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INFORME TECNICO CON VALORACIÓN Y DICTAMEN

EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

DE Edificio en c/ Malaga nº 1

Alcala de Guadaira (Sevilla)

MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN RAFAEL TEJADA PUNTA

Arquitectos Técnicos

JULIO/07

INFORME Y DICTAMEN DE PATOLOGIAS EN EDIFICIO SITO EN CALLE MALAGA Nº 1 DE ALCALA DE GUADAIRA (SEVILLA)

MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN / RAFAEL TEJADA PUNTA. Arquitectos Técnicos. Expte. 14.INF/dicT-07.03in 1

INDICE

1.- Objeto del Informe. 2.- Datos previos. Antecedentes. 3.- Descripción del Edificio. Características constructivas. 4.- Glosario de términos empleados. 5.- Descripción de lesiones y patologías detectadas con relación pormenorizada.

6.- Diagnosis, Etiología, Evaluación y Causas de origen.

7.- Propuestas de reparación 8.- Orden de prioridades de las reparaciones. 9.- Valoración de los trabajos de reparación. 10.- Dictamen. ANEXO I.- Documentación grafica y escrita



1.- Objeto del Informe. Se redacta el presente informe, a instancia del representante de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en calle Málaga, nº 1, de Alcalá de Guadaira (Sevilla) , Sra. Doña Cristina Rodríguez, en calidad de presidenta de la Comunidad, para que se reconozcan las distintas patologías que aparecen en el edificio y de ello se emita informe y dictamen del estado actual de las mismas, así como para que también se realice valoración de los trabajos que se consideren necesarios y su orden de prioridades. El informe se realiza por los técnicos Miguel Fernández Strangmann y Rafael Tejada Punta, Arquitectos Técnicos, colegiados números 1.998 y 2.028, respectivamente , por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla. 2.- Datos previos. Antecedentes. El conjunto de edificación, se ejecuta en base a proyecto de ejecución redactado por los Arquitectos Don Javier Choza Sotelo y Don Samuel Escano Maestro, estando realizada la dirección de las obras por los arquitectos Don Carlos Carbajosa Fernández y Don Fernando Martínez de Aspe, colegiados 3058 y 8986 respectivamente, siendo aparejador de dirección Don Alfonso Choza Sotelo, colegiado 1771 del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla. Con fecha 9 de Marzo de 2005 se terminan las obras emitiéndose certificado final de las mismas, según figura en documentación anexa. Con fecha 27 de abril de 2006 el concejal delegado del Área de Servicios Territoriales del Ayuntamiento de Alcalá de Guadaira notifica la concesión de la licencia de primera ocupación a la entidad promotora de las obras: Servicios Inmobiliarios Tremon, S.L. para Edificio de 36 viviendas y zonas comunes que se encuentran en la parcela nº 1 de la UE-26. La ejecución de las obras corrió a cargo de la Empresa constructora “Repsa “. Para la realización de éste Informe – dictamen, los técnicos informantes, personados en el mencionado Edificio realizan una inspección ocular de todas las deficiencias manifiestas así como de aquellas señaladas por los propietarios, realizando, al tiempo, reportaje fotográfico de las mismas. Así mismo, se toman datos métricos de la anchura de las grietas, longitudes de las mismas y verificación de distintas patologías y desperfectos, a fin de determinar su origen, importancia y posible repercusión futura.



Antecedentes de las distintas patologías.- Anteriormente a la concesión de licencia de primera ocupación, esto es, desde fecha 10 de Marzo de 2006, la Comunidad de Propietarios comunicó fehacientemente a la Inmobiliaria un listado de deficiencias, esencialmente de zonas comunes, donde se explicitaban entre otros problemas de filtraciones a través de la piscina. Estos problemas, se centraban en el funcionamiento y puesta en servicio del sistema contra incendios y aljibe, y problemas respecto a humedades en suelos de patio, así como en distintas deficiencias en la instalación eléctrica del edificio. Posteriormente con fecha 8 de Junio de 2006, nuevamente, se envía escrito a la inmobiliaria, relacionando deficiencias constructivas de la misma índole a la señalada en fechas pasadas y con la misma relación de problemas. Y de la misma manera con fechas posteriores, esto es, 20 de Julio y 8 de Agosto de 2006 se siguió insistiendo en los mismos problemas, acrecentados ya por problemas eléctricos de módulos de contadores y cuadros que imposibilitaron las correctas contrataciones y suministros con la Compañía eléctrica, Sevillana-Endesa. De dichos escritos se adjunta relación detallada en el apartado anexo final de documentación. 3.- Descripción del Edificio. Características constructivas. El edificio se estructura como manzana cerrada con patio central interior, componiendo un conjunto con la siguiente ordenación: c/ Granada, nº 4, nº 6, nº 8, nº 10, nº 12 c/ Málaga, nº 1 (puertas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) c/ Málaga, nº 3, nº 5, nº 7, nº 9, nº 11, nº 13 y nº 15 c/ Málaga, nº 1, Portal 1: 1ºA - 1ºB - 2ºA - 2ºB - Ático 1 - Ático 2 - Ático-3 - Ático 4 y Ático 5; Portal 2: 1ºA - 1ªB - 2ºA - 2ºB; Portal 3:1ºA - 1ºB - 2ºA - 2ºB Y garaje con 47 plazas de aparcamiento, además de 27 trasteros en la c/ Granada, nº 2 (Acceso único para vehículos)



Vistas generalizadas del conjunto de edificación

AN INFORMAL LETTER Lola Aceituno 2º B ( Imagine I´m going to stay with Mrs Newman for a month thanks to a scholarship, which to make posible study English in London, living with a britain family



En relación a las características constructivas definidas en el proyecto de ejecución del edificio, el edificio se estructura mediante los siguientes elementos: una cimentación a base de losa de hormigón H-200, armado, con muros perimetrales de contención, también H-200 de hormigón armado. La estructura se resuelve mediante pilares y forjados de tipo unidireccional de hormigón armado. Las cubiertas, son azoteas planas transitables y también hay zonas con faldones de teja en cubiertas finales de algunos duplex y áticos. El saneamiento de redes verticales y horizontales, se realiza con tuberías de pvc de dimensiones y diámetros especificados en planos, así como las redes de desagüe correspondientes tanto en viviendas como en zonas comunes. La albañilería, en lo que a cerramientos se refiere, se realiza en su mayoría a base de fábrica de ladrillo para revestir, cámara de aire con aislamiento térmico-acústico y tabique al interior. No obstante hay zonas ejecutadas con ladrillo cara vista, combinando por tanto con las zonas acabadas con mortero monocapa sobre el ladrillo para revestir.



Todas las particiones interiores se resuelven mediante tabicones de ladrillo hueco doble. Los enfoscados a buena vista y maestreados y fratasados, de 15 mm de espesor mínimo. Los guarnecidos y enlucidos se proyectan a buena vista mediante pasta de yeso Y-12. Los solados, se definen de mármol en salón, habitaciones, vestíbulo y zonas comunes, y de semigres esmaltado en cocinas, aseos y terrazas. Los alicatados se definen en cocinas, baños y aseos de 1ª calidad, sin definir marca ni modelo específico. Las instalaciones de fontanería se proyectan con canalizaciones en tubería de cobre, según dimensionado de planos. Los aparatos sanitarios de marca Roca, modelo Victoria en colores claros. Las griferías de tipo monomando en baños principales y monobloc en el resto. El calentador a gas de 13 l/min., para las viviendas de 4 dormitorios y de 10 l/min., en viviendas de 3 dormitorios. La instalación eléctrica se proyecta en su totalidad según normas del REBT, con distinción de circuitos y secciones diferenciadas, según planos, con canalizaciones empotradas bajo tubo. Las carpinterías de aluminio lacado se ejecutan con acristalamiento final de vidrio termo acústico según memorias de venta. Respecto a su ubicación, la edificación, es medianera con otras edificaciones colindantes por su zona derecha respecto a c/ Málaga e izquierda respecto a c/ Granada. Las distintas distribuciones de las viviendas no son objeto de estudio de éste informe al tratarse de un informe de patologías generales de la Comunidad en su conjunto y no de viviendas particularizadas, si bien se definirán las patologías que se producen de forma repetitiva en el interior de las viviendas. La edificación tiene una escasa vida de uso, al tener una licencia de ocupación sólo desde el pasado año 2006, por lo que su puesta en servicio es relativamente corta.



4.- Glosario de términos empleados. A fin de facilitar, el seguimiento e interpretación de éste informe, hemos considerado necesario como un punto complementario, éste apartado, donde explicitamos determinados términos técnicos que se emplean en el texto y que dada su particularidad, pudieran no ser entendidos con el mismo significado que por los técnicos que suscriben. Citara: Pared de ladrillo realizada apoyando el ladrillo sobre su cara más ancha o tabla, La citara tiene un ancho aproximado de 11-12 cms. Diagnosis: Se entiende por diagnosis el conocimiento de los signos de una lesión o enfermedad. Dintel: Elemento superior horizontal y de cierre de vanos de puertas, ventanas y otros huecos que cargue sobre las jambas. Etiología: Se entiende por " etiología" el estudio de las causas generales de una lesión o enfermedad. Esfuerzos: Combinación de fuerzas a las que es sometida una estructura. Forjado: Elemento separador de entreplantas, de la estructura de un edificio, que tiene como misión transmitir las cargas horizontales a los elementos de soporte vertical para que estas lleguen al terreno. Grieta: Se entiende por "grieta" cualquier tipo de abertura longitudinal en un elemento constructivo, que afecta a todo su espesor. Humedad por filtración: Expresión empleada para indicar la existencia de agua en zonas donde no está proyectado que aparezca, causadas por la filtración de agua normalmente de lado a lado ( a través del elemento divisor) en cualquier plano (vertical u horizontal), debido a la presión del agua filtrante o a la propia gravedad. El agua puede filtrarse por la abertura de una grieta en el elemento o por los huecos intersticiales de su masa constituyente. Este tipo de humedad se presenta como manchas de gran amplitud sin forma definida, pero con una aureola (separación de la zona seca de la zona húmeda) que se distingue fácilmente.



