ordenanza de regularizaciÓn urbanÍstica de vergeles

C:\Dpto-Seguimiento y evaluacion\1gest-urb\legisla\proys-ord\Vergeles\ordenanzas\septiembre-2004.doc ORDENANZA DE REGULARIZACIÓN URBANÍSTICA DE VERGELES – SEPTIEMBRE - 2004 - DPLANG Página 1

EL M.I. CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL

CONSIDERANDO Que, la Parcelación Los Vergeles realizada por la Sociedad Civil de predios rústicos Vergeles y Cerro Colorado, fue aprobada en el año 1970 como Parcelación Agrícola por encontrarse para esa fecha fuera de los límites urbanos de Guayaquil. Que desde Diciembre del año 1991, dicha parcelación se encuentra comprendida dentro del límite urbano de la ciudad de Guayaquil, por lo que las condiciones de su desarrollo requieren ser actualizadas con fines urbanos. Que, de conformidad con los artículos Art. 12 y Art. 64, de la Ley de Régimen Municipal, es competencia del M.I. Concejo Cantonal propiciar el desarrollo físico del Cantón y consecuentemente de su ordenación urbanística. Que, es necesario establecer el procedimiento para calificar el nivel de consolidación de las posesiones con edificaciones populares informales, que se encuentran sobre terrenos comunales municipales y de dominio público, por lo que requieren modificación del uso del suelo y cambio de categoría de bien público, que serían susceptibles de la legalización de la tenencia de la tierra. Que, el artículo 25 de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo urbano de Guayaquil, para efectos del régimen de propiedad y tributación predial, establece la Regularización urbanística para los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho. Que, se ha realizado la Consultoría de Regulación Urbanística de los Vergeles sugerida por Naciones Unidas y Contratada por la M.I. Municipalidad de Guayaquil, para la Parcelación Agrícola Los Vergeles. Que, posterior a dicha Contratación, modificaciones del MOP en el trazado de la Autopista Terminal Terrestre - Pascuales, y diseños del Plan Emergente de drenaje pluvial, realizados por ECAPAG - INTERAGUA - Universidad Católica, determinan la sección de los canales de aguas lluvias, que hicieron necesario la actualización del plano bajo la denominación de Solución vial. Que, la reciente disponibilidad de la nueva cartografía del IGM, e información actualizada del catastro municipal, ha hecho posible completar y actualizar la propuesta en el plano síntesis de Regularización Urbanística. Que, de acuerdo al Artículo 239 de la Ley de Régimen Municipal, corresponde al M.I. Concejo Cantonal aprobar los proyectos de reestructuración parcelaria. En uso de las facultades y atribuciones consagradas en los Arts. 64 numeral 49, 126 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal y 228 de la Constitución Política de la República del Ecuador de las que se haya investido.

EXPIDE LA “ORDENANZA DE REGULARIZACION URBANISTICA DEL SECTOR DENOMINADO LOS VERGELES”.

CAPITULO I


REGULARIZACION URBANISTICA PRELIMINARES

Art. 1 Objeto. -Con la presente Ordenanza se determina: 1.1. La Regularización urbanística que establece:

1.1.1. Las áreas de dominio público, como son las Areas Cedidas al Municipio para vías,

canales de aguas lluvias y áreas de equipamiento urbano y comunales o ACM. 1.1.2 La normativa de acuerdo a la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano

de Guayaquil y su instrumentadora Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones, a las que se deberán sujetar los terrenos de la Parcelación Agrícola Los Vergeles. Tal normativa determina las subzonas con las correspondientes densidades de población, características de los lotes, las edificaciones y compatibilidad de los usos.

1.1.3. La aplicación de la regularización urbanística, conforme al Art. 25 de la Ordenanza

del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de la ciudad de Guayaquil.

1.2. La identificación de las Areas cedidas al Municipio, que son susceptibles de la legalización de la tenencia de la tierra.

Art. 2 Ambito.

La Parcelación Agrícola Los Vergeles, se encuentra ubicada al norte de Guayaquil, en los predios rústicos Cerro Colorado, constituye un fraccionamiento, que ocupa una superficie de 264.50 Has.

