maestrÍa en valuaciÓn inmobiliaria e industrial · además de que el valuador debe ser imparcial...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A. C.
MAESTRÍA E N V A L U A C I Ó N
INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
TITULO:
LA DETERMINACIÓN DE LOS MODELOS Y SISTEMAS DE ESTIMADOS DE COSTO COMO BASE DEL VALOR FÍSICO
DE LOS AVALÚOS DE INMUEBLES
TESIS PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
JOSÉ CLAUDIO ARTURO BENITEZ MORALES
MATRICULA; 061004-B
ASESOR:
MAESTRO JOSE LUIS SANCHEZ RAMOS
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública según acuerdo S. E. P. 2003286 de fecha 3 de octubre de 2003
Ciudad de México, D. F. Septiembre de 2007
DEDICATORIAS y AGRADECIMIENTOS:
A mi esposa Martha y mis hijas Ana Paula, Claudia y Martha Adriana por su apoyo y paciencia
También al resto de mi familia, pero en especial a Papá (qepd), Mamá, More, Chelo y Adrián (qepd)
A mis queridos maestros de postgrado del ITC, por sus enseñanzas, consejos y apoyo; muchas gracias a José Luís, Julio, Bernardo y Porfirio.
A los compañeros-colaboradores de ITC, en especial a la M. en O Rosa Saab Asbun y LAE Yoselin Pina Zapata, por el apoyo que me han
brindado siempre
.-y.
RESUMEN Es comentado el marco teórico de la práctica de los avalúos inmobiliarios, ya que
estos tiene diferentes objetivos y enfoques como el constante desarrollo de las
prácticas comerciales de la compra-venta de bienes inmuebles, el soporte de las
hipotecas inmobiliarias o la definición del valor catastral, se ha tenido que legislar y
reglamentar, con el fin de dar certidumbre en lo que se esta desarrollando,
además de que el valuador debe ser imparcial en sus dictámenes.
Se citan a los principales organismos, tanto públicos como privados, que influyen
en la práctica valuatoria y en el marco legal, como es la Comisión Nacional
Bancada y de Valores, la Sociedad Hipotecaria Federal, la Tesorería del Distrito
Federal, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y la banca
comercial, haciendo énfasis en la parte correspondiente al Valor Físico del
inmueble o Valor de Reposición.
Dentro de la metodología de trabajo para determinar el valor físico de las
construcciones, los avalúos toman como referencia el valor de reposición nuevo
del inmueble, es decir su valor como nuevo basado en un presupuesto de obra,
por lo qu3 es importante analizar las partes del mismo y cuales son las prácticas
comúnmente empleadas en su integración, el software de computación, bases y
fuentes de información, que se pueden emplear, pero teniendo cuidado de su
aplicación para evitar errores, manejar dicha información con un margen de
aproximación adecuado o hacer los ajustes necesarios.
Los procedimientos de aplicación, parten de seguir la metodología para la
elaboración de un avalúo conforme a los lineamientos o reglamentaciones
aplicables, que valores unitarios (costos por metro cuadrado de construcción) se
están aplicando y los ajustes necesarios como son; los deméritos, factores de
eficiencia, edad física, vida remante y calidad del mantenimiento.
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MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
LA DETERMINACIÓN DE LOS MODELOS Y SISTEMAS DE ESTIMADOS DE COSTO COMO BASE DEL VALOR FÍSICO DE LOS AVALÚOS DE INMUEBLES
CONTENIDO: Página
Resumen 3
Introducción 6
CAPITULO 1
Desarrollo del avalúo y objetivos actuales
1.1 Definición de términos 7
1.2 Desarrollo de la actividad valuatoria en México 13
1.3 Objetivos actuales 16
CAPITULO 2
Normatividad en la integración del avalúo
2.1 El marco legal, ia normatividad aplicable 17
2.1.1 Secretaria de Finanzas del Gobierno del Distrito Federal
2.1.2 Sociedad Hipotecaria Federal
2.1.3 Comisión Nacional Bancada y de Valores
2.1.4 Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
2.1.4 Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
2.2 Contenido del avalúo 21
2.2.1. Comisión Nacional Bancaria y de Valores
2.2.2 BANCOMER
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2.2.3 Instituto de Administración de Avalúos de Bienes Inmuebles,
(INDAABIN)
2.2.4 Comentarios sobre la normatividad consultada
CAPITULO 3
Integración de los presupuestos de construcción y la definición de los modelos y
sistemas de estimado de costo 36
3.1 El valor físico de las construcciones y los presupuestos de construcción
3.2 Elementos que integran un precio unitario 37
3.3 El analista de precios unitarios y la ingeniería de costo 41
3.4 Tipos de presupuestos y fuentes de información 43
3.5 Modelos de costo 45
3.6 Estimados de costo 51
3.6.1 Costos paramétricos
3.6.2 Ensamblados de costos
CAPITULO 4
Integración-del avaiúo y aplicación de los valores unitarios 57
Conclusiones y recomendaciones 60
Bibliografía 61
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INTRODUCCIÓN:
Uno de los componentes del avaluó, es lo referente a establecer el valor físico de
las construcciones, para lo cual se consultan presupuestos o costos reales de
proyectos similares, que estén actualizados. Normalmente se requiere de algunos
ajustes en función del estado físico que guardan las construcciones por su edad,
por si se han efectuado mejoras, la calidad del uso o su mantenimiento.
El poder disponer de toda la información de presupuestos actualizada es una labor
muy costosa en tiempo y costo, pues se tiene que definir el tipo de construcción
que es, de sus partes, partidas o fases que lo componen, ya que en el caso de la
vivienda se han llegado a establecer 9 diferentes tipos de calidades o niveles.
En la práctica diaria de los avalúos se recurre, hipotéticamente, como fuente
confiable a los costos por metro cuadrado, pero en el fondo ha quedado en duda
su nivel de confiabilidad o precisión.
El objetivo de este estudio es identificar las diversas fuentes de información, los
sistemas, sus procesos y sus componentes para demostrar que son confiables los
cálculos y que durante su aplicación en los avalúos permiten hacer los ajustes o
adecuaciones necesarias sin perder la esencia en cuanto a precisión, confiabilidad
y rapidez que necesita el valuador, con la cual se tendrán bases sólidas de criterio
para definir con certidumbre la opinión que se formulara en un avalúo.
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Capitulo 1 DESARROLLO DEL AVALÚO Y OBJETIVOS
ACTUALES
Es importante establecer la parte de la terminología empleada en los avalúos y su
liga con los costos en la construcción, para entender sus alcances o significados:
1.1 Definición de términos:
TEORÍA DEL VALOR:
> Lo que vale una persona o cosa.
> Precio elevado.
> Documentos, títulos de renta, acciones u obligaciones que representan
cierta suma de dinero.
> Determinación de una cantidad.
> En música duración que ha tener cada nota según la figura.
VALOR: La relación monetaria entre las propiedades y quienes compran, venden
o utilizan dichas propiedades
VALOR DE MERCADO: El precio más probable que una propiedad pueda lograr
en un mercado competitivo bajo las condiciones de una venta justa, en la que el
comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por
hecho que el precio no se ha visto afectado por un estimulo inapropiado.
El Instituto Mexicano de Valuación, adoptó la teoría del valor único, aceptada en la
primera convención Panamericana de Valuación, celebrada en Lima Perú en 1949,
considerando que ese valor único es el valor de mercado, en tanto que por precio
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se entiende la cantidad fijada a una cosa vendible en función de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado.
Para el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, (antes la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales), precio es la cantidad que se pide o
se ofrece por un bien o un servicio y valor es un concepto económico que se
refiere a la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra
y aquellos que los compran y los venden
La Ley Agraria, expedida en 1992, usa el término de valor comercial para la
determinación del monto de la indemnización por expropiación de bienes ejidales y
comunales y para la enajenación de terrenos nacionales usa el termino de precio
de referencia para la venta de parcelas en dominio pleno. Señala que el valor de
las acciones en las sociedades en que participen ejidos o ejidatarios como socios
será el precio de referencia de los terrenos aportados. Artículos 75, 86, 94 y 61
AVALUÓ: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante
la autoridad fiscal, que permite determinar el valor comercial de un inmueble, con
base en su uso, ubicación, y características físicas y urbanas, así como en la
investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que plasmada en
un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en las
normas correspondientes, es también el proceso de formular una opinión sobre el
valor,
AVALUÓ; conforme a la circular 1118 de la CNBV, el avalúo determina un valor
que se entiende como una estimación de valor físico en uso, en condiciones de
operación.
AVALUÓ MASIVO: El proceso de valorar un conjunto de propiedades en una
fecha determinada mediante una metodología normal y el empleo de datos
comunes que permitan pruebas estadísticas.
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ENFOQUE DE COSTOS: Según la definición del Manual Normativo de Avalúos y
Servicios Técnicos de Bancomer, en su inciso 2.2.5.1, es la estimación de valor
por medio de análisis de costos necesarios para reponer o construir un bien con
las mismas características y condiciones de bien valuado. Básicamente parte de
determinar el costo del bien valuado como nuevo, depreciándolo en función de su
estado y condiciones.
VALUADOR: Persona que se espera desempeñe servicios de valuación de
manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva.
VALUAR: Actos en relación o concernientes a los avalúos y sus funciones
relativas tal como la práctica de un avalúo o la provisión de servicios de valuación,
teniendo este como partes:
> Técnica de calculo del valor físico del inmueble, que consta del terreno y
de las edificaciones, en caso de existir, basando en los COSTOS de
CONSTRUCCIÓN
> Técnica de avalúo por comparación de mercado
> Técnica de capitalización de ingresos o mercado de rentas inmobiliarias
DEFINCION DE COSTO: Lo que nos cuesta algo para tener acceso a el. Costo o
Gasto, trabajo que cuesta una cosa
Los costos se pueden referir al tiempo, como costo histórico, costo pasado, costo
estimado, costo estándar, costo por periodo, en cuanto a su origen como costo
directo, costo indirecto, costo de producto, costo de conjunto, cuando son referidos
al control son costo controlable, costo de oportunidad, costo marginal, costo
asignado y al referirse al nivel de actividad- es costo fijo, costo variable y costo
semivariable
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DEFINCION DE PRECIO: Valor en que se estima algo. Principal determinante de
la demanda. Se da un precio (determinar una cantidad de dinero) a las cosas que
son escasas y también deseadas
BIENES MUEBLES: Objetos portátiles, tangibles e identificables, comúnmente
considerados como efectos o cosas personales.
