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LI Congreso Nacional de Valuación
“Primavera y Valuación”
Título de la Ponencia
Percepción Ciudadana de lo socio-urbano en
la Zona Metropolitana de Guadalajara y el impacto en el mercado inmobiliario. Caso de
estudio: Barrio de Analco de Guadalajara, Jal. Fraccionamiento Valle Real de Zapopan, Jal.
Presenta
Dr. José Manuel Salas Tafoya
Sistema de Universidad Virtual
Universidad de Guadalajara
Cuernavaca, Morelos
22, 23 y 24 de Octubre de 2015
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ÍNDICE
ÍNDICE .................................................................................................................... 2
PRESENTACIÓN DEL PONENTE .......................................................................... 3
RESUMEN .............................................................................................................. 4
PALABRAS CLAVES .............................................................................................. 4
"Me gustan los amigos que tienen pensamientos independientes, ......................... 5
porque suelen hacerte ver los problemas desde todos los ángulos". ...................... 5
INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 5
OBJETIVOS .......................................................................................................... 10
HIPÓTESIS ........................................................................................................... 10
METODOLOGÍA .................................................................................................... 11
ALCANCES Y LIMITACIONES ............................................................................. 11
DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÒN ............................................................. 11
DISCUSIÓN .......................................................................................................... 23
CONCLUSIONES .................................................................................................. 26
BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 28
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PRESENTACIÓN DEL PONENTE
Nombre:
José Manuel Salas Tafoya Formación académica: Doctor en Ciudad, Territorio y Sustentabilidad Universidad de Guadalajara Maestro en Ciencias de la Arquitectura; orientación Urbanismo y Desarrollo Universidad de Guadalajara Licenciado en Arquitectura Universidad de Guadalajara Desarrollo institucional Coordinador de la Maestría en Valuación Sistema de Universidad Virtual (SUV). Universidad de Guadalajara Profesor de Tiempo Completo
Sistema de Universidad Virtual (SUV). Universidad de Guadalajara Desarrollo académico
Investigador del Instituto de Gestión del Conocimiento y el Aprendizaje en Ambientes Virtuales (IGCAAV). Sistema de Universidad Virtual (SUV) Universidad de Guadalajara
Cuerpo académico Enseñanza de las artes y las ciencias en ambientes virtuales Líneas del conocimiento Estrategias para la enseñanza de las ciencias y las artes Investigaciones realizadas El barrio tradicional Economía de la educación
Estrategias para la enseñanza y el aprendizaje de la espacialidad en ambientes virtuales. La tutoría en la formación de competencias en la educación media superior El modelo de valuación inmobiliaria en México
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RESUMEN
El desarrollo de la Zona Metropolina de Guadalajara (ZMG), presenta un crecimiento disparejo. Por un lado, algunas áreas se sobrevaloran, mientras otras, se subvaloran. Esto ha traído un desarrollo desequilibrado. En nuestro país, y en nuestra ciudad, el fraccionamiento Valle Real, Zapopan, Jalisco, presenta una sobre valoración de los precios de suelo y vivienda. El cual en los últimos 10 años ha marcado el rumbo de crecimiento urbano de tipo de lujo en la ZMG. Además, ha influenciado desarrollos habitacionales aledaños, e impulsado la consolidación de colonias de nivel medio y bajo.
En el caso de la subvaloración, esta se manifiesta principalmente en las ciudades latinoamericas. A su vez, se extiende y se manifiesta de manera sustantiva y contundente en los centros históricos y los barrios tradicionales de estas ciudades. En la ZMG, este fenómeno está presente, como es, en el barrio de Analco de Guadalajara, Jalisco. Es importante destacar, que el barrio de Analco presenta principalmente cambios en el uso del suelo, el cual ha cambiado de habitacional tradicional a comercial.
Durante el transcurso de este proceso, 15 años aproximadamente, el fenómeno se presenta en lo urbano así: el fraccionamiento Valle Real se ha erigido como un desarrollo, como zona urbana, significativa y de distinción, sobre todo, por la exclusividad y escases de suelo y vivienda. Mientras que el barrio de Analco se ha erigido como un barrio en decadencia y estigmatizado, por el abandono y olvido urbano, así, como por, la percepción de peligrosidad del mismo.
Ante estas ideas, es importante destacar que este fenómeno resulta importante, pues los actuales procesos de toma de decisiones acerca de compra, venta y renta de inmuebles descansan en nuevas formas de consumo, de moda y en procesos mercadotécnicos, a través de la percepción pública, cuya característica es exaltar la distinción de las zonas urbanas y de los que ahí viven, a través de considerárseles como “otros”, en este caso el fraccionamiento Valle Real y en caso dialéctico y polar, el barrio de Analco.
En adición a lo anterior, se correlacionan estos fenómenos en la debilidad que presenta el mercado inmobiliario, impactado por la subjetividad del proceso valuatorio. Por consiguiente, el reflexionar acerca del impacto de la percepción pública acerca de la distinción y la estigmatización es pertinente para marcar un Renacimiento Valuatorio.
PALABRAS CLAVES
Distinción, estigmatización.
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"Me gustan los amigos que tienen pensamientos independientes, porque suelen hacerte ver los problemas desde todos los ángulos".
