valoración urbanística

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e n la LRSV’98

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Valoración Urbanística. en la LRSV’98. LA. VALORACIONES URBANÍSTICAS. LRSV’98 LC’02 RD 1020/93 2. EDIFICACIONES. SUELOS del TR-LOTENc’00. SUCU. SUNCU. SUSO. SUSNO. SUNS. SR. SUELOS del Planeamiento no adaptado. SU-A. SU-S. SUP. SAPU. SUNP. SR. MATERIAS DIVERSAS. - PowerPoint PPT Presentation

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Page 1: Valoración Urbanística

en la

LRSV

’98

Page 2: Valoración Urbanística

EDIFICACIONESSUELOS del TR-LOTENc’00

SUCU

SUNCUSUSOSUSNOSUNSSR

SUELOS del Planeamiento no adaptado

Plantaciones

SU-S SUP

SAPU

SUNP

SR

MATERIAS DIVERSASConcesiones Administrativas

Instalaciones

ObrasArrendamie

ntosDerechos Reales

SU-A

LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA

Derecho Administrativo, Civil o Fiscal

LRSV’98LC’02

RD 1020/932

Page 3: Valoración Urbanística

Ámbitos de aplicación de las Valoraciones Urbanísticas en

el TR-LOTENc’00

06

09

04

05

03

02

Instrumentar la participación de la comunidad en las plusvalíasterrenos urbanizados materializar 10% (ar.71.3c, 72.2c) CANON

07

08

01Instrumentar la justa distribución de beneficios y cargasar. 85 TR-LOTENc’00 (reparcelación)ausencia de unanimidad)

Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los supuestos de incumplimiento función social de la propiedad (34 LRSV)Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los sistemas de actuación por expropiación (ar.127)-avenencia (ar.162.1)

Cuantificar justiprecio expropiatorio adquisición terrenos patrimonios públicos de suelo (ar.159.1b) y venta (77.1a)Sustitución del propietario (49.4) y sancionatorios (157.3.b) Declaración de ruina 50% coste construcción (ar.155)

Cuantificar el justiprecio expropiatorio adquisición de sistemas generales y dotaciones locales (159.1a)

Cuantificar el justiprecio expropiatorio en el sistema de ejecución empresarial y compensaciónl (115 y 118.2c3)

Page 4: Valoración Urbanística
Page 5: Valoración Urbanística

Evolución de la legislación urbanística

LRSOU’56LRLRSOU’75

TRLS’92

TRLS’76

-stc61’97

-CE’78

LRSV’98LOTc’99

LRUV’90RPU’78 RGU’78 RDU’78

Page 6: Valoración Urbanística

Estructura de la LRSV’98Título ITítulo II

Título III

Título IVTítulo V

Disposiciones Generales

Expropiaciones

Régimen urbanístico de la propiedad del suelo

Supuestos indemnizatorios5 Disposiciones adicionales5 Disposiciones transitorias Disposición derogatoria Disposición final

ValoracionesValoraciones

Page 7: Valoración Urbanística

Artículos 71.3.c) y 72.2.c)Monetarización de lo terrenos a ceder para materializar el 10% de la Administración

Esta cesión podrá sustituirse porel abono en dinero al Ayuntamiento

de una cantidad que, en ningún caso, será inferior al valor de mercado

Page 8: Valoración Urbanística

Artículos 153 y 155DEBERES DE

CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓNDECLARACIÓN

ADMINISTRATIVA DE RUINA

URBANÍSTICA

Page 9: Valoración Urbanística

Título III: Valoraciones

Art.29

Art.32

Art.27

Art.28

Art.26

Art.25

Aplicación general de las reglas de valoración

Momento al que han de referirse las valoraciones

Criterio general de valoración

Art.30

Art.31

Art.24

Art.23

Valor del suelo no urbanizable

Valor del suelo urbanizableValor del suelo urbano

Deducción de gastos de urbanización pendiente

Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento

Valoración de obras, edificaciones, instalaciones,plantaciones y arrendamientosValoración de las concesiones administrativas y dede los derechos reales sobre inmuebles

