y de la coordinación de ésta con la ejecución

de los sistemas estructurantes de la ordenación adoptada por este Plan General.

• Como referencia precisa de los compromisos de inversión económica que recaen tanto sobre los agentes

públicos, como privados, derivados de las propuestas de ordenación y ejecución establecidas por este

Plan General.

• Como comprobación de la racionalidad económica de las cargas que quedan atribuidas a cada desarrollo

y a cada agente ejecutor.

• Como cumplimiento de los requisitos documentales exigidos al planeamiento urbanístico general por la

Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y por la Ley 8/2007 de 28 de Suelo.


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2. – PROGRAMA DE ACTUACIÓN

De lo previsto en los artículos 53 y 55 de la citada Ley de Suelo y Urbanismo, se deduce que como parte de la

ordenación estructural a adoptar por el planeamiento general se deben definir:

• “la estrategia de la ordenación urbana y de la ocupación del suelo”

• “la secuencia lógica del desarrollo urbanístico mediante el establecimiento de las condiciones objetivas

precisas que deban cumplirse para que sea posible la incorporación a la trama urbana”

• “un orden básico de prioridades para las actuaciones integradas y de requisitos a satisfacer por éstas

para su programación”

• “plazos para la elaboración y aprobación del planeamiento de desarrollo y para la programación del

suelo”

En función de tales determinaciones, a continuación se propone el Programa de Actuación relativo al desarrollo

urbanístico adoptado por el presente Plan General.

2.1.- Criterios Generales

La previsión del desarrollo urbano adoptado por este Plan General, en principio, está dimensionada para ser

ejecutada en un período global de ocho años. No obstante, por un lado, debe señalarse que la propuesta

residencial no queda circunscrita exclusivamente a las necesidades propias del municipio, sino que permite

holgadamente afrontar la demanda de tipo comarcal asignada al municipio por el PTS del Goierri, y por otro,

deben constatarse las incertidumbres que la situación económica actual plantea tanto a las administraciones

públicas, como al resto de los agentes privados involucrados en la ejecución urbanística.

En base a estos criterios, si trascurridos ocho (8) años desde la entrada en vigor de este Plan General, no se

estuviera en alguna de las situaciones previstas por la Normativa General de las que se dedujera la necesidad de

acometer la Revisión de este Plan, se deberá tramitar formalmente la ratificación, ó en su caso, reajuste, ó

modificación de las determinaciones de este Programa de Actuación.

Así mismo, de mediar una fundamentada justificación de su necesidad, podrá acometerse tal reajuste, ó

modificación, siempre que hubieran transcurrido al menos cuatro (4) años desde la aprobación definitiva de este

Plan General. Las citadas modificaciones y ajustes se tramitarán como revisiones parciales o modificaciones del

documento de Plan, tomando, a estos efectos, en consideración el alcance que la alteración pretendida del

programa implique.

Desde el anterior planteamiento, y a efectos de programar la ejecución de la ordenación urbanística se han

establecido dos plazos consecutivos de cuatro años cada uno, y un plazo indeterminado de tiempo. En este


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último se encuadrarían aquellas actuaciones que:

• En función de la estrategia de la evolución urbana adoptada, no se considera necesaria, u oportuna su

ejecución en los primeros ocho años programados. Ello, sin perjuicio de que si se modificaran las

circunstancias, ó condiciones, que rigen al tiempo de redactar el presente trabajo, y cumplimentando, en

todo caso, lo expresado en el párrafo anterior, se pueda replantear, ó alterar el orden de prioridades y los

plazos previstos en este Programa de Actuación.

• Resulta difícil su sometimiento a un marco temporal preciso, al estar vinculadas a disponibilidades

presupuestarias municipales, ó de otras administraciones, a subvenciones, ó ayudas financieras de

organismos supramunicipales, etc., ó a procesos de remodelación urbana.

La priorización de las actuaciones se ha efectuado a partir de la valoración del interés, ó importancia atribuible a

cada una de ellas en el contexto de la estrategia global adoptada para la ejecución de la ordenación urbanística

propuesta por este Plan General. Así, se han ordenado en los primeros períodos los desarrollos y actuaciones que

conllevan las mayores aportaciones, ó los mayores efectos transformadores de la estructura urbana actual, y se

han dejado para el último los que por su posicionamiento periférico, ó por sus prestaciones tienen menor

repercusión en el tejido urbano.

2.2.- Desarrollos y actuaciones no reguladas por este Programa

Este Programa no entra a regular la ejecución de los siguientes elementos previstos por la ordenación urbanística

adoptada por este Plan General:

A)- Los desarrollos urbanos que en la actualidad ya disponen del correspondiente Programa de Actuación por el

que se debe regir la ejecución de los mismos, y que es asumido en todas sus determinaciones por el presente

documento. Tal es el caso del Sector (HG) ZE.02 (Zepai), que cuenta con Plan Parcial aprobado, y está solo a

falta de ejecución el solar nº 3.

