INTERIORISMO COMERCIALGUÍA DE FASES Y HONORARIOS PARA LA ADECUACIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL

4ª Edición | Rev. Mayo 2017

DISEÑAMOS INTERIORES. CREAMOS NEGOCIOS.www.ivancotado.es • info@ivancotado.es • +34 981 922 696

INTERIORISMO COMERCIALGUÍA DE FASES Y HONORARIOS PARA LA ADECUACIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL

4ª Edición | Rev. Mayo 2017

La presente Guía de Fases y Honorarios se estructura en 9 capítulos correspondientes a cada una de las 9 fases que componen unProyecto Corporativo. Se completa con un capítulo final dedicado al análisis de la inversión, el cálculo presupuestario y una tablaresumen con el esquema económico.

Al final de cada capítulo encontrarás enlaces a webs que facilitarán la comprensión y completarán el contenido.

Todas las imágenes mostradas pertenecen a proyectos desarrollados por Iván Cotado. Si haces clic en ellas accederas al reportajefotográfico correspondiente y toda la información sobre el proyecto.

La presente Guía se distribuye bajo Licencia Creative Commons: Reconocimiento­NoComercial­SinObraDerivada.

Queda totalmente prohibida la utilización total o parcial con fines comerciales del contenido, así como todos los productosderivados que pudieran confeccionarse a partir del mismo. El único uso admitido es particular, y cualquier difusión en este sentidoha de venir acompañada de una mención al autor.

ANTES DE EMPEZAR...

DISEÑAMOS INTERIORES. CREAMOS NEGOCIOS.www.ivancotado.es • info@ivancotado.es • +34 981 922 696

«El objetivo de esta guía no es que nos contrates, sino aportar claridad einformación para evitar que te equivoques. Contrates a quien contrates»

Iván CotadoDiseñador de interiores comerciales

El presente documento pretende servir de (breve) guía de contrataciónal empresario que está pensando en abrir un negocio.

Te orientaremos sobre el presupuesto necesario y requisitos paraacometer la adecuación del local comercial. Estimaremos en base a laexperiencia un coste aproximado para evaluar la viavilidad del negocio.Hablaremos de los puntos conflictivos en base a la normativa existente,detallaremos las acciones que podrás realizar personalmente paraahorrar costes de inversión y señalaremos las fases en las que seríarecomendable contar con la colaboración de un profesional.

Con unos costes aproximados desglosados por fases que van desde laselección del local comercial hasta la apertura de puertas del negocio,pretendemos guiar al empresario en la toma de decisiones críticas conalta influencia económica en el resultado final.

Si en cualquier momento te surgen dudas o deseas ampliar informaciónpuedes llamarnos al 981­922­696 o escribirnos a info@ivancotado.es.Nos encantaría poder ayudarte.

1CERTIFICADO DECOMPATIBILIDAD

URBANÍSTICA

«La desconfianza es la madre de la seguridad»Aristófanes

PRESUPUESTO: Tasas municipales entre 50 € y 100 €.

PLAZO: De 10 a 15 días.

Algunos ayuntamientos están eliminando las licencias de apertura en beneficio de lasnuevas «licencias express», considerando suficiente presentar la documentaciónrequerida y suscribir una «declaración responsable» para comenzar las obras deinmediato, sin perjuicio del deber de cumplir con toda la normativa legal al respecto.

Seguir solo esta vía y no solicitar previamente un certificado de compatibilidadurbanística supone cierto riesgo. Como mínimo es recomendable realizar una llamadatelefónica al departamenteo de urbanismo del ayuntamiento correspondiente paraaclarar este punto y, en cualquier caso, consultar la situación e idoneidad del localcomercial para la actividad que pretendemos llevar a cabo.

Pero no llames todavía, sigue leyendo y quizá puedas realizar de forma simultánea variasconsultas.

1 Certificado de compatibilidad urbanística

La elección del local comercial es determinante y supone la primeradecisión crítica que ha de tomar el empresario emprendedor.

Son múltiples los factores a tener en cuenta. La ubicación y el coste delalquiler o compra son fundamentales pero no debemos descuidar otrosaspectos como la superficie, la geometría, las diferencias de afluenciaentre una y otra acera, la tipología socioeconómica e historia comercialde la zona, cercanía a la competencia, orientación e incidencia solar,singularidad morfológica, etc.

Algunos expertos señalan que el coste del alquiler o compra amortizadadel local comercial no debe superar el 20% de los ingresosestimados. Este dato y las anteriores consideraciones, junto a lainformación que nos brindan portales inmobiliarios como Idealista oFotocasa, pueden establecer un primer filtrado de la oferta existente.

Visita los locales que más se adapten a tu modelo de negocio ypresupuesto. Analiza los detalles de cada uno de ellos pero sobretodo… vive y experimenta la zona en la medida posible.

Antes de firmar nada, ni señalizar ningún local comercial, has deasegurarte de que la actividad que pretendes desarrollar está permitidaen esa ubicación concreta. En este momento hay dos trámites quedebes y puedes realizar tú mismo. Por una parte has de (1) solicitar en elayuntamiento correspondiente un Certificado de CompatibilidadUrbanística. Además debes (2) comprobar en los Estatutos de la

En el Certificado de Compatibilidad Urbanísticase certificará por escrito que la actividad quepretendes llevar a cabo con tu negocio está

permitida en esa ubicación concreta

Comunidad de Propietarios que no existe ninguna incompatibilidad orestricción referente a tu activdad.

Con estos trámites teevitarás sorpresas talescomo que en algunosmunicipios no se permiteabrir negocios dehostelería endeterminadas zonas, seexigen distancias mínimasa otros negocios delmismo sector, existenciertas restricciones sobrealturas libres o serviciosque tu local pudiera nocumplir, actividades o usosque no permite laComunidad de Vecinos,etcétera, etcétera.