BIENES RAICES: Interés, beneficios y derechos inherentes a la propiedad real o
inmueble.
"Glosario de términos empleados en Estándares Uniformes en la práctica de
Avalúos Profesionales (USPAP, Estados Unidos de América) "1
AMPLITUD DE TRABAJO: Cantidad y el tipo de información investigada y el análisis aplicado en un proyecto
ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD: Estudio de la relación costo-beneficio en un esfuerzo empresarial.
ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN: Estudio que refleja la relación entre el precio de adquisición y los beneficios futuros anticipados en una inversión inmobiliaria.
ANÁLISIS DEL FLUJO DE EFECTIVO: Un estudio del movimiento anticipado de los ingresos y egresos de una inversión.
ANÁLISIS DEL MERCADO. Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo especifico de propiedad.
ARCHIVO DE TRABAJO: Documentación necesaria para apoyar el análisis, opiniones y conclusiones del valuador.
AVALUÓ; El proceso de formular una opinión sobre el valor.
AVALUÓ MASIVO; El proceso de valorar un conjunto de propiedades en una fecha determinada mediante una metodología normal y el empleo de datos comunes que permitan pruebas estadísticas.
El avalúo de bienes raices, Appraisal Institute, Chicago, 2002, p. 403.
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BIENES MUEBLES: Objetos portátiles, tangibles e identificables, comúnmente considerados como efectos o cosas personales.
BIENES RAÍCES: Interés, beneficios y derechos inherentes a la propiedad real o inmueble.
CLIENTE; Cualquiera que utilice los servicios de un valuador (por contrato o en calidad de empleado) para realizar un encargo valuatorio determinado.
CONSULTORIA: Más que la estimación de un valor, es el acto o proceso de proveer información, análisis de datos, recomendaciones u opiniones, sobre problemas de bienes raíces diversos.
COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad.
INFORMACIÓN CONFIDENCIAL: Información recibida de un cliente, no disponible de ninguna otra fuente, que el cliente identifica como confidencial al solicitar los servicios del valuador.
INFORME: Cualquier comunicación escrita u oral del avalúo, revisión o servicio de consultoría, transmitida al cliente por el valuador al finalizar el trabajo encomendado.
INMUEBLE: Predio o extensión del terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejora existentes.
MODELO DE AVALUÓ MASIVO: Expresión matemática de cómo interactúan los factores de oferta y demanda de un mercado.
NORMA SUPLEMENTARIA: Requisito aunado a lo fijado por las Normas del Ejercicio Profesional de Avalúos, que debe satisfacerse al realizar un avalúo
PRÁCTICA DEL AVALUÓ: Servicios de valuación llevados a cabo por un valuador, definidos en normas, por medio de los siguientes tres términos: avalúo, revisión o consulta.
PRECIO: La cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
PREJUICIO: Preferencia o inclinación reflejada en la formulación de un avalúo, su comunicación o en su revisión o asesoría, que no goce de la imparcialidad del valuador.
SERVICIOS DE VALUACIÓN: Servicios relacionados con el valor de propiedades
VALOR: La relación monetaria entre las propiedades y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades
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VALOR DE MERCADO: El precio más probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estimulo inapropiado.
VALUADOR: Persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva.
VALUAR: Actos en relación o concernientes a los avalúos y sus funciones relativas tal como la práctica de un avalúo o la provisión de servicios de valuación.
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1.2 Desarrollo de la actividad valuatoria en México.
Antes de la caída del imperio azteca, la tierra se dividía entre quienes
encabezaban a las familias integrantes de los calpulli y cada familia tenía derecho
del uso de la tierra, pero solo le pertenecían los bienes que producían,
posteriormente con el dominio de la corona española sobre estas tierras, se dieron
los predios como posesión individual a los soldados que participaron en la lucha
de la conquista, despojando o desalojando a los antiguos habitantes,
posteriormente se busco alguna forma de legitimar, al nuevo propietario de la
tierra, como fue el caso de "las cédulas reales".
Los pobladores novo hispanos pagaban la alcalaba, que era un impuesto que se
cobraba a las mercancías y sobre las ventas de los bienes inmuebles. El 17 de
octubre de 1574 el virrey don Martín Enríquez estableció que en toda la Nueva
España se cobrara el 2% de la venta efectuada, quedando exentos temporalmente
la iglesia y los grupos indígenas. En 1632 y 1635 el monto impositivo aumento al
4% y 6% respectivamente y en 1744 la alcalaba alcanzo el 8%. Estas
transacciones se registraban en los libros Reales de Alcalabas, pues la
recaudación iba a la Caja Real 2
Los criterios predominantes para determinar el valor de los predios urbanos
durante el virreinato de la Nueva España fueron; el radial, la vecindad de edificios
significativos y los efectos económicos que ocasionaba la actividad económica y
cultural que pudiera afectar a quienes previamente estuvieran establecidos.
En los primeros años del México independiente, los nuevos gobernantes
heredaron una estructura económica y social de la colonia, además del aparato
administrativo para gobernar, que dificulto las labores de recaudación. Tuvieron
que pasar mas de 50 años para que ocurrieran las primeras transformaciones
2 Yánez Ruiz, Manuel El problema fiscal en las distintas etapas de nuestra organización política, Mexico 1958, p 95 comentario de Alejandro Cardenas en "Como elaborar Avalúos Comerciales con Mayor Grado de Confiabilidad" Mexico 2005, p 21
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efectivas sobre la economía del país al promulgarse las Leyes de Reforma de
1856 y la Constitución de 1857, entre las que destacan la Ley de Desamortización,
cuyo propósito fue destruir las propiedades de "manos muertas" que eran
patrimonio del Clero.
Años después otro aspecto muy representativo de la tenencia de la tierra se dio
con el artículo 27 de nuestra actual Constitución, como consecuencia del
movimiento armado de 1910, en el que se limita las dimensiones de los predios
para evitar el latifundio, es decir poseer extensiones mayores a 100 hectáreas con
riego o su equivalente en temporal o de 400 hectáreas para ganadería con
agostadero de buena calidad o sus equivalencias para otras calidades.
Citando al 27 artículo constitucional, "la propiedad de las tierras y aguas
comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde
originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el
dominio de ellas a los particulares constituyendo la propiedad privada. Las
expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante
indemnización „ , „ „ „ „ El exceso de valoro el demérito que haya tenido la
propiedad particular por las mejoras o deterioros ocurridos con posterioridad a la
fecha de la asignación del valor fiscal, será lo único que deberá quedar sujeto a
juicio pericial y a resolución judicial. Esto mismo se observará cuando se trate de
objetos cuyo valor no esté fijado en las oficinas rentísticas" 3
"La evolución de la valuación en México se ha dado por jalones ante fenómenos
económicos" 4 La necesidad de implantar el impuesto predial en México a
principios del siglo XX, el otorgamiento de créditos hipotecarios en la década de
1920, la venta de terrenos de las estaciones de ferrocarril en 1950, la compra de
los ingenios azucareros en 1971, la altas inflaciones de 1982, 1983 y 1987 y la
venta de activos y empresas no productivas que administraba el Gobierno Federal
Fragmentos del artículo 27 de la Constitución Política de ¡os Estados Unidos Mexicanos Ramírez Favela E., Valuación, Apreciación o Prognosis Inmobiliaria, UNAM, 2002, p. 113
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a partir de 1985, Las crisis que ha tenido el país han provocado condiciones
críticas en el desarrollo de la actividad valuatoria.
Esta evolución se ha visto acompañada por una transformación en la preparación
de profesionales de diversas disciplinas para actuar como peritos valuadores, que
en ocasiones parte del método maestro-aprendiz, característica de la formación de
peritos valuadores durante mas de 80 años del siglo XX, se ha pasado a la
formación en cursos de postgrado en todo el país, destacando la Facultad de
Arquitectura de la UNAM, Universidad de Zacatecas y el Instituto Tecnológico de
la Construcción.
Entre 1992 y 1994 se dio el fenómeno de la cartera vencida, principalmente en
préstamos hipotecarios y al realizarse la recuperación correspondiente, se puso en
evidencia la ineficiencia de las normas y técnicas de valuación generalmente
aplicadas por los peritos valuadores bancarios, aún formados con el método
maestro-aprendiz. La crisis se manifestó cuando los bancos intentaron vender los
inmuebles, primero aceptados en garantía y luego adjudicados o aceptados en
pago, en un número muy significativo de casos, el mercado respondía por debajo
de de los valores dictaminados, conforme a los cuales habían sido aceptados en
garantía, con el consiguiente quebranto para el banco. Naturalmente que la
respuesta del mercado fue todavía más crítica a partir de 1995 ya que se estaba
trabajando con normas y técnicas valuatorias obsoletas, poniendo de manifiesto
de que el avaluó dejo de ser un documento de trámite en un proceso burocrático al
interior de los bancos, para convertirse en un instrumento base en la toma de
decisiones.
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1.3 Objetivos actuales
Es importante señalar que la práctica de los avalúos tiene diferentes objetivos y
enfoques y con el constante desarrollo de las prácticas comerciales de la compra
venta de bienes inmuebles, se ha tenido que legislar y reglamentar, con el fin de
dar certidumbre en lo que se esta desarrollando, además de que el valuador debe
ser imparcial en sus dictámenes.
El desarrollo de la práctica profesional de los avalúos en México, ha llevado a que
unidades gubernamentales federales hayan flexibilizado la normatividad, pero sin
que pierdan la rectoría, tomando en cuenta el respecto por los principios
valuatorios aceptados en el ambiente nacional e internacional, para lograr un alto
nivel ético y competitivo.