Nelson Mandela
INTRODUCCIÓN
El discurso actual acerca del bienestar se ha centrado en el territorio, esto es, el país, los estados, las ciudades, los barrios, etc. Principalmente, las ciudades se han convertido en testigo de las políticas públicas, convirtiéndose en impronta de las oportunidades y capacidades o desventajas e insuficiencias, que manifiestan los individuos en lo económico, lo político, lo social, lo cultural, lo urbano, etc.
Actualmente las ciudades están experimentando un propio proceso de desequilibrio.1 En ellas cohabitan “procesos de fragmentación de sus tejidos, de privatización de sus espacios públicos, de deterioro o especialización de sus centros, todo lo cual pone en tela de juicio radicalmente sus capacidades de integración y atracción” (Borja y Muxí. 2001: 116). Las ciudades son diseñadas a partir de interposiciones principalmente económicas por encima y en detrimento de las topologías urbanísticas y en respuesta a las pretensiones del mercado mundial, el cual es fundamental para su posicionamiento.2 En esta transición “la tradición pierde su imperio y la vida diaria se reinstaura en función de la interrelación dialéctica entre lo local y lo universal, los individuos se ven forzados a elegir estilos de vida entre una diversidad de opciones” (Von Sprecher, 2007).
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En relación con el fenómeno mencionado, a nivel macro/ciudad se observa en la Zona Metropolitana de Guadalajara, Jalisco. Y a nivel micro/ciudad, en el barrio de Analco, el cual con una tradición histórica de 473 años va dejando una huella infamada, y en el fraccionamiento Valle Real, quién con tan solo 14 años de vida va alcanzando indicio de cosa distinta.
Es por ello que se presenta el siguiente estudio titulado: “Percepción Ciudadana de lo socio-urbano en la Zona Metropolitana de Guadalajara y el impacto en el mercado inmobiliario. Caso de estudio: Barrio de Analco de Guadalajara, Jal. Fraccionamiento Valle Real de Zapopan, Jal.”
Este trabajo tiene su origen en la observación de los procesos económicos, sociales, urbanos y culturales de ambas zonas, y la correlación con el mercado inmobiliario. Los aspectos observados son: i) consumo de inmuebles: a través de la variable, percepción ciudadana de lo socio-urbano; ii) crecimiento urbano: mediante las variables, urbanización y edificación de desarrollos inmobiliarios; iii) enclave de equipamiento físico: por medio de las variables, instalaciones educativas, hospitalarias, de ocio y diversión y vías de comunicación. Además, como propósito se plantea analizar el comportamiento del mercado inmobiliario en la Zona Metropolitana de Guadalajara Jalisco (ZMG), a través de un estudio comparativo de dos zonas: el barrio de Analco de la ciudad de Guadalajara y el fraccionamiento Valle Real de la ciudad de Zapopan, ambas pertenecientes a la ZMG.
La premisa del estudio tiene origen en dos signos lingüísticos 1) distinción y, 2) estigmatización. Teniendo en cuenta su valoración, como símbolos económicos y sociales. Con respecto a lo antes mencionado, la premisa del trabajo es: el mercado inmobiliario en la ZMG es un proceso especulativo sustentado en la escasez y la diferenciación, lo que contribuye en la conformación de ciudad fragmentada y segregada. En tal sentido, el desarrollo del fraccionamiento Valle Real se sustenta en el simbolismo de la distinción, mientras que la dilación del barrio de Analco se oculta en el simbolismo de la estigmatización.
El estudio se realizó en dos fases. La primera etapa —observación inicial y establecimiento de los dos signos: distinción y estigmatización— de tipo analítica, en la cual se contrastaron las dos zonas de estudio a través del método dialectico. En esta etapa se identificó la polarización existente entre ambas zonas. La segunda etapa —determinación de los comportamientos y efectos— de tipo descriptiva/explicativa.
La conformación del documento está dividido en tres grandes apartados: 1) marco referencial metodológico, conformado por: problema de investigación, objetivos, hipótesis, explicación de los conceptos distinción y estigmatización, explicación de procesos de consumo actual, metodología, alcances y limitaciones; 2) desarrollo de la investigación: construido a partir de: descripción de las dos zonas de estudio, análisis del crecimiento de la ZMG, análisis de la trayectoria de las dos zonas en el periodo 2000-2014, identificación del equipamiento urbano durante el periodo de
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estudio; 3) discusión: alineación de los preceptos teóricos-información física; 4) resultados; 5) conclusiones.
PROBLEMA DE INVESTIGACIÒN
A partir del último cuarto del siglo pasado, los barrios tradicionales y las distintas zonas urbanas emergentes de las ciudades latinoamericanas han entrado en proceso de transformación que afecta la organización del espacio y la forma de organización social. El paso de la modernidad a la posmodernidad, está borrando las biografías de los individuos, so pretexto de la defensa de la libertad en la toma de decisiones. Los barrios tradicionales de la ciudad de Guadalajara y en particular el barrio de Analco de Guadalajara, Jalisco, así, como, el fraccionamiento Valle Real no son ajenos a este fenómeno.
Barrio de Analco, Guadalajara, Jalisco
En el ámbito barrial, Analco, desde hace más de dos décadas —paralelamente a la firma del TLC, que trajo consigo la disminución sustancial de aranceles para los bienes y servicios entre las partes—presenta, como señala (Bracalenti, 2000), aumento del número de manzanas con alto grado de diversidad funcional. Un importante número de inmuebles habitacionales están cambiando de uso, como es: de habitacional a comercial o, de vivienda tradicional a desarrollos habitacionales; otros se encuentran en situación de venta, otros en proceso de embargo y otros más con un marcado deterioro social. Aunado a la situación anterior, existe en el imaginario colectivo de los habitantes del barrio, así como de la ZMG, la percepción del alto grado de inseguridad y peligrosidad que prevalece en él, debido a robo a casa habitación, robo a transeúntes, robo de partes de automóviles, pandillerismo, drogadicción, etc.