Se trata de dos trámitessencillos que puedesrealizar tú mismo antesde incurrir en gastos y teevitarán muchos disgustos.

Para AMPLIAR INFORMACIÓN haz clic en los siguientes enlaces:

>> Busco local comercial para abrir un negocio. ¿Por dónde empiezo?

>> Aspectos a tener en cuenta en la elección de local comercial.

2PROYECTO DEINTERIORISMOCORPORATIVO

«¿Qué es diseño? Diseño es un plan para colocar elementos de lamejor manera para lograr un propósito en particular»

Charles Eames

PRESUPUESTO: 8.500 € para un local de aproximadamente 150 m2 en «condicionesnormales». Debes tener en cuenta que esto no es un presupuesto al uso sino unaestimación de honorarios estándar y aproximados.

Para otras superficies puedes extrapolar con cautela los honorarios asumiendo que hayfactores que desvirtualizarán el importe, véanse metros lineales de fachada, altura,geometría, entreplantas, sector de actividad, etc.

Además debes tener en cuenta que a medida que aumenta la superficie el ratiohonorarios/m2 disminuye considerablemente, por tanto si dispones de un local mayor (omenor) de 150 m2 te aconsejamos solicitar presupuesto de INteriorismo sin compromisoalguno haciendo clic en el siguiente enlace. Tan solo te llevará 2 minutos rellenar elcuestionario y recibiras un PDF con nuestro presupuesto sin compromiso:

¡Quiero solicitar presupuesto ahora!

PLAZO: Entre 2,5 y 3,5 meses. Aunque depende en gran medida de tu disponibilidad,ya que un proyecto se realiza en constante diálogo entre proyectista y cliente.

2 Proyecto de Interiorismo Corporativo

Esta etapa es crucial. Económicamente supone tan solo el 4% o 5% de lainversión total, incluso baja al 3% para superficies mayores. Pero podríadeterminar, para bien o para mal, el futuro de tu negocio.

En un reciente estudio que realizamos sobre un caso real, unrestaurante estaba perdiendo la friolera de 56.000 €/año por unerror de diseño. Haz CLIC AQUÍ para leer el estudio.

En los tiempos que corren estámás que demostrado que eldiseño es el arma más eficientepara triunfar y diferenciarse deuna competencia cada vez másferoz y preparada. Ladiferenciación a través de undiseño eficiente y centrado enoptimizar los objetivosempresariales se ha tornadoimprescindible. La verdaderadiferencia está en el 4% de lainversión destinado al Diseño.

No obstante, últimamente hahabido mucho postureo con estodel diseño, debes tenerprecaución. Conseguir diseños impactantes, singulares y diferentes esalgo relativamente sencillo para un profesional del INteriorismo. Sinembargo, conseguir espacios que con identidad propia que sorprendany conecten con el cliente ideal a través de un cuidado INteriorismoEStratégico ya no está al alcance de cualquiera. Lejos de cualquierlucimiento estético, el objetivo principal de un INteriorista corporativo esimprimir en el espacio comercial la verdadera identidad del negocio.

Nuestro lema es «Diseñamos Interiores. Creamos Negocios». Paranosotros el diseño es un medio, no un fin. Antes de contratar a unINteriorista investiga sobre su forma de entender el diseño, averigua sidiseña para que tu negocio funcione o para que solo funcione el suyo.

Hoy en día en todos los sectores existe una gran competencia. Dada lamultitud de opciones similares que encuentra el consumidor, si no le

ofrecemos algo diferente yrelevante, es muy difícil que noselija, y más aún que repita. Unadiferenciación eficiente no seconsigue solo con elementosestéticos, que también, sino conuna perfecta combinación defactores estéticos, estratégicos,funcionales y estructuralestrabajando de forma coordinadaen pro de una experiencia delcliente memorable y diferente dela que ofrece la competencia. Laidea es concebir la totalidad delvolumen estudiando y actuandosobre todos los elementosimportantes que puedan influir enla armonía general del conjunto y,

principalmente, en la optimización del negocio.

Hemos de tener en cuenta que en una sociedad sobrecomunicada lacalidad ya no es suficiente, la calidad se presupone, la calidad no noshace diferentes. Ya no compramos cosas, compramos experiencias. Enbase a este tipo de factores emocionales debemos diseñar tanto ellocal comercial como el propio modelo de negocio para construirnuestra diferencia competitiva con el objetivo de optimizar laexperiencia del cliente.

En el Proyecto de Arquitectura Interior se define ydiseña la totalidad del espacio en cuestión sin dejar

absolutamente nada al azar o improvisación.Conceptualizamos el negocio buscando la

optimización de los beneficios empresariales,proyectamos la distribución de espacios adecuada,seleccionamos métodos constructivos, materiales y

acabados óptimos, diseñamos la iluminación y elresto de instalaciones necesarias, el mobiliario y loselementos decorativos importantes... Todo ello conlos detalles constructivos oportunos para facilitar su

perfecta comprensión y posterior ejecución

2 Proyecto de Interiorismo Corporativo

Un buen INteriorista te hará ahorrar dinero, y no solocontribuyendo al buen funcionamiento de tu negocio, sinoconformando el proyecto más adecuado a tu situación, unaejecución/obra coherente sin sobresaltos e imprevistos,ajustada a tu presupuesto real de inversión, y una apropiadaselección de acabados, materiales y métodos constructivos.

Cuano busques un INteriorista observa sus trabajos ycerciórate de que NO siguen una misma línea. No todosdeben ser de tu agrado. Eso será una buena señal. Cadaproyecto debe otorgar respuesta a las necesidades yobjetivos particulares de cada negocio y cada cliente.

