informe especial catalinas norte - división oficinas

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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Crecimiento vertical.

Editorial. Catalinas. Crecimiento vertical. Hoy vamos a referirnos a una zona de la ciudad que fue testigo de un fuerte crecimiento vertical. Hablamos de Catalinas Norte, el Manhattan porteño, donde se dan cita las grandes empresas aprovechando modernos espacios con vistas privilegiadas. Le proponemos un recorrido por su historia, la identificación de los players que contribuyeron a formarla, y el impacto que ha tenido sobre la ciudad al proveer un nuevo espacio para liberar al microcentro de una gran concentración edilicia. Accesos y estacionamientos nuevos que cambiaron para siempre una zona privilegiada. Un informe ameno y profundo que esperamos sea de su interés, porque ese es nuestro compromiso permanente con nuestros clientes. Desde ya, muchas gracias. Ing. Mariana Stange Pablo Papadópulos Joaquín Vidiri Directora División Oficinas Broker Senior Broker








Historia. The Catalinas Warehouses and Mole Company Ltd. En 1872 Francisco Seeber creo una sociedad anónima llamada The Catalinas Warehouses and Mole Company Ltd., o Sociedad Anónima Depósitos y Muelles de las Catalinas, con el propósito de emplazar un muelle (a la altura de la calle Paraguay) y una aduana. Para ello adquirió los entonces ribereños terrenos que se encontraban al este del Paseo de Julio (hoy Avenida Leandro N. Alem). Ya que en la esquina de las calles Viamonte y San Martín se encontraba, y aún se encuentra, la Iglesia de Santa Catalina, la zona era conocida como la bajada de las Catalinas, y de allí derivó el nombre de la empresa y posteriormente, del depósito portuario y muelle. Con la compra de más terrenos en el actual barrio de La Boca, se denominó Catalinas Norte a la sección original, y Catalinas Sud a las recién adquiridas. Con la construcción del Puerto Madero en la última década del siglo XIX, el muelle de las Catalinas fue desmontado. Hacia 1945, con la decadencia final de la zona portuaria, la Catalinas Warehouses vendió sus dos propiedades y fueron demolidos los galpones de Catalinas Norte y Sur, quedando sendos terrenos baldíos. Dos parcelas en las calles Viamonte y Bouchard fueron adquiridas por YATAHÍ S.A. el 31 de octubre de ese año, y en 1949 una fracción fue a su vez revendida a la ATLAS S.A., que construiría en ella el edificio luego conocido como ALAS del lado oeste, y el edificio de la editorial ALEA del lado este (hoy Edificio Microsoft). Sin embargo, el grueso de los terrenos al norte del Edificio Alas continuaron como baldíos durante décadas. Al total de 39.110 m² que pertenecían a los Depósitos y Muelles de las Catalinas, se sumaban 24.200 m² propiedad de Otto Bemberg y Compañía, donde durante años funcionó el Parque Retiro. El resto quedó completamente abandonado.









Primeros planes







Proyectos. Nuevas Torres en Catalinas. Tras la realización por parte del gobierno porteño de la subasta pública, a através del Banco Ciudad, de los tres predios fiscales situados en la zona de Catalinas, el mejor terreno -por ubicación y tamaño- fue adquirido por 181 millones de pesos por Consultatio SA, del empresario Eduardo Costantini, dueño del Malba y desarrollador de Nordelta, entre otros negocios. El predio, situado en Leandro N. Alem 815, tiene una superficie de 5.857 metros cuadrados, fue ocupado durante 20 años, por una estación de servicio YPF. Posee una capacidad constructiva de 61.000 metros cuadrados. Allí Costantini está erigiendo un edificio de oficinas de 33 plantas de oficinas. El edificio, de unos 42.000 metros cuadrados de superficie demandará una inversión estimada de 110 millones de dólares. La posición de la nueva torre es estratégica con una ventaja comparativa sobre otros edificios de Catalinas. El segundo terreno está situado en Madero 1014/1020, que era una plazoleta. Fue subastado y vendido en $ 95 millones a IRSA. El tercero de los terrenos es el que está en Madero 1180, detrás del hotel Sheraton, fue el último en rematarse. Allí Macro erigirá su edificio corporativo. Para concretar estas ventas el gobierno de la Ciudad hubo de conseguir la sanción de una ley para declarar esos predios de utilidad pública y cambiar la zonificación. La valuación de dichos predios fue encomendada a la Div. Tasaciones de nuestra empresa. Ver online. Catalinas tiene una ocupación prácticamente plena en materia de oficinas premium como veremos a continuación. En esa zona existe una demanda de oficinas de alrededor de 350.000 metros cuadrados a la que se sumarán alrededor de 150.000metros cuadrados mas.



