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CONJUNTO RESIDENCIAL RESERVA DE GRATAMIRA

NIT: 900.176.483-4

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E- mail: [email protected]

www.reservadegratamira.com

MANUAL DE CONVIVENCIA

1. DEFINICION

2. MARCO DE REFERENCIA

3. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS

4. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

5. CUOTAS DE ADMINISTRACION

6. COMITÉ DE CONVIVENCIA

7. CONDUCTAS OBJETO DE SANCION

8. ACTIVIDADES OBJETO DE SANCION

9. SANCIONES

10. SEGURIDAD

11. PARQUEADEROS Y VEHICULOS

12. TRASTEOS Y MUDANZAS

13. ASEO AREAS COMUNES

14. ANIMALES DOMESTICOS Y MASCOTAS

15. DESCANSO Y TRANQUILIDAD

16. ZONAS Y BIENES COMUNALES

17. SALONES COMUNALES

18. CLUB HOUSE

19. SANCIONES POR INASISTENCIA A REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL

20. CUMPLIMIENTO DE NORMAS

Por el cual se establecen normas de convivencia, seguridad y procedimiento de sanciones de

obligatorio cumplimiento para todos los residentes, en armonía con la ley 675 y el reglamento de

propiedad horizontal.


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1. DEFINICION

El Manual de Convivencia es una herramienta utilizada por el Comité de Convivencia,

Administrador, Consejo de Administración y residentes que fija las conductas o actos no permitidos

en los que incurren los propietarios o tenedores de los bienes privados, así como el procedimiento

y las sanciones a seguir.

El presente Manual de Convivencia será publicado en la página Web del Conjunto; para el caso de

los arrendatarios, cada copropietario se hará responsable de informar la existencia del mismo ya

sea directamente o a través de la agencia de arrendamientos o a quien haga sus veces.

2. MARCO DE REFERENCIA

ARTICULO 1. El Conjunto Residencial Reserva de Gratamira Propiedad Horizontal, es una entidad

civil de derecho privado e interés colectivo de tipo social, con personería jurídica de carácter

permanente y sin ánimo de lucro.

ARTICULO 2. El domicilio legal del Conjunto Residencial Reserva de Gratamira Propiedad

Horizontal, es Cra 74 No. 138 – 69 de la ciudad de Bogotá D.C., y estará sometida a las

disposiciones de la Constitución Política de Colombia, Ley 746 de julio 19 de 2002, Código Civil,

Código de Policía de Bogotá, Ley 675 de 2001, Reglamento de Propiedad Horizontal, y demás

normas legales sobre la materia.

ARTICULO 3. Los recursos del Conjunto Residencial Reserva de Gratamira Propiedad Horizontal

provendrán de las cuotas ordinarias y extraordinarias con las cuales contribuyen los propietarios o

tenedores a cualquier título de unidades privadas que integran el Conjunto, en la cuantía que

determine la Asamblea General de Propietarios, en proporción al coeficiente de copropiedad, de los

arrendamientos de los bienes comunes rentables, de las multas, donaciones, asignaciones, auxilios

y de cualquier otro ingreso que reciba en razón de sus actividades.

ARTICULO 4. Los fondos obtenidos se destinarán en forma preferencial para expensas de

administración, conservación, seguridad, mantenimiento y presentación del Conjunto, con el

propósito de alcanzar los objetivos que se propone.

ARTICULO 5. El Conjunto Residencial Reserva de Gratamira Propiedad Horizontal tendrá

capacidad para adquirir y poseer bienes muebles e inmuebles, enajenarlos, gravarlos, recaudar e

invertir dineros en bien común del conjunto, organizar servicios de utilidad común y en general

desarrollar las actividades necesarias para el logro de sus fines.

ARTICULO 6. El patrimonio del Conjunto Residencial Reserva de Gratamira Propiedad Horizontal

lo constituye los bienes de propiedad común que son los necesarios para la existencia, seguridad,

conservación y presentación del mismo y que hacen posible el adecuado uso y goce de las

distintas unidades de propiedad privada.

ARTICULO 7. El Conjunto Residencial RESERVA DE GRATAMIRA Propiedad Horizontal, tendrá

como objetivos:


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1. Propender por la seguridad, bienestar y convivencia de los residentes de las unidades de dominio privado que hacen parte integral del Conjunto y de las demás personas que con ellas conviven para obtener un desarrollo armónico de sus actividades sociales.

2. Manejar los fondos obtenidos para el desarrollo de las actividades que demanda los servicios de administración del Conjunto, de acuerdo con las normas legales vigentes, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual.

3. Exigir a los propietarios o a sus representantes el sometimiento a la normas sobre deberes y prohibiciones establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto y en las normas que en adelante se establezcan legalmente.

4. Solicitar la intervención del gobierno, la empresa privada y oficial para obtener su apoyo o ayuda en el mejoramiento de las condiciones de seguridad, culturales, recreativas, ambientales, sanitarias, sociales y en general todas aquellas actividades que ayuden al bienestar emocional y material de la comunidad.

3.DEBERES DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 8. Teniendo en cuenta que las relaciones de vecindad se establecen a través del

intercambio de actuaciones y comunicaciones entre quienes habitan en un mismo lugar y entre

éstos y su entorno, se establecen los siguientes deberes de obligatoria observancia y cumplimiento

por parte de todos los residentes, propietarios, quien los represente o sustituya, arrendatarios y

ocupantes de cada unidad residencial y sus visitantes:

1. Hacer uso de los bienes y servicios de la propiedad común conforme a la naturaleza y destino de

cada uno de ellos, con el cuidado y moderación necesaria para no privar de igual derecho a los

demás, de acuerdo con la programación y normas establecidas para tal fin.

2. Participar en la solución de los problemas comunitarios, asistir a las Asambleas de copropietarios,

difundir, divulgar y cumplir los Reglamentos de Copropiedad y el Manual de Convivencia.

3. Informar por escrito a la Administración sobre sus ausencias temporales mayores a tres días con el

fin de llevar un control especial sobre el inmueble. Informar por escrito las personas autorizadas

para entrar a su inmueble e informar el nombre y teléfonos a quien se pueda recurrir en caso de

emergencia.

4. Todos los apartamentos del Conjunto Reserva de Gratamira Propiedad Horizontal se destinarán única

y exclusivamente para vivienda familiar.

5. Velar por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado,

así como responder hasta por la culpa leve, conforme al artículo 63 del Código Civil, en el ejercicio

de los derechos.

6. Responder por los daños que cause el residente o sus invitados a los bienes comunes; estos daños

serán valorados y facturados por la Administración al residente, previa notificación por escrito. En

cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del

comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al presente Manual.

7. Preservar el estilo arquitectónico de la edificación manteniendo en su estado de diseño las fachadas

y zonas comunales. (Está prohibido cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas en balcones

o techos diferentes a los autorizados por el Reglamento de Propiedad Horizontal o por la Asamblea).


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8. Sin perjuicio de las obligaciones instituidas por la Ley e incorporadas en el Reglamento de Propiedad

Horizontal, son también obligaciones de los propietarios del Conjunto las siguientes:

a. Asistir cumplidamente a todas las citaciones que se realicen para Asamblea General. b. Actuar con espíritu de comunidad, respetando los derechos de los demás residentes,

visitantes y empleados, debiendo mantener consideración y respeto para así poder exigir el mismo tratamiento.

c. Cumplir fielmente el Reglamento de Propiedad Horizontal, y el Manual de Convivencia. d. Respetar y cuidar los bienes comunes. Cuidar prados y antejardines cooperando con la

Administración para la defensa y buena presentación de los mismos. e. Atender cumplidamente el pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias

ordenadas por la Asamblea General de Copropietarios. f. Presentar por escrito a la Administración sus sugerencias o quejas, con compostura y

lenguaje apropiado. g. Ejecutar de inmediato en su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar

perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades; responder por los daños causados por omisión o falta de diligencia.

9. Cumplir los siguientes requisitos antes de iniciar modificaciones a sus unidades privadas:

1. Obtener previa autorización de la entidad competente si la naturaleza de la obra y las normas

urbanísticas vigentes así lo exigen.

2. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad y la solidez del Conjunto, ni afecte la salubridad

o los servicios comunes.

3. Solicitar y obtener la autorización escrita del Administrador y del Consejo de Administración,

sustentando técnicamente que la obra proyectada no compromete la seguridad y la solidez del

Conjunto, ni afecta la salubridad o los servicios comunes .

ARTICULO 9. Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertos por sus

respectivos propietarios, independientemente. Los que graven la totalidad del Conjunto serán

pagados por todos los copropietarios en la proporción que establece el Reglamento de Propiedad

Horizontal.

4. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la Ley y este Manual, pero dentro de las limitaciones aquí expresadas, respetando el derecho a la intimidad personal y familiar de los residentes del Conjunto.

2. Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios.

3. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, incluidos los parqueaderos de visitantes, siempre que lo haga según el destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legitimo de los demás residentes.

4. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de Copropietarios con voz y voto.


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5. Solicitar al Consejo de Administración la imposición de las sanciones establecidas en el presente Manual para los infractores a las normas de convivencia aquí establecidas.

6. Exigir a la Administración el fiel cumplimiento del derecho otorgado por la Ley 675 de 2001, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia.

7. Obtener de la Administración la debida información contable, junto con el informe del Revisor Fiscal, en forma anual o cuando tenga dudas sobre el manejo contable, o cualquier otra operación, previa solicitud escrita al Consejo de Administración.

8. Ser escuchado por el Administrador en cualquier momento y/o por el Consejo de Administración con cita previa.

9. Hacer uso de los bienes comunes: club house, parqueadero de visitantes, salones comunales, cumpliendo estrictamente lo reglamentado para tal efecto.

5. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

ARTICULO 10. Los propietarios deberán cancelar las cuotas mensuales de sostenimiento, dentro

de los quince (15) primeros días de cada mes, en proporción a los coeficientes de copropiedad

señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto, basados en la ley 675 de

agosto de 2001;

ARTICULO 11. Las cuotas de que trata el artículo anterior que sean canceladas dentro de los

quince (15) primeros días calendario de cada mes, tendrán un descuento del 10% sobre el valor

de la cuota mensual. Después del día dieciséis (16) del mes en curso se cobrará el valor normal y

posteriormente, a partir del primer día del mes siguiente se causarán los intereses de mora

decretados por la Superintendencia Bancaria.

ARTICULO 12. La mora en el pago de cuotas o contribuciones decretadas por la Asamblea

General y de las sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias, de conformidad con el

Reglamento de Propiedad Horizontal, causará intereses correspondientes a la tasa de interés

moratorio decretados por la Superintendencia Bancaria.

ARTICULO 13. Cuando se trate de cuotas ordinarias, se cobrarán los intereses antes señalados

después del mes vencido; para las extraordinarias, al día siguiente de la fecha fijada para su pago

por la Asamblea General de Propietarios. Los intereses causados por mora en el pago de sanciones

se harán exigibles a partir del mes siguiente de notificada la correspondiente sanción.

PARÁGRAFO- En caso que el inmueble presente deuda por cualquier concepto en favor de la

copropiedad, al hacer su propietario o arrendatario un pago, se entenderá como abono a cuenta y

se cargará contablemente en el siguiente orden, 1º intereses de mora, 2º cuotas extraordinarias, 3º

sanciones por inasistencias a asambleas. 4º sanciones aplicadas por incumplimiento a las normas de

convivencia, 5° capital en mora por concepto de cuotas atrasadas de administración.

ARTICULO 14. El representante legal del Conjunto está facultado para cobrar pre-jurídica y/o

encargar el cobro jurídico a morosos. Serán a cargo del deudor los honorarios profesionales y

costas del proceso.

PARÁGRAFO 1- En cuanto a las cuotas de administración, extraordinarias o cualquier otro monto

causado y exigible al copropietario, se procederá al cobro jurídico cuando la mora exceda de tres (3)

meses.


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PARÁGRAFO 2- Los copropietarios que tengan más de tres meses de mora tendrán como sanción la

pérdida del derecho a usar los servicios del club house y los salones comunales, hasta tanto no

cancelen la totalidad de la deuda.

6. COMITÉ DE CONVIVENCIA

ARTICULO 15. DEFINICION - Para la solución de los conflictos que se presenten entre los

propietarios o tenedores de bienes privados del Conjunto Residencial Reserva de Gratamira

Propiedad Horizontal y los órganos de Administraciónen razón de la aplicación o interpretación de

este Manual, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales o

administrativas se podrá acudir a un Comité de Convivencia nombrado. Este Comité, tiene como

misión fortalecer las relaciones de vecindad buscando fórmulas de convivencia y de solución de

conflictos, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Sus

consideraciones deberán constar en actas suscritas por las partes y por los miembros del Comité

de Convivencia.

PARÁGRAFO 1- Los miembros del Comité de Convivencia, cuya participación es ad-honorem serán

elegidos por la Asamblea General de Copropietarios para un periodo de un (1) año y será integrado

por tres copropietarios con sus suplentes personales.

PARÁGRAFO 2. El Comité consagrado en el presente Artículo en ningún caso podrá imponer

sanciones.

ARTICULO 16. FUNCIONES

1. Conciliar los conflictos que se presenten entre los residentes del conjunto o entre ellos y el

Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la

persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001 y del Reglamento

de Propiedad Horizontal.

2. Adelantar programas y actividades de integración de la comunidad. Para este efecto, informará al

Consejo de Administración del Conjunto, con una anticipación no inferior a 15 días sobre las

actividades que se propone adelantar, y la justificación para ello.

3. Promover el bienestar de la comunidad mediante la verificación e información al Administrador de

situaciones que puedan afectar la seguridad y la tranquilidad de los residentes.

ARTICULO 17. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente

Manual se dará el trámite previsto en el Capitulo II del Titulo XXIII del Código de Procedimiento

Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o complementen.


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7. CONDUCTAS OBJETO DE SANCION

ARTICULO 18. Se consideran conductas violatorias y objeto de sanción, las siguientes:

1. Cambiar el destino a los bienes de dominio particular

2. Comprometer la seguridad y solidez de los inmuebles

3. Producir ruidos que molesten a los demás copropietarios o tenedores

4. Llevar a cabo actos que perturben la tranquilidad de los residentes

5. Usar productos o adelantar actividades que de una u otra forma afecten la salud pública de los

residentes, incluyendo el manejo inadecuado de las basuras o desperdicios

6. Retardar las reparaciones locativas al interior del bien privado que afecten a los demás copropietarios

o tenedores

7. Elevar nuevos pisos sin permiso de la autoridad competente o adelantar obras al interior o exterior

de los bienes comunes sin el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Reglamento de Propiedad

Horizontal

8. Faltar al respeto a los demás copropietarios, porteros, personal de administración o cualquier otro

que preste sus servicios a la copropiedad.

PARAGRAFO 1: Las conductas enumeradas del 1 al 7 son de reacción inmediata de la Policía, cuando

son denunciados por un propietario, tenedor, Administrador, Revisor Fiscal o integrante del Consejo

de Administración o del Comité de Convivencia. De no acudir las autoridades, el Administrador

deberá iniciar las acciones de cumplimiento pertinentes ante el Contencioso Administrativo,

independiente de la sanción del Consejo de Administración o Asamblea General de Propietarios.

PARAGRAFO 2: A los padres que permitan que sus hijos infrinjan cualesquiera de las normas

establecidas en este Manual se les trasladara lo contemplado en el libro segundo, titulo I, capitulo

II, numeral 5 del Código Nacional de Policía.

8. ACTIVIDADES OBJETOS DE SANCION

Las actividades enumeradas a continuación, bajo los numerales 10.1. a 10.5 son prohibidas por el

Reglamento de Propiedad Horizontal (título I del artículo 1494 al 1766 del Código Civil) y

por el presente Manual de Convivencia, y serán objeto de sanción de acuerdo a la calificación del

Comité de Convivencia, al igual que todas las actividades que por disposiciones legales a todo

ciudadano se le prohíbe ejecutar y en especial las contenidas en el Código Nacional y Distrital de

Policía.


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ARTICULO 19. INSALUBRES: Las siguientes actividades consideradas insalubres por afectar la

salud de los residentes o visitantes a cualquier titulo.

1. La producción de ruidos, vapores, polvillo, humos o exhalaciones nocivas para la salud

2. Permitir la generación de olores por descomposición de alimentos, basuras y animales domésticos

3. Transportar la basura sin el debido cuidado dejando residuos en su recorrido. El uso de bolsas

existentes en el mercado para el propósito es obligatorio. Las bolsas deben ser cerradas

herméticamente

4. Arrojar o depositar basuras fuera del shut o las canecas de almacenamiento

5. Arrojar objetos de vidrio en el shut

6. Arrojar basuras u otros objetos en zonas comunes

7. Albergar mascotas en las zonas comunes

8. Permitir a las mascotas hacer necesidades fisiológicas en las zonas comunes del Conjunto. Llegado

el caso el propietario deberá recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura los

excrementos que se produzcan durante su desplazamiento hacia el espacio público.

9. Las demás señaladas en las disposiciones legales, como el Código Nacional de la Policía en las que

se contemplan los peligros para la salud de los residentes.

ARTICULO 20. INMORALES: Las siguientes actividades son consideradas contrarias a las

buenas costumbres y la moral:

1. Transitar desnudo o en paños menores en zonas comunes

2. Practicar actos de contenido sexual en las zonas comunes a la vista de copropietarios o tenedores

3. Las demás consideradas en las disposiciones legales como el Código Nacional de Policía y el Código

de Policía de Bogotá.