Humedad por condensación: Expresión empleada para indicar la existencia de agua en zonas donde no está proyectado que aparezca, causadas por la condensación de las partículas de agua en suspensión que normalmente hay en ambientes con un porcentaje de humedad relativa alto y poco ventilados. La condensación de agua aparece normalmente en uno de los lados del elemento afectado, presentándose como manchas puntuales (circulares) de pequeño diámetro agrupadas y sin una aureola definida. Este es un proceso físico-químico producido por el paso del agua en estado gaseoso a estado líquido por contacto con una superficie a una temperatura inferior a la del ambiente. Humedad por capilaridad: Expresión empleada para indicar la existencia de agua en zonas donde no está proyectado que aparezca, causadas por el efecto de la capilaridad en elementos en contacto con el terreno. La capilaridad es un fenómeno físico provocado por la diferencia de presión entre los huecos intersticiales de la masa constituyente del elemento afectado y la de la masa húmeda (normalmente el terreno), que hace ascender las moléculas de agua ocupando estos huecos del elemento dañado hasta una altura de equilibrio, el agua asciende facilitando así su propia evaporación. Este tipo de humedad se muestra como manchas continuas a lo largo de toda la parte inferior del elemento afectado hasta la altura máxima de transpiración, que dependerá del grado de absorción de dicho elemento, la humedad del terreno, la velocidad de transpiración en el elemento, temperatura ambiente, etc... Jambas: Cada uno de los planos laterales que conforman el hueco de una puerta o ventana. Lex artis: Expresión latina que indica las buenas formas y artes a emplear para el desarrollo de una correcta actividad profesional. Todo colectivo profesional se acoge a estas normas tradicionales estén o no escritas. Muro de carga: Elemento vertical de la estructura de un edificio, formado por fábrica de ladrillo, aglomerados o piedra, cuya función es soportar los elementos horizontales de entre plantas y cubiertas planas o inclinadas, y transmitir a la cimentación las cargas del edificio. Zabaleta: Pieza similar a un rodapié, generalmente una baldosa como el pavimento, que se coloca en las terrazas y cubiertas para mejorar la impermeabilidad del encuentro del faldón con una pared vertical.



5.- Descripción de lesiones y patologías detectadas. 5.1 En un primer apartado, señalaremos el conjunto de patologías que se repiten en mayor medida, desde un punto de vista general dentro del conjunto y zonas comunes de la edificación, para posteriormente, señalar, desde otro apartado, más particularizado, aquellas deficiencias que se han detectado de forma repetida en el interior de las viviendas particulares. Como defectos comunes generales a toda la edificación señalaremos que existen cinco grandes grupos de patologías dentro del conjunto analizado, estas son: A) Un primer grupo relacionadas con afecciones directas de humedad al interior del sótano, recintos comunitarios y trasteros particulares, siendo las de mayor repercusión aquellas que además coinciden con períodos de lluvias y con el funcionamiento de la piscina y en especial, de las zonas de playas periféricas al recinto central del conjunto, alrededor de la piscina. Este conjunto genera a su vez afecciones a las zonas comunes de sótano (galerías de acceso, recinto de depuración, trasteros,…) B) En un segundo grupo se detectan patologías que aparecen desde la terminación y puesta en uso del edificio, manifestando una suma de deficiencias en los acabados finales de fachadas, marcando fisuras, grietas, ligeras roturas y desprendimientos en zonas de juntas, desportillados en recibidos de herrajes, etc.. y que, a su vez, vuelven a generar todo un conjunto de humedades al interior de las viviendas, derivadas de éstos defectos. C) En tercer lugar, una deficiente terminación en la protección de toda la cerrajería exterior del edificio, existiendo problemas de oxidación generalizada, así como manchas a los revestimientos de fachadas monocapas y degradaciones de éste acabado, con un estado de envejecimiento excesivo, en tan breve período de tiempo.



D) En cuarto lugar, existen problemas relacionados con entradas directas de agua a través de juntas, zonas inferiores de puertas principales de acceso a viviendas y de salida de áticos y castilletes a azoteas privadas o comunes. Así como entrada de agua y humedades por limahoyas de tejas y también en los paramentos colindantes con juntas de dilatación en áticos. E) Y por ultimo desperfectos de terminación en paños de cubiertas, azoteas y patio central. Con pérdida de lechadas, morteros lavados en juntas, juntas abiertas en zabaletas, rotura de piezas y remates deficientemente ejecutados, juntas de trabajo y de dilatación mal selladas, etc... Es de señalar que no incluimos dentro del conjunto de patologías generales aquellas deficiencias derivadas del posible funcionamiento de equipos que no se encuentran terminados y operativos como ocurre con las instalaciones propias para el cumplimiento de la normativa en materia de contra incendios, obligatoria para ésta Comunidad, puesto que no se ha podido probar la instalación en ningún momento, al no disponer el edificio del suministro de agua necesario, por la falta de cumplimiento normativo. 5.2.- En un segundo apartado mas puntualizado, se han inspeccionado y registrado varias viviendas, y si bien existen desperfectos muy concretos y particulares en cada una de ellas. Se ponen de manifiesto a su vez defectos comunes, en el interior de las mismas, que se repiten una y otra vez en lo que a acabados se refiere, principalmente, estos desperfectos son: F) Los tapajuntas y los cercos de DM laminado con madera noble, se encuentran agrietados en lo que al laminado de terminación se refiere, con cuarteamiento de la lámina de madera. G) Un buen porcentaje de las baldosas de mármol, se encuentran con roturas, picaduras y deficiente presentación de acabado en juntas. H) Entrada de agua y humedades por la puerta de acceso a solarium y/o azotea privativa, generalizado a todas las viviendas con acceso a azotea privativa y excesiva holgura inferior en todas las puertas al exterior principales de entrada, con gran holgura del hueco inferior de enrase a pavimento



I) Ausencia de canalones en zona de fachada norte de patio interior común, en la zona de viviendas 1 a 6 al pie de aleros de cubiertas de tejas, que provocan cuando llueve un chorreo de aguas a fachada, un salpiqueo constante al zócalo y humedades directas a las viviendas, tanto en las fachadas como en todo el zócalo de dicha zona. J) Escasa altura libre en caja de escalera de las viviendas tipo ático, con problemas de cabezada con alturas de 1,73 cms y reducido ámbito en determinados tramos, que impiden la entrada de mobiliario y/o electrodomésticos con anchuras normales de 60 cms., concretamente en áticos del 1 al 6, con especial gravedad en áticos 3 y 4. K) Un número indeterminado de deficiencias de poca entidad en lo que a cortes de pinturas, limpiezas de tejas, falta de terminación de pintura en elementos de pérgolas, caballetes de tejas sin rejuntar, deficientes sellados en tubos de salidas de instalaciones.



Descripción detallada de las patologías.- Empezaremos, por tanto, describiendo el primer grupo que anteriormente hemos señalado como el más problemático.

A) HUMEDADES DE SOTANO

Estas son patologías que aparecen en los recintos interiores de trasteros del sótano que se encuentran alrededor del núcleo central de piscina y del recinto de depuración y bajo algunas zonas de instalaciones. Se ha inspeccionado el interior de los trasteros y concretamente aquellos que se encuentran más afectados, que son los que lindan con los muros perimetrales de la piscina, como son por ejemplo los trasteros marcados con los números 13 y siguientes y 24 y anteriores, que coinciden con zonas colindantes a muros perimetrales de la piscina y zonas de juntas de dilatación de la estructura en su patio central. En éstos se aprecian a simple vista un deterioro generalizado en cada uno de sus paramentos, con formación de grandes encharcamientos y manchas de humedad, apulgaramientos y en varios casos filtraciones por pasos de tuberías y desagües, siendo de forma extensiva en todas las superficies de la mayoría de estos recintos. Delante de los trasteros 12 al 15 se producen retenciones y charcos de aguas, apreciándose que las pendientes del tratamiento de acabado en el suelo del sótano tienen las pendientes invertidas en toda esa zona. Los sumideros están más altos, por tanto, que las zonas de entrada a estos por sus puertas de acceso, provocando entrada de aguas al interior de estos trasteros.



VEASE HUMEDAD POR CONDENSACION (GOTAS) EN EL TECHO DEL TRASTERO

VEASE ELEMENTOS ALMACENADOS EN TRASTERO CON HUMEDADES



Dentro del recinto del cuarto de máquinas y depósito de agua de contra incendios, los paramentos y techos están secos, no así el suelo que se encuentra encharcado alrededor del sumidero de recogida de aguas, lo cual hace suponer evidentemente que el mismo se encuentra atascado.

Al pié de la rampa de garaje, delante del cuarto de instalaciones aparece un charco de agua en el suelo, procedente de filtraciones a través de la junta de dilatación entre forjados de planta baja del bloque 3 y zonas comunes, a lo largo de esta junta, para mayor desatino, discurren canalizaciones de electricidad, que se ven afectadas por un goteo de agua, con el peligro que esto conlleva. Delante de las plazas de aparcamiento 45/46 y 47 se producen goteos directos al suelo del garaje por la zona de circulación procedentes del forjado superior. El hueco de ventilación del sótano se moja en su zona de contacto con el empalomado de la piscina.



VENTILACION DE SOTANO HACIA EL PATIO INTERIOR En los paramentos de los trasteros 19 y 20 hay humedades en el encuentro a zonas de techos. Se forma un charco de agua en el suelo en el paño coincidente con la junta de dilatación, entre las plazas de garaje 23 a 25, abarcando ambas plazas, inclusive provocando fuertes humedades al interior de los trasteros contiguos.



B) ROTURAS Y FISURACIONES VARIAS En el segundo subapartado, continúan un conjunto de patologías con zonas afectadas en fachadas longitudinalmente en encuentros horizontales coincidentes a zonas de juntas de dilatación de la edificación, y verticalmente desde los pretiles superiores de cubierta que vierten a las superficies de monocapa de forma no controlada cada vez que llueve y que provocan grandes manchas que manchan el revestimiento monocapa de forma desigual, al no haber colocado con suficiente pendiente hacia el interior de los pretiles el remate superior de protección con una pieza mas adecuada en lo que a su dimensión se refiere. Puede apreciarse que existen grandes manchas en la fachada a carretera, y en patios interiores que se han puesto negras, como se aprecia en las fotografías adjuntas.



También existen dinteles de huecos de locales en planta baja, sin pintar



Todos los zócalos de ladrillo cara vista en calles Málaga y Granada tienen abierta la junta de unión con el acerado, facilitando la entrada de agua al interior del sótano. Ver foto anterior. Dentro del bloque 1, en su azotea, existen humedades en el entorno de la caja de escalera y en la puerta de acceso (en el interior de su mocheta)



C) DETERIORO PREMATURO Existe un problema generalizado respecto al tratamiento de terminación del acabado de toda la cerrajería exterior, que no se ha terminado con las capas de pintura faltando la protección necesaria, que provoca oxidación de dichos elementos, óxido que al ser arrastrado, se transmiten a las fachadas en las que se encuentran estos elementos, manchando y afeando su estética. Asimismo los recibidos y remates de empotramiento de las barandillas están mal resueltos, sin protección suficiente en su empotramiento, lo que provoca oxidaciones e hinchamiento de zonas del elemento metálico de fijación (garra) y desprendimientos en la zona del recibido.