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Vacancia y Stock Proyectado

Catalinas 7%

Microcentro1%

Pza. Roma 24%

Pto. Madero 59%

Corredor Norte

2%

Eje 9 de Julio 7%

Macrocentro 0% | Plaza San Martín 0%

Distribución de Vacancia A+ (Capital Federal) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal)

Av. Madero 17%

Av. Belgrano 955 | Belgrano Office 20%

Lima 1007 | Go Green Office

3%

Av. Madero y Della Paollera | IRSA 28%

Av. Alem y Av. Córdoba | Consultatio 32%

Superficie Total: 150.094 m²

Análisis de gráficos

La vacancia en el segmento de oficinas A+

muestra una tendencia positiva. Sin embargo de

los casi 60.000m2 disponibles solo el 7% se

encuentra emplazado en la isla de Catalinas y

esta superficie a su vez se encuentra atomizada

en diferentes pisos y edificios. Es destacable no

solo la absorción de metros en Catalinas sino

también su bajo nivel de desocupación, lo cual

permite mantener a esta zona dentro de las de

menor vacancia comparativa.

Las causas principales de este bajo ratio, es la

consolidación e imagen de la zona, la diversidad

de medios de transporte público de pasajeros y

la variedad de servicios en el entorno

inmediato.

Este gráfico muestra las dos zonas de desarrollo de oficinas categoría A+ de la Ciudad de Buenos Aires. El eje 9 de Julio (ver) y Catalinas. El 77% del stock proyectado en la ciudad se encuentra en las escasas manzanas que aquí estamos analizando. Es destacable comentar que uno de los tres edificios proyectados, la torre desarrollada por Consultatio, en construcción, ya ha sido comercializada en mas de un 60% de su superficie propia (23 pisos sobre un total de 33). Por tanto parte del stock proyectado ya ha sido absorvido.






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Desarrollado en 3 SS, PB, y 25 pisos. Fachada de curtain Wall. Plantas libres con excelentes vistas a la ciudad y al Rio de la Plata. Importante hall de entrada con doble altura. Control de acceso por molinetes. Estacionamiento para 254 autos. Grupo electrógeno y escalera presurizada. - Pisos: Sistema de pisoducto de 3 vías. - Cielorrasos: Suspendidos y desmontables. - Equipamiento baños: Baterías generales completas - Instalación termomecánica: Sistema de Aire Acondicionado central y fancoils perimetrales.

Resumen ejecutivo

Las Oficinas

Categoría A



Torre Conurban Av. Madero 1020

Stock Disponible Actual

Desarrollado en 31 pisos, posee helipuerto y jardín colgante. Fachada Curtain Wall. Plantas libres. Excelentes vistas. control de acceso por molinetes. - Pisos: Sistema de pisoducto de 3 vías. - Cielorrasos: Suspendidos y desmontables. - Equipamiento de baños: Baterías generales completas - Instalación termomecánica: Sistema de Aire Acondicionado central y fancoils perimetrales.

Resumen ejecutivo

Las Oficinas

Categoría A

Torre Pellegrini Av. L.N.Alem 1067






Desarrollado en 3 SS, PB, y 27 pisos. Fachada de Curtain Wall dorado. Excelentes vistas a la ciudad y al Rio de la Plata. 4 ascensores en hall de entrada de doble altura. Acceso por molinetes. Escalera de incendio presurizada, grupo electrógeno, detectores de humo. - Pisos: Sistema de pisoducto de 3 vías. - Plantas: Libres - Cielorrasos: Suspendidos y desmontables. - Equipamiento baños: Baterías generales completas.

