informe final práctica profesional reglamento de propiedad

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Informe final práctica profesional

Reglamento de propiedad horizontal de la plaza de mercado del Municipio de Marsella Rda.

Daniel Vélez Aristizabal

COD.1089745175

TUTOR

LUIS GUILLERMO ARISTIZÀBAL RESTREPO

ARQUITECTO

JOSE ALBERTO POSADA JIMENEZ

SECRETARIO DE PLANEACION (E)

Universidad católica popular del Risaralda

Arquitectura

Prácticas profesionales

Pereira

2010

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Dedicatoria

Esta experiencia se la debo especialmente a mi familia

quienes me han apoyado en todo momento a salir y culminar

esta carrera con éxito y responsabilidad; a todos los

compañeros de estudio y de una forma especial a mis amigos

que siempre han estado a un lado cuando más se necesitan.

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Agradecimientos

Se necesita tener muchas agallas y voluntad de todos los

compañeros de trabajo que hicieron posible realizar mi

práctica profesional en esta dependencia de la alcaldía

municipal de Marsella, ante todo resaltar la amabilidad y el

empeño del alcalde Carlos Andrés Gómez Escobar quien tubo

toda la disposición posible para que yo estuviera haciendo

parte de esta administración; a todos mis compañeros de

oficina, a la Sra. Edi Mejía, Sra. Nora Lucy castaño, ING.

José Mauricio Calderón, tecnólogo Elincer Herrera, Arq.

Mauricio castro, ING. Mauricio posada, ING. John Osorio,

Agrónomo. Hugo Santacoloma, tecnólogo Gilberto Mesa, SRTA.

Alejandra Garzón, Abogado jurídico Gerardo Restrepo, SRTA

carolina Arroyabe y otros muchos funcionarios que me

brindaron su experiencia y su amabilidad.

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Tabla de contenido

Listado Imágenes-tablas----------------------------------- 6

Listado tablas------------------------------------------ 7

Listado de apéndices ----------------------------------- 8

Glosario ------------------------------------------------ 9

Introducción -------------------------------------------- 13

1. Presentación de la organización o sitio de práctica --14

2. Diagnóstico del área de intervención o identificación

de las necesidades ---------------------------------- 24

3. Eje de intervención --------------------------------- 26

4. Justificación del eje de intervención -------------- 27

5. Objetivos ------------------------------------------ 28

5.1. Objetivo General ------------------------------- 28

5.2. Objetivos Específicos --------------------------29

6. Marco Teórico --------------------------------------- 30

6.1. Ley 675-2001------------------------------------ 30

7. Cronograma de actividades -------------------------- 82

8. Presentación y Análisis de Resultados --------------- 83

8.1 análisis del sitio de intervención -------------- 83

8.1.2 localización predio---------------------------- 84

8.1.3 reglamento de propiedad horizontal------------- 85

8.1.4 escritura pública # 465------------------------130

8.1.5 análisis de escritura pública #465-------------135

8.1.6 análisis de certificado de tradición-----------143

8.1.7 des englobe plaza de mercado 147---------------148

8.1.8 rectificación de áreas y nuevo des englobe-----158

Conclusiones --------------------------------------- 160

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Recomendaciones --------------------------------------161

Referencias ------------------------------------------162

Apéndices -------------------------------------------163

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Lista de Imágenes

•IMAGEN 0- estructura organizacional de la empresa ------ 23

•IMAGEN 1- localización del predio----------------------- 84

•IMAGEN 2- locales 1-2-3-4------------------------------- 148

•IMAGEN 3- locales 5-6-7--------------------------------- 149

•IMAGEN 4- locales 8-9-10-------------------------------- 150

•IMAGEN 5- locales 11-12-13------------------------------ 151

•IMAGEN 6- locales 14-15-16------------------------------ 152

•IMAGEN 7- locales 17 al 20------------------------------ 153

•IMAGEN 8- locales 2ª-2b-2c-1ª-1b------------------------ 154

•IMAGEN 9- locales 8-8ª-14ª------------------------------ 155

•IMAGEN 10- circulaciones comunes------------------------ 156

•IMAGEN 11- áreas comunes externas----------------------- 157

•IMAGEN 12- planos Sr. Arturo Henao---------------------- 183



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•IMAGEN 15 planos Sr. Arturo Henao---------------------- 186



Listado de tablas

• TABLA 1- cronograma de actividades-------------------- 82

• TABLA 2- cuadro de áreas-------------------------- 101- 102

• TABLA 3- rectificación de áreas y nueva propuesta

De des englobe--------------------------- 158- 159

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Listado de apéndice

Apéndice A. resolución 002 Enero 15 2009---------------- 164

Apéndice B. resolución 003 Enero 15 2009---------------- 167

Apéndice C. resolución 004 Febrero 2 2010-------------- 170

Apéndice D. resolución 005 Febrero 2 2010---------------- 172

Apéndice E. resolución 002 Febrero 2 2010---------------- 175

Apéndice F. resolución 126 Junio 9 2010------------------ 177

Apéndice G. resolución 127 Junio 9 2010------------------ 179

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Glosario

ARTÍCULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

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EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

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EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce correspondan a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de

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voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semi descubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

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Introducción

El desarrollo del proyecto de legalización de la plaza de

mercado se hace a raíz de la problemática generada por los

nuevos propietarios dichos predios los cuales aducen que

están siendo afectados tanto económicamente como

comercialmente por la falta de sus escrituras.

A partir de ésta problemática se toma la determinación de por

parte de la administración pasada de iniciar el proceso de

des englobe para poder adjudicar a cada propietario sus

escrituras y que a su vez cancelaran el impuesto predial a el

municipio; pero esta iniciativa tubo muchos inconvenientes y

tuvo un desenlace que atreves del tiempo se descubrió como un

proceso fallido.

Con la práctica profesional se toma la iniciativa de

reajustar y volver a hacer el proceso para subsanar el

errores de la administración pasada.

Para realizar este trabajo se tubo la colaboración del asesor

jurídico como del secretario de planeación quienes

suministraron toda la información necesaria para seguir el

caso y la otra parte del proceso se hizo por parte del

practicante quien hizo unas visitas técnicas de

reconocimiento, trabajo de oficina e indagación a los

propietarios de los predios

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1. Presentación de la organización o sitio de práctica.

ASPECTOS GENERALES DE LA ORGANIZACIÒN

NOMBRE DE LA ORGANIZACIÓN: Alcaldía Municipal de Marsella-Secretaria de planeación

DIRECCIÓN: Calle 17 9-12

TELÉFONO: 3685177 ext. 111 FAX: 3685178

PÁGINA WEB DE LA ORGRANIZACIÓN: http://marsella-risaralda.gov.co/index.shtml

NIT: 800.099.317-7

SECTOR AL QUE PERTENECE LA ORGANIZACIÒN: (Servicios)

ACTIVIDAD A LA CUAL SE DEDICA LA ORGANIZACIÒN Y LÌNEAS QUE PRODUCE O SERVICIOS QUE PRESTA

La Secretaria de Planeación como uno de los tantos departamentos que posee la Alcaldía Municipal tiene a cargo uno de los temas fundamentales para el funcionamiento de la alcaldía municipal y es la adjudicación y contratación del personal, además de realizar todas las obras de mantenimiento y remodelación de la infraestructura del Municipio

Además de esta función está encargada de satisfacer las necesidades de toda la comunidad rural en el campo de la construcción, y esto lo hacen a partir de la creación de proyectos de carácter social y comunitario.

Otra de las tantas funciones que se realizan en esta dependencia es la de expedir certificados de usos de suelo, licencias de construcción etc.

http://marsella-risaralda.gov.co/index.shtml�

http://marsella-risaralda.gov.co/index.shtml�

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Una de las funciones más importantes en esta dependencia es la de interventorias de obras civiles, la cual la dirigen dos personas.

NÚMERO DE TRABAJADORES

En el Departamento de Planeación Municipal laboran 9 personas

• Secretarias 2

• Tecnólogos en obras civiles 2

• Arquitecto 1

• Ingeniero de sistemas 1

• Ingeniero ambiental 1

• Abogado 1

• Practicante de arquitectura 1

ÁREAS CON QUE CUENTA LA ORGANIZACIÓN

• Interventorias

• Contratación

• Diseño

• Presupuesto

• Área jurídica

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ASPECTOS GENERALES DEL PRACTICANTE

NOMBRE DEL JEFE INMEDIATO

• José Mauricio Calderón Flórez

CARGO DEL JEFE INMEDIATO

• Secretario de Planeación Municipal

NÚMERO DE CELULAR JEFE INMEDIATO

• 3128994820

E-MAIL DEL JEFE INMEDIATO

• [email protected]

NOMBRE DEL CARGO A DESEMPEÑAR POR EL PRACTICANTE

• Labor de apoyo en la oficina de planeación

ÁREA A LA QUE PERTENECE SU CARGO

• Departamento de Planeación Municipal

DESCRIPCIÓN DE FUNCIONES A DESARROLLAR POR EL PRACTICANTE

• Diseño

• Englobes-Desenglobes

• Levantamientos planimetricos

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• Planificación

• Interventorias

• Visitas de campo

• Ayuda a interventorias

• Informes de interventorias

ÁREA(S) DE LA ORGANIZACION CON LA(S) CUAL(ES) DEBE RELACIONARSE PARA EL DESEMPEÑO DE SUS FUNCIONES

Para un desarrollo mucho más eficiente de las funciones a realizar se debe tener en cuenta casi todas las dependencias de la alcaldía como son las Culturales, deportivas, administrativas, ambientales y turísticas.

DEBE RESPONDER POR (Información, activos fijos, dinero, personal a cargo, otros ¿cuáles?)

En este cargo se debe responder por información al instante de labores asignadas por el jefe inmediato y además por mantener a el tanto a el asesor jurídico del nivel de avance del trabajo de práctica.

ASPECTOS GENERALES DEL CONVENIO

HORARIO DE TRABAJO

• Martes a viernes de 8:00am a 12:30 am y de 2:00pm a 6:30pm y los días sábados de 8:00 am a 2:00 pm

RETRIBUCIÒN ECONÒMICA:

• No hay retribución económica

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• FORMA DE PAGO:

• La práctica se hace por unos servicios prestados no hay retribución económica

FECHA DE INICIACIÓN DE LA PRÁCTICA PROFESIONAL:

• 25 de febrero de 2010

FECHA DE TERMINACIÒN DE LA PRÀCTICA PROFESIONAL

• 25 de julio de 2010

ASPECTOS GENERALES DEL TUTOR

NOMBRE Y APELLIDOS DEL TUTOR ASIGNADO:

• Arq. Luis Guillermo Aristizabal

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Reseña histórica

Fundación1860 Erección Municipio1925 Número de años142 años

de fundación (2002) Población21904 habitantes (planeación

Departamental.) Gentilicio Marsellés o mazamorreros Altitud

1525 msnm Temperatura19 C Actividad económica café, plátano

Distancia Pereira30 kms. Ubicación geográfica El municipio de

Marsella, cuenta con 33 veredas, se encuentra localizado en

el costado occidental de la cordillera central, en la cuenca

montañosa del Río Cauca, donde se inicia el sector conocido

como Cañón del Cauca. Reseña Villa Rica de Segovia, en ella

habitan Tacurrumbí, cacique Quimbaya, amo y señor de este

territorio. La existencia de una sociedad agro alfarera de la

cultura q

Quimbaya tardía, ubicada en estas tierras entre los siglos IX

y XVII; la influencia antioqueña aparece con la colonización,

llegando don Pedro Pineda en compañía de su esposa doña

Valeria de Pineda, el 15 de julio de 1860.

GEOGRAFÍA

Descripción física

LOCALIZACIÓN:

Marsella se encuentra ubicada en las coordenadas 4 57 minutos

de latitud norte y 75 grados 45 minutos de longitud oeste, a

1.575 metros sobre el nivel del mar y a 30 kilómetros de la

capital Risaraldense.

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RELIEVE:

La cabecera municipal está situada en la parte superior de la

cordillera que separa el río Cauca del río San Francisco. La

cima presenta una depresión topográfica limitada al oriente

por una serie de montículos que interrumpen en las fuertes

pendientes que limitan el valle del río San Francisco. Al

occidente la divisoria de aguas está dada por la cuchilla Los

Pinos, que tiene una dirección norte-sur. El resultado de

esta disposición topográfica es la localización de Marsella

en una especie de cubeta alargada, drenada por cuencas cortas

orientadas en la misma dirección. El área urbana de Marsella

está localizada en una depresión elevada, con pendientes

moderadas. Por cercanía al macizo volcánico Ruiz-Tolima

presenta un grueso manto de ceniza volcánica que constituye

la formación superficial más importante del área.

Límites del municipio:

LIMITES: Al norte con Belarcazar y Chinchiná, al oriente con

los municipios de Chinchiná y Santa Rosa de Cabal, al

Occidente con los municipios de Belarcazar y La Virginia y al

sur con los Municipios de Pereira y Dosquebradas.

Extensión total: 149 Km2

Extensión área urbana: 6 Km2

Extensión área rural: 143 Km2

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del

mar):1.575

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Temperatura media: 21 C

Distancia de referencia: A 30 Km. de Pereira

Economía

La Actividad económica más significativa es la Agricultura y

la Ganadería

Demografía

Su poblamiento actual es de 20.683 habitantes, de los cuales

el 53.78% (11.123) se encuentra localizada en su zona urbana,

contando con un 46.22% (9.560) en su zona rural,

comprendiendo el 2.41% de la población total del

Departamento. De los cuales 10.545 son hombres y 10.138

mujeres (Datos preliminares de Población Censo 2005 %u2013

Fuente DANE)

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Misión

El municipio de Marsella promoverá el desarrollo humano con el uso eficiente y transparente de los recursos públicos estableciendo el orden administrativo y de seguridad pública para toda la comunidad.

Visión

Marsella será competitivo en el 2019, por promover su reconocimiento nacional como municipio verde, con un desarrollo agroindustrial y social, que fortalezca su ecoturismo y su sostenibilidad ambiental, donde sus habitantes sean participativos en el ámbito local y regional, con una administración que promueva la integración territorial siendo equitativa, eficiente y transparente en sus procesos y procedimientos.

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ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL DE LA EMPRESA

Imagen 0- estructura organizacional

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2. Diagnóstico del área de intervención o identificación de las necesidades

A partir de unas necesidades primordiales de la administración municipal y por sugerencia del abogado y de los secretarios de gobierno y planeación se determino que la necesidad mas inminente que se debería tratar era la legalización de los nuevos predios de la plaza de mercado del municipio de Marsella, la cual en el momento está generando inconformidad por los nuevos propietarios y esta trasladando problemas de orden jurídico a la administración, por este motivo se toma la determinación de designar a el practicante de arquitectura para que se haga cargo de uno de los procesos que tiene que ver con la legalización de los predios. La determinación de dar en calidad e encargado del proceso de des englobe de predio de la plaza de mercado se da por el perfil del practicante y las facilidades que tiene un arquitecto para hacerse cargo de un trabajo de este tipo. El área de intervención tuvo un enfoque tecnológico, donde cabe destacar que la tecnología abarca demasiado ramas, especialmente en la construcción, por eso se toma el proyecto desde 3 puntos fundamentales como ejes de intervención del proceso que va tener la práctica. • Participación en el desarrollo de procesos constructivos

(remodelaciones, adiciones, residencia de obra, interventorias).

• Participación en procesos relacionados con la administración de obras.

• Participación en la elaboración de estudios de factibilidad económica, técnica y financiera de obras.

Se toman 3 procesos los cuales tiene que ver con la construcción, con la administración y con el estudio de factibilidad técnica de un proceso que aparentemente es mas jurídico que arquitectónico pero que en la realidad van muy dependientes uno del otro. La identificación del problema o las necesidades que aquejaban a la comunidad ya estaba claro y se sabía que el único inconveniente para que el proceso continuara era la

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falta de una persona que tuviera el conocimiento y el interés por desarrollar un proceso que ha tenido muchos altibajos.

