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Fotografías: Estudio de Campo (Otoño 2012)

Universidad Iberoamericana Maestría en Proyectos para el Desarrollo Urbano

Asignatura: Marco Jurídico III.

Profesor: Mtro. Daniel Pérez Torres.

Alumno: Ing. Luis Julián Castro García.

Otoño 2012

Instrumentación Jurídica

Regeneración Zona Industrial de Naucalpan

Instrumentación Jurídica.

Maestría en Proyectos Para el Desarrollo Urbano Página 2/21

Marco Jurídico III Otoño 2012

Contenido

Contenido ........................................................................................................................................................ 2

1. Introducción. ........................................................................................................................................... 4

1.1. Descripción del Problema. ................................................................................................................... 5

1.2. Antecedentes. ..................................................................................................................................... 6

1.2.1. Ciclos del suelo. ............................................................................................................................... 7

1.2.2. Zonas Industriales. ........................................................................................................................... 7

2. Área de Estudio. ...................................................................................................................................... 9

2.1. Localización del Área de Estudio. ........................................................................................................ 9

2.2. Características. .................................................................................................................................... 9

3. Plan Maestro. ........................................................................................................................................ 12

3.1. Descripción del Proyecto. .................................................................................................................. 12

3.2. Componentes del Proyecto. .............................................................................................................. 12

4. Instrumentación. ................................................................................................................................... 15

4.1. Fundamentos Jurídicos. ..................................................................................................................... 15

4.2. Instrumentos de Redensificación. ..................................................................................................... 16

4.2.1. Derechos de Desarrollo. ................................................................................................................ 16

5. Conclusiones. ......................................................................................................................................... 19

Bibliografía. ................................................................................................................................................... 21





.

Introducción.





1. Introducción.

Derivado del proceso de industrialización acontecido en el país durante la década de los años

40´s y 50´s, basado en el modelo “fordista”1, caracterizado por ensamblaje en serie, fueron

creadas grandes zonas con vocación industrial en las ciudades de Monterrey, Guadalajara y en

la Zona Metropolitana de Valle de México. En ésta última se identifican las zonas de Vallejo y

Azcapotzalco en la Ciudad de México y los municipios de Naucalpan y Tlalnepantla en el Estado

de México.

Los nuevos desarrollos tecnológicos que dieron origen a transformaciones en los procesos

industriales, la nueva estructura urbana de la ciudad desarrollada en el último del tercio del siglo

XX y una preocupación ambiental, favorecieron la contracción, transformación y relocalización de

la industria, propiciando las condiciones para que en estas grandes extensiones territoriales se

presente la subutilización de la infraestructura y servicios existentes y la paralización de los

procesos económicos y sociales de estas zonas del Valle de México.

Fotografía No. 1: Vista General de la Zona Industrial de Naucalpan. 2

Una zona geográfica muy ilustrativa de estas condiciones urbanas, es la representada por la

colonia Alce Blanco, ésta se localiza al oriente del municipio de Naucalpan de Juárez en el

Estado de México, en la zona central de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) y

forma parte de una de las seis zonas industriales del municipio; se caracteriza por una muy baja

densidad poblacional y grandes extensiones de suelo y servicios subutilizados.

Por tal motivo, se encomendó a los alumnos del tercer semestre de la Maestría en Proyectos

Para el Desarrollo Urbano, realizar un ejercicio académico de regeneración de la estructura

urbana de esta céntrica e importante área de la ciudad; para lograr tal fin se decidió llevar a cabo

1Fuente: actrav.itcilo.org/library/spanish/fordism/C_TextVersionefinale.doc

2 Fuente: (Castro García, 2012)





la elaboración de un nuevo Plan Maestro Sustentable el cual considerará las estrategias

siguientes:

Aumento de los coeficientes de ocupación y utilización del suelo de la zona, modificación

de usos de suelo y el establecimiento de una nueva zonificación

Atender las relaciones sociales del área de estudio.

Creación de un sistema de espacios públicos integrales y funcionales.

Propuesta de un sistema de movilidad y accesibilidad local y regional.

Producción de proyectos inmobiliarios mixtos para todos los estratos sociales que

contemplen vivienda, oficinas y comercio. 3

Para lograr que la propuesta de plan maestro sea sustentable, las estrategias a desarrollar

deberán cumplir con una metodología integral que cumpla con las premisas siguientes:

socialmente aceptable, físicamente realizable, ambientalmente correcto, económicamente viable,

legalmente correcto y políticamente posible. Ver Figura No. 1: Condiciones de Plan Maestro

Sustentable.

