notas sobre la historia el panorama materia de propiedad...

Notas Sobre la Historia y el Panorama de la Legislación Nacional en Materia

de Propiedad y Condominio en los Edificios

Elaboradas por :

Director de la Escuela de Derecho de la Universidad Iberoamericana. Profesor Numerario de Derecho Civil en la Escuela de Derecho de la Universidad Ibeiroamericana. Profesor Titular de Contratos Civiles en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Autónoma de México. Notario del Distrito Fedmal.

www.juridicas.unam.mxEsta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

http://biblio.juridicas.unam.mx

Revista de Derecho Notarial Mexicano, núm. 38-39-40, México, 1970. DR © Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A. C.

www.juridicas.unam.mx


Introducción




Las presentes notas no tienen otra pretensión que la de servir de ayuda a los estudiantes del curso sobre "Disciplinas Jurz'dicas Básicas para el Desempeño de la Función Notarial", en el que im- partimos la cátedra de "Derecho Civil".

Por razones de tiempo, en la exposición de clase hemos tenido que reducir, sintetizando, la historia del Régimen de Propiedad 9 Condominio en la Repúb,lica Mexicana, y sobre todo el panorama de UG legislación sobre esta materia en los diferentes Estad'os de la Fe- deración. La deficiencia de la explicación oral, y lo reducido de su exposición, pretenden quedar subsanados con este trabajo, en el que se comprenden los textos de las disposiciones sobre la materia que han regido, o estám e n vigor, tanto en el Distrito y Territorios Fede- rales como en los distintos Estados de la República.

N o hemos pretendido hacer en este estudio un análisis minu- cioso del Régimen de Propiedad y Condominio e n el pais. Es ta tarea está reservada para un trabajo más completo que pensamos realizalr en la segunda edición de nuesSra obra sobre "La Propiedad de Pisos o Departamentos en Derecho Mexicano". Las notas que hoy publi- camos sólo tienen por objeto presentar en forma ordenada y simple la historia del Régimen de Propiedad y Condominio en nuestra patria, e informar someramente sobre el estado que guarda la legislación nacional e n la materia, destacando las principales modalidades y diferencias que, en relación con el Distrito Federal, presentan lar disposiciones legales en los distintos Estados.

Nuestros apuntes, como hemos afirmado, están destinados al uso de los alumnos del curso sobre "Disciplinas Juridicas Básicas para el Desempeño de la Función Notarial", pero pensamos que pueden ser de utilidad para todos aquellos que como los notarios, tenemos la necesidad, por razón de ejercicio profesional, de conocer las leyes de los Estados de la Federación.

N o queremos terminar estas lineas introductorias sin expresar nuestra gratitud a 20s señores licenciados: Fortino López Legaxpi, notario e n Herrnosz'llo, Sonora; Pablo Quiroga Treviiio, notario en Montewey, Nuevo León; Juan Manuel González, notario en San Luis Potosi, S a n Luis Potosi; Rodrigo Moreno Zermeño y Daniel Chowell Cázares, notarios en Guanaiwcto, Guanajuato; Fernando Velasco




Dávalos, notario en Thlnepantla, México; Nicol& Vázquez Arrioh, y hi s Lozano Traslosheros, notarios en Puebla, Puebla; Antonio M e d i v i l Tiyado, notario en Córdoba, Veracruz; Rafael Luengas, notario en Jalupa, Veracruz; Octavio Rivera Soto, notario en Maza- tlán, Sinaloa; Guillemno Luengas, notario en Tampico, Tamaulipas; y Gilberto Moreno Castañeda, notario en G d l a j a r a , Jaliaco, que cm tQrtta b& nos han proporcionado datas sobre la l e g 2 s W n de los Estados en los que ejercen su p r o f d n .

México, D. F., mero de 1970.




NOTA HISTORICA

A. DERECHO PRECORTESIANO. Es difícil precisar el alcan- ee y las características del derecho de propiedad dentro del sistema legal de las tribus indígenas antes de la llegada de los conquistadores españoles.

En opinión de Kohler "La propiedad raiz sólo se había indi- vidualizado respecto de las tierras de la nobleza, pues las otras eran comunales, de los pueblos, o más bien, tierras de las parcialidades, barrios o calpullo".

Con mayor severidad uno de nuestros m& doctos tratadistas de historia del derecho, don Toribio Esquivel Obregón, niega el que los habitantes de los pueblos indígenas tuvieran el carácter de propietarios, o al menos de copropietarios, de las tierras. ? La tierra -afirma Esquivel Obregón- era sólo un instrumento de produc- ción de tributos. Entre los aztecas, enseña el mencionado tratadista, "Las tierras estaban divididas en tres clases: a) las de la corona tecpantlalli, que eran repartidas entre los altos servidores del monarca llamados tecpanpouhqui o tecpantlaca, gente de palacio, que las tenía en usufructo a cambio sólo de ofrecer al señor flores y pájaros en reconocimiento de señorío. Cesando el servicio cesaba el usufructo; b ) las tierras que el rey repartía pitlalli, a los miembros de su familia, las que se transmitían por herencia al hijo mayor constituyendo un ma- yorazgo, al menos así lo entendieron los cronistas ; o bien a los guerreros que se distinguían por sus hazañas; estas tierras, podían venderse a otros próceres, no a un macehual, y también pasaban de padres a hijos. Los poseedores de estas tierras se llamaban tequihua, estaban

1 KOHLER: El Derecho de los Aztecas. Traducción del alemán al español por CARLOS ROVALO Y FERNANDEZ. Publicado en la "Revista de Derecho Notarial Mexicano", Año 111, número 9, diciembre de 1959. Pág. 57.

2 TORIBIO ESQUIVEL OBREG~N: "Apuntes para la Historia del Derecho en México". Publicidad y Ediciones. Tomo 111, México, 1943. Pág. 175.

