informe sobre el edificio sito en c/ cabestreros, 14 (pablo farfan - 2013)

8/12/2019 Informe sobre el edificio sito en c/ Cabestreros, 14 (Pablo Farfan - 2013)

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INFORME CALLE CABESTREROS n14

OBJETO DEL INFORME

Anlisis de las actuaciones subsidiarias realizadas para la estanqueidad y estabilidadestructural en el periodo entre 2009/2013 y estado actual del edificio sito en C/ Cabestreros n14.

ARQUITECTO AUTOR DEL INFORME

Pablo Farfn Manzanares Colegiado N 14.397

CARACTERSTICAS GENERALES DEL EDIFICIO

Se trata de un edificio de viviendas de tres plantas ms baja. Edificio de forma rectangular confachada principal a la Calle de Cabestreros, formado por 3 crujas paralelas a la fachada y unacuarta de menor luz correspondiente al antiguo corredor, estando este actualmente cerrado yconvertido en la fachada norte del edificio con vistas a un patio interior compartido con elinmueble de Calle del Oso 19.

La estructura del edificio es de muro de ladrillo en fachada y muros de yesones con entramadode madera en el resto del edificio. Sobre estos muros de carga apoya el forjado de madera yentrevigado de bovedillas de yesones.

La cubierta tradicional a dos aguas de par e hilera soportada en pares de madera con cubricinde teja cermica se ha sustituido por una de estructura de acero, quedando parte sin terminar ycubierta por una lona.

Varias de la viviendas se encuentran macladas con las del edificio de calle del Oso 19,compartiendo estructura vertical.

CIRCUNSTANCIAS URBANSTICAS

El edificio se encuentra segn el Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid en la NormaZonal 1, Grado 2; en cuanto a los grados de proteccin, tiene un Nivel de Proteccin 3, conun grado de proteccin Parcial.

Se debe aadir que est incluido en Conjunto Histrico de la Villa de Madrid, y con ProteccinArqueolgica, Z.P.A. del Recinto Histrico; con un Rango Superior al estar incluido dentro deEntorno de Monumento.

Segn Anlisis de la Edificacin del PGOUM, este inmueble posee reas y elementosarquitectnicos de restauracin obligatoria como son la fachada, la caja de escalera y elcorredor del patio.Tambin, todo el cuerpo construido es considerada rea y elemento arquitectnico protegido ypor lo tanto competencia de la Comisin Institucional para la Proteccin del PatrimonioHistrico, Artstico y Natural del Ayuntamiento de Madrid, la CIPHAM.

ANTECEDENTES

Orden de Ejecucin cursada por Disciplina Urbanstica para la Reparacin General dela Cubierta as como humedades producidas por estas con fecha 29 Agosto 2008(Anexo 1).

Acta de Inspeccin Tcnica Departamento de Control de la Edificacin que describefiltraciones en cubierta y grietas en muros con fecha 04 Mayo 2009 (Anexo 2)


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Comunicacin de Resolucin con orden de reparar cubierta, humedades y grietasemitida por el Servicio de Conservacin y Edificacin Deficiente de la Direccin Generalde Ejecucin y Control de la Edificacin con fecha 18 Setiembre 2009 (Anexo 3).

Acta de Comienzo de Obra por ejecucin subsidiaria por parte del Servicio de

Conservacin y Edificacin Deficiente del Departamento de Intervencin en laEdificacin con fecha 25 setiembre 2009 (Anexo 4) con las siguientes obras a realizar:

-Revisin generalizada de la cubierta en las zonas no reparadas, haciendo hincapi en la

estanqueidady estabilidad estructural de la misma,pudiendo ser necesario el desmontaje deuna parte de ella o su totalidad y, por tanto, la reposicin de la misma, al ser los bajocubierta viviendas habitadas.-Apertura de calas generalizadas en la finca para conocer el estado de la estructura de madera.-Revisin de forjados-Apertura de calas en locales comerciales-Adopcin de medidas de seguridad necesarias derivadas de chequeos y revisionesanteriormente citadas.

Certificaciones de la obra, con fechas de Noviembre de 2010 a Febrero de 2011 porparte de la contrata U.T.E. Coarsa, siendo el importe de la misma de 310.909,42 !