Si no te gusta ninguno de sus trabajos, malo. Si te gustantodos, igual de malo. No es recomendable para tusintereses que un INteriorista tenga un estilo muy definido,significa que se olvidará de la esencia de tu negocio paraplasmar la suya propia.

El objetivo fundamental del INteriorismo EStratégico no esgustar, que también, sino diseñar negocios coherentes quecomuniquen un mensaje estratégico para conseguir clientesidentificados, fieles y satisfechos. Coincidimos plenamentecon la frase del publicista Luis Bassat: «Los creativos no hande tener estilo propio, sino crear el estilo que personalice ydiferencie a cada uno de sus clientes».

Para AMPLIAR INFORMACIÓN haz clic en los siguientes enlaces:

>> Cómo el diseño de locales te ayuda a vender más y más caro

>> 3 razones para contratar a un Diseñador de Interiores Comerciales

>> La gran diferencia entre INteriorismo y decoración

>> Por qué el diseño corporativo es mucho más que belleza

>> El restaurante que pierde 56.000 €/año por un (mal) diseño interior

3PROYECTO DE

ACTIVIDAD

«Despacito y buena letra, que hacer las cosas bienimporta más que hacerlas»

Antonio Machado

PRESUPUESTO: Desde 1.500 € para un local de entre 60 m2 y 150 m2 en «condicionesnormales». Debes tener en cuenta que esto no es un presupuesto al uso sino unoshonorarios estándar y aproximados.

PLAZO: Gran parte de la información contenida en el Proyecto de Actividad provienedel Proyecto de INteriorismo. Por tanto el plazo de redacción suele ser similar y coincidiren el tiempo (2,5­3,5 meses), de forma que ambas entregas se producen de forma casisimultánea.

Siempre en contacto con el INteriorista, recomendamos la contratación de un técnicolocal que redacte el Proyecto de Actividad, la «declaración responsable» y lagestión/seguimiento de licencias. Gracias a la proximidad y el conocimiento delentramado administrativo local se optimiza el proceso, se gana tiempo, y por tantodinero

Para ampliar información puedes revisar el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión(RD 842/2002 de 2 de Agosto), el Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006 de 17de marzo) y la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía de la Unidad de Mercado.

3 Proyecto de Actividad

Para AMPLIAR INFORMACIÓN haz clic en los siguientes enlaces:

>> Ley 20/2013 de 9 de dic. de garantía de la unidad de mercado

El Proyecto de Actividad o Proyecto Técnico, firmado por unprofesional competente, normalmente un ingeniero industrial, es el quese presenta en los organismos oficiales (Ayuntamiento y Delegación deIndustria) para obtener las licencias oportunas (Licencia de Obras yLicencia de Actividad o Apertura).

Desde la aprobación de la Ley 20/2013 de 9 de diciembre, deGarantía de la Unidad de Mercado, conocida en algunos ámbitoscomo ley de «licencias express», existe cierta confusión en cuanto a lanecesidad, o no, de un Proyecto de Actividad como requisito previo a laobtención de licencias.

En principio, en la mayoría de casos, siempre que se vaya a acometeruna reforma integral, para obtener Licencia de Obras el ayuntamientocorrespondiente exigirá un Proyecto de Actividad firmado por un técnicocompetente junto con una «declaración responsable» por parte delmismo técnico certificando que el local cumple con todos los requisitoslegales para su uso en la actividad que se va a desarrollar.

Repito, esta «declaración responsable» conlleva, en la mayoría deintervenciones, la necesidad del susodicho Proyecto de Actividad oProyecto Técnico.

El Proyecto de Actividad es el documento en elque se refleja un reconocimiento de que el

establecimiento, las instalaciones previstas, eldiseño y el desarrollo de la actividad se ajustan a lanormativa y las reglamentaciones correspondientes

4DIRECCIÓN

DE OBRA

«El arte de dirigir consiste en saber cuando hay que abandonarla batuta para no molestar a la orquesta»

Herbert Von Karajan

PRESUPUESTO: La Dirección de Obra mínima, es decir con las mínimas visitas de obra,suele rondar los 500 € para un local comercial de unos 60­150 m2.

En caso de requerir direcciones de obra completas, es decir con las visitas de obrareglamentarias por parte del técnico competente, cosa que en todo caso sería exigiblepor la autoridad municipal en un determinado rango de intervenciones donde laseguridad requiera especial atención; en estos casos, recomendamos solicitarpresupuesto previo.

PLAZO: Lo que dure la obra. Generalmente entre 2 y 4 meses para un local de 100­150m2.

No confundir la Dirección de Obra con la Asistencia Técnica del INteriorista queveremos a continuación (fase 6ª). Consulta en el ayuntamiento correspondiente lanormativa sobre esta cuestión dependiendo del tipo de intervención a realizar en ellocal comercial. Siempre que no se modifiquen elementos estructurales, la figura deldirector de obra no se suele exigir.

4 Dirección de obra

La exigencia por parte de la autoridad municipal de la figura del Director de Obra en intervenciones comerciales interiores está prácticamenteolvidada en la actualidad, siempre y cuando se cumpla con la normativa de Seguridad e Higiene y cualesquiera otras en vigencia.

Solo suele exigirse una dirección de obra cuando se interviene sobre elementos estructurales del edificio o cuando se requieren condicionesexcepcionales de seguridad. Consulta en tu ayuntamiento.

5LICENCIA DE OBRA

«En las personas exitosas el tiempo que media entre que toman unadecisión y la ejecucción de la misma tiende a cero»

Anónimo

PRESUPUESTO: Suele constar de una Tasa Municipal que ronda los 100 € para un localcomercial de entre 60 m2 y 150 m2. Además de un Impuesto sobre Construcciones,Obras e Instalaciones que suele estar entre el 2% y el 4% del Presupuesto Estimado deEjecución Material que figura en el Proyecto (INteriorismo o Actividad) depositado en elAyuntamiento.