Las figuras 1 y 2 muestran cómo edificaciones de uso habitacional tradicional han dado paso a instalaciones de distinto uso, en este caso, de uso comercial: estacionamiento de automóviles y almacén de ropa.
Fig. 1. Calle Gómez Farías y J. L. Verdía Fig. 2. Calle 20 de noviembre y Cuitláhuac
Foto: José Manuel Salas Tafoya. Foto: José Manuel Salas Tafoya.
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Las figuras 3 y 4 muestran el cambio de uso habitacional tradicional a desarrollos habitacionales.
Fig. 3. Av. Revolución y Analco Fig. 4. Calle Riva Palacio y Medrano
Foto: José Manuel Salas Tafoya. Foto. José Manuel Salas Tafoya.
La figura 5 muestra un cruce de calles con 4 esquinas, donde tres de ellas están en venta. Las figuras 6 y 7, muestran una calle donde cuatro construcciones se venden.
Fig. 5. Calle Matamoros y calle Constitución
Foto. José Manuel Salas Tafoya.
Fig. 6. Av. Revolución y calle Matamoros Fig. 7. Av. Revolución y calle Clavel
Foto: José Manuel Salas Tafoya. Foto: José Manuel Salas Tafoya.
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En las figuras 8 y 9 se observa una zona transformada en su tejido socio-urbano, a su vez, construcciones habitacionales abandonadas o deterioradas.
Fig. 8. Calle Aldama y calle Insurgentes Fig. 10. Calle 20 de Noviembre y Medrano
Foto: José Manuel Salas Tafoya. Foto: Sergio Álvarez.
Otros fenómenos hacen referencia a propiedades en estado de embargo, las cuales están repartidas en todo el territorio del barrio.
En relación a lo anterior, en el barrio de Analco se está produciendo una recomposición en la organización del espacio socio-urbano, la cual se resume como problemática en dos sentidos: 1) Estigmatización del barrio, la cual genera baja de los precios de los inmuebles; 2) Especulación de los inmuebles, lo cual ocasiona sesgo en los precios del suelo y la vivienda.
Fraccionamiento Valle Real, Zapopan, Jalisco
La ZMG ha tenido en los últimos quince años un importante crecimiento en tres zonas principalmente: 1) Valle de Tesistán, al noroeste del municipio de Zapopan; 2) Santa Fe, al suroeste del municipio de Tlajomulco de Zúñiga; 3) Aeropuerto internacional de Guadalajara, al noreste de Tlajomulco de Zúñiga.
Es importante destacar el desarrollo del fraccionamiento Valle Real, en el municipio de Zapopan, el cual a pesar de tener un crecimiento menor a las tres zonas referidas, ha impulsado el crecimiento de la mancha urbana hacia su alrededor, además, el desarrollo de complejos habitacionales, entre ellos: Jardín Real, Parque Real, Residencial del Valle, Viveros del Valle, Puerta del Valle. En el último año sobresale el desarrollo de nuevos fraccionamientos en la franja de la av. Juan Palomar y Arias, localizada a 2 kms., aproximadamente al sur de Valle Real. Además, ha contribuido en la consolidación y saturación de fraccionamientos de nivel bajo, entre otros, Santa Margarita, la Tuzanía, etc.
En relación a lo anterior, el fraccionamiento Valle Real se ha erigido como una nueva centralidad urbana que genera mayor desarrollo urbano y mayor equipamiento a su alrededor, misma que se resume como problemática en dos sentidos: 1) Distinción de la zona, lo cual genera alza de los precios del suelo y la
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vivienda; 2) Baja de oferta inmobiliaria, lo cual genera alza de los precios de los inmuebles.
En relación a la problemática mencionada en cada uno de las zonas de estudio, identificamos como problema que: el actual proceso de valuación inmobiliaria, descansa en procesos de determinación de valor y de precios de tipo subjetivo, en el que inciden de manera sustantiva la percepción de significación y estigmatización por parte de los individuos. Este fenómeno contribuye, en la conformación de un mercado inmobiliario especulativo.
OBJETIVOS
Objetivo general
El alcance general del estudio es “determinar el impacto que tiene en el mercado inmobiliario del Barrio de Analco de Guadalajara, Jalisco y el Fraccionamiento Valle Real de Zapopan la percepción ciudadana de distinción y estigmatización en ambas zonas. A su vez, las implicaciones en el crecimiento y equipamiento urbano”.
Objetivos específicos
Para lograr el objetivo general, se plantean los siguientes objetivos específicos:
1. Describir las zonas de estudio respecto a características sociales, económicas, urbanas y culturales.
2. Explicar los conceptos significación y estigmatización desde una visión socio-urbana.
3. Describir el crecimiento urbano de las zonas de enclave de las dos áreas de estudio.
4. Identificar el equipamiento urbano en las dos zonas de enclave de las dos áreas de estudio.
HIPÓTESIS
La premisa de la investigación tiene origen en dos signos lingüísticos 1) distinción y, 2) estigmatización. Habida cuenta de su valoración como símbolos económicos y sociales. Con respecto a lo antes mencionado, la premisa es: el mercado inmobiliario en la ZMG es un proceso especulativo sustentado en la escasez y la diferenciación, lo cual contribuye en la conformación de ciudad fragmentada y segregada. En tal sentido, el fraccionamiento Valle Real está sustentado en el simbolismo de la distinción, mientras que la dilación del barrio de Analco se oculta en el simbolismo de la estigmatización.
