Informe valoración del edificio sito en la c/ San

Felicísimo 9A de Bilbao, 48014 (Bizkaia)

(Finca Inicial 64)

Agosto 2014

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Í n d i c e

I.  SOLICITANTE Y OBJETO ..................................................................................................................................... 2 

II.  METODOLOGÍA DE VALORACIÓN. ................................................................................................................ 2 

III.  IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN ............................................................................................................... 2 

1.  DESCRIPCIÓN ...................................................................................................................................................... 2 2.  LOCALIZACIÓN ................................................................................................................................................... 3 3.  IDENTIFICACIÓN REGISTRAL DEL ELEMENTO A TASAR ................................................................... 3 4.  IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DEL ELEMENTO A TASAR................................................................ 3 

IV.  LOCALIDAD Y ENTORNO .................................................................................................................................. 4 

V.  USOS PERMITIDOS. ............................................................................................................................................... 4 

VI.  SUPERFICIE Y USOS ACTUALES DEL INMUEBLE. ...................................................................................... 4 

VII.  MERCADO INMOBILIARIO DE PABELLONES INDUSTRIALES EN BILBAO. ..................................... 5 

1.  OFERTA .................................................................................................................................................................... 5 2.  DEMANDA ............................................................................................................................................................. 5 3.  EXPECTATIVAS DE MERCADO Y REVALORIZACIÓN ........................................................................ 5 

VIII. CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS. MÉTODO DE COMPARACIÓN ......................................... 5 

IX.  VALOR DE TASACIÓN ....................................................................................................................................... 10 

X.  ANEXOS .................................................................................................................................................................. 10 

PLANOS DE SITUACIÓN .................................................................................................................................................... 11 

PLANO DEL INMUEBLE ...................................................................................................................................................... 15 

IDENTIFICACIONES CATASTRALES ................................................................................................................................... 16 

FOTOGRAFÍAS ................................................................................................................................................................... 17 

TESTIGOS ............................................................................................................................................................................ 19 

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I. Solicitante y objeto

Se realiza el presente informe a petición de LA JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 1 de la PENÍNSULA DE ZORROTZAURRE, con dirección en la c/ Colón de Larreategi 13 – 2º Dcha., 48001 Bilbao, al objeto de determinar el valor de tasación del inmueble industrial ubicado en la c/ San Felicísimo 9A (Finca Inicial 64), del municipio de Bilbao, 48014 (Bizkaia).

II. Metodología de valoración.

El valor de la tasación se obtendrá como resultado de la aplicación del método comparativo regulado en el art. 24 del R.D. 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

III. Identificación y localización

1. DESCRIPCIÓN

Edificio industrial sito en la c/ San Felicísimo 9A.

Construcción que consta de dos naves comunicadas entre sí. Construido a base de pilares de hormigón armado. Cierres laterales de ladrillo lucido con ventanales en fachada norte. Cubierta con cerchas, correas y carreras, terminación en teja cerámica plana y ventanales. Dispone de una puerta de acceso a un lateral corrido de tejavana de una superficie de unos 108 m2 formado por un tabique de cierre con cubierta de perfilaría metálica con traslúcidos.

Solera parcialmente de hormigón en masa en estado deficiente.

Instalaciones: Posee una puerta de acceso corredera de lamas. Dispone de instalación eléctrica y de fuerza con cuadro principal de acometida y líneas de derivación a cada cuadro de las máquinas de fabricación. Asimismo dispone de instalación de aire comprimido y calefacción con caldera que no parece estar operativa.

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Posee habilitada en planta baja una oficina de 16,50 m2 de calidades sencillas y una entreplanta de 194,49 m2 sin habilitar.

Construcción de unos 60 años de antigüedad, en estado de conservación deficiente, no habiendo sido sometido reformas significativas.

2. LOCALIZACIÓN

Construcción ubicada en la península de Zorrotzaurre del municipio de Bilbao, situada en la vertiente Oeste del municipio, próximo a los términos municipales de Barakaldo, Erandio. Delimitada por la ría de Bilbao y el canal de Deusto, se trata de un área con usos predominantemente industriales, con naves o pabellones industriales de más de 50 años de antigüedad.

