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PACTO COMISORIO y resea de fallo Este es un caso de contrato de compraventa con pacto comisorio expreso y clausula

penal compensatoria. Donde el actor pide la resolucin del contrato y las demandadas alegan que era abusivo por el 1071 CC y porque ellas haban abonado el 25% del boleto

de compraventa y se les aplicaba el 1185bis

1. Requisitos del pacto comisorio.

2. Frase de un vocal camarista sobre abuso del derecho 3. Si hay un plazo para el pacto comisorio? hay que diferenciar el plazo tcito del

expreso)

4. Que es una clausula penal compensatoria y sus requisitos. 5. Qu pasa cuando se configuraba abuso del derecho por el 1071 CC.

6. Como resolvera como juez?

Contrato con clusula comisoria expresa. Cumplimiento parcial. Inexistencia de plazo de caducidad para hacerla valer. Requisitos de procedencia del pacto comisorio. Cumplimiento. Validez. Efectos. ABUSO DEL DERECHO. CLUSULAS ABUSIVAS. Inadmisibilidad. Ejercicio abusivo del pacto comisorio. Requisitos. Caso concreto. Improcedencia. CLUSULA PENAL. Finalidad. Validez Relacin de causa Las demandadas interpusieron recurso de apelacin en contra de la sentencia N 126 de fecha 15/5/07, que hizo lugar a la demanda presentada por la actora y convalid la resolucin del contrato hecha por autoridad del acreedor, y en consecuencia conden a las accionadas a restituir a la firma accionante el inmueble objeto del contrato dentro del plazo de diez das, bajo apercibimiento de lanzamiento, y a abonarle como indemnizacin una suma de dinero. Se agravian las apelantes porque la sentencia habra violado los derechos constitucionales de propiedad, de defensa en juicio y las garantas de obtener una resolucin fundada lgica y legalmente. Asimismo, afirman que la resolucin es nula porque adolece del vicio de estrechez de su visin del litigio, en tanto se ha restringido y ha girado alrededor de los hechos apuntados en la demanda sin una adecuada aprehensin y juzgamiento de ellos y de las defensas que la parte demandada manifestara en la contestacin de la demanda. Ello pues segn sealan habiendo planteado su parte una serie de defensas fundadas en normas de orden pblico, y en funcin de ello, impugnado la legitimacin sustancial y/o falta de accin de la parte actora, y habiendo denunciado nulidades, era de esperar que la sentencia tratara tales temas como previos, cosa que no habra hecho. Expresan que la aplicabilidad de las leyes de Prehorizontalidad y de Defensa del consumidor, la nulidad absoluta y manifiesta del contrato de compraventa y la mora ex lege imputada a la vendedora, eran cuestiones de juzgamiento previo. Aditan que les agravia la falta de encuadre legal del contrato como de adhesin y tpico, reglado normativamente con clusulas y contenidos obligatorios previstos imperativamente por la ley 19724. Asimismo, plantean que es nula la clusula que pona en cabeza de la compradora el cumplimiento de la obligacin legal a cargo de la empresa vendedora, respecto de la inscripcin registral del contrato de compraventa. Sostienen que tal convenio es ilegal en tanto implica una dispensa del dolo en la vendedora y que la sentencia omiti resolver. Denuncian el fraude o disimulo en la divisin de una misma situacin bajo rubros nominalmente diversos. Aducen que tambin fue omitida en la sentencia la calificacin de un mismo rubro (daos y perjuicios) en dos

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rtulos clusula penal y multa diaria, tendientes a disimular el abuso contractual, a licuar toda posibilidad de devolucin del precio pagado por las compradoras ante la compensacin que realizara la empresa vendedora. Apuntan que tampoco fue tratada la nulidad o la caducidad de la operatividad de tales sanciones contractuales luego de que las adquirentes pagaran ms de 25% del saldo del precio. Por otra parte, se quejan de la falta de juzgamiento diferenciado de la prescripcin liberatoria en relacin con el rubro intereses, al que le resulta aplicable un plazo diferente al capital, y de la omisin respecto del planteo sobre la ilegitimidad de la pretensin de cobro de IVA, crdito cuya titularidad es de AFIP/DGI. Argumentan tambin que se ha omitido valorar la conducta ocultatoria y obstruccionista de la actora evidenciada en la audiencia de exhibicin de libros y documental. Subsidiariamente se agravian porque el fallo se basa en una premisa infundada, en tanto se ubicara en la situacin de que el contrato litigioso es el nico de la empresa vendedora y que tal contrato es la nica ley entre las partes, afirmacin dogmtica que deja de lado las leyes de Prehorizontalidad y de Defensa del consumidor. Alegan que la interpretacin de la sentencia implica ubicar el contrato slo en el art. 1204, CC, y dejar de lado el resto del ordenamiento jurdico. Se quejan en cuanto la sentencia afirma que no se advierte perjuicio alguno a las compradoras, ya que ste es la exposicin al riesgo de quiebra. Expresan que la sentencia se basa en una premisa falsa cuando dice que la demandada no ha acreditado el pago de US$ 91.289,48, cuando ello surge del reconocimiento de la vendedora y documental acompaada a la demanda. Se agravian asimismo porque se haya condenado la resolucin contractual pero nada se haya dicho sobre el reintegro por la vendedora del precio a las compradoras. Asimismo denuncian el hecho de que el fallo no haga referencia ni mrito de la pericia contable y que ela quo haya entendido que respecto del informe pericial no hay controversias entre las partes, cuando median una serie de impugnaciones realizadas por las demandadas. Finalmente, se agravian de la imposicin de costas, en tanto la sentencia no se hace cargo del vencimiento de la actora. Doctrina del Fallo 1 El instituto del pacto comisorio se encuentra regulado puntualmente en el art. 1204, CC; mientras se cumpla con lo dispuesto en dicho artculo, no se advierte motivo alguno para postular que un acuerdo expreso al respecto pueda ser abusivo. La clusula no es abusiva; lo que as puede resultar es el ejercicio de la facultad resolutoria. 2 En la especie, las demandadas sostienen que en virtud de haberse abonado ms de 25 % del precio y por imperio del art. 1185 bis, CC, ha caducado la facultad de resolver el contrato y de percibir tanto la multa pactada como los daos y perjuicios. Tal conclusin deriva de una particular y errnea interpretacin de dicho artculo, pues la norma establece la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso cuando se haya pagado ms de 25 % del precio, pero en ninguna parte establece una caducidad del derecho de resolver el contrato. 3 No existe en nuestro sistema jurdico un plazo de caducidad de la facultad de las partes de un contrato de resolverlo. Lo que s se puede discutir es si la resolucin del contrato, cuando se ha cumplido parte esencial de las prestaciones, no resulta abusiva. 4 La tendencia normativa es propugnar el cumplimiento en materia contractual, pero ello no puede llevar a descartar que la conducta maliciosa o culpable de una o de ambas partes, justifique que, en ciertos casos, se faculte la resolucin del vnculo obligacional.