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METODOLOGÍA
El presente trabajo es una reflexión sociológica que explora el barrio de Analco y el fraccionamiento Valle Real en correspondencia con el significado de alteridad. El proceso es a través de los comportamientos sociales. En tal sentido, el objeto de estudio del trabajo, además, de la arquitectura y el urbanismo en el barrio de Analco y el fraccionamiento Valle Real, es el discurso sobre ambas zonas, en tal sentido se encuadra en la dimensión simbólica.
El estudio se sitúa las representaciones sociales, que emergen de su génesis sociohistórica y función social, mediante la consideración de las ideologías y los imaginarios sociales.
El documento está dividido en tres grandes apartados: 1) marco referencial metodológico, conformado por: problema de investigación, objetivos, hipótesis, explicación de los conceptos distinción y estigmatización, explicación de procesos de consumo actual, metodología, alcances y limitaciones; 2) desarrollo de la investigación: construido a partir de: descripción de las dos zonas de estudio, análisis del crecimiento de la ZMG, análisis de la trayectoria de las dos zonas en el periodo 2000-2014, identificación del equipamiento urbano durante el periodo de estudio; 3) discusión: alineación de los preceptos teóricos-información física; 4) resultados; 5) conclusiones.
ALCANCES Y LIMITACIONES
El presente estudio es de tipo mixto, en el convergen tres fases o etapas. Fase exploratoria, en esta se obtuvo información escrita existente, además, información no escrita que poseen distintas personas. Fase descriptiva, en esta se analizó la manifestación del fenómeno y sus componentes. Además, los comportamientos sociales, en la que se establecieron dos signos, significación y estigmatización. Fase explicativa, en esta se comprobó la relación entre variables establecidas en la hipótesis.
DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÒN
Fase exploratoria
'Mercado inmobiliario' es una expresión que tiene principal representación en el campo de la economía y la mercadotecnia. En el primer ámbito se le asocia con el universo de potenciales compradores que desean adquirir, vender o disfrutar de un bien inmueble, a través del acuerdo con el vendedor o comprador, también se relaciona con inversiones en bienes raíces, etc. El segundo ámbito está orientado a la información y asesoría del hecho concreto de adquisición, venta o disfrute de bienes inmuebles. No obstante, mercado inmobiliario no se circunscribe solo al acto de compra-venta, existen distintas correlaciones en las que participa en reciprocidad, ya sea como causa o como efecto de fenómenos multidisciplinares.
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En el campo de la ingeniería, el mercado inmobiliario tiene implicaciones con la edificación de equipamiento urbano, llámese, vialidades, edificios públicos, instalaciones para el ocio y la diversión, etc. En el campo de la arquitectura, con el diseño arquitectónico de los distintos inmuebles y funciones. En el urbanismo, con el enclave del equipamiento urbano, su función, etc. En la sociología, con el tejido social existente en el enclave de los bienes inmuebles. En el medio ambiente, con las externalidades que causan los bienes inmuebles a la ecología. En el interiorismo, con el tipo y calidad de los acabados de los bienes inmuebles. En la valuación, con la consideración de los campos mencionados y otros más.
En relación con las implicaciones señaladas, los estudios realizados se han inclinado casi de manera unilateral con los casos señalados en el ámbito de la economía. En referencia al desarrollo de estudios de enfoque socio-semiótico, como es el presente, se identifican escasos estudios, sobre todo, nulos con el énfasis aquí planteado.
De tal manera que, las referencias teóricas del presente trabajo son los conceptos 'distinción' y 'estigmatización'. El objeto de estudio son los bienes inmuebles del barrio de Analco de Guadalajara, Jalisco y el fraccionamiento Valle Real de Zapopan, Jalisco, como partes que integran el mercado inmobiliario, esto es, como parte de un proceso integral. Y como objetivo meta del trabajo, son las representaciones y/o comportamientos sociales de los individuos involucrados.
Fase descriptiva Barrio de Analco
El barrio de Analco —pueblo en su inicio—, fue fundado en el año 1542. El sitio elegido fue al oriente de la ciudad. Por su lugar de asiento y de acuerdo al significado toponímico de su nombre proveniente del náhuatl, significa al otro lado del río, pues éste se ubicó exactamente al otro lado del hoy llamado río San Juan de Dios (véase figura 1).
Fig. 1. Plano de Guadalajara. Siglo XVI
Fuente: Adaptación propia.
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El barrio de Analco se localiza dentro de la zona centro de Guadalajara, a escasos mil metros al sur-oriente del centro fundacional
Fig. 2. Plano de localización del barrio de Analco en la actualidad
Fuente: Adaptación propia.
Colinda con 2 barrios tradicionales: al norte con el barrio de San Juan de Dios, al poniente con el barrio de Mexicaltzingo, al lado sur con la zona del Agua Azul y al oriente con la Bandera, antigua entrada oriente a la ciudad. Las dos primeras zonas se identifican como territorios que fueron alimentados en su conformación por la consolidación del barrio de Analco.