3 Zdem. Loc. Cit .




libres de tributo, pero debían estar siempre listos para cualquier servicio. Finalmente, algunos pillalli se daban a empleados públicos para su sustento y representación; e) las tierras destinadas al sos- tenimiento del culto, de los saeerdotes y construcción y reparación de los templos, se llamaban teotlapan o tierras de los dioses. . . Estas propiedades de los templos eran inalienables, constituyendo la mano muerta de los aztecas; d) las tierras de los calpulli o barrios de la ciudad, de ellas una parte era cultivada por los vecinos y sus productos destinados al mantenimiento del ejército, se llamaba millchi- malli, tierra de guerra o de escudo, o cacalomilpan, o cacalomilli, tierra de los cuervos. El resto de estas tierras era distribuído entre los vecinos, a cada quien según sus necesidades y posibilidades de trabajo, o se daban en arrendamiento a terrazgueros que pagaban renta en producto de la tierra; algunas veces el arrendatario era otro barrio o pueblo. El derecho a obtener repartimiento y posesión de tierra del calpulli se perdía cuando el individuo dejaba de ser vecino del mismo, o cuando dejaba de trabajar su lote por dos años. El régimen de propiedad arriba descrito de acuerdo con datos que los autores suministran, no siempre tan precisos como sería deseable, y rara vez, excepto en Zurita, con el propósito de fijar conceptos jurídicos, sugiere las siguientes observaciones: "Pri- mera.-El llamado derecho de propiedad dependía en gran parte del arbitrio del soberano, no sólo en las tierras de la corona o tecpantlalli, sino en las demás, pues fuera de las de Texcoco y Tlacopan y las de la pequeña isla asiento de Tenochtitlán. las demás eran de conquista en que el rey mandaba con poder absoluto, y ya que no des- pojara a los pueblos. porque esto habría dejado a la tierra sin quien la cultivase, sí gravaba a los poseedores con tributos que, sumados a los que se pagaban a los señores locales, prácticamente absorbían todos los productos del suelo, dejando a los que lo cultivaban lo in- dispensable para vivir en la pobreza. Segunda.-Fuera de la propiedad perteneciente a la familia del rey y algixnos grandes digna- ta r io~ , que podían enajenar sus tierras, propiedad un tanto precaria irrevocable, las otras tierras eran poseídas en común, y el título para disfrutarlas provenía, no de un derecho individual, sino de la calidad de vecino y del hecho del trabajo. Tercera.-Como los agra- ciados con la tierra, templos, miembros de la familia real, guerreros y dignatarios no iban a cultivarla personalmente, en lo que real-

& mente consistía su derecho era en percibir de los cultivadores de

4 Idem. Tomo 1, México, 1937. Editorial Polis, Pig. 569 y si@.




esas tierras determinado tributo. De esta manera y en este caso la palabra "tierra" tenia aqui la misma acepción que en las leyes de Partida, es decir, una renta fincada en un pueblo o distrito, y tales concesiones hechas por los reyes mexicanos, eran verdaderas enco- miendas. Los señores percibían el tributo por medio de agentes de- nominados calpixques, nombre que con toda propiedad pasó después a los cobradores de tributos puestos por los encomenderos españoles. Pero el encomendero de los tiempos de Moctezuma no tenía obliga- ción alguna con relación a sus macehuales, a quienes, además, podia quitar la tierra. Cuarta.-El cultivo a mano, que era intenso alrededor de las poblaciones, dejaba sin beneficio y sin titulo grandes extensiones, quizá fértiles, pero sin dueño, porque los indios p r s ferian cultivar una tierra pobre, pero cercana a su habitación.. . Quinta.-Los españoles, pensando a su modo, creyeron ver un derecho de propiedad entre los aztecas; en realidad ellos introdujeron esa institución y los indios consolidaron así una situación precaria e in- definida."

Sin ahondar más en los detalles del régimen de la propiedad inmueble durante la época anterior a la llegada de Herniin Cortés, por considerarlos fuera del tema (de estas notas), basta afirmar que en ninguna de las obras que se refieren a la materia hemos encon- trado mención alguna a la posible constitución de regímenes de in- división urbana en predios destinados a servir de habitación.

B.-LA EPOCA DEL VIRREINAT0.-Con la llegada de los es- pañoles la idea de propiedad se aclara. El hecho de la conquista determina la aplicación de una nueva legislación en el territorio nacional, y el derecho de propiedad reviste los moldes clásicos de las instituciones del Derecho Romano. La asimilación se opera impri- miendo a los conceptos recibidos modalidades y matices producto de la formación mental, social y económica de los pueblos receptores. "Los primeros años de la formación de nuestra nacionalidad ensefía don Toribio Esquive1 Obregón -nos presentan a lo vivo el cuadro interesantísimo de esa lucha de concepciones jurídicas, y el de la reorganización, sobre bases culturales propias del pueblo que se formaba de la fusión de los elementos en un principio antagóni- cos". e

Los monarcas españoles se preocuparon siempre por el respeto

5 I d m . Lac. Cit. Pág. 373 y sigta Ver adunás Tomo m. Póg. 179. 6 TORIBIO Esqurvin O m d n , Op. Cit. T. 11, Pág. 14.




a la propiedad de los indígenas y en la legislación expedida se ins- tauró sobre bases firmes la legalidad de la propiedad que estaba en manos de los indios.

La traza de las ciudades, a la usanza de las españolas, y la f a m a de construcción de los edificios civiles, tan distinta a la hasta entonces empleada por los pueblos indígenas, y tan semejante, en sus razgos substanciales, a la aplicada en Europa hicieron que en materia de propiedad raíz urbana se planteara una nueva proble- mástica jurídica, que por ser diversa, en poco o en nada afectaba a los antiguos usos y leyes.

Uno de los primeros documentos destinados a reglamentar la construcción en las ciudades y villas de la Nueva España fue el que el trece de junio de 1673 dio el Rey Felipe II con el nombre de "Or- denanzas sobre descubrimientos, población y pacificación de las indias" que en gran medida fue fundido en la "Recopilación de Leyes de Indias" y tuvo vigencia durante la época virreinal. En este do- cumento, el Rey disponía la forma en que habían de realizarse las trazas de las ciudades y villas. Don Toribio Esquive1 Obregón re- sume claramente la forma de trazar las poblaciones en el siguiente párrafo: "Escogido el lugar donde había de asentarse la población, con todas las reglas que, con relación a la higiene, defensa y facilidad de comunicaciones, se detallan, se procedía a hacer la traza, comenzando por la plaza mayor; si en la costa, había de ser frente al desembarcadero; si en lugar mediterráneo, en medio de la pobla- ción. Había de ser un cuadro, con lo menos una vez y media de largo por lo que tuviere de ancho, "porque de esta forma es mejor para las fiestas de a caballo"; su tamaño, según la cantidad de vecinos, ni menor de doscientos pies de ancho por trescientos de largo, ni mayor de ochocientos por quinientos treinta y dos, siendo la mediana y de buena proporción de seiscientos pies de largo por cuatrocientos de ancho, mirando las esquinas a los cuatro vientos principales. De la plaza habían de salir una calle por cada costado y dos calles por cada esquina. Alrededor de la plaza y en las cuatro calles principales había de haber portales. Las calles en lugares fríos habían de ser anchas, y en los calientes angostas. Tra- zada así la población a "cordel y regla", se separaba el solar para la iglesia, que había de ser aislado; en la costa se había de edificar en forma que "en saliendo de la mar se vea, y su fábrica que en parte sea como defensa del mismo puerto". Se señalaba luego solar para la casa real, casa de concejo y cabildo, aduana y atarazana, cerca del templo, de manera que se puedan defender .de unos a otros. El




hospital para enfermedades no contagiosas se h b f a de poner junto al templo y por claustro de él, y para las contagiosas en parte que los vientos pasando por él, no fuera a herir a la población. Las carnicerías, pescaderías y tenerías se habían de colocar en parte donde con facilidad pudieran limpiarse. Los solares de la plaza no habían de darse a particulares, sino dejarse para la iglesia, casas reales y propios de la población, donde habían de edificarse tiendas y casas para tratantes, con cuyas rentas se contaría para los gastos públicos, y estos edificios de la plaza eran los que primero se habían de construir, contando con la cooperación de todos los pobladores y con un moderado impuesto sobre las mercaderías. Los demás solares habían de sortearse entre los pobladores, quedando el resto para el rey, a fin de que los diera a nuevos pobladores, o dispusiera de ellos como le pareciere conveniente. Casi todas estas disposiciones subsis- tieron y forman parte de los títulos 5 y 7 del libro 4 de la Recopila- ción de Leyes de Indias; pero por una ordenanza de 10 de abril de 1629 Felipe IV previno que en lo de adelante los virreyes, audien- cias, gobernadores y demás ministros de las Indias, no podrían ya dar títulos de ciudades ni de villas a ninguno de los pueblos o lugares de españoles ni de indios, pues en,lo sucesivo era tal facultad exclusiva del monarca".

