laudo de avaliaÇÃo de imÓvel urbanode mercado, o qual identifica o valor de mercado de um bem por...

Rua Luiz Suplicy, nº 31 – Santos – SP www.torresmachado.com.br [email protected] (13) 974209780

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RUA 10 – LOTE 23 – CHACARA VISTA LINDA - BERTIOGA/SP 2019

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LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

Bem Avaliado: Lote Solicitante: Beneficência Nipo-Brasileira De São Paulo Proprietário: Sr. Jorge Antônio do Rego Neto Objetivo: Definição do valor de mercado para venda do bem.

Endereço completo do imóvel: Cidade: Bertioga - SP CEP: 11.250-000 Rua 10 - Lote 23 Bairro: Chácara Vista Linda.

Área do terreno (m²): 1.000,00 Método(s) utilizado(s): Método Comparativo de Dados de Mercado Resultados da avaliação:

Valor de mercado de venda do bem: R$ 130.700,00 (CENTO E TRINTA MIL E SETECENTOS REAIS) Classificação quanto à liquidez: Baixa

Grau de Fundamentação do Laudo: II

Grau de Precisão do Laudo: II Identificação e assinaturas dos Avaliadores:

Santos, 20 de maio de 2019.

Thaís Torres Machado Buzzolini Engenheira Civil

CREA 5070401761

Fulvio Buzzolini Engenheiro Civil

CREA 5062690574

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SUMÁRIO 1. SOLICITANTE ........................................................................................................................................ 4 2. PROPRIETÁRIO ................................................................................................................................... 4 3. FINALIDADE ........................................................................................................................................... 4 4. OBJETIVO ............................................................................................................................................... 4 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ....................................... 4 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ........................ 4

6.1. REGIÃO ............................................................................................................................................ 4 6.2. TERRENO ....................................................................................................................................... 5 6.3. TERRENO ....................................................................................................................................... 6 6.4. VISTORIA ........................................................................................................................................ 6

7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO .................................................................................................... 6 8. MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ADOTADOS ................................................................... 7 9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ....................................................................................................................................................... 7 10. DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS ............................................................................................................................................... 8 11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA ..................................... 10 12. ENCERRAMENTO ........................................................................................................................ 11 13. ANEXOS ............................................................................................................................................. 12

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1. SOLICITANTE

Beneficência Nipo-Brasileira De São Paulo 2. PROPRIETÁRIO

Sr. Jorge Antônio do Rego Neto 3. FINALIDADE

Venda do bem avaliando. 4. OBJETIVO

Determinação técnica do valor de mercado para venda do imóvel. 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A documentação do imóvel avaliando foi disponibilizada aos avaliadores.

Porém por se tratar de objeto de penhora, não sendo este de propriedade dos

solicitantes, e por ser uma área de ocupação irregular não foi possível vistoriar o

imóvel. 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

6.1. REGIÃO Vocação predominante: residencial;

Classe social predominante: baixa;

Relevo: Escarpa da Serra do Mar e Planície Costeira;

Polos de atratividade da região: Praias e polo comercial de Riviera;

Melhoramentos públicos no entorno: rede de cabeamento de energia;

rede de água potável; comércios e serviços diversos.

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6.2. TERRENO Uso: residencial;

Topografia: plana;

Superfície: úmida;

Formato: retangular;

Frente: 20 m para a Rua 10; Profundidade: 50 m;

Área: 1.000,00 m2

Plano em relação ao nível do logradouro;

Infraestrutura: via sem pavimentação, rede distribuidora de água potável,

rede distribuidora de energia elétrica.

Coeficiente de aproveitamento: Ocupação irregular.

Figura 1 - Localização do imóvel avaliando

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6.3. TERRENO O imóvel objeto deste laudo (Matrícula de número 10.161 do 1º Cartório de

Registro de Imóveis da Comarca de Santos) é localizado no 1º setor à Rua 10 da

Quadra M, Lotes nº 23, do Loteamento Chácaras Vista Linda bairro Chácaras, em

Bertioga-SP. Consiste num lote utilizado para fins residenciais, com área total de

1000 m2.

O terreno está numa área de ocupação irregular, e apresenta múltiplas

moradias de baixa renda construídas em madeira e materiais reutilizados.