B)- Los Sistemas Generales de Comunicaciones de alcance supramunicipal, cuyas obras quedan sometidas a la

programación que al efecto adopten los organismos competentes (Diputación Foral de Guipúzcoa, Gobierno

Vasco, ó Gobierno del Estado), tales como:

• Modificación del tramo del puerto de Etxegarate (Autovía CN - 1)

• Red Ciclista Provincial (tramo Katea – Casco)

C)- Las Actuaciones Aisladas (AA) y las Actuaciones de Dotación (AD) propuestas por este Plan General, que

podrán acometerse en cualquier momento, y en todo caso, dando cumplimiento a lo previsto al efecto en la

Legislación Urbanística vigente.


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2.3.- Prioridades y plazos de ejecución de Sistemas Generales y actuaciones estratégicas

A)- Red del Sistema General y Local de Espacios Libres

• Dentro del PRIMER CUATRIENIO se deberán ejecutar las siguientes actuaciones:

- Primera fase de la ampliación del Parque de Txomenane (HG) EA.01.2 y (HG) EA.01.3

(adquisición de suelo y obra de acondicionamiento).

- Segunda fase de la ampliación del Parque de Txomenane (HG) EA.02. (obra de

acondicionamiento). Sometida en todo caso a su coordinación con la ejecución de la Actuación

Integrada AI- (HG) ZE.03.1.

• Dentro del SEGUNDO CUATRIENIO se deberán ejecutar las siguientes actuaciones:

- Obra de acondicionamiento de la banda de parque lindante con la CN-1 en los sectores Zigor

(HG)ZI.02 y Errekaldea (HG) EK.02. Sometida en todo caso a su coordinación con la ejecución

de las Actuaciones Integradas correspondientes a los mismos.

• Las siguientes obras se ejecutarán dentro de un PLAZO INDETERMINADO, a establecer libremente por

el Ayuntamiento, sin perjuicio del cumplimiento de lo que respecto a adquisición de suelo queda

establecido por la legislación urbanística vivigente :

- Creación del parque de Torre Etxea (HG) ZU.03.1 (adquisición de suelo y obra de

acondicionamiento)

- Creación de las áreas de parque rural de Gurutzeta ZEU.06, de Agerre ZEU.03 y de Ursuaran

ZEU.08 (adquisición de suelo y obra de acondicionamiento)

B)- Red del Sistema General y Local de Equipamiento Comunitario


el Ayuntamiento:

- Construcción de las edificaciones que en su momento se puedan prever en el Programa

Municipal de Equipamiento, a ubicar en las parcelas de reserva ordenadas por este Plan

General: Torre Etxea (HG) ZU.03, Errekaldea (HG) EK.01 y Zepai (HG) ZE.02.

C)- Redes de los Sistemas Generales y Locales de Comunicaciones


el Ayuntamiento:


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- Completar la rehabilitación de la urbanización del barrio de Bikuña (HG) BI.01

- Remodelación de la urbanización de Kale Nagusia (tramo Errekarte – Consultorio Médico. (HG)

EA.01

- Rehabilitación de la urbanización de Plaza Nagusia. (HG) EA.01.

- Acondicionamiento de los nuevos tramos de camino peatonal-ciclista al barrio de Ursuaran.

- Obras de mejora del trazado del Camino de Santiago.

2.4.- Prioridades y plazos de ejecución de las Actuaciones Integradas

A)- Actuaciones Integradas (AI) cuya ejecución se propone que se inicie dentro del PRIMER CUATRIENIO, y se

desarrolle y concluya en los siguientes cuatro años.

Corresponden bien a ámbitos emplazados en suelo urbano que requieren intervenciones de reordenación, ó de

relleno de intersticios, bien a sectores de suelo urbanizable, que se consideran prioritarios en el desarrollo

propuesto por este Plan General, al estar relacionadas con la consecución de objetivos estructurales estratégicos

(oferta de vivienda protegida, atracción de nuevas actividades económicas especiales, aportación notable de

sistemas generales, completar la estructuración urbana, etc.):

- Uso Residencial: AI-(HG) ZE.03.1

- Uso Actividades Económicas: AI- (OG) GU.05.1; AI- (OG) GU.07.1 y AI- (OB) IÑ.03.1

B)- Actuaciones Integradas (AI) cuya ejecución se propone que se inicie dentro del SEGUNDO CUATRIENIO, y

se desarrolle y concluya en los siguientes cuatro años.

Corresponden al resto de las Actuaciones Integradas propuestas por este Plan General, a excepción de las que se

regulan en el epígrafe C) del presente apartado 2.4.

- Uso Residencial: AI- (HG) EK.02.1 y AI- (HG) ZI.02.1

- Uso Actividades Económicas: AI- (OG) GU.06.1.

D)- Actuaciones Integradas (AI) no sujetas a los anteriores plazos.

Corresponden a la ejecución de tres Actuaciones Integradas, de uso de actividades económicas, dos de ellas

destinadas al desarrollo de las empresas Jaso y Ampo: AI- (OB) EZ.02.1 Y AI- (HG) LO.03.1 y la tercera al

traslado de la serrería Larrostegi AI- (OG) LA.01.1, que por la naturaleza del desarrollo previsto en las mismas, su

ejecución se llevará a cabo según la regulación que al efecto establezcan los respectivos Programas de Actuación

Urbanística (PAU).