La amplitud del territorio y la traza de las ciudades realizada c m el sistema de las Ordenanzas de Felipe 11 prop':rió el crecimiento de las poblaciones horizontalmente y en térrnmos generales no fueron frecuentes las divisiones de los predios ni el uso de sistemas de aprovechamiento comunitario de inmuebles urbanos.

Como excepciones a la situación antes smnciada podemos encontrar casos aislados en los que el propietari~ de un predio construía no sólo sobre el solar de SL propiedad sino también utilizando, en los planos superiores, otras edificaciones contiguas, comunicándose las construc5ones en los pisos altos. Un ejemplo de este tipo de super- posición de propiedades lo encontramos en la conocida casa del mi. nero don José de 16 Borda, edificada en la esquina de la segunda calle de San Francisco (hoy Avenida Francisco 1. Madero) y del Coliseo (hoy calle de Simón Bolívar), la cual se extiende, en los planos superiores, sobre las construcciones vecinas.

Otro caso de excepción fue el que se presentó en ciudades do provincia, tales como Taxco y Guanajuato, en las que la especial to- pografía del terreno permitió que aprovechando los desriiveles de las

7 TORIBIO ESQUNEI. Ommón: Op. Cit., Tomo 11, página 226.




calles paralelas se construyeran habitaciones superpuestas con acceso por distintas vías públicas. En este último caso los propietarios de las casas ubicadas sobre la calle de nivel más bajo, permitían que otra persona construyera sobre la parte alta de su casa otra edifi- cación, con salida hacia la calle de nivel más alto.

La situación jurídica de los dos inmuebles fue regulada contrac- tualmente a través de servidumbres constituídas sobre el predio bajo, como sirviente, y a favor del predio alto como dominante. Este tipo de servidumbre tenía evidente semejanza con la servidumbre romana "Oneris Ferendi".

C. MEXICO INDEPENDIENTE. En mil ochocientos veinti- uno, al realizar don Agustín de Iturbide la independencia, México continuó rigiéndose en materia de Derecho Civil por la antigua legis- lación española. Manuel Mateos Alarcón en su estudio sobre "La Evol~ición del Derecho Civil Mexicano desde la Independencia hasta nuestros días" publicado el año de 1911, enseña que ". . .al procla- marse y consumarse la Independencia de México, se hallaban vigen tes las leyes del Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación, la cual fue refundida en la Novísima Recopilación, y la Recopilación de Indias, legislación que necesariamente debii seguir rigiendo, porque la nación no estaba preparada para sustituirla por otra adecuada a la nueva forma de gobierno y a las instituciones políticas bajo las cuales debía ser regida".

Dentro de este cuerpo de leyes se ha pretendido, por algunos autores, encontrar disposiciones tendientes a regular el condominio de los edificios por pisos, aun cuando otras opiniones son desfa- vorables a esta suposición. l1

En los primeros años del siglo XIX la legislación española fue complementada en México con diversas disposiciones particulares decretadas por los gobiernos de nuestro país, entre las que no se

8 Cfr. ERNESTO PITTAISJGA RANGEL: Ensayo sobre la Naturaleza Jurídica de la Pro- piedad Horizontal. México, 1958, página 42.

9 MANUEL MATEOS A L A R C ~ N : La Evolución del Derecho Civil Mexicano desde lo: Independencia hasta nuestros días. 'Toncurso C;entifico v Artístico del Centenario". Tipo- grafía Vda. de Francisco Diaz de León, Sucs. México. 1911. Pág. 5.

10 Cfr. J~siis BUGUEDA LANZAS: La Propiedad Horizontal. Ed. Cultural, S. A. La Habana, Cuba. 1954, página 8.

11 Cfr. MANUEL BORJA MART~NEZ: La Rrouiedad de Pisos o Departamentos en De- recho Mexicano. Ed. Porrúa Hermanos, S. A. México, 1957, páginas 30 y 31.




encuentra, en nuestra opinión, ninguna que sea aplicable al tema que nos ocupa. l2

Una situación merece especial atención durante esta época. A partir de 1824 Mexico adopta su primera Constitución Federal, en la que se concede a los Estados de la Federación la facultad de legislar independientemente en materia Civil. La Constitución de 1824 fue derogada y substituida, en diferentes épocas, por constituciones que establecieron en ocasiones el sistema Central y en otras el .Fe- deral, pero a partir del 5 de febrero de 1857 el sistema de la Federa- ción qusdó definitivamente consagrado en nuestro derecho y desde entonces el país ha venido rigiéndose por dicho sistema. IS %

En las discusiones de la Constitución aprobada en 1857 es de resaltarse la opinión de uno de sus más ilustres autores -Don Fran- cisco Zarco- en el sentido de que la materia civil debería reservarse a la Federación, suprimiendo la facultad de legislar en esta rama a los Estados miembros. l4 No obstante esta opinión, la Constitución de referencia, y la vigente de 1917, consideran como facultad de los Estados el legislar sobre la materia civil.

Durante los primeros años de nuestra vida independiente exis- tieron algunos esfuerzos para realizar la codificación en materia civil. Tal vez el primero sea el realizado por la "Soberana Junta Provisional Gubernativa del Imperio" en el año de 1822. En efecto, la Junta mencionada, mediante decreto de fecha 22 de enero del año indicado nombró varias comisiones para la formación de Códigos con el propósito de auxiliar en lo posible los trabajos del Congreso y al efecto designó como miembros para la comisión encargada de redacta.r el Código Civil a !os señores: don José Mar& Fagoaga, vocal de lc? Soberana Junta Provisional Gubernativa del Imperio y Oidor Ho- norario de la Audiencia Territorial de la Corte de México; don Juan Francisco Azcárate, vocal de la misma Junta Soberana ; don José Hipólito Odoardo, fiscal de la misma Corte y P~esjdente de la Su- prema Junta Protectora de la Libertad de Imprenta; Dr. don Tomás

12 La legislación de México ind-endiente, durante el siglo XIX puede consultarse en la obra de don MAKUEL DURLAN y don JosÉ MA. LOZANO llamada Colección Completa de las Di5posiciones Lc,gislativz~ expedidas desde la Independencia de la República.- Edición Oficial X V I I I tomos. México 1876 a 1886.