Este impuesto depende del Ayuntamiento correspondiente. Consulta la tasa/s en tuAyuntamiento y ten en cuenta que la base imponible es el presupuesto presentado.

PLAZO: Entre 15 y 30 días, o de forma inmediata («licencias express»). Depende delAyuntamiento en cuestión.

Legalmente no podrás comenzar las obras hasta que tengas la licencia de obra en lamano o entregues en el registro del ayuntamiento correspondiente la mencionada«declaración responsable» junto con la documentación exigida.

5 Licencia de Obra

Con el Proyecto de Actividad en la mano es el momento desolicitar cuanto antes la licencia de obras en el ayuntamientocorrespondiente. Y digo cuanto antes porque algunosayuntamientos se lo toman con calma, con mucha calma, a pesar deque esta lentitud es precisamente el principal caballo de batalla dela mencionada Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía de laUnidad de Mercado.

Dependiendo de la operativa del ayuntamiento en cuestión y de lainterpretación de la mencionada Ley 20/2013, es posible quetengas que solicitar de forma simultánea Licencia de Obra yLicencia de Actividad. En otros casos solicitarás Licencia de Obra alprincipio y Licencia de Actividad cuando tengas el Certificado deFin de Obra emitido por el técnico responsable del Proyecto deActividad.

Como ya hemos mencionado, la singularidad del proceso en cadaayuntamiento hace que recomendemos la contratación de técnicoslocales tanto para la redacción del Proyecto de Actividad comopara la gestión y seguimiento de las licencas administrativas.

Las tasas que exigen los ayuntamientos varían mucho de unos aotros, pero suelen utilizar como base de cálculo el presupuesto deejecución material que consta en el Proyecto de Actividadentregado. De forma habitual los ayuntamientos cuentan con websque reflejan la cuantía de esta tasa. Te recomendamos consultar laweb de tu ayuntamiento.

Algunos ayuntamientos permiten el inicio de las obras una vezregistrada la entrada del Proyecto de Actividad y la declaraciónresponsable. Otros exigen la aprobación de la Licencia de Obracomo requisito indispensable. Consulta en tu ayuntamiento.

6ASISTENCIA

TÉCNICA DELDISEÑADOR DE

INTERIORES

«La mayor recompensa de nuestro trabajo no es lo que nos paganpor él, sino aquello en lo que nos convierte»

John Ruskyn

PRESUPUESTO: Desde 7.500 € para un local de aproximadamente 150 m2 en«condiciones normales». Debes tener en cuenta que esto no es un presupuesto al usosino una estimación de honorarios estándar y aproximados.

Recuerda, si tu local comercial tiene más (o menos) de 150 m2 debes ser cauto a la horade extrapolar linealmente estos honorarios. Al igual que ocurría con el Proyecto deINteriorismo (fase nº 2), un aumento de superficie implica una disminución del ratiohonorarios/m2. Además, en cuanto a la Asistencia Técnica hay variables de graninfluencia en el presupuesto que no pueden tenerse en cuenta en una estimacióngenérica, como la localización, ubicación, complejidad constructiva, etc.

PLAZO: Lo que dure la obra o ejecución. Generalmente entre 2 y 4 meses para un localde 100­150 m2.

Es importante reseñar que aquí nos referimos a la Asistencia Técnica del Diseñador deInteriores, también conocida como Dirección de Obra del Diseñador de Interiores. Otracosa diferente es la dirección de obra (ver fase nº 4) y las visitas oficiales del «Director deObra» que, habitualmente, cuando es necesario, será el mismo que firma y realiza elProyecto de Actividad.

6 Asistencia Técnica del Diseñador de Interiores

La experiencia nos dice que además de elegir un buen estudio de INteriorismo acordea tus objetivos y filosofía, de tener un buen Proyecto de Arquitectura Interior y decontratar una buena constructora para la ejecución, la Asistencia Técnica en Obra porparte del Diseñador de Interiores es crucial para conseguir un óptimo resultado final.

No es obligatorio contratar la Asistencia Técnica, pero sí muy recomendable. Eldiseñador de interiores al cargo garantizará que lo ejecutado es fiel reflejo de lodiseñado. ¿Qué sentido tendría tener un buen Proyecto de INteriorismo si no nosaseguramos de reflejarlo en la ejecución?

Se trata de vigilar la implantación del proyecto en el local comercial para garantizar lacalidad resultante, que los materiales, acabados y métodos constructivos sonadecuados y coinciden con lo prescrito e incluso, en ocasiones, dar solución a losimprevistos que pudieran surgir en la ejecución.

Por razones obvias es recomendable que el profesional que redacta el Proyecto deINteriorismo sea el que además se encarga de la Asistencia Técnica. Nadie conocemejor los objetivos globales buscados y los elementos dispuestos para ello.

En la Asistencia Técnica en Obra el Diseñador de Interiorescontrola la calidad de la ejecución y que los materiales ysistemas constructivos empleados por la constructora se

correspondan con los descritos en el Proyecto de ArquitecturaInterior. De este modo se garantiza que el resultado final seaun fiel reflejo de lo diseñado. Así mismo se proporcionan los

detalles constructivos requeridos por los diferentes gremios yse resuelven todos los imprevistos y situaciones de obra que

pudieran surgir durante el transcurso de la misma

7EJECUCIÓN

DE OBRA

«Un hombre inteligente es aquel que sabe ser tan inteligente comopara contratar a gente más inteligente que él»

John F. Kennedy

PRESUPUESTO: Presupuestar una ejecución/obra antes de realizar el Proyecto deINteriorismo que la define es imposible y conlleva cierta falta de seriedad profesional.No obstante, dado que el objetivo de esta guía es ofrecer una orientación de costescompleta sobre un proyecto estándar, basándonos en la experiencia y asumiendo loserrores derivados de tan basta estimación, vamos a intentar aproximarlos.