El crecimiento y consolidación del pueblo de Analco en la etapa colonial se caracterizó por ser un proceso de calma y rompimiento. En este se identifican tres factores fundamentales:
1. La construcción de edificios religiosos, por ejemplo, la ermita en honor de San Sebastián.3
Fig. 3. Templo San Sebastián de Analco
Foto: Colección pública
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2. El cambio de sede del convento de San Francisco, pues apenas transcurrido un poco más de un año de edificado, el convento se mudó, quedándose los pobladores de Analco con las construcciones;
3) La construcción de edificios públicos notables, por ejemplo, la garita de San Pedro.4
Fig. 4. Garita de San Pedro
Foto: Ayuntamiento de Guadalajara
Es importante destacar además tres características de Analco:
1. Población artesano-obrera. Desde su etapa fundacional hasta finales del siglo XXI estuvo habitada por una población muy semejante, principalmente ocupación de tipo artesano-obrero, lo que produjo que se constituyera en un poblado proveedor de mano de obra e importante para la construcción.
2. Fervor religioso.5 Este título se le ha adjudicado a Analco, pues recordemos que los habitantes otorgan y reconocen milagros a San Sebastián Mártir, patrono del templo de San Sebastián y a la virgen de la Salud del templo de San José.
Durante la siguiente época a la colonia, “en el siglo XIX, el clero sustentaba el mantenimiento de las escuelas parroquiales, asilos y orfanatorios.1 Además, en la educación oficial, la iglesia de Analco fundó en el año de 1896 el colegio Martínez Negrete.
No faltó en este barrio un hospital, el del Sagrado Corazón, ubicado en Antonio Rosales entre las calles Aldama y Medrano, atendido por muchos años por la hoy santa María de Jesús Sacramentado, la madre Nati. (Ayuntamiento de Guadalajara, 2008: 9).
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Fig. 5. Viacrucis barrio de Analco.
Foto: Isabel Flores Bolaños
3. Producción espacial excluyente. La traza urbana de la ciudad de Guadalajara generó fragmentación urbana y segregación social. La zona central de la ciudad fue ocupada por edificaciones públicas administrativas y de mayor importancia religiosa, económica y política, en cambio, a las orillas y separados se localizó Analco.
Fig. 6. Plano de ubicación de las diferentes unidades.
Fuente: Adaptación del esquema 1 en (López, 2002: 27).
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Una característica de los barrios latinoamericanos es su trayectoria discontinua, Analco no es la excepción. Tres hechos dan cuenta de ello:
1. Sitio de prostitutas y delincuentes. La colindancia con el barrio de San Juan de Dios —sitio de enclave de la zona roja— lo convirtió en el hogar de estos personajes. La gran cantidad de vecindades que se localizaban en Analco, permitió ofrecer albergue a bajos precios.
2. Reubicación de la Central de Autobuses. La Antigua Central Camionera de Guadalajara construida en el año de 1952 al sur del barrio de Analco, dejó de funcionar en el año de 1888. La nueva sede de la Central Camionera Nueva (Central Camionera de Guadalajara), se ubica en la carretera libre a Zapotlanejo entronque carretera a Tonalá.
Fig. 7. Antigua Central Camionera de Guadalajara.
Foto: Internet. https://www.google.com.mx
Testimonio Sr. Carlos. La terminal de autobuses le dio un, ese cambio de uso del suelo de lo que fue el estadio y de lo que fue el panteón, eh, conmovió hasta los cimientos al barrio porque, y sí le dio mala fama, porque se llenó de restaurantes, de puestos de fritangas y aparecieron pues las infaltables suripantas, y hasta la fecha están ahí, este, eso dio pues muy mala, muy mala imagen…
3. Explosiones del sector Reforma de Guadalajara. El día 22 de abril del año 1992, ocho kms del colector de aguas negras explotó, ocasionado por la carga de combustible que corría en su interior. Esto ocasionó incertidumbre en los habitantes, a su vez, un importante abandono de habitantes del barrio. La explosión dejó un importante número de construcciones en ruinas, situación
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que se aprovechó por propietarios de los inmuebles para construir nuevamente inmuebles de otro uso de suelo.
De la situación anterior, en el barrio de Analco se identifican dos ejes para el análisis, 1) el cambio de uso de suelo de habitacional/tradicional a comercial y, 2) la percepción de peligrosidad existe en el imaginario colectivo de los habitantes de la ZMG acerca del barrio de Analco.
GUADALAJARA, JALISCO (09/AGO/2014).-
Tres zonas de las siete que tiene Guadalajara lideran la estadística de problemas vecinales: Centro, Oblatos y Huentitán. En la primera, que es la más conflictiva, las cinco principales colonias con más problemas son Analco, Independencia, La Perla, El Refugio y El Retiro. Sin embargo, en el resto del municipio también hay constantes enfrentamientos entre colonos de Insurgentes, Bethel, Hermosa Provincia, Santa Cecilia, Oblatos, El Fresno, El Álamo, Arboledas del Sur, Cruz del Sur y Lomas de Polanco. Son las zonas más problemáticas, de acuerdo con los registros de la Dirección de Mediación de la Secretaría de Justicia Municipal.
Fig. 8. Plano de trayectoria de explosión sector Reforma 1992.