6.4. VISTORIA A vistoria externa ao imóvel, para fins deste Laudo, foi realizada pelos

profissionais que o assinam, no dia 10 de maio de 2019, não foi acompanhada. 7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

Os imóveis semelhantes ao avaliando na região estão sendo vendidos

atualmente com nível de recessão e o segmento (venda de casa residencial)

apresenta, na região, um número alto de ofertas em relação ao número de demanda

de imóveis semelhantes. Portanto, considera-se que o imóvel avaliando possui uma

liquidez baixa para venda.

É importante ressaltar que existe um grande número de ofertas particulares na

região para compra e venda de imóveis sem escritura.

A região onde se situa o imóvel apresenta densidade urbana que pode ser

classificada entre baixa e média e possui baixo potencial de ocupação; a quantidade

de ofertas de imóveis similares é pequena. Existem cerca de 5 empresas imobiliárias

atuando na região.

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8. MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ADOTADOS

A presente avaliação foi realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados

de Mercado, o qual identifica o valor de mercado de um bem por meio de tratamento

técnico dos atributos dos elementos amostrais comparáveis, constituintes.

O tratamento técnico dos atributos dos elementos amostrais comparáveis e

constituintes foi realizado por meio de Regressão Linear Múltipla, realizada com o

sistema SisDea.

9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

A presente avaliação possui grau II de Fundamentação e grau III de Precisão

e as Tabelas 9.1 e 9.2, a seguir, demonstram detalhadamente o enquadramento

deste Laudo no Grau II de Fundamentação e Grau II de Precisão, de acordo com os

itens 9.2.1 e 9.2.3 da Norma Técnica NBR 14.653-2:2011/ABNT.

Grau de Fundamentação: apesar da pontuação atingida, como não foi adotado

na avaliação o valor da estimativa de tendência central, a presente avaliação fica

classificada no Grau II.

Tabela 9.1. Grau de Fundamentação para a avaliação do imóvel

Itens Grau

Pontos Obtidos III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando x 2

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 0

3 Identificação dos dados de Mercado x 2

4 Extrapolação x 1

5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo

para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) x 3

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese

nula do modelo através do teste F de Snedecor x 3

Total – Pontuação Atingida 11

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Tabela 9.2. Grau de Precisão

Itens Grau III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

X (≤ 40 %)

Obs.: a amplitude total do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa encontrada no modelo foi de 35,37%.

10. DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS

Foram pesquisados 7 dados amostrais na mesma região do móvel avaliando,

relacionados e descritos nos anexos deste Laudo. Depois de gerado o modelo, não

se observaram pontos influenciantes; portanto, todos os 7 dados foram

considerados no tratamento estatístico.

Inicialmente levantou-se a hipótese de que as variáveis explicativas

(independentes) do valor de mercado de venda imóvel avaliando fossem: Área total,

Testada, Construção Irregular. Depois do tratamento dos dados pesquisados por

regressão linear múltipla com o sistema Sisdea, foi observado que as variáveis

explicativas mais importantes e determinantes do valor de mercado do imóvel

avaliando foram: Área total, Testada. As demais variáveis apresentaram

significâncias altas (acima de 30%) ou alta correlação com outra variável

independente; portanto, foram descartadas do modelo.

As variáveis independentes (explicativas) adotadas no modelo são descritas a

seguir.

Variável Área total Variável quantitativa correspondente à área total do terreno. A variação

(espectro) amostral quanto à esta variável é de 250,00 m2 a 2000,00 m2.

Variável Testada Variável quantitativa correspondente a metragem de acesso do terreno em

relação a rua. Variação amostral de 5,00 m a 40,00 m.