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5 El ejercicio de la facultad resolutoria consagrada en el art. 1204, CC, debe ser enmarcada en la integridad del ordenamiento jurdico. De all que no deba ser abusiva. Para verificar si es o no abusiva debe examinarse si se dan los presupuestos o requisitos del pacto comisorio conjugados con los principios generales que rigen el abuso del derecho. 6 Los presupuestos del pacto comisorio son el incumplimiento de una parte, la mora de ella, un factor de atribucin subjetivo u objetivo, segn el tipo de obligacin y la falta de culpa del acreedor. 7 El incumplimiento puede presentar diversos supuestos: puede tratarse de un incumplimiento total es el caso ms claro, cuando el deudor nada ha satisfecho al acreedor, no ha cumplido ninguna de las obligaciones que el contrato le impona. Este caso no da lugar a discusiones pues al omitirse todo cumplimiento no hay duda de que existe un incumplimiento esencial y que la resolucin puede funcionar. Ms difcil es la cuestin cuando el incumplimiento es parcial como en autos, ya que la valoracin de la importancia del incumplimiento a los efectos de la resolucin se torna ms complicada. 8 El pacto comisorio otorga a los contratantes el derecho de exigir el cumplimiento o pedir la resolucin. La ley, al consagrar el instituto del pacto comisorio, crea para los contratantes una prerrogativa jurdica, un derecho subjetivo que, como todos los derechos, reconoce condiciones de ejercicio y limitaciones. Pero siendo un derecho establecido por las normas positivas, su ejercicio no puede considerarse, en principio, como lesivo del orden jurdico ni de los derechos de la parte contraria. Precisamente, tal derecho lo acuerda la ley en proteccin de aquella parte que ha cumplido sus compromisos y para hacerlo valer frente a la que no los ha cumplido. 9 Como principio general, por s misma la clusula comisoria no importa ilicitud ni inmoralidad alguna porque no es ms que la aplicacin de un derecho conferido por la ley, es una proteccin al contratante de buena fe que cumple con sus obligaciones frente al que deja de hacerlo. Pero en ste como en otros institutos se dan situaciones en que el ejercicio del derecho puede exceder lo que se considera tolerable y conviene entonces analizar la posible aplicacin de la teora del abuso del derecho, consagrada en el art. 1071, CC. 10 Para determinar si el ejercicio de la facultad resolutoria es abusivo debe verificarse si el incumplimiento tiene importancia, esto es, debe verificarse si tal ejercicio es lcito, es justificable o si, por el contrario, es excesivo. Para lo cual debe establecerse si conforme con los estndares de buena fe, lealtad y probidad, moralidad, justicia y equidad que deben presidir las relaciones contractuales, es aplicable el pacto y con qu lmites en cuanto a sus efectos. Con estos principios tan amplios no es posible catalogar por anticipado en qu supuestos el ejercicio es abusivo o no, pero tales principios son los que permitirn que, previo un examen cuidadoso y particular de cada caso, se d la solucin al caso. 11 La doctrina y la jurisprudencia se han encargado de establecer los lmites a la aplicacin de la teora del abuso del derecho al sealar que no debe ser utilizada en forma indiscriminada, ms an cuando se trata de situaciones convencionales en que tiene fundamental incidencia otro principio liminar: el de la autonoma de la voluntad y de la fuerza obligatoria del contrato, que exige el exacto cumplimiento de lo pactado.

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12 En el caso de existencia de una clusula penal pactada en el contrato, debe estarse en primer lugar a lo acordado pues las partes han convenido la manera de reparar en caso de incumplimiento y consecuente resolucin. 13 La clusula penal tiene una doble finalidad, toda vez que importa una liquidacin convencional por anticipado de los daos y perjuicios que el incumplimiento cause al acreedor, y tambin procura compeler al deudor a satisfacer la prestacin principal para eludir la aplicacin de la pena. 14 En la especie, se ha pactado una clusula penal compensatoria, esto es, la que prev el incumplimiento y determina de antemano la indemnizacin de los daos y perjuicios. No se trata de dos rubros diferentes sino de dos obligaciones incluidas en una clusula penal: la de pagar los daos y perjuicios por el incumplimiento y la de pagar una multa por el retardo en la restitucin del inmueble. La clusula es a todas luces ajustada a derecho, salvo por la excesiva multa establecida, la cual fue correctamente morigerada por el a quo. 15 Uno de los efectos de la resolucin es la obligacin de restituir, es decir, la obligacin que tienen las partes de un contrato de devolverse lo recibido en virtud del acuerdo. En principio, tal efecto es recproco y tiene lugar independientemente del resarcimiento de los daos y perjuicios. Tal restitucin aparece como una consecuencia lgica de la resolucin, porque sta aniquila el contrato, lo priva de eficacia. Resolucin 1) Rechazar el recurso de apelacin y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, con la aclaracin de que debe ordenarse la restitucin de lo pagado a las demandadas conforme con el considerando respectivo. 2) Imponer las costas de esta sede a las apelantes perdidosas (art. 130, CPC). 17251 C6a. CC Cba. 14/3/08. Sent N 27.Trib. de origen: Juzg 34a. CC Cba. Ingeniero Nstor A. Brandolini y Asociados SRL c/ Oviedo Funes, Mara Lila y otro Ordinario Cumplimiento/Resolucin de contrato. Dres. Walter Adrin Simes, Silvia B. Palacio de Caeiro y Beatriz Mansilla de Mosquera TEXTO COMPLETO SENTENCIA NUMERO:27 En la Ciudad de Crdoba a las horas del da 14 de 03 de dos mil ocho, se reunieron en Audiencia Pblica los Seores Vocales de esta Excma. Cmara Sexta de Apelaciones en lo Civil y Comercial, en presencia de la Secretaria autorizante, en estos autos caratulados:: INGENIERO NESTOR A. BRANDOLINI Y ASOCIADOS S.R.L. C/ OVIEDO FUNES, MARIA LILA Y OTRO ORDINARIO CUMPLIMIENTO / RESOLUCIN DE CONTRATO EXPTE. N 543312/36, venidos a despacho a los fines de resolver el recurso de apelacin interpuesto por las demandadas en contra de la Sentencia Nmero Ciento Veintisis de fecha quince de Mayo de dos mil siete, dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia y Trigsimo Cuarta Nominacin en lo Civil y Comercial, Dr. Guillermo P. Tinti, quien resolvi: 1) Hacer lugar a la demanda presentada por Ingeniero Nstor A. Brandolini y Asociados S.R.L., convalidando la resolucin del contrato hecha por autoridad del acreedor, y en consecuencia condenar a las demandadas a que en el plazo de diez das restituyan a la firma actora el inmueble objeto del contrato, bajo