Sus linderos son: AL NORTE: La Urbanización Las Orquídeas AL SUR: Terrenos del Ministerio de Defensa, ocupados por el Batallón Quinto Guayas

o Fuerte Huancavilca. AL ESTE: El Río Daule AL OESTE: Terrenos que conforman el Bloque 5 de Bastión Popular, otras propiedades

y la Sociedad Pascualeña hacia la Av. Francisco de Orellana. Art. 3 Documentación complementaria.

Para la aplicación e interpretación del contenido de esta regularización se constituyen en documentos complementarios los siguientes:

3.1 Anexo 1. Plano de Regularización urbanística de Los Vergeles, que incluye: i) Areas Cedidas a la Municipalidad para Equipamientos Urbanos y Comunales.

ACM-L (Areas Comunales Municipales establecidas en la Lotización Agrícola); ACM-RU (Areas Comunales Municipales que establece la Regularización Urbanística).

ii) Identificación de las manzanas Afectadas por vías, infraestructura y equipamientos

(superficie punteada)

iii) Identificación de Fajas y/o Excedentes. (superficie con rayado de cuadros) iv) La codificación Catastral de las Manzanas y de los lotes (nomenclatura numérica)


v) Codificación original de la Parcelación Agrícola Los Vergeles, que identifica

Sectores (número del sector dentro de un hexágono, delimitados con línea y punto) Manzanas, (nomenclatura alfabética) y lotes (numérico entre paréntesis) los lotes están identificados solo cuando difiere del numero del código catastral del lote.

vi) La Ubicación en la que se señalan las SubZonas de la Zonificación de usos del

suelo.

3.2. Anexo 2. Memoria del Estudio Específico de Modificación o Cambio de uso de suelo de la ocupación denominada Pueblo y su Reino.

3.3. Cuadros Anexos:

Anexo 3. Cuadro de Equipamientos Areas Comunales Municipales establecidas en la Lotización Agrícola (ACM-L); Areas Comunales Municipales de la Regularización Urbanística (ACM-RU).

Cuadros de Normas de edificación:

Anexo 4. Zona Mixta Residencial 4 - No Consolidada (ZMR-NC-4-D). y Corredores Comerciales y de Servicios: (CC- 3 -H); (CC-3-G) y (CC - 8-G). Anexo 5. Zona Especial Recreacional Turística (ZE-T) y Zona Especial Protegida(ZE-P) Cuadros de Normas de Compatibilidad de usos: Anexo 6. Zona Mixta Residencial 4 No Consolidada, Compatibilidad D (ZMRNC-4-D) Anexo 7. Zona Especial Recreacional y Turística (ZE-T) Anexo 8. Corredor Comercial y de Servicios Compatibilidad G (CC-3-G) y (CC-8-G). Anexo 9. Corredor Comercial y de Servicios. Compatibilidad H (CC- 3 -H) Anexo 10. Zona Especial Protegida (ZE-P) Art. 4 Responsabilidad y aplicación.

Las Direcciones de Urbanismo, Avalúos y Registro, Uso del Espacio y Vía Pública, Justicia y Vigilancia son directamente responsables de controlar que las edificaciones se realicen de conformidad a los procedimientos y normas señaladas en esta Ordenanza e impedir que se construyan viviendas en áreas que son bienes municipales de uso público, destinados a Vías y Equipamientos urbanos y comunales; la Dirección de Terrenos y Servicios Parroquiales, es responsable de la legalización de la tenencia de la tierra municipal, ocupada informalmente.

CAPITULO II NORMAS APLICABLES

Art. 5 De las Subzonas:

La normativa por principio se remite a las prescripciones de las Ordenanza del Plan Regulador y su instrumentadora Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones de Guayaquil.

Las SubZonas, constan en la Ubicación del Anexo 1 Plano de Regularización urbanística, dichas Subzonas son las siguientes:

- Subzona Mixta Residencial 4 - No Consolidada, Compatibilidad tipo D, (ZMR - NC- 4 – D).