2.5.- Plazos de tramitación del planeamiento de desarrollo

A)- Dentro del PRIMER CUATRIENIO, tras la aprobación definitiva de este Plan General, en lo que se refiere a las


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Actuaciones Integradas que se consideran prioritarias, y que quedan enumeradas en el epígrafe A del apartado

2.4 de este Programa:

- Los Planes Parciales de los Sectores (HG) ZE.03 y (OB) IÑ.03 y los Planes Especiales de Ordenación

Urbana de las Areas (OG) GU.05 se presentarán a trámite municipal de aprobación en los nueve (9)

meses siguientes a la entrada en vigor del presente Plan General.

B)- Dentro del SEGUNDO CUATRIENIO, tras la aprobación definitiva de este Plan General:

- Planes Parciales de los Sectores (HG) ZI.02 y (HG) EK.02.1 y el Plan Especial de Ordenación Urbana

del Areas (OG) GU.06 se presentarán a trámite municipal de aprobación en los nueve (9) primeros meses

de este cuatrienio. No obstante y sin perjuicio del cumplimiento de las determinaciones temporales de

ejecución establecidas para estos sectores y áreas por el epígrafe B del apartado 2.4 de este Programa,

el Ayuntamiento, por razones de oportunidad y conveniencia podrá admitir a trámite los citados planes de

desarrollo dentro del último año del Primer Cuatrienio.

C)- El Plan Parcial del Sector (HG) LO.03.1 y el Plan Especial de Ordenación Urbana del Area (OB) EZ.02, se

tramitarán y aprobarán en coordinación temporal con los planes de desarrollo industrial propio de las empresas

Jaso y Ampo, respectivamente.

El Plan Parcial del Sector (OG) LA.01.1, podrá así mismo tramitarse y aprobarse en función del programa de

traslado de la serrería Larrostegi, no obstante, y en todo caso, su presentación a trámite no será posterior a la del

tercer año del segundo cuatrienio.

D)- En un plazo a determinar por el Ayuntamiento, se elaborarán y aprobarán el Plan Especial del Ámbito de Suelo

No Urbanizable ZUE-0.1 Oria y las Ordenanzas del Municipio de Idiazabal previstas por el art. Nº 5 de las Normas

Urbanísticas Generales de este Plan General. (Documento B.1)

2.6.- Plazos de tramitación de los Programas de Actuación Urbanizadora

La formulación de los Programas de Actuación Urbanizadora correspondientes a los Ámbitos de Actuación

Integrada relativos a los planes de desarrollo programados en el epígrafe anterior, se llevará a cabo en los plazos

previstos en la legislación urbanística aplicable, y en su caso, en los que al efecto hayan quedado establecidos por

los citados planes. En ningún caso tales Programas se presentarán a trámite en plazos superiores a nueve (9)

meses desde la entrada en vigor del planeamiento de desarrollo correspondiente.


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3. – COEFICIENTES DE PONDERACION DE USOS

El artículo 56.1.f de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, establece que la ordenación pormenorizada a adoptar

por el planeamiento urbanístico, entre otras cosas, debe definir:

“ Los coeficientes de ponderación de usos tanto en suelo urbano, como en suelo urbanizable sectorizado,

que podrán ser actualizados, en su caso, por los instrumentos de equidistribución”

Por lo tanto, y sin perjuicio de la posibilidad de actualización prevista por la ley, se ha procedido a formular los

citados coeficientes, como una determinación más de la ordenación pormenorizada adoptada por el presente Plan

General.

Por otra parte, estos parámetros constituyen un dato imprescindible para llevar a cabo el Estudio de viabilidad

económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos, que se contiene en el epígrafe 4.2 del presente

documento.

Los coeficientes de ponderación propuestos han sido fijados a partir del cálculo del valor de repercusión del suelo

urbanizado para cada uno de los usos urbanísticos, tipologías edificatorias y regímenes de promoción/protección,

ordenados por el presente planeamiento general, y que se efectúan en los siguiente epígrafes.

Así mismo dichos coeficientes se han adoptado en función de su relación con el valor de repercusión del suelo

urbanizado atribuido al m2(t) de uso vivienda de Protección Oficial de Régimen General, al que se le asigna el

VALOR DE REFERENCA =1.

3.1.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de los usos sometidos a régimen de protección pública

A)- En lo que se refiere a la vivienda y anejos (aparcamientos y trasteros) de Protección Oficial de Régimen

General, y según lo previsto en la legislación sectorial vigente, el valor máximo de repercusión del suelo

urbanizado queda fijado en el 20% del precio de venta de dichos inmuebles.

Así mismo, la citada normativa sectorial establece un precio máximo de venta, que para el municipio de Idiazabal y

para un tamaño de vivienda medio de 75 m2 útiles (90 m2 -t-), da como resultado un precio de 140.980 €, y para

locales anejos de 570 €/m2 útil (equivalente a 513 €/m2 -t- ).

