@LucianiFer

Mercado Especialista

"Nuevos paradigmas para la Vivienda en Argentina"

El fenómeno de la construcción puede analizarse en relación con tres dimensiones vinculadas al MC:

- El financiamiento al desarrollador

- El financiamiento a la demanda

- Como opción de inversión

@LucianiFer

Ciclos económicos y desarrollo inmobiliario

UVA

Entre 1983 y 1990. Desequilibrios macroeconómicos, hiperinflacionaria.

El crecimiento del financiamiento de la vivienda se produjo exclusivamente a través de

la banca pública (el Banco Hipotecario Nacional).

Esto tuvo un efecto negativo sobre el déficit público pero algún desarrollo del sector.

Entre 1990 a 2001. Ley de convertibilidad.

Crecimiento del crédito hipotecario - 25% de las compras.

El MC comienza una etapa de mayor desarrollo.

Post Convertibilidad:

Pesificación - CER – CVS

Falta de unidad de cuenta – Retorno de la Inflación - Inestabilidad Jurídica (suspensión de

las ejecuciones hipotecarias)

Etapa de desintermediación total en relación al financiamiento de la construcción:

Fideicomisos (pozo, costo, etc.)

De alguna manera se creó un esquema de financiamiento del constructor y

del comprador.

HASTA EL CEPO.

- 2013 a 2015, fueron los peores años desde 1980 en relación a la actividad.

UVA Mucha expectativa !

UVA

¿Cómo es el financiamiento de los emprendimientos

inmobiliarios?

Mercado de Capitales

Los títulos representaban el valor nominal de un metro cuadrado de construcción tipo. Emitidos en pesos. Ajustados diariamente con Índice del Costo de la Construcción del INDEC. Podían ser entregados a los desarrolladores como parte de pago de las unidades. Emisor Banco Provincia de BS AS

Valor Vivienda o “Bono Metro Cuadrado” (1984)

Aldo Ferrer

Bono Ciudad de Rosario

Obra Pública - Antecedentes históricos locales …

Tipo de Emisión Año Ley Ordenanza Emisión $ Interés

Vivienda del trabajador 15

1916 20

Casas Económicas 24

Bonos de Pavimentación 1929 2127 y 2163 87, 43 y 38 7%

Títulos de Consolidación 1931 48/1932 16.000.000 6%

Ampliación 20/1937

Títulos Deuda Pavimentación 1932 28/1932 6.270.770 7%

Títulos Municipalización del Transporte 1932 2194 57 1.000.000 6%

Empréstito Interno de Conversión 1942 189 65.000.000

Viaducto Avellaneda $ 2,000 por automovilista (20% de la Obra. El resto municipio, provincia y FFCC

Obras por el Mundial 78 el Ente Autárquico Mundial 78 las financió nunca hubo un detalle de los montos

CrossRail, el cercanías de Londres

Presupuesto: 15.900 millones de

libras (17.900 millones de euros).

Año de finalización: 2017

California High-Speed Rail

Presupuesto: 54.000 M

€

Año de finalización:

2033

Es el mayor proyecto de

infraestructuras

ferroviarias jamás

diseñado en EEUU.

1.330 kilómetros entre

Sacramento y San Diego

Sistema Troncal de Autopistas Chinas

Presupuesto: 186.000 M €

Año de finalización: 2020

Se extenderá por 85.000 km.,

10.000 más que la red de

autopistas de los Estados Unidos,

actualmente la más extensa del

planeta.

MC y obra pública

Dado que parece irracional financiar obras -que amortizan en el futuro- con ingresos corrientes, el MC debe financiar la obra pública.

- Financiamiento de largo plazo. Con tasas

convenientes.

- Equidad intergeneracional.

- Presión tributaria sobre los actuales

contribuyentes.

- Potenciar el desarrollo actual.

- Existen hoy todos los mecanismos

necesarios para garantizar las trazabilidad

en la aplicación de los recursos.

Obras Privadas

• Fondos de dinero que construyen y pagan renta a los inversores.

• Real Estate Investment Trust – 1960 EE.UU.

• En España Socimi - Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

• Sociedades dueñas de activos inmobiliarios

• Ingresos: fundamentalmente alquileres.