- Subzonas de Corredores Comerciales y de Servicio CC-3-H; CC-3-G y CC-8-G. - SubZona Especial Recreacional y Turística. ZE-T

- Subzona Especial Protegida ZE-P


Art. 6. Normas de edificación y compatibilidad de usos. 6.1. Subzona Mixta Residencial 4 No Consolidada, compatibilidad tipo D, (ZMR-NC-4 - D).

De acuerdo a la Zonificación de usos del suelo de la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones, en Los Vergeles predomina la SubZona Mixta Residencial 4 - No Consolidada, ZMR-(NC)4D, en los que rigen las normas de edificación y de compatibilidad de usos del suelo que constan en los Anexos 4 y 6, respectivamente.

De conformidad con las normas de edificación establecidas para esta Subzona, los lotes grandes con superficie promedio de 900 m2, podrán opcionalmente dividirse en lotes de hasta 80m2 de área y frente de 6 m. La densidad neta de población es 500 habitantes por hectárea, los restantes indicadores conforme al cuadro Normas de Edificación, Anexo 4.

En esta subzona se podrán admitir divisiones de hecho, resultantes de la implantación en un lote de más de una edificación, con frentes de hasta 4.00 metros, siempre y cuando dichas construcciones cuenten con estructuras y accesos independientes, para tener así mismo los servicios básicos de infraestructura en forma autónoma.

Como normas de excepción, en estos lotes grandes de la Parcelación agrícola Los Vergeles se permite que con la división en lotes pequeños se creen vías de los siguientes tipos y secciones: a) vías locales de herradura de mínimo 8 m.; b) vías locales de penetración o cluster mínimo 10 m.; c) vías peatonales de mínimo 6 m.; d) en programas habitacionales de interés social peatonales de mínimo 4, 5 m. conforme al Anexo 5 B de la Ordenanza del Plan Regulador. La sección de la vía puede estar ubicada dentro de un lote grande o equitativamente entre los lotes grandes.

6.2. Subzonas de Corredores Comerciales y de Servicios. Corresponde a los lotes ubicados frente a vías principales o fundamentales, en estos lotes no se admite la división de los lotes, en ellos se pueden desarrollar usos mixtos de media y alta densidad que combinan usos comerciales, de servicios, equipamiento y residenciales y son:

- SubZona Corredor Comercial y de Servicios CC-3(G) Ubicada frente a la Av. Isidro Ayora.

- SubZona Corredor Comercial y de Servicios CC-8 (G) Ubicada frente a la Autopista Guayaquil-Daule,

- SubZona Corredor Comercial y de Servicios CC- 3 (H) Ubicada frente a la Av. Francisco de Orellana,

En estas SubZonas rigen las normas de edificación que constan en el Cuadro Anexo 4 y las normas de Compatibilidad de usos del suelo de los Cuadros Anexos 8 y 9 de esta Ordenanza.

6.3. Zona Especial Recreacional y Turística. ZE-T

Desde la Autopista Guayaquil-Daule hasta la Zona Especial Protegida, ZE-P ubicada en ribera del río Daule, constituye la Zona Especial Recreacional y Turística, ZE-T.

En esta subzona, la superficie mínima de los solares está establecida en el cuadro de normas de edificación que constan en el Anexo 5

Los usos permitidos y condicionados de esta subzona son de dominio privado, y estarán


conforme a lo que consta en el cuadro de normas de Compatibilidad de usos del suelo Anexo 7. En esta subzona se identifican también Áreas Cedidas a la Municipalidad o ACM de dominio público correspondientes a las vías y las Areas para Equipamientos Comunales.

6.4. Zona Especial Protegida ZE-P Corresponde a todos los lotes de dominio público y terrenos de dominio privado, frentistas al río Daule, ubicados desde la Zona Especial Recreacional y Turística ZE-T hasta la ribera. En esta subzona no se admite la división de los lotes, las normas de edificación están establecidas en el cuadro Anexo 5. Los usos permitidos, condicionados y prohibidos estarán conforme a lo que consta en el cuadro de normas de Compatibilidad de usos del suelo Anexo 10

CAPITULO III

AREAS CEDIDAS A LA MUNICIPALIDAD

Son las destinadas para los Equipamientos Urbano y Comunales, las Vías y los Canales de aguas lluvias.