De lo anterior se deduce, que los valores unitarios de repercusión de suelo urbanizado correspondientes son:

• Vivienda de Protección Oficial de Régimen General = 28.196 €/vivienda media ( 313,29 €/m2-t-)

• Anejo (garaje, trastero) de Protección Oficial de Régimen General = 102,6 €/m2-t-)

Los coeficientes resultantes son:


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• Vivienda de Protección Oficial de Régimen General = CPU = 1,00

• Anejo (garaje, trastero) de Protección Oficial de Régimen General = CPU = 0,33

B)- En lo que se refiere a la vivienda y anejos (aparcamientos y trasteros) de Régimen General de Vivienda

Tasada Municipal, debe hacerse la advertencia que este Régimen conceptualmente no se corresponde con el

Régimen Tasado Autonómico, regulado por la legislación sectorial vigente, ni con el denominado Régimen Tasado

Municipal Especial, equivalente al anterior a los efectos de cumplir la reserva de vivienda protegida establecida por

la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo.

La regulación de este Régimen General de Vivienda Tasada Municipal, debe hacerse por medio de la

correspondiente Ordenanza Municipal, que como desarrollo de este Plan General debe aprobar el Ayuntamiento

de Idiazabal. En ausencia de esta Ordenanza, y a los solos efectos de este estudio, y partiendo de una

actualización de los datos de promociones previas llevadas a cabo por el Ayuntamiento de Idiazabal, para un

tamaño de vivienda medio de 75 m2 útiles (90 m2 -t-), se ha adoptado transitoriamente un precio de venta de

201.204 €, y para locales anejos (trasteros y garajes) de 18.000 € por plaza (equivalente a 600 €/m2 -t- ).

De los datos actualizados, de dichas promociones, se han deducido también los valores unitarios de repercusión

de suelo urbanizado correspondientes son:

• Vivienda Tasada Municipal de Régimen General = 54.000 €/vivienda media (600 €/m2-t-)

• Anejo (garaje, trastero) Tasado de Régimen General = 168 €/m2-t-)

Los coeficientes resultantes son:

• Vivienda Tasada Municipal de Régimen General = CPU = 1,92

• Anejo (garaje, trastero) Tasado de Régimen General = CPU = 0,54

Estos coeficientes, correspondientes al Régimen Tasado Municipal, quedarán ratificados, ó en su caso

modificados, en función de los parámetros que al efecto se establezcan por la futura Ordenanza de Vivienda

Tasada Municipal (precio máximo de venta, repercusión máxima del coste de suelo urbanizado, etc.)

3.2.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de los usos sometidos a régimen de venta libre

A)- Los valores de repercusión de suelo urbanizado se han hallado mediante la aplicación del método del valor

residual, por el procedimiento estático regulado por la Orden ECO/805/2003.

Al efecto los precios medios de venta adoptados proceden de los datos proporcionados por el estado actual del

mercado inmobiliario del municipio de Idiazabal, referentes a inmuebles de nueva construcción.

De dichos datos se deduce que el mercado inmobiliario de Idiazabal genera respecto de cada uso a considerar un


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rango limitado de valores, en función del emplazamiento y de otros parámetros de caracterización urbanística, en

base a los cuales se han determinado los valores tipo y sus correspondientes coeficientes, que a continuación de

detallan:

• Uso de vivienda en parcelas a.10 y tipología multifamiliar)

- Estándar Tipo-1

Valor de venta = 2.870 €/m2-t-

Valor de repercusión de suelo urbanizado = 1.000 €/m2-t-

Coeficiente de ponderación (CPU) = 3,19

- Estándar Tipo-2


Valor de repercusión de suelo urbanizado = 800 €/m2-t-


• Uso de vivienda en parcelas a.10 y tipología uni/bifamiliar




• Uso de actividades económicas en parcelas b.10 (industrial)




• Uso de actividades económicas en parcelas b.20 (terciario)




• Uso comercial, ó terciario, ó actividades económicas en locales de planta baja

- Estándar Tipo-1




- Estándar Tipo-2

Valor de venta = 900 €/m2-t-



• Uso de aparcamiento en locales bajo rasante en parcelas a (residenciales)

Valor de venta = 18.000 €/plaza

Valor de repercusión de suelo urbanizado = 170 €/ m2-t-



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• Uso de aparcamiento en locales bajo rasante en parcelas b (actividades económicas)

Valor de venta = 10.000 €/plaza



3.3.- Atribución espacial de coeficientes de ponderación de usos

A partir de los usos caracterizados en el epígrafe anterior y de los valores de repercusión del suelo urbanizado

relativos a cada uno de ellos se ha procedido a la elaboración del cuadro que se aporta a continuación, en el que

a la vista de las particularidades urbanísticas de Idiazabal se ha considerado necesario y suficiente diferenciar dos

situaciones características en el territorio urbano ordenado por este Plan General a efectos de atribuirles los

coeficientes que mejor le corresponden, en función de los valores de venta que los mencionados usos adquieren

en el mercado inmobiliario actual.