"Dentro de la disciplina del avalúo, la tierra y todo lo que a esta se encuentre
adherido, constituye los bienes raíces. Los valuadores estudian el valor tangible de
los bienes raíces además de los correspondientes derechos de propiedad,
reconociendo que estos bienes existen dentro del contexto de la sociedad en
general. Puesto que los usos potenciales de la tierra se ven influenciados por
factores legales, sociales y geográficos, estas consideraciones constituyen el
fondo contra el cual se lleva a cabo una valoración"5
' El avalúo de bienes raíces. Appraisal Institute, Chicago, 2002, p 5
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Capitulo 2 NORMATIVIDAD EN LA INTEGRACIÓN DEL
AVALÚO
2.1 El marco legal, la normatividad aplicable
Como se comento en el capitulo anterior, en sus inicios el avalúo no contemplaba
algún tipo de normatividad, tanto en su elaboración, como quien la hacía,
empleándose más bien métodos "empíricos", de uso común o en el mejor de los
casos ajustarse a los formatos solicitados por instituciones bancadas con fines de
préstamos hipotecarios o entidades gubernamentales para definir tasas
impositivas por traslado de dominio o catastro
El marco actual de referencia, dentro de la formalidad, parte tanto del sector
gubernamental como de la banca comercial, pues los principales objetivos que
persiguen están identificados hacia aspectos tributarios, impositivos y comerciales,
destacando en Distrito Federal la Tesorería del Gobierno local. En lo referente a
una actividad "informal", quedan aquellos servicios de avalúo que solicitan
particulares para fines de compra-venta de bienes raíces.
En el año 2006 la Suprema Corte de Justicia de la Nación determino, "que los
valuadores profesionales deben de contar con cédula profesional de postgrado en
valuación con el objeto de profesionalizar la actualización de peritos, agregando
que la garantía de trabajo no es irrestricta, (no se esta violando) y se encuentra
sujeta a varias limitantes, como que no se afecten los intereses de la sociedad"6
Otras dependencias u organismos, tanto públicos como privados, que influyen en
la práctica valuatoria, están la Sociedad Hipotecaria Federal, Comisión Nacional
Bancaria y de Seguros, Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
6 El Sol de México, jueves 11 de mayo de 2006, p 8A
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Nacionales y la banca comercial.
2.1.1 Secretaria de Finanzas del Gobierno del Distrito Federal
El gobierno del Distrito Federal a través de la Subtesorería de Catastro y Patrón
Territorial, que depende de la Secretaria de Finanzas del Gobierno del Distrito
Federal, ha hecho varias publicaciones para regular la práctica valuatoria como
son; lineamientos, procedimientos y criterios técnicos valuatonos, además de
supervisar las actividades para la definición del impuesto predial y el impuesto
sobre adquisición de inmuebles y promover cursos de actualización, teniendo las
siguientes publicaciones, a través de la Gaceta Oficial.
• Código financiero del Distrito Federal
• Instructivo para valuación de predios en el Distrito Federal
• Manual de procedimientos y lineamientos técnicos en valuación inmobiliaria
2.1.2 Sociedad Hipotecaria Federal.
Con el fin de regular y apoyar a los créditos a la vivienda, principalmente la de
interés popular y social, este organismo gubernamental ha hecho una serie de
publicaciones para establecer su funcionamiento:
• Reglas de carácter general relativas a la autorización como valuador
profesional de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda7.
• Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la
Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda8
• Lineamientos para reportar avalúos por parte de las Unidades de Valuación.
publicadas el 30 de jumo de 2003 en el Diario Oficial de la Federación, con sus modificaciones del 29 de agosto > 30 de diciembre de 2003, 14 de abril de 2005 y 25 de abril y 26 de octubre de 2006 publicadas el 27 de Septiembre de 2004 en el Diario Oficial de la Federación, con sus modificaciones del 25
de abril y 24 de octubre de 2006
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Diversos formatos que deben de emplear las Unidades de Valuación o los
Valuadores Profesionales: solicitud de autorización como valuador
profesional, inscripción en el registro, renovación en el registro, formato de
curriculum vitae, guías de modificación o baja como valuador, guías del
sistema de transferencia de reportes, manifiestos de conocer las reglas,
administrativo y organizacional, carta de honorabilidad, listado de socios,
descripción de recursos materiales, firmas y fotografías de valuadores que
integran la Unidad de Valuación
2.1.3 Comisión Nacional Bancaria y de Valores
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores es un órgano desconcentrado de la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía técnica y facultades
ejecutivas normadas por su Ley Reglamentaria y tiene como facultades: Fijar las
reglas para la estimación de los activos y, en su caso, de las obligaciones y
responsabilidades de las entidades, en los términos que señalan las leyes
correspondientes y de autorizar a las personas físicas que celebren operaciones
con el público, de asesoría, promoción, compra y venta de valores, como
apoderados de los intermediarios del mercado de valores, para lo cual, junto con
su reglamento interno, emite circulares en donde se define de manera muy clara
las normas que rigen la actividad valuatoria, destacando:
• Circular 1118, del 24 de diciembre de 1992, en donde se definen los
criterios técnicos respecto a los avalúos de activos fijos, la práctica del
avalúo y su formulación.
• Circular 1118 bis, del 8 de marzo de 1992, que son adiciones a la circular
1118
• Circular 1118 bis 1, del 21 de agosto de 1997, que son adiciones, en
reconocimiento a las afectaciones por la inflación.
- 19-
• Circular 1189, del 18 de febrero de 2000, sobre las variaciones trimestrales
del valor de los inmuebles.
• Circular 1202, formato del avalúo y su instructivo, del 18 de febrero de 2000.
• Circular 1462, dirigida a las instituciones de crédito, que contiene las
disposiciones de carácter general para la prestación de servicios de avalúos,
indicándoles el tener que contar con manuales que definan los
procedimientos y criterios técnicos, partiendo de avalúos estandarizados,
cuales son los principios valuatorios y de contar con un padrón de
vaiuadores
• Formatos para avalúos y su instructivo.
2.1.4 Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
Este organismo del gobierno federal es el encargado de normar y controlar la
valoración de los bienes nacionales y de intervenir en los casos de expropiaciones
con fines de afectación por la construcción de una obra de infraestructura, para tal
fin tiene reglamentado, en base a su marco normativo:
> Lineamientos generales para la elaboración de trabajos valuatorios
> Lineamientos para la elaboración de proyectos de dictamen
> Plazos y condiciones de entrega de los trabajos valuatorios
> Normas para el desempeño de los peritos valuadores
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2.2 Contenido del avalúo.
Como se cito anteriormente, sobre los organismos o instituciones que norman y
rigen la elaboración de los avalúos, a continuación se citan los formatos más
comúnmente usados.
2.2.1. Comisión Nacional Bancaria y de Valores
Anexo CIRCULAR 1202 AVALUÓ CNBV
FORMATO
INSTITUCIÓN: AVALUÓ No. Hoja
A V A L U Ó
.ANTECEDENTES SOLICITANTE DEL AVALUÓ:
VALUADOR:
FECHA DEL AVALUÓ:
un^ REGISTRO CNB:
INMUEBLE QUE SE VALÚA:
REGIMEN DE PROPIEDAD:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUÓ:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
NUMERO DE CUENTA PREDIAL'
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II. CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN:
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: (Antes densidad de construcción)
POBLACIÓN:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:
SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:
III. TERRENO TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: CROQUIS
AREA TOTAL: m2 según
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
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IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
NUMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN:
VIDA ÚTIL REMANENTE:
ESTADO DE CONSERVACIÓN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN a) OBRA NEGRA 0 GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
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BARDAS: b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ZOCLOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA
"dj INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
MUEBLES DE BAÑO Y COCINA
~ej INSTALACIONES ELÉCTRICAS
~f¡ PUERTAS Y VENTANERIA METÁLICAS
g) VIDRIERÍA
hj CERRAJERÍA
~0 FACHADAS
j j INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ
.%! "-*;'?' - ' - í#*^*» ¿í*f«:\. !f..'V ^ I S i i i l VIL VALOR FÍSICO O DIRECTO
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 0 PREDOMINANTE:
INVESTIGACIÓN DE MERCADO:
VALORES DE CALLE 0 DE ZONA:
FRACCIÓN SUPERFICIE m2
VALOR UNITARIO
$/m2
COEF. MOTIVO DEL COEF.
VALOR PARCIAL
S
TOTAL m2 SUBTOTAL^)
VALOR UNITARIO MEDIO DE: $
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO AREA m2
VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN
NUEVO
DEMERITO %
VALOR UNITARIO NETO DE
REPOSICIÓN
VALOR PARCIAL
SUBTOTAL (b)
c) INSTALACIONES ESPECIALES, COMPLEMENTARIAS:
ELEMENTOS ACCESORIOS OBRAS
SUBTOTAL (c)
VALOR FÍSICO O DIRECTO (a) + (b) + (c)
- 2 5 -
VIM. VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
a) RENTA REAL O EFECTIVA: $
b) RENTA ESTIMADA O DE MERCADO:
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL: (EFECTIVA O ESTIMADA)
IMPORTE DE DEDUCCIONES (%) (Descripción)
RENTA NETA MENSUAL $
RENTA NETA ANUAL $
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL % TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE: $
•:»!i-¿*-. . Tt. -1K*.! "•• •*.;*£' •*. -tf-V-líiMI IX. R E S U M E N
VALOR FÍSICO O DIRECTO:
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
.'.... •*.. --V. -•.-. .i ••!•: ::••--M :l*«»t .,»: r. *•• XI. C O N C L U S I O N
VALOR COMERCIAL: $
(CON LETRA)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA DE 19.
L¿ XII. VALOR REFERIDO (En su caso)
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA
Se Anexan al final del formato las firmas y registros de! Perito Valuador, Institución, Delegado Fiduciario con su registro CNV y cargo
2.2.2 BANCOMER 9
Los criterios a continuación indicados, no implican de manera alguna la sustitución
de las disposiciones y criterios establecidos por la Comisión Nacional Bancaria y
de Valores para la elaboración de los avalúos bancarios, por e! contrario, los
lineamientos generales aquí presentados, son complementarios a ellos y tienen
por finalidad el precisar algunos rubros, lograr una adecuación conforme a las
nuevas condiciones imperantes en el mercado inmobiliario así como satisfacer las
necesidades propias de la institución.