Art. 7 Áreas para Equipamientos Urbano y Comunales. En las Subzonas Mixta Residencial, Corredores Comerciales y Zona Especial Recreacional y Turística, se identifican en el Plano Anexo 1 de Regularización urbanística, las superficies destinadas para los Equipamientos Urbanos y Comunales, como Areas Cedidas a la Municipalidad.

Las establecidas por la Parcelación Agrícola como (ACM-L), entre los terrenos, las partes que se encuentran disponibles asignados en el plano de la Parcelación Agrícola Los Vergeles para Parque y Centros Barriales, así como áreas verdes. Adicional a estos equipamientos se asignan los que propone la Regularización Urbanística como (ACM-RU)

Estas áreas están destinadas para usos de Equipamiento de bienestar general de dominio o propiedad pública, que se relacionan con la prestación de servicios comunales, de educación, salud, recreación, seguridad, asistencia social, servicio social y para el uso Comercial de Mercado. Están destinadas para Areas Verdes (AV) los lotes frentistas a las vías principales que cruzan por Los Vergeles, identificados como Corredores Comerciales y de Servicios (CC), Av. Francisco de Orellana, Autopista Terminal Terrestre Pascuales y Av. Isidro Ayora, afectados en un porcentaje mayor al 50 %, dando lugar a lotes con poco fondo, en los cuales son inaplicables los retiros de 5 metros exigidos frente a vías de mas de treinta metros de ancho. Mediante Oficio AG-2003-449865, de Diciembre 23 del 2003, el Alcalde de Guayaquil, dispuso iniciar el trámite de Expropiación total de los lotes en dicha condición ubicados frente a la Av. Francisco de Orellana:01(Mz.233); 06 y 01 (Mz.222); 06 y 01 (Mz.221); 10 (Mz.220); 01 y 10 (Mz.219) y 10 y 01(Mz.218), con el fin de mantener y mejorar la imagen del sector como Areas Verdes.

Se aplicará esta reglamentación en los lotes ubicados frente a la Avenida Isidro


Ayora y la Autopista Terminal Terrestre-Pascuales, para destinarlas como Area Verde (AV), cuando estos remanentes de lotes, no sean adquiridos por los propietarios de los lotes adyacentes. En los lotes frentistas a estas Vías, no se otorgarán Líneas de Fábrica hasta que se disponga de los trazados precisos. En el cuadro Anexo 3, se describen las Areas Comunales Municipales ACML y ACMRU. Destinadas a los Equipamientos Urbanos y Comunales, así como las Areas Verdes AV, frente a la Av. Francisco de Orellana

Art. 8 Áreas cedidas a la Municipalidad para vías, categorías de la red vial. De acuerdo al plano de la Estructura Vial de la Ordenanza del Plan Regulador de Guayaquil, las categorías de las vías principales son las siguientes:

-Paralelo al río Daule, la Autopista Guayaquil-Daule con categoría V1, con una sección de

70 metros, medidos en 35.oo metros a partir del eje de la vía a cada lado, de acuerdo plano del Proyecto Autopista Terrminal Terrestre - Pascuales, tramo intercambiador (Perimetral-Francisco de Orellana) Terminal Terrestre, elaborado por el Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones en Septiembre de 1998, (Laminas 5, 6 de 12)

-La Avenida Francisco de Orellana, Eje N-S, como Vía Arterial, con categoría V3, de 60 metros de sección, conforme al Plano elaborado por el Programa de Desarrollo Municipal en Infraestructura Urbana, PDM, en Junio de 1996 (Laminas 13,14,15 de 21). Area de afectación para el diseño vial del Distribuidor de Tráfico de la Av. Francisco de Orellana y la Av. Casuarina, aprobada por el M.I. Concejo Cantonal en sesión del 29 de Julio de 1999, Oficio SMG-99-35033 del 18 de Octubre de 1999. Diseño Vial del Distribuidor de Tráfico en dicha Intersección, aprobado por el Concejo Cantonal en Sesión del 13 de Agosto de 1999, consta en oficio del 26 de Agosto de 1999, SMG-99-27789.