Foto: Internet. http://www.publimetro.com.mx
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Fase descriptiva Valle Real
El 20 de octubre de 1997 el H. Ayuntamiento de Zapopan aprobó el Plan de Desarrollo Urbano de Zapopan, Distrito Urbano ZPN-4 La Tuzanía, publicado en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco el 26 de Diciembre de 1998 (H. Ayuntamiento de Zapopán, 2003), al cual corresponde el fraccionamiento Valle Real.
Fig. 9. Ingreso fraccionamiento Valle Real, Zapopan, Jalisco.
Foto: Internet. http://www.google.com.
Está situado al norponiente de la zona metropolitana de Guadalajara en el municipio de Zapopan, Jalisco. Es considerado uno de los fraccionamientos más exclusivos de la ZMG. Tiene una extensión aproximada de 200 hectáreas, y está constituido por aproximadamente 12 cotos, cada uno diferente entre sí en el número y tamaño de terrenos, en términos generales los terrenos en "Valle Real" van de los 300 m2 a los 1,000 m2, con un valor promedio de $7,990 pesos hasta los $13,500 pesos por m2, valor actualizado a junio del 2013 (Extracto del Reglamento interno de Fraccionamiento Valle Real A.C., 2004).
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Fig. 10. Plano de fraccionamiento Valle Real, Zapopan, Jalisco.
http://www.publimetro.com.mx
El fraccionamiento cuenta:
Fig. 11. Alberca fraccionamiento Valle Real
Club privado Salón de ballet Gimnasio olímpico Cancha de squash Guardería Áreas verdes decoradas Pista de Jogging Áreas de descanso Alberca Accesos controlados Cancha de tenis Cancha de fútbol Detalles artesanales Centro cultural Áreas infantiles
Foto: Internet. http://www.publimetro.com.mx
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Estos son algunos anuncios que se publican a través de internet:
Fig. 12. Anuncio en Internet.
Foto: Internet. http://www.google.com
Fig. 13. Anuncio en Internet.
Foto: Internet. http://www.google.com
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Fig. 14. Anuncio en Internet.
Foto: Internet. http://www.google.com
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Fase descriptiva Zona aledaña fraccionamiento Valle Real
La zona aledaña al fraccionamiento Valle Real, como se mencionó anteriormente, se caracteriza por tener una parte de esta urbanizada y desarrollada para uso habitacional principalmente antes de la creación del fraccionamiento Valle Real, esto es, antes del año 2000. Sin embargo, otra parte de la zona se ha urbanizado, desarrollado y edificado posteriormente a la creación. Es importante destacar que esta última parte sigue un crecimiento paulatino, sobre todo, al oriente de fraccionamiento Valle Real, por lo que, de acuerdo a la tendencia actual, en poco tiempo se consolidará.
Actualmente el polígono donde se localiza el fraccionamiento Valle Real, como se mencionó anteriormente Distrito Urbano ZPN-4 La Tuzanía, ha sido favorecida con el establecimiento de equipamiento socio-urbano. Entre este se encuentra, las instalaciones del Tecnológico de Monterrey, El Hospital Puerta de Hierro, en el complejo Andares, Centro Comercial Andares, Oficinas Corporativas Andares, Club de Golf Las Lomas, pasos a desnivel sobre el Periférico Poniente, Centros Universitarios, etc.
Fig. 15. Anuncio en Internet.
Foto: Internet. http://www.google.com
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DISCUSIÓN
Referente teórico
Los planteamientos particulares acerca de las causas que han generado el estado en el que se encuentra la ZMG no nos es ajeno, ni es una cuestión unilateral. Acerca de la transformación espacial y social, señala Giddens, la causa estriba en la destradicionalización que están sufriendo las sociedades.
Los términos 'distinción' y 'estigmatización' desde un enfoque común y general, son dos términos que hacen referencia principalmente a cualidades y valores. El primer término se refiere a lo que es diferente, singular, el segundo, a los que es desacreditado, afrentado. Si nos referimos a estos términos conceptualmente desde la semiótica y la sociología, adquieren un significado único, señalan una otredad.
La semiótica, como señala Umberto Eco (1976), es la disciplina que estudia todos los procesos culturales como procesos de comunicación, a través de los sistemas de significación. Es importante aclarar, para que exista un proceso de comunicación, debe existir una señal que solicite una respuesta interpretativa.
¿Cómo verificar cuando sí es un proceso de comunicación?
Cuando existe un código, habida cuenta de que un código es un sistema de significación.
Volviendo nuevamente a Eco (1976), todas las relaciones de significación representan convenciones culturales, en ese sentido, debe existir:
Una fuente Un transmisor Una señal Un canal Un receptor
Cuando hablamos de estos componentes, estamos hablando de una estructura, por consiguiente, hablamos de un mensaje. Para Saussure, semiótica es la ciencia que estudia la vida de los signos en el marco de la vida social, entonces tendríamos la triada signo6, significante y significado7.
Por su parte, Peirce parte del proceso llamado semiosis, en el cual deben existir la participación de tres sujetos: signo8, objeto e interpretante9, quienes juntos lleva a cabo la semiosis.
En conclusión podemos establecer que signo es algo sólo porque un intérprete lo interpreta como signo de algo, tal y como lo señala Charles Morris (Eco, 1976: 34).
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Alineación referente teórico / espacio urbano
A partir de la triada establecida por Saussure tenemos entonces que:
Significante es el territorio y lo que ahí se localiza.