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3. Eje de intervención

Los ejes de intervención a desarrollar fundamentalmente radicaron en las necesidades de la comunidad y de la misma alcaldía específicamente en la secretaria de planeación, la que por necesidad del jefe inmediato se adjudica a el practicante de arquitectura una diversidad de tarea relacionadas con el trabajo especifico de la plaza de mercado, que de alguna manera facilita la elaboración de proyecto principal. Unos de los ejes de intervención que se trabajaron durante la práctica fueron las visitas técnicas a viviendas en la zona urbana, las cuales intentaban facilitar el buen vivir de las personas. En las interventorias de obras se pudo extraer mucho conocimiento y experiencia de cómo tratar con personas no educadas y personas culturizadas las que enseñan sin tener un titulo solo con la experiencia de la vida; todas estas experiencias sirvieron para poder tratar a las personas que visitan las oficinas de la alcaldía simplemente para que les dé una explicación de un problema determinado o muy global. Para hacer más precisos todos los ejes de intervención que se manejaron tuvieron una marca específica en un eje principal “plaza de mercado” porque para realizar esta tarea se debe contar con una experiencia muy buena tanto en nuestro campo de la construcción como la adquirida en esta práctica que es el trato a las personas.

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4. Justificación del eje de intervención

El trabajo realizado se hace con la intención de darle solución a un problema local desde un punto de vista técnico, ayudando a unas personas a tener una salida más profesional de su problema y además de brindarle una ayuda a ellos, beneficiar a la empresa a la cual se está prestándole el servicio profesional. El cometido del municipio especialmente con este logro que se puede llevar a cabo es el recaudo de impuestos y demás que este propósito es de subastar el resto de locales comerciales para con estos recursos hacer obras de infraestructura en el municipio.

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Objetivos

5. 1 Objetivo general

El objetivo general de este proyecto es satisfacer las necesidades de ambos lados del partir, especialmente de la alcaldía de Marsella frente a los propietarios; darle una solución definitiva a los problemas jurídicos y legales que enfrenta este inmueble. Para llegar a este objetivo se llegara al punto de hacer un nuevo reglamento de propiedad horizontal, unas nuevas escrituras con sus respectivas correcciones y dejar constancia de lo realizado con su respectivo trabajo escrito.

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5.2 Objetivos específicos

Área de Tecnologías

• Evaluar un determinado proceso el que se toma como base para el nuevo proceso en la plaza de mercado.

• Sugerir, plantear o proponer modificaciones en procesos o en funciones para el mejor desarrollo de la obra.

• Asumir con responsabilidad todos los compromisos asignados.

• Presentación periódica de informes de las tareas realizadas.

Área social

• Concientizar a las personas que los procesos públicos son demorados.

• Crear un sentido de pertenencia por un sitio que de una

u otra forma está en la memoria de todos los marselleses.

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6. Marco teórico

LEY 675 DE 2001

(03 de Agosto)

“Por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal”

El Congreso de Colombia decreta:

TÍTULO I

Generalidades

Capítulo I

Objeto y definiciones

ARTÍCULO 1º. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente ley:

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el

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establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

Capítulo II

DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

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1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica

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que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad

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exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

ARTÍCULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando éstas

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permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

ARTÍCULO 8º. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

Capítulo III

DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 9º. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la

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reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraba (n) construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

ARTÍCULO 11º. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberán ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

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La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

ARTÍCULO 12º. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

Capítulo IV

DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTÍCULO 13º. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:

1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable

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de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

PARÁGRAFO 1º. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 2º. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

ARTÍCULO 14º. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad.

En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10º de esta ley.

PARÁGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

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ARTÍCULO 15º. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos.

PARÁGRAFO 1º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

PARÁGRAFO 2º. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

Capítulo V

DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

ARTÍCULO 16º. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes privados o de dominio particular deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.

La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

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PARÁGRAFO 1º. De conformidad con lo establecido en el inciso 2º del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.

PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes aquí señalados.

ARTÍCULO 17º. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.

Una vez inscrita la división de la hipoteca en la oficina de registro de instrumentos públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio, deberá presentar para su protocolización certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.

ARTÍCULO 18º. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con

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los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

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Capítulo VI

DE LOS BIENES COMUNES

ARTÍCULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

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ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

PARÁGRAFO 1º. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos, el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 2º. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales

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implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta Ley.

ARTÍCULO 22º. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y, en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando

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dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

ARTÍCULO 23º. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2. En ningún caso, el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados

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de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

Capítulo VII

DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

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1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.

ARTÍCULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un

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valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

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Capítulo VIII

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES

ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con él paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

PARÁGRAFO 1º. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho

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bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

PARÁGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

PARÁGRAFO 3º. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

ARTÍCULO 30º. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o

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conjuntos de uso comercial o mixto, deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

Capítulo IX

DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA

ARTÍCULO 32º. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no

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existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

Las propiedades horizontales que, a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el 70% de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.

ARTÍCULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTÍCULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

ARTÍCULO 35º. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%)

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sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

ARTÍCULO 36º. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.

Capítulo X

DE LA ASAMBLEA GENERAL

ARTÍCULO 37º. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus

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deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluso para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

ARTÍCULO 38º. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta Ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y el administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y su

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suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que, en su defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente Ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata la presente Ley.

12. Las demás funciones fijadas en esta Ley, en los decretos reglamentarios de la misma y en el reglamento de propiedad horizontal.

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PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el consejo de administración, cuando existan las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.

ARTÍCULO 39. REUNIONES. La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.

PARÁGRAFO 2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

ARTÍCULO 40º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por

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derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento o, en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente Ley, para efectos de mayorías calificadas.

ARTÍCULO 41º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

ARTÍCULO 42º. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En éste último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la

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misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

ARTÍCULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.

En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.

ARTÍCULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.

Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS.

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la

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decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.

Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo serán absolutamente nulas.

ARTÍCULO 46º. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

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8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta Ley.

ARTÍCULO 47º. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente y los votos emitidos en cada caso.

En los eventos en que la asamblea decida encargar a personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento y, en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

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La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia del acta, podrá acudir en reclamación ante el alcalde municipal o distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

ARTÍCULO 48º. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.

ARTÍCULO 49º. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

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La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

PARÁGRAFO. Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

Capítulo XI

DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTÍCULO 50º. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.

La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

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PARÁGRAFO 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando éste no exista, el presidente de la asamblea general.

PARÁGRAFO 2º. En los casos de conjuntos residenciales y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno nacional.

PARÁGRAFO 3º. El Gobierno nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.

ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente, o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o conjunto.

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3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio o conjunto.

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y, en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios e inscribir ante la entidad

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competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14. Las demás funciones previstas en la presente Ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.

ARTÍCULO 52º. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto,

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ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo, el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

Capítulo XII

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 53º. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

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ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

ARTÍCULO 55º. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Capítulo XIII

DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con revisor fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.

El revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.

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ARTÍCULO 57º. FUNCIONES. Al revisor fiscal, como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.

TÍTULO II

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES

CAPÍTULO I

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ARTÍCULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los

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mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y está integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3º. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

CAPÍTULO II

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

ARTÍCULO 59º. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

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1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se hayan creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente, deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1º y 2º del artículo precedente, de la presente ley.

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ARTÍCULO 61º. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1º del artículo 18º de la presente ley, la Policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.

ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable, para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

TÍTULO III

UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

CAPÍTULO I

DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA

ARTÍCULO 63º. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación,

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reunión instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.

El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.

ARTÍCULO 64. CONSTITUCIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las unidades inmobiliarias cerradas quedarán sometidas a las disposiciones de esta ley, que le sean íntegramente aplicables.

Las unidades inmobiliarias cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios.

Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente que comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a unidades inmobiliarias cerradas podrán solicitar a la autoridad urbanística licencia para convertirse en unidad inmobiliaria cerrada, siempre que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese mismo porcentaje, podrán acordar someterse al régimen de propiedad horizontal, aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad.

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CAPÍTULO II

ÁREAS SOCIALES COMUNES

ARTÍCULO 65. ÁREAS PARA CIRCULACIÓN. Las unidades inmobiliarias cerradas dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.

ARTÍCULO 66. ÁREAS DE RECREACIÓN. Todas las unidades inmobiliarias cerradas dispondrán, proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante, de áreas comunes suficientes para actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la recreación.

La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad inmobiliaria cerrada.

ARTÍCULO 67. ÁREAS DE USO SOCIAL. Las unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de áreas específicas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de la junta administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.

ARTÍCULO 68. ZONAS VERDES.- Las unidades inmobiliarias cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.

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Además, cuando las dimensiones de la unidad inmobiliaria cerrada lo permitan, se construirán parques comunes internos debidamente autorizados.

ARTÍCULO 69. ÁREAS DE SERVICIO.- Las unidades inmobiliarias cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.

ARTÍCULO 70. PARQUEADEROS. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las unidades inmobiliarias cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la industria.

ARTÍCULO 71. CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las unidades inmobiliarias cerradas que se autoricen a partir de la presente Ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello implique que se prive a la ciudadanía de su uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6º de la Ley 9ª de 1989.

ARTÍCULO 72. APROVECHAMIENTO ECONÓMICO DE LAS ÁREAS COMUNES. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la asamblea de copropietarios o por la junta administradora de las unidades inmobiliarias cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.

PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la

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persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.

CAPÍTULO III

INTEGRACIÓN MUNICIPAL

ARTÍCULO 73.- REFORMAS ARQUITECTÓNICAS Y ESTÉTICAS.- La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.

ARTÍCULO 74.- NIVELES DE INMISIÓN TOLERABLES.- Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo, podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.

PARÁGRAFO.- Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos).

ARTÍCULO 75.- LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTÓNICAS Y AMPLIACIONES.- Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente.

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Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán autorización previa por parte de los órganos Administradores.

CAPÍTULO IV

PARTICIPACIÓN COMUNITARIA

ARTÍCULO 76.- AUTORIDADES INTERNAS.- Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:

1. La Asamblea de Copropietarios.

2. La Junta Administradora, cuando ésta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores, que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.

3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus funciones.

ARTÍCULO 77.- SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.- Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.

Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.

CAPÍTULO V

OBLIGACIONES ECONÓMICAS

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ARTÍCULO 78.- CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO.- Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.

ARTÍCULO 79.- EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES.- Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores.

En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.

PARÁGRAFO.- En todo caso, el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias, y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.

ARTÍCULO 80.- COBRO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS.- Los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble.

Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma individual.

PARÁGRAFO.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual, podrán instalarlos si tal solicitud tiene aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.

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ARTÍCULO 81.- SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES.- Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por éstas de acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecida por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

ARTÍCULO 82.- OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.

ARTÍCULO 83.- IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.

ARTÍCULO 84.- Las disposiciones contempladas en el presente capítulo no operan para los edificios o conjuntos de uso comercial.

TÍTULO IV

DISPOSICIONES FINALES

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES FINALES

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ARTÍCULO 85. PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.

ARTÍCULO 86º. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia, y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.

Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.

PARÁGRAFO TRANSITORIO. Los procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.

ARTÍCULO 87. VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas.

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Para facilitar a Ustedes la tarea de Reformar el reglamento de su Copropiedad, de manera que se ajuste a la LEY 675 de Agosto 3 de 2001, hemos reunido en esta página los vínculos necesarios para navegar por todos los temas relacionados.

Encontraran, por ejemplo, todas las leyes que rigieron la propiedad horizontal en Colombia durante varios años, (Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985, Ley 428 de 1998) el Decreto 1365de 1986 (que reglamento la ley 16/85), la ley 746 de Julio 2002, que si bien no forma parte propiamente del régimen de propiedad horizontal, se refiere a un tema de importancia al momento de establecer normas para el manual de convivencia, como es la tenencia de mascotas, (Especialmente sobre las consideradas "Razas Peligrosas": Pit Bull, Fila, Rotweiler, Doberman, etc.) y naturalmente, el texto completo de la ley 675 de Agosto 3 de 2001.

Para los mas estudiosos, nerds y afiebrados, les tenemos también las sentencias de la corte constitucional, proferidas con relación a varias demandas que cursaron contra la Ley de Propiedad Horizontal. (Ley 675)

Ahora veamos cual es el procedimiento para la reforma, paso a paso:

1- Redacción del Nuevo Reglamento: Implica un cuidadoso análisis del Reglamento antiguo y naturalmente un amplio conocimiento de la ley 675 de agosto 3 de 2001. Recomendamos que esta misión se encomiende a un profesional idóneo.

2- Dar a conocer este proyecto de reforma del Reglamento a todos los copropietarios, para que puedan hacerse a una idea general de lo que implica, cuales son las normas que cambiaron, etcétera. Para esto se pueden organizar foros, enviar un boletín periódico, circulares, etcétera. Debido a lo extenso que el reglamento suele ser, es aconsejable hacer un extracto de los artículos que se van a reformar.

3- Someter el Proyecto de reforma a la aprobación de la asamblea General de copropietarios. Recuerde cumplir con las normas de Quórum especial, (asistencia del 70%) oportunidad de la convocatoria, elaboración del acta, y demás.

81

4- Una vez se obtiene la aprobación por parte de la Asamblea, se debe presentar la "Minuta" ante la NOTARIA respectiva para elevarlo al carácter de ESCRITURA PUBLICA. Es prudente registrar la reforma en la misma Notaria en que se registro el reglamento original. Se debe anexar: Acta de nombramiento del Administrador o representante legal, (y si este es una Persona Jurídica, Certificado de la Cámara de Comercio), Fotocopia del documento de identidad del Administrador, acta de la Asamblea en la que se aprobó la reforma, y la minuta en medio magnético. No olvide solicitar por lo menos DOS COPIAS de la escritura.

5- Cuando la NOTARIA entregue la respectiva ESCRITURA PUBLICA, esta se debe registrar en la oficina de NOTARIADO Y REGISTRO, (o quien haga sus veces en la localidad). La copia de la escritura queda en poder de la oficina de Notariado y Registro.

6- Cuando se finaliza el tramite en Notariado y Registro, (Puede demorar algunos días) se solicita allí mismo un Certificado de Libertad del inmueble y constancias de calificación de las unidades privadas para el siguiente paso.

7- Se presenta ante la ALCALDIA LOCAL, (o quien haga sus veces en la localidad o provincia) la copia de la escritura, los certificados expedidos por la oficina de registro mencionados en el punto anterior, el acta de la Asamblea que aprobó la reforma, el acta de nombramiento del Administrador, (con Certificado de la Cámara de Comercio, si es persona jurídica) y una carta dirigida al Alcalde solicitándole la inscripción y posterior certificación de la existencia y representación de la respectiva Persona Jurídica.

82

7. Cronograma de actividades

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

FUNCIONES

FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 VISITAS TECNICAS URBANAS X X X X X X X X X X X X X X X X X X X VISITAS TENICAS RURALES X X X X X X X X X X X X X X X X X X

ATENCIÓN AL PÚBLICO X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X DES ENGLOBES X X X X X X X X X

LICENCIAS X X X X X X X X X PLANIMETTRÍA X X X X X

APOYO MAQUINARIA PESADA X X X X X

83

8. Presentación y análisis de resultados

8.1 análisis del sitio de intervención.

En el momento que se decidió retomar el proyecto de la plaza

de mercado de Marsella, se tuvo en cuenta varios factores los

cuales estaban interviniendo él para el buen desarrollo de

la nueva propuesta que se debería hacer por parte del la

alcaldía municipal, para esto se tuvo una metodología muy

sencilla pero efectiva por parte del practicante y del asesor

jurídico, la cual consistía que el estudiante hacia el

procedimiento arquitectónico correspondiente a los

levantamientos planimetricos y el cálculo de áreas y todo lo

necesario para realizar las tareas de campo, mientras el

asesor jurídico realizaba en conjunto con el estudiante la

labor legal y jaricada perteneciente a este caso.