-La Avenida Isidro Ayora Cueva, Av.3 N-E, que atraviesa la Parcelación en sentido Norte

Sur, tiene la categoría V3 con una sección de 50 metros, conforme al Plano de rediseño aprobado por el Concejo cantonal el 15 de Marzo de 1988, Oficio 001425 de Marzo 18 de 1988.

-En el lindero sur de la Parcelación con los terrenos del Batallón Quinto Guayas, se ubica

la Calle 23 N-E, Vìa Arterial de categoría V3 con 30 metros de sección.

-Hacia el este en la prolongación de la Av. Antonio Parra Velasco, Av. 4 N-E, la via Colectora categoría V4, que enlaza con la futura autopista Guayaquil-Daule-tramo Terminal Terrestre-Pascuales.

Art. 9 Areas cedidas a la Municipalidad para canales del drenaje pluvial.

El Proyecto Emergente de Drenaje Pluvial, realizado por la Empresa Cantonal de Agua Potable y Alcantarillado de Guayaquil, y la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil, Facultad de Ingeniería, de Abril de 1999, establece el diseño abierto trapezoidal del Canal #37, ubicado en el límite norte de la Parcelación Agrícola los Vergeles y del Canal #30. La presente Ordenanza de Regularización determina el diseño de dichos canales, las secciones constan en el plano de Solución Vial de los Vergeles. Las alineaciones y afectaciones se sujetarán a las siguientes normas:

a) Para la aplicación del proceso de implementación en los tramos curvos e irregulares de los Canales de aguas lluvias, la Regularización urbanística establece doble afectación, mantiene afectación del canal natural existente y establece la afectación de la alineación


futura.

b) Los tramos de los canales naturales a rectificarse solamente serán desafectados cuando entren a funcionar los nuevos canales.

Art. 10 De las afectaciones, fajas y excedentes.

10.1. La Regularización Urbanística de los Vergeles determina afectaciones de manera parcial o total en ciertos lotes de la Parcelación Agrícola Los Vergeles, para regularizar las Areas Cedidas a la Municipalidad que corresponden al trazado de los diseños Viales, por los Canales de aguas lluvias y las áreas para Equipamientos comunales. Las afectaciones constan en el Plano Anexo 1 de la Regularización Urbanística, (con simbología de puntos).

10.2. Son Excedentes o diferencias, conforme a la Ley de Régimen Municipal, Art. 288 reformado “todas aquellas superficies de terreno que excedan del área original y que se determinen al efectuar una medición municipal, por cualquier causa o que resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, bien sea por errores de cálculo o de medidas lineales”.

En dichos excedentes o diferencias, se podrá levantar una construcción independiente de las ya existentes en los terrenos vecinos. Los excedentes identificados, son asignados como Areas cedidas a la Municipalidad para Equipamientos comunales, en razón del déficit encontrado, para llegar al porcentaje mínimo del 10% conforme a la Ordenanza de Parcelaciones en vigencia. Se identifican excedentes frente al trazado de la Av. Francisco de Orellana, las manzanas 1300, 1301, 1302 y 1303. Para la venta de los excedentes, se aplicará la Ordenanza que establece la venta de solares o lotes, fajas y excedentes de terreno de dominio privado municipal aprobada el 15 de Julio del 2001.

CAPITULO IV LEGALIZACION DE TENENCIA SOBRE CIERTAS AREAS CEDIDAS AL MUNICIPIO

Art.11 De los Propietarios originales de la Parcelación Agrícola Los Vergeles.

Por principio, los lotes en la Parcelación Agrícola Los Vergeles, son de propiedad de los compradores a la Sociedad de predios rústicos Cerro Colorado o posteriores adquirentes formales o sucesores en derecho.