Signo la señal que emite la cuestión urbana y sus componentes.
Significado es la interpretación de la señal desde la sociología.
Fig. 16. Tabla de Resultados
Variable Barrio de Analco Fracc. Valle Real
Consolidación Zona consolidada Inició su desarrollo en el año 2000. En la actualidad presenta el 90% de ocupación del suelo.
Inmuebles Hasta la tercera parte del siglo pasado, existían inmuebles de tipo habitacional. El resto pertenecía a usos comerciales: pequeños talleres o pequeños negocios. Hoy, aumentan los inmuebles que cambian de uso de suelo, de habitacional a comercial. Estos cambios rompen con la esencia tradicional de barrio.
Se caracteriza por el alto valor del suelo y los inmuebles. En referencia a vivienda, es uno de los principales sitios de la ZMG en cuanto tamaño y precio de los mismos.
Imagen Urbana
Hasta la tercera parte del siglo pasado, se caracterizó por poseer una imagen urbana de acuerdo a la esencia tradicional de barrio. Hoy, los cambios de uso de suelo, el deterioro social, el abandono de importante número de viviendas y la venta de inmuebles, están modificando la imagen urbana, a tal grado de romper con la esencia tradicional de barrio.
Responde a fenómenos de individualización, tanto en el comportamiento de los individuos, como en la forma de consumo. La tipología inmobiliaria representa gran variedad de estilos. Estos responden a embates mercadotécnicos los cuales tienen como objetivo el conformar una otredad social.
Equipamiento Hasta la tercera parte del siglo Se caracteriza por el
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Urbano pasado, se caracterizó por poseer abastecimiento diario-semanal. Además, de tener una cercanía con el mercado de San Juan de Dios y el centro de Guadalajara. En ese sentido, fue socorrido.
Hoy, se ha enclavado nuevo equipamiento de tipo secundario respecto a necesidades. Aun así, se sigue conservando la característica anterior.
equipamiento semanal y mensual. Las formas y costumbres de vida de los habitantes así lo demandan. Además, posee un importante equipamiento social: restaurantes, salones, gimnasios, etc.
Tejido Social Desde mediados del siglo pasado se ha caracterizado por el desequilibrio en su tejido social, debido a la cercanía con la Zona Roja de Guadalajara. Esto ha influido en el tipo de habitantes. A su vez, han exteriorizado el desequilibrio en cuanto relaciones sociales.
Se caracteriza por poseer una población de habitantes de clase alta.
Ante lo anterior, el barrio de Analco es un espacio que la población de la ZMG lo ha estigmatizado. Ello ha generado:
Descredito social: Debido al alto índice de peligrosidad del barrio, referenciadas en las estadísticas de las instituciones públicas y, en las notas periodísticas.
Menosprecio urbano: Debido al continuo desequilibrio en la cuestión urbana, por el rompimiento con la esencia tradicional de barrio y, al olvido en la conservación física.
Afrenta social: El vivir en una zona percibida de alta peligrosidad alcanza en casos a representar un estado o situación de vergüenza, humillación, infamia, en sus habitantes, etc.
Por su parte, el fraccionamiento Valle Real es un espacio que la población de la ZMG lo ha distinguido. Ello ha generado:
Singularidad: La extensión física del fraccionamiento Valle Real es un área pequeña respecto a otros desarrollos habitacionales en la ZMG. Sin embargo, los atributos que posee lo hacen exclusivo y, el nivel de ofertas se reduce.
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Disparidad: Se le identifica como zona diferente. En tal sentido, y de acuerdo a la poca oferta de suelo y vivienda, se convierte en un mercado complejo, que puede llegar a establecer situaciones de escases y especulación con el propósito de conservar la característica.
Diferencia social: El vivir en una zona que la población de la ZMG percibe de alto valor económico, elegante, exclusiva, de calidad, puede llegar a representar un estado segregante ante los diferentes.
CONCLUSIONES
En este trabajo se ha analizado Impacto de la percepción de distinción y estigmatización socio-urbana en el mercado inmobiliario. Caso de estudio: Barrio de Analco de Guadalajara, Jal. Fraccionamiento Valle Real de Zapopan, Jal.
El alcance general del estudio fue “determinar el impacto que tiene la percepción de distinción y estigmatización socio-urbana en el mercado inmobiliario del Barrio de Analco de Guadalajara, Jalisco y el Fraccionamiento Valle Real de Zapopan, Jalisco. A su vez, las implicaciones en el crecimiento y equipamiento urbano”.
Para lograr el alcance, se planteó lo siguiente:
1. Descripción de las zonas de estudio respecto a características sociales, económicas, urbanas y culturales.
En este sentido se logró el objetivo, pues se realizó la descripción del barrio de Analco y el fraccionamiento Valle Real. Además, la zona de influencia de este último.
2. Explicación de los conceptos distinción y estigmatización desde una visión socio-urbana.
En este sentido se logró el objetivo, pues se realizó al análisis referencial de ambos conceptos. El análisis fue a través de la semiótica y la sociología.
3. Descripción del crecimiento urbano de las zonas de enclave de las dos áreas de estudio.
En este sentido se logró el objetivo, pues se describió el desarrollo urbano de las dos zonas de estudio. Se hizo referencia, además, a la influencia del fraccionamiento Valle Real respecto a las zonas aledañas.
4. Identificación del equipamiento urbano en las dos zonas de enclave de las dos áreas de estudio.
En este sentido se logró el objetivo, pues se describió en equipamiento urbano y social existente en ambas zonas de estudio.