Por lo tanto, este ensayo elaborado para la asignatura de Marco Jurídico III, tiene por objeto

presentar el proceso de instrumentación jurídico administrativo de una parte del Plan Maestro del

zona de estudio, con base en la utilización de los llamados derechos de desarrollo que permiten

ceder los derechos excedentes o totales de intensidad de construcción no edificados a favor de

un tercero que cuenten con la capacidad financiera y la intención de desarrollarlos en la zona de

análisis de este trabajo.

1.1. Descripción del Problema.

Se pretende llevar a cabo un nuevo Plan Maestro Sustentable en la zona industrial de Alce

Blanco del municipio de Naucalpan, que tiene por objeto llevar a cabo un proceso de

reordenamiento de usos de suelo, considerando mezcla de usos: vivienda, industria no

contaminante, infraestructura, esparcimiento, entre otros y de esta forma favorecer el desarrollo

regional de esta área de la ciudad.

3 (Soria, Otoño 2012)





Figura No. 1: Condiciones de Plan Maestro Sustentable.4

1.2. Antecedentes.

El crecimiento de las poblaciones en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) se

caracteriza por un crecimiento de baja densidad, discontinuo, con vivienda unifamiliar con una

altura promedio de dos niveles, generalmente de autoconstrucción; con un gran consumo de

suelo y bajo crecimiento demográfico, generando resultados socialmente perjudiciales, entre los

que podemos citar:

a) Alto costo de nuevas inversiones en urbanización,

b) Baja densidad de ocupación,

c) Altos costos de transporte,

d) Severo daño ambiental y mayor consumo de combustibles.5

Por lo tanto, “el suelo es el elemento indispensable para el crecimiento de la ciudad”6, y éste recurso

es limitado y su obtención es cada vez más lejana de las áreas urbanas centrales y por

consiguiente no es fácil el acceso a la infraestructura y servicios necesarios. Por otro lado,

4 Elaboración propia.

5 (Comisión Nacional de Vivienda CONAVI, 2010)

6 Ibíd.

Plan Maestro Sustentable

Legalmente

Correcto

Socialmente

Aceptable

Físicamente

Realizble

Ambieltalmente

Correcto

Políticamante

Posible

Económicamente

Viable





algunas zonas en la ciudad interior, presentan el fenómeno del desaprovechamiento de la

infraestructura existente.7

1.2.1. Ciclos del suelo.

Con el paso del tiempo las ciudades se transforman territorialmente y enfrentan procesos de

desvalorización, declinación, deterioro y degradación; fenómenos urbanos que pueden

presentarse en la ciudad de manera independiente o interrelacionados entre sí., en el caso que

nos ocupa se presenta el fenómeno de desvalorización, entendido como:

”…la perdida en los valores del suelo asociada a las expectativas de uso, que

puede darse por cambios funcionales, es decir, cuando los inmuebles con el

paso del tiempo dejan de ofrecer los servicios que se esperarían de ellos y su

prestación resulta ineficiente y costosa...”8;

1.2.2. Zonas Industriales.

El surgimiento de la ciudad industrial, sus avances tecnológicos y sus consiguientes

transformaciones económicas, son una de las causas del cambio demográfico y de la aparición

de nuevas ciudades en la Europa del siglo XVIII; el hacinamiento y el surgimiento de problemas

de salud pública, que incluso trascienden las zonas territoriales donde se generaban y la falta de

medidas para el evitar el crecimiento de las ciudades, perfilan nuevas corrientes de pensamiento

(Owen, Saint-Simon, Fourier, Marx, Engels, Haussmann, entre otros) tendientes a la búsqueda

de respuestas a dicha problemática y proponen las primeras acciones urbanísticas que van

desde las propuestas político económicas hasta los programas de obra pública y financiamiento. 9

En México a finales del siglo XIX y principios del XX, la actividad económica predominante era la

agrícola, y daba inicio un incipiente el proceso de industrialización localizado principalmente en

la zona norte del país. Posterior al proceso revolucionario se da una importante concentración

económica, política y social en la capital de la República. Durante la segunda mitad del siglo

pasado, los municipios del Estado de México colindantes con la zona norponiente del Distrito

Federal, inician una importante transformación, la integración a la expansión del área

metropolitana se realiza a través de la creación y ampliación de diferentes zonas industriales;

construcción de importantes vías de acceso que comunicaban con el centro de la Ciudad de

México; cambios en los usos de suelo de áreas dedicadas a la producción agrícola e industria

mediana, transformándolas en zonas habitacionales y comerciales, así como a la construcción

de inmuebles dedicados a las tareas gubernamentales.

