laudo de avaliaÇÃo - rioprevidência · 2018-11-23 · laudo de avaliaÇÃo -imÓvel comercial...

LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

ENDEREÇO

Imóvel localizado na Rua Barão de Mesquita, nº 342/344/346/348/350, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.

CONTRATANTE

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 53-0283/2016 - NOVEMBRO/2016

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FOLHA RESUMO

Nº da Solicitação: O. S. NR: 004/2016

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Endereço do imóvel:

Logradouro: Rua Barão de Mesquita Nº: 342/344/346/348/350 Bairro:Vila Isabel

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.540-003

Métodos Utilizados:

Método Involutivo – Valor de Mercado do Terreno;

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Unidade hipotética de Lojas e de

Salas Comerciais, para montagem do Método Involutivo;

Método de Custo: valor das edificações;

Método Evolutivo: Terreno (método involutivo); Edificações (método de custo);

Método de Capitalização da Renda: Valor Locativo do terreno excedente;

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo Casas Comerciais;

Método Evolutivo: Terreno (método da Renda); Edificações (método comparativo).

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 8.110.000,00 (Oito milhões, cento e dez mil reais)

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 18.300,00/mês (Dezoito mil e trezentos reais por mês)

Valor das partes constituintes do Imóvel:

Terreno: R$ 7.435.000,00 (Sete milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil reais)

Edificações: R$ 524.000,00 (Quinhentos e vinte e quatro mil reais)

Fator de Comercialização: R$ 151.000,00 (Cento e cinquenta e um mil reais)

Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;

Graus de Fundamentação do Laudo: I;

Graus de Precisão do Laudo: I.

Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

2. Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

3. Finalidade

Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.

4. Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes

constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação

contábil.

5. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano

Endereço: Rua Barão de Mesquita 342/344/346/348/350 Vila Isabel

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.910-150

Área do terreno: 615,73m² Loja Maior: 191,57m² Loja Menor: 149,24m²

Imóvel: Imóvel comercial urbano edificado e subutilizado, localizado na Rua Barão de

Mesquita, na esquina da Rua Pereira Nunes, no trecho onde a Avenida Maracanã cruza a Rua

Barão de Mesquita, nas proximidades do Shopping Tijuca, identificado pelos números

342/344/346/348/350. A área do terreno, assim como suas dimensões, foram extraídas de

um desenho que retrata a atual situação do terreno e das edificações. Os dados do RGI do

imóvel, Matrícula 47.042, não estão atualizados.

Ocupante do imóvel: A loja maior e o terreno que a circunda estão sendo utilizados como

posto de abastecimento de combustíveis e lubrificantes. A loja menor estava sendo ocupada

pela própria RIOPREVIDÊNCIA, mas, recentemente a desocupou.

Tipo de ocupação: A parte que fica junto à Rua Pereira Nunes e que ocupa o nº

342/344/346/348 atendem à atividade comercial denominada “Posto de Abastecimento de

Combustíveis”. A parte que tem o nº 350 funcionava como posto da RIOPREVIDÊNCIA, que

foi recém desativado.

Observação: O imóvel foi vistoriado e fotografado normalmente. A loja onde funcionava o

posto da RIOPREVIDÊNCIA encontrava-se fechada e foi vistoriada externamente.

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:

Decreto 6997/1987 – 18ª UEP – Unidade Espacial de Planejamento –

IX R.A. – Vila Isabel: Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.

Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;

Lote Mínimo: 125,00m²;

Testada mínima: 8,00m;

Afastamento frontal mínimo: 3,00m;

Demais Afastamentos: 2,50m;

Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;

Edificação não afastada das divisas:

Altura Máxima: 19,00m;

Gabarito Máximo: 5 pavimentos;

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Edificação afastada das divisas:

Altura máxima: 25,00m;

Gabarito máximo: 7 pavimentos;

IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: 3,50;

Taxa de Ocupação: livre;

Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;

Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;

Subsolo garagem não é computado na ATE;

Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório;

Fica eleito o método involutivo, já que o terreno está em local apropriado, tem topografia

plana e tem medidas favoráveis à involução.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 04/11/2016.

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

O imóvel está inserido na região da Tijuca, bem próximo do Shopping Tijuca, ao quartel da

PE e próximo da Praça Saens Pena, no ponto onde a Avenida Maracanã cruza a Rua Barão de

Mesquita.

Tijuca é um bairro nobre da Zona Norte do Rio de Janeiro, ocupado majoritariamente pela

classe média alta. É um dos mais antigos, tradicionais, caros e populosos bairros da capital

fluminense. No ano 2000 seu índice de qualidade de vida era de 0,887, o 18º melhor índice

do município dentre os 126 bairros avaliados. É também o bairro mais populoso da Zona

Norte.

7.1.2) Serviços / Infraestrutura

A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, qual

seja: rede de água, rede de gás encanado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de

telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo, Internet Banda Larga, rede de

iluminação pública, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação

asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – metrô e

trem -, coleta de lixo, entrega postal.

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

Trata-se de imóvel de uso comercial. O terreno é plano e tem 615,73m². De acordo com a

Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no Cartório do Registro de Imóveis do 10º Ofício,

Matrícula n.º 47.042 em nome do FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO

DO RIO DE JANEIRO - RIOPREVIDÊNCIA.

O terreno tem duas edificações comerciais, uma de uso exclusivo do posto de abastecimento

de combustíveis, com área de 191,57m² e outra – nº 350 – que vinha sendo utilizada pela

própria RIOPREVIDÊNCIA como posto de atendimento, foi recentemente desativada e tem

área construída de 149,24m².

As edificações têm pé direito de 3,00m, foram construídas com fundações diretas, estrutura

de concreto armado, cobertura em uma água, coberto com telhas onduladas de fibrocimento

sobre estrutura de madeira, paredes de alvenaria de tijolos, pisos de alta resistência, piso

em plurigoma, paredes com emboço e reboco ou azulejo, laje rebocada, portas de enrolar de

aço, de abrir de madeira e de vidro temperado, janelas fixas de vidro temperado e pintura

látex PVA e esmalte, luminárias fluorescentes compactas. Estado de conservação: bom.

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8. Diagnóstico do Mercado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região

onde se localiza o imóvel avaliado, Tijuca, bem próximo do Shopping Tijuca e do Quartel da

PE, é uma das melhores da cidade, em se tratando de qualidade de vida.

A valorização imobiliária do Rio de Janeiro que crescia em altos percentuais nos últimos

anos, passou a ter crescimento inferior à inflação e ultimamente já vem apresentando

crescimento negativo. Os efeitos da recessão fazem-se sentir em todos os ramos, em todas

as empresas, em todas as pessoas físicas e até mesmo nas instituições governamentais. Os

preços de aluguel já chegam a menos de 0,4% do valor de venda. Os preços de venda dos

imóveis vêm caindo em proporção menor que os aluguéis. Não há mais como aumentar

impostos que já são proibitivos, restando apenas a redução de crédito e o aumento de juros

que precisam funcionar como frenagem para forçar a volta da produção dos setores

importantes da economia do país.

A escassez de terrenos nesta localização e com estas dimensões dá a este imóvel uma

condição ímpar, reunindo pessoas físicas e jurídicas como uma enorme fatia de mercado

comprador.

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

9. Metodologia empregada

Métodos empregados:

A) Unidade Hipotética de Lojas e Salas Comerciais:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor da unidade hipotética de loja e de sala comercial foi obtido com a utilização do

“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento por Inferência

Estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

Este valor será utilizado na composição da receita de vendas do Método Involutivo.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento

científico, por Inferência Estatística.

B) Valor de Mercado do Terreno – Método Involutivo

Com base na receita de vendas do aproveitamento mais eficiente do terreno, descontadas

as despesas de construção, despesas financeiras da construção, despesas de promoção,

administração e vendas e o lucro líquido da incorporação, entendendo-se o saldo restante

como o valor do terreno, conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.

C) Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo

Foi calculado o valor de novo das edificações e posteriormente depreciado em função do

seu desgaste e da sua vida útil consumida.

D) Valor do imóvel – Método Evolutivo

O valor do imóvel resultou da somatória do valor do terreno e das edificações, acrescidos

do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário.

E) Valor Locativo das Lojas: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor Locativo das Lojas foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado”, com tratamento por Inferência Estatística, conforme recomenda a

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Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2. Este valor foi utilizado também

para calcular a taxa de atratividade do local, através da relação:

I = [valor unitário locativo/valor unitário de venda].

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento por

Inferência Estatística.

F) Valor Locativo do Terreno excedente – Método da Capitalização da Renda:

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização PRESENTE da sua renda líquida

prevista FUTURA, considerando-se cenários viáveis”. Contudo, vamos fazer o caminho

inverso: partindo do valor do bem, vamos obter o valor de sua renda líquida.

Valor Presente “é aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido

pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o

valor fosse aplicado no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de

renda e de operação”.

“Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas

podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste

método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra”.

“Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador”.

“P = A/i, onde

P : valor de venda de imóvel residencial;

A : valor locativo de imóvel residencial;

i : taxa de atratividade média” praticada na Tijuca no momento: relação entre o valor

obtido para o local, por Inferência Estatística, entre o valor unitário locativo e o valor

unitário de venda de lojas e salas comerciais. Esta taxa será confrontada com a taxa

média de Jacarepaguá, obtida dos índices do SECOVI, para setembro de 2016.

Com base no modelo acima, podemos afirmar que:

A = P . i

A : Valor Locativo é igual a P: valor de venda, multiplicado pela taxa de atratividade.

“Noções Básicas de Avaliações de Bens” Autor: Pedro Augusto Kruk

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: de 04/11/2016 a 15/11/2016.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado o bairro da Tijuca, Maracanã, Vila Isabel, Andaraí

e Grajaú;

Tipos de Imóveis: Foram pesquisadas unidades de Lojas e Salas Comerciais à venda e

unidades de Casas Comerciais para locação em toda a região da Tijuca;

Tipos de Valores: O objetivo da pesquisa foi a obtenção de valores globais e unitários

para compra e venda e também para locação.

Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das

características dos imóveis apresentadas pelo anunciante, retirando-se apenas os dados

repetidos e termos enfáticos que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os

agentes de mercado foram consultados para informar o endereço completo e confirmar as

demais informações de seus anúncios.

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Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada do

prédio e outra do interior do imóvel, sempre que possível, ensejando melhor avaliação do

perfil da amostra de mercado.

Modelo Estatístico – Venda e Locação:

O valor de mercado para venda de lojas e salas comerciais e o valor de mercado para locação

de casas comerciais foi obtido através de Tratamento por Inferência estatística, com 19

(dezenove) elementos para venda de lojas, 20 (vinte) para venda de salas comerciais e 11

(onze) elementos para locação de casas comerciais, coletados e efetivamente utilizados,

atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido consideradas as seguintes

variáveis:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Variáveis Independentes:

Fonte: Variável dicotômica recusada pelo software INFER-32.

Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para

adequação do seu valor por diferença de área, admitindo-se dois patamares: até 30% de

diferença para mais ou para menos; acima de 30% para mais e para menos. A relação entre

a amostra e o avaliando é processada pelo próprio software.

Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, variável numérica

aplicada através do VC (aplicado para imóveis comerciais) da Prefeitura do Rio de Janeiro.

Padrão: Foi utilizada a tabela de padrão de construção indexada da seguinte forma:

ESTADO ÍNDICE Padrão de construção atual com toda infraestrutura 1,00

Padrão de construção recente com menos infraestrutura 0,90

Padrão de construção ultrapassado 0,80

Padrão de construção obsoleto 0,70

Número de Dados de mercado utilizados:

Lojas para compra e venda: 12 elementos efetivamente utilizados;

Salas para compra e Vanda: 19 elementos efetivamente utilizados;

Casas Comerciais para locação: 11 elementos efetivamente utilizados.

11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de

fundamentação e precisão:

A avaliação do Valor de Mercado de Lojas e de Salas Comerciais foi efetuada por Inferência

Estatística e resultou no GRAU I em nível de precisão.