ARTICULO 21. INCOMODAS: Son las siguientes acciones por ser contrarias a la buena disposición

de las cosas para el uso contemplado.

1. Producir entre las diez de la noche (10:00 PM) y las seis de la mañana (6:00 AM) ruidos o vibraciones

con lavadoras, licuadoras, taladros, aspiradoras, equipos de sonido, entre otras

2. Sacudir, limpiar, lavar alfombras, tendidos, muebles, carros, etc. en zonas comunes

3. Utilizar durante reuniones o fiestas diurnas o nocturnas volumen excesivo en equipos de sonido.

4. Sobrepasar los límites horarios establecidos para el uso de los salones comunales

5. Usar vehículos sin silenciador y/o motor sin filtro

6. Usar instalaciones eléctricas que interfiera en la recepción de radio o televisión de los vecinos


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7. Instalar o utilizar sin autorización legal antenas o equipos que interfieran con las señales de radio,

televisión e Internet

8. Accionar sin causa justificada campanas o alarmas

9. Ocasionar ruido molesto al vecino en el ejercicio de arte, oficio o profesión de índole doméstica, entre

las cinco de la tarde (5:00 PM) y las ocho de la mañana (8:00 AM) de lunes a viernes y los sábados

antes de las 9:00 AM y después de las 12:00 M, domingos y festivos no se podrán realizar

10.El juego de monopatín, patín, patineta, bicicleta y similares en los ascensores, dentro de los edificios

y rampas de garajes

11.Los juegos colectivos tales como fútbol, boley, basket, entre otros, en las vías vehiculares y otras

áreas comunes por representar serio peligro para la vida de los residentes y visitantes por la posible

ruptura de vidrios

12.Alterar la tranquilidad en las zonas comunes o públicas aledañas por estado de embriaguez o bajo

los efectos de sustancias alucinógenas o psicotrópicas

13.Consumir licor, sustancias alucinógenas o psicotrópicas, cualquiera que sea su dosis en zonas

comunes o públicas aledañas

14.Colocar avisos o letreros publicitarios en cualquiera de las ventanas de la unidad, inclusive los

de venta o arrendamiento

15.Utilizar las ventanas o balcones para colgar, zapatos, ropas o tapetes, etc.

16.Cometer actos de intolerancia, mala educación e irrespeto hacia los derechos de los residentes,

celadores y empleados de la Administración

17.Utilizar los parqueaderos destinados para visitantes, para guardar vehículos propios por un período

superior a una hora

18.No devolver los carritos del mercado al sitio asignado a ellos.

19.Usar zonas comunes no destinadas como estacionamiento de vehículos, para tal fin.

Las demás generadas por la intolerancia, mala educación irrespeto hacia los derechos de los

demás

ARTICULO 22. PELIGROSAS: Son las siguientes acciones por ser susceptibles de causar daño

a los inmuebles y a los residentes:

1. Mantener en las unidades de vivienda o áreas comunes explosivos tales como granadas, pólvora y

fuegos artificiales, líquidos inflamables como gasolina y petróleo, o cilindros de gas y otros similares

2. Omitir o retardar las reparaciones por filtración de agua a causa de obras realizadas por los

residentes, o por la omisión a las reparaciones a que haya lugar


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3. Mantener en los muros estructurales, medianos y techos cargas o pesos excesivos y ejecutar

cualquier obra que atente contra la solidez y seguridad de la unidad o contra los derechos de los

demás

4. Colocar elementos que impidan la circulación espontánea en zonas comunes de circulación tales

como corredores, escaleras y áreas libres.

5. Las demás que atenten contra la integridad física de residentes, empleados y visitantes

ARTICULO 23. DAÑINAS: Son las actividades susceptibles de producir un daño material en el

inmueble aunque no sean consideradas de peligro como rayar las paredes, escribir grafitos,

romper o dañar los bienes de uso común como mobiliario de zonas comunes y maltrato a jardines

y zonas verdes, entre otras. El causante del daño o su responsable (residentes frente a sus

visitantes o padres de familia frente a los hijos) son responsables por el costo de reparación o

reemplazo de los elementos dañados.

9. SANCIONES

De conformidad con lo estipulado en el artículo 2347 del Código Civil: “Toda persona es

responsable, no sólo de sus propias acciones para efectos de indemnizar el daño, sino del hecho

de aquellos que estuvieren a su cuidado”. INC 2: “así los padres son responsables solidariamente

del hecho de los hijos menores que habiten en el mismo inmueble”.

ARTICULO 24. Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el Reglamento de

Propiedad Horizontal y en el presente Manual de Convivencia, diferentes a las sanciones de tipo

judicial o policivo por infracciones que sean remediables a través de estas vías y contempladas en

el Código Nacional de Policía, el Consejo de Administración aplicará las sanciones especificadas en

la Tabla de Sanciones que hace parte integrante de este Manual como Anexo I, de acuerdo con la

intensidad o gravedad de la falta. Estas sanciones serán aplicadas si, la amonestación escrita con

indicación del plazo para que se ajuste a las normas, es ignorada.

1. Restricción al uso y goce de los bienes de uso común como club house, salones sociales y

parqueaderos de visitantes.

2. Multas que oscilarán entre uno (1) y diez (10) SMDL, cobradas conjuntamente con la cuota de

administración. Estas multas serán impuestas en forma sucesiva, diariamente mientras persista el

incumplimiento. El total de las multas diarias sucesivas sumadas durante el mes calendario cuando

se cometió la infracción, no podrá ser superior a dos veces el valor de la cuota ordinaria de

administración mensual a cargo del infractor a la fecha de su imposición. En todo caso, sumada la

totalidad de las multas relacionadas con la infracción no podrán exceder de 10 veces el valor de

dicha cuota ordinaria a cargo del infractor.


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PARAGRAFO 1: La reincidencia dará lugar a la aplicación de multas sucesivas con un incremento del

25% de la multa inicialmente impuesta.

PARAGRAFO 2: Las sanciones serán cobradas junto con la cuota de Administración del mes siguiente

a su causación; de cada uno de los cobros sucesivos se informará al infractor por escrito.

ARTÍCULO 25. Antes de imponer las sanciones por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias se debe previamente:

1. Oficiar al propietario o tenedor por parte del Comité de Convivencia, para que su conducta que

infringe la ley o el reglamento se corrija y se ciña a las normas.

2. Indicarle el plazo para solucionar unilateralmente su conflicto o controversia.

3. De no corregir la conducta y vencerse el término, el Administrador deberá comunicarlo al Comité de

Convivencia y Consejo de Administración, si es de su competencia, para que aplique las sanciones

como son:

· Imposición de multas sucesivas

· Restricción al uso y goce de los bienes comunes no esenciales, como salones sociales o club House.

PARAGRAFO 1. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales.

TABLA DE SANCIONES

Calificación de faltas: Valor

1. Leve 2 SMLD

2. Medianamente grave 4 SMLD

3. Grave 6 SMLD

4. Muy grave 10 SMLD

Monto de la sanción: Se calculan sobre la base del salario mínimo legal diario (SMLD) fijado por el

Gobierno cada año, redondeado al múltiplo de mil más cercano y serán aplicables a partir del mes

siguiente a la emisión del Decreto de Reajuste de Salario Mínimo Legal.

ARTICULO 26. PROCEDIMIENTO PARA IMPONER LA SANCION

Para aplicar sanciones se seguirá el siguiente procedimiento:

1. Recepción de quejas o información a través de la Administración

2. Traslado de la queja al Comité de Convivencia, previa comprobación del hecho.


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3. Comprobación y análisis del hecho por el Comité de Convivencia

4. Entrega del informe con recomendaciones del Comité de Convivencia al Consejo de Administración.

5. Notificación escrita al infractor suscrita por el Administrador

6. Presentación por escrito de descargos en las oficinas de Administración por parte del inculpado,

dentro de los tres días hábiles siguientes al recibo de la notificación.

7. Decisión de la sanción por parte del Consejo de Administración y notificación, previo conocimiento

del Comité de Convivencia.

8. Contra la providencia procede el recurso de reposición ante el Consejo de la Administración.

9. Trámite judicial o policivo según sea el caso, por parte del Administrador.

ARTICULO 27. EJECUCION DE LAS SANCIONES NO PECUNIARIAS El Administrador será el

responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial

competente si fuere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el presente Manual, el

Administrador podrá acudir ante la policía y demás autoridades competentes quienes de acuerdo a

la ley deberán acudir de manera inmediata al llamado del Administrador o de cualquiera de los

copropietarios.

ARTICULO 28. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS SANCIONES

NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

La impugnación solo podrá intentarse dentro de los cinco (5) hábiles días siguientes a la fecha de

la comunicación de la respectiva sanción ante el Consejo de Administración.