Cuadro 1: CUADRO DE COEFICIENTES DE PONDERACION DE USOS

(HG) AMBITO HIRIGUNEA

USO ERDIALDEA EA.01

RESTO AMBITOS URBANOS

VIVIENDA

VPO (rg) ----

1

VT (rg) ----

1,92

VL (a.10) Plurifamiliar 3,19

2,55

VL (a.10) Unifamiliar ----

2,23

ACTIVIDADES ECONOMICAS

INDUSTRIAL (b.1) ----

1,07

TERCIARIO (b.2) ---- 1,25

AAEE en PB 1,60

0,95

APARCAMIENTO

VPO ----

0,33

VT ----

0,54

VL 0,54

0,54

AAEE ----

0,32

3.4.- Aplicación de los coeficientes de ponderación de usos

Esta aplicación se regirá por lo previsto al efecto en el artículo 97 de las Normas Urbanísticas Generales

(Documento B.1) de este Plan General. A tal efecto se han de tener en cuenta, entre otros, los criterios siguientes:


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* Los coeficientes de ponderación de usos establecidos en el anterior epígrafe constituyen la referencia unitaria

del valor de repercusión del suelo en cada uno de los subámbitos delimitados por este planeamiento general,

deducida de unas coordenadas temporales, económicas y urbanísticas específicas, tenidas en cuenta en el

momento en que han sido fijados.

Se deberá proceder a su reajuste parcial, actualización, ó revisión, siempre que de forma debidamente justificada

se constate que, debido a cualquier circunstancia sobrevenida, no corresponden a la realidad urbanística, ó a las

particularidades del mercado inmobiliario de una parte, ó de la totalidad de un ámbito, ó subámbito. Tal puede ser

el caso de los coeficientes relativos al Régimen de la Vivienda Tasada Municipal, una vez quede aprobada la

correspondiente Ordenanza que el Ayuntamiento de Idiazabal debe impulsar en aplicación de este Plan General.

* Los citados coeficientes de ponderación no serán de aplicación en las áreas, ó sectores que de forma previa a la

entrada en vigor del presente planeamiento general dispongan de Programa de Actuación Urbanizadora, ó

Proyecto de Equidistribución, definitivamente aprobados. En tal caso, serán de aplicación los previstos en dichos

instrumentos urbanísticos.

* En el resto de los ámbitos, subámbitos, áreas, ó sectores en los que el presente planeamiento general haya

adoptado su ordenación pormenorizada, serán de aplicación los coeficientes de ponderación de uso establecidos

en el anterior epígrafe, sin perjuicio de la posibilidad de su actualización o adaptación por los correspondientes

proyectos de equidistribución, caso resultar debidamente justificada su necesidad, en base a las razones

expuestas en el criterio anterior.

* Así mismo, los coeficientes de ponderación de usos y los valores de repercusión de suelo aquí adoptados serán

de aplicación en la cuantificación de la cesión gratuita de edificabilidad al Ayuntamiento y si procediera en la

valoración económica de la misma, cuando dicha cesión fuera exigida por la legislación urbanística y no resultara

exigible para ello la aprobación previa de ningún instrumento de equidistribución.

En tales casos, siempre que se justifique su conveniencia, en el acto de concesión de la correspondiente licencia

de construcción se podrá proceder a la determinación directa y razonada de los específicos coeficientes de

ponderación de uso.

* Para aquellas áreas, ó sectores en los que este Plan General exija la aprobación de planeamiento de desarrollo

por el que se establezca la ordenación pormenorizada, los coeficientes de ponderación ahora establecidos, en

principio, también serán de aplicación. No obstante, los proyectos que deban ser impulsados para su ejecución

(PAU, instrumentos de equidistribución, etc.) podrán proceder a su reajuste y/o actualización, de forma

debidamente razonada.

* En cualquier caso, el Ayuntamiento procederá a la revisión y actualización periódica del cuadro de coeficientes

de ponderación de usos aportado por este planeamiento general, en base a un análisis de la evolución del

mercado inmobiliario del municipio, de los costos de construcción y de los otros parámetros que inciden en la

determinación de los valores de repercusión del suelo urbanizado y de las características del desarrollo urbano

sobrevenido. Tal periodicidad, no será nunca superior a un cuatrienio.


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4. – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA

En cumplimiento a lo previsto en el artículo 62.1.f de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo este Plan General debe

contener un denominado “Estudio de viabilidad económico-financiera”, cuyo objeto es:

• Efectuar una evaluación económica de la ejecución de los elementos estructurales (principalmente

Sistemas Generales) de la ordenación urbanística propuesta.

• Determinar el carácter público, ó privado de las inversiones que se deb en efectuar para la ejecución de

la citada ordenación urbanística.

• Estudiar la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos.

Es este Estudio un primer paso, con valor simplemente referencial, del proceso de definición cada vez más precisa

de la ejecución de la ordenación urbanística (planeamiento pormenorizado, programa de actuación urbanizadora,

proyecto de urbanización, proyecto de equidistribución y proyecto de edificación). La evaluación económica de la

ejecución aquí efectuada, debe considerarse por lo tanto orientativa y limitada por el grado de definición que en el

contexto de este planeamiento general poseen las actuaciones previstas. En algunos casos se ha podido contar

con proyectos, ó estudios ya redactados, de los que se ha tomado su presupuesto, pero en el resto, es decir en la

mayor parte de las actuaciones previstas no se ha dispuesto de tales datos y la evaluación ha debido hacerse en

base a los ratios de costo habitualmente atribuidos a los distintos tipos de obra. Por ello debe entenderse que esta

evaluación de costes queda sujeta a los reajustes que se puedan derivar de la progresiva pormenorización que las

actuaciones y obras vayan alcanzando en el transcurso del citado proceso de ejecución.