Las Divisiones o Subdivisiones que constan en el Catastro son:

Los Ebanos Mz. 188; Retto Mz. 225 Lote 09; Caicedo Mz. 215 Lote 04; Pino Mz. 90 Lote 10; Caicedo Mz. 211 Lote 06; Mora Mz. 184 Lote 05; López Mz.79 Lote 03; Salazar, Mz. 48 Lote 05; Cedeño, Mz. 124; Rodriguez, Mz. 102 Lote 04; Salazar, Mz.102 Lote 05.

Art.12. Modificación de la predominancia del uso del suelo, de “Parque y Centros Barriales” a uso

Residencial: En las siguientes posesiones, calificadas como consolidadas por la Dirección de Terrenos, que se encuentran sobre Areas cedidas a la Municipalidad o bienes de dominio público de


la Parcelación Agrícola Los Vergeles, conforme al Art. 122 de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, se Modifica la predominancia del uso del suelo de Parque y Centros Barriales a uso Residencial:

Lamina 1 Parte de la Manzana 312 y la Manzana 359. Lamina 3 Manzanas 353, 354, 355, 356, 357 y 358

Lamina 4 Pueblo y su Reino: Manzanas 325, 326, 327, 328, 329, 330, 331, 332,333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341, 342, 343, 344, 345, 346, 347, 348 y 349.

Lamina 5 Parte de las Manzanas 1334, 13,38, 1340, 1343, 1346, 1351 y 1336 Las Manzanas 1341, 1342, 1347, 1350, 1419,1335, 1337,1348 y 1349. Lamina 6 Manzanas 1412, 1413,1414, 1416,1417 y 1418. Lamina 7A Manzanas1420, 1421, 1422, 1423, 1424 y 1425 Lamina 7B Parte de las Manzanas 1354, 1357, 1362, 1372, 1373 y 1381 Las Manzanas 1355, 1356, 1363, 1365, 1366, 1370, 1371, 1374,

1375, 1379 y 1380. Lamina 8 Parte de la Manzana 1410 y 1411 Lamina 9 Parte de las Manzanas 1431 y 1435 Las Manzanas 1426, 1427, 1428, 1429, 1430, 1432, 1433 y 1434. Lamina 10 Las Manzanas 1436, 1437 y 1439

Lamina 11 Parte de la Manzana 1386. Art. 13. Cambio de categoría de bien de uso público a bien de uso privado:

En la ocupación denominada Pueblo y su Reino, cámbiese de categoría de bien de uso público a bien de uso privado a la superficie de las manzanas divididas en solares ocupados por familias de escasos recursos económicos, con excepción de los lotes afectados por el trazado de la Av. Isidro Ayora y el círculo de tráfico en la intersección con la Calle 23 N.E. El área ocupada por Pueblo y su Reino, cuya delimitación consta en el Plano Anexo 1 de Regularización urbanística, y en la Lamina 4 de levantamiento topográficos respectivos realizados por la Dirección de Terrenos, corresponde a subzona residencial ZMR 4-D, en la que se aplicarán las normas señaladas en los cuadros Anexos 4 y 6 de esta Ordenanza.

Art. 14. Aprobación de la parcelación o división de hecho y Autorización de venta en Lotes de

Pueblo y su Reino. Apruébase la parcelación o división de hecho con lotes residenciales, que el BEV

construyó, denominado Pueblo y su Reino y se autoriza la venta de lotes sin necesidad de pública subasta a favor de sus ocupantes bajo los principios, requisitos y procedimientos de venta de los lotes establecidos en la Ordenanza que establece la venta de solares o lotes, fajas y excedentes de terreno de dominio privado municipal.

La aprobación de la parcelación o división material o de hecho y las ventas de los terrenos municipales ocupados por asentamientos, se ejecutará conforme a los Planos de los levantamientos topográficos y los censos realizados por la Dirección de Terrenos y Servicios Parroquiales, con los que calificó el nivel de consolidación de las posesiones, con dicho levantamiento topográfico debidamente aprobado por el Concejo Cantonal, se actualizará el Plano de Regularización Urbanística de los Vergeles, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad del Cantón Guayaquil.