10. SEGURIDAD

ARTICULO 29. La empresa de vigilancia que preste sus servicios en el Conjunto, así como todos

los residentes y visitantes deberán observar las siguientes normas de seguridad:

1. Obtener la autorización previa del residente para el ingreso de sus visitantes; el portero se asegurará

de que quien concede la autorización de ingreso sea residente del inmueble. Por ningún motivo se

permitirá el ingreso de una persona no residente sin identificación plena.

2. Impedir la entrada de vehículos de servicio público, carros escolares, exceptuando casos de lluvia o

incapacidad del residente.

3. Los taxis autorizados para entrar al Conjunto deben llegar sólo hasta la entrada de la torre. La

entrada de taxis a los sótanos está totalmente prohibida.


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4. Para la salida con equipaje diferente a equipaje de mano, el residente deberá informar a la portería

sobre la solicitud del servicio de taxi y que saldrá con equipaje. Esto con el fin de permitir el paso

del taxi en la entrada principal.

5. Para la entrada con equipaje o bolsas de mercado, el vigilante, con la observación del interior o del

baúl del vehículo permitirá su entrada con dichos elementos.

6. Revisar los baúles de vehículos de visitantes y de servicio público.

7. Impedir el ingreso de vendedores ambulantes y promociones.

8. Obtener autorización directa del residente o quien lo represente para el ingreso de domicilios y

servicios.

9. Impedir el ingreso a los inmuebles al personal de servicios públicos o privados. Los empleados de las

empresas de servicios públicos deben ser acompañados por personal de seguridad del Conjunto a

las unidades para la verificación de daños. A estos empleados se les solicitará la identificación de la

empresa respectiva por parte del personal de vigilancia del Conjunto y debe quedar consignado en

la bitácora de la portería.

10.Impedir el ingreso al mostrador de la portería, de personal diferente a vigilantes o de la

Administración.

11.Los implementos de seguridad de propiedad común serán de uso privativo de la Administración.

12.Informar al propietario respectivo en caso de encontrar un vehículo parqueado con las puertas sin

seguro, ventanas abiertas, etc. Este hecho quedará registrado en la minuta de control.

13.Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la portería armas, joyas y dineros de otras

personas.

14.El guarda no esta autorizado para permitir el acceso de los residentes a los contadores de la luz o al

streep telefónico a no ser que exista autorización por parte de administración o vaya acompañado

de un funcionario autorizado.

15.Notificar a la Administración si un empleado(a) es despedido(a) para permitir la salida con los enseres

personales y evitar que regrese al conjunto si no se desea y hacer la respectiva devolución del carné.

16.Requisar cualquier paquete, maleta, bolsa o similar, que retiren personas ajenas al Conjunto

(visitantes, empleados de empresas de servicios públicos, o empresas privadas prestadoras de

servicios a los residentes, etc.) y en especial por personal del servicio doméstico; no permitir la salida

de electrodomésticos o muebles sin la autorización previa por escrito del residente, dirigida al

Administrador o supervisión de turno. El portero deberá verificar por medio del citófono que la

autorización haya sido dada por el dueño o residente del respectivo apartamento.

17.El guarda recorredor esta autorizado para revisar cualquier bolso, paquete, tula, bolsa o maletín de

personas que se sorprendan deambulando por las zonas comunes del conjunto.

18.El guarda recorredor no está autorizado para llevar paquetes, bolsas o mercados a los apartamentos.


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19.El Conjunto Residencial y la Administración no se hace responsable por los préstamos de dinero o

negocios que se celebren entre los residentes, los guardas de seguridad y empleadas de servicio

doméstico.

20.No se permitirá ni responderá por artículos de cualquier índole que sean dejados en el parqueadero,

pues este solo esta destinado para los vehículos, en los sitios que han sido asignados.

21.No se permitirá ni responderá por bicicletas que sean dejadas en áreas diferentes a los bicicleteros.

22.No están permitidas las visitas al guarda de seguridad, ni corrillos en la recepción o entrada del

conjunto.

PARAGRAFO. En todo caso, si por causa de cambios en procedimientos originados en adelantos

técnicos, fuere necesario modificar la reglamentación aquí establecida, el Consejo de Administración

queda facultado para efectuar dichas modificaciones, sobre bases debidamente justificadas.

ARTICULO 30. Sin excepción el ingreso de personas que realicen labores de servicio doméstico

será autorizado si no tienen carné por el apartamento receptor y estarán bajo su responsabilidad.

Toda empleada del servicio doméstico debe ser registrada en la oficina de Administración para

efectuar la respectiva carnetización.

Para el ingreso de las empleadas al Conjunto deben dejar el carné en la portería y retirarlo en el

momento de la salida. El valor del carné será establecido periódicamente por el Consejo de

Administración.

En caso de retiro o cambio de la empleada de servicio doméstico el propietario debe informar por

escrito a la Administración y proceder a devolver el carné.

Las empleadas de servicio doméstico no podrán autorizar el ingreso de visitas en ausencia de los

residentes, salvo previa autorización del mismo.

c. No podrán salir del Conjunto residencial con menores de edad sin autorización escrita de los

padres, debidamente identificados.

11. PARQUEADEROS Y VEHICULOS

ARTICULO 31. Se deberá cumplir lo estipulado en el artículo 31 del Reglamento de Propiedad

Horizontal. Uso de parqueaderos y otros bienes comunes.

1. No se deben estacionar vehículos sobre las vías, prados y andenes del Conjunto, ni en los sitios

donde haya señales que prohíban parquear.

2. Está terminantemente prohibido el parqueo de vehículos de mudanzas en las rampas que dan acceso

a los parqueaderos en los sótanos de las diferentes Torres. Esta acción se constituye en un grave


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riesgo para que se produzca un accidente y además las rampas no fueron diseñadas para soportar

estas cargas estáticas.

3. Los parqueaderos son de uso exclusivo de los propietarios por lo que cada uno debe limitarse al sitio

que le corresponde. Estos podrán autorizar su uso.

4. Se prohíbe parquear en los sótanos en zonas diferentes a las que correspondan a cada unidad

residencial y a las que no estén designadas para tal uso.

5. Los parqueaderos asignados a la vivienda podrán ser arrendados por sus propietarios exclusivamente

a residentes del conjunto y es obligatorio informar esta novedad al Administrador. En todo caso y

sin excepción alguna no podrá tener otro destino en cuanto a su uso.

6. Las zonas de parqueo no podrán tener destino diferente en cuanto a su uso, tales como reuniones,

juegos infantiles como bicicletas, motos, patines, patinetas o juegos de pelota, balones, excepto la

bahía ubicada entre las torres dos y tres.

7. Queda prohibido parquear vehículos de gran peso dentro de la copropiedad tales como camiones,

busetas, microbuses y en general todo vehículo que supere 2.5 tonelada. Igualmente, a la zona de

parqueo no podrán acceder vehículos que excedan 2.15 metros de altura o de servicio público bien

sea de pasajeros o carga.

8. Los parqueaderos de visitantes son para uso exclusivo de los mismos y no podrán ser ocupados por

los residentes, excepto previa autorización escrita por el Administrador, en casos debidamente

justificados y sustentados.

9. Una vez un visitante con vehículo haya sido autorizado por el residente para ingresar al Conjunto, el

portero le facilitará una ficha o credencial de ingreso del vehículo que deberá devolver cuando salga.

Sin su devolución no podrá salir el vehículo hasta que no cancele el monto de la sanción y presente

la respectiva tarjeta de propiedad del vehículo.

10.En consideración a que la zona de parqueo para visitantes es únicamente para estacionamiento

temporal limitado a los vehículos de visitantes, no se permite que estos vehículos permanezcan

dentro de éstas áreas por un periodo mayor de 12 horas no prorrogables. En caso de violación de

esta norma, el residente deberá cancelar la sanción a que haya lugar.

11.Para el caso en el cual el residente reciba un visitante que llegue de otra ciudad, éste podrá utilizar

sin costo el parqueadero de visitantes por un tiempo que no exceda de una semana, para lo cual el

residente deberá formular por escrito la solicitud ante la Administración. A partir del quinto día se le

cobrará la tarifa establecida para tal fin

12.El portero no permitirá la utilización de parqueaderos de residentes sin la autorización expresa del

mismo.

13.Para el lavado de los sótanos la Administración debe informar a los residentes con tres días de

anticipación, para de esta manera hacer perfecto el aseo (lavado-secado).


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PARAGRAFO 1. En todo caso, si por causa de cambios en procedimientos originados en adelantos

técnicos, fuere necesario modificar la reglamentación aquí establecida, el Consejo de Administración

queda facultado para efectuar dichas modificaciones, sobre bases debidamente justificadas.

PARAGRAFO 2. Ocasionalmente con motivo de una celebración especial, el Consejo de

Administración, autorizará el uso temporal de los parqueaderos para visitantes para fines distintos.