13 Cir. FELIPE TENA RAILZ~RFZ: Leyes Fcdamentales de México 1808-1957. Ed. Po- rrúa, S. A. México, 1957.

14 Cfr. FRANCISCC ZARCO: Crónica del Congreso Extraordinario Constituyente 1856 1857. Ed. "El Colegio de México". México, 1957, Pág. 550.

15 Cfr. Art. 72 de la Constitución de 1857 y Art. 73 de la Constitución de 1917.




Salgado, Juez de Letras de esta Capital; Lic. don Miguel Domínguez, Regidor del Exmo. Ayuntamiento; Lic. don Benito José Guerra; Lic. don Juan Wenceslao Barquera, vocal de la Exma. Diputación Pro- vincial; Dr. don Antonio Cabeza de Baca, Cura de la Parroquia de San Miguel; y Lic. don Manuel Bermúdez Zozaya, Fiscal de la Liber- tad de Imprentad. bis.

Según la noticia de Manuel Mateos Alarcón, en el mes de noviembre del mismo año de 1822 se nombró otra comisión en la que figuraron don José María Fagoaga y don Andrés Quintana Roo, a la que se encomendó la formación de un Código Civil. Dicha comi- sión, según lo hace notar el propio Mateos Alarcón, no logró cum- plir su cometido, sin duda alguna a causa de los constantes trastor- nos políticos que tantos males causaron a nuestra infortunada patria. l6

Haciendo uso de las facultades que le otorgaba la Constitución Federalista de 1824, el Estado de Oaxaca promulgó en los años de 1827 a 1829 el primer Código Civil que rigió dentro de la Repú- blica. En el libro Segundo de este Código, publicado en 1828, se regulaba el r6gimen de condominio en términos similares a los de la legislación francesa de 1804. l7

Sin embargo, la obra legislativa que deió mayor huella en las codificaciones posteriores del país, fue el "Proyecto de un Código Civil Mexicano" formado en el año de 1861 por el Dr. don Justo Sierra por instrucciones del Presidente Benito Juárez. En relación con el tema de este estudio, en el proyecto de referencia puede leerse el artículo 521 que dice a la letra:

. . . ., - -

"Artículo 571. Cuando los diferentes nisos de una casa, pertenecen a distintos propietarios. si los títulos de proniedad no an-ecrlan los términos en que deben contribuir a las obras necesarias, se .guardarán las reglas simientes :

a . Las rmrades m~ectras, el teiado o azotea y las demñs cosas de IIPO comlln, wtarán a cargo de todos los propietarios en proporcióv a.l valor de FU piso.

2a. Cada txopietario costeará el suelo de su niso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de

15 bis. LeRmslación Mexicana o Colrcción Comnleta de las disposiciones legislativas expedidas desde la ind~nendencia de la Rsrúhl;ca. Ordenada por los licenciados MANUEL DUBLAN Y JOSE M A R ~ A LOZANO. Ed. Of:c;al. Tomo T. México 1876. Pág. 589.

16 M ~ N U E L MATEOS ALARC~N. Op. Cit. Páq. 7. 17 Cfr . en la parte correspondiente a la legislación del Estado de Oaxaca el articulo,

530 de este Cádigo.




policía comunes a todos, se costearán a prorrata por todos los propietarios.

3a. La escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo: la que desde el piso primero conduce al segundo se costeará por todos, excepto por los dueños del piso bajo y primero y así su cesivamente". l8

Dicho precepto está colocado en el Libro Segundo, Título V "De las Servidumbres", Capítulo 11; "De las Servidumbres Legales".

El proyecto del Dr. Sierra fue revisado por una comisión compuesta por los abogados Jesús Terán, José María Lacunza, Pedro Es- cudero y Echánove, José Fernando Ramírez y Luis Méndez, que co- menzó a funcionar en 1861. ls bis. Esta comisión continuó sus trabajos bajo el gobierno del Emperador Maximiliano y los Libros Pri- mero y Segundo del Proyecto de don Justo Sierra, revisado por la comisión antes indicada, se publicaron el año de 1866 con el nombre de "Código Civil del Imperio Mexicano" aun cuando no llegó a ser sancionado. En este Código, con ubicación en el mismo Libro Título y Capítulo que su antecedente, figura el artículo 706 que transcribe casi literalmente el artículo 521 del Proyecto del Dr. Justo Sierra con pequeñas adiciones.

18 Proyecto de un Código Civil Mexicano, formado de Orden del Supremo Gobierno por el Dr. D. JUSTO SIERRA. Edición Oficial. México. Imprenta de VICENTE G. TORRES, 1861.

18 bis. En el manuscrito del proyecto de Código elaborado por esta comisión figura el articulo 765 o 632 el cual dice a la letra:

Art. 765. ... Cuando los diferentes pisos de una caca pertenecieren a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deban contribuir a las obras necesarias, se guardaran las reglas siguientes:

la . Las paredes maestras, el tejado o azotea y las demas cosas de uso común estarán a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor de su piso.

2a. Cada propietario costeará el ~ u e l o de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policia comunes n todos se costearán a prorrata por todos los propietarios.

3a. La escalera que desde el portal conduce al piso primero, se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño d d piso bajo: la que desde el piso primero conduce al segundo, se costeará por todos, excepto por 10s dueños del piso hajo y primero y así sucesivamente.

19 Código Civil del Imperio Mexicano. México, Imprenta de ANDRADE Y ESCALANTE. Bajos de San Agustin número 1, 1866. El texto del Art. 706 es el siguiente:

Art. 706. Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecieren a distintos prapie- tarios, si los títulos de progiedad no arreglan los términos en que deben contribuir a las obras necesarias, se guardarán las reglas siguientes:

lo. Las paredes maestras, el tejado o azotea, y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios, en praporoiÓn al valor de su piso.