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apercibimiento de lanzamiento, y a abonarle como indemnizacin la suma de ocho mil quinientos pesos ($ 8.500) con ms intereses, todo segn lo dispuesto en el considerando respectivo. 2) Morigerar la multa establecida en el contrato, y en consecuencia condenar a las demandadas a abonar a la firma actora el importe de quinientos cincuenta pesos ($ 550) mensuales desde el mes de setiembre de 2003 hasta el mes en que efectivamente se haga restitucin del departamento, ambos inclusive. 3) Imponer las costas a las demandadas. 4) Regular honorarios a los Dres. Marcelo E. Rodriguez Aranciva y Javier Francisco Savid en la suma de veinticuatro mil novecientos cincuenta y un pesos con setenta y cinco centavos ($ 24.951,75), en conjunto y proporcin de ley. 5) Regular honorarios al perito tasador Gustavo Adolfo Marianello en la cantidad de quinientos sesenta y tres pesos con setenta centavos ($ 563,70). Prot. . El Tribunal se plante las siguientes cuestiones a resolver: 1) Es ajustada a derecho la sentencia recurrida? 2) Qu pronunciamiento corresponde dictar? Previo sorteo de ley, los Sres. Vocales votaron de la siguiente manera. EL SEOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES A LA PRIMERA CUESTION DIJO: I) Radicada la causa en esta sede, el apelante expresa agravios a fs. 364/381. Sus quejas pueden sintetizarse del siguiente modo: a) Sostiene en primer lugar que la sentencia recurrida viola los derechos constitucionales de propiedad, de defensa en juicio (arts. 17, 18, 42 y cc. de la Constitucin Nacional) y de las garantas de obtener una resolucin fundada lgica y legalmente (art. 155 Constitucin Provincial). Expresa que la sentencia adolece del vicio de estrechez de su visin del litigio, en tanto se ha restringido y ha girado alrededor de los hechos apuntados en la demanda sin una adecuada aprehensin y juzgamiento de los hechos y defensas que la parte demandada manifestara en la contestacin de la demanda. Por ello, asevera que la sentencia es nula porque ha omitido tratar las siguientes cuestiones: 1) Que habiendo planteado una serie de defensas fundadas en normas de orden pblico, y en funcin de ello, impugnado la legitimacin sustancial y/o falta de accin de la parte actora, y habiendo denunciado nulidades, era de esperar que la sentencia tratara tales temas como previos. Afirma que la aplicabilidad de la Ley de Prehorizontalidad en el caso de autos era una cuestin de juzgamiento previo. En el art. 12 de dicha ley se fund la ilegitimidad de obrar de la empresa vendedora. Ello por la nulidad del acto resolutorio base de la demanda. Se denunci aquella prohibicin legal que pesaba sobre la empresa vendedora, su carcter protectorio de las adquirentes y las consecuencias legales del obrar empresarial ajeno y contrario a aquella ley nacional. 2) Que la aplicacin al caso de la ley de defensa del consumidor es una cuestin previa tambin, en tanto determina pautas de interpretacin judicial favorable al consumidor. 3) Alega que la validez del contrato de compraventa que se denunci violatorio del art. 953 C.C., por ser contrario a la prohibicin legal que surge de la ley de prehorizontalidad, se trata de una nulidad manifiesta y absoluta. Se trata tambin afirma- de un tema de juzgamiento necesario y previo. 4) Que la mora ex lege imputada a la empresa vendedora resultante de la violacin de la ley de prehorizontalidad tambin era una cuestin de previo juicio. 5) Que le agravia la falta de encuadre legal del contrato como un contrato de adhesin y tpico, reglado normativamente con clusulas y contenidos obligatorios, previstos imperativamente por la ley 19.724. 6) Expresa que es nula la clusula que pona en cabeza de la compradora el cumplimiento de la obligacin legal a cargo de la empresa vendedora, respecto de la inscripcin registral del contrato de compraventa. Que tal convenio es ilegal, en tanto implica una dispensa del dolo en la vendedora, y que la sentencia omiti resolver. 7) Que la caducidad o la extincin de la facultad resolutoria del contrato por parte de la vendedora, de conformidad con el art. 1185 bis C.C., aplicable al caso, donde lo abonado supera el 25% del precio, tambin ha sido omitido por el A-quo.