En la azotea del Bloque 1, se observan, fisuraciones del mortero monocapa, especialmente en castilletes, y en zonas de salida a cubierta, a nivel del forjado en su fachada principal a calle Málaga. El paño de barandilla de la azotea está suelto, apreciándose que la fijación o recibido no están correctamente realizados. Ver foto pag. 20. D) ENTRADA DE AGUA A LAS VIVIENDAS POR CUBIERTAS DE TEJA. En cuarto lugar, se observan los problemas relacionados con entradas directas de aguas a través de juntas y por entre limahoyas de cubiertas de tejas, encuentros de tejas con paramentos y áticos. Ya reparado en algunos casos por los particulares ante la pasividad de la empresa promotora y constructora.

ENTRADA DE AGUA POR JUNTA ENTRE BLOQUE 1 Y EDIFICIO ÁTICOS



E) DESPERFECTOS EN AZOTEAS. Por ultimo, en cuanto a los desperfectos de terminación de cubiertas y azoteas, podemos apreciar en el bloque 1, en su azotea, y en el cuartillo anexo al castillete, donde se albergan las instalaciones de telecomunicaciones y que esta adosado al castillete, ejecutado con citara de ladrillo y techo de rasillones sobre viguetas de hormigón armado que se moja por fisuras a nivel del canto de forjado en sus tres caras. De forma extensiva las lechadas de rejuntado de las zabaletas con las solerías de azoteas, han saltado en el 90% de su longitud. Continuando con la descripción del segundo grupo de apartados (desperfectos en viviendas particulares) señalaremos los siguientes aspectos: F) PUERTAS DE PASO. Los tapajuntas y los cercos de las puertas de paso del interior de las viviendas, están ejecutados con DM laminado con una delgada lámina de madera noble. Esta lámina por motivos que se desconocen, se encuentra agrietada presentando un aspecto de cuarteamiento y que al tacto, se detecta claramente. G) SOLERIA DE MARMOL. Un elevado porcentaje de baldosas de mármol, se presentan con roturas de la propia baldosa, también se encuentran con frecuencia, piezas con picaduras en sus bordes y a veces las juntas son de distinta anchura, la baldosa presenta un canto irregular e incluso falta la lechada de cemento blanco o esta está manchada en origen. H) ENTRADA DE AGUA POR PUERTAS DE AZOTEAS Y VIVIENDA. Entrada de agua y humedades por la puerta de acceso a solarium y/o azotea privativa, generalizado a todas las viviendas con acceso a azotea privativa, tema que también ocurre en las salidas de castilletes de azotea comunitaria (Castilletes de azoteas en bloques 1, 2 y 3). Por otro lado, la excesiva holgura inferior de enrase a pavimento en todas las puertas principales de entrada a vivienda, sumado a la inexistencia de pendiente y el salpiqueo del agua recogida y vertida por las cubiertas, provoca la entrada de agua por debajo de las puertas y la humedad permanente de los elementos que la rodean, en el recibidor de la vivienda.



I) AUSENCIA DE CANALONES Ausencia de canalones en zonas de fachada norte de patio interior, viviendas 1 a 6 al pie de aleros de cubiertas de tejas que provocan chorreo de aguas a fachadas y humedades directas a las viviendas, tanto en fachadas como en todo el zócalo de dicha zona. Esto mismo ocurre en las puertas y fachadas de calle Málaga y calle Granada.

J) PROBLEMAS FUNCIONALES Escasa altura libre en huecos de escaleras de viviendas ático con problemas de cabezada con alturas de 1,73 cms y reducido ámbito en determinados tramos que impiden la entrada de mobiliario o electrodomésticos con anchuras normales de 60 cms., concretamente en áticos 3 y 4



K) ACABADOS DEFICIENTES. Un número indeterminado de deficiencias de acabados, de poca entidad individual, pero que sumados, suponen una inversión importante si se afronta su reparación. Por ejemplo: cortes de pintura, humedades varias (aparte de las mencionadas como generalizadas), limpieza de faldones de tejas, falta de terminación de pintura en elementos de pérgolas, caballetes de tejas sin rejuntar, deficientes sellados en tubos de salidas de instalaciones. Estos detalles pueden observarse en la siguiente relación de fotografías



6.- Diagnosis, etiología , evaluación y causas de origen. Empezaremos transmitiendo al lector que para nuestro proceso de investigación y evaluación de las patologías observadas, nos hemos apoyado en la información recogida in situ de la propia edificación, así como en documentos de apoyo, nuestra experiencia en construcción, colaboración en estudios de arquitectura a nivel de diseño, así como de dirección de obras de edificación. Evidentemente, en todo proceso constructivo existe una desviación de lo proyectado con lo ejecutado, que depende del proceso de dirección de obras y de una acertada correspondencia, coordinación y transmisión de las ideas proyectadas por los técnicos proyectistas, hasta conseguir una realidad materializada por parte de los equipos de ejecución de la empresa constructora. Pero en cualquier caso, las soluciones constructivas aplicadas a todo el desarrollo del proyecto se mezclan, por un lado, con soluciones dentro de la práctica y lógica habitual de este tipo de soluciones, y por otro lado, se pueden desviar por un mal diseño en origen del proyecto que favorece la ejecución de una solución constructiva deficitaria en su funcionalidad.



Para los casos concretos que tratamos empezaremos analizando globalmente y por el mismo orden todas las causas de origen que consideramos siguiendo el enunciado y orden del apartado nº 5. En un primer apartado A entendemos como etiología, causa y origen del primer grupo de patologías más preocupantes para los propietarios, aquellas que se centran en las filtraciones al interior de los recintos del sótano (Trasteros particulares, zonas comunes y cuartos de instalaciones) y las plazas de aparcamiento. En esta situación, se encuentran todos aquellos trasteros que se sitúan circundando al recinto de la piscina, ya que comprobado que el vaso de la piscina pierde agua desde su interior, justamente por la línea de nivel correspondiente a la altura coincidente de los skimers de limpieza en los paramentos verticales de los muros de la piscina. Como puede apreciarse, por la calicata realizada para registro y comprobación de esa zona, se aprecia que el muro de formación del vaso de la piscina no es continuo en la constitución de sus materiales y que es de hormigón armado hasta la parte superior del forjado de base del patio, a partir de esta cota, se encuentra ejecutado y recrecido mediante fábrica de ladrillo de un pie, lo que provoca una junta horizontal en todo el perímetro del recrecido de la piscina y zonas de playas. Esta junta no soporta la presión del agua y se producen filtraciones importantes. Asimismo, no se aprecia impermeabilización alguna bajo dichos empalomados ni alrededor de las citadas piezas de limpieza, tipo skimers, lo que les hace un punto propicio para la entrada de agua en la zona de empalomado que al no tener vías de evacuación, filtra a través de los forjados al sótano. La mas mínima penetración de agua debido a una zona mal montada o mal sellada alrededor de los skimers, canaliza el rebose de aguas al interior del empalomado y por tanto, favoreciendo la filtración de aguas a las zonas inferiores del garaje, como así sucede.



Dentro de los empalomados se produce una gran cantidad de humedad por condensación, como puede apreciarse en la fotografía, al punto de colmatar las superficies con gotas de agua de condensación, debido a que no existen rejillas de ventilación que favorezcan la eliminación del cambio térmico exterior-interior del aire que se encierra en el mismo, lo que agudiza aún mas las distintas patologías de manchas, rechazo de pinturas (ver el enfoscado de la citara de cambio de nivel entre la playa de la piscina y las zonas de paso alrededor de las mismas), marcados de cerrajerías y resto de elementos.



La misma impermeabilización del vaso obliga y conduce las filtraciones sin que una vez dentro del empalomado puedan reconducirse nuevamente al vaso o a la red de saneamiento, por lo que el agua encuentra una vía de escape a través del forjado, penetrando a los recintos inferiores del garaje, plazas de aparcamiento y trasteros particulares que se encuentran bajo dicho empalomado y alrededores.



Existe un deterioro generalizado, además, de las juntas perimetrales de sellados en su capa de acabado última que acrecientan y favorecen la entrada de agua de lluvia desde el exterior al resto de zonas y plazas de aparcamientos afectados. Además las juntas horizontales discurren en una buena parte del patio bajo los distintos recrecidos y empalomados de entrada a los portales, lo que dificulta su reparación y hacen prácticamente imposible su mantenimiento sin una demolición previa para su correcto sellado. En éste mismo sentido, también se evidencia que las juntas verticales no se encuentran en su mejor acabado para soportar en un futuro breve la entrada de humedades al interior de las viviendas por zonas altas del conjunto de edificación. Una falta de previsión de haber dejada prevista y marcada un mayor número de juntas de trabajo en las fábricas coincidentes con juntas estructurales de edificación motivan al mas mínimo movimiento estructural a una rotura zig-zageante de estas mismas fábricas y de su revestimiento monocapa de forma no controlada y presentando el aspecto que vemos en la fotografía adjunta.



Dentro del apartado B de patologías, entendemos que estas obedecen a los movimientos estructurales lógicos de la estructura portante del Edificio y de su proceso habitual de dilataciones y contracciones térmicas, que hacen y provocan que en aquellos elementos con características de un menor grado de elasticidad, se generen pequeñas fisuraciones en su superficie. Esto sucede en general con los revestimientos de morteros monocapa con los que se acaban las distintas fachadas del edificio en cuestión al no disponer de esta adecuada elasticidad. Existe un deficiente acabado, en lo que a la protección final de elementos metálicos se refiere. Como se ha observado en los dinteles de los huecos de locales en fachadas principales y que obedece simplemente a una falta de terminación. Asimismo existe una falta de terminación en todo el perímetro del edificio con su encuentro al acerado exterior que no se encuentra bien sellado. Una falta de tratamiento de impermeabilización y sellado de juntas mas correcto y/o completo es la causa y origen de la aparición de manchas de humedades en el entorno de las cajas de escalera de los bloques 1, 2 y 3. En el apartado C, respecto al acabado de la cerrajería, simplemente obedecen al haber colocado todo el herraje y garras de fijación sin el adecuado tratamiento previo antioxidante de imprimación y acabado que garanticen la durabilidad de su acabado y su adecuado comportamiento frente a las lluvias , ya que al estar en zonas soleadas y desprotegidas sufren grandes dilataciones térmicas que provocan el movimiento y fisuración en las zonas de recibido o anclaje y que, por tanto, al no disponer de una barrera antioxidante suficiente el material se oxida, y se marca en dichos encuentros, favoreciendo el progresivo deterioro de las piezas. Siguiendo en el primer grupo, dentro del apartado D, tenemos las distintas entradas de humedad a través de juntas, vuelos o ausencia de tejadillos de protección y/o canalones. Se determina como causa de origen de estas patologías, el no haber previsto desde el principio, es decir, en el proyecto, una adecuada terminación y/o protección de estas zonas en las que se favorece la entrada de aguas. Son zonas muy determinadas de cualquier edificación, y que con elementos complementarios de protección, todo este tipo de filtraciones se minorarían y prácticamente se hubieran evitado en su totalidad. Bien es cierto que una buena ejecución y terminación de las mismas zonas ayudan a rematar una solución de éste tipo.