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Modelo de Regressão Linear

A partir dos dados pesquisados pelo avaliador e das variáveis explicativas

adotadas, foi gerado e ajustado o seguinte modelo matemático com o auxílio do

sistema citado: Valor unitário² = +1198232,493 -186935,3723 * ln (Área total) +5708,022366 *

Testada

Resultados gerais do modelo de regressão: Coeficiente de Determinação: 0,9959699 (Fortíssimo);

Significância geral do modelo: 0,1%;

Não há variável independente com significância maior do que 10%;

Não há correlações altas (>80%) entre variáveis independentes;

Não foi apontado pelo sistema nenhum ponto influenciante; Não foi detectado ponto outlier ;

O Nível de Confiança do Modelo (bicaudal) foi de 80% e, no modelo, a

amplitude do Intervalo de Confiança em torno da estimativa de

tendência central foi de 35,37%;

O Gráfico Resíduos Padronizados x Valores Ajustados demonstra que

os pontos não apresentam tendência à nenhuma forma geométrica,

indicando homocedasticidade e normalidade dos dados;

Atribuindo-se diversos valores para as variáveis explicativas no modelo,

o valor unitário (explicado) se mostrou coerente.

Os resultados acima demonstram o atendimento do modelo de

regressão à norma técnica NBR 14.653-2/2011/ABNT e a sua

consistência e adequação para a avaliação do imóvel.

Constam nos anexos deste Laudo:

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Tabela com os dados sobre as transformações realizadas, a relação de cada

variável explicativa e seu respectivo ‘t’ calculado, a significância de cada variável,

seus coeficientes na equação, e suas amplitudes;

Tabela comparativa entre o valor unitário e o estimado pelo modelo

matemático e os resíduos para cada dado;

Tabela com os resíduos da regressão;

Gráfico de Resíduos Padronizados x Valores Estimados. Valores das variáveis independentes pertinentes ao imóvel avaliando:

Área terreno: 1000,00 m2

Testada: 20 m

Os resultados para o preço unitário foram os seguintes: Assim,

Valor Unitário Médio = R$ 145,22

Mínimo = R$ 130,70

Máximo = R$ 159,74

Considerando a situação geral da região e do terreno, será determinado o valor

unitário mínimo neste laudo.

O valor mínimo do imóvel pelo produto da área total pelo valor unitário:

VALOR MÍNIMO = R$ 130,70/m² x 100,00 m² = R$ 130.700,00

11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA O preço de venda do imóvel objeto deste Laudo fica avaliado em R$

130.700,00 (cento e trinta mil e setecentos reais). Observadas as características do mercado imobiliário analisado, a presente

avaliação pode ser válida até no máximo seis meses depois data deste laudo.

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12. ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 12

(doze) páginas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além

de seus anexos. Santos, 20 de maio de 2019.


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13. ANEXOS 1. Fotografias do imóvel avaliando;

2. Relação e descrição dos dados amostrais de mercado utilizados;

3. Relatórios do programa computacional utilizado para a regressão linear;

4. ART do Laudo.

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fls. 395


ANEXO 1 - FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO

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fls. 396


Foto 1 – Entrada da Rua 10

Foto 2 – Lotes similares na Rua 10 (lote vazio)

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Foto 3 – Foto do lote 23

Foto 4 – Vista da Rua em frente ao lote

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fls. 398


Foto 5 – Estação de Tratamento de Esgoto Vista Linda – Entrada da Rua 10


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.

fls. 399


ANEXO 2 -RELAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS DE

MERCADO UTILIZADOS

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2431

697

.

fls. 400


RELAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS DE MERCADO UTILIZADOS

Rua Bairro Contato Telefone Metragem Testada Preço por m2

1 Rua 8 Chacara Vista linda Rodrigo (34) 99151 5230 250 5 R$ 440,00 2 Bairro Jardim Rafael A F Soares Corretor de Imóveis (13) 99644 4449 368 11 R$ 407,61 3 Bairro Vista linda Alexandre (11) 95983 9213 2000 40 R$ 75,00 4 Chacara Vista linda Fabio (11) 97349 0180 1240 25 R$ 88,71 5 Rua 8 Chacara Vista linda Edson (12) 98896 8122 1000 20 R$ 155,00 6 Avenida Anchieta, 8345 Praia Vista Linda Vila Real (13) 99743-8796 300 15 R$ 466,67 7 Próx. Av. Anchieta Indaia Osório Imóveis (11) 4727 5797 420 12 R$ 357,14

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fls. 401


ANEXO 3

.RELATÓRIOS DO PROGRAMA COMPUTACIONAL UTILIZADO PARA A

REGRESSÃO LINEAR

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fls. 402


ANEXO 4

. ART DO LAUDO

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fls. 403


LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RUA 10 – LOTE 24 – CHACARA VISTA LINDA - BERTIOGA/SP 2019

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LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

Bem Avaliado: Lote Solicitante: Beneficência Nipo-Brasileira De São Paulo Proprietário: Sr. Jorge Antônio do Rego Neto Objetivo: Definição do valor de mercado para venda do bem.