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8) Que la nulidad parcial del contrato conforme al ley 24.240 y su decreto reglamentario en funcin de la desnaturalizacin del equilibrio contractual inicial de aquel contrato, al momento del planteo de la resolucin contractual, tampoco ha sido tratado en la sentencia. 9) Denuncia el fraude o disimulo en la divisin de una misma situacin bajo rubros nominalmente diversos. Que la calificacin de un mismo rubro (daos y perjuicios) en dos rtulos: clusula penal y multa diaria, tendientes a disimular el abuso contractual a licuar toda posibilidad de devolucin del precio pagado por las compradoras, ante la compensacin que realizar la empresa vendedora, tambin fue omitida en la sentencia. 10) Apunta que tampoco fue tratada la nulidad o la caducidad de la operatividad de tales sanciones contractuales luego de que las adquirentes pagaran ms del 25% del saldo del precio. 11) Se queja tambin de la falta de juzgamiento diferenciado de la prescripcin liberatoria en relacin al rubro intereses, que le resulta aplicable un plazo diferente al capital. 12) Tambin se agravia de la omisin respecto del planteo sobre la ilegitimidad de la pretensin de cobro de IVA, crdito cuya titularidad es de AFIP / DGI. 13) Argumenta que se ha omitido valorar la conducta ocultatoria y obstruccionista de la actora, evidenciada en la audiencia de exhibicin de libros y documental. b) Subsidiariamente se agravia porque el fallo se basa en una premisa infundada. Arguye que la sentencia se ubica en la situacin de que el contrato litigioso es el nico contrato de la empresa vendedora y que tal contrato es la nica ley entre las partes, afirmacin dogmtica que deja de lado la ley de prehorizontal y la ley de defensa del consumidor. Alega que la interpretacin de la sentencia implica ubicar al contrato slo en el art. 1204 C.C., dejando de lado el resto del ordenamiento jurdico. c) Afirma que la sentencia se basa en una premisa dogmtica, cuando el A-quo dice que no se advierte morosidad ni perjuicio a las compradoras. Respecto de la morosidad de la actora, seala que la ley de prehorizontalidad es clara y concluyente sobre las obligaciones a cargo de la parte vendedora. Asevera que se trata de una obligacin ex lege. Se queja en cuanto la sentencia afirma que no se advierte perjuicio alguno a las compradoras. Que el perjuicio es la exposicin al riesgo de quiebra. d) Tambin expresa que la sentencia se basa en una premisa falsa, cuando dice que la demandada no ha acreditado el pago de U$S 91.289,48. Que dicha suma es la que surge de la suma de los montos abonados por la compradora, y que la vendedora reconoce y acredita con la documental adjuntada a la demanda y obrante a fs. 15 a 77. e) Manifiesta que la sentencia se basa en una premisa errnea. Que existen dos rubros de la demanda cuya procedencia en la sentencia slo se explica por una combinacin de un falso encuadre legal, y del consiguiente silencio sobre la normativa aplicable, concretamente la ley de defensa del consumidor (art. 37). Que son tales rubros los daos y perjuicios al 10 % del valor del inmueble y la multa diaria, dos versiones de clusula penal. Por otro lado, se queja en cuanto la sentencia expres que la compraventa objeto del presente juicio no es una compraventa comercial. f) Advierte que se ha condenado a la resolucin contractual pero nada se ha dicho sobre el reintegro por la vendedora del precio a las compradoras. g) Denuncia otra premisa falsa. Afirma que el fallo no hace referencia ni mrito de la pericia contable. Que el A-quo entendi que respecto del informe pericial no hay controversias entre las partes, cuando de las constancias de autos (fs. 283/284) median una serie de impugnaciones realizadas por las demandadas. h) Alega que la sentencia adolece de fundamentacin insuficiente. Que no se juzga la dialctica entre contrato preliminar y contrato definitivo. Sostiene que son dos contratos, y se pregunta qu valor tiene la desaparicin en el segundo de los contratos de las clusulas que haba en el primero. Tambin se pregunta qu ocurre con aquellas clusulas que no respetan los recaudos del art. 14 de la ley 19.724. i) Finalmente, se agravia de la imposicin de costas, en tanto la sentencia no se hace cargo del vencimiento de la actora en cuanto a su pretensin de una multa diaria de $ 255, la cual fue reducida por abusiva. Alega que estamos ante un supuesto de vencimientos mutuos

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que impone la condena en costas proporcional tales vencimientos, conforme el art. 132 del C.P.C. II) Corrido el traslado a la contraria en los trminos del art. 372 del C.P.C., es evacuado a fs. 382/405, cuyos trminos se tienen por aqu reproducidos en honor a la brevedad. A fs. 435/445 obra dictamen del Sr. Fiscal de Cmaras Civiles, que tambin se tiene por aqu reproducido. Luego de la audiencia convocada y realizada en los trminos del art. 58 del C.P.C., es dictado y queda firme el decreto de autos, y la presente causa se encuentra en estado de ser resuelta. III) Anlisis de los agravios. 1) La ley de prehorizontalidad. Corresponde en primer lugar expedirse sobre el agravio fundado en una supuesta violacin a la ley de prehorizontalidad. A fs. 135/159 obra copia certificada de la Escritura Nmero 68 Seccin A de fecha 18/04/1997, de la que se desprende que la parte actora ha cumplimentado acabadamente con las previsiones de la Ley 19.724, esto es ha subdividido y afectado al Rgimen de Propiedad Horizontal (ley 13.512) el edificio donde se encuentra el inmueble en cuestin, como as tambin se encuentra otorgado el Reglamento de Copropiedad y Administracin, circunstancias que restan virtualidad a los argumentos del apelante, los tornan abstracto y extemporneos. As las cosas, no hay un incumplimiento que permita a las demandadas oponer la excepcin prevista en el art. 1201 del Cdigo Civil. Por otra parte, en el caso particular ningn agravio o perjuicio ha demostrado la parte demandada por la falta de inscripcin del contrato, pues no se ha suscitado un problema de publicidad registral ni del derecho que le corresponde sobre el inmueble, sino que lo que aqu se discute es la convalidacin de la resolucin del contrato por el incumplimiento de la parte demandada. Asimismo, del art. 12 de la ley 19.724 no surge ninguna falta de legitimacin para resolver el contrato por incumplimiento. La cuestin se rige por los principios generales del Cdigo Civil, en especial por el art. 1204. Tampoco asiste razn al quejoso cuando alega que existen dos contratos. En el caso slo hay un contrato y luego una refinanciacin. La refinanciacin no es un nuevo contrato que deja sin efecto al anterior, sino que se refunde con el. El argumento no aporta ninguna razn para modificar lo resuelto. Por ello es que los argumentos fundados en la ley de prehorizontalidad no tienen asidero, ni tampoco critican las razones centrales de la sentencia por las cuales se hace lugar a la demanda. 2) La ley de Defensa del Consumidor. Otro de los argumentos brindados por el quejoso es que en el caso de autos es aplicable la ley de defensa del consumidor y que resulta abusiva la clusula que establece el pacto comisorio. Al respecto coincido con el Sr. Fiscal de Cmaras en que la relacin jurdica entablada entre las partes configura una relacin de consumo y que, por ende, las partes de la relacin se encuentran reguladas por la ley consumerista, sin embargo ello en nada altera lo resuelto por el Inferior. Tambin coincido con el Fiscal en el sentido de que en el caso de autos la clusula que establece el pacto comisorio no resulta abusiva, no hay ninguna abusividad en un pacto de esa naturaleza, pues adems de ser una previsin establecida en el Cdigo Civil, tampoco surge abusiva en correlacin a las dems clusulas del contrato. El instituto del pacto comisorio se encuentra regulado puntualmente en el art. 1204 del Cdigo Civil y, mientras se cumpla con lo dispuesto en dicho artculo, no se advierte motivo alguno para postular un acuerdo expreso al respecto como abusivo. La clusula no es abusiva. Puede resultar abusivo, lo que analizar infra, el ejercicio de la facultad resolutoria, pero la clusula no luce abusiva por las razones antedichas. Acerca de la clusula que fija una multa diaria, s se evidencia una exigencia fuera de los lmites equilibrados y equitativos en la estipulacin que desnaturaliza la obligacin. Es por ello que el A-quo, observando dicha situacin, procedi acertadamente y con buen criterio a morigerar la mencionada clusula penal inserta en el contrato, atenuando considerablemente su impacto y estableciendo de modo prudente un monto ms razonable y acorde a la situacin del caso. En este sentido, en la resolucin atacada queda claro que el Inferior ha morigerado dicha clusula y la ha adecuado de modo razonable para que no resulte excesivamente gravosa e injusta para la parte demandada.