1) El formato a utilizar en la elaboración de los avalúos, corresponderá el que para
tales efectos ha sido definido por la institución
2) Respecto a las adecuaciones que se hagan al formato, únicamente serán
permisibles aquellas que se realicen en cuanto:
2A.)- Forma: siempre y cuando, las mismas se efectúen con la finalidad de
acrecentar la calidad en la presentación y adecuar de mejor forma la información
en función al tipo de software utilizado por el valuador
9 Manual de Normalividad Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos, Inmobiliario BANCOMER, Fecha impresión 13/06/00
-27-
2B).- Contenido: siempre y cuando, se refiera a nuevos elementos informativos
que permitan dar un mayor soporte a la conclusión de valor.
No serán aceptadas modificaciones que alteren en forma alguna la estructura o el
contenido mínimo informativo de los diferentes campos de los distintos apartados
que conforman el reporte formal de valor, las partes que componen el formato son:
> Datos generales
> enfoque de costos
> terreno:
o Ubicación
o Topografía
o Calidad de los suelos
o Características panorámicas
o Dimensiones
o Forma
o Proporción
o Uso del suelo
o Densidad de población
o Intensidad de construcción permitida
o Servicios municipales disponibles y calidad de los mismos
o Equipamiento urbano localizado en la zona
o Afectaciones o restricciones a que estén sujetos
o Su régimen de propiedad.
> Construcciones: Al llevar a cabo la estimación de los valores unitarios de la
construcción (valor nuevo de reposición o de reproducción), ésta deberá de
considerar:
• El diseño
• El tipo de uso
- 28 -
• La clasificación de la construcción
• La calidad de la construcción (tanto de materiales como de mano de
obra)
• Las dimensiones de los elementos estructurales
• Su superficie
• Altura de muros y entrepisos
• La forma de los elementos estructurales
• Los acondicionamientos para equipos e instalaciones especiales, etc.
• La densidad de muros
• Los claros cubiertos
En el avalúo deberá de señalarse la fuente de consulta, y la fecha en la que
se consultó, de la cual se obtuvo la referencia del valor o del costo de las
construcciones (presupuesto presentado, análisis de precios unitarios
realizado, publicación especializada)
Los valores unitarios de construcción que se utilicen en los avalúos cuyo
objeto sea el estimar el valor comercial del bien inmueble, deberán
corresponder a valores o costos de mercado, sin la consideración de
cualquier tipo de descuento por parte de los proveedores así como
márgenes de utilidad o costos indirectos específicos de un constructor en
particular.
> Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias
> Obras en proceso
> Depreciación
> Obsolescencia
> Valor de reposición o de reproducción
> Valor neto de reposición o de reproducción
> Enfoque de ingresos
- 29 -
> Tasa de capitalización
> Enfoque comparativo de mercado
Bancomer solicita que el formato a utilizar en la realización de los avalúos
inmobiliarios, deberá corresponder al que haya sido definido por parte de la
institución y que sea dado a conocer oportunamente por conducto de los
representantes de la UAST en cada plaza.
Respecto a las adecuaciones que se hagan al formato, únicamente serán
permisibles aquellas que se realicen en cuanto a la forma se refiere, pero no serán
aceptadas modificaciones que alteren la estructura o el contenido mínimo
informativo de los diferentes campos de los distintos apartados que conforman el
reporte formal de valor.
En avalúos que comprendan únicamente terrenos, se excluirá del reporte, todos
aquellos apartados del formato que se refieran a aspectos relacionados con
construcciones. Los avalúos se presentarán en original y dos copias, impresos en
hoja blanca y debiendo contener en la parte superior de la hoja, el logotipo del
banco que se haya proporcionado en medio electrónico a la firma del contrato de
prestación de servicios profesionales celebrado entre el banco y el valuador.
Únicamente se podrá modificar el logotipo, cuando el cambio sea dado a conocer
por la propia Institución.
Todas las hojas del reporte deberán contener en la esquina superior derecha, el
folio de identificación definido y asignado en su oportunidad por la Institución que
certifica el avalúo. Así mismo, todas las hojas, incluido el reporte fotográfico y las
referencias del mercado, deberán ir numeradas e indicar el total de páginas que
conforman el reporte.
-30-
Para avalúos de inmuebles cuyo valor comercial concluido sea igual o mayor a
$2'000,000 deberán presentarse con los siguientes requisitos adicionales a los
comentados anteriormente:
s Engargolado, con la portada transparente y contraportada en color
negro
s Carátula de presentación como se indica en el formato de avalúo
inmobiliario
•/ Cédulas de identificación individual de los inmuebles de referencia,
utilizados en el enfoque comparativo de mercado como se indica en
el formato de avalúo inmobiliario
s Plano de localización de los comparables, identificando en el mismo
la ubicación del bien objeto de estudio como se indica en el formato
de avalúo inmobiliario En los reportes de valor, se deberá suprimir
cualquier tipo de información del valuador que no sea la
correspondiente a la de su registro o ante la autoridad competente
en la materia, en algunos casos y de acuerdo al propósito del avalúo.
-31 -
2.2.3 Instituto de Administración de Avalúos de Bienes Inmuebles,
(INDAABIN)
ELABORACIÓN DE TRABAJOS VALUATORIOS
TIPO DE AVALÚO
Todos
Avalúo de bienes
inmuebles
ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS
• Nombre
• Firma
• Cargo (en su caso)
• Datos relativos a su registro vigente ante la propia Comisión y la especialidad
• Nombre de la dependencia o entidad solicitante
• Asunto o proposito del avaluó
• Descripción y ubicación precisa del bien valuado
* Numero de cuenta predia[ en su caco
• Nombre del propietario
* Fecha en que se practique el avaluó • Planos o croquis debidamenie acotados a escala (en su caso)
• Fotografías interiores y exteriores de las partes mas representativas del inmueble
• Valor físico o neto de reposición, por capitalización y comercial, y cuando asi se solicite de oportunidad, los cuales deberán fundamentarse en un estudio de mercado de la zona inmediata o mediata, considerando condiciones o factores particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los valores, homologando en todo caso, los resultados de la valuación
• Avalúo de edificaciones. Precisar tantos tipos de construcción como puedan determinarse, acorde a
Q Uso
• Calidad
Q Descripción de los elementos de construcción, los cuales se indicaran en forma pormenorizada y completa, señalando para cada tipo el valor de reposición nuevo al que se le deducirán ios deméntos que procedan por razón de edad, estado de conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionahoad
Todas aquellas instalaciones especiales obras complementarias o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse con el valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo asi como su factor de depreciación
- 3 2 -
TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS
Avalúo de inmuebles sujetos al régimen de
propiedad en condominio
Avalúo de unidades
industnales
Avalúo de toda clase de terreno
• Precisar valor del local, departamento o despacho en función del porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno
• Areas comunes
• Instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente
• Valor de las areas privadas e instalaciones propias en su caso • Valor físico de terrenos construcciones, maqumana equipo y demás elementos
incorporados al inmueble de manera permanente
• Valor de reposición nuevo al que se le aplicara en su caso, el factor de demérito que corresponde por edad estado de conservación, mantenimiento, diseño industrial, aparición de nuevos y mejores modelos a fin de obtener el valor neto de reposición vida útil remanente, depreciación anual y valor de capitalización fundado en un análisis de la productividad de la industria en su conjunto
• Para efectos de valuación únicamente de maquinaria y equipo no sera necesario el valor físico del terreno v de construcciones, ni el valor de capitalización
• Localizad on
• Ubicación
• Topografía
• Relieve
• Calidad de los suelos
• Características panorámicas
• Dimensiones
• Proporción
• Uso de suelo
• Densidad de población
• Intensidad de construcción
• Servicios municipales
• Afectaciones o restricciones a que estén sujetos y su regimen de propiedad
- 3 3 -
TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS
Avalúo de terrenos urbanos
Tomar en cuenta
• Valor unitario de! lote tipo
• Programa director o programas parciales de desarrollo urbano de la localidad, o se afectará, en su caso, con los factores de premio o castigo de acuerdo a los criterios mas recomendable
TERRENOS CUYO MEJOR USO SEA EL DESARROLLO INMOBILIARIO
(fraccionamiento, plazas comerciales y otros)
« Utilizar el método de calculo de valor residual, soportado con información venficable Avaluó
agropecuario Independientemente de la investigación de mercado que considere las condiciones físicas tanto del terreno como de las construcciones e instalaciones propias, se determinara
• El índice de productividad, tomando en cuenta, según corresponda, el coeficiente de agostadero o bien el uso actual y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la region, que ofrezcan las mismas características de las que son motivo del avaluó, fundamentando los resultados de dichos exámenes
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN
Para determinar el valor de capitalización de un inmueble deberán considerarse, entre otros, los siguientes elementos • Renta real o en su defecto, renta optima o renta estimada indicando el motivo por el que se fijan estas
dos ultimas debiendo determinarse en forma untaría y para cada tipo de construcción apreciada deducciones por vacíos, impuestos servicios y demás gastos generales debidamente fundamentados
• La tasa de capitalización fundada en
Ü Edad
Q Vida Probable
• Uso
ü
Estado de conservación
Deficiencias en la solución arquitectónica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros, en su caso conforme a los procedimientos, criterios y metodologías que determina la propia comisión
Para la elaboración de avalúos de bienes cuyas características no se precisan en estos lineamientos se sujetaran a satisfacer los elerrantos y metodologías que especifiquen el formato correspondiente elaborado por esta Comisión para cada caso
- 3 4 -
2.2.4 Comentarios sobre la normatividad consultada.
Independientemente de los datos generales del inmueble y sus construcciones a
evaluar, y conforme a la normatividad o reglamentación a aplicar en el avalúo, en
todo momento es importante a considerar
> Calidad de construcción y descripción detallada de la misma
> Número de niveles
> Altura de entrepiso
> Zona sísmica u otro tipo de riesgos naturales como huracanes o
inundaciones
> Capacidad de suelos para la cimentación
> Economía de escaía
Para tener certeza en valor físico de las construcciones, un determinante lo es el
valor neto de reposición, tomando en cuenta
> Calidad del proyecto de construcción; Arquitectura, solución estructural y
de instalaciones
> Alternativas de uso del inmueble
> Factor de conservación y deterioro
> Factor de edad
> Depreciación, vida útil-remanente
> Fuentes consultadas para definir el valor unitario o parametrico de las
construcciones
De las fuentes consultadas Bancomer y la CNBV, enlistan los conceptos mas
destacados a tomar durante el desarrollo de un avalúo.