Para finalizar con este primer grupo, tenemos en el apartado E todo el conjunto de patologías derivadas del funcionamiento de las cubiertas. Obedecen exclusivamente a un defecto de terminación en lo que a la ejecución de obras se refiere, es decir, el proyecto recoge perfectamente la terminación de estos faldones y encuentros, siguiendo las soluciones y directrices marcadas por la normativa en vigor en ese momento de diseño, según la QB-90. Lo que no se ha conseguido en determinados puntos y zonas donde se producen variadas patologías señaladas en apartados anteriores por fallos en la ejecución. Dentro del segundo grupo y a su en el apartado F, la causa y origen del problema se debe exclusivamente a que el material empleado presenta un problema de fabricación en origen. No reúne las condiciones de acabado mínimas, al haber transcurrido un mínimo periodo de tiempo, provocándose fisuraciones en la cara final de acabado, es decir en el rechapado final del material empleado (DM) en los cercos y tapajuntas de toda la obra. La aceptación y recepción del producto en obra en un primer momento, así como su primera puesta y colocación, no detectó el fallo de éste material para poder haber realizado el repaso y sustitución necesaria de estos elementos, sino que una vez recibida la obra, se produce el deterioro de estos elementos (Cercos y tapajuntas) frente a los primeros cambios tensiónales en su superficie, una vez puesto el edificio en funcionamiento. En el apartado G, se produce en parte algo similar a lo definido en el apartado anterior, si bien la experiencia marca determinadas actuaciones previas a la colocación de un material de revestimiento natural, una vez elegida la pieza. La calidad del producto, esto es, de las losas de mármol empleadas, presenta ya de partida diversas patologías, las propias de un material que no es de primera calidad. Ya que aunque el material, que al ser natural no tiene porque mantener una uniformidad permanente en todas las superficies de los distintos paños, y al no haberse definido así en su elección. Pero no dependen de la tonalidad y aspectos cromáticos exteriores, los distintos desportillados, las aristas saltadizas, la colocación de piezas con fisuras marcadas, la aparición de cangrejeras en zonas débiles del material, etc… Debiera haberse seleccionado el material, con un mojado previo de piezas, una presentación anterior a su recibido, por estancias, las distintas piezas antes de su colocación y un rechazo de losas picadas o fisuradas.



Es evidente que una vez colocada y enlechada toda la superficie, es imposible detectar las piezas que están en mal estado hasta el momento de su pulido. Lo que pone de manifiesto a nuestro entender que ha existido una minoración de calidad en la colocación de éste material, no debiéndose haberse admitido el resultado final por parte de los técnicos responsables de las obras. Apartado H. Existe una falta de previsión en el diseño de proyecto de algunos elementos que debieran haberse tenido en cuenta con mayores índices de protección y piezas mejor terminadas, en lo que a carpinterías exteriores se refiere. Si bien y aunque la colocación de algunas puertas y sus sellados pueden ser determinantes para la entrada de agua de lluvia a la vivienda, estos elementos de por sí no están colocados con las barreras suficientes de origen para evitar estos problemas. Es decir, debería existir un escalón de mayor altura en el acceso a las viviendas del patio en planta baja, que evitasen la escasa o prácticamente nula diferencia de nivel con la solería exterior de patio que está casi rasante a la de vivienda. Ello hubiera permitido dar algo de pendiente hacia el exterior a las piezas que conforman el umbral o acceso a la vivienda para dificultar la entrada de agua. Las puertas de entrada, deberían disponer de un elemento inferior a modo de bateaguas que ayuden a retirar el agua por su parte baja, alejándola del interior. También suele ser necesario la colocación de viseras de protección en los huecos de salida superior (azoteas y/o áticos), con adecuados sellados no reflejados u omitidos en proyecto, todo ello, favorece la entrada de agua viento por las zonas superiores de solarium. Entendemos que la falta de un diseño adecuado en origen desde el documento de proyecto, ha propiciado que la empresa constructora haya montado lo que le ha parecido, y que sumado al incorrecto remate de la impermeabilización en la parte baja de las puertas mencionadas, está provocando todo un cúmulo de patologías alrededor de estas puertas. Humedades, deterioro de revestimientos (yesos del interior), deterioro de pinturas, oxidación de elementos metálicos, manchas en las solerías de mármol, etc. En el apartado I, el origen de la ausencia de canalones, como lógicamente se enuncia, es la falta de colocación de éste tipo de elementos para evitar los chorreos de agua en las fachadas, especialmente de las orientadas a zonas de temporal que sufren



directamente no sólo las precipitaciones normales sino que se acrecientan de por sí con el agua viento y el agua racheada. No se ha tenido en cuenta la colocación de éste tipo de pieza en un primer momento al no venir definido en el proyecto de ejecución, y en segundo lugar al no haberse detectado por parte de la dirección y del contratista, que a su vez no lo ha colocado, bien por motivos económicos o por desconocimiento del problema. Para el apartado J, la existencia de puntos con deficientes niveles de cabezadas y el escaso ámbito en las escaleras de subida a la planta alta de los áticos, se debe directamente a un mal diseño de proyecto y a una resolución del trazado de la escalera y de sus alturas, atribuible al proyecto de ejecución correspondiente, donde debieran haberse tenido en cuenta las alturas normales para este tipo de accesos y no haber dejado tan forzada la distribución y desarrollo interior de la misma en un espacio tan reducido. Y para terminar dentro del apartado K, el resto de detalles y remates pendientes de repasos tiene como origen y causa directa la falta de terminación de pequeñas actuaciones en múltiples zonas mediante, pinturas, elementos y piezas que se encuentran sin acabar y sin rematar en lo que a ejecución se refiere, y que en la mayoría de los casos se resuelven mediante sellados, repasos de enfoscados yesos y pinturas. En resumen falta la dedicación final de un número importante de horas de profesionales variados e instaladores, para entregar las viviendas en un buen estado de revista.



7.- Soluciones y propuestas técnicas de reparación. Se plantean tratamientos diferentes en cada uno de los casos concretos. Para el caso más prioritario y preocupante, esto es, para el conjunto de patologías explicitadas en el primer grupo, apartado A, habría que plantear el levantado de todos los skimers y zonas periféricas a dichas zonas empalomadas, al estar ejecutadas sobre parte de las juntas de dilatación. También, por extensión, habría que realizar el levantado previo de todos los elementos de terminación, que actualmente se disponen como elementos de urbanización y acabado en la zona de piscina, comprendiendo remates, barandillas, ajardinados, etc…, hasta llegar al forjado, para una vez en ese nivel, realizar un planteamiento de todos aquellos puntos que precisen de desagües y sus correspondientes pendientes, a fin de favorecer una adecuada eliminación y conducción del agua por su interior. Sobre esta formación de pendientes se propone impermeabilizar con láminas más estables y seguras, reforzadas con armadura interior y con densidad no inferior a 4Kg/m2, reforzando con doble membrana todos los remates a paramentos y disponiendo una adecuada terminación de las zonas de juntas con formación de fuelle que posibilite las dilataciones y contracciones de la edificación. Alrededor de todos los elementos de desagüe, cazoletas y sumideros, también se reforzara su entorno con doble membrana del mismo tipo y en zonas de encuentro y elementos de instalaciones también se reforzaran las mismas. Una vez realizadas las impermeabilizaciones, se repondrían los elementos desmontados y se dotaría a toda la zona de empalomado de formación de playas con rejillas alternas de ventilación de 30 x 60 cm. en las caras verticales, a fin de ventilar la cámara y evitar condensaciones. En un segundo apartado B, se plantea reparación para las fisuras de importancia que rompen y marcan los paramentos localizados de varias viviendas así como aquellos más marcados en los pretiles de cubierta mediante un picado y saneado de la zona afectada, un grapeado mediante garras metálicas galvanizadas y bandas elásticas de fibra, una posterior reparación con mortero especial de reparación de firma especializada y una reposición ultima de revoco o pintura del conjunto afectado, según cada caso particular.



Para los casos de rotura de piezas cerámicas vidriadas, la solución sería la eliminación de la pieza y su reposición por otra de iguales características. Para las fisuras más leves se seguiría el mismo proceso anterior, pero sin necesidad del grapeado metálico. Dentro de éste mismo segundo apartado, se plantea la limpieza de todos los sellados longitudinales y transversales de cada uno de los bloques que componen el conjunto, comprendiendo los sellados de juntas de dilatación, de las piezas de unión en pretiles de cubierta, de cada una de las juntas con edificios medianeros, de las juntas de trabajo de cubiertas transitables y de todos aquellos elementos puntuales sometidos a mayor riesgo de dilataciones y filtraciones como son cazoletas, juntas en patio y encuentros estructurales de planta baja y solerías a patio, agarres de tendederos, canalones, etc... Cada junta se deberá tratar de forma específica en función de cada ubicación y prestación requerida. Existen varias firmas en el mercado que solucionan estas juntas, a base de obturadores, rellenos inertes y masillas específicas a base de poliuretanos. Apartado C. Para las actuaciones de reparación de este apartado, esto es, las protecciones de las cerrajerías, se plantea el lijado y cepillado de las zonas oxidadas, la aplicación de algún tratamiento pasivador de la corrosión existente y la aplicación final de dos manos de pinturas al esmalte que proteja suficientemente toda la superficie al exterior, reforzando especialmente su encuentro en la fijación, los encuentros con elementos decorativos y las zonas de soldaduras. Apartado D. Para problemas puntuales de entrada de aguas y humedades señalados en este apartado, por juntas, limahoyas y zonas de encuentro de faldones, planteamos la colocación de elementos de protección complementarios a modo de baberos que en algunas zonas pueden ser mediante baberos metálicos a base de chapas galvanizadas, atornilladas y posteriormente selladas a los elementos y en otros mediante baberos a base de bandas de telas impermeabilizantes de tipo poliméricas, con refuerzos superiores a 15/20 cms de altura y con solape entre ellas. Asimismo y en relación a las zonas de canalones y limahoyas afectadas planteamos la aplicación de dos manos de pinturas al cloro caucho que penetre entre las zonas laterales de tejas abiertas (previa sustitución de las tejas que estén rotas), y el sellado final en emboquillados y frentes, de manera que se asegure la impermeabilización.