En lo que se refiere a este Plan General el alcance de este Estudio tiene su límite, entre otros, en las propuestas

de ordenación incorporadas provenientes, bien de las actuaciones ya previstas en las Normas Subsidiarias de

1987, ó en sus posteriores Modificaciones definitivamente aprobadas y/ó actualmente en ejecución, bien de

Convenios Urbanísticos ya formalizados por el Ayuntamiento y propietarios particulares, bien de las propuestas de

particulares efectuadas dentro de la exposición pública del Avance de la Revisión de las NNSS y que han sido

aceptadas formalmente por el Ayuntamiento. Es decir en aquellos elementos estructurales, ó desarrollos cuya

viabilidad económico-financiera se sitúa fuera del campo de la necesidad de su justificación en el marco del

presente planeamiento general.

4.1.- Ejecución de los elementos estructurales. Evaluación económica y tipo de financiación

A)- Red del Sistema General y Local de Espacios Libres

A.1.- Ampliación del Parque de Txomenane (HG) EA.01.2 (HG) EA.01.3 y (HG) EA.02. = 7.247 m2

- Coste total estimado = 550.000 € (incluida adquisición de 1.047 m2 de suelo de la actuación

ADP- (HG) EA.01.3)


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- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal. ( la gestión del suelo correspondiente a las unidades

(HG) EA.01.2 y (HG) EA.02 es por cesión gratuita, en calidad de carga adscrita a la ejecución de

las actuaciones AD- (HG) EA.01.2 y AI- (HG) ZE.03.1).

A.2.- Acondicionamiento de banda de parque lindante con la CN-1 en Errekaldea. (HG) EK.02 = 2.773 m2

- Coste total estimado = 85.000 €

- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal. ( la gestión del suelo es por cesión gratuita, en

calidad de carga adscrita a la ejecución de la actuación AI- (HG) EK.02.1).

A.3.- Acondicionamiento de banda de parque lindante con la CN-1 en Zigor. (HG)ZI.02 = 3.324 m2


- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal. ( la gestión del suelo es por cesión gratuita, en

calidad de carga adscrita a la ejecución de la actuación AI-(HG)ZI.02.1).

A.4.- Creación del parque de Torre Etxea. (HG) ZU.03.1 = 2.761 m2

- Coste total estimado = 180.000 € (incluida adquisición de suelo)

- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal

A.5.- Creación de las áreas de parque rural de Gurutzeta ZEU.06, de Agerre ZEU.03 y de Ursuaran

ZEU.08 = 7.000 m2

- Coste total estomado = 350.000 € (incluida adquisición de suelo)


* Coste TOTAL de la ejecución de los elementos de la Red del Sistema General y Local de Espacios Libres,

ordenados por este Plan General = 1.265.000 € que debe ser financiado por el Ayuntamiento de Idiazabal.

B)- Red del Sistema General y Local de Equipamiento Comunitario

El suelo de las parcelas de reserva para Equipamiento Comunitario, ordenadas por este Plan General: Txorre

Etxea (HG) ZU.03, Errekaldea (HG) EK.01 y Zepai (HG) ZE.02, es ya en la actualidad de propiedad municipal. No

procede valorar económicamente la construcción de las edificaciones correspondientes a dichas parcelas, dado

que el desarrollo edificatorio (superficie a construir) del mismas y su uso quedan a expensas de su futura

definición por el Programa Municipal de Equipamiento. Así mismo, la financiación de estas edificaciones, en

función su destino podrá ser atribuida parcial, ó totalmente, bien al Ayuntamiento, bien a otra institución Pública.


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C)- Redes de los Sistemas Generales y Locales de Comunicaciones

C.1.- Rehabilitación de la urbanización del bario de Bikuña (HG) BI.01

- Coste total estimado = 1.250.000 €


C.2.- Remodelación de la urbanización de Kale Nagusia (tramo Errekarte – Consultorio Médico. (HG)

EA.01



C.3.- Rehabilitación de la urbanización de Plaza Nagusia. (HG) EA.01.



C.4.- Acondicionamiento de los nuevos tramos de camino peatonal-ciclista al barrio de Ursuaran.



C.5.- Obras de mejora del trazado del Camino de Santiago.

- Coste total = 50.000 €


* Coste TOTAL de la ejecución de los elementos de las Redes de los Sistemas Generales y Locales de

Comunicaciones ordenados por este Plan General = 1.980.000 € que debe ser financiado por el Ayuntamiento de

Idiazabal.

D)- Excepciones de este Estudio:

No ha sido sometida a evaluación económica la implantación de los Sistemas Generales de Comunicaciones de

alcance supramunicipal, cuya ejecución es independiente de las actuaciones programadas por este planeamiento

general, y que deben ser promovidos y financiados en su totalidad por instituciones estatales, autonómicas, ó

provinciales, tales como:


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• Modificación del tramo del puerto de Etxegarate (Autovía CN - 1)

• Red Ciclista Provincial (tramo Katea – Casco)

• Adopción de las medidas correctoras contra el ruido generado por el tráfico de la carretera CN-1 en las

zona acústica de uso residencial preexistente.