El coste por m2 de Ejecución Material depende de múltiples factores: superficie del local(a mayor superficie menor coste por m2), metros lineales de fachada, mobiliariopersonalizado, maquinaria industrial, sector comercial, etc. Pero quizá el condicionantecon mayor influencia en el mismo son las calidades selecionadas. En este sentido hemosejecutado proyectos que van desde los 900 €/m2 a los 1.800 €/m2, y a partir de ahí2.000 €/m2, 2.500 €/m2 y lo que uno quiera o pueda invertir.

Si quieres utilizar un ratio para estimar, utiliza uno entre 1.200 y 1.500 €/m2, teniendo encuenta que aquí radicará el mayor error de todo el presupuesto. Hablamos de ProyectosIntegrales, es decir, este ratio incluye todo (mobiliario, iluminación, obra, etc.) salvomaquinaria específica y elementos menores de decoración. OJO, no estamos hablandosolo de obra sino también de cierto mobiliario y personalización. Debes tener claro estopara diferenciar «otro tipo» de presupuestos (la mayoría) en los que solo se incluye obra.

PLAZO: Generalmente entre 2 y 4 meses para un local de 100­150 m2.

7 Ejecución de Obra

Una cosa es presupuestar y otra bien distinta estimar. Insisto,presupuestar una obra/ejecución antes de realizar el Proyecto deINteriorismo que la define es imposible. Sería como aventurar lo queconsumirá un bólido en una carrera antes siquiera de ser fabricado.

En todo caso, salvando ciertas inconsistencias presupuestarias (losmilagros no existen), es deber del Diseñador de Interiores adaptar elProyecto de INteriorismo al presupuesto de inversión disponible para laejecución, siermpre y cuando este guarde coherencia con los objetivosempresariales previamente establecidos.

Una vez realizado el Proyecto de INteriorismo ajustado a tu casoparticular, entonces y solo entonces, antes de comenzar la ejecución,estaríamos en disposición (nosotros y/o cualquier constructora) de emitirun presupuesto de ejecución material cerrado.

Desconfía de presupuestos de ejecución previos a un proyecto. Nodejan de ser estimaciones interesadas y optimistas fáciles de realizarpara el que no se juega nada y que habitualmente acaban en cuantiososmodificados que asume el cliente, siempre en beneficio delpresupuestador.

FORMAS DE EJECUTAR

Hay muchas formas de ejecutar un proyecto, tantas como personas alfrente del proceso. Si bien es cierto que la experiencia y la idiosincrasiadel país donde vivimos hacen que unas me gusten infinitamente másque otras, yo diría que por sí mismas ninguna es mejor que las demás.Depende, como digo, de cada caso, de cada profesional y de lasnecesidades de cada cliente.

Ocurre algo similar con el factor económico. Por sí mismas ninguna esmás barata, o cara, que la otra. Todas entrarían dentro del mismo ratio€/m2 comentado anteriormente. Analiza tus necesidades y lasparticularidades del proyecto antes de decidir. A renglón seguidosolicita presupuestos y compara, pero no te quedes solo en losnúmeros. Hay otros aspectos, al menos, igual de importantes: confianza,seriedad, experiencia, métodos, garantías, etc. Ten en cuenta que elperiodo de amortización de un negocio suele ser largo, no decidas soloen base a un valor económico diferencial cuya influencia a lo largo deeste periodo podría ser ridícula.

Veamos algunas de las Formas de Ejecutar más utilizadas.

___1___Llave en Mano. Ciertos estudios de INteriorismo poseenconstructora propia y están en disposición de ejecutar los trabajos deconstrucción que ellos mismos proyectan. Se trata de evitar al clientetodo contacto con el proyecto y los trámites administrativos de principio

7 Ejecución de Obra

a fin, como su propio nombre indica. Es el estudio de interiorismo elque se encarga de todo desde el inicio del proceso de diseño hasta laentrega en mano de la llave que abre la puerta del negocio.

Esta opción supone una excelente optimización de tiempos y solventala pérdida o malinterpretación de información que se da en ciertasejecuciones independientes. En contra, los vicios del sector, elacomodamiento de los oficios y la baja flexibiliad operativa y geográficaen cuanto a instalacionesnovedosas o singulares.

En cualquier caso, hoy en día casiningún Llave en Mano ofrecido porestudios de INteriorismo es puro,sino que se acercan en mayor omenor medida a la siguiente figura,el Project Management.

___2___Project Management. ElProject Management, o Gestión deProyectos en castellano, tambiendenominado en ocasiones Llave enMano, es una figura a mediocamino entre el Llave en Mano puroy una ejecución totalmenteindependiente.

En un Project Management, aunque la ejecución se realice de formaexterna al estudio/profesional de INteriorismo, bien de formadisgregada (contratando cada partida/oficio por separado), bien deforma conjunta (contratando un único ejecutor o constructora), es unúnico profesional (el Project Manager o Gestor del Proyecto) el queaglutina toda la responsabilidad y se encarga de planificar, gestionar,

dirigir y coordinar toda la fase de ejecución, garantizando así la correctaentrega y apertura en tiempo, coste y calidad.

A mi entender es el formato de ejecución más eficiente. Maximiza laresponsabilidad de los ejecutores a través de una exigencia continua encada obra y año tras año; es totalmente flexible y facilita elmantenimiento posterior ya que permite la contratación de instaladoreslocales; contrapone los intereses proyectuales manteniéndolos a raya en

pro de un objevito común, lacalidad final, ya que es una únicafigura, el Project Manager conresponsabiliad en el Proyecto deINteriorismo, el que se encarga derealizar el seguimiento económico ytemporal, así como las posiblesdesviaciones, de las contratasexternas. Además se optimiza elahorro, no solo por los descuentosque como profesional posee elinteriorista sino por el grado decompetencia entre contratas queaporta esta forma de trabajar.