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Respecto a la hipótesis, el mercado inmobiliario en la ZMG es un proceso especulativo sustentado en la escasez y la diferenciación, lo cual contribuye en la conformación de ciudad fragmentada y segregada. En tal sentido, el fraccionamiento Valle Real está sustentado en el simbolismo de la distinción, mientras que la dilación del barrio de Analco se oculta en el simbolismo de la estigmatización.
Se concluye que la hipótesis se comprueba. Pues el significado de distinción genera: escases de oferta inmobiliaria. Por consiguiente, los valores pueden especularse en vía de conservar la distinción, es decir, una sobrevaloración.
En el caso del barrio de Analco, el desinterés de las autoridades municipales y de los propietarios, en vía de buscar la especulación del suelo y la ubicación, han insertado al barrio un estado de desinterés. Ello ha ocasionado subvalorar los inmuebles.
En conclusión general, la situación actual de estas dos zonas de estudio ha generado fenómenos de fragmentación urbana y segregación social. La primera, debido al aislamiento que buscan los desarrolladores de Valle Real y desarrollos inmobiliarios aledaños. La segunda, debido a la separación que se hace del barrio de Analco.
Ello comprueba que el proceso valuatorio es subjetivo y permite el sesgo, tanto para determinar precios, como crecimiento de la ZMG y localización de desarrollos inmobiliarios.
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BIBLIOGRAFÍA
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Von Sprecher, Roberto. (2007). Teorías sociológicas. Introducción a los contemporáneos. Argentina: Editorial Brujas.
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REFERENCIAS
1 Este fenómeno producido principalmente por la “creciente internacionalización de la economía, trasciende paralelamente la internacionalización de la cultura, la información y las modas y hábitos de comportamiento” (Borja, J. y M. Castells 2000: 317).
2 Anteriormente los países más desarrollados se volvían cada vez más industrializados y los países en desarrollo acentuaban su papel de productores de materias primas; en la actualidad la inversión se dirige a aquellas zonas que incrementan la tasa de ganancia; y, por lo tanto, sus opciones pueden ser la instalación, donde sea, desde complejos procesos industriales hasta sólo plantas maquiladoras de productos. En cualquier país que ofrezca infraestructura, - mano de obra barata y legislaciones flexibles, cercanía a los mercados, etc., se realiza la instalación de las empresas. (David Ibarra Muñoz, citado por Gilberto Calderón Ortiz). http://www.azc.uam.mx/publicaciones/gestion/num7/art4.htm#n4a.
3 San Sebastián de Analco es considerado el templo más antiguo de Guadalajara. La primera referencia histórica que se tiene, data de los años 1542-1543, cuando por encargo de los franciscanos llegados de Tetlán inician su construcción como ermita bajo la advocación de San Sebastián Mártir, al establecerse el nuevo pueblo de Analco. (Salas: 2013).
4 Desde la etapa final del periodo colonial, existieron en la ciudad de Guadalajara 8 garitas. Se considera la más importante la Garita de San Pedro, localizada al oriente de la ciudad, en el límite del barrio de Analco, ya que por ahí pasaba el Camino Real y servía de paso a los habitantes procedentes de la ciudad de México. (Salas: 2013).
5 La iglesia siempre tuvo gran injerencia e influencia en la población y sus actividades. El clero en el barrio de Analco se ha caracterizado por las acciones que ha llevado a cabo en la población en diferentes ámbitos. Durante el siglo XVIII, al costado oriente del Templo de San Sebastián de Analco, se construyó la Casa de Ejercicios, la cual estaba conformada por dos departamentos, uno llamado del Divino Salvador y el otro de San Felipe. Contaba además con 16 celdas, refectorios y los servicios indispensables para las personas que hacían sus ejercicios espirituales por varios días.
Durante la siguiente época a la colonia, “en el siglo XIX, el clero sustentaba el mantenimiento de las escuelas parroquiales, asilos y orfanatorios. Además, en la educación oficial, la iglesia de Analco fundó en el año de 1896 el colegio Martínez Negrete.
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No faltó en este barrio un hospital, el del Sagrado Corazón, ubicado en Antonio Rosales entre las calles Aldama y Medrano, atendido por muchos años por la hoy santa María de Jesús Sacramentado, la madre Nati. (Ayuntamiento de Guadalajara, 2008: 9).
6 El signo de acuerdo a Saussure, es un artificio comunicativo que afecta a dos seres humanos dedicados intencionalmente a comunicarse y a expresarse algo. El signo expresa ideas, considerando estas como fenómenos mentales.
7 Significado, es algo que se refiere a la actividad mental de los individuos de la sociedad, como es: imagen mental, un concepto, y una realidad psicológica no circunscrita de otro modo (Eco, 1976: 30-31).
8 Algo que está en lugar de alguna otra cosa para alguien en ciertos aspectos o capacidades. Un signo puede representar alguna otra cosa en opinión de alguien sólo porque esa relación (representar) se da gracias a la mediación de un interpretante
9 El interpretante no es el intérprete del signo. El interpretante es lo que garantiza la validez del signo aun en ausencia del intérprete. Según Peirce, el interpretante es lo que el signo produce en esa casi-mente, que es el intérprete: pero eso puede concebirse también como Definición del representamen y, por lo tanto, su intención (Eco, 1976: 114).