De existir otras áreas no determinadas al tiempo de la aprobación de la presente


Ordenanza, la Dirección de Terrenos solicitará al Alcalde, para que por su intermedio el M. I. Concejo Cantonal apruebe la modificación o cambio de uso del suelo, el cambio de categoría de bien público a bien privado, de parcelación o división de hecho y que autorice la venta sin necesidad de pública subasta, de los terrenos a sus actuales ocupantes; previo los estudios específicos y según las láminas de levantamientos topográficos de las manzanas señaladas en el art. 12 que corresponden a las áreas comunales municipales.

DISPOSICION FINAL Art. 15. La presente Ordenanza con el plano de Regularización Urbanística que consta anexo,

serán remitidos para su inscripción en el Registro de la Propiedad, a fin de asegurar la eficacia jurídica de dichos documentos.

La presente ordenanza entrará en vigencia desde la fecha de su publicación en uno de los

diarios de mayor circulación en la ciudad de Guayaquil. DADO Y FIRMADO EN LA SALA DE SESIONES DEL M.I. CONCEJO CANTONAL DE

GUAYAQUIL, A LOS VEINTITRES DIAS DEL MES DE SEPTIEMBRE DEL AÑO DOS MIL CUATRO.

CERTIFICO: Que la presente “ORDENANZA DE REGULARIZACION URBANISTICA DEL

SECTOR DENOMINADO LOS VERGELES”, fue discutida y aprobada por el M.I. Concejo Cantonal de Guayaquil, en Sesiones Ordinarias de …….


ANEXO 2

MEMORIA DEL ESTUDIO ESPECIFICO DE MODIFICACION O CAMBIO DE USO DEL SUELO DE LA OCUPACION DENOMINADA PUEBLO Y SU REINO, IDENTIFICADA EN LA LAMINA 4. El área de Pueblo y su Reino está limitada por lo siguiente:

-Al norte, las manzanas de código catastral 127,140 y 160 -Al sur, Calle 23 NE. -Al este, las manzanas de código catastral 116, 117, 118, 119, 119A.

-Al oeste, la Av. 3 NE correspondiente a la Vía proyectada Av. Isidro Ayora, en cuyo frente opuesto se ubican las manzanas de código catastral 171, 172 y 173.

En razón de que aproximadamente en el año 1987, el Banco Ecuatoriano de la Vivienda

de Guayaquil, construyó el Programa de Urbanización y Vivienda Pueblo y su Reino, sobre el terreno que según plano original de la Parcelación Agrícola Los Vergeles corresponde a “Parque y centros Barriales“ es decir Área Cedida a la Municipalidad para Equipamientos Urbanos y Comunales, se realiza el siguiente Estudio Específico:

a) Registro actualizado de las actividades que se realizan en;

El desarrollo urbanístico tiene una superficie aproximada de 5,52 hectáreas, constan en el terreno 25 manzanas con viviendas y 4 Áreas Comunales. La urbanización está conformada por vías vehiculares implementadas con bordillos, aceras, calzadas y Vías peatonales.

b) Análisis de las características de los predios de Pueblo y su Reino:

En los predios del desarrollo urbanístico Pueblo y su Reino, el BEV construyó viviendas sobre 378 solares cuya superficie tipo es de 96 m2 y frente de 8 m. Las viviendas son pareadas, con retiro frontal de 2,5 m., posterior de 3 m. y lateral de 1m.

c) Análisis de las condiciones de los servicios básicos de infraestructura existentes o a implementarse en forma inmediata en Pueblo y su Reino. El área no cuenta con redes de servicios de agua potable, solo existe un sector con abastecimiento provisional por piletas, está previsto el abastecimiento de tipo convencional y conecciones domiciliarias para todo Los Vergeles durante el primer quinquenio de la Concesión a Interagua esto es al año 2005, los estudios definitivos los está realizando Aquatec S.A. Con relación a las aguas servidas ellos disponen de tratamiento individual de letrinas y pozos ciegos, está previsto en el futuro por Interagua el proyecto de alcantarillado sanitario Inmaconsa-Los Vergeles.