No confundir la Gestión deProyectos con la Asistencia Técnicadel Diseñador de Interiores. La

Gestión de un Proyecto tiene carácter ejecutivo, sin embargo laAsistencia Técnica responde a necesidades más bien consultivas. Lagestión de proyectos implica responsabilidades en la coordinación,planificación y dirección de la ejecución. La Asistencia Técnica respondea labores de comunicación y vigilancia en la ejecución del proyecto,pero delega la responsabilidad ejecutiva en la propiedad. Un ProjectManagement incluye una Asistencia Técnica, pero no a la inversa.

7 Ejecución de Obra

El Project Management tiene un valor y por tanto implica unpresupuesto. No obstante, a grandes rasgos, puede considerarseincluído dentro del mismo ratio €/m2 ya comentado al principio de estecapículo, ya que los honorarios del Project Manager se compensaríancon los descuentos (rappels) con los que cuenta por su actividadprofesional. Incluso podría resultar más económico, ya que seríainnecesaria la figura de la Asistencia Técnica. Todo esto, evidentemente,suponiendo que el Project Manager y el Diseñador de Interiores son elmismo profesional, de lo contrario estaríamos hablando de una versiónde la siguiente figura, la Ejecución Independiente.

___3___Ejecución independiente. En este formato es el cliente oempresario y promotor el que contrata de forma independiente y ajenaal proyectista un responsable, o varios, de las diferentes labores deejecución de obra. Si bien de entrada pudiera parecer la opción menosaconsejable, es cierto que en ocasiones y para ciertos proyectos es elformato más recomendable, siempre que se complete con una buenaAsistencia Técnica y se confie la ejecución a empresas u oficios conexperiencia en este tipo de proyectos (no vale cualquiera) y grandesdosis de seriedad y buen hacer.

Aunque la Asistencia Técnica solo tiene carácter consultivo, como yahemos mencionado, en este formato de ejecución resulta si cabe másimportante que en otros contar con una Asistencia intensiva. De locontrario correríamos riesgo de «desconectar» lo diseñado de loejecutado, podrían producirse inconsistencias en el proceso,deficiencias de calidad en cuanto a métodos y acabados, confusión detécincas constructivas o materiales, tergiversaciones técnicas, pérdidasde tiempo provocadas por el desconocimiento del Proyecto deINteriorismo, etcétera.

Es el formato adecuado cuando se confía ciegamente en unaconstructora particular ajena al estudio de interiorismo o existe cierta

cercanía, personal o geográfica, con la misma.

En contra podríamos citar la descentralización del proceso proyectual ytodo lo que ello conlleva.

Para AMPLIAR INFORMACIÓN haz clic en los siguientes enlaces:

>> Coste real de poner en marcha un negocio en un local comercial

>> ¿Cuánto cuesta? La respuesta a la pregunta más importante

8O.C.A.

ORGANISMO DECONTROL

AUTORIZADO

«La jubilación es para los que se pasan la vidatrabajando en algo que no les gusta»

Woody Allen

PRESUPUESTO: Entre 200 € y 250 € para un local con una superficie entre 60 m2 y 150m2.

PLAZO: En torno a 10 días solapados con el final de obra.

Si el local no es de pública concurrencia existe la posibilidad, dependiendo de lainstalación eléctrica y la actividad a desarrollar, de que la O.C.A. no sea necesaria enIndustria.

Como es un gasto en el que se incurre al final del desarrollo, si no fuera necesario no seasumiría. Consulta en su momento con el Diseñador de Interiores (o en Industria) lanecesidad del mismo.

Para ampliar información puedes revisar el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión(RD 842/2002 de 2 de Agosto).

8 O.C.A. (Organismo de Control Autorizado)

Para AMPLIAR INFORMACIÓN haz clic en el siguiente enlace:

>> Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (Real Decreto 842/2002 de 2 agosto)

La O.C.A. (Organismo de ControlAutorizado) es una inspección ycertificación, normalmente realizada porconsultoras externas, que garantiza quela instalación eléctrica inicial de bajatensión en local de pública concurrenciase ajusta al Real Decreto 842/2002«Reglamento Electrotécnico para BajaTensión».

Para entendernos, es un certificadofinal de la instalación eléctrica que hade ser entregado en la Delegación deIndustria (junto con otros documentos)para poder obtener la licencia deapertura final (Licencia de Actividad) sinperjuicio de lo que el organismo puedainterpretar sobre la Ley 20/2013, de 9de diciembre, de Garantía de la Unidadde Mercado.

En determinados casos y en función dela actividad o el ayuntamiento inclusopueden solicitarnos algún otrocertificado emitido también porempresas homologadas que validen lascondiciones que la ley determine(acústicas, higiénico­sanitarias, etc).

Las empresas suministradores deelectricidad exigirán este documentojunto con el Certificado de Industria paracontratar el suministro eléctrico.

9LICENCIA DEACTIVIDAD

OLICENCIA DE

APERTURA

«Donde hay una empresa de éxitoalguien tomó alguna vez una decisión arriesgada»

Peter Druker

PRESUPUESTO: Tasa entre 150 € y 250 € para un local con una superficie entre 60 m2 y150 m2.

Este impuesto depende única y exclusivamente del Ayuntamiento de turno y se calculahabitualmente sobre la superficie y la instalación eléctrica de tu local comercial.

PLAZO: Entre 15 y 30 días, dependiendo del funcionamiento interno del Ayuntamientoen cuestión aunque, como ya hemos mencionado, este plazo se elimina con las licenciasexpress y/o declaraciones responsables.