Posee sus accesos rodados a través de la trama urbana del municipio (Deusto, Puente de Euskalduna).

3. IDENTIFICACIÓN REGISTRAL DEL ELEMENTO A TASAR

Registro de la propiedad de Bilbao

Registro Tomo Libro Folio Finca Inscripción Sup.

registral (m2)

Nº 1 de Bilbao 571 40 6 1.348 2ª 751,22

4. IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DEL ELEMENTO A TASAR

SUP. CATASTRALPARCELA

(m2)

SUP. IMPUTADA ELEMENTO

(m2) Polígono Manzana Parcela Edificio Nº Fijo

124 07 003 001UPB1F U0217467V 744,97

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IV. Localidad y entorno

Como se ha expuesto, el inmueble objeto de valoración se halla en la península de Zorrozaurre del municipio de Bilbao (Bizkaia). Municipio con cerca de 400.000 habitantes y una superficie de casi 42 km2, constituye la capital del Territorio Histórico de Bizkaia

Dotada de todo tipo de servicios e infraestructuras, y comunicada por tierra, mar y aire, es núcleo económica- financiera y social de más de un millón de habitantes, así como eje principal de la vertiente oriental de la Península Ibérica, siendo el sector servicios seguido del industrial, sus las principales actividades económicas del municipio.

El inmueble a valorar, se enclava en la zona industrial de Zorrozaurre, área emplazada en la denominada península de Zorrozaurre, delimitada al Sur y Oeste por ría de Bilbao, al Norte por el canal de Deusto y al Oeste por la trama urbana del barrio de Deusto, único acceso rodado del área.

La península empezó a desarrollarse a principios del siglo XX, tras la apertura del canal de Deusto, en plena expansión industrial. Tuvo su apogeo en la década de los años 50, época en la cual existieron grandes fábricas, pero a partir de los años 70 comenzó su declive ya que muchas de las empresas se trasladaron a otros puntos de la provincia, quedando en el barrio edificios industriales abandonados, sobreviviendo unas pocas en la actualidad.

V. Usos permitidos.

De acuerdo con la normativa urbanística vigente en su situación de origen (Plan Parcial y de Reforma Interior de Deusto, Olaveaga y Zorroza de de fecha 18 de octubre de 1973,) los usos permitidos en la zona son de carácter esencialmente industrial.

VI. Superficie y Usos actuales del inmueble.

El inmueble a valorar destinado al uso industrial, posee una superficie de 631,52 m2 construidos y una altura aproximada en cumbrera de 7,50.1

1 Datos obtenidos del informe de la consultora ASEPER.

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Construcción de unos 60 años de antigüedad, y su estado de conservación es deficiente, no habiéndose observado reformas ni mejoras.

Actualmente el pabellón registra la actividad de fabricación de hilos y cables eléctricos con su correspondiente maquinaria, bajo en nombre comercial de Conductores Eléctricos Bilbao S.A.L.

VII. Mercado inmobiliario de pabellones industriales en Bilbao.

Se analiza tanto la oferta como la demanda de productos inmobiliarios similares en el

municipio de Bilbao y próximos (Gran Bilbao).

1. OFERTA

El nivel de oferta de pabellones industriales de similares características en el entorno próximo se considera medio - bajo.

2. DEMANDA

El nivel de demanda de pabellones industriales de similares características en el entorno próximo se considera medio - bajo.

3. EXPECTATIVAS DE MERCADO Y REVALORIZACIÓN

Actualmente la expectativa de revalorización se considera reducida atendiendo a las características del inmueble en cuestión y la actual situación del mercado inmobiliario.

VIII. Cálculo de los valores técnicos. Método de comparación

Descritas las características del inmueble a tasar, se analiza el segmento del mercado inmobiliario de comparables.

