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Introducción a Christie & Co
Presentación Informe Ciudades Secundarias - Toledo
Asesores líderes de la industria hotelera y de ocio en Europa
OFICINAS EN REINO UNIDO
BIRMINGHAM
BRISTOL
CARDIFF
EDINBURGH
EXETER
GLASGOW
IPSWICH
LONDON
LEEDS
MAIDSTONE
MANCHESTER
NEWCASTLE
NOTTINGHAM
READING
WINCHESTER
OFICINAS INTERNACIONALES
AIX EN PROVENCE
BARCELONA
BERLIN
BORDEAUX
CHINA (ASIA DESK)
DUBLIN
FRANKFURT
HELSINKI
LYON
MADRID
MUNICH
PARIS
RENNES
STOCKHOLM
VIENNA
Christie & Co
o Establecidos en España desde el año 2000
o Oficinas en Barcelona y Madrid
o Ofrecemos servicios de asesoramiento en la compraventa, consultoría y
valoración de activos hoteleros
o Regulados por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
o Más de 275 profesionales repartidos en 30 oficinas en 8 países de Europa
o Realizamos 450 valoraciones hoteleras al año y tenemos más de 400
operaciones actuales de venta de hoteles
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Nuestros Servicios
En Christie & Co ofrecemos una gama completa de servicios en todas las fases del ciclo hotelero
ASESORAMIENTO EN INVERSIÓN
CONTROL DEL PROCESO DE COMPRA
DUE DILIGENCE COMERCIAL
ASESORAMIENTO EN PRECIO
APOYO EN LA NEGOCIACIÓN
COMERCIALIZACIÓN Y MARKETING
ASESORAMIENTO ESTRATÉGICO
PERFORMANCE MONITORING
REVISIONES Y PROYECCIONES OPERATIVAS
ESTUDIOS DE VIABILIDAD
NEGOCIACIÓN DE CONTRATOS
BÚSQUEDA Y SELECCIÓN DE OPERADOR
VALORACIÓN DE ACTIVOS ANÁLISIS DE MERCADO Y TENDENCIAS
INTERMEDIACIÓN
CONSULTORÍA
Presentación Informe Ciudades Secundarias - Toledo
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Ciudades Secundarias 2017
El Por Qué de este Informe
Siguiendo nuestro informe anual “Los destinos urbanos más competitivos”, que analiza
los destinos urbanos españoles con una mayor relevancia en cuanto a niveles de
RevPAR, presentamos ahora nuestro análisis sobre las 7 ciudades que muestran los
siguientes mayores niveles de rentabilidad: Santander, Alicante, Córdoba, Granada,
Toledo, Santiago de Compostela y Valladolid.
Considerando la evolución de sus principales indicadores, sus perspectivas de futuro, así
como el creciente interés inversor detectado respecto a estas ubicaciones en los
últimos años (tal y como avanzamos en el informe “Análisis Inversión Hotelera España
2017”), bautizamos estos destinos urbanos como secundarios.
El creciente desarrollo turístico de estas ciudades, así como la recuperación de gran
parte de la demanda doméstica, ha conllevado que éstas registren mayores volúmenes
de demanda y que consoliden su planta hotelera, reivindicándose como destinos
competitivos merecedores de un mayor reconocimiento y posicionamiento,
tanto a nivel nacional como internacional.
Además, varias de las ciudades referidas como secundarias son una alternativa muy
atractiva frente a las primarias, al ofrecer retornos de la inversión más altos,
puesto que en el caso de las primarias el interés inversor de los últimos años los ha
comprimido significativamente.
A lo largo de este informe analizaremos el marco económico, turístico y hotelero de
cada una de ellas, utilizando fuentes de información pública que incluyen: Exceltur, el
Instituto Nacional de Estadística (INE), AENA (Aeropuertos Españoles y Navegación
Aérea), Adif (Administrador de Infraestructuras Ferroviarias), el Ministerio de Fomento,
Alimarket, y fuentes propias de Christie & Co.