E) – Resumen de costes y financiación

De la evaluación económica aquí efectuada sobre los costes de ejecución de los elementos estructurales de la

ordenación urbanística adoptada por este Plan General, se desprende que el Ayuntamiento de Idiazabal en el

período programado total de ocho años deberá afrontar una inversión total que se cifra en 3.245.000 €. Lo cual

supone una inversión media anual de 405.625 €.

Según datos proporcionados por el Ayuntamiento de Idiazabal en los últimos 6 años (período 2005 -2010) el

montante global de inversiones municipales efectuadas en los conceptos A, B y C aquí evaluados asciende a

7.050.445 €, con una inversión media anual en este período de 1.175.074 €. Lo que constituye una referencia

suficiente de la moderación de las cargas atribuibles al Ayuntamiento, derivadas de la ordenación urbanística

adoptada por este Plan General, y de la capacidad municipal para poder afrontar las mismas, así como otras

relativas a la hipotética construcción de las parcelas de Equipamiento Comunitario de Reserva, ahora no

programadas.

4.2.- Análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos.

A)- No han sido objeto de este estudio los desarrollos urbanos (Actuaciones Integradas) cuya viabilidad

económico-financiera ha sido ya comprobada en Modificaciones de NNSS, ó en el Planeamiento de Desarrollo. A

estos efectos nos remitimos a los citados documentos. Estos desarrollos son los que corresponden a:

• El sector (HG) LO.03 (Loidi) objeto de la Modificación de NNSS correspondiente al ámbito de la empresa

Jaso, aprobada definitivamente.

• El área (OB) EZ.02 (Eziolatza), que dispone de Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación definitivamente

aprobados, y cuya reordenación, en los términos recogidos por este Plan General, son los propuestos

por su propietario .

B)- Tampoco han sido examinados los desarrollos urbanos cuya viabilidad económico-financiera se da por

comprobada en función de un determinado Convenio Urbanístico previamente formalizado por el Ayuntamiento, ó

de la aceptación municipal de una propuesta urbanística concreta, efectuada por el propietario del ámbito. Estos

desarrollos urbanos (Actuaciones Integradas) son los que corresponden a:

• El Sector (HG) EK.02 (Errekaldea). Objeto de los Convenios Urbanísticos formalizados en 2004.

• El Area (OG) GU.05 (Guardi). Propuesta particular aprobada por el pleno municipal de 24 de Mayo de

2007.

• El Sector (OB) IÑ.03 (iñausti). Propuesta particular aprobada por el pleno municipal de 24 de Mayo de

2007.


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C)- A continuación, y con las excepciones expuestas en los puntos A y B de este epígrafe, se procede a analizar la

viabilidad económica del resto de los ámbitos de Actuación Integrada propuestos por el presente Plan General.

C.1.- Ambito de Actuación Integrada (HG) ZE.03.1 (Zepai)

* Obras de urbanización: 1.600.000 €.

* Indemnizaciones, honorarios, otros gastos: 400.000 €.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Total cargas de urbanización estimadas = 2.000.000 €

La repercusión orientativa de las anteriores cargas por unidad de vivienda de Protección Oficial de

Régimen General es de 6.751 €/viv ; por unidad de vivienda Tasada Municipal de Régimen General es de

12.744 €/viv ; por unidad de vivienda de régimen de venta libre y tipología de bloque multifamiliar es de

16.514 €/viv. y por unidad de vivienda de régimen de venta libre y tipología unifamiliar es de 25.827 €/viv

El tamaño medio de vivienda considerado en todos los casos (tipología de bloque) es de 90 m²(t)viv (más

35 m²(t) de anejos) y la tipología unifamiliar es de 150 m2(t)/viv (más 100 m²(t) de anejos).

Resultados que se adaptan a la situación actual del mercado inmobiliario del municipio de Idiazabal.

C.2.- Ambito de Actuación Integrada (HG) ZI.02.1 (Zigor)

* Obras de urbanización: 360.000 €.


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Total cargas de urbanización estimadas = 450.000 €

La repercusión orientativa de las anteriores cargas por unidad de vivienda de régimen de venta libre y

tipología de bloque es de 10.527 €/viv. y por unidad de vivienda de régimen de venta libre y tipología

unifamiliar es de 16.465 €/viv .

El tamaño medio de vivienda considerado en todos los casos (tipología de bloque) es de 90 m²(t)viv.

(más 35 m²(t) de anejos) y la tipología unifamiliar es de 150 m2(t)/viv (más 100 m²(t) de anejos).

Resultados que se adaptan a la situación actual del mercado inmobiliario en el municipio de Idiazabal.

C.3.- Ambito de Actuación Integrada (OG) GU.06.1 (Guardi)

* Obras de urbanización y derribos: 1.125.000 €.


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Total cargas de urbanización estimadas = 1.410.000€


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La repercusión orientativa de las anteriores cargas para los locales de uso industrial es de 186 €/m²(t). En

esta repercusión queda así mismo incluida la parte atribuible al derecho de construcción de entreplantas

(50% de la superficie en planta del local).

Resultado que se adapta a la situación actual del mercado inmobiliario en el municipio de idiazabal.