Para proceder con el reglamento de propiedad horizontal se

tuvo como antecedente el primer reglamento realizado por la

administración que realizo la propuesta de vender la plaza de

mercado a personas particulares, después se hizo el

reconocimiento de las escrituras realizadas para este predio,

se estudiaron y se identificaron los problemas y errores que

presentaban cada una de ellas y por último se procedió a

hacer el levantamiento planimetricos del lugar.

84

8.1.2 localización predio.

Imagen 1- localización

85

8.1.3 Reglamento de propiedad horizontal

SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

=== FORMATO DE CALIFICACIÓN ===

ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO: SEISCIENTOS

FECHA:

MATRICULA INMOBILIARIA:

CLASE DE ACTO: CONSTITUCION DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL.---------------------------------------------------

----------

OTORGANTES: MUNICIPIO DE MARSELLA ------------------------

CEDULA CATASTRAL:

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE:

-------------------------------

Con la anterior información se da cumplimiento a los dispuesto

por la superintendencia de notariado y registro mediante

resolución numero 1156 de marzo 29 de 1996, Artículos 1 y 2 en

desarrollo del decreto 2150 de 1995 emanado del gobierno

nacional------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------

----------------------

En el Municipio de Marsella, Departamento de Risaralda, Republica de

Colombia, ante mí ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA, Notario Único de

este Municipio, Comparece en este acto el Doctor: CARLOS ALBERTO

HERNANDEZ NIETO, mayor de edad, vecino de este municipio,

identificado con la cédula de ciudadanía No 4.452.448 expedida en

86

Marsella (R/da), quien obra en calidad de Alcalde y representante

legal del Municipio de Marsella acta de posesión que se

protocoliza con este instrumento público, y manifestó: PRIMERO:

Que el MUNICIPIO DE MARSELLA es propietario inscrito del

siguiente bien inmueble: Un lote de terreno destinado para la

construcción de mercado cubierto, ubicado dentro del área urbana

de la población de Marsella, Departamento de Risaralda, entre las

calles sexta y séptima (8ª. Y 9ª.) con carreras doce (12.) y doce

bis (12 B), distinguido en el catastro con el No. 01-000-0720-

0001-000, y con los siguientes linderos y medidas, según título:

Por el occidente, que es su frente, en extensión de treinta y tres

metros con cuarenta centímetros (33.40 mts.), con la calle novena

(9ª.); Por el costado norte, en extensión de setenta y dos metros

(72.00 mts.), con la carrera doce (12.) bis; Por el oriente, en

extensión de treinta y tres metros con cuarenta centímetros (33.40

mts.) con la calle octava (8.); y por el sur, en extensión de

setenta y dos metros (72.00 mts.), con la carrera doce (12)Bis.

SEGUNDO: Dicho inmueble fue legalizado mediante escritura

aclaratoria por el Municipio mediante escritura N° 465 del 29-de

Agosto de 2007, la cual aclaro la escritura N° 277 de 18 de

Octubre de 1969 y escritura 277 de 10 de Septiembre de 2004 de la

notaria única de Marsella , inmueble registrado en el folio de

matrícula inmobiliaria No. 290-43040. TERCERO: Que sobre el lote

de terreno descrito en la cláusula primera de este instrumento el

Municipio levantó unas mejoras constante de 1.319.11 metros

cuadrados, área de espacio público interno que incluye muros

exteriores y divisorios de 375.66 metros cuadrados y un área

externa compuesta por zona de espacio público de 709.93 metros

cuadrados mejoras protocolizadas mediante escritura pública No.

465 de 29 de Agosto de 2007, de la Notaría Única del círculo de

Marsella. Que la PLAZA DE MERCADO MARSELLA, cumple con el artículo

3º. De la ley 675 de 2001, que reza: “Edificio: Construcción de

uno o varios pisos levantados sobre un lote de terreno, aptas para

87

ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional,

además de áreas y servicios de uso y utilidad general… “Por lo

tanto dicho inmueble es susceptible de ser sometido al Régimen de

Propiedad Horizontal. CUARTO: Que obrando en estas condiciones

procede a elevar a escritura publica la memoria descriptiva del

reglamento de propiedad horizontal de la “PLAZA DE MERCADO

MARSELLA” por medio del cual se somete su edificio a dicho régimen

de acuerdo a la ley 675 de Agosto 3 del 2001, reglamento que se

regirá por las siguientes cláusulas: CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

CAPITULO I

Artículo 1°. Objeto. El presente reglamento tiene por objeto

determinar los derechos y obligaciones de los copropietarios de la

“PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, situada en el Municipio Marsella,

identificar los demás bienes de propiedad exclusiva y los de uso

común, determinar la proporción con que cada propietario deberá

contribuir a los gastos necesarios para la administración,

conservación y reparación de los bienes de uso común, la

constitución de los órganos de administración y el señalamiento de

la edificación a las normas del régimen de propiedad horizontal

de que trata la ley 675 del 3 de agosto del 2001. la cual regula

la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en

la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes

privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás

bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la

convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como

la función social y ecológica de la propiedad. Artículo 2º.

Fuerza obligatoria del presente reglamento. Este reglamento tiene

fuerza obligatoria para los copropietarios actuales y futuros en

lo pertinente para las personas que a cualquier título usen o

gocen alguno de los bienes de dominio exclusivo en que se

encuentra dividida la edificación. En consecuencia las

88

disposiciones de este reglamento se entienden incorporadas en todo

caso que implique transferencia del dominio y de cualquier otro

derecho real sobre los inmuebles que lo integran o en todo acto o

contrato en virtud del cual se concede el uso de los mismos.

CAPITULO II

Artículo 3º. Determinación del edificio. El lote de terreno tiene

un área de 2.404,80 metros cuadrados, sobre el cual se construyó

la edificación es de forma regular, inmueble ubicado dentro del

área urbana de la población de Marsella, Departamento de

Risaralda, entre las calles octava y novena (8ª. Y 9ª.) con

carreras doce (12) y doce (12)bis, distinguido en el catastro con

el No. 01-000-0720-0001-000, y con los siguientes linderos y

medidas, según título: Por el occidente, que es su frente, en


mts.), con la calle novena (9ª.); Por el costado norte, en

extensión de setenta y dos metros (72.00 mts.), con la carrera

doce (12) bis; Por el oriente, en extensión de treinta y tres

metros con cuarenta centímetros (33.40 mts.) con la calle octava

(8ª.); y por el sur, en extensión de setenta y dos metros (72.00

mts.), con la carrera doce (12). Artículo 4º. El nombre

distintivo del Edificio será “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”.

CAPITULO III

Artículo 5°.- MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA “PLAZA DE MERCADO

MARSELLA”, Se compone de Un Edificio de una (1) Planta compuesto

de 35 locales internos, pabellón de carnes, unidad de servicios

sanitarios, áreas de circulación, áreas de mercado libre

campesino, servicios de luz, agua teléfono y zonas comunes.

CONSTRUCCION: Infraestructura que sirve de galería o Mercado

cubierto, levantado en vigas de ferro concreto y adobe a la vista,

cubierta con cerchas de hierro y teja de eternit, pisos en mortero

89

de cemento. Artículo 6°.- Determinación del inmueble. LA “PLAZA DE

MERCADO MARSELLA”, está situada en la entre las calles octava y

novena (8ª. Y 9ª.) con carreras doce (12.) y doce (12) bis;

distinguido en el catastro con el No. 01-000-0720-0001-000, y con

los siguientes linderos y medidas, según título: Por el occidente,

que es su frente, en extensión de treinta y tres metros con

cuarenta centímetros (33.40 mts.), con la calle novena (9ª.); Por

el costado norte, en extensión de setenta y dos metros (72.00

mts.), con la carrera doce (12ª.) bis; Por el oriente, en


mts.) con la calle doce (12.); y por el sur, en extensión de

setenta y dos metros (72.00 mts.), con la carrera doce (12).

Artículo 7°.- Determinación de las unidades de uso privado: Local

No. 1: Con un área de 61.21 metros cuadrados, con las siguientes

medidas y linderos: por el sur en 5.29 metros con la carrera 12;

por el occidente en 11.57 metros con área común externa; por el

norte en 5.29 metros con área común interna y por el oriente en

3.83 metros con local No. 14 A y en 7.65 metros con local No. 13

llegando a la carrera 12 punto de partida; por el cenit con área

común de techos en 61.21 metros cuadrados inmodificables y por el

nadir en 61.21 metros cuadrados con piso área de propiedad

privada. Local No. 2: Con un área total de 45.74 metros cuadrados,

con las siguientes medidas y linderos: por el sur en 9.53 metros

con área común externa; por el occidente en 4.80 metros con

espacio público calle 9; por el norte en 9.53 metros con local No.

3 y por el oriente en 4.80 metros con local No. 15 llegando al

punto de partida, por el cenit con área común de techos en 45.74

metros cuadrados inmodificables y por el nadir en 45.74 metros

cuadrados con piso área de propiedad privada. Local No. 3: Con un

área total de 44.60 metros cuadrados, con las siguientes medidas y

linderos: por el occidente con espacio público calle 9 en 4.68

metros; por el norte en 9.53 metros con local No. 4, por el

oriente en 4.68 metros con local No. 15 y por el sur en 9.53

90

metros con local No. 2 llegando a la calle 9 punto de partida, por

el cenit con área común de techos en 44.50 metros cuadrados

inmodificables y por el nadir en 44.60 metros cuadrados con piso

área de propiedad privada. Local No. 4: Con un área total de

46.09 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos:

por el occidente en 4.83 metros con espacio público calle 9; por

el norte en 9.53 metros con la carrera 12 Bis; por el oriente en

4.83 metros con local No. 15; por el sur en 9.53 metros con local

No. 3 llegando al espacio público calle 9 punto de partida, por el

cenit con área común de techos en 46.09 metros cuadrados


área de propiedad privada. Local 5-6-7: Con un área total de

188.31 metros cuadrados con las siguientes medidas y linderos: por

el norte en 9.81 metros con la carrera 12 Bis; por el oriente en

14.36 metros con local No. 7, por el sur en 8.90 metros con área

común girando más hacia el norte en 0.86 metros luego continua por

el sur en 4.86 metros, por el occidente en 11.45 metros con local

No. 17 luego gira hacia el oriente en 3.95 metros con área de

servicios comunes para continuar en 4.05 metros con la misma área

de servicios comunes para llegar a la carrera 12 Bis Punto de

partida, por el cenit con área común de techos en 188.31 metros

cuadrados inmodificables y por el nadir en 188.31 metros cuadrados

con piso área de propiedad privada. *Local No. 8A: Con un área

total de 17.90 metros cuadrados, con las siguientes medidas y

linderos: por el oriente en 4.93 metros con local 8; por el sur en

3.63 metros con la carrera 12; por el occidente en 2.10 metros con

local de carnes No. 22 y en 3.00 metros con local de carnes No.

21; Por el norte en 2.54 metros con local de carnes No. 35 y en

1.09 metros con área común interna. Por el cenit con área común de

techos en 17.90 metros cuadrados inmodificables y por el nadir en

17.90 metros cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local

No. 8: Con un área total de 17.99 metros cuadrados, con las

siguientes medidas y linderos: por el oriente en 4.93 metros con

91

área común externa calle 8; por el sur en 3.65 metros con la

carrera 12; por el occidente en 4.93 metros con local 8A; Por el

norte en 3.65 metros con local de carnes No. 35. Por el cenit con

área común de techos en 17.99 metros cuadrados inmodificables y

por el nadir en 17.99 metros cuadrados con piso área de propiedad

privada. Local No. 9: Con un área total de 39.15 metros

cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: por el sur en

4.90 metros con la carrera 12, por el occidente en 7.99 metros con

local No. 10; por el norte en 4.90 metros con área de servicios

comunes y por el oriente en 7.99 metros con local de carnes No.

19,20, y 21, por el cenit con área común de techos en 39.15 metros


con piso área de propiedad privada. Local No. 10: Con un área


linderos: por el sur en 5.12 metros con la carrera 12; por el

occidente en 11.48 metros con área común interna, por el norte en

5.12 metros con área común externa; por el oriente en 3.59 metros

con área de servicios comunes y en 7.99 metros con local No. 9

llegando a la carrera 12 punto de partida, por el cenit con área



privada. Local No. 11: Con un área total de 39.27 metros

cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el sur

que es su frente en 6.69 metros con la carrera 12; por el

occidente en 5.87 metros con local No. 12; por el norte en 6.69

metros con local No. 17 y por el oriente en 5.87 metros con área

común interna llegando a la carrera 12 punto de partida, por el

cenit con área común de techos en 39.27 metros cuadrados


área de propiedad privada. *Local No. 12: Con un área total de

72.33 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por

el sur en 6.13 metros con la carrera 12; por el occidente en 11.48

metros con área común externa; por el norte en 6.13 metros con

92

área interna y por el oriente en 5.60 metros con local No. 17 y en

5.87 metros con local No. 11 llegando a la carrera 12 punto de

partida, por el cenit con área común de techos en 72.33 metros

cuadrados inmodificables y por el nadir en 78 metros cuadrados con

piso área de propiedad privada. *Local No. 13: Con un área total

de 38.71 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos:

Por el sur en 5.06 metros con la carrera 12; por el occidente en

6.65 metros con local No. 1; por el norte en 5.06 metros con local

No. 14A y por el oriente en 7.65 metros con local No. 14 llegando

a la carrera 12 punto de partida, por el cenit con área común de

techos en 38.71 metros cuadrados inmodificables y por el nadir en

38.71 metros cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local


siguientes medidas y linderos: por el sur en 3.93 metros con la

carrera 12; por el occidente en 7.65 metros con local No. 13 y en

3.83 metros con el local No. 14A; y por el oriente en 11.48

metros con espacio de área común llegando a la carrera 12 punto de

partida, por el cenit en 45.08 metros con área común de techos

inmodificable y por el nadir en 45.08 metros cuadrados con área de

piso propiedad privada. *Local No. 14A: Con un área total de


el norte, en 5.06 metros con área común interna; Por el sur, en

5.06 metros con el local No. 13; Por el oriente, en 3.83 metros

con el local No. 14; Por el occidente, en 3.83 metros con el local

No. 1. Por el cenit en 19.38 metros con área común de techos

inmodificable y por el nadir en 19.38 metros con área de piso

propiedad privada. *Local No. 15: Con un área total de 137.09

metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el

norte, en 9.56 metros con la carrera 12 Bis; Por el sur, en 9.56

metros con área común interna; Por el oriente, en 14.34 metros con

área común interna; Por el occidente, en 14.34 metros con los

locales 2,3 y 4, por el cenit con área común de techos en 137.09


93

cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local comercial


siguientes medidas y linderos: por el norte en 6.13 metros

con la carrera 12 Bis. área común interna de por medio; por el

oriente en 12.00 metros con área común interna y local 5-6-7, por

el sur en 6.13 metros con área común interna, por el occidente en

12.00 metros con área común interna; por el cenit con área común

de techos en 73.56 metros cuadrados inmodificables y por el nadir

en 73.56 metros cuadrados con piso área de propiedad privada.

*LOCALES PABELLON DE CARNES: *Local No. 17: Con un área total de

37.46 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos:

Por el sur en 6.69 metros con local No. 11; por el occidente en

5.60 metros con el local No. 12; por el norte en 6.69 metros con

área común interna y por el oriente en 5.60 metros con área común

interna, por el cenit con área común de techos en 37.46 metros


con piso área de propiedad privada. *Local No. 18 PABELLON DE

CARNES: Con un área total de 106.10 metros cuadrados, con las

siguientes medidas y linderos: por el sur en 7.525 metros con

área común interna; por el norte, en 7.10 metros con la carrera 12

Bis; Por el oriente en 14.10 metros con área común interna; Por el

occidente en 14.10 metros con locales 5-6-7; por el cenit con área



privada. *Local No. 19: Con un área total de 5.64 metros

cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el oriente,

en 2.10 metros con área común interna; por el occidente en 2.10

metros con local No. 9; por el norte en 2.69 metros con local No.

