lectura 2 - dinámica y registración de los derechos reales

5/10/2018 Lectura 2 - Dinámica y registración de los derechos reales - slidepdf.com

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Materia: Derecho V – Derechos RealesProfesor: Andrea Belmaña

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LECTURA 2

DINÁMICA Y REGISTRACIÓN DE LOS

DERECHOS REALES

LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Y LOS MODOS DEADQUIRIR EL DOMINIO: ORIGINALES Y DERIVADOS. EL Art. 2425. CARÁCTERDE LA ENUMERACIÓN

Los derechos reales se adquieren por título y modo.

TÍTULO: Alude a la causa fuente de la adquisición del derecho. Responde a lapregunta ¿cómo vino a ser titular del derecho? Puede consistir en un hecho jurídico(aprehensión del objeto que no es de nadie), o un acto jurídico (compraventa,constitución de hipoteca, legado, etc.). El título material es el negocio contenido dentrodel acto jurídico (compraventa, donación). El título formal es el acto jurídico (escritura,instrumento privado). Uno es contenido y el otro es continente.

MODO: el modo es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puedeser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o en el momento en

que tiene lugar el hecho jurídico que dan causa o título al derecho, la cosa debe seraprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio) o bien el derechodebe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitará de uno u otro modo,según el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los automotores, el modo esinscriptorio. Antes de la inscripción, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede conlos caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueblees declarativo y por ello la inscripción sólo otorga oponibilidad, no ayuda a laconstitución del derecho ni sanea los títulos. El modo de adquisición de los inmuebleses la posesión, que se toma a través de la tradición.

Se ha considerado que en el caso de la usucapión, el título es la ley y el modo es laposesión continua por el tiempo de ley.

Cuando decimos “modos de adquisición del derecho real”, aludimos a la manera en lacual éste puede ser adquirido. Estudiaremos la adquisición de los derechos reales através de los modos de adquisición del dominio, no obstante, al estudiar cada derechoreal en particular, analizaremos las particularidades en la constitución de cada uno.

Llamamos genéricamente “modo de adquisición” de los derechos reales, a los hechoso actos jurídicos de los que surge la constitución de un derecho real en cabeza de unao más personas.

El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisición del dominio, a

saber:




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Art. 2.524: “ El dominio se adquiere:

1° Por la apropiación; 2° Por la especificación; 3° Por la accesión; 4° Por la tradición; 5° Por la percepción de los frutos; 6° Por la sucesión en los derechos del propietario; 7° Por la prescripción .”

A esta enumeración le faltan como modos de adquisición del dominio:

LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de buenafe, como ocurre en el supuesto del art. 2412 o el caso de los tesoros.

LA EXPROPIACIÓN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, através de una ley y previa indemnización.

Los modos de adquisición antes reseñados, pueden ser sujetos a diversasclasificaciones: a título oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa yoriginarios o derivados, siendo esta última la distinción más trascendente y se basa enla ligazón con el titular anterior. En los modos de adquisición originarios, la constitucióndel derecho real se realiza en forma totalmente independiente al titular anterior, sinconsideración alguna a que la cosa haya tenido propietario anterior o no; en los modosderivados, el derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismascondiciones y con las mismas limitaciones que recaían en cabeza de él. Por ejemplo,si alguien se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en forma originaria y

sin limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueño quientransfiere el dominio, lo hará con la consiguiente carga real que es el derecho deprenda. El principio está consagrado en el art. 3270 y dice que nadie puede transmitirsobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba.

A continuación, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.

APROPIACIÓN: CONCEPTO – COSAS APROPIABLES Y COSAS EXCLUIDAS – LACAZA Y LA PESCA

APROPIACIÓN

Básicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de adquirir laposesión, con la única particularidad que en este caso la aprehensión no se efectúacon ánimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real. El adquirentedebe tener capacidad (mayores de diez años no dementes), la cosa debe ser muebleabandonada o sin dueño y susceptible de apropiación.

Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiación privada:

1° Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables,guardándose los reglamentos sobre la pesca marítima o fluvial;

2° Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare

inmediatamente;




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3° Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;

4° Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y también las que cubrieren las aguas del mar o de los ríos o lagos, guardándose los reglamentos policiales;

5° Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueño,observándose las restricciones de la parte especial de este código, relativas a esos objetos .·

Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueño se reputan del Estado, es

necesario un acto positivo de aquél para efectivizar el principio; hasta tanto, sonapropiables por los particulares.

Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde usualmentese conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de supropietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. Lascosas perdidas son cosas con dueño, por ello no son apropiables. En virtud de ello, secritica la técnica del codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el capítulorelativo a la apropiación. Allí se consigna el derecho a recompensa y devolución degastos efectuados por el hallador, así como la facultad del dueño de exonerarse depagar dichas sumas, si abandona la cosa en manos de aquél (art. 2533). La jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el derecho a la recompensa, no

debe existir una relación entre el propietario y el hallador por la cual éste se encuentreen condiciones de encontrar la cosa, caso de la azafata de un avión, un taxista o elsereno de un local.

En relación a la caza y la pesca y la caza (dos variantes específicas de apropiación), elcódigo civil es bastante casuístico. Veamos.

Respecto de la caza:

Los animales salvajes o bravíos son cosas sin dueño. Su propiedad se adquiere porapropiación y se pierde, según el art. 2605, cuando recuperan su antigua libertad, o

pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.Art. 2.540: “La caza es otra manera de apropiación, cuando el animal bravío o salvaje,viéndose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese caído en las trampas puestas por él .”

Art. 2.541: “Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hirió, el que lo tomase deberá entregárselo .”

Según estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendría la obligaciónde entregarlo al cazador porque él tiene prelación sobre éste; cuando hayentrampamiento, existe apropiación aunque sin acto de aprehensión material.




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Art. 2.542: “No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o cultivados, y según los reglamentos de la policía .”

Art. 2.543: “Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso del dueño, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador está obligado a pagar el daño que hubiere causado .”

El código civil considera que los animales salvajes son res nullius , sin embargo, en elcaso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados, plantados o cultivados (osea con signos evidentes de tener un poseedor), y fueren atrapados sinconsentimiento del dueño del fundo, la ley le atribuye a aquél la propiedad de losanimales, como una sanción para el cazador.

Art. 2.544: “Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo .”

El codificador equiparó con esta disposición al animal domesticado que recobra sulibertad, con los animales salvajes y le aplicó al dueño que lo va persiguiendo, elmismo régimen del cazador que va tras su presa.

En relación a la pesca:

Art. 2.547: “La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere caído en sus redes .”

Art. 2.548: “Es libre pescar en aguas de uso público. Cada uno de los ribereños tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio del río o del arroyo .”

La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposición antes trascriptacarece de sentido, pues en tanto sea libre pescar en la totalidad del río paracualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los ribereños.

Art. 2.549. “A más de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescarestá sujeto a los reglamentos de las autoridades locales”.

EL TESORO: CONCEPTO Y REQUISITOS –EL DESCUBRIDOR – REIVINDICACIÓNDEL TESORO

Art. 2.551: “Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido, y que está oculto o enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares públicos, destinados a la sepultura de los muertos .”

El tesoro es una cosa mueble en condición de res nullius y puede ser de creaciónreciente, sólo que en este caso el art. 2565 establece la presunción iuris tantum deque es de propiedad del dueño del fundo donde se encuentra, en tanto aquél hubiesefallecido en dicho fundo.




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La doctrina entiende que también son tesoros las cosas escondidas en un bienmueble.

Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo tome (art.2554); debe haber encontrado el tesoro casualmente (art. 2561 1ra. Parte) y debehacerlo con autorización del dueño del inmueble, o efectuando trabajos en el mismo(art. 2562/2563), caso contrario y como sanción, la ley otorga la propiedad del tesoro aaquél (art. 2561 último párrafo).

Como se dijera en el acápite anterior, en el caso de los tesoros hay una adquisiciónlege . Esto es así, porque siendo cosas muebles, correspondería su propiedad a quiense los apropiara y por el mero acto de la apropiación; sin embargo, el articulado nos dauna solución diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueño del fundo y la otra mitad

al descubridor (art. 2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueño delfundo, el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirirá por apropiación, como descubridory el porcentaje restante, por su calidad de dueño del fundo y sería una apropiaciónlege .

El art. 2553 contempla la llamada “reivindicación de tesoro”, es el caso de quien estáseguro de que un tesoro de su propiedad se encuentra en un fundo ajeno, en tal casoel dueño no podrá negarse a permitir su búsqueda, pero previa cautela.

ESPECIFICACIÓN O TRANSFORMACIÓN: CONCEPTO – DISTINTOS CASOS

ESPECIFICACIÓN

Art. 2567: “Adquiérase el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intención de apropiárselo .”

En este supuesto, una persona es dueña de la materia prima con que otro sujetoelabora un producto; el legislador debió resolver si la nueva cosa, producto del trabajodel obrero u artesano, pertenecía a éste o al dueño de la materia prima. Para resolverlos diversos supuestos, tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y laposibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.

Art. 2.568: “Si la transformación se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización correspondiente .”

Art. 2.569: “Si la transformación se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño, y a la acción criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella .”

Art. 2.570: “Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a

su forma anterior, el dueño de la materia será dueño de la nueva especie, pagando al




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transformador su trabajo; pero puede sólo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador .”

En el Derecho Romano existía una disputa entre dos escuelas doctrinarias, lossabinianos entendían que la cosa debía pertenecer al dueño de la materia prima y los proculeyanos , que entendían que era más importante el trabajo del especificador y porello creían que era a éste a quien debía pertenecer. Esta famosa polémica, esreseñada por Vélez en la nota al art. 2567.

Actualmente, la polémica no reviste mayor importancia pues, prácticamente en todoslos casos, el poseedor de la cosa invocará el régimen del art. 2412 para esgrimir lapropiedad de la cosa, importando poco si era dueño de la materia prima oespecificador.

ACCESIÓN Y ADJUNCIÓN: CONCEPTO DE ACCESIÓN – DIVERSAS CLASES:ALUVIÓN, AVULSIÓN, EDIFICACIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN – ADJUNCIÓN,MEZCLA Y CONFUSIÓN

ACCESIÓN

Art. 2571: “Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial .”

La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural

o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenómeno dela propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del árbol), que nos pertenecencomo un efecto del dominio de la cosa principal, tal como explica Vélez en la nota alart. trascripto.

El caso de la accesión de animales está regulado específicamente en los arts. 2592 y2593 y Vélez los divide en:

salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia delhombre; éstos son los únicos susceptibles de apropiación (Ej. peces delmar, zorro plateado, elefante).

domésticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmenteviven en compañía del hombre (perros, canarios, etc.); a éstos se lesaplica el régimen del art. 2412.

domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a ladependencia del hombre, como un león amaestrado.

Art. 2.592. “Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren ycontrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de éste adquiere eldominio de ellos, con tal que no se haya valido de algún artificio para atraerlos. Elantiguo dueño no tendrá acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir ningunaindemnización”.




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Art. 2.593. “Si hubo artificio para atraerlos, su dueño tendrá derecho parareivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendráderecho a ser indemnizado de su pérdida”.

A su vez, el código civil regula distintas hipótesis de accesión, veamos cada una:

Aluvión: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueños de heredadescolindantes con ríos o arroyos debido a:

aluvión por acarreo: los acrecentamientos de tierra que recibanpaulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas.

aluvión por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare adescubierto, retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la

otra; podría darse, aunque el código civil no lo contemplaexpresamente, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce viejoo madrejón ), en tal caso la doctrina aplica en forma analógica lasdisposiciones del aluvión por abandono.

Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ríos navegables, yde los ríos canalizados y cuyas márgenes son formadas por diques artificiales (art.2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al Estado, por ser propietario de lasriberas.

El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo curso que lo

provocó. Para saber hasta dónde llega el curso de agua y dónde comienza la ribera,hay que estarse al art. 2577 que nos señala como límite la línea a que llegan las másaltas aguas en su estado normal.

El fundamento de la atribución de propiedad de estos trozos de terreno a lospropietarios de las heredades colindantes, reposa en el hecho de que los cauces deagua son variables y, siendo que muchas veces los ribereños pierden terreno poracción del agua, es justo también que otras veces lo ganen.

Avulsión: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la acción del aguaes paulatina, la avulsión es un modo de adquirir el dominio por el cual un río o unarroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia natural,

como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por superposición, a uncampo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583).

El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas poravulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en que fueron a parar; durante elproceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida, puede reivindicarla perotiene sólo seis meses (art. 4039); pasados éstos y consecuentemente prescripta suacción, el dueño del fundo adquiere el dominio.

Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un árbol o un conjunto derocas), moleste al propietario del fundo y que el dueño de las cosas desprendidas no

efectúe ninguna manifestación. Por otra parte, no es posible forzarlo a reivindicar lascosas, puesto que esto es una facultad y no una obligación. Para solucionar este




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supuesto, algunos autores echan mano de una acción: la acción interrogatoria, cuyofin es interrogar al propietario de la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no. 1

Edificación, siembra y plantación: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisiciónplantea dos posibles supuestos: el del dueño de un fundo que siembra, edifica o plantausando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o plantador que efectúa suslabores en un fundo ajeno.

El principio adoptado por Vélez de “superficie solo cedit ”, cuyo significado literal enlatín es “la superficie accede al suelo”, nos brinda la solución para el problema de lapropiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restando determinar si hubo buena omala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizacionescorrespondientes.

1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueño del terreno se hacepropietario de las obras en todos los casos, pero además se debedistinguir

Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.

Mala fe del edificador: ídem, pero debe además debe pagar unaindemnización por daños y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hacepasible de una acción penal.

En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, suanterior propietario puede reivindicarlos

2. Terreno ajeno con materiales propios:

Buena fe del edificador: el dueño del terreno se hace dueño de loedificado o plantado, previa indemnización, y el edificador no puededemoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario delfundo).

Mala fe del edificador: el dueño del terreno puede pedir la demolición odestrucción de las obras, a costa del edificador, y reposición de las cosas a

su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe abonar aledificador un monto igual al mayor valor adquirido por la propiedad

Cuando existe mala fe de edificador y dueño del terreno, se solucionan lasdiversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende quehay mala fe por parte del dueño del fundo, cuando fuere testigo de larealización de las obras y no efectuare oposición en tiempo oportuno.

HIPÓTESIS NO CONSIDERADA EN EL CÓDIGO CIVIL: no está legisladoel supuesto de que sólo una parte de la obra se asentara en terreno ajeno,caso muy común en terrenos donde los mojones se han corrido o los límites

1 En contra, Mariani de Vidal Marina. Op. Cit. T. I. pág. 332




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eran poco claros. La solución de los códigos civiles italiano, alemán yportugués en tal sentido, es permitir al dueño de la obra la adquisición de lafranja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se hapronunciado la generalidad de nuestros tribunales, por haber entendido quepermitir la reivindicación de la franja de terreno pertinente y la correlativademolición de las obras, implicaría un abuso del derecho.2

Adjunción, mezcla y confusión: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisiciónplantea el supuesto de que dos cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sinconsentimiento de ambos dueños (si hubiere consenso, daría origen a un condominiosobre el nuevo producido). En la nota al art. 2594, Vélez plantea un caso en que no seda el requisito de la unidad corpórea: una estatua de plomo a la que se une una manode oro. Allí, siendo separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos.

ADJUNCIÓN: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, unportaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmenteambas cosas podrán separarse sin mayor dificultad.

Art. 2.594: “Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen detal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere laaccesoria, aun en el caso de ser posible la separación, pagando al dueño de la cosaaccesoria lo que ella valiere.”

Art. 2.595: “Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfección de la otra, espor su especie mucho más preciosa que la principal, el dueño de ella puede pedir suseparación, aunque no pueda verificarse sin algún deterioro de la cosa a que se haincorporado.”

Art. 2.596: “El dueño de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se ledevuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tenía, o queasí se avalore la indemnización que se le debe.”

MEZCLA: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no podránsepararse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se mezcla con unatonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.

CONFUSIÓN: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre cosas líquidas;por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de gasoilpertenecientes a B.

Art. 2.597: “Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado, resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria .”

2 C.N.Civ. sala Y, 16.6.98, LL, 42.182-S supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2ª, fallo del 12.9.40; JA72-97; c.Civ. 1ª Cap.; JA 50-519, etc., según cita de Mariani de Vidal Marina, op. Cit. Tomo Ip.335




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Art. 2.598: “No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separación se hará a costa del que las unió sin consentimiento de la otra parte .”

Art. 2.599: “Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusión o mezcla, el dueño de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor que tenía su cosa antes de la unión .”

Art. 2.600: “Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas .”

Lo estudiado respecto de la especificación, adjunción, mezcla y confusión, tiene

aplicación práctica en el caso de que haya mala fe o las cosas sean robadas operdidas, ya que en los demás supuestos se rigen por el art. 2412.

TRADICIÓN TRASLATIVA DOMINIAL, REQUISITOS: CAUSA O TÍTULO – DERECHO DEL ENAJENANTE – CAPACIDAD

La tradición es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesión y los derechosreales (excepto las servidumbres, que se adquieren con el primer uso, la hipoteca y elcenso consignativo pues allí no hay entrega de los inmuebles). Su origen se remontaal Derecho Romano, donde la traditio era una de las tres maneras de adquirir lapropiedad de una cosa. Los requisitos eran: la cosa debía ser nec mancipi , el negocio jurídico por el cual se trasmitía debía ser una iusta causa, o sea una causa reconocidapor el derecho civil de los ciudadanos romanos y se efectivizaba por la entregamaterial de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otras dosmodalidades de adquisición (mancipatio e in iure cessio ) desaparecen, quedando latraditio como única forma de traspasar la propiedad de una cosa.

El sistema francés era, en un principio, el del Derecho Romano; sin embargo, poco apoco la tradición como acto material se fue reemplazando con una cláusula inserta enlos contratos donde las partes manifestaban el traspaso de la posesión; con el tiempo,la cláusula se entendió implícita y con ello el sistema pasó a ser consensualista, puesel dominio se entendía traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizaractos materiales para perfeccionarlo. El sistema se atemperó severamente, pues las

dificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se vendía el mismo inmueble a variaspersonas. Vélez formula una dura crítica a este sistema en la nota al art. 577 delcódigo civil, cuya atenta lectura recomendamos. Entiende el codificador, que todos lossujetos de la comunidad están obligados a respetar el nuevo derecho real constituidoy, para que esto sea posible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia,lo que se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).

En nuestro sistema, la tradición tiene dos funciones: la primera es constituir el derechoreal. Luego de celebrado el negocio jurídico que fuere (título) y efectuada la tradición(modo), el derecho real queda constituido. La segunda, es la de dar publicidad a estetraspaso del derecho (publicidad posesoria).21

Requisitos: (arts. 2601/2603)




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Art. 2.601: “Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir .”

Art. 2.602: “La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio .”

Art. 2.603: “Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios del que la hace .”

Resumiendo:

1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actúe por sí o porapoderado)

2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto,contar con representación). Al ser un acto jurídico bilateral, se exige la edad de21 años y ausencia de incapacidades e inhabilidades.

3. el negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición debetener título suficiente.

Vamos a aclarar el concepto de título suficiente y algunos términos relacionados:

- Título suficiente: es el acto jurídico revestido de las formas y de los requisitosde fondo debidamente que exige la normativa y que, además, es el apto oidóneo para transmitir el derecho de que se trata. Ejemplos: para transmitir el

dominio de un inmueble, el título suficiente es la escritura pública y no el boletode compraventa o un contrato verbal, pues no reúnen las formas exigidas porel art. 1184 del código civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble, no estítulo suficiente pues no es el negocio idóneo para ese tipo de acto (paraconsignar un bien mueble como garantía es necesario constituir una prenda).Tampoco es título suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitadapara el acto de que se trate, por no reunir una condición de fondo (capacidad).En suma, título suficiente es el que reúne todas las condiciones necesariaspara constituir el derecho en cuestión.

- Justo título: según el art. 4010, es aquél que tiene por objeto trasmitir underecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para suvalidez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana. Esto

quiere decir que, de los elementos de la relación jurídica sujeto-objeto-causa,hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona quetrasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso de un menor), o que lefalte legitimidad (por no ser titular del derecho). Este es el título que sirve debase a la usucapión breve o decenal.

- Título putativo: según el art. 2357, es el título que ostenta un poseedor que(por un error o ignorancia de hecho excusable) está convencido de que sutítulo es título suficiente, pero en realidad no lo es porque a) no existe título, talel caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo lacosa fue revocado por un testamento posterior; b) el título, si bien existe, esaplica a un objeto diferente a la cosa poseída. Ocurre mucho en los loteos, quese toma posesión de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal

ubicados los mojones. Este título no sirve para la usucapión breve.




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- Boleto de compraventa: Es aquél que por el cual se busca trasmitir el dominiosobre un inmueble, pero no reviste la forma de instrumento público exigida porel art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de celebrar escritura traslativade dominio (art. 1185). A partir de la inclusión del art. 1185 bis por ley 17.711,si el adquirente por boleto ha abonado el 25% del valor pactado, no le esoponible el concurso o quiebra del transmitente y el juez de la quiebra podráotorgar la escritura traslativa de dominio. Según el art. 2355 último párrafo(también incorporado por ley 17.711), Se considera legítima la adquisición de laposesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

ADQUISICIÓN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA – LAEXCEPCIÓN: EL ART. 2412 – LOS SEMOVIENTES – LOS AUTOMOTORES – LAS COSAS PERDIDAS

El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobreinmuebles: un negocio jurídico (título) y la entrega (modo). El caso de algunosmuebles registrables como los automotores es diverso y será estudiado másadelante.

Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser elverdadero propietario, el problema para dilucidar de quién es la propiedad de lacosa mueble, se plantea porque en general éstas carecen de título documentado;es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario,en qué medida son reivindicables por el verdadero propietario.

En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fechaen que se adquiriesen por usucapión. En el derecho germánico, contrariamente, laposesión hacía adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles (salvo quefuesen robadas o pérdidas, en cuyo caso eran reivindicables).

Francia adoptó el sistema romano en primer término, no tardando en reconocer loscontras de este sistema que despojaba las transacciones de seguridad jurídica. Enefecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser reivindicada casi en formapermanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se retorna al sistema romano.Vélez ha tomado como fuente al derecho francés, donde “la posesión vale por título”.

Art. 2.412: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida .”

Analicemos:

“posesión”: hemos dicho que ésta equivale a corpus + animus, sin embargomuchos autores entienden que por imperio del art. 2363 (el poseedor “poseeporque posee”), cuando hay corpus la posesión se presume. “de buena fe” la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma nomandase a presumir mala fe; este principio está contenido expresamente en el art.

2362.




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“cosa no robada ni perdida” el propietario debe haberse desprendidovoluntariamente de la cosa, caso contrario el principio del art. 2412 no se aplica.