La influencia del Proyecto de Código del Dr. Sierra se hizo sentir en la elaboración del "Código Civil del Estado de Veracruz Llave", mandado observar por el Decreto 127 expedido el 17 de diciembre de 1868. Este Código, elaborado por el Magistrado Ber- nando J. Corona, en su artículo 816 adopta el texto del artículo 521 del proyecto Sierra, con las pequeñas diferencias introducidas por el Código del Imperio. 20

No obstante la inclusión en algunas de nuestras Leyes Civiles, de los textos que hemos mencionado, en los cuales se reglamenta la propiedad de casas por pisos, la realidad es que no se aceptó ge- neralmente este sistema de propiedad. Un indicio claro de esta realidad lo tenemos en la Ley de 25 de junio de 1856 sobre desamor- tización de la propiedad raíz, la cual tuvo como objeto el movilizar este tipo de propiedad, evitando la concentración en pocas manos de los bienes inmuebles. En esta Ley, a pesar de su finalidad, no se previó la posibilidad de hacer la división de una casa en pisos o departamentos, y por el contrario, dado que se establecía en su artículo primero que "Todas las fincas. . . urbanas. . . se adjudicarán en propiedad a los que las tienen arrendadas, por el valor correspondiente a la renta que en la actualidad pagan, calculada como rédito al seis por ciento anual", en su articulo cuarto se consideró el caso de una casa alquilada a varias personas, disponiendo que "Las fincas urbanas arrendadas directamente. . . a varios inquilinos, se adjudica- rán, capitalizando la suma de arrendamientos a aquél de los actuales inquilinos que pague mayor renta, y en casc de igualdad, al más antiguo. . ." 21 Como puede apreciarse, en un caso en el que fácil- mente pudo haberse dispuesto la adjudicación por- departamentos, no

20. Cada propietario costeará el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común, y obras de policía comunes a todos, se costearán a prorrata por todos los propietarios.

30, La escalera que conduce al piso primero, se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño dai piso bajo: la que desde el primer piso conduce al segundo se costeará por todos, excepto por los dueños del piso bajo y primero, y así sucesivamente.

Código Civil del Imperio Mexicmw.-Libro Segundo.-Titulo V "De las Servidum- bres".-Capítulo 11 "De las Servidumbres Legales". México, Imprenta de ANDRADE Y

ESCALANTE.-B~~OS de San Agustín Núm. 1.-1866.

20 Legislación del Estado de Veracruz Llave desde el año de 1824 hasta la presente época recopilada por el Lic. ANGEL &f. DE RIVERA. Jalapa, Imprenta Veracruzana de AGUS- TÍN RUIZ a cargo da F. R. ANDRADE. 1882.

21 JACINTO PALLARES: Legislación Federal Complementaria del Derecho C i d Mexi- cmo. Mhxico, Tipografia Artística de RAMÓN F. RIVEROLL. lo. DE REVILLAGIGEDO. Núm. 21897.




se siguió este sistema sino que siguió entendiéndose como unidad.el edificio entero.

D. LOS CODIGOS CIVILES DE 1870 Y 1884. El proyecto de Código elaborado por don Justo Sierra, el "Código Civil del Im- perio Mexicano", y los materiales de la Comisión Revisora del proyecto del Dr. Sierra, fueron aprovechados en gran parte por una segunda Comisión formada por los abogados Mariano Yáñez, José María Lafragua, Isidro Montiel y Duarte y Joaquín Eguía Liz, quienes redactaron el Código Civil para el Distrito y Territorios Fede- rales promulgado el 8 de diciembre de 1870 que empezó su vigencia el primero de marzo de 1871. 22

Las leyes de desamortización, si bien como se ha dicho no pro- piciaron la división horizontal de los predios, sí permitieron el que muchas fincas, hasta entonces de un solo dueño fueran fraccionadas verticalmente y adjudicadas a distintas personas. 23 Por esta razón, el Código de 1870 reglamenta con mayor amplitud que sus antecedentes, a la medianería, considerada como una servidumbre legal. La Exposición de Motivos del Código afirma que: "Se establecieron las reglas convenientes para la servidumbre de medianería, que ape- nas es conocida en la legislación actual, y que es sin embargo, de mucha importancia, en los predios urbanos. Entre nosotros es de grande utilidad; porque en consecuencia de la nacionalización de los bienes eclesiásticos, hoy pertenecen a distintos dueños muchas casas que antes eran de uno solo, lo cual da lugar a diferencias que la ley

22 Cfr. MANUEL BORJA SORIANO. L71nfluence du Code Civil Fraqais au Mexiqrce, publié par l e Barreau de Montreal, 1934.

23 La Ley de 12 de julio de 1859 sobre nacionalización de los bienes que adminis- traba el Clero preceptuaba en su Art. Primero que "Entran al dominio de la nación, todos los bienes que el clero secular p regular ha estado administrando con diversos títulos, sea cual fuere l a clase de predios, derechos y acciones en que consistan, el nombre y la aplicación que hayan tenido" y en el segundo: "Una ley especial determinará la manera y forma de hacer ingresar al tesoro de la nación todos los bienes de que trata el artículo anterior". Por lo que toca a los inmuebles, la Ley de 13 de julio de 1859 estableció que "Con objeto de que la enajenación de los bienes de que habla la lev de 12 del actual, contribuya eficazmente a la subdivisión de la propiedad territorial, y ceda en beneficio general de la Nación, que es el gran fin de la reforma que ella en- vuelva, he tenido a bien decretar, con acuerdo unánime del Gabinete, lo siguiente: . . .Ar- tículo 50. Igualmente nombrará la primera autoridad política uno o más peritos, para que dentro del preciso término de ocho días formen ,planos de división de los edificios que ocupaban las comunidades suprimidas, y los sometan a la aprobación de dicha autoridad.. . y una vez aprobados los planos de división, se valuará separadamente cada una de las fracciones que resulten". Articulo 60. Hecho este avalúo, se venderán dichas fracciones en subasta pública. . ."




debe evitar, estableciendo reglas que seiialen a cada propietario sus derechos y sus obligaciones respectivas. 24

Entre las disposiciones de este Código de 1870 encontramos el artículo 1120 que reglamenta la propiedad de casas por pisos en los siguientes términos :

"Artículo 1120. Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecieren a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deben contribuir a las obras necesarias, se guardarán las reglas siguientes:

la. Las paredes maestras, el tejado o azotea y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor de sus pisos;

22%. Cada propietario costeará el suelo de su piso; 3a. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio co-

mún y obras de policía comunes a todos, se costearán a prorrata poq todos los propietarios;

4a. La escalera que conduce al piso primero, se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el piso primero conduce al segundo, se costeará por todos excepto por los dueños del piso bajo y primero, y así sucesivamente".

Es de hacerse notar que el precepto antes transcrito, al igual que sus antecedentes en el "Código del Imperio", y en el proyecto del Dr. don Justo Sierra se encuentra colocado dentro del Libro 11 relativo a "Los bienes, la propiedad y sus diferentes modificaciones", en el Título VI que reglamenta "Las Servidumbres", Capítulo V: "De la servidumbre de medianería".

Comentando e! artículo antes citado, Manuel Mateos Alarcón en sus "Estudios sobre el Código Civil del Distrito Federal", asienta que: "Existe otra especie de comunidad, a la que impropiamente se le llama medianería, porque no separa dos predios; pero que, como dice Danvila, participa del carácter de la verdadera medianería, en el sentido de que se aplica a las cosas comunes que no son suscep- tibles de división sin el consentimiento de todos los interesados".

"La medianería a que aludimos es una especie de comunidad, que antes de ahora se ha designado con el nombre de servidumbre".

24. Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California. Edición Eco- nómica, Limpia y Correcta aumentada con la Exposición; índice alfabético; e índice de las referencias y concordancias. México, Tip. de Aguilar e hijos, la de Sto. Domingo 5 y la. del Relox 3. 1879. Página 43.




"En virtud de esa comunidad, cuando los diferentes pisos de un edificio pertenecen a diversas personas, existe una mezcla extraña de derechos de distinta naturaleza; de medianerías, y de servidumbres recfprocas, por lo cual cada uno es propietario exclusivo de un piso; pero cierta,^ partes del edificio, como las paredes maestras, el techo, etcétera, son comunes o medianeras, y cada una de ellas reporta servidumbres de diversas especies en provecho de las demás".

"'Para determinar los derechos y obligaciones de cada uno de los propietarios, hay que atender a lo que determinen sus títulos en que han de contribuir a las obras necesarias por las reglas siguientes, prescritas por el artículo 1120 del Código Civil.. ."

"Aunque el Código Civil no lo declara expresamente, se deduce de la naturaleza misma del derecho de propiedad que cada uno tiene en el piso que le corresponde, que puede hacer en él todos los cambios que quisiere o estimare convenientes, a condición de que no cause perjuicio de los demás propietarios ni ponga en peligro la solidez del e:!ificio . . . " 25

M a n ~ ~ e l Rincón y Miranda en su "Tratado de Legislación de Edificios y Construcciones" asienta que en el supuesto de que los distintos pisos de una casa pertenezcan a diferentes propietarios: "cada propietario tiene incontestablemente la propiedad separada, exclusiva y absoluta del piso que le pertenece y . . . las principales partes de la casa, tales como el suelo, los cimientos, las paredes maestras, escaleras, techos y obra de carpintería, que son útiles a los pisos, pertenecen a todos en común y son indivisibles..

El artículo 1120 del Código Civil de 1870, a través del "Código del Imycrio" y del "Proyecto de don Justo Sierra" encuentra su ins- piración en el artículo 521 del "Proyecto de Código Civil Español de 1851", siendo SLI transcripción casi literal, agregando tan sólo palabTas aue ng alteran sustancialmente su sentido.

Don Flore~cio García Goyena 27 al comentar el artículo 521 del ciex5onado Proyecto de 1851, señala como concordancias los artícu- los 664 del Código Francés, 451 de Vaud, 684 del Sardo y 585 del Napoiitano. E! artículo del Proyecto Español fue tomado en su

25. M A ~ T J E L MATEOS A L A R C ~ N : Estudios Sobre el Código Civil del Distrito Federal. Tono 11. "Tratado de las Cosas". México, Librería y Agencia de Publicaciones de N. B U ~ I N , Suceswef. 23. de Sn. Francisco número 2. Páginas 261 y 262.

26 XIANUEL RINCGN Y MIRANDA: Tratado de Legislación de Edificios y Construcciones. México, 1873. Página 112.

Z i FI o m w o GARC~A GOYENA: Concorda~ciQS, Motivos Y Comentarios del Código Civil Español. Madrid, 1852, Tomo 1. Página 114.9.




mayor parte del Artículo 664 del Código Napoleón pero con ligeras modificaciones inspiradas, al decir de García Goyena, en el Código Sardo y en las observaciones de Rogrón al Código Napoleón.

Resumiendo, el artículo 1120 de nuestro Código Civil de 1870 reglamenta la materia inspirándose en última instancia en el Código Napoleón.

"En el mes de junio de 1882 el Ejecutivo encargó a una Co- misión compuesta de los señores licenciados don Eduardo Ruiz, Pro- curador General de la Nación, don Pedro Collantes y Buenrostro y don Miguel S. Macedo, que revisara el Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California. Esa Comisión se dedicó desde luego a sus labores y en los meses de marzo y abril de 1883 dio cuenta al señor Ministro de Justicia, Lic. don Joaquín Baranda, del primer proyecto de reformas, que fue sometido a una nueva y detenida discusión presidida personalmente por el señor Ministro, y durante la cual sufrió el proyecto diversas modificaciones, espe- cialmente en lo relativo a sucesiones".

"Terminada la segunda revisión, el señor Ministro de Justicia remitió a la Cámara de Diputados el proyecto de Código Civil, en 2 de mayo de 1883, como iniciativa del Ejecutivo. . . "

''Recibida en la Cámara la iniciativa referente al Código Civil, pasó al estudio de la la. Comisión de Justicia, compuesta de los señores Diputados Lic. don Justino Fernández, Lic. don José Linares y Dr. don Ignacio Pombo, que unida a la Comisión nombrada por cl Ejecutivo, y siempre bajo la presidencia del señor Ministro de Justicia, emprendió una nueva y escrupulosa revisión del pro. yecto . . . "

"En 28 de noviembre de 1883, la la. Comisión de Justicia pre- sentó a la Cámara de Diputados el correspondiente dictamen consul- tando la aprobación del proyecto remitido por el Ministerio de Jus- ticia con las refcrmas acordadas en la tercera revisión a que se ha hecho referencia.. . En tal esta69 los trabajos, la Diputación dei nistrito Federal presentó a la Cámara de Diputados proyecto de ley para que se autorizara al Ejecutivo para reformar los Códigos Ci- vil. . . proyecto que fue aprobado por ambas Cámaras, expidiéndose vl Cecreto relativo el 14 de diciembre de 1883."

"Autorizado el Ejecutivo, y previas algunas conferencias a las que concurrierón las mismas personas que a la tercera revisión, y además el señor Diputado licenciado Gumersindo Enríquez, quedó definitivamente a,cordado el texto del Código reformado, que fue promulgado el 31 de marzo de 1884, aceptando el proyecto tal como




se encontraba al ser preseritado a la CLmara de Diputados por la la. Comisión de Justicia, sin otras reformas que las que aparecen hechas en los Capítulos 11, 111, y IV, Título XX, Libro III."2*

Por lo que toca a este Código de 1884, sólo hay que asentar que en su artículo 1014 reprodujo textualmente el artículo 1120 del Có- digo de 1870, colocándolo en el mismo Libro, Título y Capítulo que este último.

E. EL CODIGO CIVIL DE 1928. La Secretaría de Goberna- ción encargó n los abogados Francisco H. Ruiz, Ignacio García Téllez. Angel Sarcía Peña y Fernando Moreno, preparar un proyecto de Código Civil. La comisión así formada formuló un proyecto que cor, el fomiato l e un código, fue publicado con fecha 25 de abril de 1928. Este proyecto, reformado por sus autores, después de haber tenido en cuenta las observaciones que se les habían hecho, 29 llegó a ser el Código Civil actualmente en vigor en el Distrito y Territorios Fe- derales desde el primero de octubre de 1932, después de haber sido promulgado el 30 de agosto de 1928, por el presidente Plutarco Elías Callec, en virtud de las facultades que el Congreso de la Unión le había dado. 30

E l proyecto de 25 de abril de 1928 contiene el art-;culo 942, que no es sino una reproducción -con algunos cambios y adiciones si^ mayor impoitrmia- de los artículos 1120 del Código Civii de 1870 y 1014 del de 1884. La única innovación digna de considerarse en este proyecto, tocante a la materia de que tratamos, es que en lugal de colocar el precepto en el título referente a las servidumbres, tal y como lo hacían los Códigos de 1870 y 1884, siguiendo en última instancia al proyecto de García Goyena y al Código Napoleón, lo colocan en el capítulo que se ocupa de la copropiedad, inspirándose tal vez en el Cóldigo español de 1888.