7 Ibíd.

8 Ibíd.

9 (Pérez Torres, Otoño 2012)





Área de Estudio.





2. Área de Estudio.

2.1. Localización del Área de Estudio.

La zona de estudio denominada colonia Alce Blanco, se localiza al este del municipio de

Naucalpan de Juárez, Estado de México y colinda con las delegaciones políticas Azcapotzalco y

Miguel Hidalgo del Distrito Federal

2.2. Características.

a) Superficie: 163 ha.

b) Colindancias:

Al Norte: con el Río de los Remedios.

Al Sur: con la Avenida Río San Joaquín y la Avenida Ingenieros Militares.

Al Oeste: con el Periférico Boulevard Manuel Ávila Camacho.

Al Este: con la Colonia Ahuizotla.

.

Figura No. 2: Zona de Estudio.





c) Estado Actual.

Como se menciono anteriormente la contracción de la planta industrial favoreció la

subutilización de la zona, actualmente se puede observar en el área de análisis las siguientes

condiciones:

Asentamiento habitacional dentro de la zona industrial permanentes e irregulares.

Tendencia al decrecimiento de la actividad industrial.

Planta industrial obsoleta en equipos e instalaciones.

Predominancia de las actividades relacionadas con el sector terciario.

d) Uso de Suelo Actual.

Autorizado Industria grande no contaminante.

No Autorizado Habitacional y de oficinas.

Equipamiento Escuela de Transmisiones de la Secretaría de la Defensa Nacional.

Viviendas 27 unidades, población estimada: 203 habitantes.

Figura No. 3: Uso de Suelo Actual de la Zona





Plan Maestro.





3. Plan Maestro.

Objetivo.

Llevar cabo la regeneración urbana de esta zona mediante un plan maestro que modifique el uso

de suelo actual para que proporcione el marco jurídico y normativo para llevar a cabo la creación

de una nueva zonificación.

3.1. Descripción del Proyecto.

El proyecto se llevará a cabo en la zona industrial de Alce Blanco en el Municipio de Naucalpan

de Juárez; el proyecto contempla que se lleven a cabo las acciones siguientes:

1. Producción de vivienda plurifamiliar con una amplia gama de oferta desde social hasta

residencial.

2. Una zona para la instalación de industria no contaminante con vocación hacia las

tecnologías de la información y comunicación, administración y finanzas y recursos

humanos.

3. Creación de un centro comunitario en el que residan las actividades culturales y

recreativas y que sirva como un polo de atracción hacia esta parte de la ZMVM.

4. Favorecer la creación de corredores urbanos sobre la lateral del Periférico, la Avenida

16 de septiembre y la Avenida de las Torres; en estos corredores intensificar la altura

de los proyecto inmobiliarios a desarrollar, para el periférico 20 niveles y hacia el

interior de la zona de estudio en forma descendente de 20 a 10 niveles en la zona

central.

5. Construcción de edificios altos que conformen el nuevo hito de la zona regenerada.

6. Rehabilitación del Río de los Remedios, aguas arriba y aguas abajo.

7. Reubicación dentro de la misma zona de las personas que habitan los asentamientos

irregulares.

8. Rehabilitación de la infraestructura existente (agua, drenaje y energía eléctrica).

3.2. Componentes del Proyecto.

El proyecto se llevará a cabo de acuerdo a las especificaciones del nuevo programa del

Gobierno Federal denominado Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) que es

administrado a través de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), por lo tanto, se creará un área de

desarrollo integralmente planeadas, donde el desarrollo de vivienda, infraestructura, servicios y

equipamientos sean el soporte para el desarrollo de proyectos económicos estratégicos

generadores de empleo y detonadores de la economía de la región.





Zonificación General.