ARTICULO 32. Los propietarios y tenedores de vehículos deberán abstenerse de realizar las

siguientes operaciones en los parqueaderos, so pena de ser sancionados de acuerdo al presente

Manual.

1. Realizar reparaciones o pintura del vehículo; solo se permitirán los trabajos necesarios para el

desvare dentro de la propiedad cualquiera que sea el medio que emplee

2. Lavar los vehículos

3. Arrojar desperdicios en zonas comunes o parqueaderos

4. Suprimir el tubo de escape de gases

5. Sintonizar la radio o equipo de sonido a alto volumen

6. Manchar el piso de los parqueaderos con goteo permanente de aceite, grasa o pintura. Si ello ocurre,

deberá proceder de inmediato a su limpieza; en caso de no hacerlo, el Administrador ordenará la

limpieza, cuyo costo se cargará a la cuenta del infractor.

7. Sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear, por lo que se deben respetar las líneas

de demarcación establecidas.

8. Utilizar como parqueaderos zonas de circulación vehicular, espacios no demarcados para ello en los

sótanos, con excepción de fuerza mayor o en caso fortuito. En todo caso se debe evitar invadir así

sea parcialmente, las zonas o espacios vecinas no habilitadas y las áreas de circulación.

9. El copropietario y/o residente debe informar por escrito a la Administración, todo cambio de vehículo

autorizado para ingresar a la zona de parqueo propia de cada unidad, precisando su número de

placa, marca y color. De no hacerlo, se podrán aplicar las sanciones contempladas en el presente

Manual.

10.Activar la alarma de su vehículo cuando ésta esté defectuosa o sensible.

11.Utilizar el parqueadero de visitantes para aspirar, lavar o limpiar los vehículos.

12.Circular en el Conjunto a más de 10 kilómetros por hora.

13.Utilizar los parqueaderos como depósito permanente, (cajas, trasteos escombros y similares).

14.Dejar en los parqueaderos y zonas de circulación, elementos tales como muebles, electrodomésticos,

maquinaria, repuestos, llantas, colchones, escombros, juguetes, etc., y en especial materiales

inflamables y explosivos.

15.Todo vehículo deberá permanecer cerrado con llave, no dejando paquetes a la vista en su interior.


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16.Los depósitos sólo podrán usarse para guardar bienes muebles y enseres, no podrán ser utilizados

con propósitos residenciales o comerciales.

17.Utilizar los depósitos para guardar material inflamable, sustancias peligrosas, desperdicios sólidos,

químicos tóxicos, estupefacientes, sustancias ilegales, bienes de procedencia ilícita, armas o

materiales explosivos, animales, productos alimenticios perecederos, desperdicios y basuras o

cualquier mercancía que pueda causar daños o poner en peligro las instalaciones físicas de la

copropiedad o la seguridad de las personas que habitan en ella.

ARTICULO 33. DAÑOS OCASIONADOS POR VEHICULOS A BIENES DE USO COMUN A TERCEROS

1. Cualquier daño o perjuicio a las instalaciones del Conjunto Residencial, será informado al

Administrador por el causante o la seguridad; en caso de renuencia por parte del responsable del

daño a reparar y/o indemnizar el perjuicio causado, el Administrador acudirá a las autoridades

judiciales o de policía a fin de que se restablezca el daño. Ahora bien, si el daño es ocasionado a un

tercero o a sus bienes, este podrá acudir ante las autoridades competentes con el fin iniciar la

respectiva acción para el restablecimiento de su derecho.

2. La zona de parqueadero es de uso exclusivo para los vehículos, de tal forma, que los daños

ocasionados por los niños a los vehículos allí parqueados, producto de los juegos con balones,

bicicletas, patinetas y otros, serán directamente responsabilidad de los padres del menor causante

del daño, y como tal, se deberá compensar o retribuir lo dañado.

12. TRASTEOS Y MUDANZAS

ARTICULO 34. Para permitir el acceso o salida de cualquier trasteo o mudanza se requiere el PAZ

Y SALVO expedido por la Administración de la unidad, el cual se obtiene enviando una

comunicación escrita a la Administración con tres (3) días de anticipación, determinando con

exactitud el día y la hora en que se va a efectuar el trasteo previa cancelación de las cuotas de

administración tanto ordinarias como extraordinarias y multas, hasta el mes en que se efectúe la

mudanza. Con la comunicación se deberá dejar un depósito por la suma de diez salarios mínimos

legales diarios (ajustados al múltiplo de cincuenta mil más cercano, como depósito para responder

por los daños que se causen a las zonas comunes o propiedades privadas del conjunto. Este

depósito será reembolsado el mismo día, una vez se constate que no se ha causado ningún daño a

las zonas y propiedades antes mencionadas.

El ingreso o salida de mudanzas sólo se podrá realizar de 8:00 AM a 5:00 PM de lunes a sábado.

PARAGRAFO 1. Los propietarios o arrendatarios que no estén al día con el pago de las cuotas de la

administración no tendrán autorización para ingresar o retirar trasteos hasta cuando no tenga su

paz y salvo.


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PARAGRAFO 2. Para ser retirado del conjunto todo electrodoméstico o enseres deberán contar con

autorización escrita por el residente.

PARÁGRAFO 3. La persona que en trasteo o mudanza ocasione daños en las zonas comunes deberá

resarcir el daño.

13. ASEO AREAS COMUNES

ARTICULO 35. Es de obligatorio cumplimiento:

1. Las basuras deben ser colocadas en bolsas reglamentarias, debidamente cerradas para el tratamiento

ecológico de las basuras y depositadas en el shut de basuras. No se debe dejar cajas, bolsas,

periódicos u otros objetos de vidrio frente a cada unidad privada o en áreas comunes ni arrojarlas

por el shut de basuras. Estos materiales se dejarán en el cuarto de basuras asignado en cada sótano

2. Queda prohibido al personal de aseo y toderos guardar en los espacios designados para su uso

armas, joyas, dineros o cualquier paquete de terceros. De igual forma queda expresamente

prohibido el ingreso a estos sitios de personas no autorizadas.

PARAGRAFO 1. Los jardines, los pasillos y escaleras de los edificios, los sótanos, club house piscina

y parque infantil hacen parte de las zonas comunes y como tal, se les debe dar un tratamiento

adecuado. Por lo tanto se prohíbe dejar residuos de materiales en el frente en caso de remodelación,

y dejar muebles y enseres en el exterior de la unidad residencial.

PARAGRAFO 2. Está prohibido fijar carteles, afiches y demás elementos que generen contaminación

visual sobre las fachadas del conjunto, incluyendo los vidrios de las ventanas, así como en las puertas

de acceso a las torres o en las carteleras comunes.

14. ANIMALES DOMESTICOS Y MASCOTAS

ARTICULO 36. En concordancia con la ley 746 de Julio 19 de 2002, el presente Manual de

Convivencia hace extensiva la protección y cuidado de animales. En caso de incumplimiento de la

norma por parte de los propietarios de animales, serán merecedores de las sanciones mencionadas

en el artículo 39 del presente Manual, independientemente de las sanciones impuestas por la

Alcaldía menor de la localidad. En caso de reincidencia se dará aviso a las autoridades

correspondientes.

La falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos, aves de corral y otros

animales en áreas comunes, serán objeto de sanciones.


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ARTICULO 37. Es deber de todo propietario, dueño o tenedor de animales domésticos o

mascotas garantizar la salud de las personas y la conservación de la diversidad biológica. Se deben

proteger y cuidar los animales, impedir su maltrato y asegurar su manejo y tenencia adecuados.

ARTICULO 38. Los siguientes comportamientos favorecen la salud y protección de los animales y

son de obligatorio cumplimiento so pena de hacerse merecedor a las sanciones de que habla el

artículo 39 de este Manual.

1. Mantener o transportar animales en lugares o vehículos que garanticen las condiciones mínimas de

bienestar para ellos y que ofrezcan la debida seguridad para personas

2. Remitir los animales enfermos o heridos, por parte de los propietarios o tenedores a los veterinarios

con el fin de realizar los procedimientos establecidos para garantizar su protección

3. Utilizar por parte de los dueños o tenedores, de animales domésticos, traílla, correa, bozal y permiso,

de conformidad con la ley 746 de 2002 artículo 108B y demás legales vigentes, cuando se desplacen

por espacios públicos y zonas comunes.

4. No permitir a las mascotas hacer necesidades fisiológicas en las zonas comunes del Conjunto, y

llegado el caso el propietario deberá recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura los

excrementos que se produzcan durante su desplazamiento hacia el espacio público.

5. Vacunar las mascotas, según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el

certificado de vacunación antirrábica, el cual deberá ser presentado por parte de los propietarios de

mascotas al administrador del conjunto cuando sea requerido.