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Los datos se han obtenido a través de diferentes ofertas inmobiliarias existentes en Internet, inmobiliarias de la zona, publicaciones. La selección de comparables se ha hecho teniendo en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o equivalencia básica, tales como: localización, uso, configuración geométrica de la parcela, tipología, superficie (*), calidad de la edificación, etc.

(*) Las superficies construidas en entreplanta o/y sobreplanta, se han computado al 30% del valor/m2 de la planta baja.

Se acompaña como anexo la selección de comparable.

Seguidamente de han homogeneizado los valores en venta, de acuerdo con lo establecido en el art. 24 del citado R.D.L. 1492/2011. En este sentido los coeficientes de homogeneización utilizados son los siguientes:

1º. Coeficiente corrector de los precios de oferta ó negociación. – CO -

Coeficiente que corrige los precios de venta de la oferta con respecto al precio real de transacción.

Teniendo en cuenta el mercado inmobiliario actual, se estima que las transacciones reales se llevan a cabo entre un 10 y un 30% inferiores respecto del precio de venta ofertado.

1,0 ≥ CO ≥ 0,7

A efectos de este estudio se ha tomado como coeficiente medio el 15%, es decir CO = 0,85.

2º. Coeficiente corrector por antigüedad y conservación. (Art. 24.2)- CA - Coeficiente que homogeneíza, los valores en venta anteriormente obtenidos, con respecto a su antigüedad y conservación, de acuerdo con la expresión:

´ 1 1

Siendo: Vv´= valor en venta homogeneizado. Vv = valor en venta, oferta.

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F  = relación entre el valor de construcción y valor de venta de la zona (*). Β  = Coeficiente del inmueble a valorar     Βi = Coeficiente de la muestra 

 

(*) Se han tomado como referencia los siguientes valores: 

o vida útil edificio industrial         = 35 años. 

o valor en venta de pabellón industrial nuevo en la zona   = 1.200 €/m2. 

o valor de la construcción          = 480 €/m2. 

 

3º. Otros coeficientes correctores: Localización (CL), Superficie (CS), Dotaciones (CD), Planta (CP). Coeficientes que corrigen los últimos valores obtenidos mediante la homogeneización por antigüedad y conservación, y que ponderan los siguientes parámetros, con respecto del inmueble a tasar: CL = Coeficiente de localización

Coeficiente que homogeneíza el emplazamiento de los testigos con respecto a su emplazamiento, clasificándolos como: bueno – regular – malo. La clasificación de categoría depende de:

La entidad del municipio, donde se ubique las muestras. La proximidad a infraestructuras de comunicación y servicios.

Malo = 1,2 ≥ CL ≥ 0,8 = Bueno

CS = Coeficiente de superficie Coeficiente que relaciona la inversa proporcionalidad entre superficie construida y precio en venta por m2 en venta. Es decir, a mayor superficie construía menor precio en venta/m2 de la construcción.

1,1 ≥ CS ≥ 0,6

CD = Coeficiente dotacional Coeficiente que compara las instalaciones o servicios disponibles en los testigos con respecto de las existentes en el inmueble a tasar.

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Se pondera según éstas se consideren: excelentes - buenas – normales - regulares – deficientes, tomando el siguiente intervalo de valores:

1,2 ≥ CD ≥ 0,8

CP =Coeficiente de nivel ó planta respecto de la rasante Coeficiente que corrige el nivel o planta a la que se halla la construcción: Planta baja, 1º, 2º… Se considera que existe una depreciación de los edificios industriales en función de su ubicación o nivel sobre la rasante, tomando como valor estándar los pabellones ubicados en planta baja, disminuyendo su valor a medida que se incrementa el nivel o planta.