9 Licencia de Actividad o Licencia de Apertura

La demora y burocracia que ralentiza la apertura denegocios y/o actividades comerciales minoristas es elprincipal caballo de batalla de la Ley 20/2013, de 9 dediciembre, de Garantía de la Unidad de Mercado, según lacual «establecimientos permanentes, situados en cualquierparte del territorio nacional, y cuya superficie útil deexposición y venta al público no sea superior a 750 metroscuadrados», ampliable por normativa autonómica, seránobjeto de tramitación de licencia de apertura inmediata(«licencias express») mediante la presentación de«declaración responsable» de actividad.

Como ya se ha mencionado en este texto, habitualmenteen el caso de intervenciones integrales esta «declaraciónresponsable» deberá ir acompañada de un ProyectoTécnico y en este punto (Licencia de Actividad oApertura), además, del Certificado Final de Obra, que hade firmar y entregar el Director de Obra (responsable delProyecto de Actividad y/o «declaración responsable») unavez finalizada la misma, así como el Certificado deIndustria, que otorga la Delegación de Industria. Contodo ello debemos solicitar en el Ayuntamientocorrespondiente la Licencia de Actividad o Licencia deApertura.

En algunos casos esta licencia se tramita conjuntamentecon la Licencia de Obra. Dependiendo también de laactividad, el local comercial, la edificación o elayuntamiento, es posible que debamos presentar otro tipode documentos en determinadas secciones administrativascomo Patrimonio, en el caso de edificaciones con algúntipo de protección, o Sanidad, en el caso de una farmacia,una clínica o cualquier otra actividad sanitaria.

CONSIDERACIONESFINALES SOBRELA INVERSIÓN

YANÁLISIS DEVIABILIDAD

«Cuando soplan vientos de cambio algunos construyen refugios y seprotegen, otros construyen molinos y se hacen ricos»

Claus Möller

Todos los importes reflejados en este documento son estimativos y carecen de cualquiervalidez contractual.

Todos los precios reseñados en esta guía son sin IVA, ya que habitualmente en unproyecto comercial este impuesto es deducible, incluso presentando facturas previas alinicio de la actividad siempre y cuando se haya realizado una declaración censal enHacienda (mod. 036/037) de alta previa al inicio de actividad.

Si realmente existe determinación de abrir/reformar un local comercial esrecomendable solicitar un Presupuesto de Honorarios cerrado. Puedes solicitarpresupuesto de INteriorismo sin compromiso haciendo clic en el siguiente enlace:

¡Quiero solicitar presupuesto ahora!

De forma previa es posible obtener presupuesto cerrado sobre las fases 2ª (Proyecto deINteriorismo), 3ª (Proyecto de Actividad) y 6ª (Asistencia Técnica del INteriorista). Elresto, exceptuando la Ejecución Material de la Reforma, cuyo importe en este momentono queda otra que estimar (se podrá presupuestar una vez finalizado el Proyecto deINteriorismo), son partidas de bajo peso (económico) relativo en el inversión total.

Cálculo rápido para analizar la viabilidad de la inversión

Una forma de realizar un cálculo de costes de manera rápida es aplicando unafórmula basada en la variable «Coste de Ejecución Material de la Reforma»,esto es la obra o reforma pura y dura. Variable que, por otra parte, ha deajustarse, salvo imposibles, al presupuesto particular de inversión.

Analiza el apartado presupuestario estimativo de la fase 7º (Ejecución deObra). Dependiendo de las características del local comercial y las calidadesdeseadas determina un precio/m2 de ejecución para estimar el coste de lainversión en la reforma.

Supongamos que tu local comercial tiene 150 m2 y el precio/m2 determinadopara la estimación es de 1.200 €/m2. Según estos datos tu «Coste deEjecución Material de la Reforma» sería de 180.000 € (1.200 €/m2 X 150 m2).Esto es lo que costaría (no olvidemos que se trata de una estimación) realizarla obra completa incluido el mobiliario general, no así el específico.

Normalmente la suma de las fases 2ª, 3ª y 6ª (Proyecto de INteriorismo +Proyecto de Actividad + Asistencia Técnica) suponen entre un 8% y un 12%del «Coste de Ejecución Material de la Reforma».

Esto quiere decir que si en un local de 150 m2 proyectamos una reformaestimada con un coste de 1.200 €/m2, es decir de 180.000 €, debemosreservar aproximadamente 18.000 € (un 10% aprox. del «Coste de EjecuciónMaterial de la Reforma») para las partidas 2ª, 3ª y 6ª (Proyecto deINteriorismo + Proyecto de Actividad + Asistencia Técnica).

De igual manera, si proyectamos una reforma para el mismo local comercialde 150 m2 estimada con un coste de 1.500 €/m2, es decir de 225.000 € (1.500€/m2 X 150 m2), deberiamos reservar aproximadamente 22.500 € (un 10%aprox. del «Coste de Ejecución Material de la Reforma») para las partidas 2ª,3ª y 6ª (Proyecto de INteriorismo + Proyecto de Actividad + AsistenciaTécnica).

En ocasiones nos preguntamos por qué un empresario emprendedorcontrata a un electricista para realizar la instalación eléctrica de sulocal comercial, a un fontanero para realizar el saneamiento e instalarlos sanitarios, a un pintor, a un albañil … y sin embargo todavíaquedan empresarios que confían en planificar ellos mismos (o conprofesionales no específicos, peor opción si cabe) la que sin duda esuna de las partidas más influyentes en el funcionamiento a largoplazo de un negocio, es decir, el Proyecto de INteriorismoComercial.

Un buen Proyecto de INteriorismo EStratégico te ayudará avender más, vender más caro, y vender más a menudo, y al finaleste es el objetivo de todo negocio: vender; o en cualquier caso,optimizar objetivos. No solo hablamos de vender algo tangible,hablamos de ofrecer un buen servicio, de experiencia del cliente,lograr clientes satisfechos, fieles, identificados con la marca,optimizar la funcionalidad operativa, reducir costes operativos, etc.