Este artículo es, en verdad, una excepción al principio general de adquisición de lascosas, pues el permitir repeler la reivindicación es equivalente a atribuir el dominio. Elposeedor es ahora titular del domino y es éste un derecho adquirido en formaoriginaria emanada de una disposición legal (art. 2412) y por tanto ha adquirido librede las cargas que antes tenía la cosa (como por ejemplo usufructo). Lo normal cuandotrasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo alcance del que tenía bajonuestra titularidad, éste es el principio consagrado en el art. 3270:

Art. 3.270: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un

derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere .”

Sin embargo, el artículo que sigue nos dice:

Art. 3.271: “ La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles .”

Esta disposición sólo se entiende a la luz de los razonamientos que venimos haciendo.

Ahora bien: ¿en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se repele lareivindicación? La respuesta es negativa: cuando la reivindicación es entablada por elanterior propietario, es necesario además que la adquisición del poseedor actual hayasido a título oneroso. Este requisito surge de la regulación específica sobre la acciónreivindicatoria (Título X, capítulo I del libro tres). Veamos:

Art. 2.767: “La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto .”

Contrario sensu, se entiende que la reivindicación sí procede (aún cuando la impetre elverdadero propietario) cuando el poseedor hubo la cosa a título gratuito.

Confirma lo dicho el art. 2778:

Art. 2.778: “Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actualposeedor, aunque fuere de buena fe… que la hubiese de un enajenante de b uena fe,si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla alreivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa erapropia de su autor.”

Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no está consignado en el art 2412y por ello, en principio no es exigido, sin embargo, en las ocasiones que hemos visto,quien alegue gratuidad en el título de adquisición del poseedor y pueda probar esa

gratuidad, será capaz de reivindicar la cosa.




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Para que sea mejor entendida la dinámica del artículo estudiado, brindaremos unejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparación a su relojero de confianza, Pedro (B);éste se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere reivindicar sureloj de manos de Lucas, que repele la acción alegando haberse hecho titular en virtuddel art. 2412 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a título oneroso).

A -------------------------------- B ----------------------------------- C

1er. propietario tenedor poseedor de buena fe 2do. propietario

En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, lareivindicación de Juan procede en virtud de los arts. 2767 y 2778.

Acerca de la naturaleza jurídica de la adquisición operada en virtud del art. 2412, sehan elaborado tres teorías:

1. es una prescripción instantánea: la teoría parece haber tenido origen en elhecho de que en el código civil francés una disposición análoga a la nuestraestá ubicada en el capítulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la ideano tuvo demasiada cabida pues los términos “prescripción” e “instantánea”, yason de por sí contradictorios.

2. es una presunción de propiedad: para la mayoría de quienes sostienen estaposición, es una presunción iure et de iure, pues mientras el título deadquisición sea oneroso, no podrá rebatirse.

3. es una hipótesis de adquisición legal: la ley atribuye la propiedad al poseedorde buena fe de cosa mueble no robada ni perdida (destacada doctrina sigueesta opinión: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).

EXCEPCIONES AL ART. 2412:

1. SEMOVIENTES2. AUTOMOTORES3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS

1. SEMOVIENTES:Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrícola ganadero, por ello se hizo

necesario desde épocas coloniales, la implementación de sistemas de marcación yseñalamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad de aquél. Laconstitución nacional en 1853 atribuyó al Congreso de la Nación la potestad de dictarel código civil y las normas sobre derecho de fondo (que abarca la determinación de lapropiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo, el código deVélez no contenía una sola norma al respecto, algunos afirman que esto se debe aque el codificador lo consideraba una potestad del poder del policía, delegado a lasprovincias. Debido a este vacío legal, según el régimen implementado por el art. 2412,el poseedor de buena fe de un semoviente era dueño. Este régimen es inaplicable alganado; el código civil de Vélez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otracosa mueble. Esto ocasionó que las provincias dictaran sus leyes y códigos rurales.Algunos de estos códigos contenían normas que iban más allá de la potestad de poder

de policía propia de las provincias, adentrándose en la regulación sobre propiedad delganado a partir de la marca o señal: eran normas claramente inconstitucionales.




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La cuestión quedó zanjada en 1983 con la sanción de la Ley 22.939 de marcas yseñales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar elpresente módulo).

La ley en su art. 6 establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino,equino y mular) y señalar el ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). La marca(art. 1) es “la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería ” y la señal es “un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal ”. Es obligatorio para todo propietario de ganadotener registrado a su nombre el diseño que empleare para marcar o señalar (art. 5).

La norma más importante es el art. 9 que nos dice: “se presume, salvo prueba en contrario … que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado,pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal ”. Aquí se ve en forma clara la diferencia entre el régimen común decosas muebles (art. 2412) y el de semovientes, pues no es la posesión de buena fesino el registro de marca o señal, lo que otorga la presunción de propiedad delganado.

Continúa el artículo: “se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable, las crías deberán encontrarse al pie de la madre” .

El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan parareproducción), no se marcan ni señalan. Según el art. 11, “la propiedad se pruebapor el certificado de inscripción en registros genealógicos y selectivos reconocidos,que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales” (es unainscripción constitutiva del derecho real). Quedan excluidos los caballos de purasangre de carrera, pues están regulados por la Ley 20.378. Los registros genealógicosa que se refiere el artículo, poseen una larga tradición y funcionan eficientemente. Hansido llevados por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino yasnal y por la Asociación Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre decarrera (stud book argentino ). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registrodel pedigree del animal y su rigurosa individualización; son registros privados y sus

reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad, tal elcaso del reglamento del Stud book argentino que en su art. 61 dice: “ la propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de las constancias de su inscripción en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o entidades a cuyo nombre está inscripta la propiedad”. Esta disposición (emanada no del Congreso de la Nación) sino de unaentidad privada, carecía de potestad para extraer estos animales del régimen del art.2412; sin embargo, con la sanción de la ley 20.378 el problema quedó resuelto, puesdeclara la inscripción del dominio constitutiva y oficializó los registros genealógicoshabilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadería.

El artículo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni señalado, que recibe elnombre de “orejano” y del que tiene una marca o señal no suficientemente clara: la




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propiedad de este tipo de animales cae bajo el régimen común, o sea es regido por elart. 2412 del código civil y la posesión de buena fe hace presumir su propiedad.

Además de los diseños sobre la marca y la señal, el propietario de ganado deberegistrar los actos jurídicos mediante los cuales transfiera la propiedad del ganado, através de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el ganado es obligatorioel uso de guía expedida por la autoridad de aplicación provincial.

En síntesis:

1. animales orejanos: régimen cosas muebles art. 24122. ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9 marcas y señales3. animales de pura raza: ley 22.939 art. 11 registros genealógicos

2. AUTOMOTORES:El Dec. Ley 6582/58 fija el régimen jurídico de los automotores, es necesaria unaatenta lectura de todos los artículos para poder aprobar el presente módulo.

Según el art. 1, es necesaria la inscripción de la transferencia para que nazca eldominio en cabeza del nuevo propietario, retirándose así del régimen general de cosasmuebles que plantea el art. 2412, pues no basta la posesión de buena fe sumada a laadquisición a título oneroso.

El artículo 2, indica que la inscripción de buena fe de un automotor en el registroconfiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier

acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Así vemoscómo el requisito de la posesión es reemplazado por el de la inscripción.

Cosas muebles régimen general: posesión + buena fe = propiedadAutomotores régimen especial: inscripción + buena fe = propiedad

Recordemos que la buena fe implica haber caído en un error de hecho excusable yquien lo alegue, deberá acreditar que ha tomado todos los recaudos pertinentes,especialmente que ha revisado las constancias registrales (nadie puede alegar buenafe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser considerado debuena fe, debe adquirir del titular registral, exigir la exhibición del título del automotor,peticionar del Registro el certificado de dominio y gravámenes que regula el art. 16 delDec. Ley y efectuar la verificación física del vehículo (que generalmente se hará anteautoridades de la dirección de tránsito y con los formularios correspondientes.

Entonces, si una persona vende su vehículo a varios compradores (configurando unaestafa), resultará propietario el comprador de buena fe que logre inscribir latransferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un vehículo haciéndosepasar por el dueño (o sea mediante un título nulo), pero el comprador es de buena fe ylogra inscribir el vehículo, se hará propietario.

Cada vehículo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripción y donde constanlas transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y demás constancias. La

transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar firmas certificadas porlos encargados del Registro, Escribanos Públicos u otro funcionario público autorizado




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por la reglamentación. El vehículo se matricula en el lugar de su patentamiento y se leasigna: 1) un documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que sedenomina "Título del Automotor”; éste permite la individualización del automotor y susconstancias acreditan las condiciones del dominio y de los gravámenes que lo afectan;2) la cédula de identificación (comúnmente llamada “tarjeta verde”) y que autoriza alportador al uso del vehículo.

El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daños y perjuiciosproducidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de responsabilidad,debe haber iniciado la inscripción de la transferencia o efectuado la comunicación deventa antes del hecho productor. Esta comunicación, implica también la revocación dela autorización para circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor.

El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son atacablespor medio de recursos administrativos, que tramitan ante la Cámara Federal con jurisdicción en el lugar de asiento del Registro.

¿Qué pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el régimengeneral de las cosas muebles, éstas quedaban al margen de lo normado por el art.2412; sería justo que también quedasen al margen del régimen que indica el art. 2 delpresente decreto, o sea que la inscripción de buena fe no hiciera adquirir el dominio.Así es, efectivamente, veamos:

ARTICULO 3º: “Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley .”

De este modo, quien ha sido víctima de un robo y encuentra que su vehículo se havendido a un tercero de buena fe que logró inscribirlo a su nombre, deberá abonar aeste tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposición hace que lareivindicación pierda valor, pues muy pocos serán los interesados en incoar la acción.

A su vez, en forma análoga al régimen general de cosas muebles y teniendo en cuentael principio de la seguridad jurídica en las transacciones, es justo que quien hayaadquirido e inscripto un vehículo a su nombre y tenga buena fe, logre eventualmente la

certidumbre de su derecho aún cuando el automotor sea robado o perdido.

ARTICULO 4º: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción,siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua .”

Entonces:

Inscripción + posesión + buena fe + dos años = usucapión secundum tabulas

Esta usucapión, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se

halla inscripto como titular. Ahora bien: ¿cuál será el plazo de usucapión contra tabulas , o sea en contra de quien se halle inscripto como titular? Pues será el de




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veinte años, plazo genérico de usucapión; nótese que en este caso no puede alegarsebuena fe (pues la titularidad registral se presume conocida por todos)

Posesión + veinte años = usucapión automotores contra tabulas

Es de hacer notar, que a los veinte años el vehículo habrá perdido gran parte de suvalor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo de lausucapión contra tabulas, así como la efectuada de mala fe (para la cual se exige 20años de plazo también).

3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS:

Estas cosas no siguen la regla del art. 2412, pues son excluidas expresamente por el

art. 2765, (ya veíamos antes, que en el derecho germánico estaban excluidastambién). Las cosas son perdidas cuando salen del ámbito del propietario sin suvoluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son robadas cuando sonextraídas del dueño en contra de su voluntad.

Art. 2.766: “La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la sustracción fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni a ningún acto de engaño o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario .”

Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables aún siendo poseídaspor un adquirente de buena fe y a título oneroso y el principio dice que el verdaderopropietario podrá recuperar su dominio sin indemnizar a este poseedor. Sin embargo,

hay dos casos de excepción en los que deberá resarcirlo, son los siguientes:

Art. 2.768: “La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no está obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepción del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pública o en casa de venta de objetos semejantes .”

Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua robada.Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al comprador el precioque hubiese pagado.

Art. 2.422: “Sucediendo la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisición de ella; pero el que por un título oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difícilmente recuperado sin esta circunstancia , puede reclamar una indemnización proporcionada .”

Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrón que luego fue víctima de unainundación por la cual la cosa hubiera perecido, salvándola de su destrucciónmediante la compra. Así, su verdadero dueño para poder reivindicarla, debe abonar alcomprador una indemnización cuyo monto el juez estimará y que generalmenteincluirá el precio y los gastos en que haya incurrido aquél (tales como gastos de envíoy conservación).




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El deber de reembolso que fijan las hipótesis planteadas por los arts. 2768 y 2422,hace que la reivindicación de estos objetos en la práctica pierda virtualidad.

Antes de la reforma del código civil mediante la ley 17711, no era posible laprescripción adquisitiva de muebles y por ello, las cosas muebles robadas o perdidasquedaban sujetas a la acción reipersecutoria sine die. Actualmente, con laincorporación del art. 4016 bis, hay un límite temporal a la reivindicación estudiada, yes el de la prescripción adquisitiva de la cosa mueble de que se trate.

Art. 4.016 bis: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas

robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua .”

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN: NOCIÓN – FUNDAMENTOS

La prescripción es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos:la extinción, en el caso de los derechos personales u obligaciones (liberatoria) y elnacimiento, en el caso de los derechos reales (adquisitiva).

El cómputo y las alteraciones que éste puede sufrir, se rige por los mismos principiosya sea la prescripción liberatoria o adquisitiva.

Según el art. 3948, la prescripción adquisitiva es: “un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley ”. La reforma implementada por ley 17.711extendió la prescripción adquisitiva a las cosas muebles.

El fundamento de la prescripción es consolidar la seguridad jurídica y con ellopromover la paz social, dando certidumbre a situaciones de inestabilidad, delimitandoclaramente el patrimonio de las personas. En el caso de la prescripción adquisitiva, seagrega una función social de introducción en el tráfico de los bienes que están ociososal no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidady los hacen producir.

La prescripción adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u ordinaria(requiera posesión por veinte años) y corta o extraordinaria (requiere posesión por diezaños, buena fe y justo título).

Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripción son de variada índole y nosolamente el derecho de propiedad o dominio, como parecería surgir del articulado.Así, podrá adquirirse por prescripción la propiedad horizontal, ciertas clases deservidumbre, el usufructo, etc.

ELEMENTOS Y REQUISITOS GENERALES

Los elementos de la prescripción son:




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Posesión: la posesión, como hemos visto, implica comportarse como titular delderecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o buenavecindad, tales como permitir el paso del vecino al río porque es más fácil desdemi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin consentimientodel propietario, que permanece inactivo.

Para prescribir, es necesario que la posesión sea NO VICIOSA, pues el art. 3959indica: “la prescripción de cosas poseídas por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión.” (Ya vimos enel capítulo anterior que los vicios se purgan al año o antes si cesaren). Debe serasimismo PÚBLICA y PACÍFICA, aunque estas características quedan englobadasen el concepto de “no viciosa”, ya que lo contrario de pública es clandestina y locontrario de pacífica es violenta. La posesión también debe ser CONTINUA Y NO

INTERRUMPIDA. La discontinuidad supone una omisión del poseedor y lainterrupción supone una acción de un tercero. De este modo, la posesión serácontinua cuando el poseedor efectúe los actos posesorios de acuerdo a lanaturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deberá asentarse allí enforma permanente y si es una casa de veraneo, bastará la posesión durante lasvacaciones. La posesión será interrumpida de hecho cuando hay desposesión delpropietario o de un tercero y jurídicamente cuando se interpone una demanda judicial.

Cabe destacar que la posesión que ha cumplido un año, sólo se considerainterrumpida de hecho, por una posesión de un año, bastando para interrumpir laposesión no anual, la realización de actos aislados que impidan el pleno goce del

bien (art. 2481, nota).

Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte años, según el caso, para lo cualpuede sumar su tiempo de posesión al de sus antecesores, siempre que secumplan los requisitos del art. 2476: “ para que dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesión viciosa y que procedan la una de la otra ”; a esto se denomina “accesión de posesiones”.Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se niega arestituirlo al dueño y éste lo ha consentido, habiendo prescripto las accionesposesorias hace cinco años (vicio purgado). Cede sus derechos a la posesión dela vivienda a Pedro (mediante un instrumento público), quien comienza a poseer anombre propio y logra hacerlo por quince años. En este caso se suman ambos

términos, alcanzando los veinte años de la usucapión larga.

La nota al art. Citado nos ilustra aún más:

“Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que después hubiese abandonado, y que B hubiese venido a ocuparla, B no podría prevalerse de la posesión de A: él no podría invocar sino su propia posesión. De ahí concluye Molitor que para que haya lugar a la unión de dos posesiones, son necesarias tres condiciones: 1. Que las dos posesiones no sean viciosas; 2. Que se liguen inmediatamente, sin que estén separadas por una posesión

viciosa; 3. Que se liguen por un vínculo de derecho entre el autor y el sucesor.”




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Comienza a correr el término desde el día que se adquiere la posesión:

Art. 3.961: “La prescripción de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el día de la adquisición de la posesión o de la cuasi posesión que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se encontrase, por razón de una condición aún no cumplida o por un término aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos .”

Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de compraventaque contiene una condición suspensiva (con lo cual, aún no está autorizado aposeer hasta tanto aquélla se cumpla). Con el tiempo, C usurpa el inmuebleadquirido por A y comienza a usucapir. A los diez años de la nueva posesión, secumple la condición suspensiva y A está autorizado a poseer el inmueble. A pesar

de ello, el usurpador logra continuar diez años más en la posesión y entabla unademanda por usucapión. ¿Es procedente computar los diez primeros años queposeyó en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a poseer el inmueble losúltimos diez años de la usucapión? En virtud de lo normado por el artículoestudiado, la respuesta es afirmativa.

Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que puedan adquirir,pueden prescribir. Por tanto, podrán hacerlo tanto personas físicas como jurídicasy dentro de estas últimas, no habría óbice para que fueran personas públicasestatales (por ej. un ente autárquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal).Sólo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la posesión, ya estudiadas.

Sujetos pasivos: ídem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquiersujeto, en tanto sean cosas susceptibles de ser poseídas. No lo son los bienes quese encuentran fuera del comercio (ya sea en forma transitoria, como aquellossujetos a una condición de inajenabilidad o permanente, como son las cosas quepertenecen al dominio público del Estado).

Objeto: según el art. 3952, pueden adquirirse por prescripción todas las cosascuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición. En el código civil deVélez sólo era posible usucapir bienes inmuebles; él consideró los mueblessuficientemente reglados con lo dispuesto por el art. 2412, según el cual laposesión vale por título. Sin embargo, las cosas robadas o perdidas son excluidasexpresamente del artículo y de esta forma quedaban también imposibilitadas de

ser usucapidas. Esto cambió con la ley 17711 que incorpora el art. 4016 bis,instituyendo la usucapión de muebles robados o perdidos y no registrables en tresaños y no registrables, en dos.

A pesar del agregado efectuado por la reforma, aún quedan casos sin resolver. LaDra. Mariani de Vidal lo plantea claramente en su manual, a través del siguientecuadro sinóptico: 3

3 Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pág. 331.




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COSAS MUEBLES:

1. NI ROBADAS NI PERDIDAS:2.

a. POSESIÓN + BUENA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO: 2412.

b. POSESIÓN + BUENA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO GRATUITO:primer interrogante. Aquí el problema se suscita para armonizar los arts.2778, 4015, 4016 y 4016 bis. veamos:

Art.2.778: “Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese

de un enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa era propia de su autor” . Si tenemos en cuenta este artículo,pareciera que es imposible usucapir, pues mientras la adquisición se realice a títulogratuito, es posible reivindicar siempre.Art. 4.015: “Prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales

por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título” .Art.4.016: “Al que poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión ” . Según elrégimen de estos dos artículos, pareciera que la prescripción de cosas muebles

adquiridas a título gratuito requiere de veinte años, pues el art. 4015 dice “cosasinmuebles y demás derechos reales”, lo que parecería englobar derechos reales sobr emuebles y no distingue adquisición a título oneroso o gratuito. Asimismo, el art.4016no distingue entre cosas muebles o inmuebles, pareciendo incluir a todas en laregulación.Art 4016 bis: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua” .Este artículo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre cosasadquiridas a título oneroso o gratuito; si bien se refiere expresamente a las cosas

robadas o pérdidas, por argumento a fortiori , se podrá incluir a las cosas no robadas niperdidas, hipótesis menos gravosa.

Conclusión: POSESIÓN + BUENA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO GRATUITO:4016 bis (arg. a fortiori ) (2/3 años)

c. POSESIÓN + MALA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO:segundo interrogante.

d. POSESIÓN + MALA FE + ADQUISICIÓN A TÍTULO GRATUITO:segundo interrogante. Veamos el caso del poseedor de mala fe, seaque adquiera a título oneroso o gratuito (hipótesis c y d). correspondepara la autora citada, la aplicación de los arts. 4015 y 4016 (20 años) por analogía, ya que las hipótesis allí planteadas engloban el caso de




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posesión de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia detítulo oneroso o gratuito

3. ROBADAS O PERDIDAS:

a. cosas no registrables con posesión de buena fe: 4016 bis (3 años) b. cosas registrables con posesión de buena fe: 4016 bis (2 años) c. registrables o no, con posesión de mala fe: tercer interrogante. La

solución es igual que en el caso del segundo interrogante, arts. 4015 y4016 (20 años).

Así, vemos que siempre que haya mala fe en la posesión de cosas muebles, será

necesario el plazo de 20 años para usucapir.

CURSO DE LA PRESCRIPCIÓN Y ALTERACIONES: RENUNCIA, SUSPENSIÓN,INTERRUPCIÓN Y DISPENSA DE LA APLICACIÓN.

Renuncia o remisión de la prescripción:Nos dice el art. Art. 3.965: “Todo el que puede enajenar, puede remitir la prescripción ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.”. Es el caso de quien yaha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido sobre la cosa. Al ser un acto dedisposición, se necesita capacidad plena (18 años a partir de la reforma al código civildel año 2009). Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que sólo interesa al

ámbito privado, no hay óbice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripciónfutura, cuya prohibición fundamenta Vélez en la nota al artículo:

“Renunciar a una prescripción cumplida es renunciar al objeto mismo que la prescripción ha hecho adquirir y por consiguiente, puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipación a la prescripción, es derogar por pactos una ley que interesa al orden público…” .

La renuncia puede ser expresa o tácita (art. 3989). Analicemos un ejemplo. Ante un juicio de reivindicación del antiguo propietario de un inmueble, el demandado(poseedor veinteañal) opone excepción de prescripción. Sin embargo, al efectuarse laconstatación de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial público, el poseedor

contesta que es el reivindicante el verdadero propietario del inmueble. Allí, estárenunciando a la prescripción cumplida. Asimismo, podría hacerlo por escriturapública.

Suspensión de la prescripción:El efecto de la suspensión de la prescripción, es la parálisis en el cómputo del lapsopara prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la suspensión. Sólopuede ser invocada en beneficio de quien está instituida o en perjuicio de quien seestablece y no por o en contra de sus cointeresados (art. 3981), a salvo lo dispuestopor el art. 3982 (caso de derechos reales indivisibles, como la servidumbre).