Acta de Finalizacin de Obra con fecha 2 de Junio de 2011 (Anexo 5) con lassiguientes obras realizadas:

-Revisin de estructura-Apeo de elementos daados-Revisin de saneamiento-Sustitucin de cubierta

Proyecto de Reparacin redactado por los tcnicos municipales Directores de la obrapor va sustitutoria que recoge las actuaciones ya realizadas ms otras de

consolidacin del edificio subordinado al Ejecucin Subsidiaria con expediente7111/2009/17699 (Anexo 6)

Aprobacin del Proyecto para la Realizacin de Obras de Reparacin en la calleCabestreros n 14 por importe de 739.516,39 !(Anexo 7)

Informe Estado Actual Vivienda firmado por el arquitecto Juan Antonio HernndezGarca y visado por colegio correspondiente con fecha 16 de Julio de 2012.

Informe sobre goteras en edificio elaborado por el rea de Gobierno de Seguridad yEmergencias del Ayuntamiento de Madrid con fecha 23 de Febrero de 2013 detectandolas siguientes problemas en al cubierta (Anexo 8).


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ASPECTOS PREVIOS: EL EDIFICIO, SU NIVEL DE PROTECCIN Y SU VALOR PATRIMONIAL

Segn se desprende del estudio pormenorizado de la construccin las actuales fincas de Oso19 y Cabestreros 14 forman parte de un solo edificio con fachadas a ambas calles como asreconocen en la Memoria del Proyecto de Reparacin los tcnicos municipales directores de la

obra por ejecucin sustitutoria y redactores del proyecto (Anexo 6). Varias son las pruebasfsicas que atestiguan esta situacin:

-Galeras de saneamiento compartidas (Recogido en Anexo 6, pg. 3)-Viviendas macladas entre un edificio y otro compartiendo estructura vertical (Recogidoen Anexo 6, pg. 3)-Sistemas constructivos coincidentes muy poco comunes como las columnas labradasde granito en planta baja que soportan los muros de carga mediante vigas maderacorridas de hasta 60X40 centmetros en algunas lneas de carga que indican que en unpasado la planta baja era un gran espacio con columnas exentas de piedra, con pasode carruajes y espacio abierto para animales (caballeriza).-Muros portantes de yeso con entramado de madera (sin ladrillo salvo en fachada) conforjados de bovedillas de yeso con viguetas de madera a hueco por macizo.

-Antiguo corredor en la 4 cruja ms estrecha (Recogido en Anexo 6, pg. 3) que seabra al patio compartido con Oso 19.

Colunmas de granitolabradas, indica el valorpatrimonial de edificio ysu unin con Oso 19.

La documentacin obtenida de archivos y planos histricos tambin demuestra la tesis de quese trata de un nico edificio, con documentos que se remontan al siglo XVIII, tratndose portanto de un edificio de gran valor patrimonial.

En la imagen de la izquierda se puede ver como la parcelaest unida desde 1757, dando la fachada principal a la calledel Oso y la trasera a calle Cabestreros, con la entrada decarruajes enfrentada a la travesa de Cabestreros.


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En el plano de la izquierda del siglo XIX se puede apreciar el edificio como uno solo, con laplanta que conserva actualmente.

El plano de la derecha extrado del Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid refleja elnivel de proteccin, se puede ver como ya se consideran edificios diferentes con niveles deproteccin distinto.

Esta situacin no tiene en cuenta el valor patrimonial ehistrico que supone conservar un edificio barroco delsiglo XVIII en relativo buen estado de conservacin,hallndose adems en el entorno de un monumentoy enla calle donde trabajaron y vivieron los arquitectos msrelevantes de la poca, como Pedro Rivera, nacido en calledel Oso, y anteriormente la familia Churriguera, con su tallerubicado en la misma calle.

Foto: Calle del Oso

Esto sita la construccin del edificio en 1730, segn el catlogo del Colegio de Arquitectos deMadrid, y no en el XIX como se indica en la memoria del Proyecto y elevara su nivel deproteccin dos categoras, de Nivel 3 Parcial (Cabestreros 14, Anexo 9) pasara a Nivel 2Estructural (Oso 19, Anexo 10) y hace obligatorio tipos de actuacin mas respetuosas yacordes con so valor patrimonial.