20 y por el sur, en 2.69 metros con la carrera 12, por el cenit

con área común de techos en 5.64 metros cuadrados inmodificables y




94



21 y por el sur, en 2.69 metros con local No. 19, por el cenit con

área común de techos en 8.07 metros cuadrados inmodificables y por

el nadir en 8.07 metros cuadrados con piso área de propiedad





22 y por el sur, en 2.69 metros con local No. 20, por el cenit con

área común de techos en 8.01 metros cuadrados inmodificables y por

el nadir en 8.01 metros cuadrados con piso área de propiedad




metros con área común bodega 1; por el norte en 2.69 metros con

área común interna y por el sur, en 2.69 metros con local No. 21,

por el cenit con área común de techos en 8.39 metros cuadrados




el occidente, en 2.10 metros con área común interna; por el

oriente en 2.10 metros con local No. 8; por el norte en 2.63

metros con local No. 24, por el sur, en 2.63 metros con la carrera

12, por el cenit con área común de techos en 5.52 metros cuadrados





oriente en 3.00 metros con local No. 8A; por el norte en 2.63

metros con local No. 25, por el sur, en 2.63 metros con local No.



95





metros con local No. 26, por el sur, en 2.63 metros con local No.







metros con área común interna; Por el sur, en 2.63 metros con

local No. 25, por el cenit con área común de techos en 8.20 metros


con piso área de propiedad privada. *Local No. 27: Con un área


linderos: Por el occidente, en 3.10 metros con área común interna;

por el oriente en 4.65 metros con local No. 33; por el norte en

2.54 metros con el local No. 28; Por el sur, en 2.54 metros con

área común interna; por el cenit con área común de techos en 7.87


cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local No. 28: Con

un área total de 7.62 metros cuadrados, con las siguientes medidas

y linderos: Por el occidente, en 3.00 metros con área común

interna; por el oriente en 1.50 metros con local No. 33 y 1.50

con local No. 32; por el norte en 2.54 metros con el local No.

29; Por el sur, en 2.54 metros con el local No. 27; por el cenit

con área común de techos en 7.62 metros cuadrados inmodificables y



cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el

occidente, en 3.00 metros con área común interna; por el oriente

en 3.00 metros con local No. 32; por el norte en 2.54 metros con

96

el local No. 30; Por el sur, en 2.54 metros con el local No. 28;

por el cenit con área común de techos en 7.62 metros cuadrados


área de propiedad privada. *Local No. 30: CUARTO FRIO, Con un área


linderos: Por el occidente, en 3.10 metros con área común interna;

por el oriente en 3.10 metros con local No. 31; por el norte en

2.54 metros con área común interna; Por el sur, en 2.54 metros

con el local No. 29; por el cenit con área común de techos en 7.87


cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local No. 31: con

un área de 33.04 m2 con las siguientes medidas y linderos por el

oriente en 4.65 metros con la calle 8° espacio público, por el sur

en 7.11 metros con local número 32, por el occidente en 3.10

metros con local número 30 y 1.55 metros con área común interna y

por el norte en 7.11 metros con la carrera 12 bis por el cenit y

en 33.04 metros con un área de techos inmodificables y por el

nadir en 33.04 metros área común de pisos inmodificable. *Local

No. 32: Con un área de 33.04 m2 con las siguientes medidas y

linderos por el oriente en 4.65 metros con la calle 8° espacio

público, por el sur en 7.11 metros con local número 33, por el

occidente en 1.50 metros con local número 28 y en 3.15 metros con

local número 29, por el norte en 7.11 metros con local número 31,

por el cenit en 33.04 m2 con un área inmodificable de techos y por

el nadir en 33.04 m2 con área común de pisos inmodificables.

*Local No. 33: Con un área de 33.04 m2 con las siguientes medidas

y linderos: por el oriente en 4.65 metros con la calle 8° espacio

público por el sur en 7.11 metros con área común interna, por el

occidente en 3.10 metros con local número 27 y en 1.50 metros con

local número 28 y por el norte en 7.11 metros con local número 32,

por el cenit en 33.04 metros con área común inmodificable de

techos y por el nadir en 33.04 metros con área común inmodificable

de pisos. *Local No. 34: Con un área de 21.30 m2 con las

97

siguientes medidas y linderos, por el oriente en 3.10 metros con

la calle 8° espacio público, por el sur en 7.10 metros con local

35, por el occidente en 3.10 metros con local número 26, por el

norte en 7.10 metros con espacio área común, por el cenit en 21.30

metros con área inmodificable de techos y por el nadir en 21.30

metros con área inmodificable de pisos. *Local No. 35: Con un área

de 22.79 m2 con las siguientes medidas y linderos, por el oriente

en 3.21 metros con la calle 8° espacio público, por el sur en 3.31

metros con local 8ª y en 3.79 metros con el local número 8, por el

occidente en 3.21 metros con el local número 25, por el norte en

7.10 metros con lote número 34, por el cenit en 22.79 m2 con área

inmodificable de techos y por el nadir en 22.79 m2 con área

inmodificable de pisos.

DETERMINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES

Artículo 8º. DE LOS BIENES DE USO COMUN: Son bienes de uso Común y

de dominio inalienable, inembargable e indivisible de todos los

propietarios de la edificación, los necesarios para la existencia,

estabilidad, conservación y seguridad de la misma y los que

permiten a cada uno de los propietarios el uso de locales de

acuerdo a lo establecido por la ley. En este reglamento estos

bienes, son los siguientes: a.) Las señaladas convencionalmente en

cada una de las plantas respectivas. b.) El lote de terreno donde

se levanta la edificación. c.) Los cimientos, la estructura, las

losas de entrepisos, las vigas, columnas etc. d.) Las

instalaciones generales de acueducto, alcantarillado, energía y en

general todo elemento, accesorio, instalación, equipo etc.,

aparentes o no, que hagan parte y beneficien a la totalidad del

inmueble, y que no pertenezcan a áreas de dominio privado o

exclusivo, o a áreas de dominio público. e.) La cubierta. Además

se reputan como bienes de propiedad común, los que a pesar de no

encontrarse enumerados en este artículo, por su naturaleza o

98

destinación se entiende que sirven a los locales o a la

estabilidad de la edificación. Las áreas comunes del inmueble

están conformadas, en todos los pisos, por los muros perimetrales

o de linderos con otras propiedades y los de fachadas; Los muros

que dividen entre sí distintas unidades privadas; Los muros que

conforman vacíos; las columnas y ductos de instalaciones. Áreas

comunes internas que se denominarán áreas de circulación internas:

Sección Víveres: Área: 40.57 mts2: Occidente, plazoleta espacio

pública; Oriente, líneas locales 14 y 15; norte, locales 2 y 15;

sur, locales 1, 14A y 14. Área 50.54 mts2: norte, carrera 12 Bis;

sur, líneas frente locales 12 y 14; Oriente, local 16; y

occidente local 15: Área 33.60: norte, líneas frentes locales 12 y

14; sur, carrera 12; oriente, local 12; y occidente local 14. Área

16.82 mts2: oriente, zona escalas; occidente, líneas locales 12 y

16; norte, local 16; y sur, local 12. Área 7.44 mts2: zona

escalas. Oriente, línea locales 6 y 17; occidente, líneas locales

12 y 17; norte, local 5; sur, local 17; Área 24.48 mts2: oriente,

líneas área de baños y local 18; occidente, línea locales 6 y 17;

norte, local 6; sur, área común y local 10; Área 22.96 mts2:

norte, área común; sur, carrera 12; oriente, local 10; y

occidente, locales 11 y 17. Área 18.22 mts2: oriente, área común

sección carnicería; occidente, área común líneas local 18 y área

de baños; norte, local 18; y sur, áreas de baños y bodega.

Sección Carnicería: Área 31.80 mts2: norte, carrera 12 bis; sur,

área común línea locales 18,27,28,29 y 30; oriente, locales

27,28,29 y 30 y área común; y occidente, local 18. Área 8.73 mts2:

norte, carrera 12 bis; sur, locales 12 y 13; oriente, área común

línea local 13; y occidente, área común línea local 12. Área 24.43

mts2: oriente, área común línea locales 33 y 34; occidente,

líneas locales 22 y 23; norte, área común locales 27 y 33; sur,

área común, locales 26 y área 21.24 sur carrera 12, occidente

línea locales 19,20,21,22; norte linea locales 18 y 27 por el

oriente línea locales 26,25,24, y 23, Área común Baño: con un área

99

de 10.15 metros con las siguientes medidas arrancando de la puerta

interior hacia el sur en 3.50 metros luego con local del planchón

No. 10, gira para el oriente en 2.90 con local comercial NO. 9

luego voltea al norte en 350 metros con bodega cerrando por el

norte en 2.90 metros con área común interna llegando a la puerta

punto de partida, por el nadir en 10.15 metros cuadrados con área

de piso propio y por el cenit en 10.15 metros cuadrados con área

de techo inmodificable. ÁREA COMUN BODEGA No. 1: Con un área de 7

metros2 con las siguientes medidas y linderos: Arrancando de área

común interna hacia el sur en 3.50 metros con unidad sanitaria,

luego gira al oriente en 2.00 metros, luego gira al norte en 3.50

metros volviendo por el norte en 2,00 metros con área común

llegando al punto de partida, por el nadir en 7 metros cuadrados

con área de piso propio y por el cenit en 7 metros cuadrados con

área de techo inmodificable. AREAS COMUNES EXTERIORES: AREAS

COMUNES MERCADO LIBRE: Con un área total de 147,15 metros

cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: partiendo por el

sur con la carrera 12 en 4.50 metros, por el oriente en 32.70

metros con la calle 8ª, por el norte en 4.50 metros con la carrera

12 bis y por el occidente con el paramento de los locales del

pabellón de carnes llegando al punto de partida, por el nadir en

147.15 metros cuadrados con área de piso propio y por el cenit en

147.15 metros cuadrados con área de techo inmodificable. AREA

COMUN EXTERIOR CARRERA 12: Con un área total de 97.27 m2 con las

siguientes medidas y linderos: por el sur con la carrera 12 en

68.50 metros, por el oriente en 1.42 metros con la calle 8ª, por

el norte con el paramento del edificio en 68.50 metros, por el

occidente en 1.42 metros con la calle 9ª llegando al punto de

partida. AREA COMUN CAFÉ PLAZUELA: Con un área de 157.62 m2 con

las siguientes medidas y linderos: por el sur con espacio público

exterior de la carrera 12 en 9.87 metros, por el oriente en 7.97

metros con local número 1 y espacio público interno, por el norte

en 4.70 metros con local número 2 y en 5.17 metros con espacio

100

público y por el occidente en 15.97 metros con la calle 9ª. AREA

COMUN CONTIGUA A LA PLAZOLETA: Con un área total de 62.35 m2 con

las siguientes medidas y linderos: por el sur en 4 metros con

espacio público plazoleta, por el oriente en 4.80 metros con local

número 2 en 4.68 metros con local número 3 y en 4.83 metros con

local número 4, por el norte en 4 metros con la carrera 12 bis y

en 14.31 metros con la calle 9ª llegando al punto de partida. DE

LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: ARTICULO 9° OBLIGACIONES Y

EFECTOS; Los coeficientes de copropiedad determinan: 1- La

proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de

bienes privados, sobre los bienes comunes del edificio. 2- El

porcentaje de participación en la Asamblea General de

Propietarios. 3- el índice de participación con que cada uno de

los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las

expensas comunes del edificio, mediante el pago de cuotas

ordinarias o extraordinarias de administración. ARTICULO 10.-

DETERMINACIÓN: Salvo lo dispuesto en la ley 675 de agosto 3 de

2.001, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en

el área privada construida de cada bien privado, en relación con

el total de área privada construida del edificio. ARTICULO 11:

MODIFICACION DE LOS COEFICIENTES: La asamblea general, con el

voto favorable de un número plural de propietarios que represente

al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de

copropiedad del edificio, podrá autorizar reformas al reglamento

de propiedad horizontal, relacionadas con la modificación de los

coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1- Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se

tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2-

cuando el edificio se adicione con nuevos bienes privados,

producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición

de otros bienes que se anexen al mismo. 3- Cuando se extinga la

propiedad horizontal en relación con una parte del edificio. 4-

Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular,

101

si esta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de

copropiedad, ARTICULO 12: FACTORES DE PARTICIPACIÓN (COEFICIENTES)

EN LA PERSONA JURÍDICA.- Los porcentajes de participación en la

personería jurídica que surja de este reglamento de propiedad

horizontal, corresponden proporcionalmente al área privada de cada

bien de dominio particular, en relación al área total privada del

edificio, PARÁGRAFO: Valor nominal del inmueble se asigna la

totalidad del inmueble un valor convencional equivalente a cien

(100) unidades, el área total del lote es 2.408,80 m2, según

título los porcentajes de participación para cada bien privado,

son los siguientes:

UNIDAD AREA PRIVADA COEFICIENTE

LOCAL No. 1: 61.21 mts2. 0.0563

LOCAL No. 2: 45.74 mts2. 0.0421

LOCAL No. 3: 44.60 mts2. 0.0410

LOCAL No. 4: 46.03 mts2. 0.0424

LOCAL No. 5,6 y 7: 188.31 mts2. 0.1734

LOCAL No. 8: 17.90 mts2. 0.0164

LOCAL No. 8A: 17.99 mts2. 0.0165

LOCAL No. 9: 39.15 mts2. 0.0360

LOCAL No. 10: 58.78 mts2. 0.0541

LOCAL No. 11: 39.27 mts2. 0.0361

LOCAL No. 12: 72.33 mts2. 0.0666

LOCAL No. 13: 38.71 mts2. 0.0356

LOCAL No. 14: 45.08 mts2. 0.0415

LOCAL No. 14A: 19.38 mts2. 0.0178

102

LOCAL No. 15: 137.09 mts2. 0.1262

LOCAL No. 16: 73.56 mts2. 0.0677

LOCAL No. 17: 37.46 Mts2. 0.0345

LOCAL No. 18: 106.10 Mts2. 0.0977

LOCAL No. 19: 5.64 Mts2. 0.0051

LOCAL No. 20: 8.07 Mts2. 0.0074

LOCAL No. 21: 8.01 Mts2. 0.0073

LOCAL No. 22: 8.39 Mts2. 0.0077

LOCAL No. 23: 5.52 Mts2. 0.0050

LOCAL No. 24: 7.89 Mts2. 0.0072

LOCAL No. 25: 7.83 Mts2. 0.0072

LOCAL No. 26: 8.20 Mts2. 0.0075

LOCAL No. 27: 7.87 Mts2. 0.0072

LOCAL No. 28: 7.62 Mts2. 0.0070

LOCAL No. 29: 7.62 Mts2. 0.0070

LOCAL No. 30: 7.87 Mts2. 0.0072

LOCAL No. 31: 33.04 Mts2. 0.0304

LOCAL No. 32: 33.04 Mts2. 0.0304

LOCAL No. 33: 33.04 Mts2. 0.0304

LOCAL No. 34: 21.30 Mts2. 0.0196

LOCAL No. 35: 22.79 Mts2. 0.0209

TOTAL. 1.085.59 Mts2. 1.0000

103

13°.- Destinación de los bienes de uso particular.- Los bienes de

uso particular de la “PLAZA DE MERCADO MARSELLA” Serán utilizados

exclusivamente para uso comercial.