6. No llevar sus mascotas a realizar necesidades fisiológicas en las zonas comunes del Conjunto internas

y externas ya que esto produce malos olores y la proliferación de zancudos y moscas, que causan

perjuicio a las viviendas colindantes

7. Todo propietario de animal doméstico se hace responsable de todo daño o lesión que ocasione el

mismo. Por otra parte, se compromete a llevar a su mascota con las medidas preventivas y de

seguridad establecidas por las autoridades distritales o administrativas competentes

8. Las mascotas no podrán hacer uso de las zonas comunes destinadas a juegos infantiles y club house.

PARAGRAFO. Los vigilantes de la agrupación se encuentran autorizados para no permitir la entrada

de animales al Conjunto, sin previa verificación del mismo y sin perjuicio del apoyo policivo si este

se requiere. De igual forma, estos podrán informar al Administrador el incumplimiento de las

obligaciones anteriormente indicadas en el presente Manual por parte de los propietarios del

Conjunto.

Para mayor claridad, consultar la Ley 746 de Julio 19 de 2002 “por la cual se regula la tenencia y

registro de perros potencialmente peligrosos” en el siguiente

link:http://www.secretariasenado.gov.co/leyes/L0746002.HTM

http://www.secretariasenado.gov.co/leyes/L0746002.HTM


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15. DESCANSO Y TRANQUILIDAD

ARTICULO 39. Los principios de sana convivencia, nos indican sobre el límite de ruidos,

sonoridad, o volumen de nuestros equipos o televisores; estos deberán ser siempre graduados en

consideración al recato y respeto que debamos a nuestros copropietarios.

ARTICULO 40. Cualquier interrupción del descanso nocturno o dominical ya sea por ruidos o

reparaciones fuera del horario, que rompan el equilibrio del la norma de convivencia, se

sancionarán con el sistema de amonestación, como lo establece el Código Nacional de la Policía,

libro segundo DEBERES Y COMPORTAMIENTOS PARA LA CONVIVENCIA CIUDADANA. Si las

infracciones anteriores se tornan incontrolables se instaurará la querella policial respectiva, por

parte del vecino afectado o del administrador.

ARTICULO 41. El horario para adelantar reparaciones o reformas en los inmuebles, será de lunes

a viernes en horario de 8:00 AM a 5:00 PM y el sábado en horario de 8:00 AM a 12 M

PARÁGRAFO. Para realizar obras locativas, se requiere una comunicación por escrito a la

administración informando: Clase de obra, duración de la misma, así como los datos personales de

los trabajadores.

16. ZONAS Y BIENES COMUNALES

ARTICULO 42. Los residentes deberán cumplir y hacer cumplir las siguientes obligaciones y

prohibiciones por parte de su grupo familiar y sus invitados:

1. Limitar el uso de las zonas comunes a lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal; por

tanto se prohíbe colgar o poner a secar ropa, tapetes, zapatos, etc., en garajes, balcones, escaleras,

entradas y ventanas, o mantener cajas y desorden en los balcones

2. Preservar los jardines, zonas verdes, circulaciones peatonales, equipos de energía, tableros de

servicios públicos, bancas, juegos infantiles, canecas y avisos

3. Mantener el aseo de las zonas comunes. No arrojar basuras, bolsas, colillas de cigarrillos, botellas de

licor, papeles, excrementos de mascotas y demás desechos en pasillos, hall, garajes y club house.

4. Abstenerse de talar árboles, prender fogatas o adelantar cualquier acto que atente contra la

naturaleza en las zonas verdes del conjunto.

5. Cuidar las instalaciones comunes como zonas de recreación, zonas verdes, zonas sociales, etc.

6. Asegurar que los niños menores de 6 años, están en las zonas comunes acompañados por mayores

responsables encargados de cuidarlos.


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7. Propender que su grupo familiar en especial los menores de edad cuiden las áreas destinadas al uso

común del Conjunto.

8. Velar por que su grupo familiar (hijos) no juegue a altas horas de la noche, provocando ruido o

cualquier tipo de actos que perturben la tranquilidad y descanso de los residentes. Para el presente

numeral se entienden altas horas de la noche después de las 10:00 PM y antes de la 6:00 AM

9. Utilizar las escaleras para transporte de elementos que pesen más de lo que ellas puedan resistir o

utilizarlas como zona de juegos, escribir en las paredes y ensuciar las mismas, escribir en los

ascensores o jugar en ellos.

10. Tener dentro de las unidades residenciales animales como perros peligrosos, culebras, micos,

animales salvajes o prohibidos por la Sociedad Protectora de Animales etc., que atenten contra la

tranquilidad, seguridad y salud de los residentes.

11. Utilizar los juegos infantiles por personas mayores o para propósitos diferentes a su destinación.

12. Realizar extensiones o cambios al sistema de citófonos, eléctrico, gas, sin la debida autorización de

la administración y/o de la empresa de servicios públicos.

17. SALONES COMUNALES

Los salones comunales son, como su nombre lo indica, salones para el uso de la comunidad,

específicamente de los residentes de nuestro Conjunto. Estos se denominan según el uso previsto

para los mismos, así: Sociales, Juegos, Negocios, Estudio y Generales. El uso de estos salones se

rige por normas generales o específicas según el caso.

ARTICULO 43 – NORMAS GENERALES

1. Todo copropietario tendrá derecho a utilizar cualquier salón una vez al mes; si lo hace más de una

vez en el mismo mes la aprobación de la solicitud está sujeta a disponibilidad. Si dos copropietarios

ya han usado el salón solicitado y desean hacer una nueva reservación, tendrá prioridad quien

primero lo haya solicitado.

2. Está prohibido el uso de los salones para propósitos diferentes a los aquí previstos, para cada

categoría.

3. No se alquilará ningún salón para realizar eventos con fines pecuniarios, excepto los organizados por

el Consejo de Administración con fines benéficos para la comunidad.

4. Si por cualquier motivo no se pudiere efectuar el evento, deberá notificarse a la Administración

mínimo dos días antes de la fecha programada, so pena de perder el derecho al uso en la siguiente

oportunidad.


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5. El usuario se compromete a conservar el estado físico de los elementos y la infraestructura del salón.

Cualquier daño ocurrido será responsabilidad del residente usuario, directo o indirecto (daños

causados por menores o invitados a su cargo) quien responderá por el valor de los daños causados

6. Está prohibido el paso de los invitados a cualquier zona del Conjunto diferente al salón en uso.

7. Está prohibida la entrada de mascotas.

8. Los horarios de uso son fijados en las normas específicas vigentes para cada salón y publicados por

la administración en la web. Estos horarios podrán ser modificados sólo por el Consejo de

Administración, por razones debidamente justificadas.

ARTICULO 44 – NORMAS ESPECIFICAS

1. Salones Sociales

Torre 1 y 2 : Capacidad 30 personas Torre 3 : Capacidad 50 personas Torres 4 y 5: Capacidad 80 personas

a. Para su uso es necesario adelantar los trámites de alquiler ante la administración, con 5 días mínimo de anticipación a la fecha del evento, indicando el número de personas. La adjudicación quedará sujeta a lo estipulado en las normas generales (Art. 61 a)). Los salones se podrán reservar con mayor anticipación para eventos especiales tales como matrimonios, grados y primeras comuniones.

b. Un documento de compromiso formal asimilable a un contrato civil será firmado por el usuario residente y la administración.

c. El alquiler es del 12, 16 y 20% de un salario mínimo mensual legal vigente para capacidades de 30, 50 y 80 personas respectivamente, ajustando la cifra al múltiplo de mil más cercano.

d. Se establece un depósito de un salario mínimo mensual legal vigente como garantía por los daños que se puedan suceder durante la reunión; si los daños son superiores a este depósito, el excedente será cobrado al responsable.

e. Se cobrará el 3% de un salario mínimo mensual legal vigente por el aseo del salón y los baños.

f. El costo de alquiler del salón, el servicio de aseo y el depósito establecido deben ser cancelados mínimo 5 días antes de la fecha del evento; si no se hiciere, el Administrador podrá adjudicar el salón a otro usuario que haya hecho su solicitud escrita para ese día y haya cumplido con los requisitos exigidos.

g. Si por cualquier motivo no se pudiere efectuar el evento, deberá notificarse a la Administración con una antelación mínima de dos días a la fecha de su realización; en caso contrario, se retendrá el 100% del valor del alquiler.

h. La entrega del salón se hará mediante inventario firmado, que detalla la cantidad y estado físico de los elementos e infraestructura del mismo.

i. La devolución del salón se hará igualmente con base en inventario firmado al vigilante de turno, de forma provisional, a la terminación del evento. La entrega formal se efectuará en las horas de la mañana del día hábil inmediatamente siguiente al día del evento.

j. Horario de uso:


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ü Domingos, Lunes, Martes, Miércoles, Jueves y festivos: 10:00 AM - 9:00 PM

ü Viernes y Sábados: El horario se extiende hasta la 1:00 AM

ü La hora tope para toda reunión los días domingo será 9:00 PM, exceptuando la noche anterior a día

festivo, cuyo horario se extenderá como los viernes y los sábados.

k. Siempre que se usen elementos electrónicos de amplificación, el residente estará en la obligación de disminuir el volumen entre las 11:00 PM y la 1:00 AM

l. El residente usuario del salón está en la obligación de hacer el listado de invitados y el portero de turno está en la obligación de dejar pasar solo aquellos invitados incluidos en dicha lista. Excepción a esta regla se permitirá solo con la presencia física del residente en la portería.