C.4.- Ámbito de Actuación Integrada (OG) LA.01.1 (Landerregi)

* Obras de urbanización: 860.000 €.


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Estimación total de cargas de urbanización = 1.075.000 €

La repercusión orientativa de las anteriores cargas para los locales de uso industrial es de 181 €/m²(t). En

esta repercusión queda así mismo incluida la parte atribuible al derecho de construcción de entreplantas.

(50% de la superficie en planta del local).

Resultado que se adapta a la situación actual del mercado inmobiliario en el municipio de idiazabal.


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5. – JUSTIFICACIÓN DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN GENERAL

La Ley de Suelo de 28 de mayo de 2007, en el epígrafe 4 del artículo 15 establece:

“La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe,

ó memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las

Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias, o la

puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo

destinado a usos productivos”.

En la línea de lo requerido, este Plan General al adoptar la ordenación urbana del municipio de Idiazabal ha

atendido a criterios de sostenibilidad ambiental y de atención a las necesidades de desarrollo que se plantean en

el Municipio de Idiazabal para los próximos ocho años, en lo que se refiere a vivienda, actividades económicas,

dotaciones públicas, redes de infraestructura, etc., tal y como quedaron establecido por el pleno municipal, al

aprobar el Avance de planeamiento.

Tales criterios y principios constituyen la base en la que se asienta la justificación de la sostenibilidad económica

de la propuesta de ordenación urbana adoptada, y que se concreta en los siguientes aspectos:

* Se ha adoptado una normativa dirigida, entre otras objetivos, a proteger los recursos productivos del

territorio: agroganaderos y forestales.

* Se ha mantenido la posibilidad de desarrollo de la empresas existentes (en Loidi, Limas y Eziolatza) y

se ha previsto un margen razonable para la implantación de nuevas actividades (en Guardi y Larrostegi).

* Se ha previsto la diversificación de actividades económicas, de cara a impulsar el desarrollo de

actividades terciarias y del sector turístico (en Guardi, Limas e Iñausti).

* Se ha previsto una parcela equipamental (Torre Etxea), que por sus cualidades urbanísticas resulta

adecuada óptima como reserva para llevar a cabo una actuación de promoción socio-económica del

municipio, ya definida en el programa equipamental del Ayuntamiento.

* Se ha planteado un modelo que ha priorizado la ocupación de intersticios vacantes en el tejido urbano

preexistente sobre la ocupación de nuevo suelo.

* Se han ubicado los nuevos desarrollos (imprescindibles para cubrir las previsiones justificadas), en todo

caso, en inmediata continuidad con la trama urbana existente, es decir, aprovechando al máximo la

capacidad infraestructural y equipamental proporcionada por tal trama.

* Se han utilizado tipologías edificatorias, densidades residenciales, coeficientes de ocupación industrial,

edificabilidades, etc. que minimizan en lo posible y conveniente el consumo de suelo y la racionalidad del

aprovechamiento del mismo.


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* Se ha obtenido, como consecuencia de los anteriores planteamientos, que las inversiones económicas

necesarias para la urbanización de los nuevos suelos sea proporcionada y asumible para la promoción de

los mismos, así como que tal moderación se extienda a los costes de mantenimiento atribuibles.

* Se han propuesto actuaciones que incentivan el uso del transporte no motorizado (red ciclista y

peatonal) y el transporte público. Así como se han hecho propuestas para mejorar de una forma notable

el estándar medioambiental del Casco urbano, básicamente dirigidas a moderar el uso del coche, a

ampliar las zonas verdes urbanas y rurales, a la disminución de la afección por ruido a las diversas zonas,

etc.

* Se han previsto unos costes en urbanización, en infraestructuras, en equipamiento y en mantenimiento,

a asumir por el Ayuntamiento de Idiazabal, que entran de forma holgada en las posibilidades financieras

del Municipio.

* Se ha adoptado una programación para la ejecución de las actuaciones urbanísticas que racionaliza y

ordena en el tiempo las inversiones a efectuar, tanto por los agentes públicos, como particulares.

* Se ha mantenido la autonomía de las Administraciones Públicas Supramunicipales para concretar y

programar la ejecución de las infraestructuras previstas en sus planes.

La pormenorización de estos objetivos y propuestas de ordenación queda contenida en los documentos de este

Plan General: “A.1 Memoria”, “A.2 Informe de Sostenibilidad Ambiental” y en el presente Estudio (Documento D).

A fin de no ser repetitivos, y a los efectos de esta justificación nos remitimos a los mismos.


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En Idiazabal, Abril de 2011 EQUIPO REDACTOR : Por ZUBIONDO ARKITEKTOAK S.L.:

Manuel Jiménez, Arquitecto

Ibon Rosales, Arquitecto Teodoro Cacho, Abogado Cristina Rodríguez Urquijo, Arquitecta COLABORADORES: Estudio de evaluación conjunta de impacto ambiental: Por EKOS ESTUDIOS AMBIENTALES S.L.

Antonio Bea, Biólogo Amanda Seoane, Geógrafa


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plan general de ordenaciÓn urbana del … estudio viabilidad y... · zubiondo arkitektoak...

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