Endereço completo do imóvel: Cidade: Bertioga - SP CEP: 11.250-000 Rua 10 - Lote 24 Bairro: Chácara Vista Linda.

Área do terreno (m²): 1.000,00 Método(s) utilizado(s): Método Comparativo de Dados de Mercado Resultados da avaliação:

Valor de mercado de venda do bem: R$ 130.700,00 (CENTO E TRINTA MIL E SETECENTOS REAIS) Classificação quanto à liquidez: Baixa

Grau de Fundamentação do Laudo: II

Grau de Precisão do Laudo: II Identificação e assinaturas dos Avaliadores:

Santos, 20 de maio de 2019.


CREA 5070401761


CREA 5062690574

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SUMÁRIO 1. SOLICITANTE ........................................................................................................................................ 4 2. PROPRIETÁRIO ................................................................................................................................... 4 3. FINALIDADE ........................................................................................................................................... 4 4. OBJETIVO ............................................................................................................................................... 4 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ....................................... 4 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ........................ 4

6.1. REGIÃO ............................................................................................................................................ 4 6.2. TERRENO ....................................................................................................................................... 5 6.3. TERRENO ....................................................................................................................................... 6 6.4. VISTORIA ........................................................................................................................................ 6

7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO .................................................................................................... 6 8. MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ADOTADOS ................................................................... 7 9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ....................................................................................................................................................... 7 10. DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS ............................................................................................................................................... 8 11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA ..................................... 10 12. ENCERRAMENTO ........................................................................................................................ 11 13. ANEXOS ............................................................................................................................................. 12

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1. SOLICITANTE

Beneficência Nipo-Brasileira De São Paulo 2. PROPRIETÁRIO

Sr. Jorge Antônio do Rego Neto 3. FINALIDADE

Venda do bem avaliando. 4. OBJETIVO

Determinação técnica do valor de mercado para venda do imóvel. 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A documentação do imóvel avaliando foi disponibilizada aos avaliadores.

Porém por se tratar de objeto de penhora, não sendo este de propriedade dos

solicitantes, e por ser uma área de ocupação irregular não foi possível vistoriar o

imóvel. 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

6.1. REGIÃO Vocação predominante: residencial;

Classe social predominante: baixa;

Relevo: Escarpa da Serra do Mar e Planície Costeira;

Polos de atratividade da região: Praias e polo comercial de Riviera;

Melhoramentos públicos no entorno: rede de cabeamento de energia;

rede de água potável; comércios e serviços diversos.

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6.2. TERRENO Uso: residencial;

Topografia: plana;

Superfície: úmida;

Formato: retangular;

Frente: 20 m para a Rua 10; Profundidade: 50 m;

Área: 1.000,00 m2

Plano em relação ao nível do logradouro;

Infraestrutura: via sem pavimentação, rede distribuidora de água potável,

rede distribuidora de energia elétrica.

Coeficiente de aproveitamento: Ocupação irregular.

Figura 1 - Localização do imóvel avaliando

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6.3. TERRENO O imóvel objeto deste laudo (Matrícula de número 10.162 do 1º Cartório de

Registro de Imóveis da Comarca de Santos) é localizado no 1º setor à Rua 10 da

Quadra M, Lotes nº 24, do Loteamento Chácaras Vista Linda bairro Chácaras, em

Bertioga-SP. Consiste num lote utilizado para fins residenciais, com área total de

1000 m2.

O terreno está numa área de ocupação irregular, e apresenta múltiplas

moradias de baixa renda construídas em madeira e materiais reutilizados.