La prescripción se suspende en los siguientes casos:




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1. MATRIMONIO:Art. 3.969: “La prescripción no corre entre marido y mujer, aunque estén separados de bienes, y aunque estén divorciados por autoridad competente .” Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y luego se casa con elpropietario. Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cómputo de laprescripción que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular o nulidadde matrimonio. El artículo trascripto no se refiere al divorcio vincular (inexistente enla época de la sanción del código civil) que sí rompe el ligamen entre los excónyuges.

2. ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO:El beneficio de inventario, consiste en la posibilidad de los herederos de asumir sucondición haciéndose responsables del pasivo del difunto pero sólo hasta el límite

del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en el “inventario” que se practicaen el juicio sucesorio). Desde la reforma de la ley 17711, toda herencia sepresume aceptada con beneficio de inventario (art. 3363). Con este beneficio, elheredero conserva, contra los bienes hereditarios, todos los derechos y accionesque tenía contra el difunto y no se confunden los bienes particulares del herederocon los que pertenezcan a la herencia (separación de patrimonios), en tal sentidoel art. 3364 indica que “…su patrimonio no se confunde con el del difunto, y puede reclamar como cualquier otro acreedor los créditos que tuviese contra la sucesión ”.Según lo antes reseñado, parecería que, si un heredero se encontrabausucapiendo un bien del difundo, el plazo siguiera corriendo a pesar delfallecimiento del propietario. Sin embargo el art. 3974 instituye una suspensión delplazo:

Art. 3.974. “El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripción que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesión que administra .” Y en la notabrinda los fundamentos: “Porque él debe efectuar todos los actos conservatoriosen interés de los acreedores”. No existiendo un plazo legal, la doctrina entiendeque el inicio de la suspensión está dado por la muerte del causante y su fin, por ladivisión en hijuelas y su adjudicación.

3. TUTELA Y CURATELA:Por una cuestión de ética y orden social, los plazos de prescripción entre tutor-menor y curador-demente o inhabilitado, no pueden correr mientras dure elvínculo. Tal el principio consagrado en el siguiente artículo:Art. 3.973: “La prescripción de las acciones de los tutores y curadores contra los

menores y las personas que están bajo curatela, como también las acciones deéstos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela.”

Dispensa de la prescripción: Dice el artículo 3980:“Cuando por razón de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una acción, los jueces están autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripción cumplida durante el impedimento, si después de su cesación el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el término de tres meses ”.

En caso de que el plazo de la prescripción (ya sea de diez o veinte años), secumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de unimpedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal




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impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en lavoluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga carácter colectivo (comouna inundación) o individual (enfermedad y ausencia de representación, secuestro,etc.), natural (cataclismos) o humano (por ejemplo una guerra), el propietariousucapido tendrá tres meses desde que la causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo dispense de la prescripción cumplida. Si bien elartículo indica que los jueces “podrán” liberar al propietario de los efectos, una vezprobados los hechos alegados, no podrá dejar de otorgar este beneficio si secumplen los requisitos legales.

Interrupción de la prescripción: En este caso, se borra el tiempo trascurrido ycomienza el cómputo de la prescripción otra vez. La interrupción puede serNATURAL (desposesión de un año) o CIVIL (demanda, reconocimiento del

poseedor o compromiso arbitral). Veamos cada caso:INTERRUPCIÓN NATURAL. Ésta se produce cuando hay despojo de la cosa quese está usucapiendo (ya sea por la acción del propietario contra quien se estáprescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesión, eldespojante debe poseer la cosa un año; de esa forma, quien estaba usucapiendopierde las acciones posesorias que son ganadas por el despojante. Una vezperdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la posesión, elcómputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera poseído. Contrariamente, siaquél ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha recuperado la posesión,el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante el cual estuvo desposeído.

Ejemplo:

A está usucapiendo una vivienda. A los tres años, es desposeído por B:- si A ejerce las defensas posesorias antes del año, recupera la posesión y el lapsode prescripción continúa como si nunca hubiera sido desposeído.- si A deja pasar un año, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere laposesión) comenzará a usucapir de nuevo como si nunca hubiese estado enposesión de la cosa (efecto erga omnes ).

La interrupción natural favorece a quien la causó (pues le otorga accionesposesorias) y al propietario, pues es a quien conviene que el término se tenga porno cumplido.

INTERRUPCIÓN CIVIL. Puede darse por tres causales, a saber:I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripción aún interpuesta ante juezincompetente, defectuosa o sin capacidad suficiente del actor (art. 3986).Se entiende “demanda” en un sentido muy amplio, como cualquier petición judicial(inclusive beneficio de litigar sin gastos o embargo preventivo), inclusive se haconsiderado interruptiva la demanda dirigida contra un tercero y no contra elusucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la mayoría de la doctrina, con la interposición de lademanda (la minoría inicia el cómputo desde la notificación).Según el art. 3987, en casos de absolución del demandado (cuando la defensaposesoria fracasa), así como de perención de instancia (la que implica el




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fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudiéndose incoar la acciónnuevamente), la interrupción se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempoque tramitó el proceso se computa para el plazo de la usucapión.II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: “La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía.” ; es natural que se interrumpala prescripción en este caso, pues el poseedor está intervirtiendo el título yconvirtiéndose en mero tenedor, reconociendo en otro un derecho mejor que elpropio.III. Compromiso arbitral: Reza el art. 3988: “El compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros,interrumpe la prescripción.”; la postura mayoritaria interpreta el artículo en formaamplia, permitiendo otras formas distintas de la escritura para el compromiso (por

ej. acta judicial); además, el compromiso extendido en instrumento privado, se haconsiderado una promesa de extender la pertinente escritura pública.La interrupción civil favorece sólo a quien la ha impetrado (efecto relativo).

USUCAPIÓN ORDINARIA O DECENAL

En caso de que exista buena fe y justo título, el plazo de usucapión de inmuebleses de diez años.

Justo título: Hemos dicho que justo título, según el art. 4010, es aquél que tienepor objeto trasmitir un derecho de propiedad y se encuentra revestido de lassolemnidades exigidas para constituir el derecho real que se intenta constituir, pero

no emana de su titular o (emanando de él) éste no tiene capacidad para disponer;también aclaramos que el título putativo (aquél que no existe o, existiendo, serefiere a un objeto distinto de la cosa poseída) no sirve de base para este tipo deusucapión. El justo título puede referirse a cualquiera de los derechos reales quese ejercen por posesión, no necesariamente dominio; por ejemplo, podría hacersevaler para usucapir un usufructo.

Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que sepresume mala fe. Para calificar la posesión de buena o mala fe, se tiene en cuentael momento de su adquisición y en el caso de frutos, el de su percepción. Debetenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde elmomento en que se le notifica la demanda de reivindicación y en tal sentido se

juzgará la restitución de frutos, mejoras, los riesgos de pérdida de la cosa, etc. (vercuadro al final del módulo 1). La mala fe se define por exclusión, toda vez que faltala buena fe.

Posesión: ya hemos dicho que ésta debe ser pública, pacífica, continua eininterrumpida. Además, el animus posidendi debe connotar el derecho real que seintenta usucapir (dominio, usufructo, etc.)

Tiempo: el tiempo requerido para la usucapión breve es de diez años, y a los finesde su cómputo podrá efectuarse “accesión de posesiones” . Esta institución estáregulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la posibilidad de unir dos o másposesiones que se siguen una de la otra, siempre que se reúnan los siguientesrequisitos:




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- una debe provenir de la anterior- deben estar unidas por un vínculo jurídico (por ej. un contrato por el cual se

ceden los derechos a la posesión del inmueble), aún cuando sea defectuoso.- ninguna debe ser viciosa- no deben estar separadas por un posesión viciosa

De lo expuesto, se sigue que una posesión adquirida de un modo originario nuncapodrá accederse a la anterior. A su vez, hemos dicho que para calificar la posesióndebíamos estarnos al momento de su adquisición; pues bien, la primera de lasposesiones (o sea aquella a la cual accede la siguiente o las siguientes) es la que va acontar a los fines de la calificación. De este modo, si a una posesión ilegítima de malafe viciosa de diez años se accede una posesión ilegítima de buena fe de tres años,tendremos una posesión ilegítima, de mala fe y viciosa de trece años. Sin embargo, en

el caso de que la primera posesión fuese de buena fe y la segunda de mala fe, siendoel segundo poseedor usucapiente, no podrá hacer valer la buena fe de la primeraposesión a los fines de la usucapión corta, requiriéndose además que él también seade buena fe.

USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA O VEINTEAÑAL

Los únicos elementos exigidos en este tipo de usucapión, son el plazo de veinte años y la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, no siendo necesaria buenafe ni título. Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cómputo de losveinte años requeridos comenzará el día que se hayan purgado los vicios (al cesar

aquéllos o al año, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este caso,a diferencia de la usucapión corta donde hay un título, será poco probable que elusucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En relación alusufructo, el uso y la habitación, rigen las mismas reglas que para prescribir el dominioy respecto de las servidumbres, que se estudiarán en la parte especial, diremos porahora que sólo pueden usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017)

Al igual que la prescripción corta, puede hacerse valer en juicio como acción ocomo excepción. La oportunidad para oponerla, según el texto del art. 3962, es alcontestar la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quienintente oponerla. Para el caso de que se haga valer como acción, se debencumplimentar los requisitos exigidos por los artículos pertinentes de la Ley 14.159, asaber:

ARTÍCULO 24: “En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (artículo 4015 y concordantes del Código Civil) se observarán las siguientes reglas:

a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de

promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;




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b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;

c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;

d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.”

En relación a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto losactos posesorios como el pago de impuestos acreditados, harán mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte años de posesión, nosería prueba idónea por ejemplo el pago de impuestos de los últimos veinte añosrealizado el mes anterior al inicio de la demanda.

USUCAPIÓN DE MUEBLES

Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando solamente queen el texto primigenio del código civil no estaba prevista la usucapión de muebles,incorporándose con la reforma de la ley 17.711 el art. 4016 bis.

Art. 4.016 bis: “El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua .”

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPÚBLICA ARGENTINA: EVOLUCIÓN – PERÍODO COLONIAL – EL CÓDIGO CIVIL, LA NOTA AL TÍTULO XIV DE LAHIPOTECA (ART. 3203) – LEYES PROVINCIALES DE REGISTRO – JURISPRUDENCIA ANTECEDENTES DE LA LEY N° 17.801

Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partessolamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues ésta tiene el deberde respetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa hacer público y notorio un hecho jurídico, una relación jurídica o una situación jurídica relevante para la comunidad. Alrespecto, Vélez en la nota al art. 577, expresa:

“… el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce…”




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Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante; en la épocacolonial, esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las comunicacionesreales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a lasalida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distinguió dos modalidadesde publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.

La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer lasmutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión y parte de ladoctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En contraposición, lapublicidad registral fue utilizada por Vélez sólo para las hipotecas, puesto que en esecaso el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutación deotro modo. En la nota al art. 3203, Vélez explica las causas por las cuales no adopta elsistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales. Leamos algunos

extractos:“… se han creado registros públicos en muchas naciones, en las cuales las leyes mandan inscribir los títulos traslativos del dominio de los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo debía hacerse lo más indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios ( … ) hasta que la experiencia y el ejemplo de otras naciones nos enseñen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripción… la inscripción no es más que un extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero título, ni aumenta el valor de un título existente ( … ) si fuese posible por este sistema la legitimación de la propiedad, el examen justificativo debería confiarse a una magistratura que conociera la verdad de

los actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformaría su jurisdicción voluntaria en contenciosa, sometiéndose la voluntad libre de las partes a una autoridad que ellos no habían reclamado ( … ) ¿cómo obrará el Poder Judicial, sin que el interés de las partes venga a solicitar su intervención? Entre tanto el título no podrá registrarse, ni se podrá imponer una hipoteca en esta propiedad, aún cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones

por la división continua de bienes raíces que causan las leyes de sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscr ipción o transcripción de los títulos de propiedad.”