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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR

Item Descrição Pontos GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 2

X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2

X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 15

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR

GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 16

X

Itens Obrigatórios II

X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Lojas: (10.297,74 – 8.943,52)/9.620,63 14%

Salas: (10.861,32 – 9.831,20)/10.326,62 10%

A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada pelo método involutivo e resultou no

grau II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

Item Descrição GRAU

III II I

1 Nível de detalhamento do projeto hipotético X

2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético X

3 Estimativa dos custos de produção

X

4 Prazos X

5 Taxas X

6 Modelo

X

7 Análise setorial e diagnóstico de mercado

X

8 Cenários

X

9 Análises de sensibilidade do modelo

X

TOTAL 22

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos

X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente

X

Enquadramento X

A avaliação do valor locativo de casas comerciais foi efetuada pelo Tratamento Científico e

resultou no GRAU III em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo

Item Descrição Pontos GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 2

X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2

X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 15

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ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 15

X

Itens Obrigatórios III

X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Loja Maior: (47,17 – 31,64)/37,87

41%

Loja Menor: (59,75 – 34,01)/43,34

59%

12. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 8.110.000,00 (Oito milhões, cento e dez mil reais)

Valor de mercado para locação:

R$ 18.300,00/mês (Dezoito mil e trezentos reais por mês)

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-

terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-

biliário.

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-

mentares importantes.

14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas

impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

RUA BR MESQUITA – SENTIDO INÍCIO RUA BR MESQUITA – SENTIDO FINAL

AVN MARACANÃ – SENTIDO FINAL AVN MARACANÃ – SENTIDO SHOPPING

VISTA DA RUA PEREIRA NUNES VISTA GERAL DO IMÓVEL

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PRÉDIO Nº 342/344/346/348 PRÉDIO Nº 350

ADMINISTRAÇÃO E LOJA DO POSTO LOCAL DE TROCA DE ÓLEO

LAVAGEM DE VEÍCULOS POSTO RIOPREVIDÊNCIA DESATIVADO

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ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS

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SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO

Relatório de Informações Urbanísticas Fornecimento Gratuito

1 - Localização

Logradouro: 066381-RUA BARAO DE MESQUITA

Início do Trecho: RUA TOMAZ COELHO

Fim do Trecho: RUA PEREIRA NUNES, AVENIDA MARACANA

Bairro: Vila Isabel RA:VIII AP: 2

Unidade SMU: 2 GLF Tijuca

Endereço: Rua Almirante Cochrane, 11 - Tijuca

Telefone(s): Telefone: 38728638/22540988

As informações deste relatório são referentes ao ponto e ao trecho do logradouro selecionado.

2 - Dados Cadastrais

Plantas Cadastrais Planta Cadastral 287C I 2

Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) e

Loteamento (PAL) no logradouro

Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o

download no link da planta cadastral.

Projetos Aprovados de Loteamento (PAL) 6352;

Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---

3 - Zoneamento

MacroZona Macrozona de Ocupação Incentivada - Plano Diretor LC111/2011

Zona ZR-3 Zona Residencial Multifamiliar, consulte a(s) norma(s): Decreto

6997/1987

Subzona / Setor / Subsetor ---

Centro de Bairro Centro de Bairro 2 , consulte a(s) norma(s): Decreto 322/1976

Zona Ambiental ---

Área de Especial Interesse (AEI) ---

Distritos e Polos ---

Outros Dispositivos Legais ---

ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e

legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).

4 - Área de Especial Interesse Social (AEIS)

Não há

5 - Gabarito de Altura

Edificação afastada das divisas Decreto 6997/1987 - artigo 10 - 5 pavimentos qualquer natureza e altura máxima 25m

Edificação não afastada das divisas Decreto 6997/1987 - artigo 10 - 5 pavimentos qualquer natureza e altura

máxima 19m

ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87

desse decreto.

http://portalgeo.rio.rj.gov.br/Arq_Cartografia/ESCALA1_2000/1997/287C12.zip

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/acervoimagens/ConsultaImagensPrincipal.asp?cl=066381

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/acervoimagens/ConsultaImagensPrincipal.asp?cl=066381

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/acervoimagens/ConsultaProjetosPorNumero.asp?projeto=6352

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=6&selEsfera=&txtNumAto=111&txtDataAto=&TipoConsulta=ATO

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=102370&x=680882.635559&y=7463863.494983&extent=680696.18284+7463785.31896+681090.94096+7463981.4633



http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=1&selEsfera=&txtNumAto=322&txtDataAto=&TipoConsulta=ATO/



http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=1&selEsfera=&txtNumAto=322&txtDataAto=&btn=Consultar&TipoConsulta=ATO

http://www.rio.rj.gov.br/

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6 - Índice de Aproveitamento de Terreno

IAT 3,5 - Lei Complementar 111/2011

ATENÇÃO: Os IAT estabelecidos pela legislação local ou específica, quando mais restritivos, prevalecem sobre os valores definidos no

Anexo VII da Lei Complementar 111/2011 (Plano Diretor) - Parágrafo 4o. do Artigo 38.

Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMU indicada no item 1 - Localização.

7 - Áreas Protegidas

ZPPA2 Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 2 - Decreto 36108/2012

8 - Desapropriações / Tombamentos / Susceptibilidade

Desapropriações » Clique aqui para ver/ocultar as Desapropriações encontradas.

Descrição Legislação Assunto

458 - CASAS 1 A 10 DECRETO MUNICIPAL No.10227 de

25/06/1991

DESAPROPRIAÇÃO

464-A, 466

DECRETO MUNICIPAL

No.10227 de

25/06/1991

DESAPROPRIAÇÃO

594 E 596

DECRETO MUNICIPAL

No.12005 de 06/04/1993

DESAPROPRIAÇÃO

425-PREDIO DO PAVILHAO DO COMANDO DO 1o BPE DECRETO MUNICIPAL No.1956 de 29/03/1993

DESAPROPRIAÇÃO

S/N.(JUNTO E ANTES DO N.329), NOS.329,331,335,339(PARCIAL),341-A E 343

DECRETO MUNICIPAL

No.14194 de

13/09/1995

DESAPROPRIAÇÃO

NOS.349,357 E 359

DECRETO MUNICIPAL

No.14194 de 13/09/1995

DESAPROPRIAÇÃO

ATENÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO DESTE IMÓVEL REVOGADA PELO DECRETO 37605 DE 27/08/2013 : Nº 596

DECRETO MUNICIPAL No.22494 de

18/12/2002

DESAPROPRIAÇÃO

ATENÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO DESTE IMÓVEL REVOGADA PELO DECRETO 37605 DE

27/08/2013 : Nº 376 - DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL.

DECRETO MUNICIPAL

No.22494 de

18/12/2002

DESAPROPRIAÇÃO

ATENÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO DESTES IMÓVEIS REVOGADA PELO DECRETO 37605 DE 27/08/2013 : Nºs 592 E 594.

DECRETO MUNICIPAL

No.23046 de 23/06/2003

DESAPROPRIAÇÃO

ATENÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO DESTE IMÓVEL REVOGADA PELO DECRETO 37605 DE

27/08/2013 : Nº 673.

DECRETO MUNICIPAL No.23046 de

23/06/2003

DESAPROPRIAÇÃO

Nº 831- Desapropriação revogada pelo Dec. 25494 de 22/06/2005.

DECRETO MUNICIPAL

No.23207 de

28/07/2003

DESAPROPRIAÇÃO

Revogou o Dec.23207 de 28/07/03, que desapropriou o imóvel de nº 831. DECRETO MUNICIPAL No.25494 de

22/06/2005

REVOGAÇÃO TOTAL DO DISPOSITIVO LEGAL

Revogou parcialmente o Decreto nº 22494 de 18/12/2002 que desapropriou o imóvel nº

596 e 376 e também o Decreto 23046 de 23/06/2003 que desapropriou os imóveis nº

592, 594 e 673.

DECRETO MUNICIPAL

No.37605 de

27/08/2013

REVOGAÇÃO PARCIAL DO

DISPOSITIVO LEGAL

Tombamentos » Clique aqui para ver/ocultar os Tombamentos encontrados.

Número(s) Tipo Legislação Obs

135 PRESERVADO DECRETO

7077

125 DEFINITIVO DECRETO

6255 SOBRADO


6255 SOBRADO


6255 VILA AVENIDA MARIANA


6255 VILA AVENIDA ANNA

141 PRESERVADO DECRETO 7077

DEFINITIVO

DECRETO 12864

PALACETE SEDE DO COLEGIO MILITAR RJ E PEDRA BABILONIA

129, 133 PRESERVADO DECRETO 12864

AREA DE ENTORNO DO COLEGIO MILITAR E PEDRA DA BABILONIA

52,52A,54 PRESERVADO DECRETO

12864 AREA DE ENTORNO DO COLEGIO MILITAR E PEDRA DE BABILONIA

64,68,76,84 PRESERVADO DECRETO


86,88,92 PRESERVADO DECRETO



19342 Escola Municipal Affonso Pena.

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=&selEsfera=&txtNumAto=111&txtDataAto=&TipoConsulta=ATO



http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=102370&x=680882.635559&y=7463863.494983&extent=680696.18284+7463785.31896+681090.94096+7463981.4633#desapropriacao

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=102370&x=680882.635559&y=7463863.494983&extent=680696.18284+7463785.31896+681090.94096+7463981.4633#tombamentos

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19342

Colégio Marista São José - prédio do externato. O tombamento inclui apenas o imóvel principal, dotado de 2 pavimentos e pátio central ajardinado, ficando preservados sua arquitetura, o muro

voltado p/ a rua, o pedestal c/ imagem de São José e o jardim.

Nº 275 DEFINITIVO DECRETO

23236 IGREJA DE SANTO AFONSO

539 PROVISÓRIO DECRETO

30936 Paisagismo do anfiteatro do SESC - Obra paisagística de autoria de Roberto Burle Max.

Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011

ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).

9 - Observações

Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis

construídos até 1937.

Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.

Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.

Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as

previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.

Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.

Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.

Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como

incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação

urbana, e dá outras providências.









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0- D

PLANO DE MASSA

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PLANO DE MASSA

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PLANO DE MASSA – DISPOSIÇÃO DAS LOJAS

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PLANO DE MASSA – DISPOSIÇÃO DAS SALAS

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ANEXO III – A. R. T.

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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE VENDA DE LOJAS

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ANEXO V – AMOSTRAS DE LOJAS PARA VENDA

UNIDADE HIPOTÉTICA DE LOJA

Amostra 01 – VC = 2.932,04

Tipo/Localização Loja na Rua Haddock Lobo, 252-A, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja de atendimento + galpão de oficina e pintura, Motivo particular. Excelente Faturamento. Próximo a estação de metrô Afonso Pena. Estudamos propostas.

Área 120,00m²

Preço R$ 990.000,00

Unitário R$ 8.250,00/m²

Fonte MP CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

Site / Telefone (21) 99225.3865

Pesquisador Arymar

Data Novembro de 2016

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+tijuca+zona-norte+rio-de-

janeiro+rj+120m2+RS990000/ID-8796603/?paginaoferta=1

Amostra 02 – VC = 3.065,33

Tipo/Localização Loja na Rua São Francisco Xavier, 73, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Ótima loja de frente de rua, piso cerâmico, banheiro social com azulejo decorado ao teto, jirau de 20m². Ótimo investimento. Pronto para ocupar.

Área 65,00m²

Preço R$ 550.000,00


Fonte KASANOVA IMÓVEIS

Site / Telefone (21) 2555.2100 / 99988.4701

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+65m2+RS550000/ID-10470782/?paginaoferta=1





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Amostra 03 – VC = 3.393,94

Tipo/Localização Loja na Rua Conde de Bonfim, 214, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja comercial em excelente localização, frente de rua, dentro da galeria, sendo a primeira loja, com 93m2, próximo a praça Saens Pena. Ano de Construção: 1965

Área 93,00m²

Preço R$ 790.000,00


Fonte RENATA IMÓVEIS – RENATA PERES

Site / Telefone (21) 3042.8080 / 99807.8080

Pesquisador Arymar



Amostra 04 – VC = 1.696,87

Tipo/Localização Loja na Rua Barão de Iguatemi, 184, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Excelente imóvel comercial, boa localização, duas lojas unificadas um depósito de bebidas composto de jirau, escritório e banheiro com uma câmara frigorífica, cozinha kit, banheiro de serviço cafeteria com varanda. Confiram.