Como propuesta de reparación y de la protección en los defectos señalados en el apartado E, planteamos la reposición de baldosas rotas o fisuradas y repaso completo de todas las llagas que se han lavado y que han perdido su masa entre juntas, complementando esta operación con un repaso completo de todas las juntas de encuentro de zabaletas con la solería, realizando un lecheado a base de morteros especiales sin retracción. Asimismo se repasaran todas las juntas en los remates de pretiles. Las juntas de trabajo en mal estado se volverán a sustituir por nuevos masillados bituminosos y alrededor de las juntas de dilatación se repondrán los sellados con mástic especiales al efecto. Dentro del segundo grupo de patologías, proponemos como trabajos de reparación en el apartado F, la sustitución y reposición de todos aquellos tapajuntas y cercos en mal estado que presenten un desprendimiento y/o craquelado del rechapado final decorativo, dado que no existe ningún tratamiento de fijación o reparación del mismo que consiga reponer dichos elementos a las características iniciales de presentación. Para las reparaciones del apartado G, de solerías de mármol, planteamos, un repaso generalizado a base de la limpieza de juntas en mal estado, reposición de lechadas entre piezas, la reparación a base de resinas sintéticas especiales para reparación de piedras naturales, estas reparaciones se efectuarán sobre las picaduras, desportillados, cangrejeras (coqueras) y/o fisuras que lo permitan, cuando esta reparación no sea aconsejable a criterio del profesional, se cambiará la pieza completa. Para posteriormente efectuar un pulido y posterior abrillantado de las superficies reparadas. Para el apartado H, simplemente, planteamos la colocación de elementos metálicos de protección mediante perfiles de acero acristalados con vidrio armado a modo de tejadillo o visera, sobre las puertas afectadas (normalmente en las zonas orientadas a temporal) por donde el agua viento hace penetrar el agua hasta el interior. Posteriormente un buen sellado de todas las zonas de encuentro y la reposición y repaso de pinturas de fachadas de las zonas afectadas. Estos tejadillos irían atornillados a paramento y sellado con masillas de poliuretano y ayudarían a eliminar la entrada de agua viento en las puertas de salida a azoteas. Asimismo la colocación de elementos metálicos tipo bateaguas en la base exterior de estas puertas, atenuarían el problema de la entrada de agua por la zona inferior de las puertas.



Dentro del apartado I, únicamente planteamos la colocación de un canalón exterior al borde del vuelo del faldón en las fachadas afectadas, sobre todo la que mea hacía el patio interior, de forma que recoja las aguas que vierte, a fin de no chorrear en exceso las fachadas que tiene debajo de forma tan directa. Los canalones, pueden evacuar el agua recogida a través de un par de bajantes que podrían verter directamente al patio central o a la calle según los casos (si la normativa municipal no lo impide), a ras de solería. Para la reparación del apartado J, que son las zonas interiores de viviendas afectadas por cabezadas y reducido ámbito, planteamos el picado puntual de la zona de losa de escalera que afecta al punto de cabezada mas deficitario de manera que mediante refuerzos metálicos se minoren los espesores de la losa reforzando al tiempo la zona picada que se liberaría con mayor altura de cabezada. Se repondrían los revestimientos y se terminarían las pinturas, dentro del conjunto de la reparación. No obstante esta solución no se valora por ser expresamente diseño del proyectista y no se va a conseguir una mejora cualitativa que resuelva el problema. Por último, para rematar el apartado K, el resto de detalles y remates pendientes de repasos consistiría en la terminación de estas pequeñas actuaciones pendientes y zonas concretas de carácter puntual con repasos de pinturas, elementos y piezas que se encuentran sin acabar y sin rematar, completando con sellados, repasos de enfoscados y pinturas, etc.



8.- Orden de prioridades de las reparaciones. A) En primer lugar, entendemos como la principal prioridad de reparación dentro de todo el conjunto de patologías detectadas, la actuación directa sobre el recinto interior central de patio y la zona de playas de la piscina. En ésta zona se centralizan buena parte de los desperfectos que son los causantes a su vez de humedades a las dependencias ubicadas en el sótano, que ocasiona importantes limitaciones de uso de estos recintos y en sus instalaciones. Las primeras reparaciones, a nuestro entender, deberían ir encaminadas, por tanto, a solventar los problemas de filtraciones, humedades y mal funcionamiento de las piscinas del patio central. B) En un segundo lugar, se centrarían un conjunto de actuaciones encaminadas a evitar la entrada de humedades al interior de las viviendas. Para ello y de forma integral, se plantean actuaciones de repaso total, con sellado de todas las juntas, tratamiento de pinturas, tratamiento de todas las cerrajerías, repaso de fisuras en fachadas, eliminación de manchas y repasos de monocapas en mal estado. A su vez dentro de éste grupo de prioridades se proponen tratamientos de terminación con pinturas elastómeras, y el repaso completo de los faldones de cubiertas, pretiles y resto de elementos de cubrición. Los canalones de recogida de agua de las cubiertas de teja, son de cierta importancia y consideramos que deben afrontarse en este apartado. C) En tercer lugar, en orden de preferencia proponemos realizar todas aquellas reparaciones complementarias y puntuales que solventarían los problemas de entrada de agua con provocación de humedades por puertas, como seria: la colocación de viseras de protección y bateaguas en puertas de entrada a viviendas y en salidas a zonas superiores de solariums y azoteas. Asimismo, también se determinan en este grupo repasos puntuales de zonas deficitarias de sellados en galerías, remates de pinturas en pérgolas, huecos, etc…



D) Y por último, entendemos como reparaciones finales aquellas que minoran los aspectos funcionales y de uso de distintos elementos de revestimientos y/o diseño de las viviendas como serían las actuaciones que comprenderían la reposición de cercos, tapajuntas. Los distintos tratamientos posteriores de repaso, enlechados, masillados, emplastecidos y pulidos de las solerías de mármol y de barro en viviendas y zonas comunes. La adecuación interior de las viviendas más afectadas con problemas de cabezadas en escaleras interiores de subida a áticos, con rotura de losas, achaflanados, repasos estructurales, reposiciones de revestimientos y pinturas necesarias. 9.- Valoración de los trabajos de reparación. Se acompaña en anexo aparte documento de Mediciones y Presupuesto. Dentro de éste apartado nos centraremos en la medida de lo posible, en valorar el conjunto de cada uno de los grupos descritos en las patologías de los apartados anteriores. De cada uno de los apartados y después de una valoración conjunta integral reseñamos el resumen parcial económico de cada uno de los distintos grupos. La medición y presupuesto se ha desarrollado siguiendo el criterio normal de reparación que entendemos necesario y que hemos definido en nuestro apartado número 7, con las distintas partidas mínimas, siguiendo como criterios generales el marcado por Banco de Precios de la Fundación, en lo que a un acabado de tipo normal - medio se refiere, con los coeficientes de corrección aplicables a obras de reparación y repasos. No se tienen en cuenta en esta valoración ningún importe correspondiente a redacción del posible Proyecto de Reparaciones necesario para la realización de las futuras propuestas que se realicen así como tampoco se han reflejado los importes de direcciones de obras, estudios y coordinación de seguridad y salud, ni las posibles tasas administrativas de licencias, arbitrios o cualquier otro canon municipal, dentro del presupuesto de los trabajos de reparación.



RESUMEN ECONOMICO POR APARTADOS.- 1º GRUPO.-

A) Reparación del conjunto de patologías relacionadas con el recinto central de piscina y sus afecciones al sótano………………………………… 30.452,33 € B) Reparaciones en fachadas, grietas, fisuras, manchas, sellados de filtraciones…………………….…… 3.421,44 € C) Protección integral de toda la cerrajería en mal estado………………………………………………………….… 1.594,08 € D) Problemas de humedades puntuales en cubiertas, limahoyas, etc,…………………………………….…… 2.172,75 € E) Protección y reparaciones de faldones de cubiertas…………………………………………………………...…… 434,40 €

2º GRUPO.-

F) Reparación de tapajuntas/cercos en mal estado……………………………………………………………… 33.021,00 €

G) Reparaciones y protecciones de solerías de mármol…………………………………………………………….… 14.405,89 € H) Colocación de elementos de protección, bateaguas, viseras, etc… en puertas…………………...…….….… 2.592,00 €

I) Colocación de canalones en fachadas en Cubiertas de teja….…………………………………...…….….……… 5.584,25 € J) Reparación zonas de cabezada………………………….………SIN VALORAR K) Repasos varios, pìnturas, sellados, etc……………………………. 9.005,80 €



Total Presupuesto de Ejecución Material……………………………… 102.683,94 € 19% (B.I. y G.G.O.)……………………………………………………………..19.509,95 € Total Presupuesto de Contrata……………………………………..……. 122.193,89 € 16% I.V.A….………………………………………………………………….… 19.551,02 € Total Presupuesto General…….……………………………………….…. 141.744,91 € Asciende el presupuesto total general a la cantidad de ciento cuarenta y un mil setecientos cuarenta y cuatro euros con noventa y un céntimos.



10.- Dictamen. Los Arquitectos Técnicos que suscriben las observaciones y análisis llevados a cabo y que han sido desarrollados a lo largo del presente informe, emiten el siguiente Dictamen requerido por la Comunidad de Propietarios: Consideramos que los defectos o vicios anteriormente desarrollados son atribuibles a un conjunto de factores que no dependen exclusivamente de un solo interviniente en el proceso constructivo. Existe un error de base y es la falta de detalles constructivos y de soluciones concretas dentro del proyecto básico y de ejecución de origen, en cada una de las zonas del patio por las que se localizan y concentran las patologías más importantes detectadas. Por lo que se entiende, que las ejecuciones realizadas en estas zonas dependen en un gran porcentaje del correcto planteamiento y ejecución por parte de la empresa constructora y en otro porcentaje inferior dependen de un acertado control de la ejecución y dirección de obras sobre los tratamientos ejecutados y de las distintas zonas tratadas, a fin de ejecutar la obra según las normas de la buena construcción. Ha existido, por tanto, una falta de aplicación de las normas Lex Artis en la construcción ya que se han ocasionados defectos por falta de impermeabilización de zonas que deberían estarlo y la falta de correcta evacuación y conducción de las aguas filtradas, que las hay, produciendo con estas carencias una importante merma en las condiciones mínimas de habitabilidad y funcionamiento del edificio. Manifestar que la reparación del sistema de impermeabilización de las zonas de playa, pasa por la ejecución completa e integral de las nuevas soluciones en el patio central comunitario, necesitándose por tanto levantar muchos de sus elementos y completar su actual red de evacuación de aguas, a fin de garantizar la estanqueidad y solventar las actuales filtraciones a sótano y trasteros. Por otra parte y en menor medida, las patologías de escasa incidencia, como son fisuras y pequeñas grietas en el interior de viviendas, son consecuencia de pequeños asientos, humedades localizadas, ausencia de elementos de amortiguación de estas humedades y detalles en remates y terminaciones del Edificio que son manifiestamente mejorables, con correspondencia directa entre ausencia de detalles de proyecto, agravado con una deficiente ejecución en obra.