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La queja en este sentido no logra modificar lo resuelto por el A-quo. 3) Prescripcin. Por tratarse de una cuestin previa, debe analizarse el tema de la prescripcin. Al respecto, ha sido claro el A-quo al encuadrar la cuestin en el art. 4023 del C.C., esto es, aplicar al caso de autos el plazo de prescripcin de diez aos, pues estamos en presencia de una accin que persigue convalidar una resolucin contractual. Coincido con el Juez en que no estamos en presencia de una compraventa mercantil pues los inmuebles estn expresamente excluidos por el art. 452 inc. 1 del Cdigo de Comercio. Tampoco les asiste razn en cuanto deben diferenciarse la prescripcin de los intereses y del capital, pues los primeros son accesorios y siguen la suerte del principal. Los endebles argumentos no logran conmover lo resuelto, por lo que me exime de mayores consideraciones al respecto. 4) Pago. Alegan las demandadas apelantes que han pagado ya la suma U$S 91.289,48. El pago, tal como ha concluido el Juez, no se encuentra probado. De los recibos acompaados por la parte actora surge que las compradoras han pagado las cuotas pactadas, pero no el saldo de U$S 25.000 que da lugar a la resolucin. Recordemos que el pago debe acreditarse con documentos. Las demandadas no han acompaado ningn documento que de respaldo probatorio a sus afirmaciones. Analizando detenidamente las constancias de autos, no surge acreditado el pago que alegan las demandadas. Por ello este agravio debe rechazarse. 5) Caducidad de la facultad resolutoria y de la multa. Sostienen las demandadas que en virtud de haberse abonado ms del 25 % del precio, y por imperio del art. 1185 bis C.C., ha caducado la facultad de resolver el contrato y de percibir tanto la multa pactada como los daos y perjuicios. La conclusin de las apelantes deriva de una particular interpretacin del art. 1185 bis que no comparto, pues la norma establece la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso cuando se haya pagado ms del 25 % del precio, pero en ninguna parte establece una caducidad al derecho de resolver el contrato. El argumento no resiste el menor anlisis. No existe en nuestro sistema jurdico un plazo de caducidad a la facultad de las partes de un contrato de resolverlo. Lo que s se puede discutir es si la resolucin del contrato, cuando se ha cumplido parte esencial de las prestaciones, no resulta abusiva, lo que se analizar en el punto siguiente. 6) Ejercicio de la facultad resolutoria. Se discute en autos si el ejercicio del pacto comisorio efectuado por la parte actora ha sido abusivo. Al respecto, el art. 1204 del Cdigo Civil regula el pacto comisorio en los siguientes trminos: En los contratos con prestaciones recprocas se entiende implcita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarn firmes y producirn, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes. No ejecutada la prestacin, el acreedor podr requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligacin en un plazo no inferior a quince das, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, con los daos y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la prestacin haya sido cumplida, quedarn resueltas, sin ms, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daos y perjuicios. Las partes podrn pactar expresamente que la resolucin se produzca en caso de que alguna obligacin no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolucin se producir de pleno derecho y surtir efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver. La parte que haya cumplido podr optar por exigir a la incumplidora la ejecucin de sus obligaciones con daos y perjuicios. La resolucin podr pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podr solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolucin. La tendencia normativa es propugnar el cumplimiento en materia contractual, pero ello no puede llevar a descartar que la conducta maliciosa o culpable de una o de ambas partes, justifica que, en ciertos casos, se faculte la resolucin