ESTADO ACTUAL TRAS ACTUACIN SUBSIDIARIA

El sistema constructivo peculiar de este edificio lo hace especialmente susceptible a

deteriorarse con la humedad al estar construido principalmente en yeso + madera, y no conladrillo + cal + madera como es habitual (lo que denota la importancia patrimonial del edificio)El yeso es un material higroscpico, es decir que absorbe agua en forma de vapor o de lquidode su ambiente. La exposicin a agua directa o a la humedad ambiente, bien sea por falta derecubrimiento exterior como por falta de cerramientos o carpinteras puede causar daosgraves y deterioro generalizado.


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Cubierta

Realizadas varias visitas al inmueble se ha podido comprobar la existencia de goterasgeneralizadasen la cubierta nueva realizada por ejecucin sustitutoria, encontrndose la zonadel faldn nor-este SIN CUBIERTA, tapada por una simple lona, sin estructura ni tablero,producindose por estos motivos constantes humedades e inundacionesque pueden

estar causando daos graves a la estructura de madera tal y como lo demuestra el Informesobre goteras en edificio elaborado por el rea de Gobierno de Seguridad y Emergencias delAyuntamiento de Madrid con fecha 23 de Febrero de 2013 que detect los siguientesproblemas en al cubierta:

-En la mencionada finca (Cabestreros 14) se haba producido una balsa de agua formada en lacubricin de lona que protege parte de la cubierta de una obra sin terminar. La acumulacin deagua est produciendo goteras en los pisos inferiores y sobrecarga en la estructura.

-Efectuado el oportuno reconocimiento, el Servicio de Extincin de Incendios procedi a vacas labalsa de agua, si bien la medida adoptada es una solucin temporal ya que volver a formarse.

Es decir, los propios servicios municipales de emergencias estn reconociendo que la

obra por actuacin subsidiaria de la cubierta entregada est sin terminar.

Por otro lado la colocacin de estructura metlica en lacubierta en lugar de la madera original aumentaconsiderablemente el peso de sta y los esfuerzos en laestructura portante que no est preparada para ello. Seconsidera por tanto una decisin inapropiada modificar elsistema constructivo original por uno que supone mas

peso, mxime en un edificio con patologas estructurales.


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Viviendas planta 3 Int. Izq y 3 Int. Drch

Se ratifica el Informe Estado Actual Vivienda firmado porel arquitecto Juan Antonio Hernndez Garca y visadopor colegio correspondiente con fecha 16 de Julio de2012 en el que tras la descripcin de las dos viviendasinteriores situadas en planta 3 se califican las mismascomo de Inhabitables por las siguientes causas:

-Ausencia de separacin entre ambas viviendas-No existe cubierta en la parte nor-este (lona)-Desmantelamiento de baos y cocinas

-Falta de muros de cerramiento-Ausencia de solado y acabados

El estado actual es el indicado en el informe,observndose las marcas de entradas de agua antesmencionadas.

(Foto Izquierda, bao 3 Ext Izqt inexistente)

Vivienda 3 Ext Izq

En a vivienda 3 Exterior Izquierda se observanmarcas de goteras sobre la estructura de acero

colocada, incluso la entrada de luz y aire por lafalta de cumbrera (Foto Izquierda)

Esta falta de cumbrera expone la vivienda a laintemperie, permite la entrada de agua e impidesu correcta calefaccin, se considera por tantoinhabitable.


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Goteras en vivienda 3 Exterior Izquierda

Fachada Patio

Patologa: En la fotografa de la izquierda extrada del Acta de Inspeccin Tcnica realizada portcnicos municipales el 04/05/09 se aprecia una sola grieta longitudinal que origina laactuacin subsidiaria en dicha fachada de patio trasero.

Actuacin subsidiaria: Ha consistido en descubrir la estructura (entramado) del muro exterior,retirando el recubrimiento que lo protega de la intemperie (Fotos derecha), tanto en las


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prtesis metlicas como en entramado de madera original. La exposicin al ambiente de loselementos del muro pone en peligro la seguridad estructural y empeora considerablemente suestado de conservacin por accin de la humedad, dilataciones diferenciales, oxidacin o elataque de insectos.