Existen, además, algunas terminaciones y calidades en puertas (chapados de tapajuntas, cercos) y solerías de mármol, que son necesarias sustituir y/o tratar ante el deficiente estado que presentan en tan escaso tiempo de utilización de las viviendas. Que los defectos o vicios encontrados, y por tanto, la imposibilidad de uso sufrida en las plazas de aparcamiento, trasteros y la merma en las condiciones de habitabilidad de zonas comunes, marcadas por la Lex Artis de la construcción y especificadas en la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E: art. 3 c), Ley 38/1.999 de 5 de Noviembre), no cesarán hasta que se garantice de manera fehaciente la buena impermeabilización y la correcta evacuación de las aguas del patio y piscinas. Se estima que el Presupuesto Total General de Ejecución de las Obras necesarias para reparar los defectos mencionados en este informe, asciende a un importe total de Ciento cuarenta y un mil setecientos cuarenta y cuatro euros con noventa y un céntimos. (141.744,91 €), en base al documento anexo de mediciones y presupuesto desarrollado a tal efecto. En el presupuesto referido, se encuentran incluidos el 13 % de Gastos Generales de Obra, un 6 % de Beneficio Industrial y un 16 % de impuestos (IVA). Y para que así conste a efectos de reclamación administrativa, se firma el presente en Sevilla, Julio de dos mil siete Miguel Fernández Strangmann Rafael Tejada Punta Arquitectos Técnicos

ANEXOS VARIOS

- PLANO DE PLANTA

- MEMORIA DE CALIDADES

- ESCRITOS DE RECLAMACION

- CERTIFICADO FINAL DE OBRAS

- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

RESUMEN DE PRESUPUESTOINFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA CAPITULO RESUMEN EUROS

01 ARREGLO DE CASTILLETES.................................................................................................... ................ 3.011,2802 SELLADO JUNTAS.................................................................................................... .............................. 844,5603 TRATAMIENTO DE AZOTEAS.................................................................................................... .............. 2.172,7504 REPARACION PISCINAS.................................................................................................... ...................... 24.340,3305 CARPINTERIA DE MADERA.................................................................................................... .................. 33.021,0006 VARIOS.................................................................................................... .............................................. 39.059,0207 CONTROL DE CALIDAD.................................................................................................... ....................... 235,00

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 102.683,94

16,00% I.V.A....................................................................... 19.551,02

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA 141.744,91

TOTAL PRESUPUESTO GENERAL 141.744,91

Asciende el presupuesto a la expresada cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS con NOVENTAY UN CÉNTIMOS

, a .

La propiedad La dirección facultativa

30 de nov iembre de 2011 Página 1

PRESUPUESTO Y MEDICIONESINFORME C/ MALAGA, Nº 1. ALCALA DE GUADAIRA CÓDIGO RESUMEN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE

CAPÍTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES

01.01 m2 ARREGLO DE CASTILLETES

ARREGLO Y TERMINACION DE CASTILLETES, COMPRENDIENDO, PICADO DE TO-DAS LAS SUPERFICIES ENFOSCADAS EN MAL ESTADO, FIJACION DE FABRICAS FI-SURADAS Y AGRIETADAS MEDIANTE GRAPEADO CON ELEMENTOS METALICOSGALVANIZADOS, REPARACION DE FISURAS CON CAPA DE MORTERO DE CEMEN-TO CON RESINAS SINTETICAS TIPO SIKA MONOTOP 620 O EQUIVALENTE APLICA-DA EN VARIAS CAPAS HASTA COMPLETAR EL ESPESOR ORIGINAL, COLOCACIONDE MALLA DE FIBRA DE POLIAMIDA INTERIOR DE REFUERZO, VENDADO EN JUN-TAS DE ENCUENTROS Y GRIETAS DE MAYOR ESPESOR, REPOSICION DE ENFOS-CADOS CON MORTERO DE CEMENTO BASTARDO A BUENA VISTA, MANO DE OBRANECESARIA ASI COMO MATERIAL COMPLEMENTARIO Y MEDIOS AUXILIARES NE-CESARIOS.MEDIDA LA SUPERFICIE REAL EJECUTADA.

BLOQUE 1 2 5,00 3,50 35,001 2,50 3,50 8,751 4,10 2,80 11,482 2,90 2,80 16,241 1,60 2,80 4,48

BLOQUE 2 2 5,30 3,50 37,102 4,25 3,50 29,75

BLOQUE 3 2 4,15 3,50 29,052 4,90 3,50 34,30

206,15 5,20 1.071,98

01.02 m2 LIMPIEZA CUBIERTA DE TEJAS

LIMPIEZA DE CUBIERTA DE TEJAS, COMPRENDIENDO LIMPIEZA DE FALDONES,ENCUENTROS Y LIMAHOYAS, MANO DE OBRA NECESARIA ASI COMO PEQUEÑOMATERIAL, CON PARTE PROPORCIONAL DE MEDIOS AUXILIARES .MEDIDA LA SU-PERFICIE EJECUTADA EN VERDADERA MAGNITUD.

FALDON A C/ MALAGA 1 5,00 7,00 35,00FALDON A PATIO CENTRAL 1 9,20 4,00 36,80FALDON A C/ GRANADA 1 4,00 9,20 36,80

108,60 4,00 434,40

01.03 m2 PINTURA ELASTOMERA ACRILICA

TERMINACION FINAL CON DE PINTURA ELASTOMERA ACRILICA LISA TIPO ACRITONO SIMILAR, MEDIANTE IMPRIMACION PREVIA Y DOS MANOS DE ACABADO, CONP.P. DE REMATES DE PRETILES

IGUAL MEDICION REPARACIONCASTILLETES

1 206,15 206,15

206,15 7,30 1.504,90

TOTAL CAPÍTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES........................................................................................... 3.011,28CAPÍTULO 02 SELLADO JUNTAS

02.01 ml RETIRADA Y LIMPIEZA DE ACTUALES JUNTAS DE DILATACION

RETIRADA Y LIMPIEZA DE ACTUALES JUNTAS DE DILATACION EN PARAMENTOSVERTICALES Y HORIZONTALES DE FACHADAS, CUBIERTAS Y PATIOS, COMPREN-DIENDO RETIRADA DEL ACTUAL SELLADO, RETIRADA DEL OBTURADOR DE FONDO YLIMPIEZA Y PREPARACION DE LA JUNTA PARA SU POSTERIOR SELLADO,CON RETI-RADA DEL 15% DE PIEZAS DE REMATE EN MAL ESTADO, ROTAS O FISURADAS ASICOMO DE SOBRANTES A VERTEDERO, MANO DE OBRA NECESARIA Y PEQUEÑOMATERIAL Y MEDIOS AUXILIARES CON P.P. DE ANDAMIAJE NECESARIO. MEDIDALA LONGITUD EJECUTADA.

BLOQUE 1 2 12,30 24,603 5,80 17,401 8,40 8,40

BLOQUE 2 1 12,40 12,402 14,50 29,00



91,80 1,00 91,80

02.02 ml SELLADO DE JUNTAS DE DILATACION

DE SELLADO DE JUNTAS DE DILATACION MEDIANTE LA APLICACION DE GALON DEFIBRA DE VIDRIO DE 15 MM. DE ANCHURA MEDIA, IMPREGNADO DE RESINASACRILICAS ELASTICAS, INCLUSO LIMPIEZA, PREPARACION Y ACABADO CON MA-SILLA DE POLIURETANO DE UN SOLO COMPONENTE TIPO SIKA O SIMILAR, MANODE OBRA NECESARIA ASI COMO REPOSICION DEL 15 % DE PIEZAS DE PIEDRA DEREMATE EN MAL ESTADO, MATERIAL COMPLEMENTARIO Y MEDIOS AUXILIARESCON P.P. DE ANDAMIAJE NECESARIO. MEDIDA LA LONGITUD EJECUTADA.

IGUAL MEDICION RETIRADA YLIMPIEZA

1 91,80 91,80

91,80 8,20 752,76

TOTAL CAPÍTULO 02 SELLADO JUNTAS............................................................................................................ 844,56CAPÍTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS

03.01 m2 REPOSICION DE SOLERIAS DE FALDONES DE CUBIERTA

DE REPOSICION DE SOLERIAS EN MAL ESTADO DE FALDONES DE CUBIERTAS YCASTILLETES ASI COMO ZABALETAS PERIMETRALES, COMPRENDIENDO, RETIRA-DA DE SOLERIAS DAÑADAS Y PIEZAS PERIMETRALES, REPOSICION DE PIEZAS ENMAL ESTADO O ROTAS, LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE DE VERDINAS , MOHOS YJUNTAS EN MAL ESTADO, CON DECAPANTE TIPO SIKALIMP O EQUIVALENTE, LLA-GUEDO Y ENLECHADO POSTERIOR DE TODAS LAS JUNTAS Y TERMINACION CONUN PORCENTAJE DE REPOSICION MEDIA DEL 40% DE SU TOTALIDAD, P.P. DE SE-LLADO DE JUNTAS DE ZABALETA CON MASILLA DE POLIURETANO..P.P. DE MEDIOSAUXILIARES NECESARIOS Y MATERIAL COMPLEMENTARIO. MEDIDA LA SUPERFI-CIE EJECUTADA.

AZOTEA BLOQUE 1 1 18,50 12,00 222,00A DEDUCIR -1 3,00 3,00 -9,00

-1 5,00 4,00 -20,00-1 2,75 1,60 -4,40

AZOTEA BLOQUE 2 1 16,00 12,00 192,001 8,00 3,00 24,00

A DEDUCIR -1 5,00 3,00 -15,00-1 4,10 5,30 -21,73

AZOTEA BLOQUE 3 1 16,00 15,00 240,00A DEDUCIR -1 4,80 4,30 -20,64

587,23 3,70 2.172,75

TOTAL CAPÍTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS........................................................................................... 2.172,75CAPÍTULO 04 REPARACION PISCINAS

04.01 M2 LEVANTADO DE SOLERIA

LEVANTADO DE SOLERIA EXISTENTE, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS AVERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDA-DERA MAGNITUD.

ZONA SOBRE ELEVADA 2 2,30 14,50 66,701 6,00 2,30 13,801 6,00 1,20 7,202 8,75 2,30 40,251 1,50 8,75 13,131 4,00 2,30 9,20

ZONA INFERIOR 2 24,50 0,50 24,502 11,00 0,50 11,00

185,78 9,30 1.727,75



04.02 M2 DEMOLICION DE CITARA PERIMETRAL

DEMOLICION DE CITARA DE LADRILLO, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS AVERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDA-DERA MAGNITUD.

1 7,50 0,50 3,751 14,50 0,50 7,251 9,50 0,50 4,751 15,00 0,50 7,501 8,75 0,30 2,63

25,88 8,20 212,22

04.03 M2 DEMOLICION EMPALOMADO

DEMOLICION DE EMPALOMADO EXISTENTE EN ZONA SOBRE ELEVADA ALREDE-DOR DE LAS PISCINAS DE ADULTOS E INFANTIL, INCLUSO TRANSPORTE DE ES-COMBROS A VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDI-DO EN VERDADERA MAGNITUD.