Page 10: Valoración Urbanística

VARIEDADES DE SUELOS

A EFECTOS DE VALORACIÓN

Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN 3º Urbanizable Sectorizado

1º Rústico2º Urbanizable no Sectorizado

4º Urbano sin Urbanización Consolidada sometido a reforma o renovación urbana 5º Urbano sin Urbanización Consolidada NO sometido a reforma o renovación urbana 6º Urbano con Urbanización Consolidada

Criterio Principal: COMPARACIÓN

Criterio Principal: V Repercusión PVCCriterio Subsidiario: VR Método Residual

VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL

Ant

es d

e la

LMULS

IyT’

03

Page 11: Valoración Urbanística

VARIEDADES DE SUELOS A EFECTOS DE VALORACIÓN

Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN

3º Urbanizable Sectorizado

1º Rústico2º Urbanizable no Sectorizado

4º Urbano sin Urbanización Consolidada sometido a reforma o renovación urbana

5º Urbano sin Urbanización Consolidada NO sometido a reforma o renovación urbana

6º Urbano con Urbanización Consolidada

Criterio Principal: COMPARACIÓN

Criterio Principal: Valor de Repercusión PVCCriterio Subsidiario: VR Método Residual RD 1020/93

VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL

Criterio Principal-1: Valor Unitario PVCCriterio Principal-2: Valor Unitario PVC

Criterio Subsidiario: VR Método Residual Dinámico Orden 850/2003Des

pués

de

la

LMULS

IyT’

03

Page 12: Valoración Urbanística

La Exposición de Motivos de la Ley

6/1998

Page 13: Valoración Urbanística

En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por

establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor

exactitud posible el valor real que el mercado asigna a

cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a

toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamente aparente,

contradicen esa realidad y constituyen una fuente

interminable de conflictos, proyectando una sombra

de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su

actuación

Page 14: Valoración Urbanística

Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial

y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la

versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de

justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria

Page 15: Valoración Urbanística

Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial

y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la

versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de

justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria

Page 16: Valoración Urbanística

A partir de este principio básico, la

Ley se limita a establecer el

método aplicable para la

determinación de ese valor, en

función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y

de sus características

concretas.

Page 17: Valoración Urbanística

Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como

en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito

para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las

condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de

otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los

usos y aprovechamientos permitidos por el

planeamiento

Page 18: Valoración Urbanística

Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos -sin

desarrollo previsible a corto plazo- el

método alternativo será el

de capita- lización de las rentas

reales o potenciales del

suelo de acuerdo con su estado y

naturaleza, que es el método

tradicional.

Page 19: Valoración Urbanística

En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en

ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo,

para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de

cálculo consistirá en la aplicación al

aprovechamiento correspondiente del valor básico de

repercusión recogido en las ponencias

catastrales para el terreno de que se trate

Page 20: Valoración Urbanística

para el caso de que no existan o no sean

aplicables los valores de las ponencias

catastrales por haber perdido vigencia o haberse

modificado el planeamiento, el valor

básico de repercusión se calculará por el método método residualresidual,

comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus

distintas modalidades, tanto por el sector público como por

el privado.

Page 21: Valoración Urbanística

La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de

su correspondencia, en general, con terrenos

urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la

necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada

caso estuvieran pendientes, así como los costes

financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al

terreno de la condición de solar, tal y como se viene

haciendo habitual y pacíficamente en las

tasaciones que se realizan a diario en el ámbito

inmobiliario y en el financiero.

Page 22: Valoración Urbanística

El estricto realismo al que la Ley ha querido

ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a

reducir la conflictividad, lo que redundará también en una

agilización de la gestión urbanística y en una

reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el

tiempo inevitablemente añade

Page 23: Valoración Urbanística

A los efectos de expropiación, las

valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos

en la LRSV’98, cualquiera que sea la

finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la

legitime.