6.4. VISTORIA A vistoria externa ao imóvel, para fins deste Laudo, foi realizada pelos

profissionais que o assinam, no dia 10 de maio de 2019, não foi acompanhada. 7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

Os imóveis semelhantes ao avaliando na região estão sendo vendidos

atualmente com nível de recessão e o segmento (venda de casa residencial)

apresenta, na região, um número alto de ofertas em relação ao número de demanda

de imóveis semelhantes. Portanto, considera-se que o imóvel avaliando possui uma

liquidez baixa para venda.

É importante ressaltar que existe um grande número de ofertas particulares na

região para compra e venda de imóveis sem escritura.

A região onde se situa o imóvel apresenta densidade urbana que pode ser

classificada entre baixa e média e possui baixo potencial de ocupação; a quantidade

de ofertas de imóveis similares é pequena. Existem cerca de 5 empresas imobiliárias

atuando na região.

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8. MÉTODOS E PROCEDIMENTOS ADOTADOS

A presente avaliação foi realizada pelo Método Comparativo Direto de Dados

de Mercado, o qual identifica o valor de mercado de um bem por meio de tratamento

técnico dos atributos dos elementos amostrais comparáveis, constituintes.

O tratamento técnico dos atributos dos elementos amostrais comparáveis e

constituintes foi realizado por meio de Regressão Linear Múltipla, realizada com o

sistema SisDea.

9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

A presente avaliação possui grau II de Fundamentação e grau III de Precisão

e as Tabelas 9.1 e 9.2, a seguir, demonstram detalhadamente o enquadramento

deste Laudo no Grau II de Fundamentação e Grau II de Precisão, de acordo com os

itens 9.2.1 e 9.2.3 da Norma Técnica NBR 14.653-2:2011/ABNT.

Grau de Fundamentação: apesar da pontuação atingida, como não foi adotado

na avaliação o valor da estimativa de tendência central, a presente avaliação fica

classificada no Grau II.

Tabela 9.1. Grau de Fundamentação para a avaliação do imóvel

Itens Grau

Pontos Obtidos III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando x 2

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 0

3 Identificação dos dados de Mercado x 2

4 Extrapolação x 1

5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo

para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) x 3

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese

nula do modelo através do teste F de Snedecor x 3

Total – Pontuação Atingida 11

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fls. 410


Tabela 9.2. Grau de Precisão

Itens Grau III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

X (≤ 40 %)

Obs.: a amplitude total do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa encontrada no modelo foi de 35,37%.

10. DADOS UTILIZADOS, TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS

Foram pesquisados 7 dados amostrais na mesma região do móvel avaliando,

relacionados e descritos nos anexos deste Laudo. Depois de gerado o modelo, não

se observaram pontos influenciantes; portanto, todos os 7 dados foram

considerados no tratamento estatístico.

Inicialmente levantou-se a hipótese de que as variáveis explicativas

(independentes) do valor de mercado de venda imóvel avaliando fossem: Área total,

Testada, Construção Irregular. Depois do tratamento dos dados pesquisados por

regressão linear múltipla com o sistema Sisdea, foi observado que as variáveis

explicativas mais importantes e determinantes do valor de mercado do imóvel

avaliando foram: Área total, Testada. As demais variáveis apresentaram

significâncias altas (acima de 30%) ou alta correlação com outra variável

independente; portanto, foram descartadas do modelo.

As variáveis independentes (explicativas) adotadas no modelo são descritas a

seguir.

Variável Área total Variável quantitativa correspondente à área total do terreno. A variação

(espectro) amostral quanto à esta variável é de 250,00 m2 a 2000,00 m2.

Variável Testada Variável quantitativa correspondente a metragem de acesso do terreno em

relação a rua. Variação amostral de 5,00 m a 40,00 m.

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fls. 411


Modelo de Regressão Linear

A partir dos dados pesquisados pelo avaliador e das variáveis explicativas

adotadas, foi gerado e ajustado o seguinte modelo matemático com o auxílio do

sistema citado: Valor unitário² = +1198232,493 -186935,3723 * ln (Área total) +5708,022366 *

Testada

Resultados gerais do modelo de regressão: Coeficiente de Determinação: 0,9959699 (Fortíssimo);

Significância geral do modelo: 0,1%;

Não há variável independente com significância maior do que 10%;

Não há correlações altas (>80%) entre variáveis independentes;

Não foi apontado pelo sistema nenhum ponto influenciante; Não foi detectado ponto outlier ;

O Nível de Confiança do Modelo (bicaudal) foi de 80% e, no modelo, a

amplitude do Intervalo de Confiança em torno da estimativa de

tendência central foi de 35,37%;

O Gráfico Resíduos Padronizados x Valores Ajustados demonstra que

os pontos não apresentam tendência à nenhuma forma geométrica,

indicando homocedasticidade e normalidade dos dados;

Atribuindo-se diversos valores para as variáveis explicativas no modelo,

o valor unitário (explicado) se mostrou coerente.