2. Salones de Juegos

· Salón Torre 2 (Ping pong )

· Salón Torre 4 (Ping pong)

a. Horario:

Todos los dias: 09:00 AM - 21:00 PM

b. Los turnos para tenis de mesa son de una hora.

c. Los turnos y raquetas son controlados por la administración, mediante registro del usuario con

indicación de fecha y hora de utilización.

d. Las bolas no son suministradas

· Salón Torre 5 (juegos infantiles – hasta los 8 años)

a. Horario:

Todos los dias: 10:00 AM - 18:00 PM

b. Por motivos de higiene y seguridad sanitaria para los niños, es prohibido ingresar con zapatos a este

salón.

c. Los niños, sin excepción deben estar acompañados de un adulto responsable. El Conjunto no se

responsabiliza de accidentes presentados.

d. Los juguetes utilizados por los niños deben ser dejados en su lugar y organizado el sitio de juegos.

3. Salón de Música (Torre 3)

a. Horario: Todos los dias: 09:00 AM - 21:00 PM


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4. Comedor personal de Administración (Torre 5)

5. Salas de negocios, estudio y uso general – Los demás salones no especificados en este capítulo.

a. Deben ser reservados con 48 horas de anticipación. En caso de desistimiento el solicitante debe

informar con una antelación de 12 horas, so pena de perder el derecho a una nueva solicitud dentro

del mes siguiente.

b. El uso no tiene costo

ARTICULO 45. SANCIONES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DEL USO

DE SALONES COMUNALES:

1. Llamado de atención por escrito.

2. Pérdida del derecho del uso del salón comunal hasta por tres meses, por la primera vez, y cuando el

usuario sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por un año.

3. Avisar a las autoridades de policía por parte del vigilante de turno, en caso de que el comportamiento

lo amerite. En este caso las sanciones y decisiones serán las que la ley y los funcionarios competentes

dispongan.

4. El incumplimiento a cualquiera de las anteriores reglas dará lugar a que la Administración o Consejo

de Administración se reserven el derecho de negar futuros alquileres al residente que las ha infringido

o a la pérdida del depósito.

18. UTILIZACION DEL CLUB HOUSE

ARTICULO 46. NORMAS PARA EL USO DEL CLUB HOUSE

1. Presentar al ingresar el carné al encargado de la piscina siendo este personal e intransferible

2. Tener un buen trato y respeto para los administradores del club house y residentes o visitantes que

se encuentren en él.

3. No arrojar desperdicios o basura en ninguna de sus instalaciones

4. No llevar mascotas


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5. No usar lenguaje obsceno, o tener conductas indecentes

6. No usar radios o grabadoras, dentro de las instalaciones a excepción del uso de los mismos para la

realización de clases debidamente aprobadas por la Administración

7. Cuidar los equipos y mobiliario que se encuentran dentro del área

8. No utilizar ninguna de las instalaciones del club house si presentan heridas, portan parches o vendajes

de cualquier tipo o afecciones a la piel, vías respiratorias o enfermedades infectocontagiosas como

gripa, conjuntivitis, eruptivas u otras.

9. No Ingresar al club house bajo el efecto del alcohol, drogas u otros

10.No se permitirá el acceso a quienes se encuentren en mora mayor a dos meses

11.Prohibido utilizar el área del club house para eventos diferentes al uso deportivo de los residentes.

12.Utilizar el vestuario requerido para cada zona: Piscina: Traje de baño y gorro. Turco y Sauna: Traje

de baño, o albornoz y chancletas. Gimnasio: camiseta, pantaloneta y/o sudadera, medias y calzado

deportivo).

13.Utilizar toalla individual

14.No ingerir bebidas, alimentos con el fin de evitar posibles contaminaciones dentro de áreas

susceptibles de creación de bacterias y organismos de alto riesgo para la salud

15. No fumar o consumir cualquier bebida alcohólica, sustancia o droga alucinógena o psicotrópica.

16.Toda persona tendrá derecho a utilizar un locker siempre y cuando se encuentre disponible. La

Administración del club house no se hará responsable de ningún elemento ingresado al sus

instalaciones

17.Toda persona que ingrese al club house está obligada a utilizar el vestier para colocarse o despojarse

del traje requerido para cada respetando su asignación (hombres/mujeres). Prohibido dejar ropa en

los vestieres

ARTICULO 47. INVITADOS AL CLUB HOUSE

1. No se permitirá el acceso de invitados si no se encuentran acompañados por el residente, que será en todo momento responsable de ellos y de su comportamiento.

2. La responsabilidad de posibles accidentes de estas personas o la infracción del párrafo anterior recae directamente sobre el residente que los haya invitado.

3. La Administración del Conjunto se encargará de la venta de tiqueteras, para la utilización de la piscina para los invitados del los residentes. Estos dineros deberán ser depositados por la Administración en el fondo común de la copropiedad.

4. Los invitados serán limitados a un máximo de 5 por unidad residencial y cada uno de ellos debe cancelar el 50% de salario diario mínimo legal vigente, redondeado al siguiente múltiplo de mil más cercano. Se aprueba una excepción mediante solicitud escrita al Concejo de Administración para la expedición de un pase de cortesía por un periodo no superior a 30 días para sus familiares de visita alojados en la unidad residencial, no residentes en la ciudad.


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ARTICULO 48. ACCESO AL SERVICIO DE PISCINA

1. Es requisito saber nadar, en caso contrario debe estar acompañado en el agua por un adulto responsable, conforme con el artículo 6 de la resolución 2191 de 1991 expedida por la Secretaria de Salud del Distrito).

2. Los menores de 6 años serán admitidos dentro de la piscina si y solo si lo hacen en compañía de sus padres y/ o un adulto responsable. Cuando el niño no goce de esta protección será retirado de la piscina.

3. Los menores de 12 años deberán estar acompañados por sus padres o un adulto responsable, en atención a la Ley 1209 de 2008. Cuando el niño no goce de esta protección será retirado de la piscina.

4. El uso piscina y zonas húmedas queda reservado única y exclusivamente para a los residentes del Conjunto y sus invitados.

5. El uso de la piscina queda sujeto al respeto del Reglamento de Uso aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo podrá ajustar horario según necesidades.

ARTICULO 49. REGLAMENTO DE USO DE LA PISCINA

La Ley 1209 de 2008 y Decreto Reglamentario 2171 de 2009 establecen las normas

tendientes a brindar seguridad y adecuar las instalaciones de piscinas con el fin de evitar

accidentes, problemas de salud y proteger la vida de los usuarios. El Reglamento de Uso de la

piscina recoge las normas de obligatorio cumplimiento por parte de los usuarios, por lo cual

dicho reglamento hace parte integral de este Manual.

Sin prejuicio de lo establecido específicamente en el Reglamento de Uso de la Piscinas antes

mencionado, las siguientes reglamentaciones mínimas son de obligatorio cumplimiento:

1. Ducharse con jabón antes de meterse en la piscina. 2. No se permite nadar en la noche sin luz o cuando la piscina está cerrada., 3. No correr en los alrededores de la piscina, áreas de duchas y servicios sanitarios 4. Evitar los juegos bruscos, empujones y entradas violentas en la piscina ó cualquier actividad

física que atente contra la seguridad de los demás. 5. No escupir, sonarse, orinar o contaminar de alguna forma el agua de la piscina 6. No utilizar en la zona de piscinas materiales de vidrio o elementos cortopunzantes. 7. No ingresar al área de la piscina elementos distintos a los utilizados para la práctica de

natación o deportes acuáticos. 8. No utilizar balones, flotadores de icopor o fibra y similares que por su tamaño o uso

obstaculicen o molesten a los demás bañistas 9. Respetar las clases y áreas utilizadas para éstas, en las horas fijadas por los administradores

del club house 10. No usar bronceadores o cremas dentro de la piscina. 11. Usar pañales especiales para los niños.

PARAGRAFO: El bañista o nadador que viole o incumpla el reglamento vigente y en especial los

requisitos de asepsia serán sancionados con la prohibición de usar la piscina por un periodo de 30,

60, y 90 días para el primero segundo y tercer llamado de atención respectivamente; en caso de

reincidencia suspensión de hasta un año.