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del vnculo obligacional. Resulta oportuno reproducir conceptos de Hedelmann: Los contratos son concertados para ser cumplidos, pacta sunt servanda; esto significa que ninguno de los contratantes puede desistir del contrato arbitrariamente. La propensin al desistimiento es ciertamente frecuente; personas que con anterioridad concertaron un contrato pueden haber perdido despus todo inters en la relacin pactada, porque entonces la creyeron beneficiosa o porque recibieron despus una oferta ms ventajosa. Intentan entonces sustraerse mediante su retirada de las obligaciones aceptadas, lo que supone someter a todos a la inseguridad que trae consigo el recurso de intentar unilateralmente el desistimiento. El mismo autor nos agrega que el ordenamiento jurdico no se muestra propicio a secundar estos impulsos y les obliga a la ejecucin de la prestacin que aceptaron. El desistimiento es slo una excepcin (HEDELMANN, Tratado de Derecho Civil, Vol. III, Derecho de las Obligaciones, ed. Madrid, 1958, p. 142, citado por GARRIDO, R., Pacto comisorio y el ius variandi, LL 1980-D, 1369). La opinin de Messineo es tambin de inters cuando seala que se ha preparado el remedio de la resolucin, para el contrato de prestaciones recprocas, a demanda y a beneficio de aquellas de las partes para quien el contrato, a causa del comportamiento de la contraparte, viene a ser un sacrificio patrimonial, en lugar de ser el instrumento para la consecucin del fin que la misma se haba propuesto (MESSINEO, Doctrina del contrato, tomo II, p. 336). Ahora bien, el ejercicio de la facultad resolutoria consagrada en el art. 1204 C.C. debe ser enmarcada en la integridad del ordenamiento jurdico. Concretamente, sabido es que no debe ser abusiva. Para verificar si es o no abusiva, debe examinarse si se dan los presupuestos o requisitos del pacto comisorio conjugados con los principios generales que rigen el abuso del derecho. Los presupuestos del pacto comisorio son el incumplimiento de una parte, mora de ella, un factor de atribucin subjetivo u objetivo segn el tipo de obligacin y falta de culpa del acreedor.-- Cabe detenerse en el requisito del incumplimiento. Si cumplir significa realizar la conducta debida en la forma pactada en cuanto al modo, tiempo y lugar, por oposicin, incumplir significa no realizar la conducta en el modo tiempo y lugar (CORNET, M., Abuso y resolucin del contrato, en TINTI, G., (Coord.), El abuso en los contratos, Abaco, Bs. As., 2002, p. 65), o sea, como bien seala Gastaldi, cuando no se adecua la conducta a lo convenido hay un desajuste con lo prometido; (GASTALDI, J., Pacto comisorio, Hammurabi, Bs. As., 1985, p. 136). Ensea el ltimo autor citado que establecida la nocin de incumplimiento, cabe preguntarse qu importancia debe tener el mismo para autorizar el funcionamiento del pacto comisorio. Ahora bien, el incumplimiento puede presentar diversos supuestos: Puede tratarse de un incumplimiento total; es el caso ms claro; cuando el deudor nada ha satisfecho al acreedor, no ha cumplido ninguna de las obligaciones que el contrato le impona. Este caso no da lugar a discusiones, pues al omitirse todo cumplimiento no hay duda que existe un incumplimiento esencial y que la resolucin puede funcionar. Ms difcil es la cuestin cuando el incumplimiento es parcial, como en el caso de autos, ya que la valoracin de la importancia del incumplimiento a los efectos de la resolucin se torna ms complicada. Ensea Gastaldi que establecida la nocin de incumplimiento, cabe preguntarse qu importancia debe tener el mismo para autorizar el funcionamiento del pacto comisorio. La ley argentina guarda silencio al respecto, no obstante los precedentes que le sirvieron de fuente. En efecto, el Cdigo italiano de 1942, en su art. 1455, bajo el ttulo importancia del incumplimiento, prescribe que el contrato no se puede resolver si el incumplimiento de una de las partes tiene escasa importancia en relacin al inters de la otra. Igualmente ocurre en el Cdigo de Honduras, cuyo art. 748, que regula la clusula tcita, en su ltima parte dice que este precepto no se aplicar cuando el incumplimiento de una parte sea de poca importancia teniendo en cuenta el inters de la otra. Destacamos las fuentes porque han servido de pauta interpretativa para orientar a la doctrina y jurisprudencia argentinas ante el silencio

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que guarda nuestra ley (GASTALDI, J., ob. y loc. Cit). Cornet (ob. cit., p. 67), por su parte, cita los principios de UNIDROIT sobre los Contratos Internacionales, los cuales son muy tiles para determinar cundo un incumplimiento puede considerarse esencial. El art. 7.3 de dichos principios expresa: 1) Una parte podr dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de sus obligaciones contractuales construye un incumplimiento esencial. 2) Para determinar si la falta de cumplimiento de una obligacin constituye un incumplimiento esencial se tendr en cuenta, en particular, si: a) el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tena derecho a esperar en virtud del contrato, a menos que la otra no hubiera previsto ni podido prever razonablemente ese resultado; b) el cumplimiento estricto de la obligacin insatisfecha era esencial dentro del contrato; c) el incumplimiento fue intencional o temerario; d) el incumplimiento le otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra; e) la terminacin del contrato har sufrir a la parte incumplidora una prdida desproporcionada como consecuencia de su preparacin o cumplimiento. Seala el autor que por incumplimiento esencial debemos entender que el mismo sea sustancial, principal, notable, para lo cual se deber tener en cuenta el inters de las partes y, fundamentalmente, la buena fe que debe presidir toda la vida del contrato (CORNET, M., ob. cit., p. 67). Es aqu donde el ejercicio del pacto comisorio puede resultar abusivo, pues es un abuso del derecho que el acreedor resuelva el contrato cuando no hay un incumplimiento de entidad que lo permita. El pacto comisorio otorga a los contratantes el derecho de exigir el cumplimiento o pedir la resolucin. La ley, al consagrar el instituto del pacto comisorio, crea para los contratantes una prerrogativa jurdica, un derecho subjetivo que, como todos los derechos, reconoce condiciones de ejercicio y limitaciones. Pero siendo un derecho establecido por las normas positivas, su ejercicio no puede considerarse, en principio, como lesivo al orden jurdico ni a los derechos de la parte contraria. Precisamente, tal derecho lo acuerda la ley en proteccin de aquella parte que ha cumplido sus compromisos y para hacerlo valer frente a la que no los ha cumplido. Como principio general, la clusula comisoria no importa, por s misma, ilicitud ni inmoralidad alguna. Obviamente, porque no es ms que la aplicacin de un derecho conferido por la ley, es una proteccin al contratante de buena fe que cumple con sus obligaciones frente al que deja de hacerlo. Pero en ste como en otros institutos, se dan situaciones en que el ejercicio del derecho puede exceder lo que se considera tolerable y conviene entonces analizar la posible aplicacin de la teora del abuso del derecho, consagrada en el art. 1071 del Cdigo Civil. Para determinar si el ejercicio de la facultad resolutoria es abusivo, debe verificarse si el incumplimiento tiene importancia, esto es, debe verificarse si tal ejercicio es lcito, es justificable o si, por el contrario, es excesiva. Debe analizarse si conforme los estndares de buena fe, lealtad y probidad, moralidad y justicia y equidad que debe presidir las relaciones contractuales, es aplicable el pacto y con qu limites en cuanto a sus efectos. Desde ya que con estos principios tan amplios no es posible catalogar por anticipado en qu supuestos el ejercicio es abusivo o no, pero tales principios son lo que permitirn que, previo un examen cuidadoso y particular de cada caso, se d la solucin al mismo. A la luz de los conceptos vertidos, y de acuerdo a tales principios debe analizarse si el incumplimiento es de una gravedad tal que permita el ejercicio del pacto, lo cual siempre es una cuestin de hecho que se deber apreciar caso por caso. No puede establecerse un criterio uniforme sino que deben valorarse especialmente las particularidades de cada caso. En el caso de autos el ejercicio del pacto comisorio ha sido justificado, pues sus particularidades lo tornan legtimo. Tales particularidades son las siguientes. a) En primer lugar, cabe tener presente que se ha previsto el pacto comisorio expreso, y en ese caso debe estarse en primer lugar a lo convenido por las partes. Ello revela la voluntad de las partes de prever que ante el incumplimiento de una de ellas, otorga el derecho a la otra a resolver el contrato conforme