-35-
Capitulo 3
INTEGRACIÓN DE LOS PRESUPUESTOS DE
CONSTRUCCIÓN Y LA DEFINICIÓN DE LOS
MODELOS Y SISTEMAS DE ESTIMADOS DE
COSTO
3.1 El valor físico de las construcciones y los presupuestos de construcción
Para determinar el valor físico de las construcciones, los avalúos toman como
referencia el valor de reposición nuevo del inmueble, es decir su valor como nuevo
basado en un presupuesto de obra, por lo que es importante analizar las partes
del mismo y cuales son las prácticas comúnmente empleadas en la integración del
presupuesto, el software de computación para su calculo, las bases o fuentes de
información que se pueden emplear, pero teniendo cuidado de su aplicación para
evitar errores o manejar dicha información con un margen de aproximación
adecuado o hacer los ajustes necesarios.
-36-
3.2 Elementos que integran un precio unitario
Partiremos de lo que es o lo que tiene un presupuesto:
> es la integración de varios costos
> se hacen los estudios necesarios para trabajar con la mayor
aproximación posible, eliminando los márgenes de error, considerando,
en forma racional y aceptable las contingencias e imprevistos
El contenido del presupuesto y su elaboración deben de garantizar el éxito
económico del proyecto, que concluya en tiempo y costo, dentro de los márgenes
adecuados de solvencia y utilidad para el constructor y también garantice el costo
beneficio que busca el contratante. Pero ¿que se necesita para hacer un
presupuesto?:
> contar con información veraz y oportuna, para tener certidumbre
> planear una serie de actividades integrales, con etapas interrelacionadas,
documentadas e identificables para su clasificación y control
> son actividades planeadas, organizadas, programadas y controlables
Con un proyecto definido y aprobado, se determinan que partes o componentes
son las ¡dentificables y medíbles, se obtienen los volúmenes o cantidades de obra,
clasificados y agrupados en partidas conforme a la lógica constructiva y que sean
afines a las diferentes especialidades de la construcción, como por ejemplo:
Cimentación, Estructura, Acabados, Instalaciones Eléctrica
ílanó^fíomia^y ' — •? "i — " I _ t-_ ~?f*L?l. - i
i " \M11 j Ai !MS '] I ' -HÍVNI : i 'S
] :• Vul l=Mi I V i A
I CATALOGO DE CONCEPTOS
- 3 7 -
CATALOGO DE CONCEPTOS « " >
núm. concepto unidad cantidad PRECIO
UNITARIO
IMPORTE
«#== * t PRESUPUETO
En México al hablar de términos, definiciones, normas o especificaciones en la
formulación de precios unitarios, costos y presupuestos, normalmente se emplean
los utilizados en la normatividad de la obra pública y que son de uso común, con
algunas adecuaciones, para la práctica o calculo de los presupuestos de la obra
privada.
La ejecución de obra pública, a nivel federal, esta normada por la Ley de Obras
Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas y su reglamento publicados en
el Diario Oficial de la Federación. Así mismo cada estado de la República
Mexicana tiene su propia legislación en materia de Obra Pública,
En la ejecución de obra privada (relación entre particulares) se llevan a cabo con
procesos más sencillos, siendo necesario que el proyecto este definido, contar con
el presupuesto y la firma o formalización del contrato, existiendo en la mayoría de
los casos una relación muy flexible y de mutua confianza, en comparación a la
obra pública, la cual tiene una tramitología muy complicada
La definición más común de PRECIO UNITARIO, es "determinación del precio
de una unidad de volumen o concepto de construcción" y de acuerdo al tipo
de cálculo o empleo que se le dé se definen en básicos, auxiliares y finales o
-38-
integrados. En cuanto a su uso en un fabulador estos pueden ser de concurso,
especiales o extraordinarios.
Las unidades más empleadas, para su medición son del sistema métrico decimal:
metro lineal, metro cuadrado, metro cúbico, litro, hectárea, pieza, kilogramo,
tonelada y en algunas ocasiones las del sistema ingles, como: pulgada y pie
tablón.
Los elementos que lo integran al Precio Unitario es la suma de costo directo más
indirectos nos da el precio unitario, constando el primero de materiales, mano de
obra, herramientas y equipo y los segundos de indirectos de oficina central de la
empresa, indirectos de oficina de campo, financiamiento, utilidad y cargos fijos y
como veremos mas adelante su composición varia de acuerdo a sí estamos
haciendo un presupuesto de obra pública o privada
MATRIZ DE ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS
datos generales del proyecto u obra clave
descripción del concepto unidad
lecha
num.
MATERIALES
MANO DE OBRA
MAQUINARIA Y EQUIPO
concepto/descripción
INDIRECTOS
unidad
oficina central %
oficina de campo %
FINANCIAMIENTO %
UTILIDAD %
carqos adicionales %
cantidad
subtotal MATERIALES
subtotal MANO DE OBRA
subtotal M v E TOTAL COSTO DIRECTO
PRECIO UNITARIO
costo
subtotal
subtotal
subtotal
importe
S
S
s
s
s
s $
$ $
$ $
$ $
$ $
- 39 -
Estructura del Precio Unitario
i,; -x
PRECIO UNITARIO
A
COSTO DIRECTO
J MATERIALES: costo de adquisición o producción, facilidades, fletes, permanentes o temporales
MANO DE OBRA: condiciones geográficas, climáticas, laborales, disponibilidad, rendimientos
HERRAMIENTA, según actividad
FACTOR DE SOBRECOSTO
INDIRECTOS: gastos de oficina central y de Administración de Obra FINANC1AMIENTO UTILIDAD CARGOS ADICIONALES
SALARIO REAL O CO? EMFRESA: salario base, prestaciones, días pagados y días realmente trabajados
EQUIPO: costo de adquisición, vida económica, depreciación, inversión, seguros, mantenimiento, consumos de: lubricantes, combustibles y llantas, condiciones mecánicas, geográficas, climáticas y de operación, capacidad de producción
- 4 0 -
3.3 El Analista de precios unitarios y la ingeniería de costos
Las definiciones de analista de costos o analista de precios unitarios, dentro de la
industria de la construcción están dentro de la especialidad o actividad de costear
o presupuestar y según sea su metodología, medios empleados, experiencia,
capacidad, alcance y grado de dificultad, además de que sea reconocida la
experiencia.
La ingeniería de costos es más integral, ya que emplea métodos y sistemas para
estimar, revisar, analizar y controlar costos en proyectos de ingeniería, formulación
o análisis de precios unitarios, índices, estadísticas de costos, precios de insumos,
rendimientos y demás variables que intervienen en los costos. Gracias al
desarrollo de la computación, la aplicación de la ingeniería de costos se ha
facilitado más. Esta actividad, cuyos inicios en forma, se remontan hacia la década
de los 60' dentro de la Industria de la Construcción ha evolucionado hasta
convertirse en una especialidad reconocida, pues empezó como el llenado,
llenado o formulación muy empírica de las matrices de precios unitarios en forma
manual, pasando por la clasificación histórica de la información que había
resultado acertada.
Con la evolución de la ingeniería en cibernética, hacia principios de los 70' se
empezaron a hacer precios unitarios y presupuestos en grandes empresas
constructoras u organismos gubernamentales que en función del volumen de
información que manejaban podían invertir fuertes sumas de dinero para este
desarrollo. Desde los 80' el uso de las computadoras ha sido muy amplio y con
menores costos, además de poder contar con programas de precios unitarios
comerciales a precios más accesibles para cualquier tamaño de empresa,
teniéndose en la actualidad la formulación de información mas integral, rápida,
eficiente, confiable y fácil de manejar, contando con la participación de empresas
netamente mexicanas en el desarrollo del software, que día a día están mejorando
su producto y que incluso lo exportan a varios países
latinoamericanos.