ARTICULO 50. REGLAMENTO PARA EL ACCESO AL SERVICIO DE SAUNA Y TURCO


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1. La edad mínima de acceso es de 18 años 2. Observar normas elementales de higiene: no afeitarse, no depilarse, no hacerse arreglo de

uñas o pies y manos dentro de estas áreas, no hacerse mascarillas, etc. 3. Ducharse antes de ingresar en los servicios 4. No entrar ni usar jabones, aceites y ceras. 5. No usar esencias o cualquier sustancia de aplicación en el sauna y baño turco 6. Hablar en voz baja para respetar el lugar como espacio de ocio y bienestar. 7. Uso máximo de una hora por residente

ARTICULO 51. NORMAS PARA USO DEL GIMNASIO

1. Al iniciar un trabajo físico se debe solicitar la asesoría de un Instructor Deportivo. 2. Hacer uso adecuado de los aparatos e implementos y del espacio físico de los gimnasios.

Limpiar luego de utilizar cada aparato utilizado, con los implementos propios del Gimnasio destinado para ello

3. Antes de utilizar cualquier aparato o implemento, verificar que se encuentre en buen estado y con las medidas y cargas de acuerdo al trabajo que se va a realizar.

4. Al utilizar un implemento o aparato este debe ser regresado a su puesto habitual. 5. No excederse en el tiempo de utilización de las maquinas (30 minutos por maquina). 6. No utilizar las paredes de los gimnasios como medio de limpieza de las manos.

18.SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO A REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL

ARTICULO 52. La inasistencia de los propietarios o sus representantes a la Asamblea General de

Copropietarios, bien sea ordinaria o extraordinaria, dará lugar a la sanción establecida y aprobada

por la Asamblea General de Copropietarios por un valor de media expensa plena de administración

, la cual deberá ser cancelada a más tardar dentro de los (10) días siguientes de la celebración de

la respectiva reunión, so pena de aplicar la sanción moratoria prevista en el reglamento de

propiedad horizontal para cuota de administración. Dicha obligación será exigible aún por vía

ejecutiva.

PARAGRAFO. Los propietarios podrán delegar a otro propietario, uno por inmueble, para que los

represente en la Asamblea General, bien sea ordinaria o extraordinaria; para tal efecto se elaborará

un poder en el cual se establecerán expresamente las facultades del representante.

20. CUMPLIMIENTO DE NORMAS

1. El cumplimiento de las normas será responsabilidad de todos los residentes.

2. La vigilancia del cumplimiento de las normas será responsabilidad de la Administración y del Comité

de Convivencia del Conjunto.

3. El cumplimiento de todas estas normas exige la incondicional colaboración de todos y cada uno de

los residentes.


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4. En el caso de menores, la responsabilidad del cumplimiento de los párrafos anteriores recaerá en sus

padres.

5. En el caso de visitantes, la responsabilidad del cumplimiento de las cláusulas anteriores será del

residente que efectuó la invitación.

El presente documento fue aprobado por la asamblea general Extraordinaria en su reunión del día

20 de Marzo de 2010, según consta en el acta No.05.

ACTIVIDADES OBJETO DE SANCION DESCRIPCION CALIFICACION

INSALUBRES

Producir ruidos, vapores, polvillo, humos o exhalaciones nocivas para la salud 2

Permitir la generación de olores por descomposición de alimentos, basuras o generado

por animales domésticos

2

Dejar residuos de basura por transportarla sin el debido cuidado. 3

Arrojar basuras u otros objetos en zonas comunes 3

Albergar mascotas en las zonas comunes libremente 3

Dejar excrementos de mascotas en las zonas comunes 4

Arrojar objetos de vidrio en el shut 2

No cumplir solicitudes de la Administración sobre procedimientos de desechos de

basuras

4

INMORALES

Transitar desnudo o en paños menores en zonas comunes 4

Practicar actos de contenido sexual en las zonas comunes a la vista pública de

residentes y visitantes

4

INCOMODAS

Producir ruidos o vibraciones con lavadoras, taladros, aspiradoras, equipos de sonido,

máquinas industriales o de uso casero y similares

3


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Arrojar basuras, bolsas, colillas de cigarrillos, botellas de licor, papeles, excrementos de

mascotas y demás desechos en pasillos, jardines, hall, garajes y club house

3

Sacudir, limpiar, lavar objetos, secar alfombras, tendidos, muebles, etc. en zonas

comunes, balcones y ventanas

2

Usar vehículos sin silenciador y/o motor sin filtro 3

Usar instalaciones eléctricas que interfiera en la recepción de radio o televisión de los

vecinos

3

Cometer actos de intolerancia, faltar al respeto a residentes, visitantes, porteros o

personal de administración y de aseo

4

Ocasionar ruido molesto al vecino en el ejercicio de arte, oficio o profesión de índole

doméstica

3

Jugar con monopatín, patín, patineta, bicicleta, o similares en los ascensores, pasillos,

rampas y garajes. (Utilización solo para guardar o sacar dichos elementos)

3

Los juegos colectivos tales como fútbol, bolley, basket en la vía principal vehicular. 2

Colocar avisos o letreros publicitarios en cualquiera de las ventanas de la unidad, excepto

aquellos para venta o arriendo.

3

Alterar la tranquilidad en las zonas comunes por estado de embriaguez o bajo los efectos

de sustancias alucinógenas o psicotrópicas.

4

Consumir sustancias alucinógenas o psicotrópicas, cualquiera que sea su dosis en sitios

abiertos como zonas comunes

4

Utilizar las ventanas o balcones para colgar, zapatos, ropas o tapetes, etc. 2

No devolver los carritos del mercado al sitio asignado a ellos. 3

Usar zonas comunes no destinadas como estacionamiento de vehículos, para tal fin 3

Utilizar parqueaderos de otros residentes sin previa autorización del dueño

Utilizar los parqueaderos destinados para visitantes, para guardar vehículos propios por

un período superior a una hora

3

PELIGROSAS


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Mantener en las unidades de vivienda o áreas comunes explosivos tales como granadas,

pólvora y fuegos artificiales, líquidos inflamables como gasolina, petróleo, y otros

similares

4

Omitir o retardar las reparaciones por filtración de agua a causa de obras realizadas por

los residentes, o por la omisión a las reparaciones a que haya lugar

3

Mantener en los muros estructurales, medianos y techos cargas o pesos excesivos

durante el desarrollo de una obra civil que atente contra la solidez y seguridad de la

unidad o contra los derechos de los demás.

4

DAÑINAS

Rayar las paredes y pisos de salones comunales o recepción, escribir grafitis, romper o

dañar los bienes de uso común como mobiliario de zonas comunes y maltrato a jardines

y zonas verdes, entre otras.

4*

* Sin prejuicio del reemplazo o reparación del bien dañado.

PARQUEADEROS, VEHICULOS Y DEPOSITOS

Estacionar vehículos sobre las vías, prados y andenes del Conjunto o en los sitios donde

haya señales que prohíban parquear

3

Utilizar los parqueaderos destinados para visitantes, para guardar vehículos propios o

de terceros por un período superior a dos horas dentro de las veinticuatro.

3

Utilizar las zonas de parqueo para reuniones, juegos infantiles, etc. 2

Estacionar vehículos de mudanzas en las rampas que dan acceso a los parqueaderos en

los sótanos de las diferentes torres

2

Estacionar en los sótanos en zonas diferentes a las que correspondan a cada unidad

residencial y a las que no estén designadas para tal uso.

3

Realizar reparaciones mayores o pintura del vehículo en las áreas comunes o

parqueaderos asignados a la unidad de vivienda

1

Arrojar desperdicios en zonas comunes o parqueaderos 3

Suprimir el tubo de escape de gases 1

Sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear por lo que se deben respetar

las líneas de demarcación establecidas

1

Utilizar los parqueaderos propios o de visitantes para lavar los vehículos 3


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Circular en el Conjunto a más de 10 kilómetros por hora 4

Utilizar los parqueaderos como depósitos permanente, (cajas, trasteos escombros y

similares)

4

MASCOTAS

Pasear en las áreas comunes mascotas sin las debidas precauciones para evitar

accidentes dentro del Conjunto, tales como traílla, correa, bozal, etc

4

Pasear las mascotas por las áreas comunes destinadas a juegos infantiles y club house. 4

Llevar las mascotas a realizar necesidades fisiológicas en las zonas comunes del

Conjunto internas y externas.

4

No recoger los excrementos de las mascotas cuando durante sus paseos por las zonas

comunes se vean obligados a hacer sus necesidades fisiológicas dentro del Conjunto.

4

OTRAS

Incumplimiento a la Asamblea General de Copropietarios ½ Expensa de

Administración

plena

manual de convivencia - reserva de · pdf filepor el cual se establecen normas de convivencia,...

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