UNIFICACIÓN DE CRITERIOS DE LAS VALORACIONES

EXPROPIATORIAS

Page 24: Valoración Urbanística

En defecto de acuerdo entre los propietarios

afectados, los criterios de la LRSV’98 se aplicarán en los procedimientos de

distribución de beneficios y cargas de conformidad con

lo que establezca la legislación urbanística (el

art. 85 del TR-LOTENc’00 exige

unanimidad)

CRITERIOS DE VALORACION EN LOS PROCEDIMIENTOS

EQUIDISTRIBUTIVOS

PROYECTOS DE REPARCELACIÓNPROYECTOS DE COMPENSACIÓN

Page 25: Valoración Urbanística

MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS

VALORACIONES

Iniciación del expediente de justiprecio individualizado

INDEMNIZACIONES POR ALTERACIÓN DEL PLANEAMIENTO

Exposición al público procedimiento de tasación conjunta

Publicación de la aprobación definitiva del nuevo plan

Momento iniciación del correspondiente procedimiento

EXPROPIACIONES

OTROS SUPUESTOS

Page 26: Valoración Urbanística

Artículo 25 de la LRSV’98

El suelo se valorará según su clase y situación, en la

forma establecida en los artículos siguientes

.

CRITERIO GENERALDE VALORACIÓN DEL

SUELO

Page 27: Valoración Urbanística

VALOR DEL SUELO

RÚSTICOMétodo de aplicación preferente

Método de aplicación subsidiaria

Comparación a partir de valores de

fincas análogasCapitalización de las

rentas reales o potenciales del suelo

Page 28: Valoración Urbanística

VALOR DEL SUELO

RÚSTICOMétodo de comparaciónEl valor de este suelo se

determinará por el método de comparación a partir de

valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de

razón que justifique la analogía deberá tener en

cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y

naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se

valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos

de que sean susceptibles

Page 29: Valoración Urbanística

VALOR DEL SUELO

RÚSTICOMétodo de capitalización

dR

V S Cuando por la inexistencia de valores

comparables no sea posible la aplicación del método de comparación, el valor del

suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas

reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de

la valoración

R=Renta neta anuald=tasa de capitalización

d=0,03?

Page 30: Valoración Urbanística

VALOR DEL SUELOURBANIZABLE SECTORIZADO

Aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión

en polígono, que será el deducido de las

ponencias de valores catastrales

CRITERIO PRINCIPAL

Page 31: Valoración Urbanística

L A

Page 32: Valoración Urbanística

-

NORMATIVA CATASTRAL

Page 33: Valoración Urbanística

Los Catastros Inmobiliarios Rústico y urbano están

constituidos por un conjunto de datos y descripciones de

los bienes rústicos y urbanos, con expresión de

superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos,

calidades y valores y demás circuntancias físicas,

económicas y jurídicas que den a conocer la propiedad territorial y la definan en sus diferentes aspectos y

aplicacionesARTÍCULO 69.1

LRHL’88

Page 34: Valoración Urbanística
Page 35: Valoración Urbanística
Page 36: Valoración Urbanística

Estructura NTV-CMVsc’93Capítulo I Ámbito de aplicación y definiciones

(Normas 1-2)

Capítulo II

Capítulo III

Capítulo IV

ANEXO

Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (Normas 3-14)

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones(Normas 15-20)

Coordinación (Normas 21-24)

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

Page 37: Valoración Urbanística

Estructura NTV-CMVsc’93Capítulo I

ANEXO

Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Cuadro marco de valores del suelo y de las construccionesCoordinaciónCuadro de coeficientes del valor de las construcciones