Área 100,00m²

Preço R$ 850.000,00


Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA - BARRA

Site / Telefone (21) 2303.1954

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+pc-da-bandeira+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+100m2+RS850000/ID-11969209/?paginaoferta=7





LTA 53-0283/2016 Página 25 de 92

Amostra 05 – VC = 1.928,61

Tipo/Localização Loja na Rua General Canabarro, 55, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja de rua, banheiro social, refeitório, possui uma vaga de garagem, pé direito

alto, formato retangular, adequada para banco, mercado, hortifruti, restaurante. Referência: Próximo ao Colégio Militar. Ano de Construção: 1972

Área 173,00m²

Preço R$ 1.600.000,00


Fonte SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+maracana+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+173m2+RS1600000/ID-6315981/?paginaoferta=2

Amostra 06 – VC = 3.525,73

Tipo/Localização Loja no Boulevard Vinte e Oito de Setembro, 189, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Raridade! Loja frente de rua na Vinte e Oito de Setembro, coladinha ao Hortifruti, piso em porcelanato, toda reformada e sem condomínio. Pronto para ocupar.

Área 70,00m²

Preço R$ 650.000,00


Fonte ELOS RIO IMÓVEIS

Site / Telefone (21) 2246.9663 / 97448.0962

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+vl-isabel+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+70m2+RS650000/ID-11411536/?paginaoferta=5





LTA 53-0283/2016 Página 26 de 92

Amostra 07 – VC = 4.751,57

Tipo/Localização Loja à venda na R. Conde de Bonfim, 352, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Studio no melhor ponto comercial da Tijuca – Praça Saenz Pena – composto de: 3 salas, 1 banheiro social, 1 lavabo, cozinha, arquivo. Serve para vários tipos de comércio, como clínica médica, dentária, advocacia etc..Prédio com elevador, posição de frente cm 70,00m²

Área 70,00m²

Preço R$ 650.000,00


Fonte COSTA CAVALCANTI E CARDOSO


Pesquisador Arymar


http://www.imovelweb.com.br/propriedades/comercial-a-venda-na-tijuca-2926926466.html

Amostra 08 – VC = 2.087,64

Tipo/Localização Loja na Rua Haddock Lobo, 117, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja de esquina, Rua Haddock Lobo com Batista das Neves, 168,00 m². Entre duas estações de metrô - Estácio e Afonso Pena. Fica em meio a área residencial,

com farto comércio e condução, escolas, universidades, clubes, academias e hospitais. Várias prestadoras de TV a cabo e telefonia. Sua localização facilita o acesso aos principais pontos e vias da cidade: Linha Amarela, Linha Vermelha, Túnel Rebouças, Túnel Santa Bárbara, Av. Brasil, Ponte Rio Niterói.

Área 168,00m²

Preço R$ 1.650.000,00



Site / Telefone (21) 2254.0187 / 99225.3865

Pesquisador Arymar


https://www.vivareal.com.br/imovel/loja-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-168m2-venda-RS1650000-

id-70411205/?__vv=nav:1

http://www.imovelweb.com.br/propriedades/comercial-a-venda-na-tijuca-2926926466.html

https://www.vivareal.com.br/imovel/loja-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-168m2-venda-RS1650000-id-70411205/?__vv=nav:1


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Amostra 09 – VC = 2.932,04

Tipo/Localização Loja na Rua Barão de Mesquita, 206, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Ótima loja frente de rua em local nobre no coração da tijuca composta de: 1 recepção, 2 salas, 2 banheiros, e mais jirau, perfazendo um total de 100 m², fica ao lado do 7º oficio. Ano de Construção: 1978

Área 65,00m²

Preço R$ 680.000,00


Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA – CONDE DE BONFIM


Pesquisador Arymar



Amostra 10 – VC = 3.903,02

Tipo/Localização Loja na Rua Desembargador Izidro, 10, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Lojão comercial, linear de frente, antigo cinema/ teatro, utilizado atualmente como Igreja Evangélica, composta por 02 entradas totalmente independentes, 1ª

acesso a um salão e 2 banheiros, 2ª entrada acesso escada levando a galeria e mais um banheiro. Excelente investimento para cinema, teatro, clinicas... Ótimo estado

Área 430,00m²

Preço R$ 4.500.000,00


Fonte JÚLIO BOGORICIN IMÓVEIS – TIJUCA – SAENS PENA

Site / Telefone (21) 2187.4700 / 9278.3077

Pesquisador Arymar







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Amostra 11 – VC = 2.265,62

Tipo/Localização Loja na Rua Alberto de Sequeira, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Oportunidade! Excelente localização, próximo a Metrô, comércio e condução. Loja de frente de rua, com duas portas. 1º piso - 4 salas, banheiro, cozinha. Mezanino com banheiro. A loja foi planejada por arquiteto renomado. Boa para vários ramos de negócio.

Área 120,00m²

Preço R$ 1.300.000,00


Fonte NOVA ÉPOCA IMÓVEIS


Pesquisador Arymar



Amostra 12 – VC = 2.443,60

Tipo/Localização Loja na Rua Mariz e Barros, 824-B, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Ótimo ponto comercial, loja frontal, alugada, planta ampla, jirau de 52,66 m², piso de 238,2 m², boa testada, prédio relativamente novo, venda direta com proprietário.

Área 291,00m²

Preço R$ 3.990.000,00


Fonte TGB

Site / Telefone (21) 99183.2063 / 99178.7493

Pesquisador Arymar







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ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE LOJA

Amostra

Nº Am. V. Unit. Padrão Local Área

1 8.250,00 0,80 2.932,04 120,00

2 8.461,54 0,90 3.065,33 65,00

3 8.494,62 0,90 3.393,94 93,00

4 8.500,00 0,80 1.696,87 100,00

5 9.248,55 0,90 1.928,61 173,00

6 9.285,71 0,90 3.525,73 70,00

7 9.285,71 0,80 4.751,57 70,00

8 9.821,43 0,90 2.087,64 168,00

9 10.461,54 0,90 3.903,02 120,00

10 10.465,12 0,90 2.265,62 291,00

11 10.833,33 1,00 2.443,60 291,00

12 13.711,34 1,00 2.932,04 430,00

Descrição das Variáveis

Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.

Variáveis Independentes : • Padrão : Adequação do valor da amostra por diferença de padrão de construção.. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, usando Vc da prefeitura. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 12 Nº de variáveis independentes : 3 Nº de graus de liberdade : 8 Desvio padrão da regressão : 573,8550

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

V. Unit. 9734,91 1526,0484 15,68%

1/Padrão 1,1273 0,0849 7,54%

Local 2910,50 892,3781 30,66%

Área 165,92 114,2361 68,85%

Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 12.

Dispersão em Torno da Média

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável V. Unit..

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 8.250,00 8.859,40 609,40 7,3867 %

2 8.461,54 8.656,89 195,35 2,3087 %

3 8.494,62 9.176,83 682,21 8,0311 %

4 8.500,00 7.926,69 -573,31 -6,7448 %

5 9.248,55 9.313,43 64,88 0,7016 %

6 9.285,71 8.975,13 -310,58 -3,3447 %

7 9.285,71 9.281,06 -4,65 -0,0500 %

8 9.821,43 9.342,74 -478,69 -4,8739 %

9 10.461,54 9.786,04 -675,50 -6,4570 %

10 10.465,12 10.916,70 451,58 4,3151 %

11 10.833,33 11.322,04 488,71 4,5111 %

12 13.711,34 13.261,94 -449,40 -3,2776 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,

não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

[V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Padrão b1 = -2749,3222 2775,3926 -6626,0335 1127,3890

Local b2 = 0,5610 0,2082 0,2701 0,8519

Área b3 = 11,9845 2,1745 8,9470 15,0220

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Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9472 Valor t calculado ................................ : 8,354 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8972 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8586

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão 2,2982x107 3 7,6608x10

6 23,26

Residual 2,6344x106 8 3,2930x10

5

Total 2,5617x107 11 2,3288x10

6

F Calculado: 23,26 F Tabelado: 4,066 (para o nível de significância de 5,000 %)

Significância do modelo igual a 2,6x10-2

%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Padrão b1 -1,350 21% Sim

Local b2 2,894 2,0% Sim

Área b3 7,913 4,7x10-3

% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5459

Variável Coeficiente t Calculado Significância

Padrão b1 -0,991 18%

Local b2 2,694 1,4%

Área b3 5,511 0,03%

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -7,4014x10-16

Momento central de 2ª ordem : 2,1953x10

5

Momento central de 3ª ordem : -2,7732x106


Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria -0,0269 0 0

Curtose -3,0000 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

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Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 -682,2087 -342,7820 4 33,33 -557,9738

2 -342,7820 -3,3554 2 16,67 -130,1162

3 -3,3554 336,0711 2 16,67 157,6142

4 336,0711 675,4978 4 33,33 544,2247

Histograma

Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

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Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 14,39 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,2046 0,3278 Sim

2 0,0141 0,2638 Sim

3 0,1029 0,1908 Sim

4 0,5391 0,5128 Sim

5 1,1053x10-3

0,2137 Sim

6 0,0330 0,2525 Sim

7 8,5121x10-5

0,6470 Sim

8 0,0469 0,1811 Sim

9 0,1258 0,2206 Sim

10 0,0688 0,2500 Sim

11 0,1072 0,2944 Sim

12 0,7847 0,6450 Sim

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis

e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

3 -682,2087 0,1173 0,0833 0,1172 0,0339

1 -609,4013 0,1441 0,1667 0,0607 0,0225

11 -488,7075 0,1972 0,2500 0,0305 0,0527

10 -451,5775 0,2157 0,3333 0,0343 0,1176

2 -195,3475 0,367 0,4167 0,0334 0,0498

5 -64,8849 0,455 0,5000 0,0383 0,0450

7 4,6466 0,503 0,5833 3,2303x10-3

0,0801

6 310,5818 0,706 0,6667 0,1224 0,0391

12 449,4012 0,783 0,7500 0,1165 0,0332

8 478,6903 0,798 0,8333 0,0479 0,0354

4 573,3096 0,841 0,9167 7,7813x10-3

0,0755

9 675,4978 0,880 1,0000 0,0362 0,1195

LTA 53-0283/2016 Página 34 de 92

Maior diferença obtida : 0,1224 Valor crítico : 0,3380 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012). Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 6 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................. : 6 Média da distribuição de sinais .... : 6 Desvio padrão .................................. : 1,732

Teste de Sequências (desvios em torno da média) :

Limite inferior.... : -0,3028 Limite superior . : -0,9083

Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

Teste de Sinais (desvios em torno da média)

Valor z (calculado)......... : 0,0000

Valor z (crítico).............. : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,

podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

LTA 53-0283/2016 Página 35 de 92

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,9138 - (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,82 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,18

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,75 4-DU = 2,25

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,

pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

LTA 53-0283/2016 Página 36 de 92

Formação dos Valores

Variáveis independentes: • Padrão = 1,00 • Local .= 3.490,95 • Área..= 100,00

Estima-se o Valor Unitário da Loja em = R$ 9.620,63/m²

O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 8.943,52/m² Máximo: R$ 10.297,74/m²

Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), o valor estimado não pode extrapolar mais do que 20,0% do seu limite

amostral superior, nem pode ser inferior a 20,0% do limite amostral inferior.

Para uma Área de 100,00 m², teremos:

Valor obtido = R$ 962.063,04 Valor mínimo = R$ 894.351,75

Valor máximo = R$ 1.029.774,34

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável Limite inferior

Limite superior

Valor no ponto de avaliação

Variação em relação ao limite

Aprovada (*)

Padrão 0,80 1,00 1,00 Dentro do intervalo Aprovada

Local 1.696,87 4.751,57 3.490,95 Dentro do intervalo Aprovada

Área 65,00 430,00 100,00 Dentro do intervalo Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além

do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável Valor estimado no

limite inferior Valor estimado no

limite superior Valor estimado no ponto de avaliação

Maior variação Aprovada (**)

Padrão 8.933,30 9.620,63 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada


Área 9.201,17 13.575,53 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites

amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total

Amplitude/média ( % )

Padrão 9.127,07 10.114,19 987,13 10,26

Local 9.451,77 9.789,49 337,71 3,51

Área 9.420,41 9.820,85 400,44 4,16

E(V. Unit.) 8.571,35 10.669,91 2.098,57 21,81

Valor Estimado 8.943,52 10.297,74 1.354,23 14,08

Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.