La realizacin de unas calas de esta envergadura, an siendo necesarias para un diagnstico

de las patologas, debe de conllevar un posterior tapado mediante alguna medida de proteccinpara evitar una rpida evolucin de patologas. Al ser un muro de entramado con relleno deyeso (absorbe humedad) y no de ladrillo, tras varios aos de falta de recubrimiento y deexposicin a la intemperie su estado puede haber sufrido un deterioro considerable.

Tambin se observan taladros realizados indiscriminadamente en la madera sana de losforjados que se han dejado abiertos. La realizacin de estas calas ha de evitarse ya que haceperder resistencia estructural, pero si se realizan, en ningn caso est justificado el dejarlosabiertos ya que pueden ser la entrada para insectos xilfagos ya que aqu la madera no est

tratada.

Locales comerciales

El apeo de la estructura en planta baja por medio de castilletes de madera impide el usocomercial del los locales. Una sustitucin funcional de los forjados deteriorados o la colocacinde una subestructura me nos invasiva podra haber permitido el uso, considerndose excesivala actuacin ejecutada por actuacin sustitutoria.


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Valoracin de econmica de daos causados por la paralizacin de la obra sinestabilizar el edificio por parte de la Actuacin Sustitutoria.

La actuacin no finalizada est causando daos en el edificio no pudindose considerar esteedificio como estabilizado. Los daos causados por esta falta de estabilizacin descritas sevaloran en:

Humedades Cubierta, inundaciones y goteras.

Deterioro de forjados en planta 3, tanto de viguetas de madera como de yesones por entradascontinuadas de agua por lona temporal, falta de cumbrera, falta de cerramiento y ausencia decarpinteras:

-Sustitucin forjados con sntoma de perdida de capacidad estructural provocado porhumedades"""""""""".61,2 + 20 m2 (P3) x 25 % x 266 !/m2 = 5.400 !

-Tratamiento antioxidante de estructura de cubierta expuesta a la intemperie o en contactodirecto con el agua"""""""""""""""""""""""""..8.000 !-Tratamiento de tableros de ripia afectados por la humedad"""""""..2.700 !

Valoracin 16.100 !

-Falta de recubrimiento en muros exteriores y entramado en general:Prdida de la capacidad portante del macizado de yesones en muro de entramado porabsorcin de humedad.Deterioro acelerado de las maderas ya deterioradas de por s.Prdida acelerada de trabazn en entramado por dilataciones diferenciales.

Valoracin 15.000 !

-Alojamiento provisional de vecinos viviendas 3 Int Drch, 3 Int Izq y 3 Ext IzqAlojamiento en vivienda de similares caractersticas para los vecinos desplazados por

inhabitabilidad de sus viviendas desde la fecha de entrega por parte de la actuacin subsidiariael 2 Julio 2011 hasta la fecha, 29 meses:

Se ha realizado un estudio de mercado de alquiler en la zona con viviendas de similarescaractersticas:

-Estudio en calle Carlos Arniches. planta 5. Embajadores, Madrid. Telf.: 625 030 33842 m#- 530 !-Piso en calle torrecilla del leal, 29. planta 3. Embajadores, Madrid Telf.: 608 032 74345 m# - 495 !-Piso interior en calle cabestreros, 4. planta 3. Embajadores, Madrid Telf.: 912 182 14540 m#- 490 !-tico interior en plaza general vara de rey, 4. planta 3. Embajadores, Madrid Telf.: 652 826 865

37 m#- 700 !-Estudio en calle Sombrerera. planta 1. Embajadores, Madrid Telf.: 912 994 13628 m# - 500 !

Media alquileres = 543 !/Mes

Valoracin: 3 viviendas x 29 meses x 543 != 47.241 !

-Prdidas por lucro cesante en locales comerciales:

Se ha realizado un estudio de mercado de alquiler en la zona con locales comerciales desimilares caractersticas:


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5. Reposicin de elementos deteriorados por la humedad: Maderas del entramado yrellenos de yesones, yeso y escayola y fibras vegetales, principalmente esparto.

6. Mejora de terreno o ampliacin de la cimentacin

Dado el especial sistema constructivo y sus caractersticas propias del siglo XVIII la manera

mas correcta de rehabilitarlo es usando los mismos criterios de construccin original, utilizandotcnicas y materiales lo ms parecidos posibles: Yeso negro sin aditivos, escayola, madera yfibras vegetales. Estos mtodos cumplen edemas con los preceptos de conservacin delpatrimonio fijados por la Comisin Institucional para la Proteccin del Patrimonio Histrico-Artstico y Natural (C.I.P.H.A.N.)