Os resultados acima demonstram o atendimento do modelo de

regressão à norma técnica NBR 14.653-2/2011/ABNT e a sua

consistência e adequação para a avaliação do imóvel.

Constam nos anexos deste Laudo:

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Tabela com os dados sobre as transformações realizadas, a relação de cada

variável explicativa e seu respectivo ‘t’ calculado, a significância de cada variável,

seus coeficientes na equação, e suas amplitudes;

Tabela comparativa entre o valor unitário e o estimado pelo modelo

matemático e os resíduos para cada dado;

Tabela com os resíduos da regressão;

Gráfico de Resíduos Padronizados x Valores Estimados. Valores das variáveis independentes pertinentes ao imóvel avaliando:

Área terreno: 1000,00 m2

Testada: 20 m

Os resultados para o preço unitário foram os seguintes: Assim,

Valor Unitário Médio = R$ 145,22

Mínimo = R$ 130,70

Máximo = R$ 159,74

Considerando a situação geral da região e do terreno, será determinado o valor

unitário mínimo neste laudo.

O valor mínimo do imóvel pelo produto da área total pelo valor unitário:

VALOR MÍNIMO = R$ 130,70/m² x 100,00 m² = R$ 130.700,00

11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA O preço de venda do imóvel objeto deste Laudo fica avaliado em R$

130.700,00 (cento e trinta mil e setecentos reais). Observadas as características do mercado imobiliário analisado, a presente

avaliação pode ser válida até no máximo seis meses depois data deste laudo.

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12. ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 12

(doze) páginas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além

de seus anexos. Santos, 20 de maio de 2019.


CREA 5070401761


CREA 5062690574

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13. ANEXOS 1. Fotografias do imóvel avaliando;

2. Relação e descrição dos dados amostrais de mercado utilizados;

3. Relatórios do programa computacional utilizado para a regressão linear;

4. ART do Laudo.

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ANEXO 1 - FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO

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Foto 1 – Entrada da Rua 10

Foto 2 – Lotes similares na Rua 10 (lote vazio)

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Foto 3 – Foto do lote 24

Foto 4 – Vista da Rua em frente ao lote

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ANEXO 2 -RELAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS DE

MERCADO UTILIZADOS

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fls. 420


RELAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS DE MERCADO UTILIZADOS

Rua Bairro Contato Telefone Metragem Testada Preço por

m2 1 Rua 8 Chacara Vista linda Rodrigo (34) 99151 5230 250 5 R$ 440,00 2 Bairro Jardim Rafael A F Soares Corretor de Imóveis (13) 99644 4449 368 11 R$ 407,61 3 Bairro Vista linda Alexandre (11) 95983 9213 2000 40 R$ 75,00 4 Chacara Vista linda Fabio (11) 97349 0180 1240 25 R$ 88,71 5 Rua 8 Chacara Vista linda Edson (12) 98896 8122 1000 20 R$ 155,00 6 Avenida Anchieta, 8345 Praia Vista Linda Vila Real (13) 99743-8796 300 15 R$ 466,67 7 Próx. Av. Anchieta Indaia Osório Imóveis (11) 4727 5797 420 12 R$ 357,14

Para

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0243

1697

.

fls. 421


ANEXO 3

.RELATÓRIOS DO PROGRAMA COMPUTACIONAL UTILIZADO PARA A

REGRESSÃO LINEAR

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697

.

fls. 422


ANEXO 4

. ART DO LAUDO

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.

fls. 423

laudo de avaliaÇÃo de imÓvel urbanode mercado, o qual identifica o valor de mercado de um bem por...

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