jornada técnica: “gestiÓn, uso y mantenimiento … · competentes y de la propia experiencia...

Francisco José Aragó Castelló

Valencia, 14 de Junio de 2013

PLANIFICACION DE OPERACIONES DE MANTENIMIENTO Nuevas oportunidades profesionales dirigidas a la prestación de servicios de mantenimiento de edificios

Jornada técnica:

“GESTIÓN, USO Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS.

Libro del edificio y nuevas oportunidades profesionales”

ÍNDICE

Planificación de Operaciones de Mantenimiento | 2

1. El libro del Edificio.

2. Manual del Usuario.

3. Tipos de Mantenimiento.

4. Mantenimiento Preventivo

5. Mantenimiento Correctivo

6. GMAO.

7. Portal del Mantenimiento.

8. Caso Práctico: Preventivo vs Correctivo.

9. Costes de Inversión y de Explotación.

10. Perspectivas de futuro: Mantenimiento + ……..?

LIBRO DEL EDIFICIO 1


Manual del

usuario

Plan mto.

PREVENTIVO

LIBRO

DEL

EDIFICIO

Control

documental

Inspección técnica

Plan mto.

CORRECTIVO

LIBRO DEL EDIFICIO 1 El LIBRO DEL EDIFICIO debe contener al menos, la siguiente

información:

Datos generales

Descripción constructiva

Dictamen Técnico

Manual del usuario

Mantenimiento Preventivo

Calendario de Operaciones de Mantenimiento

Pliego de Condiciones de Mantenimiento Preventivo

Archivo Documental

Registro de Incidencias

Registro de Operaciones


MANUAL DEL USUARIO 2


Propiedad

Gestor FM Libro del

Edificio

MANUAL DEL

USUARIO

MANUAL DEL USUARIO

MANUAL DEL USUARIO

- SERVICIOS Y MANTENIMIENTO Descripción del edificio Conserjería Limpieza Plan de Mantenimiento Instrucciones de manejo de las instalaciones

-PLAN DE EMERGENCIA Organización y actuaciones en casos de emergencia Evaluación de riesgos Medios de protección Plan emergencia

-CONTRATO Datos y régimen jurídico

2


TIPOS DE MANTENIMIENTO 3


La Norma UNE-EN-13306 , establece la Tipología del Mantenimiento:

Tipología Actuación Objetivo

Mantenimiento Preventivo Efectuado a intervalos

Según criterios prescritos

Reducir probabilidad de fallo

Reducir degradación elemento

Mantenimiento Correctivo Tras localizar una avería

Se programa su resolución

Restituir elemento y ponerlo a

disponibilidad

Mantenimiento Sobre

Condición

Preventivo en base a resultados

obtenidos de la monitorización



Mantenimiento Predictivo Preventivo siguiendo una

predicción



Mantenimiento Sistemático Preventivo según intervalos de

tiempo preestablecidos

Preventivo según número de

unidades de uso (km, kW, etc)



TIPOS DE MANTENIMIENTO 3


Norma UNE-EN-13306 , clasificación del Mantenimiento:

3 MANTENIMIENTO : Organización


DIRECCIÓN DE

SERVICIOS

GENERALES

DIRECCIÓN TÉCNICA

DE MANTENIMIENTO

GESTIÓN DEL

MANTENIMIENTO

CONDUCCIÓN Y

GESTIÓN DE AVISOS

OPERACIÓN Y

MANTENIMIENTO

La PROPIEDAD

La MANTENEDORA

MANTENIMIENTO PREVENTIVO 4


Propiedad

Mantenedor

Mantenimiento

Preventivo

Gestor FM Libro del

Edificio

Auditorias


Alcance de los Servicios de Mantenimiento:

Instalaciones Técnicas:

Climatización.

Fontanería.

Electricidad.

Prevención y Extinción de Incendios.

Gases Combustibles.

Ascensores.

Servicios Generales:

Carpintería.

Cristalería.

Cerrajería.

Obra Civil.



Alcance de los Servicios de Mantenimiento:

Jardinería.

Limpieza.

Vigilancia y Seguridad.

Tratamiento de Plagas.

Telefonía y antenas

Legionela.

Sistema de abastecimiento de agua.

Almacenamiento de combustibles.

Redes de saneamiento.

Redes de abastecimiento.


MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Ambito de Aplicación 4

ESTRUCTURA • Estructura • Salidas de incendios • Pasarelas • Balcones y voladizos • Petos, chimeneas • Letreros

FACHADAS Y PARTICIONES • Fachadas • Muros internos • Tabiques • Techos

CUBIERTAS • Tejados • Aleros • Cubiertas • Terrazas

REVESTIMIENTOS • Suelos (solados, pavimentos especiales, suelos técnicos) • Paredes (alicatados, chapados, enfoscados, guarnecidos, pinturas, revocos, etc.) • Techos (falsos techos)

CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA • Carpintería de puertas • Carpintería de ventanas • Carpintería metálica y cerrajería • Acristalamientos

OTROS ELEMENTOS • Señalización • Decorativos • Mobiliario

EN LA EDIFICACION:


MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Ambito de Aplicación 4

ABASTECIMIENTO • Aljibes • Grupos de Presión • Cloración/Descalcificación • Red agua fría • Detección fugas agua • Caudalímetros, filtros, ..

SANEAMIENTO • Red aguas pluviales • Red aguas grises • Red aguas negras • Aparatos sanitarios,..

RIEGO • Bocas de Riego • Aspersores • Red tuberías • Valvulería, ..

SISTEMA DE FRIO • Plantas frigoríficas • Bombas de circulación • Intercambiadores • Climatizadores •Fan-coils •Conductos, rejillas y difusores •Ventiladores •Equipos autónomos/partidos •Equipos regulación,..

SISTEMA DE CALOR • Calderas • Quemadores • Acumuladores • Bombas • Red de tuberías • Chimeneas

OTROS ELEMENTOS • Señalización • Decorativos • Mobiliario

EN LAS INSTALACIONES:


4

ALTA TENSION • Acometida General AT • Red distribución MT • Transformadores • Seccionadores • Red de puesta a tierra

GRUPO ELECTROGENO • Motor • Alternador • Sistema control • Escape

INTERFONIA • Equipo emisor • Red de cableado • Receptores • Valvulería, ..

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS • Sistemas automáticos detección • Central de alarmas • Alarmas manuales • Extintores automáticos • Extintores móviles • Red contra incendios • Hidrantes • B.I.E’s • Sprinklers.

CONTROL DE ACCESOS • Barreras electrónicas • Puertas electrónicas • Lectores de tarjetas • Lectores biométricos • Inspección paquetería • Cableado y buses

ALUMBRADO EMERGENCIA • Baterías • Luminarias • Señalización

EN LAS INSTALACIONES:

MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Ambito de Aplicación


4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Técnico y Legal

Algunas de las instalaciones en la edificación disponen de un reglamento técnico, por los cuales se ha de regir su DISEÑO, el MONTAJE e INSTALACIÓN, su PUESTA EN MARCHA y su MANTENIMIENTO posterior. Las operaciones de mantenimiento se realizarán conforme a la normativa vigente en la Comunidad Valenciana, a modo de resumen destacamos como principales:

• Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (R.I.T.E), según el Real Decreto1.027/2.007de 20 de julio.

• Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, según Real Decreto 842/202, de 2 de agosto.

• Real Decreto 3275/1985, de 12 de noviembre, sobre las Condiciones Técnicas y Garantías de Seguridad en Centrales Eléctricas, Subestaciones y Centros de Transformación, así como la Orden de 6 de julio de 1.984 en la que se aprueban las Instrucciones Técnicas Complementarias.

• Orden del 31 de enero de 1.990 de la Consellería de Industria, Comercio y Turismo sobre el mantenimiento e inspección periódica de instalaciones eléctricas en locales de pública concurrencia.

• Real decreto 560/2010, de 7 de mayo, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.

• Real decreto 865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis

El resto de instalaciones e infraestructuras no reguladas por normativa técnica, basarán sus operaciones de mantenimiento en función de las recomendaciones de los fabricantes de los equipos, de guías de recomendación publicadas por organismos competentes y de la propia experiencia existente en el sector del mantenimiento.


PROYECTO DE

MANTENIMIENTO

Libro del Edificio

Definición de

zonas

Definición de

instalaciones

Inventario de

equipos y

unidades de

mantenimiento

Cargas de

trabajo

Mediciones

Fichas de equipos:

• Operaciones de Mant.

Preventivo

• Operaciones de Mant.

Normativo

• Frecuencias y tiempos

asociados

• Operaciones y rutas Mant.

Conductivo

• Estimacion Mant. Correctivo

• Planificacion Mant.

sustitutivo

PROYECTO

• Alcances

• Anual

• Durante todo periodo

explotación.