A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la seguridad deltráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas(únicos previstos por el código civil) a la inscripción de todos los actos jurídicos quecausaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue elregistro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes quecreaban los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los títulos a los finesde dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen deadquisición y pérdida de la propiedad, etc.) eran inconstitucionales.




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La Corte Suprema de Justicia de la Nación tuvo ocasión de expedirse al respecto ennumerosas ocasiones4 respecto de los requisitos exigidos por los registrosprovinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyesprovinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrinauna “sana anomalía), el requisito de registración se generalizó en todo el país, alcomprobarse sus conveniencias prácticas, (incluso algunos lo consideraban parte delpoder de policía no delegado); en casos extremos, se llegó a dotar de carácterconstitutivo a la inscripción de derechos reales sobre inmuebles deshabitados,(provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de losparticulares (caso actual de los registros del automotor), pasando posteriormente adepender de oficinas administrativas del Estado o (en algunas provincias) del PoderJudicial.

Con la reforma de la ley 17711, se modifica el art. 2505, agregando un requisito a latransmisión de derechos reales sobre inmuebles: la inscripción.

Art. 2.505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas .”

La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace contítulo y modo (tradición), y el efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado dela ley, particularmente de su art. 20: “Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los

testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder ”. Análoga disposición había previsto Vélez respecto de las hipotecas enel art. 3135: “La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada .”

Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del registro de lapropiedad inmueble y de las consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen

los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema dotó deconstitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimándoseel efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral.

Fernando López de Zavalía5 define la publicidad registral como “la cognoscibilidadpermanente y general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa deun órgano competente, puesta a disposición del público por los mediosprevistos por la ley.” Vemos entonces que, para este eminente jurista tucumano,

4 En autos “Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro” (25.11.1935); “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.” (25.11.1935). 5 López de Zavalía Fernando, “Curso introductorio al Derecho Registral ”, 1983 Ed. Víctor P. deZavalía, Pág. 56 y ss.




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“publicidad” no es conocimiento efectivo sino “posibilidad de conocer”, conocimientopuesto a disposición del público; asimismo será permanente toda vez que el dato seencuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general, porque estádestinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Estacognoscibilidad será posible gracias a una declaración señalativa efectuada por elregistrador (o sea el asiento), que “señala” o hace presente los datos que figuran enlos títulos presentados. Por último, los “medios” de publicidad mencionados puedenser: exhibición directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada unomás adelante.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL REGISTRO INMOBILIARIO:CONSAGRACIÓN EN LA LEGISLACIÓN ARGENTINA. CÓDIGO CIVIL. LEY 17.801

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la ley17.801; no se encuentran consignados expresamente, son elaboraciones doctrinarias.La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado porlos Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y MiguelFalbo (Rector de la U.B.A.), que tomó como base las conclusiones de la primerareunión de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el año1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en lareglamentación del código de Vélez en materia de registración de hipotecas.

PRIORIDAD: CERTIFICADO REGISTRAL Y BLOQUEO – RESERVA DE PRIORIDAD – PRIORIDAD Y AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD

El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est tempore, potior est iure :tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, underecho real tiene preferencia sobre otro derecho real o una medida cautelar,presentados para su inscripción o anotación con posterioridad. Este principio cobravalor cuando hay un conflicto entre dos o más pretensiones. Los derechos opretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden jerárquico (hipoteca deprimer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad que puede serabsoluta o excluyente, cuando sólo uno de estos derechos puede registrarse (porejemplo dos personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su nombrey sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa o de rango, si elderecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una situaciónregistral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes existía un certificado pedido

para vender el inmueble. La cautelar se anotará condicionalmente y si el certificado nose usa o cae el bloqueo, el embargo podrá efectivizarse).

Vélez ya había sentado el principio para las hipotecas:

Art. 3.934: “ Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca.El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.”

Art. 3.137: “ El registro debe hacerse dentro del término establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad .”

Para la prenda:




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Art. 3.210: “Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que elsegundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesión de la cosaempeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta común. Elderecho de los acreedores sobre la cosa empeñada seguirá el orden en que la prendase ha constituido.”

Y los demás derechos reales: curiosamente, en relación al resto de los derechosreales, se fijaron las normas de preferencia en el libro segundo, referido aobligaciones. Se distinguió entre muebles e inmuebles, aunque la solución es idéntica,y según se haya o no hecho tradición de la cosa.

Art. 592: “Cuando la obligación sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o

constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradición de ella a otro, por transferencia de dominio o constitución de prenda, el acreedor aunque su título sea de fecha anterior, no tendrá derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la obligación del deudor.”

Art. 593: “ Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradición a ninguno de ellos, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior.”

Art. 594: “ Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese

ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.”

Art. 596: “ Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho tradición de la cosa, será preferido el acreedor cuyo instrumento público sea de fecha anterior.”

En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradición de la cosa y siempre quetenga buena fe, será quien adquiera el derecho real y va a tener preferencia sobre losdemás acreedores, titulares de un derecho personal. La prioridad temporal queda

fijada en este caso por la tradición. Ahora bien, cuando no se haya efectuado latradición a ninguno de los acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosacierta y triunfa quien tiene el título más antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevasvariables a este precario sistema de preferencias que el código civil contenía:

Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quienprimero registra es preferido.

Art. 19: “ La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad

deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del




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principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida .”

Y el art. 5 consigna: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación .“

En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a través del certificadoregistral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en llamar “bloqueoregistral” y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registraldel inmueble por el lapso de 15,25 ó 30 días corridos en los cuales se deberá celebrarla escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen alregistro durante la vigencia del certificado, se inscribirán o anotarán de manera

condicionada a las resultas del certificado.

Art. 24. “ El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio ”

El plazo de validez del certificado se cuenta en días corridos, pues los escribanosestán autorizados a celebrar escrituras en días inhábiles. Los únicos que puedensolicitar certificados registrales son los escribanos con registro otorgado en laprovincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero está vigente, talcircunstancia será consignada en el segundo certificado.

Art. 25 . “ Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación

preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado .”

Art. 17. “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del Código Civil.”

Art. 18. “ No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere

lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma: a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto




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en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional; b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral mediante notificación fehaciente.”

Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.

PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germánico, la prioridad

es directa inicial, pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el librocorrespondiente. El asiento que se encuentra antes en el folio, es el que prevalece. Sidos escrituras son presentadas simultáneamente, triunfa la primera que logra que se lepractique el asiento. Nuestro sistema, es de prioridad directa final, no se tiene encuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro deentradas del registro; es por ello que en la matrícula del inmueble figura el número yfecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamarretroprioridad endógena, porque el asiento del folio real retrocede al momento delasiento en el libro diario.

PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exógena, porque va a tomar lugarfuera del registro; es el caso del art. 5 de la ley, cuando la escritura es presentada para

su registración dentro de los 45 días de celebrada. En ese caso, la fecha del asientose retrotrae a la de la celebración de la escritura, otorgando prioridad desde el díade su instrumentación.

RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae aún más la fecha de la prioridad;resulta de los certificados expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueoregistral, cuyo efecto es mantener inmutable la situación jurídica registral del inmueblepor el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 días corridos según el caso (art.24).

Art. 24: “El plazo de validez de la certificación que comenzará a contarse desde la cero

hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia…”.

Las cero horas se reputan las de inicio de ese día, de manera tal que si el certificadose expidió el 05 de mayo, serán las 00:00 hs. de la noche anterior. Este momentocomo inicio del cómputo genera inconvenientes, pues dos personas que solicitan uncertificado en el mismo día, pueden obtener la expedición en fechas distintas y asípuede darse que alguien obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive,solicitó el certificado el mismo día con varias hs. de antelación. Asimismo, variaspersonas pueden obtener el certificado el mismo día y no queda claro quién goza de

preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que elbloqueo comienza el día de su expedición en algunas provincias y el día del ingreso de




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la solicitud de certificado en otras (según número de orden del libro diario).

La certificación está prevista también en el régimen de automotores y produce unbloqueo de seis días (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170).

El único que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar unacto que causará una mutación en los derechos reales de un inmueble. Para el casode que la mutación real sobre el inmueble sea a partir de una subasta judicial, no sepide certificado sino “Anotación preventiva de subasta”, el bloqueo que la ley provincial5771 establece en este caso es de 90 días, plazo en el cual debe realizarse el rematey comunicarse al Registro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido elplazo a un año. La “anotación preventiva de subasta” se presenta en un formularioespecial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez, quien debe

diligenciarlo. La “comunicación de subasta” es un oficio común que el juez emite, sinformulario.

Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitación;haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes (vgr. en los edictos previos), nohay inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirirá el inmueble conlas cargas reales que lo graven.

Tanto la certificación expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotaciónpreventiva para subasta, brindan un informe sobre el estado jurídico del bien y de lostitularse (esto es, si están inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente), perono es la única función que cumplen sino que, además producen un bloqueo registral

(art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento paracuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registrono ingrese las subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la matrícula;puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevoscertificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estasanotaciones o inscripciones no le serán oponibles al beneficiario del bloqueo, quepodrá vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada posteriormente.Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, noingresó en término la Escritura de venta o la comunicación de subasta, quieneslograron anotar o inscribir sus títulos luego del bloqueo, tendrán prioridad temporalsobre el ex – beneficiario y sus actos o cautelares serán plenamente válidos. Aquí,quien gozaba del bloqueo, ha perdido “colocación registral”.

Autonomía de la voluntad: todo el sistema de prioridad hasta aquí estudiado puede sermodificado por pactos entre partes. Antes de la ley 17.801, la autonomía de lavoluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en lo que se hadado en llamar “reserva de rango” enunciada en el art. 3135:

“…Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor,reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresandoel monto a que ésta podrá alcanzar.”

Con la sanción de la ley 17.801, el principio de autonomía de la voluntad en laprioridad registral fue extendido a todos los derechos reales en el art. 19 de la ley,antes trascripto.




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De este modo, los interesados podrán convenir la permuta de rango, posposición derango (cuando se conviene perder la prioridad), rango de avance (si se escalanposiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se necesita suconsentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar alprimer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deberá consentirlo.

INSCRIPCIÓN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOSPRIVADOS QUE ACCEDEN. DISTINTOS TIPOS DE ASIENTO. EFECTOS DE LAINSCRIPCIÓN: INSCRIPCIÓN Y TRADICIÓN – EL TERCERO REGISTRAL – MATRICULACIÓN.

La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables, se denomina “registración”,

reservándose el término “inscripción” para las mutaciones en los derechos reales, entanto “anotación” alude a las medidas cautelares.

En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre inmuebles esoptativa (por ejemplo España), mientras que en nuestro país se entiende que esobligatoria. Ello surge de los siguientes artículos:

Art. 2: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos,

inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales .”

Art. 23: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles,sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación .”

De esta forma, el inmueble con títulos no registrados, sale del comercio jurídico. El art.3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen al registro:

Art. 3: “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración,sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser

inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus




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otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente .”

Instrumentos privados que acceden: El principio es que sólo ingresan instrumentospúblicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar consignadasexpresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa delotes adquiridos en remate según ley 14.005, boletos de compraventa de PropiedadHorizontal (PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248).