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el ar. 1204 C.C. b) El prolongado tiempo que se mantuvo el injustificado incumplimiento de las demandadas. El tiempo en la vida de los contratos, y en especial en el inters del acreedor, es un elemento esencial a tener cuenta. El contrato se celebr en el ao 1995, se refinanci en el ao 1996, la mora se produjo el 19/02/1996, y el contrato fue resuelto en el ao 2003. c) La conducta de las demandadas, esto es, el incumplimiento injustificado. Ello surge de las misivas (cartas documentos) enviadas por la actora y las contestaciones de la demandada. d) Tambin la conducta de la actora es relevante, pues se desprende de las constancias de la causa que ha dado oportunidades para que las demandadas puedan cumplir con su obligacin. Ha refinanciado la deuda, ha aportado iniciativa a los fines de lograr un acuerdo, ha esperado el cumplimiento durante un tiempo razonable sin recibir respuesta alguna de las demandadas. e) El monto adeudado, si bien representa aproximadamente el 30 % del precio del contrato, es una suma considerable que torna al incumplimiento en objetivamente importante. Ello es un elemento ms que permite concluir en que el ejercicio del pacto comisorio no es abusivo. f) Debe tenerse en cuenta tambin que las demandadas gozan de la tenencia del inmueble desde el ao 1996. Todos los elementos descriptos hacen que en el caso particular de autos, la resolucin luzca ajustada a derecho. No hubo abuso por parte de la actora. Por otra parte, la conducta desplegada por la parte vendedora ha sido conforme a las reglas de la buena fe, la lealtad, la probidad y moralidad que se exige a todo contratante. No as la conducta de las demandadas, que han incumplido deliberadamente, y se mantienen en esa posicin, perjudicando de tal manera al acreedor. As las cosas, no puede interpretarse como abuso del derecho el ejercicio de la facultad resolutoria si de las circunstancias de la causa no se revela que aparezca clara y ntidamente configurado un ejercicio antifuncional del derecho por el accionante. Es decir, sin que se exterioricen los elementos subjetivos y objetivos que la doctrina ha entendido aptos para la aplicacin del art. 1071 del C.C.. La doctrina y la jurisprudencia se han encargado de establecer los lmites a la aplicacin de la teora del abuso del derecho sealando que no debe ser utilizada en forma indiscriminada, ms aun cuando se trata de situaciones convencionales en donde tiene fundamental incidencia otro principio liminar, el de la autonoma de la voluntad y el de la fuerza obligatoria del contrato que exige el exacto cumplimiento de lo pactado (Cam. 7 C.C. Cba., Sentencia N 135 del 22/10/1999, Verbal Travel Service E.V.T. c. Aeronutica Mediterrnea S.A. Ordinario). Por otra parte, adems del incumplimiento esencial, se dan los dems presupuestos del pacto comisorio: mora del deudor; factor de atribucin, que en este caso es objetivo ya que se trata de una obligacin de dar una suma de dinero, obligacin de resultado por excelencia regida por factores objetivos de atribucin; y falta de culpa del acreedor. Por las razones expuestas, corresponde rechazar el presente agravio. 7) Daos y perjuicios y multa diaria. Uno de los efectos de la resolucin contractual en virtud de la clusula comisoria es el resarcimiento de los daos y perjuicios. No se discute el derecho del contratante perjudicado por el incumplimiento a reclamar que se le reparen los daos, pues en definitiva ello est autorizado por las normas generales sobre responsabilidad y no es ms que otra aplicacin del principio de que todo aqul que ocasiona un dao a otro debe resarcirlo. Con ello quedar restablecido el desequilibrio jurdico originado por el incumplimiento de la obligacin y repuesto el acreedor en la situacin patrimonial que deba tener si no fuera por el hecho del deudor responsable (GASTALDI, J., ob. cit., p. 443). En el caso de existencia de una clusula penal pactada en el contrato, debe estarse en primer lugar a lo pactado, pues las partes han convenido la manera de reparar en caso de incumplimiento y consecuente resolucin. El art. 652 del Cdigo Civil autoriza el pacto de una clusula penal por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligacin. Por su parte, el art. 655 establece que la pena o multa impuesta en la obligacin, entra en lugar de la

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indemnizacin de perjuicios o intereses, cuando el deudor se hubiese constituido en mora; y el acreedor no tendr derecho a otra indemnizacin, aunque pruebe que la pena no es indemnizacin suficiente. El art. 656 primera parte dispone que para pedir la pena, el acreedor no est obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor podr eximirse de satisfacerla, probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno. Sabido es que la clusula penal tiene una doble finalidad, toda vez que importa una liquidacin convencional por anticipado de los daos y perjuicios que el incumplimiento cause al acreedor y tambin procura compeler al deudor a satisfacer la prestacin principal para eludir la aplicacin de la pena (KEMELMAJER DE CARLUCCI, A., en BUERES (Dir.) HIGHTON (Coord.), Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial, tomo 2, Hammurabi, Bs. As., 1998 p. 542). En el caso de autos se ha pactado que en caso de incumplimiento, se faculta a la vendedora a declarar resuelto de pleno derecho el contrato, debiendo el comprador pagar una indemnizacin en beneficio del vendedor igual al 10 % del precio total reajustado a ese momento, dentro de los diez das corridos de serle comunicado por el vendedor la voluntad de resolverlo. Tambin se pact que el comprador, en caso de resolucin, se obliga a restituir la unidad dentro de los diez das de comunicada por el vendedor la voluntad de resolver el contrato; si as no lo hiciere, deber pagar una multa diaria equivalente al tres por mil del precio total de venta actualizado por cada da que exceda de dicho plazo y hasta la desocupacin total. Se trata de una clusula penal compensatoria, esto es, la que prev el incumplimiento y determina de antemano la indemnizacin de los daos y perjuicios. No se trata de dos rubros diferentes sino de dos obligaciones incluidas en una clusula penal. La de pagar los daos y perjuicios por el incumplimiento, y la de pagar una multa por el retardo en la restitucin del inmueble. La clusula es a todas luces ajustada a derecho, salvo por la excesiva multa establecida, la cual fue correctamente morigerada por el A-quo. Por otra parte, el apelante no brinda ninguna razn dirimente para modificar lo resuelto sino que se limita a sealar que se trata de dos rubros distintos, lo cual me exime de mayores consideraciones. Esta queja tampoco merece acogida. 8) Legitimidad del cobro del I.V.A. Respecto de esta queja, cabe decir que en la clusula segunda del convenio de refinanciacin obrante a fs. 96 se pact que las compradoras abonarn el saldo del Impuesto al Valor Agregado con anterioridad al 30/06/1996. La parte actora no pretende en el presente juicio cobrar el IVA, sino que denuncia el incumplimiento en el pago de tal concepto a los fines de la resolucin. Se trata de el incumplimiento parcial- de una de las obligaciones derivadas del contrato, que sumada al incumplimiento del pago de los U$S 25.000, dan lugar a la resolucin. La pretensin del demandante es que se convalide la resolucin efectuada extrajudicialmente de conformidad a lo pactado y a lo dispuesto en el art. 1204 C.C. En efecto, la sentencia no condena al pago del IVA, sino que hace lugar a la demanda y convalida la resolucin ordenando pagar la clusula penal pactada. El argumento de las quejosas no tiene ninguna virtualidad para modificar lo resuelto y no ataca la ratio de la sentencia recurrida. Lo dicho resulta suficiente para rechazar esta queja. 9) Reintegro del precio a las compradoras. Uno de los efectos de la resolucin es la obligacin de restituir, es decir, la obligacin que tienen las partes de un contrato de devolverse lo recibido en virtud del mismo. En principio, tal efecto es recproco y tiene lugar independientemente del resarcimiento de los daos y perjuicios (GASTALDI, J., ob. cit., p. 427). Tal restitucin aparece como una consecuencia lgica de la resolucin, porque sta aniquila el contrato, le priva de eficacia. En el caso de autos la parte actora a fs. 5 reconoce este efecto propio de la resolucin y ofrece, en caso de existir remanente, reintegrar la parte del precio pagado. En la sentencia recurrida se ha omitido expedirse acerca de este aspecto, por lo que corresponde ordenar, adems de la restitucin del inmueble con los daos y perjuicios y la multa, la restitucin a las demandadas de la parte del precio que abonaron, si existiere un remanente. En el caso, obviamente y en la etapa