• Por instalación

• Por obra civil

• Por tipo manten.

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Desarrollo del proyecto

Definición de

Servicios

Pliegos del

servicio


Código Denominación

Familia SET SISTEMAS DE ELEVACIÓN Y TRANSPORTE Equipo:

D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A

Genaral T1 CO Revisar componentes de cabina x

CO Verificar sala de máquinas x

NORMATIVO RT Alarma, stop y abrir puertas x

RT Arranque, confort de viaje, parada y nivelación x

RT Apertura, reapertura y cierre de puertas de cabina x

RT Funcionamiento y señalización de puertas de pisos x

RT Limpieza de foso x

RT Freno x

RT Limpieza de pisadera de puertas de cabina x

RT Nivel de aceite motores, máquina y fugas x

RT Limpieza cuarto de máquinas x

RT Limpieza y revisión puertas cabina, operador x

RT Luz de emergencia x

RT Limpieza y revisión cuadros y protecciones x

RT Limpieza y revisión máquina x

RT Estado patinaje y tensión de cables x

RT Limpieza y revisión elementos central x

RT Amarres contrapeso x

RT Estado de amarracables cabina x

RT Verificar paracaídas y articulaciones x

RT Limpiar rozaderas contrapeso x

RT Estado y tensión de cables x

RT Limpieza hueco y engrase guías x

RT Probar rescatamatic, si tiene x

RT Finales y conmutadores x

RT Impulsores y detectores x

RT Fugas mangueras / tuberías x

RT Fijaciones y aislamiento de cabina x

RT Rodaderas / Rozaderas de cabina x

RT Comprobar renivelación y reenvíos x

RT Limpieza bajos cabina x

RT Limpieza techo cabina x

RT Limpieza y lubricación limitador x

RT Cables limitador y tensión cable x

NORMATIVO IR OCA x

FRECUENCIAS

FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Ascensor Eléctrico

Tipo de

Mantenimiento

Código Tipo de

NormaDESCRIPCIÓN NORMA

4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas



Familia ELE INSTALACION ELECTRICA Equipo: Cuadro General de Distribución


General T1 CO Comprobar las lecturas de los voltímetros y amperímetros o en su defecto medir tensiones e intensidades en cabecera con multímetro x

CO Inspeccionar visualmente el estado del aparallage de mando y protección x

CO Observar sobrecalentamientos en algunos de los elementos del cuadro, sea interruptores o conductores x

CO Comprobar estado fusibles y pilotos. x

CO Comprobar la tensión en barras. x

CO Verificar y reapretar conexiones eléctricas. x

CO Accionar el pulsador de prueba de los mecánimos diferenciales x

CO Comprobar el accionamiento mecánico de los contactores y estado de contactos. x

CO Comprobar el estado de apriete de los bornes x

CO Comprobar el estado de apriete de tornillos. x

CO Inspeccionar los cables interiores x

CO Medir el valor de los consumos de cada circuito y comprobar que no sobrepasa la nominal del interruptor. x

CO Comprobar correcto funcionamiento. automático. protección x

NORMATIVO RT Comprobar interruptor disyuntor y verificar funcionamiento y maniobra x

RT Verificar el aislamiento de cada salida y la actuación del interruptor diferencial correspondiente con un comprobador. x

RT Verificar la puesta a tierra en todo el cuadro, medir la resistencia de tierra en la caja de conexión y anotar el valor en la ficha. x

RT Realizar termografías e informe de las mismas x

RT Limpieza general del cuadro interior y exterior (interior con aire a presión) x

RT Inspeccionar el estado correcto de la pintura (Repaso pintura si es necesario). x

RT Verificar todos los parámetros de regulación de los interruptores y mecanismos (In, sensibilidad, tiempo de retardo...). x

NORMATIVO IR OCA x


FRECUENCIASTipo de

Mantenimiento

Código Tipo de


4


MANTENIMIENTO PREVENTIVO: Fichas de equipos. Gamas


Familia ELE INSTALACION ELECTRICA Equipo: RED DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA


General T1 CO Comprobar consumos e incremento cargas. x

CO Comprobar correcto conexionado líneas cuadros x

CO Verificar estado y conexiones barrajes. x

CO Comprobación de caídas de tensión. x

CO Comprobar correcta colocación de las tapas de registro. x

CO Medición de aislamiento de las líneas eléctricas importantes. x

CO Limpieza general exteriror tendidos tramos visitables x

NORMATIVO RT Verificar el funcionamiento de los interruptores. x

RT Comprobar la tensión entre los polos de los enchufes y respecto a tierra. x

RT Verificar estado de las protecciones y cajas de conexión de la red. x

NORMATIVO RT OCA para líneas eléctricas de Alta Tensión x


FRECUENCIASTipo de

Mantenimiento

Código Tipo

de NormaDESCRIPCIÓN NORMA

4




Familia CLI SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN Equipo: ACUMULADOR


ACUMULADOR ELÉCTRICO SIN RECIRCULACIÓN

General T2 CO Comprobación del funcionamiento de las válvulas. x

CO Comprobar aislamiento eléctrico. x

CO Inspección de los elementos de medida y control, estanqueidad de juntas y fijaciones del aparato. x

CO Limpieza del depósito. x

CO Revisión de los componentes eléctricos de potencia, maniobra y control. x

CO Revisión y limpieza del circuito de agua. x

ACUMULADOR ACS CON RECIRCULACIÓN

NORMATIVO VL Purgar sedimentos en fondo del depósito durante 10 seg. Aprox. X

VL Verificación de inexistencia de fugas de agua en depósito: inspección de juntas de tapas de registro. X

General T2 VL Inspección de aislamientos térmicos de depósitos y de sus protecciones exteriores y corrección, si procede x

VL Inspección de las estructuras de soporte: eliminación de indicios de corrosión. Apriete de tornillos de ancalje x

VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas de seguridad. Verificación de cierre estanco x

VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas de vaciado e independización x

VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas manuales de purga de aire y purgadores automáticos x

VL Inspección y limpieza interior de cabezales de serpentines. Sustitución de juntas x

VL Limpieza y desincrustado interior de depósitos. Eliminación de oxidaciones y fangos x

VL Verificación del estado de desgaste de ánodos de sacrificio y sustitución, si procede x

NORMATIVO IR Revisión periódica de la instalación para prevención y control de la legionela, a realizar por una EIC x

Inspección de conexiones hidráulicas: localización y corrección de fugas. Apriete de conexiones. Comprobación de niveles y

presiones de aguaVL

XLimpieza interior y exterior de serpentines de interacumuladores. Inspección del estado de las superficies de intercambio

térmico. Eliminación de corrosionesVL

VLInspección de corrosiones sobre las superficies exteriores de los depósitos. Eliminación de oxidaciones y repaso de pintura si

procede

Tipo de

Mantenimiento

Código Tipo de



FRECUENCIAS

x

x

4




Familia CLI SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN Equipo: AUTONOMO CONDENSADO POR AIRE


General T1 ML Anotar parámetros funcionando el grupo frigorífico x

ML Anotar valores de control de las condiciones ambientales. x

CO Comprobación que las turbinas giran libre y suavemente. x

VL Limpieza o reposición de filtros. x

CO Verificar inexistencia ruidos extraños. x

CO Verificación del correcto funcionamiento del sistema desagües x

CO Comprobación de presiones y temperatura de evaporador y condensador x

CO Comprobación de tensión y estado de las correas transmisión. x

CO Verificación de la ausencia de humedad en el circuito refrigerante. x

CO Verificar la temperatura del aceite. x

RT Comprobar apriete bornas conexión eléctrica x

RT Comprobar conexiones tierra. x

VL Limpieza de batería(s) exterior(es). x

CO Verificar los térmicos y diferenciales. x

General T2 ML Análisis características funcionamiento. x

ML Anotar amperaje de cada fase y comparar con nominal x

CO Comprobar vibraciones y estado anclajes. x

CO Comprobar el aislamiento eléctrico. x

CO Comprobar el desgaste de los cojinetes. x

CO Comprobar holguras anormales en el eje. x

CO Comprobar juntas de registros y puertas. x

RT Control y ajuste del presostato y termostato seguridad. x

RT Control y ajuste del presostato y termostato de mando. x

RT Control y ajuste de termómetros y manómetros x

CO Inspección del aislamiento térmico. x

CO Inspección de carga refrigerante restableciendo estanqueidad. x

CO Inspección de soportes antivibratorios. x

RT Lubricación y engrase cojinetes y rodamientos x

CO Revisión general y verificar estanqueidad bandejas. x

CO Revisión general y verificar estanqueidad baterías. x

CO Verificar control capacidad compresores. x

CO Verificar estado ventilador, acoplamiento y alineación. x

CO Verificación general estanqueidad juntas de unión. x

VL Limpieza exterior del equipo. x

VL Limpieza interior del equipo y eliminar objetos extraños x

RT Repaso pintura (si es necesario). x


FRECUENCIASTipo de

Mantenimiento

Código Tipo


4




Familia PCI PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Equipo:


GENERAL T2 RT X

RT X

VL X

NORMATIVO RT X

RT X

RT X

RT X

OCA IR X

Comprobación de la buena accesibilidad y señalización de los equipos.