CAPITULO IV

DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Artículo 14°. Causales de la extinción de la propiedad

horizontal.- La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de

las siguientes razones: 1.- La destrucción o el deterioro del

edificio, en una proporción que represente por lo menos el 75%,

salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la

reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 2.-

La decisión unánime de los titulares de derecho de propiedad sobre

bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación

por escrito, de los acreedores con garantía real sobre los mismos,

o sobre el edificio. 3.- La orden de autoridad judicial o

administrativa. Parágrafo.- En caso de demolición o destrucción

del edificio, el terreno sobre el cual se encontraba construido,

seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes

de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban

sobre los bienes privados. Artículo 15.- Procedimiento .- La

propiedad horizontal se extingue por las causales antes

mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de

la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que

lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la

oficina de registro de instrumentos públicos. Artículo 16°.-

División de la copropiedad.- Registrada la escritura de extinción

de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los

demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un

plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los

104

propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar

que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para

distribuir su producto entre los primeros, a prorrata de sus

coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si

los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en

porciones, sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y

cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la

venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente, las normas

sobre división de comunidades, previstas en el capítulo III,

título XXXIII, del libro cuarto del código civil, y en las normas

que lo modifiquen, adicionen o subroguen. Artículo 17.-

Liquidación de la persona Jurídica.- Una vez que se registre la

extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en

este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la

persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para

realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador

el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas,

salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en

contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el

acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad

responsable de certificar sobre su existencia y representación

legal.

CAPITULO V

DE LA RECONSTRUCCION DEL EDIFICIO

Artículo 18.- Reconstrucción obligatoria. Se procederá a la

reconstrucción del edificio en los siguientes eventos: 1.- Cuando

la destrucción o deterioro del edificio fuera inferior al 75% de

su valor comercial. 2.- Cuando no obstante la destrucción o el

deterioro superior al 75% del edificio, la asamblea general decida

105

reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de

propietarios que represente al menos el 70 % de los coeficientes

de copropiedad. Parágrafo 1°.- Las expensas de la construcción

estarán a cargo de todos los propietarios, de acuerdo con sus

coeficientes de copropiedad. Parágrafo 2°.- Reconstruido el

edificio, subsistirán las hipotecas y gravámenes, en las mismas

condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación

garantizada, haya sido satisfecha. Artículo 19.- seguros.- Los

propietarios de común acuerdo podrán constituir pólizas de seguros

que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que

garanticen la reconstrucción total del mismo. En todo caso será

obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran

contra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes

susceptibles de ser asegurados. Parágrafo.- Las indemnizaciones

provenientes de los seguros, quedarán afectadas en primer término

a la reconstrucción del edificio, en el caso que ésta sea

procedente. Si el edificio no es reconstruido, el importe de la

indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada

propietario de bienes privados, de conformidad con los

coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

CAPITULO VI

DE LOS BIENES PRIVADOS DE DOMINIO PARTICULAR

Artículo 20.- La propiedad sobre los bienes privados implica un

derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio, en

proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de

disposición, gravamen o embargo de un bien privado, se entenderán

incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en

relación con ellos separadamente del bien de dominio particular al

106

que acceden. Parágrafo.- De conformidad con el inciso primero del

presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado

incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio, en

proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. Artículo 21.-

Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio

particular o privado.- En relación con los bienes de dominio

particular, sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

1.- Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la

forma prevista en el presente reglamento de Propiedad horizontal,

absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad

o solidez del edificio, producir ruidos, molestias y actos que

perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o

afecten la salud pública. 2.- Ejecutar de inmediato las

reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de

servicios ubicados dentro del bien privado, cuya omisión pueda

ocasionar perjuicios al edificio o a los bienes que lo integran,

resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las

personas por las que deba responder. 3.- Los propietarios, no

puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la

autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas

urbanísticas vigentes. Igualmente les está prohibido adelantar

obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como

excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea,

previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Artículo

22.- PROHIBICIONES: Está prohibido a los propietarios u ocupantes

de la edificación: 1. Sostener de las paredes, pisos o techos de

propiedad común, cargas o pesos excesivos e introducir madera o

hacer huecos o cavidades en los mismos, fijar clavos o soportes

que puedan ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez

del edificio. 2. Dar a los inmuebles destinación distinta a la

señalada en el presente reglamento, ósea, el de comercio.

Introducir en los locales modificaciones o reformas que

perjudiquen la estabilidad de la edificación. 4. Arrojar objetos o

107

basuras a los bienes de propiedad común. 5. Acumular en los

locales basuras o desperdicios que perjudiquen la higiene de la

edificación y pongan en peligro la salud de los moradores o

introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de

las actividades personales del propietario o de los ocupantes,

sustancias húmedas, corrosivas, inflamables o explosivas que

presenten peligro para la edificación. 6. tender, alfombras u

otros objetos en las ventanas, muros, y demás sitios a la vista de

los ocupantes del edificio y del público.

CAPITULO VII

DE LOS BIENES COMUNES

Artículo 23.- Alcance y naturaleza.- Los bienes, los elementos y

zonas del edificio que permiten o facilitan su existencia,

estabilidad, funcionamiento, Conservación, seguridad, uso o goce

de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro

indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son

indivisibles y mientras conserven el carácter de bienes comunes,

son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes

privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de

aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma

prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal.

Tendrán la calidad de bienes comunes, además de los indicados en

el presente reglamento, los señalados como tales en los planos

aprobados por la entidad competente. Artículo 24.-. En ningún caso

el propietario inicial podrá vender el derecho exclusivo sobre

bienes comunes.

108

CAPITULO VIII

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES

Artículo 25.- Participación en las expensas comunes necesarias.-

Los propietarios de los bienes privados, están obligados a

contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la

administración y prestación de los servicios comunes esenciales

para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes

de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Para el pago

de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su

pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de

bienes de dominio privado. Igualmente existirá solidaridad en su

pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del

respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no

pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la

transferencia del derecho de dominio. En la escritura de

transferencia de dominio privado sometido a este reglamento de

propiedad horizontal, el Notario exigirá paz y salvo de las

contribuciones a las expensas comunes, expedido por el

representante legal de la copropiedad. En caso de no encontrarse a

paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal

circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al

administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo

propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

Parágrafo 1º.- Cuando el dominio de un bien privado, perteneciera

en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas

será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las

expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de

repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les

corresponda. Parágrafo 2°.- La obligación de cumplir oportunamente

con las expensas Comunes del edificio se aplica aun cuando un

109

propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un

determinado bien o servicio común. Artículo 26.- Incumplimiento en

el pago de las expensas.- El retardo en el cumplimiento del pago

de las expensas causará intereses de mora, equivalente a una y

media veces, el interés bancario corriente, certificado por la

superintendencia bancaria, sin perjuicio de que la asamblea

general establezca un interés inferior. Mientras subsista este

incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio en

lugares donde no exista transito constante de visitantes,

garantizando su debido conocimiento por parte de los demás

copropietarios. El acta de la asamblea incluirá a los propietarios

que se encuentren en mora.

CAPITULO IX

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA

Artículo 27.- Objeto de la persona jurídica.- La propiedad

horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una

persona jurídica, conformada por los propietarios de los bienes de

dominio particular. Su objeto será administrar correcta y

eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de

interés común de los propietarios de los bienes privados y cumplir

y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Artículo 28.- Naturaleza y características. La persona jurídica

originada en la constitución de la propiedad horizontal, es de

naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación será “PLAZA

DE MERCADO MARSELLA”, su domicilio será el Municipio de Marsella,

tendrá calidad de no contribuyente de impuestos Nacionales, así

como de industria y comercio, en relación con las actividades

110

propias de su objeto social, de acuerdo con lo establecido en el

artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. Artículo 29.- Recursos

patrimoniales.- Los recursos patrimoniales de la persona jurídica,

están conformados por los recursos provenientes de las expensas

comunes, ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de

imprevistos, y demás bienes o ingresos que reciba a cualquier

título para el cumplimiento de su objeto. Artículo 30.- Fondo de

Imprevistos.- La persona jurídica conformará un fondo para atender

obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e

incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por

ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes, y con

los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible

alcance el cincuenta por ciento (50 %) del presupuesto ordinario

de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de

tales recursos, previa aprobación de la asamblea general.

Parágrafo.- El cobro a los propietarios de expensas

extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido,

solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que trata

este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su

cargo. Artículo 31.- Órganos de Dirección y Administración.- La

dirección y administración de la persona jurídica, corresponde a

la Asamblea general de propietarios, al Consejo de Administración

y al Administrador del edificio.

111

CAPITULO X

DE LA ASAMBLEA GENERAL

Artículo 32.- Integración y alcance de sus decisiones.- La

asamblea general la constituirán los propietarios de bienes

privados, o sus representantes o delegados, reunidos con un número

plural que representen más de la mitad de los coeficientes de

copropiedad. Todos los propietarios de bienes privados que

integran la “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, tendrán derecho a

participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de

cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de

copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones tomadas de

acuerdo a las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio

cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los

ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en

lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio. Artículo

33.- Naturaleza y funciones.- La asamblea general de propietarios

es el órgano de dirección de la persona jurídica, que surge por

mandato de la ley 675 de Agosto 3 del 2001 y tendrá como funciones

básicas las siguientes: 1.- Nombrar y remover libremente al

administrador y a su suplente, para períodos de un año, y fijarle

su remuneración. 2.- Aprobar o improbar los estados financieros y

el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su

consideración el consejo administrativo y el administrador. 3.-

Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de

convivencia para períodos de un año. 4.- Aprobar el presupuesto

anual del edificio y las cuotas para atender las expensas

ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de

imprevistos cuando sea el caso. 5.- Elegir y remover los miembros

del consejo de administración, al revisor fiscal para periodos de

112

un (1) año. 6.- Aprobar las reformas al reglamento de propiedad

horizontal. 7.- Decidir la desafectación de bienes comunes no

esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso,

y decidir en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un

bien común. 8.- Decidir la reconstrucción del edificio de

conformidad con lo previsto en este reglamento de propiedad

horizontal y de acuerdo a la ley 675 de Agosto 3 del 2001. 9.-

Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de

las obligaciones previstas en la ley y en el presente reglamento,

con observancia del debido proceso y del derecho de defensa

consagrado en el mismo. 10.- Aprobar la disolución o liquidación

de la persona jurídica. 11.- Otorgar autorización al administrador

para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de

imprevistos. Artículo 34.- Reuniones.- La Asamblea General se

reunirá ordinariamente el último viernes del mes de marzo, a las

8: p.m. en las instalaciones del edificio, con el fin de examinar

la situación general de la persona jurídica, efectuar el

nombramiento del administrador, considerar y aprobar las cuentas

del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La

convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no

inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma

extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del

edificio así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del

consejo de administración, del revisor fiscal o por un número

plural de propietarios de bienes privados que represente por lo

menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Parágrafo 1°.- Toda convocatoria se hará mediante comunicación

enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio

particular del edificio, a la última dirección registrada por los

mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no

presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso

se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar

decisiones sobre temas no previstos en éste. Parágrafo 2°.- La

113

convocatoria contendrá una relación de los propietarios que

adeuden contribuciones a las expensas comunes. Artículo 35.-

Reuniones por derecho propio.- Si no fuere convocada la asamblea,

se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día

hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período

presupuestal, en las instalaciones del edificio, a las ocho (8)

pasado meridiano. Será igualmente válida la reunión que se haga en

cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los

participantes representen la totalidad de los Coeficientes de la

copropiedad del edificio, sin perjuicio de lo previsto en la ley,

para efectos de mayorías calificadas. Artículo 36.- Reuniones de

segunda convocatoria.- Si convocada la asamblea general de

propietarios, no se puede sesionar por falta de quórum, se

convocará a una nueva reunión, que se realizará el tercer día

hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho (8)

pasado meridiano, la cual sesionará y decidirá válidamente con un

número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje

de los coeficientes representados. En todo caso, en la

convocatoria prevista en el artículo anterior, deberá dejarse

constancia de lo establecido en el presente artículo. Artículo

37.- Reuniones no presénciales.- Siempre que ello se pueda probar,

habrá reunión de la asamblea general, cuando por cualquier medio

los propietarios de bienes privados, o sus representantes o

delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o

sucesiva, de conformidad con el quórum requerido para el

respectivo caso. En este último caso, la sucesión de

comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con

el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal.

Parágrafo.- Para acreditar la validez de una reunión no

presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación

magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario

que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y

hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la

114

convocatoria efectuada a los copropietarios. Artículo 38.-

Decisiones por comunicación escrita.- Serán válidas las Decisiones

de la asamblea general, cuando convocada la totalidad de los

propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus

representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el

sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas,

señalando de manera expresa, el nombre del copropietario que emite

la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que

se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre

el total de los coeficientes que integran el edificio. Si los

propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados,

estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes,

contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.

Artículo 39.- Decisiones en reuniones no presénciales.- En los

casos a los que se refieren los artículo 37 y 38 precedentes, las

decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los

propietarios no participe en la comunicación simultánea o

sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última

dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas

deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el

Administrador y comunicarse a los propietarios dentro de los diez

(10) días siguientes a aquel en que se concluyo el acuerdo-

Artículo 40.- Quórum y mayorías.- Con excepción de los casos en

que la ley o el reglamento exija un quórum o mayoría superior y de

las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 36,

la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios

de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad

de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto

favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad

representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión,

salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se

podrá exigir una mayoría superior a la del setenta (70%) por

ciento de los coeficientes que integren el edificio. Artículo 41.-

115

Decisiones que exigen mayoría calificada.- Como excepción a la

norma general, las siguientes decisiones requieren mayoría

calificada del setenta (70%) por ciento de los coeficientes de

copropiedad que integren el edificio: Cambios que afecten la

destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible

disminución en uso y goce. Imposición de expensas extraordinarias

cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere

cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

Aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias.

Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un

determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un

copropietario. Reforma a los estatutos y reglamento.

Desafectación de un bien común no esencial. Reconstrucción del

edificio destruido en proporción que represente por lo menos el

setenta y cinco por ciento (75%). Cambios de destinación genérica

de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a

la normatividad urbanística vigente. Adquisición de inmuebles para

el edificio. Liquidación y disolución. Parágrafo.- Las decisiones

previstas en este artículo, no podrán tomarse en reuniones no

presénciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que

en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.

Artículo 42.- Actas.- Las decisiones de la asamblea se harán

constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la

misma, en las cuales deberá indicarse, si es ordinaria o

extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día,

nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su

respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En los

eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar

la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo

dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la

respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a los veinte

(20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el

administrador deberá poner a disposición del edificio, copia

116

completa del texto del acta, en el lugar determinado como sede de

la administración, e informar tal situación a cada uno de los

propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la

fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente

suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella,

mientras no se determine la falsedad de la copia o de las actas.

El administrador deberá entregar copias del acta a quien se la

solicite. Parágrafo.- Todo propietario a quien se le niegue la

entrega de copia del acta, podrá acudir en reclamación ante el

Alcalde Municipal o su delegado, quien a su vez ordenará entrega

de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

Artículo 43.- Procedimiento ejecutivo.- En los procesos ejecutivos

entablados por el representante legal de la persona jurídica para

el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de

expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes

intereses, solo podrán exigirse por el juez competente como anexos

a la respectiva demanda , el poder debidamente otorgado , el

certificado sobre y existencia y representación legal de la

persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor

ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la

obligación que será solamente el certificado expedido por la

administración sin ningún requisito ni procedimiento adicional y

copia del certificado de intereses expedido por la

Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces, o

de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés

inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no

estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la

solución de conflictos previstos en el presente reglamento.

Artículo 44.- Impugnación de decisiones.- El administrador, el

revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán

impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios,

cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento

de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse

117

dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la

comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable

para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en

el artículo 194 del código de comercio o en las normas que lo

modifiquen, adicionen o complementen. Parágrafo.- Exceptúense de

la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones

de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan

sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y que

se regirán por lo dispuesto en el artículo 49 del presente

reglamento.

CAPITULO XI

DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO

Artículo 45.- Naturaleza del administrador. La representación

legal de la persona jurídica y la Administración del edificio,

corresponden al ADMINISTRADOR designado por el Consejo de

Administración de la “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, para el período

de un (1) año. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de

sus funciones, se radicarán en la cabeza de la persona jurídica,

siempre y cuando se ajusten a las normas legales reglamentarias.

El Administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa

leve o grave ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o

a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los

casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,

violación de la ley o de este reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo. Primero – Para efectos de suscribir el contrato

respectivo de vinculación con el administrador, actuará como

representante legal de la persona jurídica el presidente del

consejo de administración. Mientras el órgano competente no elija

el administrador, ejercerá como tal el representante legal del

118

municipio como propietario inicial, quien podrá contratar con un

tercero su gestión. Una vez se haya enajenado un numero de bienes

privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes

de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como

administrador provisional. Cumplida la condición anterior, el

representante legal del municipio deberá informarlo por escrito a

todos los propietarios del edificio, para que la asamblea se reúna

y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20)

días hábiles siguientes. De no hacerlo el representante legal del

Municipio nombrará al administrador definitivo. Artículo 46:

Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una

persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar

idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos

del reglamento que para el efecto expida el gobierno nacional..

Artículo 47.- Funciones del administrador. La administración del

edificio “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, estará a cargo del

administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación,

representación y recaudo. Sus funciones básicas son las

siguientes: 1.- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y

extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance

general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto

detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio

anual. Incluyendo las primas de los seguros. 2.- Llevar

directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros

de actas de la asamblea y de registro de propietarios y atender

la correspondencia relativa al edificio. 3.- Poner en conocimiento

de los propietarios de unidades privadas, las actas de la asamblea

general de propietarios y del consejo de administración. 4.-

Preparar y someter a consideración del consejo de administración

las cuentas anuales, el informe para la asamblea de propietarios,

el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el

balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los

balances de prueba y su respectiva ejecución presupuesta. 5.-

119

Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del

edificio. 6.- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de

dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la

desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los

fines autorizados por la asamblea general en el acto de

desafectación. 7.- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar

los actos de administración y conservación y disposición de los

mismos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas

en este reglamento. 8.- Cobrar y recaudar, directamente o a través

de apoderado, las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y

en general cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de

los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del

edificio, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas,

sin necesidad de autorización alguna. 9.- Elevar a escritura

pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad

horizontal, aprobadas por la asamblea general de propietarios, e

inscribir ante la autoridad competente todos los actos

relacionados con la existencia y representación legal de la

persona jurídica. 10.- Representar judicial y extrajudicialmente a

la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales

fines, cuando la necesidad lo exija. 11.- Notificar a los

propietarios de bienes privados, de manera escrita, las sanciones

impuestas en su contra por el consejo de administración, por

incumplimiento de obligaciones. 12.- Hacer efectivas las sanciones

por incumplimiento de las obligaciones previstas en este

reglamento, que hayan sido impuestas por el consejo de

administración, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13.- Expedir

el paz y salvo de cuentas con la administración, cada vez que se

produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio

particular. 14.- Las demás funciones que defina la asamblea

general de propietarios.

120

Artículo 48.- “CONSEJO DE ADMINISTRACION”:, El Consejo de

Administración estará integrado por cinco (5) miembros principales

con sus respectivos suplentes y será elegida por la Asamblea

general para períodos de un (1) año. Para ser miembros del Consejo

de administración se requiere ser propietario de áreas privadas.-

Los miembros del Consejo de administración no obstante su período

fijo, pueden ser renovados en cualquier tiempo por la Asamblea

general. En caso de ausencia total de un miembro principal y su

suplente personal, el Consejo de administración podrá elegir su

reemplazo por el resto del período respectivo dando cuenta de su

determinación en la siguiente reunión de la Asamblea general para

su ratificación o revocatoria. Artículo 49: REUNIONES Y QUORUM:

El Consejo de Administración deberá reunirse en las instalaciones

de la plaza, por lo menos una vez al mes o cuando sea convocada

por el Administrador General. El Consejo tendrá quórum para

deliberar con la presencia de tres (3) de sus miembros principales

o suplentes, entendiéndose que la presencia del miembro principal

excluye para este efecto al suplente personal respectivo.

PARAGRAFO: Salvo disposición en contrario contenida en el presente

reglamento, las decisiones del Consejo de Administración se

tomarán por mayoría absoluta de votos de los asistentes a la

respectiva reunión. Artículo 50.- ACTAS. Las actas deberán llevar

las firmas de quien haya presidido la reunión respectiva y las del

secretario que lo será el Administrador General. Artículo 51.-

FUNCIONES DEL CONSEJO: Son funciones del Consejo de

Administración: 1) Revisar, analizar y estudiar el proyecto de

presupuesto anual de ingresos y egresos que deberá elaborar el

administrador para aprobación de la Asamblea general de

propietarios; 2) Dictar los reglamentos específicos sobre

destinación, utilización y goce de los bienes comunes; 3)

Aprobar los contratos que celebre el Administrador general por

un valor mayor a tres (3) salarios mínimos legales mensuales.; 4)

121

Autorizar la compra de bienes o elementos cuando su cuantía excede

de tres (3) salarios mínimos legales mensuales. 5) Autorizar la

venta de bienes o elementos que por su estado no cumplan la

finalidad para la cual fueron adquiridos; 6) Crear los cargos

para la planta de personal y fijar su remuneración; 7) Aprobar

los contratos de arrendamiento de los bienes comunes considerados

como rentables cualquiera sea su cuantía; 8) Autorizar las

inversiones de fondos de la propiedad de conformidad con las

pautas que fije la Asamblea general; 9) Autorizar la apertura y

cancelación de cuentas corrientes de la propiedad; 10 )

Autorizar o negar las mejoras o reparaciones que propongan los

propietarios o el administrador, fijando las partidas de gastos

correspondientes cuando éstas no estuvieren previstas en el

presupuesto; 11 ) Ordenar traslados de fondos de un capitulo a

otro dentro del presupuesto dando las justificaciones pertinentes

a la Asamblea general; 12) Autorizar o negar motivadamente el

cambio de destinación especifica de los locales comerciales; 13)

Autorizar o negar motivadamente las modificaciones a la

construcción de las áreas de propiedad separada que soliciten los

propietarios; 14) Intervenir en los conflictos que ocurran entre

los propietarios y que no hayan sido dirimidos con la sola

intervención del Administrador y tratar de darles solución con

criterio de equidad y justicia; 15) vigilar la conservación y

correcto funcionamiento de los bienes y servicios comunes del

conjunto; 16) Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea

general y hacer cumplir la determinación de ésta; 17) Revisar

los balances mensuales de prueba que le presente el Administrador,

aprobarlos y hacerles las observaciones u objeciones que

considere convenientes; 18) ordenar al administrador la

convocatoria a la Asamblea general ordinaria y extraordinaria;

19) Elegir entre sus miembros principales y suplentes el

Presidente del Consejo de Administración; 20) Rendir un informe

a la Asamblea general de propietarios sobre el funcionamiento

122

del edificio y de los órganos de la Administración; 21)

presentar a consideración de la Asamblea general el Balance

general del ejercicio y el proyecto de presupuesto anual de

ingresos y gastos del edificio; 22) Ejercer ampliamente el

control de la gestión del administrador y cuando lo juzgare del

caso dar cuenta sobre el particular a la Asamblea general, 23)

Señalar, cuando la Asamblea no lo hubiere hecho, la forma y

cuantía de las garantías que deben prestar los empleados de manejo

de bienes, fondos y cuentas de vigilar el cumplimiento de esta

disposición; 24) Planificar y ordenar toda clase de campañas

promocionales y publicitarias, dirigidas a lograr el mayor éxito

de los comerciantes de edificio; 25) Planificar y ordenar la

decoración especial de las áreas comunes del conjunto en las

ocasiones y circunstancias que estime conveniente; 26)

Determinar el horario de apertura, cierre e iluminación del

conjunto y los días de servicio al público; 27) Determinar las

normas que sean convenientes para establecer tarjetas de crédito

de uso exclusivo del conjunto , 28) establecer medios de

comunicación con los diferentes propietarios del conjunto y con el

público en general; 29) Establecer pautas generales para la

presentación de las vitrinas del conjunto; 30) Reglamentar y

aprobar o negar los avisos que los propietarios puedan colocar

sobre las zonas comunes; 31) Autorizar toda clase de eventos de

tipo social, artístico y cultural que se pretendan realizar

dentro del edificio; 32) Dictar normas precisas sobre ventas de

liquidación, remates y otro sistemas semejantes. Si no

existieran normas al respecto los comerciantes no podrán

efectuarlas; 33) Elegir por el resto del periodo los miembros

del Consejo de administración principales y suplentes cuando se

presenten ausencias definitivas; 34) Todas las demás que le

corresponde acuerdo con la naturaleza de sus funciones o de

conformidad con el presente reglamento. 35) (Ley 675 de 2001).

Nombrar al administrador general y su suplente para período de un

123

(1) año, fijarle su remuneración mensual y removerlo en cualquier

momento de conformidad con el contrato que se hubiere suscrito.

36) En general le corresponderá al consejo de administración,

tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona

jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el

reglamento de propiedad horizontal. Artículo 52.- REVISOR

FISCAL.- La Plaza de Mercado de Marsella, por ser de uso

comercial, está obligada a contar con revisor fiscal, quien debe

ser contador Público titulado o autorizado, con matrícula

profesional vigente e inscrito en la junta central de Contadores,

elegido por la asamblea general de propietarios. (Corte

Constitucional sentencia C-670 de agosto 20 de 2.002). El revisor

fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados de la

“La Plaza de mercado de Marsella”, ni tener parentesco hasta el

cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero

civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que

pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o

actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de

administración. Artículo 53.- FUNCIONES: Al Revisor Fiscal como

encargado del control de las distintas operaciones de la Persona

jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la ley

43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o

complemente, así mismo las previstas en la ley 675 de 2001.

CAPITULO XII

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS

SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES

Artículo 54.- Solución de conflictos. Para la solución de

conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del

edificio, o entre ellos y el Administrador, el consejo de

124

administración o cualquier otro órgano de dirección o control de

la persona jurídica en razón de la aplicación o interpretación de

las disposiciones que regulen la propiedad horizontal, y de este

reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la

competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá

acudir a: 1.- Comité de convivencia: Cuando se presente una

controversia, que pueda surgir con la vida en el edificio, su

solución se podrá intentar mediante la intervención de el comité

de convivencia, elegido de conformidad con la ley 675 de Agosto 3

del 2001 y el presente reglamento, el cual intentará presentar

fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir la controversia y a

fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este

comité se consignarán en un acta, suscritas por las partes y por

los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2.- Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes

podrán acudir para la solución de conflictos, a los mecanismos

alternos de acuerdo a lo establecido en las normas legales que

regulan la materia. Parágrafo 1.- Los miembros del comité de

convivencia serán elegidos por la asamblea general de

copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado

por un número impar de tres (3) o más personas. Parágrafo 2.- El

comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá

imponer sanciones. Parágrafo 3.- Cuando se acuda a la autoridad

jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el

presente artículo, se dará el trámite previsto en Capítulo II del

Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las

disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

125

CAPITULO XIII

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

Artículo 55.- Clases de sanciones por incumplimiento de

obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones

no pecuniarias que tengan su consagración en la ley 675 de agosto

3 del 2001, o en este reglamento de propiedad horizontal, por

parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos

deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo

requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste

a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere

lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1.-

Publicación en lugar de amplia circulación del edificio, de la

lista de infractores, con indicación expresa del hecho o acto que

origina la sanción, por un término de diez (10) días hábiles. 2.-

Imposición de multas sucesivas, mientras persista el

incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2)

veces el valor de las expensas, necesarias mensuales, a cargo del

infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas

no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias

mensuales a cargo del infractor. Parágrafo: En ningún caso se

podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos

destinados a su uso exclusivo. Artículo 56.- Las sanciones

previstas en el artículo anterior serán impuestas por el Consejo

de Administración. Para su imposición se respetará el régimen

impuesto en este reglamento de propiedad horizontal, consultando

el debido proceso, el derecho de defensa y la contradicción e

impugnación, igualmente deberá valorarse la intencionalidad del

acto, la imprudencia o negligencia así como las circunstancias

atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y

graduación de las sanciones de acuerdo con la gravedad infracción,

el daño causado y la reincidencia. Artículo 57.- Ejecución de las

126

sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El

administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones

impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial competente, si

fuere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral

1°, del artículo 21 del presente reglamento de propiedad

horizontal, la policía y demás autoridades competentes, deberán

acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de

cualquiera de los copropietarios. Artículo 58.- Impugnación de las

sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El

propietario de bien privado sancionado, podrá impugnar las

sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La

impugnación solo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la

fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable

para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en

el artículo 194 del código de comercio o en las normas que lo

modifiquen, adicionen o complementen. QUINTO: Que solicita a la

Oficina de Registro de instrumentos públicos de Pereira, abrir las

correspondientes matrículas inmobiliarias a las unidades

identificadas en el presente reglamento, lo mismo que a la Oficina

de Catastro las fichas catastrales.

Comparecieron: A) FABIO ANTONIO FLOREZ CANO, varón mayor de

edad, vecino de esta ciudad, identificado con la C.C. No.

1.309.422 expedida en Marsella, de estado civil soltero, B)

SILVIO PALACIO, varón mayor de edad, vecino de esta ciudad,

identificado con la C.C. No. 15.895.648 expedida en Chinchiná

caldas, de estado civil casado con sociedad conyugal vigente,

obrando en sus propios nombres y dijeron que han convenido en

celebrar un contrato de COMPRAVENTA, que se rige por las

siguientes estipulaciones: === PRIMERO: === Que el señor FABIO

ANTONIO FLOREZ CANO, transfiere a título de compraventa a el

señor SILVIO PALACIO, el derecho de dominio que tiene y la

127

posesión material que ejerce sobre el siguiente inmueble: UN

LOTE DE TERRENO, DENOMINADO “DOSQUEBRADAS”, UBICADO EN EL

PARAJE DE ALTO CAUCA EN JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO DE

MARSELLA, DEPARTAMENTO DE RISARALDA, CON UNA EXTENSIÓN

SUPERFICIARIA APROXIMADA DE TRES (3) HECTÁREAS, MEJORADO CON

CULTIVOS DE CAFÉ Y PLÁTANO, MONTE Y GUADUA, CON FICHA

CATASTRAL NUMERO 00-1-001-187, ALINDADO ASÍ, SEGÚN TITULO DE

ADQUISICIÓN: DEL MOJÓN DE PIEDRA QUE ESTA A LA RAÍZ DE GUAMO,

LINDERO CON PREDIO DE JUAN DE JESÚS ECHEVERRI ARANGO, DE

ALLÍ, AL MOJÓN QUE ESTA CERCA DEL PALONEGRO, LINDERO CON EL

MISMO ECHEVERRI; DE ESTE DE PARA ARRIBA, AL OTRO MOJÓN DE

PIEDRA QUE ESTA A LA RAÍZ DE OTRO PALONEGRO, LINDERO SIEMPRE

CON EL MISMO ECHEVERRI ARANGO, DE ESTE, DE TRAVESÍA, AL MOJÓN

QUE ESTA EN EL ASIENTO, LINDERO CON PREDIO DEL MISMO; DE

ALLÍ, AL MOJÓN DE PIEDRA DE GUACAMAYO; DE ESTE, DE PARA

ABAJO, AL MOJÓN DE PIEDRA QUE ESTA A LA RAÍZ DEL GUAMO; DE

AQUÍ, LINDANDO TODAVÍA CON LAS PROPIEDADES DEL CITADO

ECHEVERRI ARANGO, AL MOJÓN DE PIEDRA QUE ESTA AL PIE DE UN

GUACAMAYO, CERCA DE LA MATA DE GUADUA; DE AQUÍ, A LA

QUEBRADA; QUEBRADA ABAJO, HASTA DONDE DESEMBOCA LA QUEBRADA

DE “LA VIRGEN”; Y, QUEBRADA LA VIRGEN DE PARA ARRIBA, HASTA

LLEGAR AL MOJÓN DE PIEDRA DEL GUAMO, PUNTO DE PARTIDA. ###===

SEGUNDO: ===: ADQUISICIÓN: Adquirió la vendedor en su estado

civil actual por compraventa al señor OTONIEL ONOGAMA

RESTREPO Y OTROS por medio de escritura pública 345 del 27 de

julio del 2006 de la notaria única de Marsella registrado en

la oficina de instrumentos públicos de Pereira el día 26 de

septiembre del 2006 y registrado bajo la matricula

inmobiliaria 290-55663. === TERCERO: === Que el precio de

esta venta es la suma de SEIS MILLONES TRECINTOS MIL PESOS

MONEDA CORRIENTE ($ 6.300.000.oo), cantidad que el vendedor

128

declara tener recibida en dinero en efectivo y de contado de

manos de la comprador, en su totalidad y a su entera

satisfacción. === PARÁGRAFO: === Se les advirtió a los

comparecientes sobre lo estipulado en el Art. 20 de la Ley

223 de 1.995.=== CUARTO: === Que EL inmueble Cuyo dominio y

posesión transfiere por este instrumento se encuentra libre

de toda clase de gravámenes, embargos y demandas,

arrendamientos por escritura pública, anticresis, comodato,

limitaciones de dominio, tales como servidumbres, condiciones

resolutorias, afectación a vivienda familiar, patrimonio de

familia, etc., e igualmente a paz y salvo por concepto de

servicios públicos domiciliarios. === QUINTO: === Que desde

esta misma fecha el vendedor le hace entrega legal y material

de este inmueble al comprador, junto con sus usos

servidumbres que legalmente le corresponde, sin reserva ni

limitación alguna y en el estado en que se encuentra. ===

SEXTO: === Presente la señora SILVIO PALACIO, ya

identificado, obrando en la calidad antes citada declara que

acepta esta escritura y el contrato de compraventa en ella

contenido el inmueble que por este instrumento adquiere. ===

CLAUSULA ESPECIAL: === Sobre el siguiente bien inmueble SE

CONSTITUYE AFECTACION A VIVIENDA FAMILIAR, por cuanto

manifiesta el comprador bajo la gravedad de juramento que es

casado con la señora SOCORO PALACIO MEDINA. Todo de

conformidad con la Ley 258 de enero 17 de 1996 e Instrucción

Administrativa No. 01-46 de junio 8 del 2001. NOTA

IMPORTANTE: El presente instrumento fue leído en su totalidad

por los comparecientes y lo encontraron conforme a su

pensamiento y voluntad, y por no observar error alguno en su

contenido le imparten su aprobación y proceden a firmarlo con

el Notario que da fe, declarando los comparecientes estar

129

enterados de que un error no corregido en esta escritura

antes de ser firmada, da lugar a una escritura aclaratoria

que conlleva nuevos gastos para los contratantes conforme lo

manda el artículo 102 del decreto 960 de 1970, de todo lo

cual se da por enterado y firma en constancia la presente

escritura. ===== COMPROBANTES FISCALES ==== SE ADJUNTAN PAZ Y

SALVOS DE PREDIAL No. 0001840 Y 137 Expedidos en Marsella,

el 11 DE Diciembre del 2007, POR EL PREDIO Nos 00-01-

00010187000 AVALUADO EN $ 5.253.000; VALIDO HASTA 29 de

Diciembre DEL 2007. DERECHOS NOTARIALES; FONDO Y SUPERINTEN

DENCIA $ 6.350.00 IVA $ SE IMPRIMIO HUELLA DACTILAR INDICE

DERECHO DE LAS COMPARECIENTES. SE EXTENDIO EN HOJAS DE PAPEL

NOTARIAL Nos AA 60378666, 60378667 -------------------------

---

FABIO ANTONIO FLOREZ CANO

VENDEDOR

SILVIO PALACIO

COMPRADOR

ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA

Notario Único Marsella

130

8.1.4 Escritura pública# 465

SUPEREINTENDENCIA DE NOTARIADO

Y REGISTRO

===FORMATO DE CALIFICACION===

ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO

CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO

(465)-----------------------------------------------

---------

FECHA: VEINTINUEVE DE AGOSTO DEL AÑO DOSMIL SIETE

(29-08-2007)----------------------------------------

-------------------------------------

MATRICULA(S) NUMERO: 290-43040----------------------

--------------------

FICHA CATASTRAL: 01-00-0072-0001-000----------------

-------------------

INMUEBLE UBICADO: UN LOTE DE TERRRENO UBICADO EN EL

AREA URBANA DEL MUNICIPIO DE MARSELLA –RISARALDA,”

EN LA CALLE 8 Y 9 ENTRE CARRERA 12 Y 12B.-----------

---------------------

131

CLASE DE ACTO: ACLARACION DE ESCRITURA PUBLICAS No

277 de octubre 18 de 1969 y 272 de septiembre 10 de

2004

OTORGANTE: MUNICIPIO DE MARSELLA

Con la anterior información se da cabal cumplimiento

a lo dispuesto por la superintendencia de notariado

y registro, mediante resolución No 1156, de marzo 29

de 1996, artículo 1º y 2º. En desarrollo del decreto

2150 de 1995, emanada del gobierno nacional.

En el MUNICIPIO DE MARSELLA, departamento de

Risaralda, república de Colombia, ante mí, ARLEY

ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA, notario único del

circulo, comparecieron: A) CARLOS ALBERTO HERNANDEZ

NIETO, varón mayor de edad, vecino de esta ciudad,

identificado con C.C 4.552.486 expedida en MARSELLA

–RISARALDA, de obrando en nombre y en representación

del MUNICIPIO DE MARSELLA, lo acredita con el ACTA

DE POSESION, que se protocoliza con este

instrumento, y dijo:=== PRIMERO. === que por

escritura pública No 277 otorga en esta notaria el

18 de octubre de 1969, registra en la oficina de

registro de Pereira bajo la matricula inmobiliaria

No 290-43040, el MUNICIPIO DE MARSELLA, adquirió por

una compra que se le hizo a la BENEFICIENCIA DE

132

MARSELLA , un lote de terreno destinado para la

construcción de mercado cubierto, ubicado dentro del

área urbana del MUNICIPIO DE MARSELLA, entre la

calle 6ª y 7ª con carrera 5tª bis y (6ª) por los

siguientes linderos y medidas , por los linderos y

demás especificaciones que allí

constan.===SEGUNDO:=== que por escritura pública No

272 otorgada en esta notaria el 19 de septiembre del

2004, el municipio hizo DECLARACION DE MEJORA EN EL

SUELO PROPIO, DE UNA AREA DE 1493.00 METROS

CUADRADOS cuyos linderos y demás allí

constan.===TERCERO=== que él compareciente por el

presente instrumento ACLARA las citadas escrituras

públicas Nos 277 y 272, de acuerdo a el plano plan

métrico y la resolución de planeación municipal No

050 de mayo 18 del 2007, que se protocolizan con la

presente escritura, en la siguiente forma: que el

área real del lote es de 2404.80 metros cuadrados

y cuyas medidas y linderos son: ### POR EL OCCIDENTE

QUE ES SU FRENTE EN 33.40 METROS CON LA CALLE 9; POR

EL NORTE EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 BIS; POR

EL ORIENTE, EN 33.40 METROS CON LA CALLE 8 Y POR EL

SUR EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 LLEGANDO A EL

PUNTO DE PARTIDA.### y el área real construida es

de 1319.11 metros cuadrados, área de espacio público

interno que incluye muros exteriores y divisorios es

133

de 375.66 metros cuadrados y un área externa

compuesta por zonas de espacio público de 709.93

metros cuadrados. === CUARTO=== que todas las

clausulas continúan vigentes. Leído el instrumento

a el compareciente, y advertido de su registro

oportuno lo aprueba y lo firma ante el suscrito

notario quien en esta forma lo autoriza. Derechos

notariales, fondo y superintendencia $6350.00 IVA se

imprimió huella dactilar índice derecho otorgantes.

Se extendió en hojas papel notarial Nos

aa.601333153 y 60133154

134

CARLOS ALBERTO HERNANDEZ NIETO

ALCALDE MUNICIPAL


NOTARIO UNICO

ES FIEL COPIA TOMADA DEL ORIGINAL DE LA ESCRITURA #465

DE AGOSTO 29 DE 2007 QUE EXPIDIO Y AUTORIZO EN SEIS (06)

HOJAS UTILES PARA EL MUNICIPIO DE MARSELLA

MARSELLA SEPTIEMBRE 05 DEL 2007


NOTARIO DE MARSELLA

135

8.1.5 Análisis de escritura pública # 465

En el análisis realizado a la última escritura de

aclaración de áreas se pudo evidenciar que las

mediadas estaban completamente erróneas y las áreas

no coincidían con lo estipulado en dicha escritura.

En el oficio de escritura pública que se da

conocimiento en las páginas anteriores (PAG. 124-

128) se demarca de color amarillo las

inconsistencias que hay con la realidad.

Análisis de escritura publica

• SUPEREINTENDENCIA DE NOTARIADO

Y REGISTRO

• FORMATO DE CALIFICACION

• ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO

CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO (465)

• En la parte inicial de la escritura hacen la

identificación de la entidad quien los controla.

• Hacen la clasificación de uno de los documentos

realizados por las notarias.

136

• Numeración de la escritura.

• FECHA: VEINTINUEVE DE AGOSTO DEL AÑO DOSMIL

SIETE

(29-08-2007)

• La fecha se hace para saber que día fue

elaborada la escritura pública y además para la

notaria tener un archivo identificado por fechas

• MATRICULA(S) NUMERO: 290-43040

Se hace referencia al código numerado utilizado por

la oficina de registro e instrumentos públicos el

cual actúa como identidad del respectivo predio.

• FICHA CATASTRAL: 01-00-0072-0001-000

Es un número serial el cual actúa para el municipio

y ciudades para identificación en las cartas

catastrales que maneja el IGAC (instituto geográfico

Agustín Codaxi).

• INMUEBLE UBICADO: UN LOTE DE TERRRENO UBICADO EN

EL AREA URBANA DEL MUNICIPIO DE MARSELLA –

137

RISARALDA,” EN LA CALLE 8 Y 9 ENTRE CARRERA 12 Y

12B.

El ítem especifica claramente el municipio donde

se encuentra ubicado y la zona a que pertenece

(rural-urbana) y define las direcciones del

predio.

• CLASE DE ACTO: ACLARACION DE ESCRITURA PUBLICAS

No 277 de octubre 18 de 1969 y 272 de septiembre

10 de 2004

En este punto se identifica y se aclara de qué

tipo de escrituras se va a elaborar.

• De aclaración

• De constitución

• De aplicación de reglamento de propiedad

horizontal

• OTORGANTE: MUNICIPIO DE MARSELLA

Con la anterior información se da cabal cumplimiento

a lo dispuesto por la superintendencia de notariado

y registro, mediante resolución No 1156, de marzo 29

de 1996, artículo 1º y 2º. En desarrollo del decreto

2150 de 1995, emanada del gobierno nacional.

138

• En este caso hacen referencia a algunas

resoluciones y decretos que tienen que ver con

el caso que hace referencia la escritura y el

caso que se quiere resolver; estos decretos y

resoluciones hacen que la escritura sea valedera

en todo el territorio nacional.

En el MUNICIPIO DE MARSELLA, departamento de

Risaralda, república de Colombia, ante mí, ARLEY

ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA, notario único del

circulo, comparecieron: A) CARLOS ALBERTO HERNANDEZ

NIETO, varón mayor de edad, vecino de esta ciudad,

identificado con C.C 4.552.486 expedida en MARSELLA

–RISARALDA, de obrando en nombre y en representación

del MUNICIPIO DE MARSELLA, lo acredita con el ACTA

DE POSESION, que se protocoliza con este

instrumento, y dijo:=== PRIMERO. === que por

escritura pública No 277 otorga en esta notaria el

18 de octubre de 1969, registra en la oficina de

registro de Pereira bajo la matricula inmobiliaria

No 290-43040, el MUNICIPIO DE MARSELLA, adquirió por

una compra que se le hizo a la BENEFICIENCIA DE

MARSELLA , un lote de terreno destinado para la

construcción de mercado cubierto, ubicado dentro del

área urbana del MUNICIPIO DE MARSELLA, entre la

139

calle 6ª y 7ª con carrera 5tª bis y (6ª) por los

siguientes linderos y medidas , por los linderos y

demás especificaciones que allí constan.

• Se hace referencia a la historia del inmueble y

hace constar en calidad de comparecientes a los

suscritos interesados en realizar la diligencia

en hacerse responsables de todo lo que este

escrito en la escritura sea realidad y que se

lleve a cabo.

===SEGUNDO:=== que por escritura pública No 272

otorgada en esta notaria el 19 de septiembre del

2004, el municipio hizo DECLARACION DE MEJORA EN EL

SUELO PROPIO, DE UNA AREA DE 1493.00 METROS

CUADRADOS cuyos linderos y demás allí

constan.===TERCERO=== que él compareciente por el

presente instrumento ACLARA las citadas escrituras

públicas Nos 277 y 272, de acuerdo a el plano plan

métrico y la resolución de planeación municipal No

050 de mayo 18 del 2007, que se protocolizan con la

presente escritura, en la siguiente forma: que el

área real del lote es de 2404.80 metros cuadrados

y cuyas medidas y linderos son: ### POR EL OCCIDENTE

QUE ES SU FRENTE EN 33.40 METROS CON LA CALLE 9; POR

EL NORTE EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 BIS; POR

140

EL ORIENTE, EN 33.40 METROS CON LA CALLE 8 Y POR EL

SUR EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 LLEGANDO A EL

PUNTO DE PARTIDA.### y el área real construida es

de 1319.11 metros cuadrados, área de espacio público

interno que incluye muros exteriores y divisorios es

de 375.66 metros cuadrados y un área externa

compuesta por zonas de espacio público de 709.93

metros cuadrados.

• Tiene como punto fundamental la aclaración de

unas escrituras antiguas anteriormente

mencionadas y relaciona todas las modificaciones

en medidas y archivos adjuntos.

•

=== CUARTO=== que todas las clausulas continúan

vigentes. Leído el instrumento a el compareciente, y

advertido de su registro oportuno lo aprueba y lo

firma ante el suscrito notario quien en esta forma

lo autoriza. Derechos notariales, fondo y

superintendencia $6350.00 IVA se imprimió huella

dactilar índice derecho otorgantes. Se extendió en

hojas papel notarial Nos

aa.601333153 y 60133154

141

• para hacer legal el documento se menciona el

valor y quienes están compareciendo en la

escritura que decretos y resoluciones cobijan al

papel diligencia.

CARLOS ALBERTO HERNANDEZ NIETO

ALCALDE MUNICIPAL


NOTARIO UNICO

• Firmas de las personas que están vinculadas al

proceso y que tienen la responsabilidad de hacer

cumplir los lineamientos de lo acordado.

ES FIEL COPIA TOMADA DEL ORIGINAL DE LA ESCRITURA #465

DE AGOSTO 29 DE 2007 QUE EXPIDIO Y AUTORIZO EN SEIS (06)

HOJAS UTILES PARA EL MUNICIPIO DE MARSELLA

MARSELLA SEPTIEMBRE 05 DEL 2007

142


NOTARIO DE MARSELLA

• Tiene el fin de aclara que la escritura

entregada a los que solicitaron el proceso es

una copia del original y se especifica qué

cantidad de hojas.