Observaciones Clave
1. Aumento de la rentabilidad hotelera: todos los destinos analizados
registraron en 2017 incrementos tanto en ocupación como en precio
medio
2. Recuperación del turismo doméstico: acorde con la recuperación
de la economía nacional, el turismo doméstico lidera el crecimiento de
la demanda en cuatro de las siete ciudades analizadas
3. Crecimiento del turismo internacional: que ha ayudado a estas
ciudades a diversificar su demanda y disminuir su dependencia nacional
4. Buena accesibilidad: cinco de ellas cuentan con aeropuerto propio,
cuatro tienen acceso a la línea ferroviaria de alta velocidad AVE, y dos
disponen de conexiones marítimas
5. Significativos generadores de demanda: resultan turísticamente
atractivas por su oferta cultural, su patrimonio histórico (tres de ellas
han sido declaradas Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO) y su
variada oferta gastronómica
6. Interés inversor: todas las ciudades incluidas cuentan con proyectos
hoteleros en desarrollo
7. Infraestructura enfocada al sector servicios: en las provincias
donde se ubican las ciudades estudiadas, lo que demuestra su
capacidad para albergar y producir actividad turística
8. Nuevos desarrollos turísticos: tanto entidades públicas como
privadas están desarrollando proyectos turísticos que generarán un
aumento de la demanda, por ejemplo: la apertura de nuevas líneas de
alta velocidad AVE que conectarán las ciudades de Santander y Granada
con las principales ciudades del país o el desarrollo de un parque
temático en Toledo
Presentación Informe Ciudades Secundarias - Toledo
5
45.191
53.403
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Toledo: Destino Hotelero
Aumento de la rentabilidad debido al crecimiento de la demanda internacional y el descenso de la oferta
Aeropuerto de Madrid Rentabilidad Hotelera
Estacionalidad OfertaDemanda
36%
47%
ADR
65,4€(+2,8%/2016)
Occ
62,7%(+5,6%/2016)
RevPAR
41,0€(+8,5%/2016)
Nacionalidad de Viajeros
Reino UnidoUSA
3%
España
66%
Francia
3% 2%
Fuentes: INE, AENA, Alimarket, Exceltur, Christie & Co.
469 491
597567 592 619
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Evolución Viajeros 2012-2017 (000')
ene
feb
mar
abr
may
jun
jul
ago
sept
oct
nov
dic
+3,4 CAGR
13%
Presentación Informe Ciudades Secundarias - Toledo
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Toledo: Perfil Inversor
Tres nuevos proyectos hoteleros en Toledo
Principales Operadores
Modelos de Gestión Proyectos
Ref Nombre del Proyecto Categoría Hab
1 Eurostars Hotel 5 estrellas 64
2 Café Español 4 estrellas 12
3 Hotel en Azacanes 34 2 estrellas N/D
Independientes: 32%
Beatriz Hoteles: 32%
Eurostars: 17%
Grupo Mayoral: 10%
Otros: 14%
Fuentes: Alimarket, Christie & Co.
76%
13%
11%
Propiedad Gestión Alquiler
Sercotel: 5%
Paradores: 4%
Presentación Informe Ciudades Secundarias - Toledo
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Toledo Vs. Ciudades del Centro de España
Toledo es la segunda ciudad del centro de España con el RevPAR más alto
Madrid
Toledo
Segovia
Cáceres
León
72,4€
RevPAR41,0€
RevPAR40,6€
RevPAR37,3€
RevPAR32,9€
RevPAR
Fuentes: Exceltur, Christie & Co.