IGUAL MEDICION SOLERIA ZONASSOBRE ELEVADA

1 150,28 150,28

150,28 10,80 1.623,02

04.04 ML LEVANTADO BARANDILLAS PISCINA A MANO

LEVANTADO DE BARANDILLAS METALICAS EN LA ZONA DE LAS PISCINAS, INCLU-SO LIMPIEZA Y RETIRADA DE ESCOMBROS A PIE DE CARGA, CON TRANSPORTE AVERTEDERO Y CON P.P. DE MEDIOS AUXILIARES.

2 14,50 29,002 10,00 20,002 8,90 17,801 8,00 8,00

74,80 5,20 388,96

04.05 M2 IMPERMEABILIZACION CON LAMINA ASFALTICA

IMPERMEABILIZACION DE ZONA ALREDEDOR DE LAS PISCINAS PREVIA FORMA-CION DE PENDIENTE CON MORTERO DE CEMENTO, INCLUSO FORMACION DE ME-DIA CAÑA EN ENCUENTROS, ROZA DE 5 X 5 PARA EMPOTRAMIENTO DE LA LAMINAEN PARAMENTOS, EMPALME CON LAMINA EXISTENTE, FORMACION Y REFUERZODE CAZOLETA SUMIDERO PARA EVACUACION DE AGUAS. MEDIDO EN VERDADE-RA MAGNITUD.

ZONA A NIVEL DE FORJADOIGUAL LEVANTADO SOLERIA 1 185,78 185,78

185,78 30,80 5.722,02

04.06 UD REVISION Y REPARACION FONTANERIA PISCINA

REVISION Y REPACION DE LA INSTALACION DE ABASTECIMIENTO Y DEPURACIONDE AGUAS DE LAS PISCINAS DE ADULTOS E INFANTIL, CON P.P. DE REPOSICIONDE PIEZAS DETERIORADAS, REVISION DE TODAS LAS JUNTAS. COMPROBACIONDE LA ESTANQUEIDAD DEL CIRCUITO DE ABASTECIMIENTO Y DEPURACION. MEDI-DA LA UNIDAD TERMINADA Y FUNCIONANDO.

1 1,00

1,00 1.420,00 1.420,00

04.07 M2 CITARA DE LADRILLO PERFORADO

CITARA DE LADRILLO PERFORADO RECIBIDA CON MORTERO DE CEMENTO M-40(1:6), INCLUSO CURADO Y LIMPIEZA. MEDIDA A CINTA CORRIDA.

IGUAL MEDICION DEMOLICIONCITAR PERIMETRAL

1 25,88 25,88

25,88 22,30 577,12



04.08 M2 EMPALOMADO Y RECRECIDO

EMPALOMADO REALIZADO CON TABICON DE LADRILLO HUECO DOBLE DE 7CMS.RECIBIDO CON MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), INCLUSO RASILLONES CERÁMI-COS DE 60X25X4, CAPA DE COMPRESION DE MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), IN-CLUSO MALLAZO DE ACERO ELECTROSOLDADO DE 20X20X4 MM., CURADO Y LIM-PIEZA. MEDIDA A CINTA CORRIDA.

IGUAL MEDICION DEMOLICIONEMPALOMADO PISCINA

1 150,28 150,28

150,28 24,70 3.711,92

04.09 ML COLOCACION Y ADAPTACION DE BARANDILLA

MONTAJE DE BARANDILLA DESMONTADA, INCLUSO ADAPTACION Y REPOSICIONDE ELEMENTOS DAÑADOS DURANTE EL DESMONTAJE. MEDIDA LA LONGITUD CO-LOCADA.

IGUAL MEDICION LEVANTADO DEBARANDILLA

1 74,80 74,80

74,80 8,10 605,88

04.10 M2 SOLERIA DE GRES ANTIDESLIZANTE CON P.P. DE RODAPIE

SOLERIA DE BALDOSAS DE GRES IGUAL A LA EXISTENTE, RECIBIDA COM MORTE-RO DE CEMENTO, CON LLAGA ABIERTA, LECHEADO, AVITOLADO Y LIMPIEZA DELPAVIMENTO, CON P.P. DE RODAPIE A JUEGO DEL MISMO MATERIAL. MEDIDA LASUPERFICIE DE SOLERIA EJECUTADA.

IDEM MEDICION LEVANTADOSOLERIA

1 185,78 185,78

185,78 32,90 6.112,16

04.11 M2 ENFOSCADO MAESTREADO CON MORTERO DE CEMENTO

ENFOSCADO MAESTREADO Y FRATASADO CON MORTERO DE CEMENTO CEMII/B-P 32,5 N Y ARENA DE RÍO 1/6 (M-40) EN PARAMENTOS VERTICALES DE 20 MM.DE ESPESOR, I/REGLEADO, SACADO DE ARISTAS Y RINCONES CON MAESTRASCADA 3 M. Y ANDAMIAJE, S/NTE-RPE-7, MEDIDO DEDUCIENDO HUECOS.

IGUAL MEDICION CITARA 1 25,88 25,88

25,88 14,60 377,85

04.12 M2 PINTURA PETREA RUGOSA SOBRE ENFOSCADO

REVESTIMIENTO RUGOSO APLICADO CON PISTOLA O RODILLO TIPO MONTOKRIL,EN PARAMENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE FACHADA, LIMPIEZA DE SU-PERFICIES, MANO DE IMPRIMACIÓN ACRÍLICA, MANO DE REVESTIMIENTO LISO DI-LUIDO COMO FONDO Y MANO DE REVESTIMIENTO RUGOSO.

IGUAL MEDICION ENFOSCADO 1 25,88 25,88

25,88 5,10 131,99

04.13 UD REJILLA DE VENTILACION 60X30 CM

REJILLA DE VENTILACION DE LAMAS FIJAS DE ALUMINIO ANODIZADO EN SU CO-LOR, CON TUBO DE MONTAJE PERIMETRAL Y GARRAS DE FIJACION. INCLUSOAYUDAS DE ALBAÑILERIA A SU COLOCACION. MEDIDA LA UNIDAD COLOCADA.

2 3,00 6,001 8,00 8,001 4,00 4,00

18,00 24,20 435,60

04.14 M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA

PINTURA AL ESMALTE SATINADO, DOS MANOS Y UNA MANO DE MINIO O ANTIOXI-DANTE SOBRE CARPINTERÍA METÁLICA O CERRAJERÍA, I/RASCADO DE LOS ÓXI-DOS Y LIMPIEZA MANUAL.

DOBLE MEDICION CERRAJERIAPOR 1M DE ALTURA

2 74,80 1,00 149,60

149,60 6,15 920,04



04.15 UD RECOGIDA Y EVACUACION DE AGUAS

FORMACION DE RECOGIDAS DE AGUAS REALIZADA CON SUMIDERO SIFONICO DEEPDM, DE DIAMETRO 90 MM, CON SALIDA VERTICAL, INCLUSO P.P. DE TALADROEN FORJADO, TUBERIA DE PVC DIAMETRO 50 MM HASTA PUNTO DE CONEXION ENLA RED DE EVACUACION DE AGUAS EXISTENTE EN EL TECHO DEL SOTANO, IN-CLUSO CLIP DE FIJACION, AYUDA DE ALBAÑILERIA NECESARIA Y ELEMENTOS AU-XILIARES. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.

6 6,00

6,00 62,30 373,80

TOTAL CAPÍTULO 04 REPARACION PISCINAS.................................................................................................. 24.340,33CAPÍTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA

05.01 UD DESMONTAJE DE PUERTA DE PASO

LEVANTADO DE CARPINTERÍA EN PUERTAS DE PASO, INCLUIDOS CERCOS, HOJASY ACCESORIOS, POR MEDIOS MANUALES Y CON RECUPERACIÓN DE LA HOJAPARA POSTERIOR APROVECHAMIENTO, APILADO Y TRASLADO A PIE DE CARGA,INCLUSO LIMPIEZA Y RETIRADA DE CERCOS, TAPAJUNTAS Y OTROS MATERIALESNO APROVECHABLES A VERTEDERO, CON CANON DE VERTIDO. MEDIDA LA UNI-DAD EJECUTADA.

1 270,00 270,00

270,00 8,30 2.241,00

05.02 UD REPOSICION CERCO Y TAPAJUNTAS, INCLUSO MONTAJE DE HOJA

MONTAJE DE PUERTA DE PASO. CON APROVECHAMIENTO DE LA HOJA PREVIA-MENTE DESMONTADA, PERO CON SUMINISTRO Y COLOCACION DE CERCO Y TA-PAJUNTAS A DOS CARA, CON P.P. DE REPASO Y BARNIZADO DEL CONJUNTO. RE-POSICION DE HERRAJES DETERIORADOS EN LA OPERACION DE DESMONTA-JE-MONTAJE. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.

IGUAL MEDICION DESMONTAJE 1 270,00 270,00

270,00 114,00 30.780,00

TOTAL CAPÍTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA.............................................................................................. 33.021,00CAPÍTULO 06 VARIOS

06.01 ML BAJANTE PVC PLUVIALES 125 mm.

BAJANTE DE PVC DE PLUVIALES, DE 125 MM. DE DIÁMETRO, CON SISTEMA DEUNIÓN POR JUNTA ELÁSTICA (EN12200), COLOCADA CON ABRAZADERAS METÁLI-CAS, INSTALADA, INCLUSO CON P.P. DE PIEZAS ESPECIALES DE PVC, FUNCIO-NANDO.

FACHADA A C/ MALAGA 4 7,00 28,00PATIO INTERIOR 3 7,00 21,00FACHADA A C/ GRANADA 4 7,00 28,00

77,00 22,30 1.717,10

06.02 ML CANALÓN DE PVC DE 12,5 cm.

CANALÓN DE PVC, DE 12,5 CM. DE DIÁMETRO, FIJADO MEDIANTE GAFAS DE SUJE-CIÓN AL ALERO, TOTALMENTE EQUIPADO, INCLUSO CON P.P. DE PIEZAS ESPECIA-LES Y REMATES FINALES DE PVC, Y PIEZAS DE CONEXIÓN A BAJANTES, COMPLE-TAMENTE INSTALADO.

FACHADA A C/ MALAGA 1 42,50 42,50PATIO INTERIOR 1 4,00 4,00

1 27,00 27,00FACHADA A C/ GRANADA 1 28,00 28,00

101,50 38,10 3.867,15



06.03 M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA

PINTURA AL ESMALTE SATINADO, DOS MANOS Y UNA MANO DE MINIO O ANTIOXI-DANTE SOBRE CARPINTERÍA METÁLICA O CERRAJERÍA, I/RASCADO DE LOS ÓXI-DOS Y LIMPIEZA MANUAL.