LTA 53-0283/2016 Página 37 de 92

De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados,

o valor unitário da loja, em novembro de 2016, é de: R$ 9.620,63/m². Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação, ou seja: R$ 9.620,63/m² x 0,90 = R$ 8.658,57/m²

Valor de mercado da loja 1: R$ 8.658,57/m² x 99,73m² ≈ R$ 863.518,89;

Valor de mercado da loja 2: R$ 8.658,57/m² x 99,73m² ≈ R$ 863.518,89; Valor de mercado da loja 3: R$ 8.658,57/m² x 65,69m² ≈ R$ 568.781,27;

Valor de mercado da loja 4: R$ 8.658,57/m² x 65,69m² ≈ R$ 568.781,27; Valor de mercado da loja 5: R$ 8.658,57/m² x 93,24m² ≈ R$ 807.324,79. Valor de mercado total: R$ 8.658,57/m² x 424,08m² ≈ R$ 3.671.925,11

Grau de Precisão: 10.297,74 – 8.943,52 = 1.354,22/9.620,63 = 14% < 30%

GRAU III

ANEXO VII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE SALAS PARA VENDA

LTA 53-0283/2016 Página 38 de 92

ANEXO VIII – AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS PARA VENDA

UNIDADE HIPOTÉTICA DE SALA

Amostra 01 – VC = 2.932,04

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Barão de Ubá, 568, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Sala comercial montada, ótima localização, na esquina da Rua Haddock Lobo com a Rua Barão de Ubá. Entre duas estações do metrô: Afonso Pena e Estácio. Farto comércio e transporte. Próximo a colégios e faculdades. Prédio 100% comercial. Doc 100%. entrega imediata. Estacionamento rotativo/mensal próximo.

Área 30,00m²

Preço R$ 210.000,00



Site / Telefone (21) 2254.0187 / 99225.3865

Pesquisador Arymar


www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+30m2+RS210000/ID-6678577/?paginaoferta=3

Amostra 02 – VC = 2.932,04

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Haddock Lobo, 358, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Excelente sala comercial com 38m² e 01 banheiro. Ótima localização na Rua

Haddock Lobo, posição de frente para a rua. Edifício com porteiro e disponibilidade de vaga no estacionamento. – Construído em 2001.

Área 38,00m²

Preço R$ 289.000,00


Fonte PRIMAR ADMINISTRADORA


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+38m2+RS289000/ID-12051640/?paginaoferta=2





LTA 53-0283/2016 Página 39 de 92

Amostra 03 – VC = 3.525,73

Tipo/Localização Sala Comercial no Boulevard 28 de Setembro, 389, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Sala comercial no Vila Trade Center, andar alto, fundos, vista livre. Sala com recepção, banheiro social, duas salas com divisórias, ar condicionado. Vaga de garagem na escritura! Prédio recuado, com rampa de acesso a deficiente, recepção com catracas, portaria 24h, monitoramento na garagem e nos andares,

próximo à Praça Barão de Drumond e ao Shopping Iguatemi. 7 andares. Construído em 1995.

Área 32,00m²

Preço R$ 250.000,00


Fonte APSA VENDAS


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+vl-isabel+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+32m2+RS250000/ID-8851962/?paginaoferta=5

Amostra 04 – VC = 3.198,54

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 99, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Sala Comercial próximo ao metro São Francisco Xavier. Diversas linhas de ônibus, rua tranquila para estacionar o carro. Sala toda em porcelanato. Vaga de

garagem. Mobiliada, armários embutidos, copa e ar condicionado central. 8 andares.

Área 60,00m²

Preço R$ 470.000,00


Fonte FÁBIO


Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 40 de 92

Amostra 05 – VC = 3.393,94

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Padre Elias Gorayeb, 15, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Sala em excelente localização, próximo ao metrô Saens Pena. Sala comercial com 46m² (IPTU), andar alto, indevassável, composta por: recepção, banheiro e 2 salas. Formipiso nas salas; banheiro com piso em cerâmica e az. ao teto. 9 andares. Construída em 1973.

Área 46,00m²

Preço R$ 375.000,00


Fonte NOVA ÉPOCA CONS. IMOB. – SAENS PENA


Pesquisador Arymar



Amostra 06 – VC = 2.398,95

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua General Roca, 440, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Rua General Roca, 440 - prédio misto - sala comercial, banheiro, cozinha, a

poucos metros da Praça Saenz Peña (metro na porta). Temos várias unidades no local. Documentação ok. 5 andares.

Área 28,00m²

Preço R$ 229.900,00


Fonte VG IMÓVEIS

Site / Telefone (21) 96415.7900 / 98735.5845

Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 41 de 92

Amostra 07 – VC = 2.932,04

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Sala comercial, portaria 24h. Composta de sala de espera, copa, banheiro, cozinha e escritório. Em ótima localização, com 30m², prédio novo, vaga de garagem na escritura, com divisórias. Ótima oportunidade de investimento. Proximidades do metrô, retorno garantido de investimento. 10 andares.

Construído em 1999. Escritório. Copa

Área 29,00m²

Preço R$ 260.000,00


Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA – CONDE DE BONFIM


Pesquisador Arymar



Amostra 08 – VC = 2.932,04

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Ótima localização, entre metrô Afonso Pena e São Francisco Xavier. Prédio com total monitoramento e segurança. Sala vazia, com recepção, copa, banheiro e um ótimo salão.

Área 32,00m²

Preço R$ 290.000,00


Fonte MIGUEZ IMOBILIÁRIA – MARACANÃ

Site / Telefone (21) 2566.4000 / 96779.5708

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+tijuca+zona-norte+rio-de-






LTA 53-0283/2016 Página 42 de 92

Amostra 09 – VC = 3.393,94


Descrição Excelente sala comercial, reformada, composta por sala de espera, sala de atendimento, banheiro social e copa. A sala possui todas instalações necessárias para consultório odontológico, consultório médico e escritórios em geral. Prédio com portaria, 3 elevadores e garagem (possibilidade de alugar vaga). Ótima

localização, próximo a praça Saens Pena, com farta rede de transportes públicos e variado comércio no entorno.

Área 27,00m²

Preço R$ 250.000,00


Fonte RIO ANTIGO IMÓVEIS


Pesquisador Arymar


http://www.imovelweb.com.br/propriedades/sala-comercial-rua-conde-de-bonfim-venda-tijuca-2926319873.html

Amostra 10 – VC = 4.751,57


Descrição No coração da Praça Sanes Pena, conjunto de salas com 68m², dividido em sala principal, dois escritórios, sendo um com sacada, banheiro social, banheiro de serviço, área e copa. Imóvel todo em piso frio e com hidráulica e elétrica refeitos. Vista panorâmica da Praça Saens Pena.. 5 andares. Construído em 1959.

Área 68,00m²

Preço R$ 650.000,00




Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 43 de 92

Amostra 11 – VC = 3.393,94

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Pinto de Figueiredo, 55, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Tijuca Best Offices! 1ª locação, localização estratégica: Metrô, Shopping e facilidade de deslocamento. Imóvel de fundos, silencioso, sala ampla, banheiro impecável e espaçosa varanda. 1 vaga na escritura. Prédio inteligente, recepção integrada, acesso monitorado, central de telecomunicação, CFTV, internet banda

larga, salas de reunião, auditório, construído em 2016.

Área 30,00m²

Preço R$ 300.000,00


Fonte RJC IMOBILIÁRIA

Site / Telefone (21) 2204.7000 / 7722.6313

Pesquisador Arymar




Amostra 12– VC = 2.932,04


Descrição Ótima sala comercial em 1ª Locação. Prédio Empresarial com 215 salas e 5 lojas no térreo, entre as estações de metrô Afonso Pena e Estácio, com Hall, portaria, segurança e garagem. Salão e banheiro, com direito ao uso de uma vaga na garagem, andar alto com vista livre. 12 andares. Interfone. Pronto para ocupar.

Área 23,00m²

Preço R$ 238.000,00


Fonte APSA VENDAS RIO


Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 44 de 92

Amostra 13 – VC = 3.393,94


Descrição Ótima sala no SAENS PENA MEDICAL CENTER, Rua Conde de Bonfim, 255, junto a Praça Saenz Peña e ao Metrô. Sala de frente, vazia, com ampla recepção, banheiro e uma vaga de garagem na escritura. Edifício com portaria 24 horas, circuito interno de TV, 3 elevadores. Portaria aberta sábado até às 15 horas, para

atendimento a clientes/pacientes.

Área 30,00m²

Preço R$ 340.000,00


Fonte RONAN ROCHA CESÁRIO

Site / Telefone (21) 99872.2303 / 2268.8120

Pesquisador Arymar




Amostra 14 – VC = 3.393,94

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Pinto de Figueiredo, 55, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Junto à Praça Saens Pena, próximo ao metrô, prédio luxuoso com portaria, recepção com catraca, circuito TV, ambiente climatizado, vaga escriturada com manobrista, sala de reunião, sala de espera. Sala comercial de fundos, silenciosa, vista livre, desocupada, totalmente reformada, WI-FI, com hall, salão, dois

ambientes e lavabo, todos com piso em porcelanato. Documentação cristalina. 9 andares. Construído em 2013.

Área 28,00m²

Preço R$ 320.000,00


Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – AFONSO PENA


Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 45 de 92

Amostra 15 – VC = 3.903,02

Tipo/Localização Sala Comercial na R. Eng. Enaldo Cravo Peixoto, 215, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Excelente localização em frente ao Shopping Tijuca, 1ª locação, prédio inteligente, 4 elevadores, salas de reunião no condomínio, junto ao metrô, vista livre, sol da manhã, vaga na escritura, toda em piso frio. Nada a fazer. 11 andares. Construído em 2015.

Área 30,00m²

Preço R$ 350.000,00




Pesquisador Arymar



Amostra 16 – VC = 3.903,02

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Des. Izidro, 18, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Excelente consultório medico de 28m², localizada ao lado do metro da Praça Sans

Penha, na Tijuca, em um prédio luxuoso, com segurança, porteiro 24h e estacionamento para clientes. O consultório encontra-se montado, com ar split nos dois cômodos, um banheiro e recepção. 10 andares, ar condicionado, armários embutidos, lavabo, mobiliado.

Área 28,00m²

Preço R$ 330.000,00


Fonte PISOM ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS


Pesquisador Arymar








LTA 53-0283/2016 Página 46 de 92

Amostra 17 – VC = 4.751,57

Tipo/Localização Sala Comercial na Pça Saenz Pena, 45, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Ótima sala comercial, sala de espera com sala de atendimento, banheiro reformado. Excelente localização dentro do Shopping 45, coração da Saenz Pena, metrô na porta. 15 andares, construído em 1980.

Área 27,00m²

Preço R$ 320.000,00


Fonte RJC IMOBILIÁRIA

Site / Telefone (21) 2204.7000 / 7722.6313

Pesquisador Arymar



Amostra 18 – VC = 2.932,04


Descrição Haddock Business, o mais novo e moderno complexo comercial da Tijuca. Prédio de altíssimo padrão em localização estratégica com facilidade de acesso ao

Centro, Zona Norte, Zona Sul e Zona Portuária. Sala com aproximadamente 25m² em prédio de altíssimo gabarito.

Área 25,00m²

Preço R$ 320.000,00


Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – AFONSO PENA


Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 47 de 92

Amostra 19 – VC = 3.198,54

Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Eng. Enaldo Cravo Peixoto, 215, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição TITANIUM OFFICES - Perfeita sala comercial no mais novo e moderno empreendimento comercial da Tijuca, banheiro, vaga de garagem, sol da manhã. Excelente localização, ideal para investir ou trabalhar, próximo do Shopping Tijuca e a 300 metros da Praça Saens Pena com acesso ao metro e fácil acesso a

transporte público.

Área 28,00m²

Preço R$ 370.000,00


Fonte IMÓVEL UM

Site / Telefone (21) 99598.7783

Pesquisador Arymar




Amostra 20 – VC = 3.393,94


Descrição Localização estratégica próxima à duas estações de Metrô, de principais agências bancárias, comércio e melhores serviços da região. Amplas salas comerciais de 32 a 47 m², 1 ou 2 vagas privativas. Loja com frente para Conde de Bonfim com 261M² com 5 vagas de garagem. Opções para junção de 2 salas, meio andar e andares corporativos.

Área 32,00m²

Preço R$ 475.000,00


Fonte ZS INCORPORAÇÕES

Site / Telefone (21) 3238.5987 / 99453.5894

Pesquisador Arymar







LTA 53-0283/2016 Página 48 de 92

ANEXO IX – TRATAMENTO DOS DADOS DE SALA COMERCIAL

Amostra

Nº Am. V. Unit. Padrão Local Área

1 7.000,00 0,80 2.932,04 30,00

2 7.605,26 0,80 2.932,04 38,00

3 7.812,50 0,80 3.525,73 32,00

4 7.833,33 0,90 3.198,54 60,00

5 8.152,17 0,90 3.393,94 46,00

6 8.210,71 0,80 2.398,95 28,00

7 8.965,52 1,00 2.932,04 29,00

8 9.062,50 1,00 2.932,04 32,00

9 9.259,26 0,90 3.393,94 27,00

10 9.558,82 0,80 4.751,57 68,00

11 10.000,00 1,00 3.393,94 30,00

12 10.347,83 1,00 2.932,04 23,00

13 11.333,33 1,00 3.393,94 30,00

14 11.428,57 1,00 3.393,94 28,00

15 11.666,67 1,00 3.903,02 30,00

16 11.785,71 1,00 3.903,02 28,00

17 11.851,85 0,90 4.751,57 27,00

18 12.800,00 1,00 2.932,04 25,00

19 13.214,29 1,00 3.903,02 28,00


Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Padrão : Adequação do valor da amostra por diferença de padrão construtivo. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.


Nº de elementos da amostra : 19 Nº de variáveis independentes : 3 Nº de graus de liberdade : 15 Desvio padrão da regressão : 9,0485x10

-6


1/V. Unit. 1,0474x10-4

2,0163x10-5

19,25%

Exp(Padrão) 2,5341 0,2156 8,51%

Local 3415,65 613,7550 17,97%

1/Área 0,0321 7,4073x10-3

23,07%


LTA 53-0283/2016 Página 49 de 92


Tabela de valores estimados e observados Valores para a variável V. Unit..


1 7.000,00 7.746,11 746,11 10,6587 %

2 7.605,26 7.384,40 -220,86 -2,9041 %

3 7.812,50 8.300,60 488,10 6,2477 %

4 7.833,33 7.899,96 66,63 0,8506 %

5 8.152,17 8.434,84 282,67 3,4674 %

6 8.210,71 7.332,41 -878,30 -10,6971 %

7 8.965,52 9.893,57 928,05 10,3513 %

8 9.062,50 9.616,42 553,92 6,1122 %

9 9.259,26 9.544,63 285,37 3,0820 %

10 9.558,82 8.795,18 -763,64 -7,9888 %

11 10.000,00 10.644,93 644,93 6,4493 %

12 10.347,83 10.756,17 408,34 3,9461 %

13 11.333,33 10.644,93 -688,40 -6,0741 %

14 11.428,57 10.893,72 -534,85 -4,6799 %

15 11.666,67 11.773,45 106,78 0,9153 %

16 11.785,71 12.078,55 292,84 2,4847 %

17 11.851,85 12.382,80 530,95 4,4799 %

18 12.800,00 10.405,38 -2.394,62 -18,7080 %

19 13.214,29 12.078,55 -1.135,74 -8,5948 %


As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.



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1/[V. Unit.] = 3,3288x10-4

- 5,4766x10-5

x Exp([Padrão]) - 1,7688x10-8

x [Local] - 9,0110x10-4

/[Área]


[V. Unit.] = 1/( 3,3288x10-4

- 5,4766x10-5

x Exp([Padrão]) - 1,7688x10-8

x [Local] - 9,0110x10-4

/[Área])




Padrão b1 = -5,4766x10-5

1,1328x10-5

-6,9953x10-5

-3,9578x10-5

Local b2 = -1,7687x10-8

3,6262x10-9

-2,2549x10-8

-1,2826x10-8

Área b3 = -9,0110x10-4

3,4110x10-4

-1,3583x10-3

-4,4381x10-4



Classificação : Correlação Fortíssima



Regressão 6,0901x10-9

3 2,0300x10-9

24,79

Residual 1,2281x10-9

15 8,1875x10-11

Total 7,3183x10-9

18 4,0657x10-10


Significância do modelo igual a 4,6x10-4

% Aceita-se a hipótese de existência da regressão.



(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0735


Padrão b1 -5,539 5,7x10-3

% Sim

Local b2 -5,090 1,3x10-2

% Sim

Área b3 -3,130 0,7% Sim Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).


(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5357


Padrão b1 -4,834 1,1x10-2

%

Local b2 -4,878 1,0x10-2

%

Área b3 -2,642 0,9%

LTA 53-0283/2016 Página 51 de 92

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 1,0100x10-23


-11

Momento central de 3ª ordem : -2,8872x10-16


-17


Assimetria -0,5555 0 0


Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.



1 -1,7979x10-5

-1,1631x10-5

2 10,53 -1,6283x10-5

2 -1,1631x10-5

-5,2834x10-6

3 15,79 -7,3016x10-6

3 -5,2834x10-6

1,0643x10-6

3 15,79 -2,4837x10-6

4 1,0643x10-6

7,4121x10-6

8 42,11 3,7718x10-6

5 7,4121x10-6

1,3760x10-5

3 15,79 1,0583x10-5

Histograma


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1 0,2300 0,2336 Sim

2 0,0157 0,2088 Sim

3 0,0526 0,1964 Sim

4 3,5342x10-3

0,3817 Sim

5 0,0138 0,1804 Sim

6 0,5830 0,3634 Sim

7 0,0593 0,1333 Sim

8 0,0297 0,1673 Sim

9 4,5039x10-3

0,1116 Sim

10 0,5921 0,5266 Sim

11 0,0134 0,0979 Sim

12 0,0123 0,1950 Sim

13 0,0119 0,0979 Sim

14 6,4198x10-3

0,0935 Sim

15 3,1275x10-4

0,1286 Sim

16 2,3270x10-3

0,1348 Sim

17 0,0667 0,4696 Sim

18 0,1938 0,1439 Sim

19 0,0278 0,1348 Sim

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo

quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis

e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.


Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

LTA 53-0283/2016 Página 53 de 92



18 -1,7979x10-5

2,346x10-2

0,0526 0,0234 0,0291

6 -1,4588x10-5

0,0535 0,1053 8,1876x10-4

0,0518

10 -9,0831x10-6

0,1577 0,1579 0,0524 1,6462x10-4

19 -7,1157x10-6

0,2158 0,2105 0,0579 5,2904x10-3

13 -5,7061x10-6

0,2641 0,2632 0,0536 9,8769x10-4

14 -4,2959x10-6

0,317 0,3158 0,0543 1,6858x10-3

2 -3,9326x10-6

0,332 0,3684 0,0161 0,0365

15 7,7738x10-7

0,534 0,4211 0,1658 0,1131

4 1,0766x10-6

0,547 0,4737 0,1263 0,0736

16 2,0571x10-6

0,590 0,5263 0,1162 0,0636

9 3,2290x10-6

0,639 0,5789 0,1130 0,0604

17 3,6178x10-6

0,655 0,6316 0,0764 0,0237

12 3,6687x10-6

0,657 0,6842 0,0258 0,0267

5 4,1108x10-6

0,675 0,7368 9,0135x10-3

0,0616

11 6,0585x10-6

0,748 0,7895 0,0115 0,0410

8 6,3560x10-6

0,759 0,8421 0,0306 0,0833

3 7,5267x10-6

0,797 0,8947 0,0448 0,0974

7 1,0462x10-5

0,876 0,9474 0,0185 0,0711

1 1,3760x10-5

0,936 1,0000 0,0115 0,0641

Maior diferença obtida: 0,1658 Valor crítico: 0,2720 (para o nível de significância de 10 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,

aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.



Número de elementos positivos .. : 12 Número de elementos negativos . : 7 Número de sequências ................. : 10 Média da distribuição de sinais .... : 9,5 Desvio padrão .................................. : 2,179

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Limite inferior.... : 0,3352 Limite superior . : -0,1743




Valor z (calculado)........ : 1,1471 Valor z (crítico).............. : 1,2817

(para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios

em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 2,1087 (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 1,00 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,00

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,68 4-DU = 2,32

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012). A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

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Variáveis independentes: • Área = 35,52 • Local = 3.490,95 • Padrão = 1,00

Estima-se o Valor Unitário da Sala Comercial em = R$ 10.320,62/m²

O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 1/( 3,3288x10

-4 - 5,4766x10

-5 x Exp([Padrão]) - 1,7688x10

-8 x [Local] - 9,0110x10

-4 /[Área])


Mínimo: R$ 9.831,20/m² Máximo: R$ 10.861,32/m²

O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)


Valor obtido = R$ 366.588,33 Valor mínimo = R$ 349.204,10 Valor máximo = R$ 385.794,09




Limite superior



Aprovada (*)

Padrão 0,80 1,00 1,00 Dentro do intervalo Aprovada



* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral

superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.





Maior variação Aprovada (**)

Padrão 8.072,39 10.320,62 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada


Área 12.036,02 9.173,40 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada

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** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais

para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.


( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total


Padrão 10.031,11 10.627,33 596,23 5,77

Local 10.281,77 10.359,76 77,98 0,76

Área 10.131,26 10.517,18 385,92 3,74

E(V. Unit.) 9.095,23 11.927,61 2.832,38 26,95

Valor Estimado 9.831,20 10.861,32 1.030,12 9,96


De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário da sala comercial, em novembro de 2016, é de: R$ 10.320,62/m².

Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação: R$ 10.320,62 x 0,90 = R$ 9.288,56/m²

Valor de mercado da sala 01: R$ 9.288,56/m² x 26,65m² ≈ R$ 247.540,07;

Valor de mercado da sala 02: R$ 9.288,56/m² x 28,48m² ≈ R$ 264.538,13; Valor de mercado da sala 03: R$ 9.288,56/m² x 35,52m² ≈ R$ 329.929,58;

Valor de mercado da sala 04: R$ 9.288,56/m² x 31,80m² ≈ R$ 295.376,14; Valor de mercado da sala 05: R$ 9.288,56/m² x 34,40m² ≈ R$ 319.526,40;

Valor de mercado da sala 06: R$ 9.288,56/m² x 25,80m² ≈ R$ 229.644,80; Valor de mercado da sala 07: R$ 9.288,56/m² x 30,02m² ≈ R$ 278.842,51; Valor de mercado da sala 08: R$ 9.288,56/m² x 29,20m² ≈ R$ 271.225,89;

Valor de mercado da sala 09: R$ 9.288,56/m² x 41,26m² ≈ R$ 383.245,90; Valor de mercado da sala 10: R$ 9.288,56/m² x 29,75m² ≈ R$ 276.334,60.

Valor de mercado das 10 salas: R$ 2.896.204,02 Valor de mercado das 50 salas: R$ 14.481.020,10

Grau de Precisão: 10.861,32 – 9.831,20 = 1.030,12/10.320,62 = 10% < 30%

GRAU III

ANEXO IX – MÉTODO INVOLUTIVO - TERRENO

PREMISSAS

Decreto 6997/1987 – 18ª UEP – Unidade Espacial de Planejamento –

IX R.A. – Vila Isabel:Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.

Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;

Lote Mínimo: 125,00m²;

Testada mínima: 8,00m;

Afastamento frontal mínimo: 3,00m;

Demais Afastamentos: 2,50m;

Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;

Edificação não afastada das divisas:

Altura Máxima: 19,00m;

Gabarito Máximo: 5 pavimentos;

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Edificação afastada das divisas:

Altura máxima: 25,00m;

Gabarito máximo: 7 pavimentos;

IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: 3,50;

Taxa de Ocupação: livre;

Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;

Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;

Subsolo garagem não é computado na ATE;

Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório;

Fica eleito o método involutivo, já que o terreno está em local apropriado, tem topografia

plana e tem medidas favoráveis à involução.

O método involutivo foi levado a efeito tomando como base de cálculo um

empreendimento com o pavimento térreo de lojas não afastadas das divisas (exceto

a frontal), mais cinco pavimentos de salas comerciais afastadas das divisas, dois

pavimentos garagem no subsolo.