Resumen ejecutivo

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Categoría A

Mercado Inmobiliario de Oficinas Agosto 2013: Crecimiento vertical.


Torre Catalinas Norte Della Paolera 299


Desarrollado en 3 SS, PB, y 29 pisos. Fachada de Curtain Wall. Excelentes vistas a la ciudad y al Rio de la Plata. Hall de entrada de doble altura y acceso por molinetes. - Plantas: Libres. - Pisos: Sistema de pisoducto de 3 vías. - Cielorrasos: Suspendidos y desmontables. - Equipamiento baños: Baterías generales completas - Instalación termomecánica: Sistema de Aire Acondicionado central y fancoils perimetrales.

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Categoría A

Torre Madero Av. Madero 940






Edificio torre IBM. Excelente hall de entrada. 6 ascensores Otis. Plantas libres con piso técnico flotante y cielorrasos desmontables. A/A central frío calor central. Baños generales y privados reciclados a nuevo. Cocina. Escalera presurizada. Nueve cocheras. Vista abierta. Buena luz natural. Seguridad 24 hs. Excelente estado. - Plantas: Libres. - Pisos: Sistema de pisoducto de 3 vías. - Cielorrasos: Suspendidos y desmontables. - Equipamiento baños: Baterías completas - Instalación termomecánica: Sistema de Aire Acondicionado central.

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Categoría A+



Torre IBM Ing. Butty 275


Desarrollado en 2 SS, PB y 33 pisos. Fachada de curtain wall con doble vidrio y cámara de aire (DVH). Office por piso. 264 cocheras fijas cubiertas y distribuidas en 2 SS. Superficie propia por planta: 760 m2. - Plantas: Libres. - Pisos: Piso técnico. - Cielorrasos: Desmontables tipo Amstrong con artefactos. - Equipamiento baños: Baterías completas. - Instalación termomecánica: Sistema de aire acondicionado frío calor VAV. - Instalación contra incendios: Sprinklers y detectores de humo

Resumen ejecutivo

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Categoría A+

Alem Plaza Av. L.N.Alem 855






Edificio categoría A+, en PB, basamento de 2 pisos de cocheras y 18 pisos de oficinas. Fachada de curtain Wall con doble vidrio y cámara de aire (DVH). 350 cocheras fijas cub. Sup. ppia p/planta: 1450 m2 - Plantas: Libres. - Pisos: Piso técnico. - Cielorrasos: Desmontables tipo Amstrong con artefactos. - Equipamiento baños: 4 bat. completas por piso. - Instalación termomecánica: Sistema de Aire Acondicionado frío / calor VRV. - Instalación contra incendios: Sprinklers y detectores de humo

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Las Oficinas

Categoría A+



Laminar Plaza Ingeniero Butty 240

Edificio categoría A+, desarrollado , PB y 29 pisos. Fachada de curtain Wall con doble vidrio y cámara de aire (DVH) Office por piso. 200 cocheras fijas cubiertas. Superficie propia por planta: 1.247 m2 - Trinchera perimetral - Cielorrasos: Desmontables tipo Armstrong con artefactos de iluminación - Equipamiento de baños: Baterías generales completas - Instalación termomecánica: Sistema de aire acondicionado frío/calor VRV

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Categoría A+

Bank Boston Della Paolera 265







Edificio de 29 pisos, 4 ascensores ultrarápidos Fujitec. Control central computarizado. Vidrios dobles con cámara de aire. CCTV y red de altavoces de seguridad. Escalera de incendio presurizada. Grupo electrógeno. Detectores de humo y sprinklers. - Pisos: Piso técnico. - Plantas: Libres. - Cielorrasos: Suspendidos. - Equipamiento de baños: Baterías completas - Instalación termomecánica: Sistema de aire acondicionado central. - Instalación contra incendios: Detectores de humo y Sprinklers.

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Categoría A+



Catalinas Plaza Av. Madero 900







Mariana Stange | Directora Pablo Papadópulos| