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M. E. Montivero; D. Carrizo; G. del V. Lopez; L. D. Herrera. Alumnos: J. Alaniz; J. M. Nieva : El Sistema de Información Territorial como Herramienta para el Cálculo del Avaluó Catastral

— Ciencia, Vol. 7, Nº 26, Agosto 2012. Página 83 —

El Sistema de Información Territorial como Herramienta para el Cálculo del Avaluó Catastral

Marcela Elizabeth Montivero; Domingo Carrizo; Gloria del Valle Lopez; Luis D. Herrera. Alumnos: Juan Alaniz; José Matias Nieva

Facultad de Tecnologia y Ciencias Aplicadas. Universidad Nacional de Catamarca. Maximio Victoria Nº 57. San Fernando del Valle de Catamarca. E-mail: [email protected]

Land Information System as a Tool for Calculating Property Valuation

Abstrac A System of Territorial Information (SIT) can be defined as a specialized System of Information, characterized by its cartographic data relationship with the territory that offers to their users’ information about territorial cadastre, not only in the physical aspects, but also in the judicial and economic ones, for the urban planning and the territorial. The use and application of information systems has increased our knowledge in those areas or research areas in which they have applied by virtue of its ability to receive, store and, above all, connect and operate on different databases. The aim of this paper is to develop thematic maps using the tool as a methodology SIT (Land Information System), which will comprehensively deal with the characteristics of the property, location, environmental properties (green zones, parks, roads presence communication, lack of noise, etc.) and services (proximity to shopping and leisure centers, hospitals, universities, connectivity to communication networks, etc.), achieving greater accuracy in determination of assessed valuation. The area in which this work is to develop the urban area of Valle Viejo Department and is part of the activities under the research project "Upgrading the cadastral mapping of the urban area of Valle Viejo Department, Catamarca" which is currently in execution. It can be concluded that the application of ITS on the assessed valuation, to analyze and update the valuation of the property and therefore, determine the proper value to enable a fair taxation. Keywords: SIT; Thematic Cartography; Valuation.



Resumen Se puede definir un Sistema de Información Territorial Municipal (SITMU), como un Sistema especializado de Información, caracterizado por la relación de sus datos cartográficos con el territorio, que brinda a sus usuarios información sobre el catastro territorial, en sus aspectos físicos, jurídicos y económicos, para la planificación urbana y el desarrollo del territorio. La utilización y aplicación de los sistemas de información ha incrementado el conocimiento en aquellos ámbitos o áreas de investigación en los que se vienen aplicando en virtud de su capacidad de recibir, almacenar y, sobre todo, relacionar y operar, sobre distintas bases de datos. El objetivo de este trabajo es demostrar de que manera la cartografía temática generada a partir de la utilización de la herramienta SIT (Sistema de Información Territorial), permite conocer de modo integral las características de los inmuebles, el emplazamiento, sus propiedades ambientales (zonas verdes, parques, presencia de vías de comunicación, ausencia de ruidos, entre otras) y de servicios (proximidad a centros comerciales y de ocio, hospitales, universidades, conectividad con las redes de comunicación, entre otros), alcanzando mayor exactitud en la determinación del avalúo catastral. La zona en la que se desarrolla este trabajo es el área urbana del Departamento Valle Viejo y está dentro de las actividades previstas en el Proyecto de investigación “Actualización cartográfica catastral de la zona urbana del Dpto. Valle Viejo, Catamarca” que actualmente se encuentra en ejecución. Se puede concluir que la aplicación del SIT en la valuación catastral, permite analizar y actualizar la valuación de los inmuebles y como consecuencia, determinar el valor adecuado que permita un equitativo cobro de impuestos. Palabras clave: SIT; Cartografía temática; Avalúo.

Introducción

Sistema de Información Territorial (SIT)

Es un sistema georreferenciado diseñado como un medio de captar,

almacenar, analizar y desplegar grandes volúmenes de información de fuentes

y escalas diversas, en un área determinada, con el fin de contribuir al

Ordenamiento Territorial. El ideal sería un Catastro Nacional Único, bajo un

marco de referencia legal, que permita la descentralización por Provincias y

Municipios, con criterios de recopilación y realización uniformes y

compatibles.

En la actualidad se cuenta con herramientas de gran utilidad, como son los

Sistemas de Información Geográfico (G.I.S o SIG), definidos como: Un conjunto

de herramientas para gestionar y analizar información espacial o Un sistema

de hardware, software y procedimientos elaborados para facilitar la obtención,



gestión, manipulación, análisis, modelado, representación y salida de datos

espacialmente referenciados, para resolver problemas complejos de

planificación y gestión.

Cabe destacar que la misma definición indica que son herramientas para

manejar datos, ya sean recopilados o nuevos. Por lo tanto sin datos no existe

un GIS.

Como Sistema de Información, el catastro es uno de los bancos de datos de

base territorial más amplios, referido a una unidad muy pequeña –la parcela,

y que abarca la totalidad del territorio. Se constituye como un registro en el

que están inventariados todos los bienes inmuebles. Este sistema de

información está configurado por datos alfanuméricos y por la cartografía. El

sistema de información catastral está estructurado en dos grandes catastros:

rural y urbano.

Beneficios del SIT

Los procedimientos automatizados para generar cartografía automatizada,

cambia los métodos tradicionales. Con estos nuevos procedimientos, la

elaboración y conservación de la cartografía, permite agilizar, no sólo la

presentación de los resultados, sino lo que es fundamental, ver plasmados

sobre la pantalla de la computadora una serie de niveles de información

gráfica temática.

Por otra parte, se puede manejar gran cantidad de información gráfica útil

para Planes de Ordenamiento Urbano y Territorial, permitiendo la gestión de

forma integrada de la información gráfica y alfanumérica y el mantenimiento

actualizado permanente de la información, además admite navegar por todo el

territorio lo que supone una gestión del mapa continuo entre todas la

unidades administrativas del territorio urbano, entre el área urbana y rural,

entre municipios colindantes si fuera el caso y para el conjunto del territorio

dentro del ámbito de la gestión catastral.

Los Sistemas de Información Territoriales que soportan los catastros

nacionales se convierten en una herramienta fundamental para una buena

gestión territorial en una sociedad donde las preocupaciones por el medio

ambiente, el mantenimiento de los recursos naturales, la toma de decisiones

de menor costo e impacto (social, ambiental, etc.), son cada vez más evidentes.



Catastro y la valoración

La Valoración Catastral de bienes inmuebles posee las siguientes

características:

- Es una valoración administrativa que, salvo excepciones, está

gestionada por una administración pública.

- Es una valoración tributaria que persigue objetivos de igualdad de

trato de los administrados y garantiza la proporcionalidad en la

aplicación de los tributos con los que tiene relación.

- Es una valoración legal que está regulada por normativa propia

aprobada al efecto.

- Es una valoración que sigue un procedimiento reglado y

comprenden diferentes fases hasta la determinación del valor

catastral.

- Es una valoración masiva que debe asignar, de forma automática,

valores a todos y cada uno de los inmuebles identificados.

El objetivo de este trabajo es presentar y demostrar de que manera la

cartografía temática generada a partir de la utilización de la herramienta SIT

(Sistema de Información Territorial), permite conocer de modo integral las

características de los inmuebles, el emplazamiento, sus propiedades

ambientales (zonas verdes, parques, presencia de vías de comunicación,

ausencia de ruidos, entre otras) y de servicios (proximidad a centros

comerciales y de ocio, hospitales, universidades, conectividad con las redes de

comunicación, entre otros), alcanzando mayor exactitud en la determinación

del avalúo catastral. La zona en la que se desarrolla este trabajo es el área

urbana del Departamento Valle Viejo y está dentro de las actividades previstas

en el Proyecto de investigación Sistemas de Información Territorial para

Municipios que actualmente se encuentra en ejecución.



Desarrollo

Sobre las secciones catastrales del Departamento Valle Viejo, cuya

identificación catastral es la siguiente: 16-21-04, 16-22-19, 16-25-02(1)

digitalizadas y georreferenciadas (Gráfico Nº 1), se procedió a vincular la

misma a la base de datos alfanumérica para la conformación de la carta

temática (Grafico Nº 2), para realizar el análisis de las modificaciones

consecuencia del trafico inmobiliario, loteos y especialmente por el desarrollo

de nuevas construcciones.

Gráfico Nº 1. Clasificación por secciones catastrales.

1 Nomenclatura catastral: 16: departamento, 21: distrito, 19: sección



Grafico Nº 2. Clasificación por tipo de parcela.

Los actos de levantamientos parcelarios (mensuras, loteros, entre otros), para

la actualización de las mejoras no brindan suficiente información; frente a esta

realidad se diseñó una metodología que permita detectar con rapidez cambios

en las parcelas, utilizando el software Google Earth.(2).

Previo a la visualización de la cartografía fue necesario transformar los

registros digitales a un formato archivo denominado KML (Gráfico Nº 3), o

Keyhole Markup Language (lenguaje de marcas de Keyhole), el cual permite la

creación de modelos y el almacenamiento de funciones geográficas como

puntos, líneas, imágenes, polígonos que se mostrarán en Google Earth.

2 Es un programa informático similar a un Sistema de Información Geográfica (SIG), que permite visualizar imágenes

en 3D del planeta, combinando imágenes de satélite, mapas y el motor de búsqueda.



Grafico Nº 3. Clasificación por tipo de parcela sobre Google Earth.

El análisis de la información para la ecualización de valuaciones los realiza el

Departamento Económico de la Administración General de Catastro quien

tiene las siguientes funciones:

- Efectuar las valuaciones de los bienes inmuebles de la provincia

directamente o por contrato, con fines tributarios y de planificación

y mantener actualizadas las mismas,

- Publicar las valuaciones,

- Analizar metodológicas de valuación aplicable a casos especiales.

Actualmente las inspecciones catastrales se realizan en forma lenta, porque

debe llevarse al terreno una variada información, como registros gráficos para

la ubicación de los inmuebles, todos lo legajos de la zona de inspección,

haciendo que la misma sea lenta y complicada.

Con la aplicación de Google vinculado al SIT se pretende optimizar la situación

actual acortando los tiempos de inspección.



Para realizar análisis y prueba de la metodología, se trabajo sobre parte de la

sección catastral 16-21-04 (Gráfico Nº 4), al encontrarse superpuestas y

vinculadas base de datos y imágenes es posible realizar consultas y

determinar si las edificaciones se encuentran incorporadas a la base

alfanumérica.

Gráfico Nº 4. Selección de parcelas para análisis.

Resultados Mediante este procedimiento fue posible individualizar rápidamente las

matriculas a trabajar en campaña y seleccionar solo los legajos de las mismas

evitando el traslado de grandes volúmenes de documentación.

Los resultados obtenidos con esta metodología de trabajo se observan a

continuación en las tablas 1, 2 y 3:

En base figura baldía cuando en realidad esta edificada



Matricula Catastral Tipo Superficie Terreno

libre de mejoras (m2) Avalúo

($) Impuesto

($) 16-21-04-4952 3 421 27.493,20 169,44 16-21-04-4852 4 421 8.000,00 44,00 16-21-04-4652 4 542 8.000,00 44,00 16-21-04-4449 4 542 8.000,00 44,00 16-21-04-4447 4 542 8.000,00 44,00 16-21-04-4445 4 542 8.000,00 44,00 16-21-04-4050 4 421 8.000,00 44,00

Tabla 1. Cálculo del Impuesto Anual sin corregir el tipo de parcela.

Matricula Catastral Tipo Superficie Cubierta

(m2) Avalúo

($) Impuesto

($) 16-21-04-4952 3 150.00 82.933,20 651.33 16-21-04-4852 3 63.56 30.878,40 194.03 16-21-04-4652 3 126.00 58.993,20 427.94 16-21-04-4449 3 310.14 154.829,92 1,370.30 16-21-04-4447 3 180.00 86.219,04 684.19 16-21-04-4445 3 143.00 79.988,60 621.89 16-21-04-4050 3 322.00 155.626,32 1,378.26

Tabla 2. Cálculo del Impuesto Anual rectificando el tipo de parcela.

Matricula Catastral

Superficie Terreno libre de mejoras

(m2)

Superficie Cubierta

(m2)

Avalúo libre de

mejoras ($)

Avalúo Actualizado

($) Impuesto

($) Impuesto

Actual ($)

16-21-04-4952 421 150.00 27.493,2 82.933,20 169,44 651.33 16-21-04-4852 421 63.56 8.000 30.878,40 44,00 194.03 16-21-04-4652 542 126.00 8.000 58.993,20 44,00 427.94 16-21-04-4449 542 310.14 8.000 154.829,92 44,00 1,370.30 16-21-04-4447 542 180.00 8.000 86.219,04 44,00 684.19 16-21-04-4445 542 143.00 8.000 79.988,60 44,00 621.89 16-21-04-4050 421 322.00 8.000 155.626,32 44,00 1,378.26

Tabla 3. Planilla comparativa de valores.



Por otra parte el grafico 5 muestra notablemente las diferencias logradas con

la actualización del valor del impuesto anterior y el actual, ya que reflejan de

manera adecuada los valores catastrales.

0,00

200,00

400,00600,00

800,00

1.000,00

1.200,001.400,00

1.600,00

1 2 3 4 5 6 7

Impuesto 00 Impuesto 01

Gráfico Nº 5. Comparativo de Impuestos

Conclusiones Se puede concluir que a través de este sistema de actualización se contribuirá

a una distribución equitativa de las tasas uso de un Valor Catastral

actualizado como base del tributo, hace directamente a la ética de la

distribución del impuesto o sea a la justicia tributaria. Si el Catastro no refleja

adecuadamente las realidades de los inmuebles que lo componen y esto se da

básicamente ante la presencia de construcciones no declaradas, da como

resultado que la masa tributaria de los propietarios "legales" que tienen una

situación de declaración regular, subsidia directamente el faltante de aquellos

que mantienen elementos no declarados. La dinámica de los valores

inmobiliarios hace imprescindible la revisión periódica de los valores

catastrales de manera que estos últimos reflejen de mejor forma aquellos. La

base de datos catastral debe nutrirse en forma continua de información acerca

de los cambios que se operen en los inmuebles o en su entorno que tengan

influencia en su valor.



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