Estimacin de coste de rehabilitacin del estado actual:

-Revisin y reparacin red horizontal saneamiento"""""""""".. 4.000 !-Demolicin de trasds de ladrillo en planta baja""""18 m2 x 15 !/m2 = 270 !-Retacado de muro medianero"""""""""""...18 m2 x 30 !/m2 = 540 !-Reconstruccin de muro"""""""""""""...40 m2 x 36 !/m2 = 1440 !-Mejora de terreno en cimentacin"""""""""""""""""..18.000 !

-Sustitucin forjados con sntomas de humedad y algn sntoma de perdida de capacidadestructural".89,36 (P1) + 30,8 (P2) + 53,34 (P3)= 173,5 m2 x 266 !/m2 = 46.151 !-Sustitucin de pies derechos"""""...6 x 3,10 m = 18,6 m x 300 !/ml = 5.580 !-Sustitucin carreras y capiteles"""................................6 m x 300 !/ m = 1.800 !-Reparacin muro exterior (reposicin de madera en entramado y reconstruccin de muro deyesones, incluido revoco de proteccin transpirable medios auxiliares"...=40.000 !

-Reposicin de solados"""""""""""...""..173 m2 x 39 !/m2 = 6.747 !-Instalacin de saneamiento completa en vivienda".."""..7 ud x 650 != 4.550 !

-Cubierta sin terminar mediante pares de madera, ripia y teja, incluidas limas encuentros ycumbrera"""""""""""""""""""".""""""""...20.000 !

Total estimado de obras a realizar para devolver la seguridad""""...= 149.078 !


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CONCLUSIN

Se considera que los certificados de fin de obra entregados no garantizan explcitamente laestabilidad del edificio y su habitabilidad con lo que no son vlidos como tales.No se ha cumplido con lo previsto en el Acta de Comienzo de Obra por Ejecucin Subsidiariapor parte del Servicio de Conservacin y Edificacin Deficiente del Departamento deIntervencin en la Edificacin con fecha 25 setiembre 2009 en el siguiente apartado de obras arealizar:

-Revisin generalizada de la cubierta en las zonas no reparadas, haciendo hincapi en la

estanqueidady estabilidad estructural de la misma,pudiendo ser necesario el desmontaje deuna parte de ella o su totalidad y, por tanto, la reposicin de la misma, al ser los bajocubierta viviendas habitadas.

Por lo tanto se ha dado por finalizada la obra el 2 de Junio de 2011 no presentandoestanqueidad ni estando repuesta la cubierta hecho que no solo impide la habitabilidad sinoque adems agrava la el estado del edificio y su seguridad, pudindose haber producido

nuevas patologas desde el momento de la entrega. Estas patologas sumadas a lainhabitabilidad de viviendas y locales comerciales han supuesto unas prdidas econmicas a lacomunidad valoradas 139.821 !.

Que no se han tenido en cuenta consideraciones referentes al valor real patrimonial del edificio,sustituyndose la cubierta de estructura madera original por una de estructura metlica maspesada. Dado el mtodo constructivo basado en madera y yesones no se recomienda el usode acero en este edificio sino madera, ya que el yeso y las estructura metlicas sonincompatibles.

Que la obra de estabilizacin por Actuacin Subsidiaria se ha realizado sin conocimiento realpor parte de los vecinos del alcance de la obra dado que el proyecto se entreg conposterioridad a la certificacin final de obra.

Que la obra ejecutada en actuacin sustitutoria ha consistido en apear, apuntalar, hacer calas ysustituir parte de la cubierta por un valor de 310.909,42 !, mientras que la reparacin real delos elementos estructurales afectados y la subsanacin de la patologas que hubiesen dejado eledificio rehabilitado, habitable y en perfecto uso hubiese sido considerablemente inferior:149.078 !, no siendo su estado de ruina econmica actualmente.

En Madrid a 27 de Octubre de 2013

Pablo Farfn ManzanaresArq. Col n 14.397

informe sobre el edificio sito en c/ cabestreros, 14 (pablo farfan - 2013)

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