Comprobación por lectura del manómetro, de la presión de servicio

Limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario


Bocas de Incendio Equipadas

Tipo de

Mantenimiento

Código Tipo


FRECUENCIAS

X

Desmontaje de la manguera y ensayo de ésta en lugar adecuado

Comprobación de la indicación del manómetro con otro de referencia (patrón) acoplado en el racor de conexión de la manguera

La manguera debe ser sometida a una presión de prueba de 15 kg/cm2

Comprobación por inspección de todos los componentes, procediendo a desenrrollar la manguera en toda su extensión y accionamiento de la

boquilla cas de ser de varias posiciones

Comprobación del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre

Comprobación de la estanqueidad de los racores y manguera y estado de las juntas

RT




GENERAL T2 RT X

RT X

RT X

RT X

NORMATIVO RT X

RT X

RT X

Extintores de incendio

Tipo de

Mantenimiento

Código Tipo


FRECUENCIAS

Comprobación de la accesibilidad,señalización, buen estado aparente de conservación

Inspección ocular de seguros, precintos,inscripciones, manguera, etc.

Comprobación del peso y presión en su caso

Inspección ocular del estado externo de las partes mecámicas (boquilla, válvulas, manguera, etc,)

Comprobar el buen estado del agente extintor, el peso, y aspecto externo del botellín

Comprobación del peso y presión en su caso

Inspección ocular del estado de la manguera, boquilla o lanza,válvulas y partes mecánicas

A partir de la fecha de timbrado del extintor (y por tres veces) se procederá al retimbrado del mismo de acuerdo con la ITC-MIE-

AP5 del Reglamento de Aparatos a PresiónXIROCA






NORMATIVO RT X

RT X

VL X

RT X

VL X

RT X

RT X

RT X

RT X

RT X

VL X

RT X

RT X


Sistema de abastecimiento de agua contra incendios

Tipo de

Mantenimiento

Código Tipo


FRECUENCIAS

Verificación por inspección de todos los elementos, depósitos, válvulas, mandos, alarmas motobombas, accesorios, señales, etc.

Comprobación de funcionamiento, automático y manual de la instalación de acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador.

Mantenimeinto de acumuladores, limpieza de bornas (reposición de agua destilada)

Verificación de niveles (combustible, agua, aceite, etc.)

Verificación de accesibilidad a elementos, limpieza general, ventilación de salas de bombas, etc.

Accionamiento y engrase de válvulas

Verificación y ajuste prensaestopas

Verificación de velocidad de motores con diferentes cargas

Prueba, en las condiciones de su recepción, con realización de curvas del abastecimiento con cada fuente de agua y de energía

Comporbación de alimentación eléctrica, líneas y protecciones

Gama de mantenimiento anual de motores y bombas de acuerdo con las instrucciones del fabricante

Limpieza de filtros y elementos de retención de suciedad en alimentación de agua

Prueba del estado de carga de baterías y electrolito de acuerdo con las instrucciones del fabricante.



MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Propiedad Mantenedor

FM Libro del

Edificio

Auditorias

Plan Director MANTENIMIENTO

CORRECTIVO

5


FICHA DE CORRECTIVO. Ejemplo: ficha correctivo 5


IMAN, aplicación informática propia para la Gestión de Mantenimiento Asistido por

Ordenador, desarrollada por nuestro departamento de informático.

Opera en multiplataforma, intuitivo y de fácil manejo.

Acceso solicitudes usuarios vía web.

Adecuación inmediata a las necesidades reales del servicio de mantenimiento;

adaptación sencilla y rápida a los requerimientos de cada cliente.

Tecnologías de acceso: WEB, WAP, PDA, SMS, etc.

Incorpora enlace con los sistemas de telegestión y de control centralizado de

instalaciones.