Disponen de todo el sistema de redes de energía eléctrica.


d) Análisis del tamaño y características de las actividades propias del uso solicitado en Pueblo y su Reino

La superficie tipo de los solares es de 96 m2, que se encuentran dentro del rango de 80 a 100 m2 establecido para la Subzona Zona Mixta Residencial 4 ZMR4 compatibilidad tipo D que le asigna la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil.

e) Análisis del impacto

que la modificación provoque en el sitio y su entorno inmediato a Pueblo y su Reino La modificación de Parque y Centros Barriales a uso Residencial es un precedente negativo en el manejo de las áreas comunales de la ciudad principalmente por la superficie de 5,52 hectáreas que tiene dicho terreno y por su ubicación estratégica. Pero el impacto social que la modificación provoque en el sitio es alto debido al nivel de consolidación de dicho programa de urbanización y vivienda, y la antigüedad de la posesión con edificación de viviendas habitadas por 378 familias de escasos recursos económicos.

La modificación del uso posibilita la aplicación de un proceso de legalización de tierras por parte de esta Municipalidad en predios que estuvieron ubicados en zonas anteriormente consideradas como Areas Cedidas a la Municipalidad, el cual permitirá solucionar los problemas sociales, técnicos y legales que existen en este desarrollo urbanístico, y consecuentemente se cumplirá la función social de la ciudad y la propiedad urbana.


EL M.I. CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL

CONSIDERANDO Que, la Parcelación Los Vergeles realizada por la Sociedad Civil de predios rústicos Vergeles y Cerro Colorado, fue aprobada en el año 1970 como Parcelación Agrícola por encontrarse para esa fecha fuera de los límites urbanos de Guayaquil. Que desde Diciembre del año 1991, dicha parcelación se encuentra comprendida dentro del límite urbano de la ciudad de Guayaquil, por lo que las condiciones de su desarrollo requieren ser actualizadas con fines urbanos. Que, de conformidad con los artículos Art. 12 y Art. 64, de la Ley de Régimen Municipal, es competencia del M.I. Concejo Cantonal propiciar el desarrollo físico del Cantón y consecuentemente de su ordenación urbanística. Que, es necesario establecer el procedimiento para calificar el nivel de consolidación de las posesiones con edificaciones populares informales, que se encuentran sobre terrenos comunales municipales y de dominio público, por lo que requieren modificación del uso del suelo y cambio de categoría de bien público, que serían susceptibles de la legalización de la tenencia de la tierra. Que, el artículo 25 de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo urbano de Guayaquil, para efectos del régimen de propiedad y tributación predial, establece la Regularización urbanística para los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho. Que, se ha realizado la Consultoría de Regulación Urbanística de los Vergeles sugerida por Naciones Unidas y Contratada por la M.I. Municipalidad de Guayaquil, para la Parcelación Agrícola Los Vergeles. Que, posterior a dicha Contratación, modificaciones del MOP en el trazado de la Autopista Terminal Terrestre - Pascuales, y diseños del Plan Emergente de drenaje pluvial, realizados por ECAPAG - INTERAGUA - Universidad Católica, determinan la sección de los canales de aguas lluvias, que hicieron necesario la actualización del plano bajo la denominación de Solución vial. Que, la reciente disponibilidad de la nueva cartografía del IGM, e información actualizada del catastro municipal, ha hecho posible completar y actualizar la propuesta en el plano síntesis de Regularización Urbanística. Que, de acuerdo al Artículo 239 de la Ley de Régimen Municipal, corresponde al M.I. Concejo Cantonal aprobar los proyectos de reestructuración parcelaria. En uso de las facultades y atribuciones consagradas en los Arts. 64 numeral 49, 126 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal y 228 de la Constitución Política de la República del Ecuador de las que se haya investido.

EXPIDE LA “ORDENANZA DE REGULARIZACION URBANISTICA DEL SECTOR DENOMINADO LOS VERGELES”.

CAPITULO I