-41 -
EVOLUCIÓN DE LA INGENIERÍA DE COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN
1960-1968
MANUSCRITOS, ARCHIVOS DE
ANÁLISIS
Y CLASIFICACIÓN
rormaios ae análisis ge r u s y
recopilación
por métodos manuales
1988-1994
COMPUTADORAS Y PROGRAMAS
MAS ACCESIBLES EN PRECIO Y
USO
presupuestos,
control de estimaciones,
generadores,
catálogos de concurso,
modificaciones de
volúmenes, conceptos fuera de
catalogo,
escalatorias, explosión de insumos
S!pañ,sToTrn!as"acIivaerrl^—
aplicación de la Ingeniería de
Costos
1969-1971
COMPUTADORAS
RUDIMENTARIAS
A COMPUTADORAS MACRO
"CDG
jes necesario ei uso ae
(codificaciones o tabulaciones
1963
PRIMERAS COMPUTADORAS PC
y PROGRAMAS COMERCIALES
presupuestos, cuantificaciones,
producción masiva de catálogos de
PU's
EN LA ACTUALIDAD |
presupuesto-programa-avance-control
mayor empleo de la ruta crítica,
asignación de recursos
programado vs real, ejecutado,
(altante,
ajustes y pronósticos para terminar diidiiuib rlíete bei IÜIIIU uei ousiu
beneficio
o de los riesgos
información a tiempo para corregir
desviaciones y dar segtmiento
a lo mas importante
3.4 Tipos de presupuestos y fuentes de información
Para la definición de un proyecto de construcción, en su etapa preliminar, es
necesario contar con una idea del probable importe o su costo total, teniendo para
ello el desarrollo de varios tipos de presupuestos, "en números gruesos", teniendo
sus ventajas y desventajas como es el grado de aproximación o precisión y el
tiempo y costo de los recursos a emplear, como son las horas hombre necesarias
para el calculo Al poaer contar con más tiempo y recursos, se elaboran
presupuestos mas detallados y con mayor grado de aproximación
TIPOS DE PRESUPUESTOS:
Definiciones
ESTIMADOS, no son muy exactos
APROXIMADOS 0 GLOBALES Por el tamaño del inmueble u obra, existe mucha incertidumbre PARAMETRICOS y ENSAMBLADOS Con el auxilio de los metros cuadrados de construcción o longitud como $/m2 y $/Km , $/capacidad de producción, $/cama para hospital o $/cuarto de hotel o agrupando qrupos de conceptos afines PRESUPUESTAL En función de información histórica o de proyectos similares, haciendo un análisis selectivo de conceptos o partidas que son representativos del anteproyecto, con sus respectivos ajustes, para poder prever ios requerimientos financieros DETALLADOS, tienen mayor precision PRESUPUESTO DEFINITIVO 0 ANALÍTICO Se basa en un proyecto terminado y completo con especificaciones, estudios de campo, volúmenes de obra debidamente calculados, condiciones económicas y financieras bien analizadas, todo esto para determinar calidad y tiempo de ejecución, el calculo dei costo se hace en base a precios unitarios
PRESUPUESTO POR ASIGNACIÓN DE RECURSOS Es similar al anterior, pero en lugar de ser presentado en base a un catalogo de conceptos, se desglosa en materiales, mano de obra, maquinaria y equipo PRESUPUESTO HISTÓRICO 0 REAL es el total erogado o gasto realizado al finalizar el proyecto expresado en pesos constantes o corrientes, que es el registro contable
Grado de
aproximación
± 35 %
+ 20 %
± 1 2 %
± 8%
Esta aproximación considera un
rango razonable de imprevistos, contingencias e
inflación
± 0%
Tiempo en su
elaboración
Unos minutos
Unas horas
De medio a un día completo
Requiere de vanos días o semanas, según la complejidad del proyecto
- 4 3 -
Para hacer los cálculos o estimados de los tipos de presupuestos expuestos
anteriormente se recurre a diversas fuentes de información, que se muestran a
continuación
Tipo de presupuesto
ESTIMADOS; no son muy exactos
Aproximados o globales
Paramétricos y Ensamblados
Presupuestal
D E T A L L A D O S , tienen mayor precisión
Definitivo o analítico
Fuente de información
Banco de datos, investigaciones,
comparaciones o sondeos y la
experiencia
Información analítica de proyectos
similares, o modelos de costo,
publicaciones especializadas de costos
por metro cuadrado y ensambles de
costo a nivel partidas
Información de proyectos similares,
haciendo ajustes o adecuaciones, a
nivel de partidas o ensamble de costos,
agrupando a varios conceptos afines.
Banco de información de matrices de
precios unitarios de varios proyectos
similares, publicaciones especializadas,
y la información del sitio de los trabajos
para obtener precios reales de
materiales y mano de obra, junto con
sus rendimientos reales
- 44 -
3.5 Modelos de costo
Derivados de los presupuestos detallados, cuya formulación puede consumir
muchas horas hombre en su integración, se han desarrollado los modelos de
costo que es una manera muy representativa y precisa de un presupuesto
detallado, basándose en el criterio paretiano10 del economista Wilfrido Pareto
(1848-1923), que establece que un 80% del esfuerzo es usado en el 20% del
trabajo, en Estados Unidos se le conoce como la "ley de relevancia" o "ley de
trivialidad", teniéndose el caso real y práctico de que en cualquier presupuesto de
obra el 20% de los conceptos de trabajo o de los insumos, en número, representa
el 80% en importe, al ordenarlos de mayor a menor conforme a su importe,
quedando que el resto de conceptos o insumos representan el 20% en importe,
Para tal efecto se presenta el anáfisis del presupuesto de un Condominio de 16
departamentos de interés medio, localizado en avenida Rómulo O'farrii, Col. Olivar
de los Padres de la ciudad de México;
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
PROYECTO HABITACIONAL DE 16 departamentos
partidas
PRELIMINARES
CIMENTACIÓN Y CISTERNA
ESTRUCTURA
ACABADOS
CARPINTERÍA
IMPERMEABILIZACIONES
PINTURA
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS
INSTALACIÓN DE GAS
INSTALACIONES ESPECIALES
HERRERÍA Y ALUMINIO
LIMPIEZA
importe total
superficie
costo por metro cuadrado a PU
importe a costo directo
tactor de sobre costo
costo por metro cuadrado a Costo Directo
JUNIO DE 2004
montos
617,243 00
966,337 77
5,933,182 15
3'031,803 02
1-484,674 22
331,217 96
607,739 09
511,710 96
1071,669 31
117,272 83
672,682 45
654,652 99
135 194 57
S 16,135 380 32
3160m2
S 5,106 13
$ 14,235,524 22
1 133459
$ 4,504.91
porcentaje
3 ° 3
5 99
36 77
18 79
9 20
2 05
3 77
317
664
0 73
417
4 06
084
100 00
concep/part
18
13
20
21
5
6
2
14
59
16
2
3
1
180
Várela Leopoldo, Ingeniería de Costos, teoría y practica en construcción, p 16
- 4 5 -
Un dato importante que se obtiene es el costo por metro cuadrado de construcción,
para junio 2004, que en este caso para el desabollador inmobiliario es de
referencia para futuros proyectos similares, para lo cual se hicieron posteriores
actualizaciones en los costos obteniendo lo siguiente:
fechas de actualización
junio de 2004 aqosto de 2004 ¡unió de 2005 junio de 2006 junio de 2007
importe total a precio unitarios
$ 16,135,380.32 $ 16,320,936.89 $ 16,807,300.81 $ 17,543,460.59 $ 18,285,549.12
superficie
3 160m2
COSTO m2
$ 5,106.13 $ 5,164.85 $ 5,318.77 $ 5,551.73 $ 5,786.57
FACTOR DE AJUSTE
1.0115 1.0298 1.0438 1.0423
%de VARIACIÓN
1.150% 2.980% 4.380% 4.230%
De esta primera parte de análisis es importante señalar los porcentajes de
participación, por partidas, de las diferentes disciplinas destacando la estructura
con el 36.77% y los acabados con el 18.79%, ya que con estos porcentajes un
Valuador tiene referencia de la participación porcentual de las diferentes
disciplinas y tendrá información confiable para hacer los ajustes por deméritos por
el estado en que se encuentra el inmueble.
Otra parte del análisis del presupuesto del condominio, comprende la participación
por grupos de insumos a nivel costo directo;
> Materiales 62%
> Mano de obra 28%
> Maquinaria y equipo 10%
Hay que destacar que el factor de sobrescosto, que es el cociente del precio
unitario entre el costo directo, es del 1,133459 que resulta muy bajo en
comparación a un contrato de obra privada, ya que en este caso son el reflejo de r
los gastos operativos de la constructora que es de la propia inmobiliaria que
desarrollo el proyecto y por lo tanto no incluyen la utilidad y el costo financiero.
-46-
Posteriormente definimos el modelo de costo, en base a la participación de los
insumos que componen el presupuesto.
Í JIS i I _ I M C : I O N i>i i M < >i >i-.-1 c > i JI. r:o«.; i < >
Ti-r.f • «..: 1 .ini 1 . . . i- i " v ,' t'-< i f t ' m i . i . • A • r - • > • • , . • * j
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| . I - > V - >• I
Este presupuesto tiene 265 insumos;
EXPLOSIÓN DE INSUMOS
num 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
265
clave 1301-2 01-031 00-001 0900-ELEV 3150-COCI 1951-C 0300-C 0084-( 0085-í 1301 -0900-C 0087-C HERR
ISÓTE
descripción VIGUETA PRETENSA PER OFICIAL ALBANIL PEON CONCRETO PREMEZC.Rl1
SUMINISTRO YCOLOCAC TABIQUE COMÚN DE BAR COCINA INTEGRAL EN PA MARMOL LAMINADO BLAN¡ CEMENTO NORMAL GRIS VARILLA FY=4200 KG/CM2 VARILLA FY=4200 KG/CM2 BOVEDILLA PRETENSA 2( CONCRETO PREMEZCRf VARILLA FY=4200 KG/CMa suministro,y colocación de
NAVAJAPARACORT/OOR
unidad M JOR JOR M3 lote MIL pieza M2 TON TON TON PZA M3 TON lote
PZA
cantidad 4,044.52 2,448.07 3,614.62
348.1912 1
314.3968 18
701.771 241.0408 34.92651 33.83035 13,892.09 210.7352 25.51491
1
0.1192
costo 290.01 344.16 197.83
1,641.33 450,000.00
1,425.19 23,098.90
585 1,630.01
10,778.00 10,997.36
25.3 1,530.16
10,997.36 241,739.00
42.19
importe $1,172,952.06 $ 842,526.86 $ 715,079.49 $ 571,496.60 $ 450,000.00 $ 448,075.23 $ 415,780.20 $ 410,536.06 $ 392,898.98 $ 376,437.92 $ 372,044.54 $ 351,469.80 $ 322,458.57 $ 280,596.65 $ 241,739.00
$ 5.03
porcentajes parcial 8.240 5.920 5.020 4.010 3.160 3.150 2.920 2.880 2.760 2.640 2.610 2.470 2.270 1.970 1.700
-
cumulad 8.240 14.16 19.18 23.19 26.35 29.50 32.42 35.30 38.06 40.70 43.31 45.78 48.05 50.02 51.72
100
-47-
Posteriormente ordenamos de mayor a menor, por importe, de los insumos y
obtenemos que 41 insumos de 265 (el 15.47%), representan el 80.91% del
importe
DEFINICIÓN DEL MODELO DE COSTO
porcentajes
num 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 19 19
41
escripcic VIGUET/ OF'CIAL PEON CONCRE SUMINIS TABIQUE COCINA MARMOl CEMENT VARILLA VARILLA BOVEDIL CONCRE VARILLA summistr CABO PINTOR YESERC TINA DE
nida M JOR JOR M3 lote MIL
pieza M2 TON TON TON PZA M3 TON lote JOR JOR JOR PZA
cantidad base
4,044.52282 2,448 06735 3,614.61605
348.19116 1.00000
314 39684 18,00000
701.77104 241.04084
34.92651 33 83035
13,892.08687 210.73520
25,51491 1.00000
673 40233 655,62666 645.70245
13.00000
costo junio 2004
290.01 344.16 197.83
1,641.33 450,000.00
1,425.19 23,098 90
585 1,630.01
10,778 00 10,997.36
25.3 1,530.16
10,997.36 241,739 00
344.16 3442 344.2
11,935.85
importe $ 1,172,952.06 $ 842,526.86 $ 715,079.49 $ 571,496.60 $ 450,000.00 $ 448,075.23 $ 415,780.20 $ 410,536.06 $ 392,898 98 $ 376,437.92 $ 372,044.54 $ 351,469.80 $ 322,458.57 $ 280,596 65 $ 241,739.00 $ 231,758.15 $ 225,735 54 $ 222,250.78 $ 214,845.30
parcial acumuladí 8.240 5.920 5,020 4.010 3.160 3.150 2.920 2 880 2.760 2.640 2,610 2.470 2.270 1.970 1 700 1,630 1.590 1.560 1.510
8.240 14,16 19.18 23.19 26.35 29 50 32.42 35.30 38.06 40.70 43,31 45.78 48.05 50.02 51.72 53.35 54.94 56.50 58.01
PINTURA LT 2,812 50584 40.84 $ 114,862.74 0,810 80.91
importe del modelo importe del presupuesto a O D.