6 GESTION MANTENIMIENTO ASISTIDO POR ORDENADOR (GMAO)


GESTION MANTENIMIENTO ASISTIDO POR ORDENADOR (GMAO) 6


7 PORTAL DEL MANTENIMIENTO


CF SAT-PDA

Ordenes de servicio.

Partes de trabajo: equipos, materiales,

horas, firma.

Control material en stock.

Reporte de horas, desplazamientos y

gastos.

Históricos de asistencias, etc.

Consulta de manuales

técnicos.

Gestión de Cobros.

Liquidaciones.

Firma de parte, impresión y

lectura de códigos de barras.

Gestión administrativa: partes de trabajo, albaranes,

facturas, etc.

Análisis, consultas y obtención de informes.

Base de datos de soluciones técnicas.

Históricos relación con cliente.

Integración con el ERP.

Comunicaciones y seguridad.

Administración del sistema.

SERVIDOR:

Envío de copia del parte de

trabajo.

ERP

Registro de avisos y Ordenes de

Servicio.

Planificación de ordenes de servicio

(mantenimientos, avisos, montajes,

etc.) y asignación a técnicos.

Contratos de servicio.



Listado de órdenes de servicio: Permite visualizar las

órdenes de servicio (reparaciones y mantenimientos a

realizar por el técnico.

Parte de trabajo: Permite realizar un parte completo

con datos de la orden de servicio precargados: cliente,

tarea a realizar, etc.



El parte de trabajo permite registrar: las tareas realizadas en formato libre o en

formato estructurado, el equipo o equipos al que se ha hecho la actuación, los materiales

utilizados, las horas y gastos así como recoger la firma del técnico y del cliente.



Datos facilitados al CLIENTE, a través del alta en el servicio

Cualquier CLIENTE puede solicitar de forma gratuita el acceso a este servicio, mediante: • Teléfono: 96 399 03 29 • Mail: [email protected] • Web: Opción de Contacte con Nosotros.


mailto:[email protected]

Datos de obligado cumplimiento rellenar para el registro de cualquier incidencia


CASO PRACTICO 8 Este caso práctico corresponde a información real obtenida de un contrato que llevamos en ejecución en la actualidad, correspondiente a un edificio terciario, de uso no residencial. Con este ejemplo práctico, ponemos en evidencia que toda mejora de un plan de mantenimiento preventivo, supone directa y proporcionalmente una reducción importante del mantenimiento correctivo. “Es mejor prevenir que curar”. No menos importante es destacar, la influencia decisiva de un mantenimiento conductivo, en aquellas instalaciones que es factible su implementación. Finalmente incidir que la mejora continua en la gestión e implantación de un plan de mantenimiento, conlleva como efecto paralelo, un incremento de la eficiencia energética de las instalaciones que están siendo correctamente mantenidas, frente a las que no lo hacen.


INFORME DEL MANTENIMIENTO – AÑO 2010 8 En la tabla siguiente se muestra la dedicación en horas a cada tipo de mantenimiento.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC

Correctivo 2010 Conductivo 2010 Preventivo 2010 General 2010 Total Horas 2010



0

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2.000

2.500

3.000


Correctivo 2011 Conductivo 2011 Preventivo 2011 Otros 2011 Total Horas 2011



0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000


Correctivo 2012 Conductivo 2012 Preventivo 2012 Otros 2012 Total Horas 2012


COMPARATIVOS MANTENIMIENTOS 2012 - 2010 8

Línea de Tendencia claramente en equilibrio, se mantienen las dedicaciones al preventivo entre 2012 y 2011

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Comparativo PREVENTIVO 2010 - 2012



Línea de Tendencia claramente en equilibrio, se mantienen las dedicaciones al correctivo entre 2012 y 2011

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Comparativo CORRECTIVO 2010 - 2012



Línea de Tendencia claramente ascendente: sigue creciendo el conductivo en 2012 frente al 2011

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-12

Comparativo CONDUCTIVO 2010 - 2012



Líneas de Tendencia contrapuestas: Mientras se reduce en 2010, repunta al alza en 2011 y desciende en 2012

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Comparativo GENERAL 2010 - 2012


CONCLUSIONES INFORME MANTENIMIENTO 2012 – 2011 - 2010 8 CONCLUSIONES:

Equilibrio realización del Mantenimiento PREVENTIVO: 36,1% - 36,1% - 24,0%

Ligera Disminución del Mantenimiento CORRECTIVO: 37,3% - 37,6% - 54,3%

Notable Incremento de las tareas de CONDUCTIVO: 14,4% - 12,9% - 8,1%

Ligero Decremento en el Mantenimiento GENERAL: 12,1% - 13,4% -13,6%

DISMINUCIÓN AVERIAS DE EQUIPOS E INSTALACIONES.