E s de hacerse notar que aun cuando el proyecto mexicano de 1928 sigue al Código español en lo referente a Ia colocación del ay- tículo dentro del cuerpo del código, en el título de la copropiedad,

- -- -- ~ ~- 28 I\'~Ic'~EL S. RII,CEDO: Datos para el cstudio del nuevo Código Civil. Imprenta dr

FRANCISCO Dí .1~ DC LEÓN, México, 1881. Págs. 3 y 4. Por lo que toca a la identidad de los artículos 1014 del Código de 1884 y 1120 del de 1870 puede consuharse la obra citada (Pág. 73) asi como el texto mismo de los preceptos.

29 Cfr. Los commtorios y observaciones hechas por la Barra Mexicana de Abogaiioc al proyecto de códizo en la Revista "El Foro".

30 Cfr. 3lanuer. BORJA SORIANO: ¿'influence du Code Civil Froqais tul Mexique, publié par le Rarreau de Montrral. 1934<. P á ~ i n a 818.




no lo sigue en su texto, sino que se inspira en los artículos relativos de los códigos mexicanos de 1870 y 1884.

El Código Civil de 1928, ya en su redacción definitiva, contuvo un artículo, el 951, idéntico al 942 del proyecto, que se encuentra colocado en el mismo título en el que lo ubicaba éste. Dicho artículo dice a la letra :

"Artículo 951. Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecieren a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deben contribuir a las obras necesarias, se observarán las reglas siguientes:

1. Las paredes maestras, el tejado o azotea, y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su piso; 11. Cada propietario costeará el suelo de su piso; 111.-E1 pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policía, comunes a todos, se costearán a prorrata por todos los propietarios ; IV. La escalera que conduce al piso primero se costeará a pro- mata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo, se costeará por todos, excepto por los dueños del piso bajo y del primero, y así sucesivamente."

Ni los informes rendidos por la Comisión a la Secretaría de Gobernación, ni la Exposición de Motivos, ni tampoco el libro del licenciado Ignacio Garcia Téllez "Motivos, Colaboración y Concor- dancias del Nuevo Código Civil Mexicano", 31 arrojan alguna luz sobre las razones que tuvieron los redactores del Código de 1928 para cambiar la ubicación del precepto dentro de este cuerpo legis- lativo.

El hecho de que nuestro Código Civil siguiera al español en cuanto a la colocación del artículo que comentamos, pudo haber in- ducido a nuestros tratadistas y tribunales a pensar de una manera semejante a la de los juristas españoles, ya que el argumento de la ubicación fue decisivo entre estos para estimar que la propiedad por pisos debía entenderse como una simple comunidad de bienes "pro indiviso" y que debía prosperar la acción "comuni dividundo" ejer- citada por cualquiera de los llamados copropietarios. No obstante lo anterior, nuestros autores nunca sostuvieron criterio semejante, y consideraron a la propiedad por pisos, junto con la medianería (que

31 IGNACIO GARC~A TELLIZ: Motivos, Colaboración y Concordancias del Nuevo Có- digo Civil Mexicano. México, 1932.




también había sido trasladada del titulo de las servidumbres al ca- pítulo de la copropiedad) como "Copropiedades forzosas" en las que no podía hacerse valer el principio de que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, coiisagrado por el artículo 939 del Código Civil, con la salvedad de los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley el dominio es indivisible. 52

Durante muchos afios el artículo 951 del Código Civil no cono- ció casi aplicación práctica, el régimen de condominio, en la realidad, continuaba siendo desconocido, y por lo mismo sin ninguna realidad material. Algunos juristas destacaron la importancia que podía re- presentar el precepto antes indicado para una buena distribución de la propiedad raíz, y para dar eficacia a las disposiciones constitu- cionales en materia laboral, contenidas en el artículo 123 de la Cons- titución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Tal es el caso del artículo del Ministro Alfonso Francisco Ramírez publicado en la revista "La Justicia" con el título de "Casas Colectivas". Desgra- ciadamente éste tipo de estudios no pasaron de reflejar los buenos deseos de sus autores para aplicar disposiciones legales a todas luces convenientes para impulsar la justicia social.

No es sino hasta la segunda mitad del presente siglo cuando comienzan a presentarse, en el Distrito Federal, los primeros casos de aplicación a la realidad de las disposiciones legales en materia de propiedad por pisos. Es en el año de 1953 cuando se inicia la cons- trucción de dos grandes edificios, situados en una de las principales avenidas de la capital -el Paseo de la Reforma- destinados a ser vendidos por departamentos. Corresponde a la compañia "Condo- minio", Sociedad Anónima el mérito de haber jniciado prácticamente la construcción de unidades en condominio y al notario Jesús Castro Figueroa el de haber elaborado la primera escritura constitutiva de dicho régimen, que con el correr de los años ha llegado a ser de gran difusión sobre todo en la capital de la República.

F. LA LEY DE DOS DE DICIEMBRE DE MIL NOVECIEN- TOS CINCUENTA Y CUATRO. Aun cuando bajo la vigilancia del texto origina1 del artículo novecientos cincuenta y uno del Código Civil de 1928 era factible la constitución del Régimen de Condominio

32 Ver en este sentido: RAFAEL ROJINA VILLEGAS: Derecho Civil Mexicano. Tomo 111. Bienes, Derechos Reales y Posesión. 2a. Ed. México, 1949. Páginas 342, 343 y 353 a 355; y JosÉ GOXIS SOLER y LUIS MUWOZ: Elementos de Derecho Civil Mexicano. Tomo 11, México, 1944, página 186 y siguientes, Núm. 141.




en los edificios, y de hecho algunos inmuebles fueron sometidos a ese rhgimen, la reglamentación legal de la institución era insuficiente -aunque no errónea, como alguien ha pretendido-3a para la solii- ción de los problemas suscitados con motivo de la propiedad por pisos. Urgía pues una reglamentación más amplia y explícita del dominio horizontal. Respondiendo a esta necesidad se dictaron el decreto de fecha 30 de noviembre de 1954, reformando el artícu lo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales 57

la ley de 2 de diciembre del mismo año; ambas disposiciones frreron publicadas en el Diario Oficial del 15 de diciemb-e de 1954. 34

33 JOSÉ BANDERA OLAVARR~A: La Propiedad Horizontal o I'ropiedad por Pisos. México, 1954, páginas 13 y 14.

34 Estos mismos conceptos, vertidos en nuestra obra sobre La Propiedad de P i ~ o s o Departamentos en Derecho Mexicano, (Pág. 45) han hecho suponer a SERGIO TORRES EYRAS ("Origen y Naturaleza Jiirídica del Dcrecho de Condominio en el Ee:ec!io 3le::i- cano", pubLicado en la Sección de "Estudios Jurídicos" de la revista "Anales de Juris- prudencia", Pág. 327) que encontramos intrascendente la reforma realizada en 1954. Ignoramos como pudo formarse esta falsa opinión el autor citado. pues en ningún momento la hemos expresado.