1,4 ≥ CP ≥ 0,7

Aplicando los criterios expuestos, se obtiene una valor en venta / m2 para un inmueble de similares características a los de objeto de valoración de: 433,97 €/m2 construido, según se desprende de la siguiente tabla:

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Localización Planta Superf

(m2 útil) Altura

(m) Fachada

m.l. Portones

nº Playa

m2 Valor en venta Fuente

datos Contacto Oferta /

Transacción Fecha toma datos

Características Coef corrector

negociación "CO"

Vv corregido

€/m2

Homogeneización por antigüedad y conservación

Vv' €/m2

Homogeneización por otros factores

Vv final €/m2 PB Entrepl Sobrepl 1º 2º 3º € €/m2 Antigüedad Estado

conservación Coef βi

"CL" "CS" "CD" "Cp" año %

c/ San Felicísimo 9 A

Zorrotzaurre Bilbao

PB 631,52 194,49 0,00 0,00 0,00 0,00 7,50 47,56 1

Instal. Eléctrica. Indus. Aire comprimido, calefacción. Puerta acceso corredera

60 100% Deficiente

Zorroza Barakaldo PB 430,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 220.000,00 511,63 Asibi Oferta Julio 2014 0,85 434,88 35 100% Normal 1 434,88 1 0,7 0,9 1 273,98

Bolueta Bilbao PB 416,00 416,00 0,00 0,00 0,00 0,00 516.281,00 954,66 Inmb. Chomon Oferta Julio 2014

2 portones, 2 muelles de carga-descarga, oficinas, baños. 6 cámaras frigoríficas, obrador.

0,85 811,46 25 71% Normal 0,6071 643,03 1 0,7 0,8 1 360,10

Bolueta Bilbao PB 1.000,00 250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6 18 3 - 900.000,00 837,21 milanunción.com Aurora -605-

706761 Oferta Julio 2014 0,85 711,63 25 71% Normal 0,6071 563,92 1 1 0,9 1 507,53

Bolueta Bilbao 2º 820,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3 - - - 400.000,00 487,80 milanunción.com Oferta Julio 2014 Montacargas 0,85 414,63 30 86% Normal 0,7998 365,81 1 0,9 1,1 1,2 434,58

Tellerie Bilbao PB 568,00 416,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11 625.000,00 902,14 milanunción.com Oferta Julio 2014 2 Portones. 0,85 766,82 30 86% Normal 0,7998 676,52 1 0,8 1 1 541,22

Zoorrotzaurre Bilbao PB 850,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 595.000,00 700,00 milanunción.com Oferta Julio 2014 Permiso para bar, pub,

café teatro.. 0,85 595,00 52 100% Normal 1 595,00 1 0,9 1 1 535,50

Sta Ana de Bolueta Bilbao

PB 550,00 115,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10 - 500.000,00 855,43 milanunción.com Oferta Julio 2014 Puente grúa 3,5 Tn. Instalación eleéctrica. Vestuarios + 2 oficinas

0,85 727,12 30 86% Normal 0,7998 641,50 1 0,75 0,8 1 384,90

Valor homogeneizado 433,97

Vida útil pabellón 35 años Coeficientes correctores de: Intervalo β Coeficiente inmueble a valorar 1 Negociación precio de oferta. 1,0 → 0,7

Valor en venta pabellón nuevo 1.200,00 €/m2 CL = Localización 1,2 → 0,8

Valor construcción pabellón nuevo 480,00 €/m2 CS = Superficie 1,1 → 0,6

F 0,400 CD = Dotaciones 1,2 → 0,8

CP = Nivel 1,3 → 0,7

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IX. Valor de tasación

Según los resultados anteriores, se calcula el valor total del inmueble industrial sito en la c/ San Felicísimo 9A:

VALORACIÓN DEL INMUEBLE.

Superficie m2

Valor €/m2

Total €

631,52 x 433,97 = 274.060,73

Bilbao, Agosto de 2014

Fdo.: José Andrés Gandiaga Pagaegui Ingeniero Técnico y Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)

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X. Anexos

Planos de situación.

Plano del inmueble.

Identificaciones catastrales.

Identificación registral. Fotocopia escrituras.

Fotografías.

Testigos.

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Planos de Situación

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Plano del inmueble

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Identificaciones catastrales

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Fotografías

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Testigos

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