• Referencia al número de la escritura y la fecha

en que fue elaborada.

143

8.1.6 Análisis de certificado de tradición

FORMULARIO DE CALIFICACION

CONSTANCIA DE INSCRIPCION

IMPRESO EL 6 DE NOVIEMBRE DE 2007 ALAS 09.16:38

Con el turno 2007-6-23396 se calificaron las siguientes matriculas:

290-43040

Nro. Matricula: 290-43040

Circulo de registro: 290 PEREIRA No Catastral: 01-00-0072-0001-000

MUNICIPIO DE MARSELLA DEPARTAMENTO: RISARALDA VEREDA: MARSELLA TIPO PREDIO: URBANO

==============================================================================================

DIRECCIÓN INMUEBLE

MERCADO CUBIERTO

ANOTACION: Nro. 5 fecha 1/11/2007 radicación 2007-290-6-23396

DOC: ESCRITURA 465 DEL: 29/8/2007 NOTARIA UNICA DE MARSELLA VALOR ACTO $0

ESPECIFICACION: OTRO: 0910 ACLARACIOPN DE LA ESC 277 DEL 18-10-1969 Y 272 DEL 19-09-2004 DE LA NOTARIA UNICA DE MARSELLA EN EL SENTIDO DE CORREGIR EL AREA SEGÚN PLANO PLANIMETRICO Y RESOLUCION DE PLANEACION MUNICIPAL DE MARSELLA NUMERO 050 DE MAYO 18 DEL 2007. AREA REAL 2404.80MTS2

PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO (X- titular de derecho real de dominio, I-titular de dominio incompleto)

144

A: MUNICIPIO DE MARSELLA

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

FIN DE ESTADO DE DOCUMENTO

El interesado debe comunicar cualquier falla o error en el registro de los documentos

FECHA: EL REGISTRADOR(A)

DIA MES AÑO FIRMA____________________________________________

Usuario quien realizo la calificación. 4079

145

RECTIFICACION DE AREAS Y NUEVA PROPUESTA DE DESENGLOBE

FORMULARIO DE CALIFICACION

CONSTANCIA DE INSCRIPCION

• Se hace la aclaración de que tipo de documento se esta expidiendo y que representa para la entidad a que se quiera presentar

IMPRESO EL 6 DE NOVIEMBRE DE 2007 ALAS 09.16:38

• Aclara la fecha exacta y la hora en que fue pedido el documento, porque en algunas empresas aducen que los certificados deben tener máximo desde el inicio de su expedición 3 meses.

Con el turno 2007-6-23396 se calificaron las siguientes matriculas:

290-43040

Nro. Matricula: 290-43040

• El numero de matricula es el nombre del predio identificado por códigos que solamente da la oficina de registro e instrumentos públicos.

Circulo de registro: 290 PEREIRA No Catastral: 01-00-0072-0001-000

• Demuestra en que parte del país se está haciendo la diligencia y el numero catastral muy utilizado por las oficinas de planeación municipal para la identificación del predio

146

MUNICIPIO DE MARSELLA DEPARTAMENTO: RISARALDA VEREDA: MARSELLA TIPO PREDIO: URBANO

• Referencia la ubicación exacta del predio en términos generales especificando si es un lugar en zona urbana o rural y en que municipio se encuentra.

==============================================================================================

DIRECCIÓN INMUEBLE

MERCADO CUBIERTO

ANOTACION: Nro. 5 fecha 1/11/2007 radicación 2007-290-6-23396

DOC: ESCRITURA 465 DEL: 29/8/2007 NOTARIA UNICA DE MARSELLA VALOR ACTO $0

• Describe en este punto cuando fue registrada la escritura pública, donde fue elaborada y la fecha de expedición.

ESPECIFICACION: OTRO: 0910 ACLARACIOPN DE LA ESC 277 DEL 18-10-1969 Y 272 DEL 19-09-2004 DE LA NOTARIA UNICA DE MARSELLA EN EL SENTIDO DE CORREGIR EL AREA SEGÚN PLANO PLANIMETRICO Y RESOLUCION DE PLANEACION MUNICIPAL DE MARSELLA NUMERO 050 DE MAYO 18 DEL 2007. AREA REAL 2404.80MTS2

• Tiene como fin hacer referencia a la historia del la escritura pública y que modificación a tenido.

PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO (X- titular de derecho real de dominio, I-titular de dominio incompleto)

A: MUNICIPIO DE MARSELLA

• En este punto nombra las partes de quienes fueron los poseedores y a quien ha sido transferido.

147

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

FIN DE ESTADO DE DOCUMENTO

El interesado debe comunicar cualquier falla o error en el registro de los documentos

FECHA: EL REGISTRADOR(A)

DIA MES AÑO FIRMA____________________________________________

RECTIFICACION DE AREAS Y NUEVA PROPUESTA DE DESENGLOBE

148

8.1.7 Des englobe de plaza de mercado

Zona privada adjudicada por licitación a nuevos propietarios.

Imagen 2 –locales 1-2-3-4

149

Locales 5-6-7 antiguamente IDEMA Y GIMNASIO MUNICIPAL

Imagen 3 –locales5-6-7

150

Locales 8-9-10 antiguamente hall de eventos cubiertos del

municipio- ferias del campesino.

Imagen 4 –locales 8-9-10

151

Local 11-12-13 antiguamente sector de víveres


152

Locales 14-15-16 pertenecen al sector de víveres con la diferencia que el local #14 es de propiedad de una persona particular y los otros dos pertenecen a la alcaldía municipal.


153

Lo locales 17 al 30pertenecientes a la alcaldía municipal pabellón de carnes del municipio.

Ima

gen 7 –locales 17 al 20

154

Locales 2ª-2b-2c-1ª-1b en el pasado fueron la fachada oriental de la construcción pertenecían a el pabellón de carnes.

Imagen 8 –locales 2ª-2b-2c-1ª-1b

155

Locales 8-8ª-14ª donde el 14ª es una adición del local 13 perteneciente al mismo dueño del predio numero 13

Imagen 9 –locales 8-8ª-14ª

156

Zonas de circulación comunes constituidas por corredores y hall de de estar.

Imagen 10 – circulaciones comunes

157

Áreas cumes exteriores comprendido por aceras y por plazoletas de acceso

Imagen 11 –zonas comunes exterior

158

8.1.8 RECTIFICACION DE AREAS Y NUEVA PROPUESTA DE DESENGLOBE

Local 1 61.48 m2

Local 2 48.51 m2

Local 3 46.53 m2

Local 4 46.53 m2

Local 5 61.48 m2

Local 6 61.48 m2

Local 7 61.48 m2

Local 8 16.41 m2

Local 9 36.89 m2

Local 10 56.84 m2

Local 11 42.96 m2

Local 12 75.63 m2

Local 13 37.49 m2

Local 14 42.92 m2

Local 15 85.5O m2

Local 16 107.53 m2

Local 17 101.83 m2

Local 1A 22.72 m2

Local 1B 22.01 m2

Local 2A 33.01 m2

159

Local 2B 33.01 m2

Local 2C 33.01 m2

Local 3A 6.19 m2

Local 3B 5.67 m2

Local 8A 16.21 m2

Local 14A 19.40 m2

Local 20-21-22 25.06 m2

Local 24-25-26 23.08 m2

Local 27-28-29 36.96 m2

Local FIGORIFICO 12.00 m2

Baños 15.69 m2

Áreas Comunes 390.66 m2

Total Construido 1688.95 m2

Áreas Comunes Externas 715.85m2

Total Lote a Desenglobar 2404.80m2

160

Conclusiones

1. Para lograr concluir un proceso se debe tener en cuenta

muchos aspectos legales, jurídicos y administrativos los

cuales son el eje a seguir para finalizar un proceso

bien sea por descuido de una o varias personas o de

simplemente de una administración.

2. Los logros obtenidos con este trabajo serán de beneficio

de muchas personas y en especial de la administración

que propuso y decidió asignar a profesionales que pueden

hacer que este proyecto se haga realidad.

3. Toda esta labor es un pequeño paso para llegar a

realizar un proceso completo y verídico el cual tiene

como base la adjudicación de las escrituras públicas.

161

Recomendaciones

1. Actuar lo más pronto posible para evitar procedimientos

jurídicos por parte de los nuevos propietarios

2. En cualquier procedimiento de la secretaria de

planeación debería ser atendido lo más pronto posible,

lo que tiene como beneficio la satisfacción de la

comunidad.

162

Referencias

La documentación útil del archivo municipal – oficina de

planeación referente al proceso de reglamento de propiedad

horizontal.

http://www.encolombia.com/fincaraiz/reglamentodepropiedadhorizontal.htm

http://www.aiphltda.com/reforma.htm

http://marsella-risaralda.gov.co/sitio.shtml?apc=m-m1--&x=1827065

http://www.encolombia.com/fincaraiz/reglamentodepropiedadhorizontal.htm�

http://www.encolombia.com/fincaraiz/reglamentodepropiedadhorizontal.htm�

http://www.aiphltda.com/reforma.htm�

http://marsella-risaralda.gov.co/sitio.shtml?apc=m-m1--&x=1827065�

http://marsella-risaralda.gov.co/sitio.shtml?apc=m-m1--&x=1827065�

163

Apéndices

Las primeras resoluciones citadas fueron una base fundamental para aprehender a desarrollar un proceso de esta índole.

Todos los oficios realizados estaban relacionados con englobes, des englobes y licencias de construcción, os cuales son funciones primordiales en la secretaria de planeación municipal.

164

Apéndice A

RESOLUCION NUMERO 002

Enero 15 de 2009

“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”

EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,

CONSIDERANDO:

1. Que MELVA ZAPATA MARIN y LUIS EDUARDO ZAPATA MARIN, identificados con cédula de ciudadanía número 24.762.975 y 1.307.019 respectivamente, solicitaron a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 6A Nº 8-02 identificado con ficha catastral 01-00-0046-0022-000 y matricula inmobiliaria 290-67154.

2. Que los planos elaborados por el Ingeniero en Obras Civiles JOSE GILBERTO CRIOLLO CALDERON, con matricula profesional No. 66202-092424, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.

En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.

RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a MELVA ZAPATA MARIN y LUIS EDUARDO ZAPATA MARIN para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad compuesta por:

165

PRIMER PISO: Sala Comedor, Oficina, Cocina, Baño y Patio de Ropas.

Área: 52.32 metros cuadrados.

SEGUNDO PISO: Dos alcobas, sala de televisión, Hall y baño.

Área: 50.98 metros cuadrados

ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.

ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.

ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.

ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.

ARTICULO SEXTO: En concordancia con el título VI capítulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.

ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación

166

NOTIFIQUESE Y CUMPLASE

Dada en la Secretaria de Planeación a los quince (15) días del mes de enero de 2010

JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ

Secretario de Planeación Municipal

167

Apéndice B


Enero 27 de 2009



CONSIDERANDO:

1. Que el Doctor CARLOS ANDRES GOMEZ ESCOBAR representante legal del Municipio de Marsella en calidad de Alcalde Municipal, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 6A Nº 8-02 identificado con ficha catastral 01-00-0046-0022-000 y matricula inmobiliaria 290-67154.

2. Que los planos elaborados por el Ingeniero en Obras Civiles JOSE GILBERTO CRIOLLO CALDERON, con matricula profesional No. 66202-092424, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.


168

RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a MELVA ZAPATA MARIN y LUIS EDUARDO ZAPATA MARIN para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad compuesta por:

PRIMER PISO: Sala Comedor, Oficina, Cocina, Baño y Patio de Ropas.


SEGUNDO PISO:


Dos alcobas, sala de televisión, Hall y baño.





169

ARTICULO SEXTO: En concordancia con el titulo VI capitulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.

ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.


Dada en la Secretaria de Planeación a los quince (15) días del mes de enero de 2010



170

Apéndice C


Febrero 2 de 2010



CONSIDERANDO:

1. Que el Señor HERNAN GIRALDO CABAL identificado con cédula de ciudadanía Nº 1.309.339, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de un segundo piso en vivienda de su propiedad ubicado en la Carrera 7ª Nº 8-16 identificado con ficha catastral 01-00-0045-0020-000 y matricula inmobiliaria 290-32266.

2. Que los planos elaborados por el Tecnólogo en Obras Civiles SANTIAGO QUINTERO SALAZAR, con matricula profesional No. 63050200535 QUINDIO, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.


171

RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a HERNAN GIRALDO CABAL para la construcción de un segundo piso en vivienda de su propiedad compuesta por:

SEGUNDO PISO:

Cuatro alcobas, Estudio.







172



Dada en la Secretaria de Planeación a los dos (2) días del mes de febrero de 2010



Apéndice D


Febrero 2 de 2010



173

CONSIDERANDO:

1. Que la Señora MARIA LILIAN LOPEZ MEJIA identificada con cédula de ciudadanía Nº 24.763.555, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos piso en lote de su propiedad ubicado en la Carrera 6ª Nº 8-02 identificado con ficha catastral 01-00-00140-0008-000 y matricula inmobiliaria 290-161744

2. Que los planos elaborados por el Tecnólogo en Obras Civiles SANTIAGO QUINTERO SALAZAR, con matricula profesional No. 63050200535 QUINDIO, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.


RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a la Señora MARIA LILIAN LOPEZ MEJIA para la construcción de vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 6ª Nº 8-02; compuesta por:

PRIMER PISO: Sala Comedor, dos alcobas, baño, cocina y patio.

Área: 64 metros cuadrados

SEGUNDO PISO: Sala Comedor, tres alcobas, baño, cocina.



174






Dada en la Secretaria de Planeación a los dos (2) días del mes de febrero de 2010



175

Apéndice E


Abril 8 de 2009



CONSIDERANDO:

1. Que ALBA MIRIAN CIFUENTES MARQUEZ, identificados con cédula de ciudadanía número 24.763.969, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 7ª Nº 6A-04 identificado con ficha catastral 01-00-0076-0006-000.

2. Que los planos presentados tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.


RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a ALBA MIRIAM CIFUENTES MARQUEZ para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad compuesta por:

PRIMER PISO: Sala, Comedor, Alcoba, Hall, Cocina, baño y Patio de Ropas

176


SEGUNDO PISO: Dos alcobas, Hall y baño.






ARTICULO SEXTO: En concordancia con el título VI capítulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.

177



Dada en la Secretaria de Planeación a los ocho (8) días del mes de abril de 2010



Apéndice F

RESOLUCION NÚMERO 126

Abril 10 de 2010



178

CONSIDERANDO:

1. Que el Señor DIEGO VELEZ MEJIA, identificados con cédula de ciudadanía número 4.452.950, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una bodega en lote de su propiedad ubicado en la calle 8A y 9ª identificado con el número 24 identificado con ficha catastral 01-00-0162-0001-000.



RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia al Señor DIEGO VELEZ MEJIA para la construcción de una bodega de 6.40 metros de frente por 10 metros de fondo o centro.




ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no

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estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.

ARTÍCULO SEXTO: En concordancia con el título VI capítulo IV artículo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.



Dada en la Secretaria de Planeación a los ocho (8) días del mes de abril de 2010



Apéndice G

RESOLUCION NÚMERO 127

Junio 9 de 2010



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CONSIDERANDO:

1. Que la Señora MARIA LUCELLY DIAZ HENAO, identificada con cédula de ciudadanía número 24.761.996, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para realizar una adición a predio de su propiedad ubicado en la Transversal 7 Nº 8-39 identificado con ficha catastral 01-00-0045-0023-000.



RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a la Señora MARIA LUCELLY DIAZ HENAO para la adición a predio de su propiedad ubicado en la Transversal 7ª Nº 8-39 consistente en la construcción de un local comercial, una alcoba y dos baños, en un área de 37 metros cuadrados.




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Dada en la Secretaria de Planeación a los nueve (9) días del mes de junio de 2010



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Imagen 12 –planos Arturo Henao

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informe final práctica profesional reglamento de propiedad

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