ALARGAMIENTO DE LA VIDA ÚTIL DE LOS MISMOS.

FUNCIONAMIENTO OPTIMO DE LAS INSTALACIONES.

INCREMENTO SUSTANCIAL EN LOS AHORROS DE CONSUMOS ENERGÉTICOS CONSEGUIDOS EN LOS ULTIMOS AÑOS.

NOTABLE MEJORA DE LOS AHORROS ECONÓMICOS OBTENIDOS EN LOS DOS ULTIMOS AÑOS.


Hipótesis : Edificio oficinas 15.000 m2, vida útil 30 años €/m2 €/m2 y año

Inversión 1.500 2.000

Mantenimiento

Preventivo,

Normativo y

Conductivo

S.S.G.G: Instalaciones Mecánicas (Fontanería y Clima) + Eléctricas

(M.T., B.T., Iluminación) 12 18

Sistemas Protección Incendios (Detección, Extinción, Cortafuegos)

Ascensores, montacargas, Escaleras Mecánicas

Otros Mant. Técnicos (Obra Civil, Seguridad, Voz y Datos, etc) 2 5

Pequeños Mantenimientos Técnicos Correctivos 1 3

Mantenimientos Técnicos Substitutivos 600 900 20 30

Limpieza interior y de fachadas 15 20

Otros servicios “soft” (Jardinería, DDD, Control Medioambiental, etc.) 2 5

Coste de la Gestión de todos los servicios y energía (Facility Management) 1 3

Subtotal coste Explotación sin energía 53 84

Consumos energéticos 150 – 250 kWh/m2 año, a 0,1 €/kWh 15 25

Coste total de Explotación + Energía, a lo largo de 30 años 2.040 3.270 68 109

Consumo energético respecto al Coste Total de Explotación 14% 36%

Coste total de Explotación / coste de Primera Inversión 1,0 2,2

COSTES DE INVERSION Y DE EXPLOTACION. 9


10 PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ? -

V

alo

r añadid

o

+

Contratos “partnership”

Contratos Mantenimiento Integral

Trabajos específicos

Contratos Mantenimiento Sectorial

Precios unitarios por trabajo

Cesión m.o. por administración

Histórico de modalidades prestación servicios mantenimiento :


Nivel de Servicio

Encuesta Satisfacción Usuario

Auditorias Técnicas

Seguimiento G.M.A.O.

Eficiencia Energética

Mant. Preventivo

Mant. Normativo

Mant. Correctivo

Mant. Sustitutivo

+

CO

NT

RO

L D

E D

ISP

ON

IBIL

IDA

D Y

CA

LID

AD

EN

EX

PL

OTA

CIO

N

S.L.A.

K.P.I.

bonus/

malus

PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ? 10


“Service Level Agreement” - es un acuerdo formal por escrito entre dos partes:

– un proveedor de servicios

– un receptor de servicios

que define y regula las bases de entendimiento entre ambas partes para el suministro de un servicio ”

S.L.A.

K.P.I.

“Key Performance Indicators” - son parámetros cuantificables, predecibles y medibles que muestran el grado de cumplimiento de distintos aspectos del servicio

• Llevan asociados : – una metodología de cómo debe medirse

– una frecuencia de medición

• Identifican objetivos asociados a factores críticos de éxito del cliente

bonus/

malus

Criterios de valoración y fórmulas matemáticas establecidas para calcular una variación en el importe económico a percibir por el servicio, en función de diversos criterios

PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ?


10

Temperatura de calefacción, temperatura y disponibilidad de A.C.S.

Nivel iluminación

Rendimientos energéticos

Coste de la energía “transformada” y coste global de la explotación

Disponibilidad de las instalaciones y plazo de intervención

Seguimiento de los controles reglamentarios

Balance medioambiental de las instalaciones

Asesoramiento sobre la conformidad a la reglamentación vigente

€

Contrato eficiencia energética : Compromisos

10 PERSPECTIVAS DE FUTURO: MANTENIMIENTO + ….. ?


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jornada técnica: “gestiÓn, uso y mantenimiento … · competentes y de la propia experiencia...

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