1 259,20 259,20

259,20 6,15 1.594,08

06.04 M2 REFORMA DE PENDIENTES EN SOTANO

REFORMA DE PENDIENTES EN EL PAVIMENTO DEL SOTANO, CONSISTENTE EN: PI-CADO DE LA SUPERFICIE A REFORMAR, LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE, APLICACIONDE IMPRIMACION ADECUADA, MORTERO SIKA MONOTOP 620 Ó SIMILAR, TERMINA-CION CON REGLA VIBRANTE. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.

2 20,00 4,00 160,00

160,00 38,20 6.112,00

06.05 M2 REPOSICION PINTURA SEÑALIZACION SOTANO

REPOSICION DE LAS PINTURAS EXISTENTES PARA SEÑALIZACION DE PLAZAS DEAPARCAMIENTO, VIAS DE CIRCULACION, TRASTEROS Y/U OTROS SEÑALIZACIO-NES. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.

2 20,00 4,00 160,00

160,00 2,10 336,00

06.06 UD MARQUESINA DE PROTECCION

MARQUESINA DE PROTECCION DE HUECO EXPUESTO AL AGUA DE LLUVIA DE DI-MENSIONES APROXIMADAS 1,20 X 0,50 M., REALIZADO CON PERFILES DE ACEROLAMINADO EN CALIENTE Y VIDRIO ARMADO, CON DISEÑO SENCILLO EN FORMATRAPEZOIDAL INCLUSO FIJACION A PARAMENTOS, SELLADOS NECESARIOS, PIN-TURA Y REPASOS. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.

1 27,00 27,00

27,00 96,00 2.592,00

06.07 UD PROTECCION SALIDA INSTALACIONES CLIMATIZACION

FORMACION DE PROTECCION DE SALIDA DE CONDUCTOS DE CLIMATIZACION RE-ALIZADO CON CHAPA DE ACERO GALVANIZADO DE 0,8 MM. DE ESPESOR, INCLU-SO PLIEGUES DE FORMACION DE GOTERONES Y PESTAÑA DE FIJACION. DIMEN-SION APROXIMADA 40 X 15 CMS. INCLUSO FIJACION Y SELLADO. MEDIDA LA UNI-DAD EJECUTADA.

36 36,00

36,00 14,30 514,80

06.08 M2 REPOSICION SOLERIA EN MAL ESTADO EN ZONAS COMUNES

REPOSICION SOLERIA EN MAL ESTADO CONSISTENTE EN: LEVANTADO DE LASBALDOSAS ROTAS O EN MAL ESTADO, REPOSICION DE MORTERO, COLOCACIONDE BALDOSAS, AVITOLADO, CURADO, LIMPIEZA Y REPASOS. MEDIDA LA SUPERFI-CIE EJECUTADA.

RAMPA MINUSVALIDO 3 1,00 2,50 7,50ZONA DE PASO 2 3,00 1,50 9,00ZONA ACCESO BLOQUE 2 1 3,00 4,00 12,00ZONA ACCESO BLOQUE 1 1 2,00 3,50 7,00ZONA PATIO PISCINA 4 1,00 0,60 2,40

37,90 38,15 1.445,89

06.09 UD REPARACION SOLERIA MARMOL INTERIOR VIVIENDAS

REPARACION DE SOLERIA DE MARMOL CON P.P DE ZONAS COMUNES DE SOLE-RIA DE BARRO, CONSISTENTE EN LEVANTADO DE BALDOSAS DETERIORADAS, CO-LOCACION DE NUEVA SOLERIA INCLUSO PULIDO, ABRILLANTADO, LIMPIEZA Y RE-PASOS MEDIDA LA UNIDAD TERMINADA POR VIVIENDA. PRECIO MEDIO.

36 36,00



36,00 360,00 12.960,00

06.10 UD REPASOS DEFECTOS VARIOS

REPASO DE DEFECTOS VARIOS EN VIVIENDAS Y ZONAS COMUNES REALIZADAPOR PERSONAL PROFESIONAL DE VARIOS OFICIOS (FONTANERO, ELECTRICISTA,ALBAÑIL, YESERO, PINTOR ETC.). MEDIDA LA UNIDAD DE VIVIENDA REPASADACON P.P. DE ZONAS COMUNES.

36 36,00

36,00 220,00 7.920,00

TOTAL CAPÍTULO 06 VARIOS............................................................................................................................... 39.059,02CAPÍTULO 07 CONTROL DE CALIDAD

07.01 Ud CONTROL DE RECEPCIÓN CEMENTO

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CEMENTOS UTILIZA-DOS EN LA OBRA, INDICANDO TIPO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD...ETC, ASÍCOMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMODE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.

Total cantidades alzadas 1,00

1,00 24,00 24,00

07.02 Ud CONTROL RECEPCIÓN LADRILLOS

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LOS DIFERENTES TIPOS DE LADRILLOS (MACIZO,VISTO Y H/D) UTILIZADOS EN LA OBRA, INDICANDO TIPO, MEDIDAS, ESPESOR, CO-LOR, MARCADO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD, HIDROFUGADO PARA LOS VIS-TOS, ASÍ COMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTOCOMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.


1,00 24,00 24,00

07.03 Ud CONTROL R. ARENA PARA FÁBRICAS

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LA ARENA UTILIZADA EN OBRA PARA REALIZA-CIÓN DE PASTAS Y MORTEROS PARA UTILIZACIÓN EN FÁBRICAS Y TABIQUERÍAS,INDICANDO LUGAR DE PROCEDENCIA, CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y MORFOLÓGI-CAS CLASIFICÁNDOLA Y COMPROBANDO LA NO PRESENCIA DE ARENA DE MIGA,COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍCOMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN.


1,00 24,00 24,00

07.04 Ud CONTROL RECEP. IMPERMEABILZ.

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LOS DIFERENTES IMPERMEABILIZANTES UTILIZA-DOS EN LA OBRA (MUROS, ALJIBES, CUBIERTAS, MARQUESINAS, PASARE-LAS...ETC), INDICANDO TIPO DE ACUERDO A UNE, IDENTIFICACIÓN, MARCADOCON IDENTIFICACIÓN, CUMPLIMIENTO DE LAS LIMITACIONES DE USO EN FUN-CIÓN DE LAS TEMPERATURAS Y HUMEDADES RELATIVAS, ESPESOR Y COMPOSI-CIÓN COMPLETA, LONGITUD Y ANCHURA TOTAL DEL ROLLO EN EL CASO DE LÁMI-NAS, LA MASA NOMINAL, LA FECHA DE FABRICACIÓN, LAS CONDICIONES DE AL-MACENAMIENTO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD SI LO POSEE...ETC, ASÍ CO-MO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMO DELA NORMATIVA DE APLICACIÓN.


1,00 26,00 26,00



07.05 Ud CONTROL RECEPCIÓN LÁMINAS IMP.

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LAS LÁMINAS IMPERMEABILIZANTES (ASFÁLTI-CAS Y NO ASFÁLTICAS) UTILIZADAS EN CUBIERTA, INDICANDO MARCA COMER-CIAL, CARACTERÍSTICAS, ESPESOR, COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DEPROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍ COMO DE LA NORMATIVA UNE DE APLICA-CIÓN. SE ACOMPAÑARÁN LOS CERTIFICADOS DE CALIDAD QUE LA EMPRESACONSTRUCTORA FACILITE SIENDO COMO MÍNIMOS: LOS CERTIFICADOS DEL FA-BRICANTE.


1,00 27,00 27,00

07.06 Ud CONTROL RECEPCIÓN BALDOSAS

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE BALDOSAS UTILIZADOS EN OBRA PARA SOLA-DOS, INDICANDO PROCEDENCIA Y MARCA COMERCIAL, DESIGNACIÓN E IDENTI-FICACIÓN, CARACTERÍSTICAS DE FABRICACIÓN (TIPO, COMPOSICIÓN, NATURALE-ZA DE LA SUPERFICIE DE ACABADO) Y GEOMÉTRICAS (MEDIDAS NOMINALES YESPESORES), PROPIEDADES FÍSICAS Y MECÁNICAS QUE APORTE EL FABRICAN-TE (ABSORCIÓN DE AGUA, RESISTENCIA A FLEXIÓN, DUREZA DE RAYADO...ETC),COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍCOMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIÓN. SE ACOMPAÑARÁN LOS CERTIFICA-DOS DE CALIDAD QUE LA EMPRESA CONSTRUCTORA FACILITE SIENDO COMO MÍ-NIMOS: LOS CERTIFICADOS DEL FABRICANTE CON INDICACIÓN DE LAS CARACTE-RÍSTICAS ANTES MENCIONADAS O EN SU DEFECTO FICHA DEL PRODUCTO.


1,00 25,00 25,00

07.07 Ud CONTROL RECEPCIÓN PINTURAS

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LAS PINTURAS (TEMPLES, PLÁSTICOS, ACRÍLI-COS, EPOXI, ESMALTES, BARNICES...ETC) UTILIZADAS EN LA OBRA, POR CADAUNIDAD DIFERENCIADA, INDICANDO LUGAR DE PROCEDENCIA, FABRICANTE, CLA-SIFICACIÓN, CARACTERÍSTICAS FÍSICAS, DOCUMENTACIÓN TÉCNICA, COMPRO-BANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y ÓRDENES DE LA D.F. ASÍ COMO DELA NORMATIVA DE APLICACIÓN.


1,00 25,00 25,00

07.08 Ud CON. RECEP. PUERTAS DE MADERA

UD. CONTROL DE RECEPCIÓN DE LAS PUERTAS DE MADERA UTILIZADAS EN OBRA,POR CADA TIPO DIFERENCIADO, INDICANDO: PROCEDENCIA Y MARCA COMER-CIAL, DATOS DE IDENTIFICACIÓN SEGÚN UNE 56801/89 Y UNE 6803/00/01 ER, CERTI-FICADOS DE GARANTÍA O SELLOS DE CALIDAD CUANDO LOS POSEAN, FICHAS DECARACTERÍSTICAS DEL FABRICANTE (DE LAS PROPUESTAS POR LA CONTRATA), FI-CHAS DE LAS DESIGNADAS EN PROYECTO, REFERENCIAS DE CALIDAD EXIGIDASEN LAS NORMAS, TODO ELLO PARA PODER: 1) VERIFICAR EL CUMPLIMIENTO DELAS NORMAS APLICABLES. 2) REALIZAR UNA COMPARACIÓN ENTRE LAS DESIGNA-DAS EN PROYECTO Y LA PROPUESTA PRESENTADA. 3) PROCEDER A LA APROBA-CIÓN POR PARTE DE LA D.F.


1,00 60,00 60,00

TOTAL CAPÍTULO 07 CONTROL DE CALIDAD.................................................................................................... 235,00

TOTAL...................................................................................................................................................................... 102.683,94


informe peritacion edificio.pdf

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