Los registros pueden ser:

1. de recepción: registran principalmente documentos confeccionados fuera delregistro, como el registro del automotor o el inmobiliario.

2. de actuación: registran principalmente documentos confeccionados dentro delregistro, por ejemplo el registro civil y de capacidad de las personas, queinscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas allí mismo.

A su vez, pueden dividirse en registros de:

1. transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento.2. inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales deldocumento, tal es el caso de nuestro registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza:“El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble,sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para

su completa individualización….” 3. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para lacosa registrada, es el caso de nuestro registro del automotor.

Se denomina “asiento” al instrumento público registral que consta en el libro respectivoy donde se plasma por escrito la situación jurídica registrada. Veamos ahora losdistintos tipos de asiento:

Según los efectos que puede tener la inscripción:a. constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del registro del

automotor y de equinos de pura sangre de carrera. El derecho real nace o mutaa partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera efectos ni para las

partes.b. declarativos: la mutación real tienen lugar fuera del registro y la inscripción le

otorga oponibilidad frente a los terceros. el derecho real nace antes de laregistración. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de buques (ley19.170) o de aeronaves (art. 50 del código aeronáutico).

Según las formas:a. positivos: dan cuenta de una mutación real, haciendo nacer un asiento. Tal, la

inscripción de una transferencia dominial o la constitución de una hipoteca.b. negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelación de

hipoteca, extinción de servidumbres, levantamiento de medidas cautelares.

Según el tiempo:




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a. primera inscripción: es la que conduce a la matriculación del inmueble y debecontener los datos que ordena el art. 12 de la ley registral.

b. Inscripciones posteriores: se asientan en la matrícula ya existente.

Según la situación registrada:a. inscripción: se asienta una mutación realb. anotación: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo

de subsanación de un error en una fecha o nombre en la matrícula) o notas decorrelación (como la que vincula una matrícula madre con lasdesmembraciones por subdivisión del inmueble); también se usa el términopara designar todos los asientos que obran fuera de la matrícula, por ejemploconstancias del libro diario de entradas.

Según la función calificadora:a. definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.b. provisional: cuando el documento es observado, se inscribe provisionalmente

hasta los 180 desde su presentación, a los fines de que sea subsanado.Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazodel recurso respectivo. Las inscripciones provisionales caducan de plenoderecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de suvigencia. La registración definitiva es retroactiva.

Según su relación con el resto de los asientos:a. condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, “…Si al solicitarse

la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o

certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona …”; por lo tanto, dependen de el resultado de otra anotación oinscripción para producir efectos.

b. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de losasientos relacionados.

Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario:

• En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripción tiene un carácterpuramente declarativo, que se limita al perfeccionamiento de la adquisición delderecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la constitución del derechoreal ni convalida los títulos viciados.• La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero simenoscaba profundamente su valer, el carácter erga omnes del derecho real: suderecho no será oponible a aquel que haya obtenido colocación registral.• Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en una toma derazón, mediante breves notas, de los puntos principales que hacen a las personas,causa y objeto de la situación asentada.• El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentación que ledio origen en los casos del art. 1011 del Código Civil, en los casos en que elprotocolo notarial se hubiese destruido.• Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un

folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo(Número de Matrícula).




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• En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de lastitularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y coherencia entrelas medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).

Proceso inscriptorio:

La primera inscripción es la que conduce a la matriculación.

Se trata del primer asiento. Todos los ingresados después, respecto de ese inmueble,son asientos posteriores (Ej. Transferencia de dominio).

Cronológicamente, lo primero es el pedido del certificado que efectúa el EscribanoPúblico que se propone autorizar el acto jurídico de de constitución, modificación,

transferencia o extinción de un derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 ó 30 días corridos desde que elcertificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se generócon la solicitud).

Una vez celebrado el acto, según el art. 5 de la Ley citada, hay 45 días para presentarel título al registrador, (distinto el caso de subasta, donde el Tribunal debe “comunicar”su realización inmediatamente).

Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razón, éste dainicio a un proceso de “calificación” o control de legalidad del instrumento, según elcual puede adoptar tres actitudes básicas:

• Rechazarlo • Admitirlo y practicar la registración definitiva • Sólo admitirlo y observarlo practicando registración provisional que deja en suspensola suerte final de la inscripción o anotación que se pretende para el caso de que elinteresado subsane los defectos que se observen.

Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocarmás adelante en la registración definitiva o en la caducidad del proceso porvencimiento de su término sin que hayan sido subsanadas las observacionespracticadas.

El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscriptodefinitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica una registraciónprovisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 días corridos desde la fechade presentación del documento, ampliable o extensible mediante prórrogas legales ofacultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando seconvierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia.

La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos procedimientosclaramente diferenciados:

• Aceptando la calificación de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos.




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• Obteniendo resolución favorable en la etapa recursiva que se entabla por nocompartir la observación efectuada.

En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registracióndefinitiva, el cual tendrá efectos retroactivos a la fecha de la registración provisional.ESQUEMA DEL PROCESO INSCRIPTORIO – SEGÚN LEY 17.801:

Expedición Ingresa documento a) inscribeCertificado al Registro. 30 días b) rechaza15-25-30 días Para para calificar – arts. 8 c) observaCelebrar acto – art. 23 y 9 el documento

I __________________/________/_________/__________________________ ISolicitud certificado Celebración

Acto. 45 díasPara inscribirArt. 5

Si se ordenó inscribir como consigna el ítem a), ha finalizado el proceso inscriptorio enforma exitosa.

Ahora bien, puede suceder también que el Registro rechace u observe el documento.Podrá observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectosen los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no tendráforma de saber que su información no es veraz y los inscribirá (documentosanulables).

Rezan los arts. Pertinentes de la Ley 17.801:

8. El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentoscuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemasrespectivos.

9. Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a)Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defectofuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días depresentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotaráprovisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha depresentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a peticiónfundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada,deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórrogadel plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnaciónque correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrávigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazosmáximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones yanotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten endefinitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las nulidadesson absolutas cuando afectan intereses de orden público, como por ejemplo cuando le




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faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la veracidad de los InstrumentosPúblicos, cuando un instrumento público carece de firmas, no hay certeza de suveracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, también cuandocontienen actos cuyo objeto está prohibido (venta de personas) o cuando le faltan lasformalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una donación deinmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta).

La nulidad absoluta es insubsanable y deberá celebrarse un acto jurídico nuevo deacuerdo a la ley.

Observa cuando el documento está viciado de NULIDAD RELATIVA.

Esta especie de nulidad está establecida en defensa del interés de una persona

particular (ya no de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo típico,es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puedesubsanarse fácilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal delmenor presta conformidad y ratifica lo actuado por aquél.

En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable, elRegistrador deberá inscribirlo por ser plenamente válido hasta que un juez lo declarenulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la investigación yprueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coacción paracelebrar el acto jurídico. El vicio no surgirá del documento.

A partir de la presentación del documento, hay un plazo de 180 días para subsanar las

observaciones. Si bien, puede reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registroestá calificando. Es decir que si el día 29 planteó la observación, el presentante tendrá151 días para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Córdoba), prevénvarias prórrogas a tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento esinscripto provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el procesoinscriptorio habrá finalizado con éxito.

Puede ocurrir también que el presentante no esté de acuerdo con el rechazo deldocumento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la última parte del art. 9antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma a estos recursos, escada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Córdoba, los recursos estáncontenidos en los arts. 15 al 19 de la ley 5771.

Artículo 15º. “Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuereobservado por un defecto subsanable, el registrador interviniente lo inscribirá o anotaráprovisionalmente por el término de 180 días. Dentro de ese término el interesadopodrá aceptar la observación y solicitar una nueva prórroga de la inscripciónprovisional por 90 días, la cual será concedida por la Dirección General. En caso deexcepción la Dirección General podrá conceder, además de ésta, nuevas prórrogas dela inscripción o anotación provisional, las que serán otorgadas cuando existierefundamento suficiente a criterio de la Dirección General, mediante resolución fundadamencionando las causas que las motiven. Transcurrido el término de inscripción oanotación provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedían elregistro definitivo o sin que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en elartículo siguiente, la inscripción provisional caducará de pleno derecho.




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El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta serádispuesto por la Dirección General, suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplacea ese efecto. El interesado podrá recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstosen el artículo 19º. El documento que fuere rechazado, será inscripto o anotadoprovisionalmente por el término para interponer el mencionado recurso”.

Artículo 16º. “En los casos en que mediara observación motivada, el interesado podráinterponer recurso de rectificación fundado ante el Registrador interviniente, dentro delos 30 días de haber sido notificado formalmente de la observación que impugna,debiendo acompañar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho.

El registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días.

Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artículo y en lossiguientes, deberán reunir las formalidades que establece la Ley de ProcedimientoAdministrativo.

Todos los plazos establecidos en este capítulo, con excepción del de inscripción oanotación provisional, se contarán de acuerdo a lo establecido por la Ley deProcedimiento Administrativo.

La presentación de los escritos podrá hacerse hasta los primeros 30 minutos delhorario administrativo del día hábil inmediato siguiente al del vencimiento del plazo, acuyo efecto se deberá requerir la colocación del cargo respectivo en la oficina

designada para la recepción del documento”.

Artículo 17º. “Contra la resolución que mantenga la observación, o si no fuera resueltadentro del plazo previsto, podrá el interesado interponer dentro del plazo de 15 días,recurso de apelación ante el Director General, quien deberá dictar resolución dentrodel plazo de 30 días.

El plazo para interponer este recurso se computará a partir de la fecha de notificaciónde la resolución denegatoria del recurso de rectificación o a partir del vencimiento delplazo para resolver, según el caso.

La resolución del Director cerrará la instancia administrativa y dejará expedita la

jurisdiccional”.

Artículo 18º. “En caso de que la resolución recaída en el recurso de apelacióndispusiere la toma de razón requerida, la inscripción o anotación provisional seconvertirá en definitiva.

Si la resolución mantuviere la observación del documento, para lograr su registrodefinitivo deberá el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo deinscripción provisional que deberá fijar la resolución denegatoria y que será de 60 díascontados desde la fecha de notificación; todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artículo siguiente.

Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que




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hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que sehubieren intentado los recursos establecidos en este capítulo, la inscripción oanotación provisional caducará de pleno derecho”.

Artículo 19º. “Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se podrárecurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de laCapital. El recurso deberá interponerse ante el Registro General dentro de los diezdías de notificada la resolución denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso,la Dirección General deberá elevarlo dentro de los 5 días al Excmo. Tribunal Superiorde Justicia para su remisión a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá elrecurso sin sustanciación.

Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido el plazo de la

inscripción o anotación provisional”.Artículo 20º. “En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripcionesdispuestas, la Dirección General elevará los antecedentes al Excmo. Tribunal Superiorde Justicia para su remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial deturno de la Capital, dentro de los 15 días en que se devolviere el documento alRegistro General, para que resuelva el conflicto, manteniéndose la inscripción oanotación provisional durante la sustanciación del mismo.

Los efectos y consecuencias de la Resolución de la Cámara se regirán por lodispuesto en el artículo 18º”.

En resumen:

Contra la decisión de rechazo del documento se puede interponer recurso deapelación en el plazo de diez días, acompañando toda la prueba. Rechazado, quedaexpedita la vía civil en Tribunales.