FACTOR DE NORMALIZACIÓN
$ 11 518 693.85 $14,235,377.27
1.235849954
cantidades ajustadas
nue\o importe
$ •
$ -$ -
$ -
$ $ $
$ $ $ $
El factor de normal'zación que es el cociente de el importe del presupuesto a costo
directo original entre el importe del modelo, sirve para aplicarlo a las cantidades
originales y de esta manera mantener el importe original, teniendo con esto que la
actividad posterior de actualizar el monto total implica la actualización periódica de
41 insumos y no de 265, con lo que el trabajo se simplifica pero mantiene un alto
grado de precisión, al poderlo comparar con el presupuesto completo
-48-
En otros resultados de este tipo de estudios se puede obtener, en forma
simplificada el porcentaje de participación de los principales grupos de insumos,
para diferentes tipos de obra, que se presenta a continuación:
TIPO DE OBRA
VÍAS TERRESTRES
Puentes con terraplén de acceso
Obras de drenaje tipo, para caminos
Terracenas para caminos, con acarreos
Pavimentos con asfaltos y acarreos
OBRAS HIDRÁULICAS
Canal de riego con revestimiento de concreto
Presa con cortina de materiales graduados
Perforación y rehabilitación de pozos
OBRAS MARÍTIMAS
Escolleras
Espigones y rompeolas
OBRAS DEL SECTOR PETROQUIMICO
Obra electromecánica
Tuberías y lineas
Obra civil
OBRAS DEL SECTOR ELÉCTRICO
Lineas transmisión
Centrales termoeléctricas
Obra electromecánica
Obra civil
URBANIZACIÓN
Drena|e sanitario
Red de agua potable
EDIFICACIÓN
Naves industnales
Vivienda de ínteres social
Hospitales medianos
estructura
acabados
instalaciones
% materiales
44
54
10
1
38
38
13
16
28
31
5
61
20
14
56
53
70
10
69
71
73
78
% mano de obra
24
34
6
1
21
16
12
4
13
33
29
31
53
73
35
25
16
1
28
26
26
21
% maquinaria
y equipo
32
12
84
98
41
46
75
80
59
36
66
8
27
13
9
22
14
79
3
3
1
1
- 49 -
Estos resultados sirven también de base para obtener factores de incremento para
ajustes de precios unitarios en la obra pública, por efecto de la inflación,
calculándose por medio de una de las maneras que señala la normatividad de la
obra publica, desarrollándose con la formula polinómica:
1 = (Pm x Am) + (Po x Ao) + fpq x Aq} ¡=
materiales
porcentaie
36%
fact Incremto
1 065
0 3834
mano de obra
porcentaie
24%
fact Incremto
1 045
0 2508
maquinan a
porcentaie
40%
fact Incremto
1 023
0 4092
FACTOR de
INCREMENTO
1.043400
= 4.34 %
El factor resultante se puede aplicar también a un monto total de obra o costo por
metro cuadrado de algún tipo de construcción, dando una actualización con un
grado de aproximación muy aceptable
La aplicación de los modelos de costo ha demostrado su grado de confianza por
su precisión y rapidez de calculo para los ajustes de precios unitarios en la obra
pública y también ha venido sirviendo de base para los cálculos de los costos
paramétricos y costos ensamblados que se utilizan en los avalúos, ya que al
comparar resultados con presupuestos completos y detallados, las diferencias son
mínimas, pero para usarlos en periodos de trabajo de 2 a 4 años, ya que por
efecto de la inflación, los incrementos en los precios que experimentan ciertos
tipos de materiales, la maquinaria y la mano de obra, provoca que su porcentaje
de participación varié y por lo tanto los costos paramétricos o de ensamble pierden
precisión
- 50 -
3.6 Estimados de costo
De la información anterior, los costos paramétricos y los ensamblados de costo
son los que normalmente se consultan para el cálculo del valor físico de un
inmueble para integrar el avalúo, ya que partiendo de la hipótesis de que si
contamos con un buen desarrollo de su definición, calculo y actualización el rango
aproximación se reduce sustancialmente y se tiene un dato muy confiable, sujeto
desde luego, a los ajustes que son necesarios en la formulación de un avalúo, ya
que un valuador requiere, de manera racional, de;
> TIEMPO y COSTO, recursos a emplear y horas hombre necesarias para
los cálculos
> PRECISION, trabajar con un rango razonable
Diversas publicaciones que son consultadas para obtener eí valor de las
construcciones, se han esmerado en ser confiables y se actualizan cada
determinado tiempo. Hay que recordar cual es el sistema de pago que recibe un
Valuador por su trabajo, que se basa en ocasiones en un determinado porcentaje
del valor del bien que esta evaluando, un precio unitario por avalúo o se define un
monto en función del tamaño y complejidad del trabajo a ejecutar.
Para realizar el presupuesto completo y detallado de un proyecto de construcción,
se necesita tener un buen banco de datos basado en proyectos reales, que se
puede complementar con información que traen los programas de cómputo para
precios unitarios o con las siguientes empresas:
a) BIMSA REPORTS11:
• Catalogo de edificación, 6 000 matrices y 12 000 costos de
materiales
" www.bimsareports.com
-51 -
• Catalogo de infraestructura y urbanización, 1 200 matrices
• Catalogo de obra y mantenimiento industrial, 3 000 materiales y
10000 matrices
• Catalogo de instalaciones eléctricas y telecomunicaciones, 1 700
matrices
• Catalogo de instalaciones hidráulicas y sanitarias, 2300 matrices
b) Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos, IMIC12:
• Catalogo nacional de costos, 4 tomos; obra civil y estructuras, albañilería y
acabados, maquinaria, urbanización y obra pesada e instalaciones
hidrosanitarias y especiales, para un total de 8 000 matrices y 20 000
insumos, con actualizaciones mensuales
c) Várela, Ingeniería de Costos, antes INTERCOST13
• Costos de construcción industrial, 500 matrices
• Costos de construcción pesada, 800 matrices
• Costos de instalaciones hidrosanitarias, 700 matrices
• Costos de instalaciones eléctricas y aire acondicionado, 400 matrices
• Costos de edificación, 900 matrices
d) Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción:
Ha desarrollado a través de grupos de trabajo por especialidad, formados por sus
asociados, 8 publicaciones que contienen matrices de análisis de costo directo
para diversos trabajos de la construcción con un total de 3 080 matrices
• espacios educativos (575)
• cimentaciones profundas (311)
• sector salud (925)
• carreteras (539)
• construcción de vivienda (343)
12 www imic.com mx. www.intercost.com.mx y www.varela.com.mx
-52-
• precios unitarios para la rehabilitación de pozos (55)
• precios unitarios para la perforación de pozos de agua, (112)
• costos horarios de maquinaría (220)
La información antes citada, de diversos organismos es muy confiable para hacer
presupuestos detallados y ahorra muchas horas hombre en su captura, estando
suieta esta información a los ajustes por las condiciones particulares en donde se
ubique la obra. Al realizar un mismo tipo de proyecto para diferentes puntos del
país, se ha observado variaciones en el costo, como reflejo de la diferencia de los
precios del mismo material, rendimiento y calidad de la mano de obra, dando
como resultado un factor de zona14.
Zona del país y ciudad
CENTRO
Mexico, D F.
NOROESTE
Mexicali, BC
NORTE
Chihuahua, Chih.
SUR
Acapufco, Gro.
SURESTE
Villahermosa, Tab.
NORESTE
Monterrey, N. L
OESTE
Guadalajara, Jal.
PENINSULA
Ménda, Yuc.
Casa de
ínteres social
1.00
1 05
0 93
1.02
1 17
0.99
0.96
1.04
residencias
1 00
1.09
0 98
1.07
1 20
1.05
1.01
1.07
Condominio
de ínteres
social
1.00
1.04
0.94
1.02
1.19
1.03
1.01
1 03
Condominio
de ínteres
medio
1.00
1 05
0.96
1.04
1.24
1.05
0.99
1.04
hoteles
1 00
1.11
1.05
1.14
1.26
1.11
1 10
1.13
hospital
1.00
1.13
1 08
1 15
1.28
1.13
1.12
1.16
Peimbert Juan, costos y materiales, publicación bimestral, Io bimestre de 1990 p 454
- 5 3 -
Estos valores también son utilices, como referencia para ajustes por zona en el
calculo de los avalúos.