Sin embargo insistimos en lo afirmado en el texto a propísito de que el espíritu de la reforma es el de una reglamentación más amplia y expiicita dcl instituto y no crecmos que signifique un cambio en cuanto al concepto mihmo de la institución.

Por eso es que consideramos un tanto exagerada la opinión de SERGIO TORRES EYRAS, que en el articulo antes citado, afirma que ''la reforma del artículo 951 a vi;t~d de! decreto de 30 da noviembre de 1954, vienen a introducir verdaderas modificnciones a l sistema anterior: que no era equivocado, sino un lujo". La rcforma de 1954, según Torres Eyras, significa "un cambio muy importante en l a institnción" y al efecto señala como puntos de divergencia entre PI texto antiguo y el nuevo del artículo 951 del Código Civil, los si mientes:

"la.-La ,división horizontal de la propiedad no se limito sólo a Ics piso^. sino que ahora permite acorde con la realidad el fraccionamiento di: los pkoq c-n drpnrtnmentos. los departamentos en viviendas y por último las viviendas en simples locales;

2a.-Se habla ya especificamente y en forma expresa de ec.propie.'nd soFx parir.: comunes ;

3a.-Nos califica esa copropiedad de indivishle, o lo que rs lo m i m o de "copropiedad forzosa" como dice el Maestro Rojina; y

4a.-Obliga a los condómines a estar y pasar por cierta orgmización, que nada tiene que ver con el dominio.

Por nuestra parte pensamos que no hay un cambio de substancia en la refcrma de 1954, ya que:

lo.-Aun cuando el Código Civil. en su texto anterior a la rcforma (le 1953 sólo hacía referencia expresa a "pisos", el t h n i r o fue siempre internrctado en un sentido amplio y nunca en forma restringida con la idea de que s6lo podían h~cei-cs tliricimes en pisos o plantas. La interpretación anterior se basó siemore en In c!?ridad jiiridico del término empl.eado por la ley, rechazando una simplista intwpretaci6ii gramatical. La doctrina nacional encontró apoyo a su interpretación en las opiniones de los autorec




El año de 1953 el señor licenciado don Gustavo R. Velasco -ilustre Rector de la Escuela Libre de Derecho- había formulado un anteproyecto de reformas al artículo 951 del Código Civil, segiín el cual se adicionaría dicho Código con 28 artículos del 951 a al 951 z, reglamentándose así la institución ; estos artículos estaban inspirados en las leyes sobre la materia de Bélgica, Brasil, Italia, Chile, Francia, España, Uruguay, Argentina y Alemania. El anteproyecto del señor licenciado Velasco reformado y adicionado por la Secretaria de Go- bernación, estuvo a punto de ser enviado a las Cámaras, pero, sin embargo, al prevalecer la opinión de que debía ser estudiado con mayor detenimiento fue aplazada su aprobación.

En septiembre de 1954, el mismo señor licenciado don Gustavo R. Velasco redactó un nuevo proyecto - q u e consfxba de cinco capí- tulos y 39 artículos- en el que su autor tomó en cuenta, además de las legislaciones consultadas para formular el anteproyecto mencionado con anterioridad, las de Cuba y Panama, así como las obser-

mtranjeros que. comentando preceptos semejantes al nueetro, como el del Código Na- poleón -no vacilaron en conceder amplitud al término pisos empleado por l a ley. En conseciirncia, la nueva redacción del Código Civil sólo vino a reconocer en forma expresa lo que antes se entendía implícito, y esto, en nuestra opinión. no constituye cambio de fnndo.

Por otra parte, la expresión emnleada por Torres Eyras para analizar este punto parece implicar un criterio de jerarquía que de más a menos se desarrolla entre el piso p el local. pasando nor los departamentos y las viviendas. No creemos que este sea el wntido de nuestro Código.

2a.-La idea de copropiedad sohre las partes comanes del edificio existía aún antes de la reforma de 1954 v e1 provio Torres Eyras lo admite al hacer d análisis del artículo en su texto anterior a 1954. nues consiena entre los elemento.; de dicho precento la euis- trnria de "Cnsas de propiedad.. . común". En la nueva redacción hay mayor claridad pero no cambio.

3a.-Por lo que toca a la conce~c;ón de la conroniedad sobre los elementos romunes del inmueble, como forzosa. tamhién desde antes de la nueva radacc;ón se concentuaba a esta como tal. Hoy se dice en forma expresa 10 que antes ya se entendía. No hw mod:ficación de fondo.

4a.-La organización a que quedan sujetos los condómines, a nuestro juicio si tiene quo ver con el dominio, ya que ésta les obliga en razón y en la med:da en que son dueños de sus resnectivos d~nartamentos. Las obligaciones de los pronietarios, que tienen el carácter de "nrapter-rem", no son sino el resultado de las relaciones de vecindad entre sus ~ropiedades.

El hecho de que algunos Estados de la República reglamenten m forma semeiante al Distrito Federal, el Bégimen de Condominio, sin alterar el texto orienal de su Código Civil, y dejándolo en términos iguales a los del artículo 951 del Códieo del Distrito antes de la reforma, es elocuente para demostrar que no son incompatibles sus disposiciones.




vaciones que a su anteproyecto de 1953 habían formulado la Seere- taría de Gobernación, el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas (hoy Banco de Obras y Servicios Públicos), la Co- misión de Cooperación Judicial, y el Dr. don Manuel Borjn Soriano.

Este proyecto fue el que, con algunas modificacion~s, presentó el Ejecutivo a la Cámara de Senadores el 22 de octubre de 1954.

El Senado de la República, en sus sesiones del 4, 9 y 10 de noviembre de 1954 se ocupó del proyecto de ley enviado por e1 Presi- dente de la República, haciéndole algunas reformas en los puntos relativos a bienes comunes, derecho del tanto, y a la sanción im- puesta al propietario que reiteradamente no cumple con sus obligaciones.

La Cámara de Diputados, en su sesión celebrada el 16 de noviembre de 1954 aprobó la minuta del proyecto de "Ley sobre el Régimen de Propiedad y Condominio en los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o loca le^'^, aprobada ya por la Chmara de Senadores, así como el proyecto de reformas al articulo 951 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales.




notas sobre la historia el panorama materia de propiedad...

Documents