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7
8
Toledo Vs. Ciudades Secundarias
La ocupación consolida Toledo como destino hotelero
SANTANDER
VALLADOLID
ALICANTE
GRANADA
CÓRDOBA
TOLEDO
SANTIAGO
RevPAR
RevPAR Occ ADR
RevPAR Occ ADR
RevPAR
RevPAR
Occ
Occ
Occ
ADR
ADR
ADR
CÓRDOBA
ALICANTE
SANTANDER
TOLEDO
GRANADA
RevPAR
RevPAR
Occ
Occ
ADR
ADR
SANTIAGO DE
COMPOSTELA
VALLADOLID
Fuentes: Exceltur, Christie & Co.
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Ciudades Primarias 2016
Barcelona en 2016 fue el destino urbano con el RevPAR más alto de España
Los resultados del año 2016 destacan por la recuperación
generalizada de la rentabilidad de los destinos urbanos,
duramente afectados durante los años de crisis. Estos
resultados se suman a los positivos ejercicios de 2014 y
2015, alcanzando en 2016 niveles de rentabilidad
hotelera récord para la última década.
Podemos hablar de una consolidación del crecimiento
turístico para casi todos los destinos analizados,
impulsada principalmente por el aumento generalizado
de la demanda internacional en el 2016. La inestabilidad
de otros destinos urbanos europeos y mediterráneos, así
como el efecto positivo de la inversión internacional de
los últimos años, han sido factores clave de esta
consolidación.
Los ingresos turísticos de las ciudades crecieron un 7,5%
en 2016, situándose en 60,1 € según los datos publicados
por el Barómetro de Rentabilidad de Exceltur. El
crecimiento en 2016 fue impulsado por los niveles de
ARR (+3,5%) y de ocupación (+3,7%), por igual, a
diferencia de 2015, cuando los niveles de ARR fueron los
impulsores del aumento de la rentabilidad hotelera.
Tal y como se observa en el mapa resumen, los hoteles
en Barcelona siguen siendo los más rentables, con un
RevPAR muy por encima del de las otras ciudades. Sin
embargo, su crecimiento en 2016 es el más débil en
comparación con el resto de ciudades analizadas.
MÁLAGA
SEVILLA
MADRID
VALENCIA
BARCELONA
SAN SEBASTIÁN
BILBAO
Occ.: 71,9%
ARR: 77,0€
RevPAR: 55,3€
Occ.: 70,8%
ARR: 122,4€
RevPAR: 86,5€
Occ.: 79,4%
ARR: 120,8€
RevPAR: 95,9€
Occ.: 76,6%
ARR: 80,7€
RevPAR: 61,8€
Occ.:72,6%
ARR: 84,4€
RevPAR: 61,3€
Occ.: 72,9%
ARR: 86,8€
RevPAR: 63,3€
Occ.: 67,8%
ARR: 71,2€
RevPAR: 48,2€
Fuentes: Exceltur, Christie & Co.
Presentación Informe Ciudades Secundarias - Toledo
Nuestro Equipo en España
14
Inmaculada Ranera MRICS
Managing Director Spain & Portugal
T +34 93 343 61 62
M +34 627 410 671
Carlos Nieto MRICS
Associate Director
T +34 91 794 26 40
M +34 686 991 351
Javier Bravo
Hotel Broker
T +34 91 794 27 19
M +34 659 354 615
Íñigo Cumella de Montserrat
Senior Hotel Broker
T +34 93 343 61 65
M +34 628 420 197
Xavier Batlle
Associate Director
T +34 93 343 61 67
M +34 670 823 315
Guillemette Briard
Consultant
T +34 93 343 61 72
M +34 679 355 693
Joan Bagó
Analyst
T +34 93 343 61 71
Meritxell Álvaro
Marketing Manager & Team Assistant
T +34 93 343 61 76
M +34 695 417 308
Pol Fabregat
Analyst
T +34 93 343 61 73
Jaime Prada
Intern - Broker
T +34 91 794 26 41
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christie.com
Paseo de Gracia, 11
Escalera B, 4º 3ª
08007 Barcelona
T: +34 93 343 61 61
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Paseo de la Castellana, 18
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T: +34 91 794 26 40