Portanto, a receita de vendas será composta do valor das cinco lojas, calculado

através do método comparativo, bem como das cinquenta salas comerciais, também

avaliadas pelo método comparativo.

As despesas serão compostas dos custos de construção, das despesas financeiras da

construção, das despesas de comercialização – promoção, administração e vendas –

e também do lucro de incorporação.

MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO

De acordo com as posturas de Lei Complementar 73/2004, as áreas e unidades calculadas e previstas são:

ÁREAS

Área do Terreno 615,76

ATE = 3,5 x 615,76 2.155,06

Área do Pav. Térreo: Lojas 455,88

Área do Pav. Tipo: Salas Comerciais 350,48

Área dos cinco Pavimentos Tipo 1.752,40

Vg. de Garagem - 2 Ss: 525,00 x 2 = 1.050,00

Área equivalente dos Subsolos 525,00

Área construída total 2.733,28

Nº de lojas no térreo: 5,00

Nº de Salas: 10 por andar tipo 50,00

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O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – outubro/2016, modelo CSL8-N, acrescido de impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo estrutural, instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas).

Construção Comercial Padrão Alto - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$

Construção tipo CSL8-N - Comercial Normal 2.733,28 1.376,03 3.761.075,28

Fundações Especiais: 10% CSL8-N 0,10 3.761.075,28 376.107,53

Elevadores - 2 um - 6 passageiros - 7 paradas - 10% 0,10 3.761.075,28 376.107,53

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL8-N 0,05 3.761.075,28 188.053,76

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL8-N 0,05 3.761.075,28 188.053,76

Benefício e Despesas Indiretas 0,25 4.701.344,10 1.175.336,02

TOTAL 6.064.733,89

2.733,28 6.064.733,89 2.218,85

DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO DO BDI

(Benefício e Despesas Indiretas)

1 – Despesas Indiretas – DI 2,83

1.1 - Administração Central

1.1.1 – Pessoal 2,405

1.1.2 - Gastos Gerais 0,424

1.2.6 - Despesas Financeiras 0,226

2 – Despesas Legais – DL 7,93

2.1 - PIS - Programa de Integração Social 0,65

2.2 - FINSOCIAL (Financiamento da Seguridade Social) 1,08

2.3 - ISS (imposto sobre serviço) 2

2.4 – COFINS 3

2.5 - IR (lucro real) 1,2

3 - Lucro Bruto 10,00

4 - Soma dos Itens para Cálculo do BDI 20,76

Cálculo: BDI = {1+(DI/100) ÷ 1- [(DL+LB) / 100]} – 1 x 100 = 25,294%

CÁLCULO DA DESPESA FINANCEIRA DA EDIFICAÇÃO

O cálculo do valor das despesas financeiras partiu do pressuposto que a captação de

recursos, através da venda de unidades, no lançamento do empreendimento em início de construção, reduz a tomada de recursos no mercado financeiro para custeio

da construção, bem como das despesas de comercialização (promoção, administração e vendas) do empreendimento.

A partir daí calculou-se o custo do financiamento da venda de unidades hipotéticas,

com base nos seguintes elementos:

Considerou-se, como margem de segurança, que apenas 80% das unidades seriam comercializadas a prazo total de 18 meses, a juros de 14,15% a. a. (selic).

Calculou-se, em seguida, o custo do financiamento da construção, embasado nos seguintes dados:

Segundo prática corrente do mercado, o financiamento da construção limita-se a

90% do total das despesas de execução, enquanto que o financiamento das despesas de comercialização limita-se a 7% da antecipação de receita.

Isto posto, passamos a apresentar a evolução dos cálculos até a apuração final do

percentual representativo das despesas financeiras, incidente sobre o custo total de construção:

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CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA

A - Captação de Recursos - Vd unidades

1 - Receita Total de Vendas 1,00 18.202.949,63 18.202.949,63

2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 18.202.949,63 0,80 14.562.359,70

3 - Financ. Taxa Selic: 12,15% a a; 18 meses 0,0000 0,0000 0,0096

4 - Valor da Captação Mensal 14.562.359,70 0,0096 139.798,65

5 - Valor da Captação em 18 meses 139.798,65 18,00 2.516.375,76

B - Custo Financiável da Construção 6.064.738,33 0,90 5.458.264,50

C - Custo de Comercialização 14.562.359,70 0,07 1.019.365,18

D - Valor Residual

1 - Valor a ser Financiado 5.458.264,50 1.019.365,18 6.477.629,68

2 - Valor Residual a ser Financiado 6.477.629,68 2.516.375,76 3.961.253,92

E - Relação: V Residual / C Total Construção 3.961.253,92 6.477.629,68 0,6115

0,6115 0,1884 0,1152

CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO

CÁLCULO INVOLUTIVO

Salas Comerciais 1.564,40 9.288,56 14.531.023,26

Lojas 424,08 8.658,57 3.671.926,37

Total da Receita 18.202.949,63

Despesas

Construção 2.733,28 2.218,85 6.064.738,33

Despesas Financeiras da Construção 6.064.738,33 0,1152 698.657,86

Despesas de Comercialização 18.202.949,63 0,07 1.274.206,47

8.037.602,66

Lucro Bruto: Receita - Despesas 18.202.949,63 8.037.602,66 10.165.346,97

Lucro Líquido 18.202.949,63 0,15 2.730.442,44

Valor do Terreno: L. Bruto - L. Líquido 10.165.346,97 2.730.442,44 7.434.904,53

Valor Unitário da Área Total 7.434.904,53 615,76 12.074,35

O valor de mercado do terreno foi acima calculado, para novembro de 2016, em:

615,76m² x R$ 12.074,35/m² ≈ R$ 7.435.000,00

ANEXO XI – VALOR DAS EDIFICAÇÕES –CUSTO DE REEDIÇÃO

1) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o “Método de

Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de acordo com a

norma:

C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para

Sinduscon: CUB de agosto de 2016 CSL8-N;

OE: elevadores = 0,00;

OI: instalações especiais = 0,00;

OFe: fundações especiais = 0,00;

OFd: fundação direta = contida no CUB;

A: custo da administração da obra: BDI calculado;

F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;

L: lucro do incorporador: BDI calculado.

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng.

Hélio de Caires – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de

Avaliações”.

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Cálculo do valor depreciado das edificações

As edificações foram depreciadas pelo sistema de depreciação de Hélio de Caires. Parte-se da

verificação do regime de manutenção (μ) e da carga de trabalho (τ), que são os coeficientes

do desgaste aos quais o bem está submetido. Através deles define-se o desgaste do bem,

cujo ponto central é dado pela manutenção normal = 10 e trabalho normal = 10, que

resultam na função desgaste Ø(μ,τ) normal = 1,00, função que não acelera nem freia a

depreciação.

Verifica-se, então, a vida útil consumida do bem, onde t = idade real ou aparente e T=Vida

Útil Nominal, para fazer a relação que resulta na vida útil consumida: t/T.

A função desgaste – Ø.t/T – é exatamente a conjugação do desgaste com a vida útil

consumida e com ela obtém-se a função depreciação – D(t) – podendo-se então utilizar o

modelo matemático para depreciar o bem:

VM = [(1-r).D(t) + r].VN, onde

VM : valor de mercado;

r : valor das partes residuais – para edificações = 0,20 ou 20%;

D(t): função depreciação em função do tempo;

VN : Valor de Novo da Edificação.

A seguir apresentamos um quadro resumo do valor de novo e outro da depreciação das

edificações:

Prédio 342/344/346/348 - CSL8-N

Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$

Construção tipo CSL8-N 191,57 1.376,03 263.606,07

Fundações Especiais - 5% x CSL8-N 0,05 263.606,07 13.180,30

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N 0,05 263.606,07 13.180,30

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N 0,05 263.606,07 13.180,30

Benefício e Despesas Indiretas 289.966,67 0,25294 73.344,17

TOTAL 376.491,15

376.491,15 191,57 1.965,29

Prédio 350 - CSL8-N

Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$

Construção tipo CSL8-N 149,24 1.376,03 205.358,72

Fundações Especiais - 5% x CSL8-N 0,05 205.358,72 10.267,94

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N 0,05 205.358,72 10.267,94

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N 0,05 205.358,72 10.267,94

Benefício e Despesas Indiretas 225.894,59 0,25294 57.137,78

TOTAL 293.300,30

293.300,30 149,24 1.965,29

CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES

N.º Descrição Área Id. Apar. Vida Útil V. Novo

Ø Ø.t/T D(t) V. Atual V.U.R.

m2 (anos) (anos) R$ R$ anos

1 Prédio 342/344/346/348 191,57 15 60 376.491,15 1 0,25 0,72803 294.575,71 47

2 Prédio 350 149,24 15 60 293.300,30 1 0,25 0,72803 229.485,19 47

TOTAL 340,81 669.791,45 524.060,91

2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;

VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.

VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);

CB: custo da edificação -explanado em 1) -.

Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos

imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno

de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.

LTA 53-0283/2016 Página 61 de 92

ANEXO XII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO

O valor do terreno foi obtido através do método involutivo que, em novembro de 2016, é de:

≈ R$ 7.435.000,00.

O valor das edificações foi obtido através do custo de reedição que, em novembro de 2016, é

de:

≈ R$ 524.000,00.

O valor total do imóvel obtido pelo método evolutivo é dado pelo valor do terreno, acrescido

do valor das edificações e, também, do fator de comercialização. Portanto, o valor total do

imóvel, em novembro de 2016, é de:

(R$ 7.435.000,00 + R$ 524.000,00) x 1,0189 ≈ R$ 8.110.000,00

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ANEXO XIII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

ANEXO XIV – AMOSTRAS DE CASAS COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO

Amostra 01 – VC = 1.714,85

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Benevenuto Berna, 44, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Maravilhosa casa duplex de frente para a rua. 1ª locação, totalmente reformada, segurança 24h, próximo ao metrô São Francisco Xavier e ao Colégio Militar. Piso

em cerâmica, 3 salões maravilhosos, 3 suítes espaçosas sendo uma com armários embutidos, banheiros com box blindex, churrasqueira, copa e cozinha separadas, despensa, garagem para 5 carros, dependências de empregada completas, quintal.

Área 280,00m²

Aluguel R$ 5.700,00/mês

Unitário R$ 20,36/m²/mês

Fonte ADMINISTRADORA CORREA ARAÚJO


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa+3-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa+3-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+280m2+RS5700/ID-10321789/?paginaoferta=4

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa+3-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+280m2+RS5700/ID-10321789/?paginaoferta=4

LTA 53-0283/2016 Página 63 de 92

Amostra 02 – VC = 2.398,95

Tipo/Localização Casa Comercial na Avenida Heitor Beltrão, 98, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Casa de 3 andares. Ótimo estado de conservação. 1º andar: sala ampla, banheiro social, cozinha, área de serviço e dependência completa. 2º andar: 4 quartos e dois banheiros sociais. 3º andar: quarto, banheiro social e amplo terraço. Próximo ao metrô São Francisco Xavier, ao lado de supermercados, restaurantes,

repleto de comércio e serviços. 2 vagas de garagem.

Área 240,00m²



Fonte ANA VIRGÍNIA BOTELHO DE MOURA PAIVA

Site / Telefone (21) 99720.5071 / 2533.1021

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+tijuca+zona-norte+rio-de-


Amostra 06 – VC = 2.079,91

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Barão de Itaipu, 310, Andaraí, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Casa em 2 pisos de 75 m² e anexo (saletas, wcs) 42m². Ideal para sede administrativa. Rua de mão dupla. Terreno de 11 X 35m. Pátio interno p/ 9 autos. 2 andares. Construída em 1980. Copa, Estacionamento Visitantes, Jardim

Área 182,00m²



Fonte JOSÉ EDUARDO ALVES FIGUEIREDO


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+andarai+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+182m2+RS8000/ID-10250066/?paginaoferta=2

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+240m2+RS8000/ID-9569272/?paginaoferta=9




LTA 53-0283/2016 Página 64 de 92

Amostra 04 – VC = 2.406,29

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Dona Delfina, 17, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Alugo casa comercial na Rua Dona Delfina, 17, infraestrutura completa para restaurante, salão, sala de reunião, escritórios, arquivo, banheiros. próximo ao metrô.