El cruce de las Avenidas 16 de septiembre y Las Torres dividen en cuatro cuadrantes la zona de

estudio, los cuales definen las principales áreas del Plan. Siguiendo el sentido de las manecillas

del reloj, tendrá la distribución siguiente: Cuadrante Noreste se ubicará la de vivienda social y

económica; el 2º. Cuadrante Sureste, tendrá cabida la industria no contaminante; 3er. Cuadrante

Suroeste, se desarrollará la vivienda residencial y finalmente en 4º. Cuadrante Noroeste se

instalará la zona de vivienda media. (Ver Figura No. 4: Principales Áreas del Plan)

Vivienda.

El 60% del área de vivienda del proyecto, será destinado a vivienda social y económica.

Espacio Abiertos.

40% del área de proyecto será destinada a espacios verdes.

Figura No. 4: Principales Áreas del Plan





Instrumentación.





4. Instrumentación.

La instrumentación es el conjunto de normas y reglas que permiten el sustento jurídico al

sistema de planeación del desarrollo urbano, mediante el cual la autoridad regula las actividades

para organizar el uso del territorio de la ciudad.10

De tal manera que a efecto de dar cumplimiento al objetivo planteado en el nuevo Plan Maestro

de Alce Blanco, será necesario contar un documento que proporcione los elementos normativos

que permitan la planeación, coordinación, gestión y ejecución de las obras necesarias y al

mismo tiempo brinde la certeza jurídica a los diferentes actores que intervendrán en la ejecución

de las acciones del plan; este instrumento es el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la colonia

Alce Blanco. Tomando en cuenta que la propiedad del suelo en la zona de estudio es particular,

serán varias las herramientas jurídicas que serán utilizados en la instrumentación de este

desarrollo.

4.1. Fundamentos Jurídicos.11

Nivel Federal. Nivel Estatal. Nivel Municipal.

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Constitución Política del Estado Libre y Soberano de México.

Bando Municipal 2007

Ley de Planeación Federal Ley de Planeación del Estado de México y Municipios.

Reglamento del Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Municipio de Naucalpan de Juárez, México

Ley General de Asentamientos Humanos.

Ley Orgánica Municipal del Estado de México.

Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente.

Código Administrativo del Estado de México.

Código Para la Biodiversidad del Estado de México.

Programa de Ordenamiento Ecológico del Territorio del Estado de México.

Planes Municipales de Desarrollo Urbano.

10

(Comisión Nacional de Vivienda CONAVI, 2010) 11

(H. Ayuntamiento de Naucalpan de Juárez, 2006)





4.2. Instrumentos de Redensificación.

Las áreas centrales de la ciudad muestran fenómenos de subutilización del suelo y deterioro que

favorece el desaprovechamiento de la infraestructura instalada, por lo tanto, es necesarios

establecer instrumentos fiscales y normativos que favorezcan el aprovechamiento de la

infraestructura y servicios instalados, es decir “poner en valor” el espacio urbano. Las estrategias

para el reaprovechamiento de la ciudad deberán establecer claramente los beneficios que

pueden aportar el proyecto a la ciudad y a los inversionistas. Como se menciono anteriormente

son varias los instrumentos normativos que serán utilizados para la organización del territorio en

un proyecto de estas características; por lo tanto, en el siguiente apartado se presentará la

instrumentación de la transferencia de los derechos de desarrollo.

4.2.1. Derechos de Desarrollo.

El sistema de transferencia de derechos de desarrollo es un instrumento que colabora en la

regulación del suelo y se ha aplicado para los siguientes fines: a) Preservación de espacios

abierto, b) Sistema regulador de usos de suelo, c) regular ubicación y tiempo de crecimiento de

una zona urbana, d) producción de vivienda, e) otorgar compensaciones a propietarios de tierras

cuyo uso es restringido por los programas parciales de desarrollo urbano.12

El sistema de transferencia de potencialidades permite ceder los derechos excedentes o totales

de construcción no edificados, que le corresponden a un predio (emisor), a favor de otro

(receptor) y que tiene por propósito fomentar el máximo aprovechamiento de los bienes y

servicios de la ciudad, para la obtención de recursos que podrán ser destinados a la producción

de equipamiento, infraestructura y vivienda social en la misma zona.13 Este instrumento está

contemplado en la actual Ley de Desarrollo Urbano del D.F; así como en el Programa General

de Desarrollo Urbano del D.F.14. Ver Figura No. 5: Esquema de Transferencia de

Potencialidades.

12

(Bistrain Reyes, Álvarez Vázquez, Flores Villasana, Kunz Bolaños, & Pérez Torres, 2000) 13

(Comisión Nacional de Vivienda CONAVI, 2010) 14

(Asamblea de Representantes del D.F., 1996)





Figura No. 5: Esquema de Transferencia de Potencialidades.15

Instrumentación.

Figura No. 6: Diagrama de Flujo del Procedimiento de Transferencia de Derechos de Desarrollo.

15

Fuente: Elaboración propia con datos de CONAVI (Comisión Nacional de Vivienda CONAVI, 2010) 16 Ibíd.





l

Conclusiones.





5. Conclusiones.

Esta estrategia de densificación de la ciudad permitirá incentivar la recuperación de áreas

subutilizadas o que presentan un gran deterioro físico y contar con los elementos necesarios

para orientar e incidir en el desarrollo urbano de una región y al mismo tiempo garantizar que

prevalezca el interés público sobre el privado y de esta forma evitar la segregación social y

económica de la ciudad.

En este último punto considero que existe una gran demanda de vivienda por parte de la

población de bajos ingresos y que están prácticamente imposibilitados a acceder a una fuente de

financiamiento para adquirir una propiedad, por lo que, esta herramienta de desarrollo urbano

deberá destinar sus beneficios a la producción de vivienda social digna y decorosa y permitir el

acceso de esta población al mercado inmobiliario formal.

Por otra parte, si bien este instrumento de desarrollado que ha probado su eficacia en otras

partes del mundo, el ejemplo nacional se localiza en el Distrito Federal y hasta ahora solo ha

sido utilizado en el Centro Histórico de la capital del país y no se ha caracterizado por una

aplicación transparente; por lo que, considero que será necesario dotarlo de los mecanismos de

control y supervisión necesarios para establecer procedimientos muy precisos y nada

discrecionales, como hasta ahora ha venido funcionando.

De la misma forma y ante la escasez de recursos públicos que padecen los gobiernos locales

para cumplir con las obligaciones que en materia de servicios por ley están obligados a

proporcionar a la población, este instrumentos se convierten en una excelente fuente de

financiamiento para dotar a los habitantes de la población gobernada de mejores servicios e

infraestructura y contribuir de esta forma a mejorar su calidad de vida.

Finalmente podemos concluir que estas herramientas de desarrollo, nos permitirán los beneficios

siguientes:

Proporcionará a los gobiernos locales establecer mecanismos normativos en materia de

medio ambiente, técnico jurídico, fiscales y administrativas que permitan establecer

políticas públicas claras y accesibles que permitan orientar y favorecer la densificación y

el reaprovechamiento del equipamiento, los servicios y la infraestructura existentes de

una región.

Fortalecer la autonomía de los municipios a través de una buena salud financiera.





Bibliografía.





Bibliografía.

Asamblea de Representantes del D.F. (1996). Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. México, DF:

Asamblea de Representantes del D.F.

Bistrain Reyes, G., Álvarez Vázquez, J., Flores Villasana, G., Kunz Bolaños, I., & Pérez Torres, D. E. (2000).

Instrumentos Para el Desarrollo Urbano. México: PUEC Programa Universitario de Estudios Sobre la

Ciudad, UNAM.

Castro García, L. J. (agosto de 2012). Trabajo de Campo.

Comisión Nacional de Vivienda CONAVI. (2010). Guía para la Redensificación Habitacional en la Ciudad

Interior. México, D.F.: SEDESOL.

García, N. (12 de 07 de 2011). Pierde Naucalpan Industria. Diario Reforma , págs. 1, 8 y 9.

H. Ayuntamiento de Naucalpan de Juárez. (2006). Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Naucalpan de

Juárez 2006 - 2009. Naucalpan: H. Ayuntamiento de Naucalpan de Juárez.

Pérez Torres, D. M. (Otoño 2012). MPDU: Marco Jurídico III. Notas de Clase.

Secrtaría de Desarrollo Social del Estado de México. (Noviembre de 2012). Gobierno del Estado de México.

Obtenido de Portal del Estado de México: http://www.edomex.gob.mx/sedesem

Soria, G. M. (Otoño 2012). MPDU: Taller de Desarrollo Integral III: Propuesta de Reciclamiento Urbano.

Notas de clase.

Thierry A., D. J. (Otoño 2012). MPDU: Proyectos Urbanos II: Planeación Estratégica de Ciudades. Notas de

clase.

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