Contra la decisión del registrador de observar el documento, se puede interponerrecurso de rectificación en el plazo de 30 días. Puede que el registrador cambie deopinión e inscriba; pero en el caso de no ser así, contra la decisión de mantener laobservación, se puede interponer recurso de apelación por ante el Director delRegistro en el plazo de quince días, acompañando toda la prueba. De mediar silencioo rechazo, queda abierta la vía jurisdiccional para que decida la Cámara de

Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda.

Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, éste puede interponer recurso de “insistencia” (art. 20) y resuelve la Cámara enlo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene lainscripción provisional.

Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés legítimo enrelación a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la venta delbien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.

ESPECIALIDAD Y DETERMINACIÓN: APLICACIÓN A CADA UNO DE LOSELEMENTOS DE LA RELACIÓN JURÍDICA PUBLICITADA




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Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estarperfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica (sujeto – objeto -causa o el hecho jurídico plasmados en él. La relación jurídica puede ser, por ejemplo,una compraventa inmobiliaria o la constitución de una hipoteca y un hecho jurídico es,por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extinción del usufructo.

En la matrícula del registro de Córdoba, hay un casillero para la determinación de lossujetos titulares del derecho que se registra, el ítem a) y allí se consignan los datosexigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras públicas (art. 1001 del códigocivil), los datos de la causa formal donde está contenido el acto o hecho jurídico(Escritura, número, fecha y número de registro del Escribano, generalmente) y lacausa material contenida en el acto (compraventa, donación, etc.); en cuanto a la

determinación del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la matrícula, luegodel número de folio real abierto para el inmueble.

El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento dematriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos; allíencontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la relación jurídica. El mismo reza:

Art. 12. “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará

razón de su nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro .”

El caso especial de la hipoteca:Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; ésta incluye lacorrecta determinación de los elementos de la relación jurídica antes citados y ademásla determinación del crédito que garantiza y del cual es accesoria.

El asiento registral de una hipoteca, debe contener estos mismos datos exigidos paraque la hipoteca exista. Veamos cuáles son.

Art. 3.109: “No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o

si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie,basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca .”




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Art. 3.131: “El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1°, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la cantidad cierta de la deuda .”

Por “nombre y apellido del deudor”, debe entenderse “del propietario del inmueble”,que no necesariamente es el deudor del préstamo, ya que se puede hipotecar elinmueble propio para garantizar una deuda ajena.

TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO – TRACTO ABREVIADO – CARÁCTER DE LA

ENUMERACIÓN DEL ART. 16 DE LA LEY 17.801El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada asiento con losdemás referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo, la cancelación de una hipotecaimplica un asiento anterior donde figuraba la constitución, el traspaso de la propiedadsobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueño y a la vez que nofiguraba inhibición a su nombre en el folio personal, entre otros.

El encadenamiento de titularidades dominiales está plasmado en el siguiente artículo:

Art. 15. “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos

existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones .”

Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripciónalguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existirá titular registral anteriorni encadenamiento posible.

Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquelloscasos que están enumeradas en el art. 16. Se permite mediante realizar la inscripciónde una mutación real en la cual el disponente no es quien figura como titular del

derecho real en la matrícula y el fundamento es la economía inscriptoria pues, de noexistir estas excepciones, se produciría la inscripción a nombre de ciertos adquirentesal solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripción de un sucesor particular.Sin embargo, la inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y estoincluye los del transmitente que no figuraba previamente como titular. Veamos loscasos:

Art. 16. “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus

representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre,”




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(El caso típico es aquél donde el causante había firmado un boleto de compraventainmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los herederos lo hacenpor él).

b) “ Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nomb re del causante o de su cónyuge;”

(Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose las hijuelase inscribiéndolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a un tercero).

c) “ Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios; ”

(Allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutacionesreales como subdivisión de un inmueble en lotes, o sometimiento al régimen depropiedad horizontal).

d) “ Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo .”

(En este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular, disponesimultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde se estávendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Se pregunta la doctrinacuándo los dos actos jurídicos se consideran simultáneos: Las opiniones son de lomás variado, en un extremo se ubican quienes sólo aceptan la simultaneidad cuandolos actos jurídicos son celebrados en el marco de la misma audiencia notarial; algunos,como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurídicos deben ser celebrados enel transcurso de un día, pues es como el Derecho cuenta los plazos según el art. 24del código civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad abarca todoslos actos jurídicos celebrados bajo el bloqueo de un certificado registral.

LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIÓN CALIFICADORA: EXTENSIÓN Y LÍMITES.ACTOS VÁLIDOS, NULOS (DE NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA) Y ANULABLES.DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: FALTA DE CONCORDANCIA DEASIENTOS – FALTA DE DOCUMENTACIÓN ACCESORIA

Este principio nos dice que los títulos que ingresen al Registro serán sometidos a unexamen o calificación a los fines de controlar si son válidos y perfectos, cumpliendo losrequisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador se ha dado en llamar“función calificadora”.




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Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos .”

Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset deEspanés), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador sólo debe verificarlas formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento público, con firma delfuncionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia (López de Zavalía), considera que es necesario adentrarse en algunos aspectosintrínsecos del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y,asimismo, correlacionar con las demás anotaciones e inscripciones como el foliopersonal, controlando que quien dispone no esté inhibido.

Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días desde lapresentación del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza.Si es observado, se inscribirá provisionalmente a los fines de su subsanación(contando 180 días desde su presentación), también podrá presentar recurso derectificación en el término de treinta días de notificada la observación; si es rechazado,se inscribirá provisionalmente por el plazo de diez días para dar tiempo al presentantea interponer recurso de Apelación en contra de la decisión.

Art. 9: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará

provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada,deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia .”

Veamos el sistema de nulidades de nuestro código civil:

1. Actos Nulos: aquéllos en donde el vicio es manifiesto.

a. de nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por ejemplo,casos de objeto ilícito como venta de material genético, o de nulidadmaterial de los instrumentos públicos cuando no reúnen los requisitosesenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza eldocumento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a lainterposición del recurso.




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b. de nulidad relativa: es afectado el interés privado de los particulares (porejemplo, un acto de disposición realizado por un menor o un supuestorepresentante de una persona jurídica que no acredita suficientemente elmandato, también es el caso de que faltare algún requisito de forma noesencial en el acto), se establecen en protección del particular afectado yson subsanables. El registro observa los documentos y los inscribeprovisionalmente por 180 días contados desde su presentación; se puedesubsanar o interponer el recurso pertinente.

2. Actos anulables: aquéllos en donde el vicio está oculto y es necesariauna investigación en sede judicial. El registrador procederá a lainscripción o anotación del documento, pues no tiene potestades para lainvestigación de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le será

posible detectarlos. Sería el caso de una compraventa en donde eldisponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado losdocumentos y un tercero se hace pasar por el disponente.

ROGACIÓN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR – RECTIFICACIÓN DEASIENTOS – CANCELACIÓN Y CADUCIDAD

Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por losinteresados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:

Art. 6: “ La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.”

Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecerotros requisitos.; veamos la ley 5771 de la provincia de Córdoba:

Artículo 4º : “La petición para variar una situación registral deberá formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, según la naturaleza del documento. La inscripción o anotación de documentos privados se efectuará con intervención de un abogado de la matrícula o notario de registro de la provincia…”

Se denomina “petición” a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación, etc. queefectúa el interesado. Debe ir acompañada de los títulos que invoca y estar contenidaen el formulario tipo que cada registro establece.

Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son lasexcepciones al principio, veamos los casos:

Rectificación de asientos:




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Art. 34: “ Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.”

Art. 35: “ Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó .”

El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificación de oficio en el siguiente caso:“…El Director ordenará de oficio la rectificación, aclaración o modificación de errores

evidentes del Registro y la reconstrucción de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes. Dejará constancia de los documentos utilizados para ello .”

Sería el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripción de unahipoteca el 30.03.1190; el registrador podría, de oficio, enmendar el asiento yconsignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto.

Sin embargo, en la práctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstruccionesde folios deteriorados o faltantes son peticionadas por las partes puesto que el registroestá colapsado.

Veamos el art. 48 de la ley cordobesa:Artículo 48º. “La rectificación de los asientos registrales inexactos por error u omisiónen el documento inscripto, respecto de la matriz o expediente original, se efectuarámediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo que elque motivó el asiento. El error u omisión en el asiento registral por diferir con eldocumento a que accede, se rectificará mediante el reintegro del documento inscriptoa fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en consideración eldocumento mismo. El error u omisión en el asiento registral por diferir éste de larogación que acompañó el documento inscripto, se rectificará mediante el reintegro deldocumento inscripto portando rogación acorde con el mismo, la cual deberá señalar ladiferencia entre el asiento producido y la rogación originaria”.

De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud:

1. el error se encuentra en el título inscripto2. el error se encuentra en el asiento3. el error se encuentra en la petición o rogación

Cancelación y caducidad de asientos:

Según López de Zavalía6, “cancelación es la extinción de un estado jurídicoregistral preexistente en virtud de la modificación de la situaciónextrarregistral que le daba origen”. Si hay cancelación (asiento negativo),

6 López de Zavalía Fernando, op. Cit. p. 71.




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debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal como lainscripción de una hipoteca o un usufructo.Algunas cancelaciones proceden por rogación y otras de pleno derecho,veamos la ley nacional:

I. a petición de parte: es la generalidad de los casos.

Art. 36: “Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose

de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local .”

II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 años de latoma de razón), las medidas cautelares (a los 5 años de la toma derazón) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180días de presentado el título, o más si hay prórrogas) y también loscertificados del art. 24, sin no son usados en término.

Art. 37: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan

leyes especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón .”

PUBLICIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL: PUBLICIDAD DIRECTA POREXHIBICIÓN DE LIBROS – LOS INFORMES – LOS CERTIFICADOS – LAS

LLAMADAS “FUGAS” REGISTRALES – ANÁLISIS DEL ART. 3147 DEL CÓDIGOCIVIL

La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible unasituación jurídica real, que persigue como finalidad primordial la protección del créditoy la seguridad en el tráfico jurídico7 y puede ser:

Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidadextrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe quese reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la queingresa al registro.




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Publicidad formal: hace a la información que brinda es registro a travésde sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo fotocopia delfolio real, informes, etc. Está consagrada en el art. 21 de la LeyRegistral (L.R.):

El certificado del art. 23 L.R., es una diligencia previa a todo acto jurídico dedisposición sobre inmuebles, tiene una doble naturaleza. Está dotado de publicidadformal, informa el estado de las personas disponentes (inhibición, titularidad, etc.) y delos bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidadmaterial hace al bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad.

Art. 21: “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las

disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro .”

Fe pública registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la realidad jurídicamaterial extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararían llegado el caso de unlitigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure et de iure y cuentancon un sistema de seguros para los casos en que no es así. En nuestro sistema estapresunción no opera, pues el art. 4 de la L.R. indica que la inscripción no esconvalidante.

El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a lapresunción de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los certificadose informes son instrumentos públicos que hacen plena fe de su contenido, acreditadoreflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un título nulo oviciado, el informe sólo acreditará que el título existe y que su contenido es el reflejadoallí, no saneará el título.

FUGAS REGISTRALES: ¿Qué pasa si el Registro “olvida” informar un embargo u otracautelar o la titularidad de un dominio, etc., en el marco de un informe o de uncertificado registral?

Veamos qué dijo Vélez respecto de las hipotecas:

Art. 3.146: “El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez,certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen.”

Art. 3.147: “ El es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.”

Por ello, es el Estado quien responderá ante una omisión u error en las registracioneso los informes. Será, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde esté

ubicado.

lectura 2 - dinámica y registración de los derechos reales

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