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correspondiente, se debern compensar las obligaciones y, en caso de existir un sobrante la parte actora deber restituirlo a las demandadas. Por este agravio no debe imponerse costas a la parte actora ya que, como se dijo supra, ella ofreci reintegrar el precio en la demanda. Se ha tratado de una misin del Sentenciante, que corresponde aclarar en esta resolucin. 10) Costas de primera instancia. Al respecto, el art. 130 del C.P.C. expresa: La parte vencida ser condenada al pago de las costas del juicio, aunque la contraria no lo haya solicitado, a menos que el tribual encontrare mrito para eximirla total o parcialmente, debiendo, en este caso, fundar la resolucin. Por su parte, el art. 132 del mismo cuerpo legal dispone que si el resultado del pleito fuese parcialmente favorable a ambas partes, las costas se impondrn prudencialmente en relacin con el xito obtenido por cada una de ellas. En el caso de autos, no se da ninguna circunstancia para apartarse del principio objetivo de la derrota consagrado en el art. 130 del C.P.C. No asiste razn a las apelantes en el sentido de que hubo vencimientos recprocos, pues ha prosperado la totalidad de la pretensin incoada en la demanda. En el caso de la multa, la misma ha sido morigerada por el Juez en el ejercicio de la facultad conferida en el art. 656 segundo prrafo del Cdigo Civil, pero ello no implica la existencia de vencimientos recprocos. La parte demandada no ha obtenido ningn xito en el pleito, ya que sus defensas han sido rechazadas. La morigeracin de la multa es una facultad legal que gozan los jueces, pero que no implica vencimiento parcial en la pretensin, ya que depende en ltima instancia del prudente arbitrio judicial. Por las razones expuestas, la condena en costas luce ajustada a derecho. IV) Conclusin. Por las razones expuestas corresponde rechazar el recurso de apelacin y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitucin de lo pagado a las demandadas conforme el considerando respectivo. V) Costas de segunda instancias. Las costas de esta sede deben imponerse a las demandadas perdidosas (art. 130 del C.P.C.). Los honorarios se estimarn de conformidad a lo dispuesto en los arts. 34, 36 y 37 de la ley 8226. ASI VOTO. LA SEORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO LA PRIMERA CUESTION DIJO: Que adhera a lo expresado por el Sr. Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestin propuesta por compartir los fundamentos. LA SEORA VOCAL DOCTORA BEATRIZ MANSILLA DE MOSQUERA A LA PRIMERA CUESTION DIJO: Que adhera a lo expresado por el Sr. Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestin propuesta por compartir los fundamentos. EL SEOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES A LA SEGUNDA CUESTION DIJO: Corresponde: I) Rechazar el recurso de apelacin y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitucin de lo pagado a las demandadas conforme el considerando respectivo. II) Imponer las costas de esta sede a las apelantes perdidosas (art. 130 del C.P.C.). III) Estimar los porcentajes regulatorios de los Dres. Marcelo Rodriguez Aranciva y Javier Francisco Savid, en conjunto y proporcin de ley, en el 35 % del punto medio de la escala del art. 34 de la ley 8226. LA SEORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO LA SEGUNDA CUESTION DIJO: Que adhera a lo expresado por el Sr. Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestin propuesta por compartir los fundamentos. LA SEORA VOCAL DOCTORA BEATRIZ MANSILLA DE MOSQUERA A LA SEGUNDA CUESTION DIJO:

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Que adhera a lo expresado por el Sr. Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestin propuesta por compartir los fundamentos. Por lo expuesto, y el resultado de la votacin que antecede, SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelacin y confirmar la sentencia recurrida en todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitucin de lo pagado a las demandadas conforme el considerando respectivo. II) Imponer las costas de esta sede a las apelantes perdidosas (art. 130 del C.P.C.). III) Estimar los porcentajes regulatorios de los Dres. Marcelo Rodriguez Aranciva y Javier Francisco Savid, en conjunto y proporcin de ley, en el 35 % del punto medio de la escala del art. 34 de la ley 8226. Protocolcese, hgase saber y bajen. Con lo que termin el acto, que firman los Seores Vocales.- Ficha Tcnica Tribunal: Cmara 6a Civil y Comercial, Crdoba Walter Adrin Simes, Silvia B. Palacio de Caeiro y Beatriz Mansilla de Mosquera Autos: "Ingeniero Nstor A. Brandolini y Asociados SRL c/ Oviedo Funes, Mara Lila y otro Ordinario Cumplimiento/Resolucin de contrato" Sentencia N: 27 Fecha: 14/03/2008