Capítulo II

Capítulo IIICapítulo IV

Norma 3Norma 4Norma 5Norma 6

Norma 7

Norma 8Norma 9Norma 10

Norma 11Norma 12

Norma 13

Norma 14

Ámbito de aplicación y definiciones

Metodología generalSueloConstruccionesDelimitación del suelo de naturaleza urbanaDivisión en polígonos de valoraciónValores del suelo. DefinicionesValoración del sueloCoeficientes correctores del valor del sueloValor de las construcciones. DefinicionesValoración de las construccionesCoeficientes correctores del valor de las construccionesCoeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones

Page 38: Valoración Urbanística

Estructura NTV-CMVsc’93Capítulo I

ANEXO

Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbanaCuadro marco de valores del suelo y de las construcciones

Coordinación

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

Capítulo II

Capítulo IV

Norma 15Norma 16Norma 17

Norma 18Norma 19Norma 20

Norma 21

Norma 22

Norma 23

Ámbito de aplicación y definiciones

Metodología generalModulación de valoresValores de repercusión del sueloCuadro de bandas de coeficientes del valor del sueloValor de las construccionesCuadro de coeficientes del valor de las construcciones

Delimitación de áreas económicas homogéneasPonencias de valores

Capítulo III

Norma 24

Estudios del mercado inmobiliario urbanoReferencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario

Page 39: Valoración Urbanística

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN

Page 40: Valoración Urbanística
Page 41: Valoración Urbanística
Page 42: Valoración Urbanística

-VALORACIONES MASIVAS

Page 43: Valoración Urbanística
Page 44: Valoración Urbanística
Page 45: Valoración Urbanística

-

EVOLUCIÓN DE “MBRi”

AÑOinicio efectos

Módulo

Valor

M

EVOLUCIÓN DE LOS MÓDULOS BÁSICOS DE REPERCUSIÓN DEL SUELO en ptas/m2

MBRi=0.21xMxFSMBR10.21xMx2.80

MBR20.21xMx2.00

MBR30.21xMx1.45

MBR40.21xMx1.00

MBR50.21xMx0.55

MBR60.21xMx0.33

MBR70.21xMx0.18

1.9901.995

72.000 42.300 30.200 21.900 15.100 8.300 5.000 2.700

1.999

93.000 54.600

64.600

39.000

46.200

28.300

33.500

19.500

23.100

10.700

12.700

6.400

7.600

3.500

4.100110.000

79.300 41.100 28.300 15.600 5.1009.300 135.000 2.000 56.700

Page 46: Valoración Urbanística

- DELIMITACIÓN DEL

SUELODE NATURALEZA

URBANAEl suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado o

urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un Programa de Actuación Urbanística; los terrenos que

dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con

alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público y los ocupados por construcciones

de naturaleza urbana

los terrenos que se fraccionen encontra de lo dispuesto en la legislación agraria

siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario, y sin que ello represente

alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos que no sean los

del presente impuesto

Las construcciones de naturaleza

urbana

Los edificios sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la

clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, aun

cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la

construcción, y las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los

mismos, tales como diques, tanques y cargaderos

Page 47: Valoración Urbanística

d

b

c

a

e

Coherencia urbanística

Circunstancias administrativas

Circunstancias del mercado

Circunstancias económico-socialOtras circunstancias justificadas

DE

Page 48: Valoración Urbanística
Page 49: Valoración Urbanística

CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO

MÁXIMOS SEGÚN USOS DE SUELO

MÍNIMOS CUALQUIER USOResidencial

Industrial

Oficinas

Comercial

Turístico

1V 350

1I 150

1X 900

1C 900

1T 540

8

2V 300

2I 150

2X 750

2C 785

2T 465

10

3V 250

3I 150

3X 630

3C 670

3T 405

12

4V 225

4I 150

4X 510

4C 555

4T 345

145V 200

5I 150

5X 410

5C 460

5T 305

16

6V 175

6I 150

6X 310

6C 365

6T 265

18

7V 150

7I 150

7X 210

7C 270

7T 225

20