Pero los costos paramétricos y los ensamblados de costo, por su sencillez y
confiabilidad son los de mayora aplicación.
3.6.1 Costos paramétricos
De las publicaciones disponibles, todas se manejan bajo el esquema de costo por
metro cuadrada, destacando por su confiabilidad;
a) BIMSA REPORTS15:
VALUADOR; sistema de apoyo para valuación inmobiliaria, para el valor de
reposición nuevo con costos por metro cuadrado para:
• Casas y edificios habitacionales
• Edificios para oficinas
• Escuelas
• Clínicas
• Hoteles
• Estacionamientos
• Mercados
• Cobertizos
• Bodegas
• Naves industriales
• Cisternas, bardas y cercas
b) IMIC16;
www bimsareports com www imic com mx
-54-
Costos paramétricos para VALUADORES y proyectistas, contiene mas de 130
tipos como; vivienda, oficinas, hoteles, hospitales, escuelas, centros comerciales,
bancos, naves industriales, parques, jardines, albercas, instalaciones deportivas,
bardas, cisternas, urbanización, calles, avenidas, puentes vehiculares y
peatonales
3.6.2 Ensamblados de costos
El Ingeniero Leopoldo Várela, con sus publicaciones de ingeniería de costos,
antes INTERCOST ofrece:
* Costos por metro cuadrado de construcción:
• Tomo 1, metodología
• Tomo 2, con 70 modelos de costo, con el método de ensamblados
para; 8 categorías de vivienda, oficinas, hoteles, centros comerciales,
estacionamientos, gasolineras, restaurantes, cines, centros deportivos,
hospitales, escuelas, bodegas naves industriales, terminales de
autobuses
• Software para desarrollar los antepresupuestos o avalúos, que tiene
mas 140 modelos de edificaciones y urbanización y 2 500 ensambles de
costo
De los estimados de costo, el sistema de ensamblado de costos facilita ajustes por
su desglose nivel de detalle que lo acompaña, ya que emplea el agrupamiento de
componentes, que para el caso de cimientos o estructuras estas dependen del:
> tipo de cimentación, por la capacidad de carga del suelo
> tamaño de crujía o entreje, cargas de trabajo y solución estructural
> número de niveles
- 5 5 -
Su aplicación es en base a "piezas constructivas", como por ejemplo una zapata
aislada de 4.30 m2, es desglosada de la siguiente manera17;
conceptos
Limpieza, trazo y nivelación
Excavación
Plantilla
Cimbra
Acero de refuerzo
Concreto
Relleno
Acarreos, matenales sobrantes
cantidad
18.490
59.000
18.490
6.880
0.143
11.650
47.000
15.000
unidad
m*
mJ
m£
m4
ton
ma
mJ
mJ
Costo, $
8.80
55.00
46.00
93.00
14 000.00
1 890.00
43.00
19.00
TOTAL
Importe, S
162.71
3 245.00
850.54
639.84
2 002.00
22 018.5
2 021.00
285.00
$ 31 224.59
Otro de los datos proporcionados por esta publicación es el desglose por partidas
de uno de los 70 modelos de costo18, que en este caso se trata:
Edificio de oficinas, categoría económica con 4 860 m2, un elevador, 8 niveles mas
sótano y sin acabados interiores. Incluyen gastos indirectos y utilidad de la
construcción por 21%
partida
Cimentación
Subesructura, cimentación
Superestructura
Cubierta extenor o fachadas
Cubierta o azoteas
Al barí i te ría e interiores
Elevador
¡nsíal ación es hidráulicas
Instalaciones eléctricas
Proyecto, licencias de construcción, estos pueden variar +/• 5%
Complementos, accesorios baño, tablero directorio, limpiezas y
áreas extenores
TOTALES
% participación
3.21
2.94
37.68
9.77
.76
6.99
3.04
3.05
13.31
17.65
1.56
100.00
$/m* 164.76
150.89
1 932.20
501.09
39.39
358.67
156.05
158.72
682.71
905.26
80.02
$5 127.81
1 Várela Leopoldo, Coitos por metro cuadrado de construcción. IOI 1. metodología, p 31 i costos actualizados a septiembre de 2007 IS Várela Leopoldo, Costos por metro cuadrado de construcción, vol II. reporte de octubre 2006 p 151
-56-
Capitulo 4 INTEGRACIÓN DEL AVALÚO Y APLICACIÓN
DE LOS VALORES UNITARIOS
Es necesario analizar la metodología que se tiene que seguir, para la elaboración
de un avalúo conforme a los Iineamientos o reglamentaciones aplicables, pues los
valores unitarios (costos por metro cuadrado de construcción) están sujetos a
determinados ajustes, como son; deméritos, factores de eficiencia, edad física,
vida remanente, etc.,
El formato de la Comisión Nacional Bancaría y de Valores, que tiene un contenido
muy equilibrado para su llenado, se muestra a manera de ejemplo, para realizar el
avalúo de una edificación, en la parte para definir el valor físico:
IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL: TIPOS DE CONSTRUCCIÓN-CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: NUMERO DE NIVELES: EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: VIDA ÚTIL REMANENTE: ESTADO DE CONSERVACIÓN: CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE
El objetivo de esta sección es indicar el estado en que se encuentra el inmueble,
posteriormente la descripción detallada de las partes de la construcción se tienen
en la sección "V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN":
a) OBRA NEGRA O GRUESA: Cimientos Estructura Muros Entrepisos Techos Azoteas Bardas
- 5 7 -
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES Aplanados Plafones Lambrines Pisos Zoclos Escaleras Pintura Recubrimientos especiales
c) CARPINTERÍA d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
Muebles de baño y cocina e> INSTALACIONES ELÉCTRICAS f) PUERTAS Y VENTANERIA METÁLICAS g) VIDRIERÍA h) CERRAJERÍA i) FACHADAS j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS
De la información que se está aportando para el avalúo, continúa la sección "VI.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ", que es donde se establecen los
juicios o criterios para determinar el valor físico que comprende terreno y
VIL VALOR FÍSICO O DIRECTO a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: INVESTIGACIÓN DE MERCADO: VALORES DE CALLE_0 DE ZONA
FRACCIÓN SUPERFICIE m2
VALOR UNITARIO $ffül
COEF. MOTIVO DEL COEF.
VALOR PARCIAL
$
TOTAL m2 SUBTOTAL(a) $
VALOR UNITARIO MEDIO DE $
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO AREA m2
VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN
NUEVO
DEMERITO %
VALOR UNITARIO NETO DE REPOSICIÓN
VALOR PARCIAL
SUBTOTAL (b) $
-58-
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
SUBTOTAL (c) $
VALOR FÍSICO O DIRECTO = terreno + construcciones + instalaciones especiales =
{a) + (b) + (c) $
En esta última parte es donde interviene la información proveniente de los valores
unitarios o costos por metro cuadrado y si esta desglosada en sus componentes o
partes facilitará enormemente su aplicación.
La aplicación se realiza de la siguiente manera;
Se toma nota del estado físico del inmueble SECC. IV
Se hacen anotaciones, en las partidas correspondientes, como reflejo de su estado y dimensiones, % de demerito
SECCV
SE INDENTIFICAN LAS PARTIDAS AFINES DEL ENSAMBLE DE COSTO CON LA SECC V VALOR NETO DE REPOSICIÓN
I SE LLENA EL FORMATO. DE LA APLICACIÓN DE LOS VALORES OBTENIDOS
TIPO AREA m2
VALOR UNITARIO DH REPOSICIÓN NUEVO
DEMERITO % VALOR UNITARIO NETO DE REPOSICIÓN
VALOR PARCIAL
- 5 9 -
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
En los últimos años la actividad valuatoria ha venido definiendo su manera de
trabajar al unificar criterios en la normatividad, conforme a la finalidad o
especialidad del avalúo, además de que actualmente se cuenta con información y
software muy confiable y completo que esta facilitando el trabajo, como es la de
los costos paramétricos, el uso de GPS para la ubicación precisa de los inmuebles
o también con la ayuda de la fotografía satelital a través de Internet.
Para realizar un avalúo alta calidad es importante tener todos los elementos para
integrar la parte del valor físico del mismo, conforme a las normas y
reglamentaciones, para trabajar con toda certeza o el mayor grado de
aproximación, aplicando los métodos, herramientas e información derivados de los
cálculos de presupuestos de construcción y sus respectivos modelos de costo,
que han demostrado ser los más confiables para definir los costos paramétricos y
ensambles de costo, tomando en cuenta cuales son sus limitaciones o bondades,
ya que es necesario la eficiencia y eficacia, que son soportes para que los avalúos
tengan solvencia técnica, sustento legal y sobre todo que sean confiables e
imparciales.
En el corto y largo plazo a los avalúos les esperan importantes mejoras, ya que
con la definición de quienes y como se deben de hacer los mismos, permitirá
mayor certidumbre y claridad.
La aportación que se brinda en esta tesis, es resultado de la actividad en la
Ingeniería de Costos, ya que en la formulación, revisión y control de los costos de
construcción se han tenido valiosas experiencias en diversos presupuestos y
ajuste de precios basados en modelos de costo, que pemfíen opinar sobre la
información disponible para la obtención del valor físico, en los avalúos, de las
construcciones.
-60-
BIBLIOGRAFÍA
1.- Antuñano Iturbide A. Editorial Limusa Noriega Editores, EL AVALUÓ DE
BIENES RAICES, 2005, 135 páginas
2.- Cárdenas Castañeda A., tesis maestría ITC, innovación Editorial Lagares
COMO ELABORAR AVALÚOS COMERCIALES CON MAYOR GRADO DE
CONFIABILIDAD, 2005,149 páginas
3.- Editorial Appraised Institute EL AVALUÓ DE BIENES RAICES, 2002, 406
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4.- Ramírez Favela E., UNAM posgrado, Instituto de Ingeniería, VALUACIÓN,
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