No tiene sentido empresarial alguno ahorrarse una partida coninfluencia directa y demostrada en el buen funcionamiento de unnegocio, y menos, si cabe, cuando esta partida tan solo supone el4% de la inversión total. Son múltiples las ventajas de destinar este4% de tu inversión a contratar a un diseñador de interiorescomerciales, pero si tuviera que resumirlas, destacaría las siguientes:

___1___El local comercial es la tarjeta de presentación de unnegocio. La cara del negocio. Y si la cara de una persona es elespejo del alma, el local comercial de un negocio es el espejo de sufilosofía empresarial, el núcleo del mensaje corporativo, su contactocon la realidad. Con el diseño del local comercial establecerás undiálogo en primera persona con tu cliente. De lo que le digas, ysobre todo de cómo se lo digas, dependerá su compra y tusupervivencia.

Algunas consideraciones a tener en cuenta

___2___El diseño interior es el arma más potente, efectiva y económica con la que cuenta unnegocio con sede física para diferenciarse de la competencia. Actualmente, en España, es difícilencontrar un sector comercial con buen funcionamiento general, sin embargo en todos existen casos de éxito,y todos ellos con un nexo común: el diseño. La práctica totalidad de negocios que triunfan hoy en día hanutilizado, de alguna manera, el diseño para diferenciarse de su competencia.

___3___El diseño interior te ayudará a vender más, vender más caro y vender más a menudo.Somos muy pesados con esto. Si con un diseño interior efectivo podemos contribuir a la optimización debeneficios de un negocio, destinar un 5% al interiorismo comercial siempre será una inversión empresarialrentable a medio plazo.

¿De verdad piensas que en un mundo tan competitivo como el actual puedes vivir de tu negocio sindiferenciarte de la competencia? Una diferenciación eficiente, estratégica, funcional, con foco en laoptimización de beneficios empresariales es la única vía de éxito de los negocios actuales. La buena noticia esque esa diferenciación deviene en gran medida del Proyecto de INteriorismo. Es decir, el éxito de tu negociopuede cambiar dependiendo de cómo inviertas tan solo el 5% de tu presupuesto. ¡La diferencia está en el 5%!

Descarta todo el que te ofrezca un simple Proyecto de INteriorismo y céntrate en los que te ofrecensoluciones para mejorar tu negocio. El cambio de enfoque es tan sutil como crucial para tu futuro empresarial.

En el siguiente gráfico y tabla adjunta podrás observar la totalidad de la inversión desglosada por fases paraun hipotético local comercial de 150 m2. Recuerda esto: si vas a abrir un negocio, desde este mismo momentoya estás invirtiendo. Solo has de decidir dónde. ¿Inviertes en tu negocio o inviertes en tu competencia?

Gracias por leer esta Guía. Transparencia y Honestidad conforman el único camino para construir un mundomejor y en eso pensamos cuando ideamos este Manual de Inversión. Esperamos que te haya resultado deayuda. Si tienes cualquier duda, sugerencia, aporte o corrección que quieras aportar, estaremos encantados decharlar contigo. Llámanos al 981­922­696 o escríbenos a info@ivancotado.es.

Algunas consideraciones a tener en cuenta

Para AMPLIAR INFORMACIÓN haz clic en los siguientes enlaces:

>> Pollock y el buen interiorismo corporativo >> Grandes diferencias entre interiorismo y asesoramiento >> Cómo te puede engañar un interiorista

Tasas administrativas (2%)

Proyecto de Interiorismo (4%)

Proyecto de Actividad (1%)Asistencia Técnica (4%)

Ejec

ució

n de Obra (89%)

TASAS ADMINISTRATIVASFase 1ª) Certificado de Compatibilidad Urb.Fase 5ª) Licencia de ObraFase 8ª) O.C.A.Fase 9ª) Licencia de Actividad

Partidas Obligatorias. Suponen aproximadamente un 2% de lainversión total. Para un local de 150 m2 supondrían un importeaproximado de 4.200 €.

Partida Recomendable. Supone aproximadamente un 5% de lainversión total. Para un local de 150 m2 supondría un importeaproximado de 8.500 €. La clave del éxito está en este 4%.

Partida Obligatoria. Supone aproximadamente un 1% de lainversión total. Para un local de 150 m2 supondría un importeaproximado de 1.500 €.

Partida Recomendable. Supone aproximadamente un 4% de lainversión total. Para un local de 150 m2 supondría un importeaproximado de 7.500 €.

Aprox. un 89% de la inversión. Con buenas calidades, teniendoen cuenta los condicionantes expuestos en esta guía, para unlocal de 150 m2 supondría un importe aproximado de 180.000 €.

2%

89%

4%

1%

4%PROYECTO DE INTERIORISMO

Fase 2ª) Proyecto de Interiorismo

PROYECTO DE ACTIVIDADFase 3ª) Proyecto de Actividad

ASISTENCIA TÉCNICAFase 6ª) Asistencia Técnica del Interiorista

EJECUCIÓN DE OBRAFase 7ª) Ejecución del Proyecto / Obra

* Estimaciones realizadas sobre un hipotético local comercial diáfano de 150 m2 de superficie y con un coste estimado de ejecución integral, incluído mobiliario, de 1.200 €/m2.

Esquema económico de inversión estimada

¿De verdad piensas que en un mundo tan competitivo como el actualpuedes vivir de tu negocio sin diferenciarte de la competencia? Unadiferenciación inteligente, centrada en optimizar tus beneficiosempresariales, es la única vía de éxito para los negocios actuales.

Por eso has llegado hasta aquí. Por eso as elegido esta guía. El DiseñoCorporativo es el camino. La diferencia está en el 4%.