Securitizacion de Hipotecas

El principal factor explicativo del éxito de la cédula hipotecaria

como instrumento de ahorro fue su triple garantía: la del valor

del bien hipotecado, la constituida por las reservas del banco

hipotecario, y la del Tesoro Nacional.

1886

Crédito Hipotecario en relación al PBI

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

1 2 3 4

Series1

44,1% Países desarrollados

4,1% Promedio en Latinoamérica

0,8% Crédito hipotecario ARG

0,3% Hipot. ARG Vivienda

+ 150 veces

Técnicamente un Crédito hipotecario no financia “la construcción”, sino que amplia la oferta

de compra.

Ahorro privado e inversión inmobiliaria

La segregación de riesgos:

Fideicomisos,

FCI y FID

Características comunes • Permiten el financiamiento al constructor y al comprador final

al mismo tiempo.

• Pero en plazos cortos (tiempos de obra).

• Los inversores pueden ingresar también.

• Resolución 623/13 CNV - 2013 los Fideicomisos Financieros Inmobiliarios (FFI), pueden emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente.

• Fideicomisos con / sin oferta pública. – Crisis de la hipoteca.

– Hoy la gran mayoría de las compras suceden cuando aún las viviendas no pueden ser hipotecadas, ergo, es necesario que los bancos comiencen a prestar con fideicomisos de garantía.

FF Consultatio Catalinas – 148 M $

FF Grupo Monarca – 50 M $

Fuente: http://www.telam.com.ar/notas/201703/182134-el-sector-

inmobiliario-fue-el-protagonista-de-los-fondos-cerrados.html

Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Monto Suscripto (MM US$)

Allaria Residencial CasaARG I 29,3

Consultatio Inmobiliario 45,3

Quinquela+Predial Inmobiliario 10

Allaria Argencons Distrito Puerto Retiro 62,1

Cohen FCIC Inmobiliairo AlRío 15,7

TOTAL FCICI 162,4

Participación s/ total 56%

FCI Cerrados No Inmobiliarios Monto Suscripto (MM US$)

SBS Infraestructura 114,7

First Capital Markets Agro 12,2

TOTAL FCI Cerrados No Inmobiliarios 126,9

ON inmobiliarias

158 M USD 2 M USD

30,5 M USD

50 M USD

2 M USD

28.5 M USD 613 M USD

ON PYME – EBUCAR SA – Mendoza - 0.2 M USD

ON para desarrollos de locales

• Riesgo: desarrollador / Empresa Constructora.

• ON con garantías fiduciarias / hipotecarias.

• Régimen Pyme.

• Nuevo régimen de ON Garantizadas por SGR.

• Calificación – Profesionalización.

Equity

El financiamiento de corto

plazo: CPD -

PAGARE

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

ene-

15

feb

-15

mar

-15

abr-

15

may

-15

jun

-15

jul-

15

ago

-15

sep

-15

oct

-15

no

v-1

5

dic

-15

ene-

16

feb

-16

mar

-16

abr-

16

may

-16

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-16

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16

ago

-16

sep

-16

oct

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no

v-1

6

dic

-16

ene-

17

Badlar Promedio CPD Promedio CPD Min CPD Max Lebac (promedio, plazo más corto)

¿El ladrillo es una buena inversión? Si miramos la historia podríamos decir que sí !

“… compre tierra que es lo único que se dejó de fabricar …”

David Ricardo - 1821.

The Economist. En lugar de calcular el precio de la vivienda en la moneda correspondiente en cada zona por metro cuadrado ha utilizado el Big Mac como indicador en cada país para confeccionar una clasificación del precio de las viviendas a nivel global. ¿Cuántos Big Mac a precio local se necesitarían para adquirir un m2?

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Merval Índice de Bonos IAMC

Dólar Plazo Fijo (Tasa Badlar)

Índice CAC

TNA

Comparación de Evolución del Costo de la Construcción con Inversiones en Argentina

(01/2003 - 04/2017)

Fuente: elaboración propia en base a Bolsar, BCRA y Cámara Argentina de la Construcción.

Las inversiones tradicionales resultaron

poco efectivas para el ahorro para la adquisición

de viviendas.

TIR 29,4% 25,3% 11,2% 14,4% 25,0%

Muchas Gracias !

@LucianiFer