Área 270,00m²



Fonte BENJÓ IMÓVEIS


Pesquisador Arymar



Amostra 05 – VC = 2.398,95

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Enes de Sousa, 35, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Próximo à Praça Saens Pena com 2 andares e um anexo. Vagas pra 8 carros nos fundos. Casa principal: 6 salas, 3 banheiros, 1copa cozinha e 1 jardim de

inverno. Anexo: 1 sala, 1banheiro, 1 deposito e 1 lavanderia. Rua segura e residencial. Imóvel ideal para sede de empresa de serviços ou para apoio administrativo / operacional. 2 andares. Ano 1985. Ar Condicionado, Armário de Cozinha, Casa de Fundo, Lavabo, Quintal, WC Empregada, Copa, Estacionamento Visitantes, Jardim.

Área 300,00m²



Fonte MARISA CORRETORA

Site / Telefone (21) 99809.4256

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+5-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+300m2+RS9000/ID-4186321/?paginaoferta=5





LTA 53-0283/2016 Página 65 de 92

Amostra 06 – VC = 2.219,82

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Gonzaga Bastos, 53, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Excelente Casa Comercial com 03 Pavimentos ideal para Clinica. 12 consultórios, sala de fisioterapia. Lavabos feminino e masculino, vários Halls, vestiários feminino e masculino. Abertos a negociação

Área 547,00m²



Fonte LUMEN IMOBILIÁRIA


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+vl-isabel+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+547m2+RS10000/ID-7552167/?paginaoferta=3

Amostra 07 – VC = 1.865,83

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Domício da Gama, 19, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Casa Duplex, 3 vagas na garagem, a duas quadras do metrô, transporte para qualquer lugar da cidade, a 10 minutos da Zona Sul ou Centro. Ideal para

qualquer atividade. Totalmente reformada com instalações novas e telhado totalmente reformado. Térreo em porcelanato e segundo pavimento em tábua corrida. Área de serviço interna, 3 banheiros, 5 salas e 1 salão. Jardim de inverno.

Área 300,00m²



Fonte CORRETORA MARIA

Site / Telefone (21) 99632.4217

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+6-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-






LTA 53-0283/2016 Página 66 de 92

Amostra 08 – VC = 2.812,55

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Teodoro da Silva, 998, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Adibrás. Excelente oportunidade, casa comercial c/187m2, 2 salas, 6 banheiros, cozinha, área, 2 varandas, 1 quarto, área, estacionamento. Fiador ou Seguro Fiança. Rua Teodoro da Silva 998. Chaves no local de Segunda a Sexta-feira no horário comercial. cj495

Área 187,00m²



Fonte ADIBRÁS


Pesquisador Arymar



Amostra 09 – VC = 1.808,07

Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Lúcio de Mendonça, 41, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Casa Duplex, totalmente reformada, localização privilegiada, construção sólida,

preparada para uso comercial, jardim, garagem p/ 2 carros. Térreo: varanda, 4 amplas salas com divisórias, cozinha planejada, bancadas e lavabo. Piso Superior: 4 quartos, 1 suíte, banheiro social completo, anexo nos fundos com dependências de emprega, lavanderia, terraço, quintal, toda pavimentada com piso cerâmico. Sistema de internet e alarme, ótima localização.

Área 230,00m²



Fonte MORADA MIX

Site / Telefone (21) 3281.5494 / 9816.4818

Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa+4-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+230m2+RS3800000/ID-10905998/?paginaoferta=1





LTA 53-0283/2016 Página 67 de 92

Amostra 10 – VC = 2.532,21

Tipo/Localização Casa Comercial R. Mal. Taumaturgo de Azevedo, 120, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Alugo excelente casa comercial em Rua nobre, próximo ao Metrô, serve para clínica, consultório, escritório, ou demais atividades, 448 m². Rua Marechal Taumaturgo de Azevedo, 120. 2 andares.

Área 448,00m²



Fonte CARIOCA EMPREENDIMENTOS

Site / Telefone (21) 2507.0785 / 99446.3620

Pesquisador Arymar



Amostra 11 – VC = 2.665,50

Tipo/Localização Casa Comercial na Avenida Maracanã, 1292, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Casa na esquina da Av. Maracanã, 1292, com a Rua Dona Delfina. A 100 m do metrô Uruguai. Casa comercial boa para clínica médica, restaurante, laboratórios,

e vários outros. Os salões do 1º e 2º piso são abertos em vidro e grade, com pintura branca. Banheiros coletivos masculino/feminino no 1º/ 2º piso decorados, cozinha 1º/ 2º piso. Obs.: vãos abertos nos salões, piso granito em toda casa, jardins em toda a frente, maravilhosa visibilidade p/comércio em relação a passagem de veículos, excelente p/ letreiros e publicidade...

Área 250,00m²



Fonte AVALIAÇÃO EXCLUSIVA IMOBILIÁRIA


Pesquisador Arymar


http://www.zapimoveis.com.br/superdestaque/aluguel+casa-comercial+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+250m2+RS15000/ID-10695204/





LTA 53-0283/2016 Página 68 de 92

ANEXO XV – ESTUDO DO VALOR LOCATIVO P/Nº 342/344/346/348

Amostra

Nº Am. V. Unit. Estado Área

1 54,00 0,95 250,00

2 60,16 1,00 187,00

3 29,73 1,00 448,00

4 27,00 0,95 300,00

5 30,00 0,90 240,00

6 39,56 0,90 182,00

7 16,45 0,85 547,00

8 28,33 0,90 270,00

9 33,00 0,85 300,00

10 52,83 0,90 230,00

11 18,32 0,85 280,00


Variável Dependente :

• V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.

Variáveis Independentes :

• Estado : Adequação do valor da amostra por diferença de estado de conservação.

• Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.


Nº de elementos da amostra : 11 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 8 Desvio padrão da regressão : 8,5207x10

-3


1/V. Unit. 0,0331 0,0141 42,73%

1/Estado 1,0981 0,0651 5,94%

Área 294,00 110,2315 37,49%



LTA 53-0283/2016 Página 69 de 92




1 54,00 40,09 -13,91 -25,7584 %

2 60,16 68,83 8,67 14,4171 %

3 29,73 28,51 -1,22 -4,1143 %

4 27,00 34,63 7,63 28,2417 %

5 30,00 33,09 3,09 10,3121 %

6 39,56 38,99 -0,57 -1,4513 %

7 16,45 16,35 -0,10 -0,6128 %

8 28,33 30,69 2,36 8,3449 %

9 33,00 23,97 -9,03 -27,3587 %

10 52,83 33,98 -18,85 -35,6823 %

11 18,32 24,91 6,59 35,9829 %


As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e

observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.




1/[V. Unit.] = -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10-5

x [Área]

LTA 53-0283/2016 Página 70 de 92


[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10-5

x [Área])




Estado b1 = 0,1036 0,0420 0,0449 0,1623

Área b2 = 7,8741x10-5

2,4854x10-5

4,4023x10-5

1,1345x10-4



Classificação : Correlação Forte

Tabela de Somatórios

1 V. Unit. Estado Área

V. Unit. 0,3643 0,0140 0,4055 118,0298

Estado 12,0791 0,4055 13,3065 3564,2741

Área 3234,0000 118,0298 3564,2741 1,0723x106




2 7,1108x10-4

9,794


8 7,2602x10-5

Total 2,0029x10-3

10 2,0029x10-4


Significância do modelo igual a 0,7%


Correlações Parciais

V. Unit. Estado Área

V. Unit. 1,0000 0,5884 0,6997

Estado 0,5884 1,0000 0,1811

Área 0,6997 0,1811 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :

LTA 53-0283/2016 Página 71 de 92


V. Unit. 2,058 2,770

Estado 2,058 0,521

Área 2,770 0,521

Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)


(Teste bicaudal - significância 30,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081


Estado b1 2,507 3,7% Sim

Área b2 3,221 1,2% Sim




(Teste unicaudal - significância 30,00%)



Estado b1 2,466 1,9%

Área b2 3,168 0,7%

Resíduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência

influem significativamente nos valores estimados.

Resíduos Deletados Studentizados

LTA 53-0283/2016 Página 72 de 92

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência

influem significativamente nos valores estimados.

Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 11 Graus de liberdade ................... : 10 Valor médio ............................. : 5,0051x10

-21

Variância ................................ : 5,2801x10-5

Desvio padrão .......................... : 7,2664x10

-3

Desvio médio ........................... : 5,5508x10-3

Variância (não tendenciosa) ..... : 7,2602x10

-5

Desvio padrão (não tend.) ........ : 8,5207x10-3

Valor mínimo ........................... : -0,0114 Valor máximo .......................... : 0,0144 Amplitude ............................... : 0,0258 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 6,4642x10

-3

Momentos Centrais



-5



-9


Assimetria 0,1664 0 0


Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.



LTA 53-0283/2016 Página 73 de 92

1 -0,0114 -4,9487x10-3

3 27,27 -9,4464x10-3

2 -4,9487x10-3

1,5155x10-3

3 27,27 -7,3011x10-4

3 1,5155x10-3

7,9797x10-3

3 27,27 2,6430x10-3

4 7,9797x10-3

0,0144 2 18,18 0,0113

Histograma







Gráfico de Indicação de Outliers

LTA 53-0283/2016 Página 74 de 92




1 0,0383 0,1472 Sim

2 0,0185 0,3678 Sim

3 0,0372 0,6056 Sim

4 0,0594 0,1429 Sim

5 7,1663x10-3

0,1235 Sim

6 2,1307x10-4

0,2093 Sim

7 4,3391x10-3

0,6816 Sim

8 4,2695x10-3

0,1015 Sim

9 0,2455 0,2382 Sim

10 0,0906 0,1342 Sim

11 0,4193 0,2477 Sim


(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.



Distribuição dos Resíduos Normalizados

LTA 53-0283/2016 Página 75 de 92

Intervalo Distribuição de

Gauss % de Resíduos no

Intervalo

-1; +1 68,3 % 72,73 %

-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %



9 -0,0114 0,0902 0,0909 0,0902 6,9529x10-4

10 -0,0105 0,1089 0,1818 0,0179 0,0729

1 -6,4250x10-3

0,2254 0,2727 0,0435 0,0473

3 -1,4432x10-3

0,433 0,3636 0,1600 0,0691

7 -3,7482x10-4

0,482 0,4545 0,1188 0,0279

6 -3,7225x10-4

0,483 0,5455 0,0280 0,0628

2 2,0944x10-3

0,597 0,6364 0,0516 0,0392

8 2,7187x10-3

0,625 0,7273 0,0111 0,1021

5 3,1160x10-3

0,643 0,8182 0,0845 0,1754

4 8,1563x10-3

0,831 0,9091 0,0125 0,0783

11 0,0144 0,955 1,0000 0,0458 0,0450




Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma

população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.





Limite inferior.... : 1,3122 Limite superior . : 0,6707

Intervalo para a normalidade:

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[-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)



Valor z (calculado)......... : 0,3015 Valor z (crítico).............. : 1,2817




Reta de Normalidade

Autocorrelação



Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) - DU = 1,54 4-DU = 2,46




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Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :

Estimativa x Amostra

Nome da Variável

Valor Mínimo

Valor Máximo

Imóvel Avaliando

Estado 0,85 1,00 0,90

Área 182,00 547,00 191,57

Nenhuma característica da Casa Comercial sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.


Variáveis independentes :

• Estado = 0,90 • Área = 191,57

Estima-se o Valor Locativo da Casa

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Comercial em = R$ 37,87//m²/mês

O modelo utilizado foi :

[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10

-5 x [Área])


Mínimo: R$ 31,64/m²/mês Máximo: R$ 47,17/m²/mês



Aluguel obtido = R$ 7.255,38/mês Aluguel mínimo = R$ 6.060,66/mês Aluguel máximo = R$ 9.036,77/mês




Limite superior



Aprovada (*)

Estado 0,85 1,00 0,90 Dentro do intervalo Aprovada


* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%

além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.





Maior variação

Estado 30,14 67,17 37,87 Dentro do intervalo

Área 38,99 18,39 37,87 Dentro do intervalo

Variável Aprovada (**)

Estado Aprovada

Área Aprovada

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%

além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.


( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total


Estado 36,81 39,00 2,19 5,79

Área 33,38 43,77 10,39 26,94

E(V. Unit.) 25,38 74,55 49,17 98,40

Valor Estimado 31,64 47,17 15,54 39,43


Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das

LTA 53-0283/2016 Página 79 de 92

variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**)

Estado 183,5399 4,3615%

Área -0,1129 -0,5713%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

.

A metodologia aqui estabelecida e os cálculos acima efetuados, indicam que o valor locativo unitário da casa comercial 342/344/346/348, em novembro de 2016, é de: R$ 37,87/m²/mês.

Valor locativo da casa comercial: R$ 37,87/m²/mês x 191,57m² ≈ R$ 7.300,00/mês

Grau de Precisão: 47,17 – 31,64 = 15,53/37,87 = 41% < 50%

GRAU I

ANEXO XVI – ESTUDO DO VALOR LOCATIVO P/Nº 350

Amostra

Nº Am. V. Unit. Estado Área

1 54,00 0,95 250,00

2 60,16 1,00 187,00

3 29,73 1,00 448,00

4 27,00 0,95 300,00

5 30,00 0,90 240,00

6 39,56 0,90 182,00

7 16,45 0,85 547,00

8 28,33 0,90 270,00

9 33,00 0,85 300,00

10 52,83 0,90 230,00

11 18,32 0,85 280,00


Variável Dependente :

• V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.

Variáveis Independentes :

• Estado : Adequação do valor da amostra por diferença de estado de conservação.

• Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.


Nº de elementos da amostra : 11

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Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 8 Desvio padrão da regressão : 8,5207x10

-3


1/V. Unit. 0,0331 0,0141 42,73%

1/Estado 1,0981 0,0651 5,94%

Área 294,00 110,2315 37,49%






1 54,00 40,09 -13,91 -25,7584 %

2 60,16 68,83 8,67 14,4171 %

3 29,73 28,51 -1,22 -4,1143 %

4 27,00 34,63 7,63 28,2417 %

5 30,00 33,09 3,09 10,3121 %

6 39,56 38,99 -0,57 -1,4513 %

7 16,45 16,35 -0,10 -0,6128 %

8 28,33 30,69 2,36 8,3449 %

9 33,00 23,97 -9,03 -27,3587 %

10 52,83 33,98 -18,85 -35,6823 %

11 18,32 24,91 6,59 35,9829 %


As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,

não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.


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1/[V. Unit.] = -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10-5

x [Área]


[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10-5

x [Área])




Estado b1 = 0,1036 0,0420 0,0449 0,1623

Área b2 = 7,8741x10-5

2,4854x10-5

4,4023x10-5

1,1345x10-4



Classificação : Correlação Forte

Tabela de Somatórios

1 V. Unit. Estado Área

V. Unit. 0,3643 0,0140 0,4055 118,0298

Estado 12,0791 0,4055 13,3065 3564,2741

Área 3234,0000 118,0298 3564,2741 1,0723x106




2 7,1108x10-4

9,794


8 7,2602x10-5

Total 2,0029x10-3

10 2,0029x10-4

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F Calculado: 9,794

F Tabelado: 4,459 (para o nível de significância de 5,000 %)

Significância do modelo igual a 0,7%


Correlações Parciais


V. Unit. 1,0000 0,5884 0,6997

Estado 0,5884 1,0000 0,1811

Área 0,6997 0,1811 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :


V. Unit. 2,058 2,770

Estado 2,058 0,521

Área 2,770 0,521

Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)


(Teste bicaudal - significância 30,00%)



Estado b1 2,507 3,7% Sim

Área b2 3,221 1,2% Sim




(Teste unicaudal - significância 30,00%)



Estado b1 2,466 1,9%

Área b2 3,168 0,7%

Resíduos Deletados Normalizados

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As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.

Resíduos Deletados Studentizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.

Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 11 Graus de liberdade ................... : 10 Valor médio ............................. : 5,0051x10

-21

Variância ................................ : 5,2801x10-5

Desvio padrão .......................... : 7,2664x10

-3

Desvio médio ........................... : 5,5508x10-3

Variância (não tendenciosa) ..... : 7,2602x10

-5

Desvio padrão (não tend.) ........ : 8,5207x10-3

Valor mínimo ........................... : -0,0114 Valor máximo .......................... : 0,0144 Amplitude ............................... : 0,0258 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 6,4642x10

-3

Momentos Centrais



-5



-9


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Assimetria 0,1664 0 0


Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.



1 -0,0114 -4,9487x10-3

3 27,27 -9,4464x10-3

2 -4,9487x10-3

1,5155x10-3

3 27,27 -7,3011x10-4

3 1,5155x10-3

7,9797x10-3

3 27,27 2,6430x10-3

4 7,9797x10-3

0,0144 2 18,18 0,0113

Histograma







Gráfico de Indicação de Outliers

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1 0,0383 0,1472 Sim

2 0,0185 0,3678 Sim

3 0,0372 0,6056 Sim

4 0,0594 0,1429 Sim

5 7,1663x10-3

0,1235 Sim

6 2,1307x10-4

0,2093 Sim

7 4,3391x10-3

0,6816 Sim

8 4,2695x10-3

0,1015 Sim

9 0,2455 0,2382 Sim

10 0,0906 0,1342 Sim

11 0,4193 0,2477 Sim


(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.


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Distribuição dos Resíduos Normalizados

Intervalo Distribuição de

Gauss % de Resíduos no

Intervalo

-1; +1 68,3 % 72,73 %

-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %



9 -0,0114 0,0902 0,0909 0,0902 6,9529x10-4

10 -0,0105 0,1089 0,1818 0,0179 0,0729

1 -6,4250x10-3

0,2254 0,2727 0,0435 0,0473

3 -1,4432x10-3

0,433 0,3636 0,1600 0,0691

7 -3,7482x10-4

0,482 0,4545 0,1188 0,0279

6 -3,7225x10-4

0,483 0,5455 0,0280 0,0628

2 2,0944x10-3

0,597 0,6364 0,0516 0,0392

8 2,7187x10-3

0,625 0,7273 0,0111 0,1021

5 3,1160x10-3

0,643 0,8182 0,0845 0,1754

4 8,1563x10-3

0,831 0,9091 0,0125 0,0783

11 0,0144 0,955 1,0000 0,0458 0,0450




Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma

população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.


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Limite inferior.... : 1,3122 Limite superior . : 0,6707




Valor z (calculado)......... : 0,3015 Valor z (crítico).............. : 1,2817




Reta de Normalidade

Autocorrelação

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Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) - DU = 1,54 4-DU = 2,46






Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :

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Estimativa x Amostra

Nome da Variável

Valor Mínimo

Valor Máximo

Imóvel Avaliando

Estado 0,85 1,00 0,90

Área 182,00 547,00 149,24

Uma das características da Casa Comercial sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.


Variáveis independentes:

• Estado = 0,90 • Área = 149,24

Estima-se o Valor Locativo da Casa Comercial em = R$ 43,34/m²/mês

O modelo utilizado foi :

[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10

-5 x [Área])


Mínimo: R$ 34,01/m²/mês Máximo: R$ 59,75/m²/mês



Aluguel obtido = R$ 6.468,80 Aluguel mínimo = R$ 5.075,51 Aluguel máximo = R$ 8.916,49




Limite superior



Aprovada (*)

Estado 0,85 1,00 0,90 Dentro do intervalo Aprovada

Área 182,00 547,00 149,24 18% (ref. min.) Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%

além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

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Maior variação

Estado 33,51 86,55 43,34 Dentro do intervalo

Área 38,99 18,39 43,34 11,1% (ref. max.)

Variável Aprovada (**)

Estado Aprovada

Área Aprovada

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%

além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.


( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total


Estado 41,96 44,83 2,87 6,62

Área 35,59 55,42 19,83 43,57

E(V. Unit.) 27,36 104,29 76,93 116,88

Valor Estimado 34,01 59,75 25,74 54,90


O E(V. Unit.) possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 100,0% em torno do valor central da estimativa.

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**)

Estado 240,4043 4,9917%

Área -0,1479 -0,5094%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

A metodologia aqui estabelecida e os cálculos acima efetuados, indicam que o valor

locativo unitário da casa comercial 350, em novembro de 2016, é de: R$ 43,34/m²/mês.

Valor locativo da casa comercial: R$ 43,34/m²/mês x 149,24m² ≈ R$ 6.500,00/mês

Grau de Precisão: 59,75 – 34,01 = 25,74/43,34 = 59% < 100%

GRAU I

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ANEXO XVII – VALOR LOCATIVO DO TERRENO EXCEDENTE

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua RENDA LÍQUIDA

PREVISTA FUTURA, considerando-se cenários viáveis.

É aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido pela capitalização

da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o valor fosse aplicado no

mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação.

Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas

podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste

método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra.

Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador.

P = A/i, onde

P : valor de venda;

A : valor locativo;

i : taxa de atratividade média praticada na região.

“Noções Básicas de Avaliações de Bens” Autor: Pedro Augusto Kruk

TERRENO EXCEDENTE:

O terreno do imóvel tem área de 615,73m² e as construções nele existentes ocupam

486,87m², restando uma área de 128,85m².

A avaliação do terreno pelo método involutivo resultou no valor unitário do terreno de

R$7.981,70/m². O produto deste valor unitário pela área excedente de terreno resultará no

seu valor de venda: 128,85m² x R$ 7.680,70/m² ≈ R$ 990.000,00.

Taxa de atratividade ou de rentabilidade da região, calculada pelo método da capitalização

da renda:

Dos cálculos que já apresentamos neste laudo temos o valor unitário médio de loja da região

que é de R$ 9.070,67/m² e temos os valores unitários locativos das duas lojas lá existentes

que são R$ 37,87/m²/mês e R$ 43,34/m²/mês, cuja rentabilidade média é de:

R$ 37,87/m²/mês ÷ R$ 9.070,67/m² = 0,0042 ou 0,42%;

R$ 43,34/m²/mês ÷ R$ 9.070,67/m² = 0,0048 ou 0,48%;

Estes dois valores resultam numa taxa de rentabilidade de 0,0045 ou 0,45%. Este é o valor

que deve ser adotado, pois foram calculados com base em valores atuais e da própria região.

Portanto, o valor locativo do terreno excedente, em novembro de 2016, é de:

Se P = A/i, então A = P.i, portanto

A = R$ 990.000,00 . 0,0045 ≈ R$ 4.500,00/mês

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ANEXO XVIII – VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO

A – Obtivemos o valor locativo da loja maior ≈ R$ 7.500,00/mês;

B – Obtivemos também o valor locativo da loja menor ≈ R$ 6.300,00/mês;

C – Obtivemos o valor locativo do terreno excedente ≈ R$ 5.100,00/mês.

Utilizando o método evolutivo, temos que a soma destes três valores representa o valor

locativo total do imóvel que, em novembro de 2016, é de:

R$ 7.300,00/mês + R$ 6.500,00/mês + R$ 4.500,00/mês = R$ 18.300,00/mês

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Foi obtido o valor do terreno pelo método involutivo, utilizando o valor das unidades hipotéticas de lojas e salas comerciais, obtidas através do método comparativo

direto de dados de mercado, com utilização de tratamento por inferência estatística. Foi obtido o valor das edificações pelo método do custo da reedição, com posterior

depreciação.

Utilizando o método evolutivo obtivemos o valor de mercado para venda do imóvel somando o valor do terreno com o valor das edificações depreciadas e multiplicando o resultado pelo fator de comercialização, também definido neste laudo.

Foi obtido o valor locativo da loja de nº 342/344/346/348 e da loja 350 através da

aplicação do método comparativo direto com tratamento por inferência estatística . Foi obtido o valor locativo do terreno excedente, com utilização do método da renda,

definindo a taxa de rentabilidade pela divisão do valor unitário locativo obtido para as lojas pelo valor médio de venda de loja da região.

Portanto, o valor de mercado do imóvel, em novembro de 2016, é de:

Venda: valor de mercado do imóvel para venda ≈ R$ 8.110.000,00

Locação: valor de mercado do imóvel para locação ≈ R$ 18.300,00/mês

ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)

laudo de avaliaÇÃo - rioprevidência · 2018-11-23 · laudo de avaliaÇÃo -imÓvel comercial...

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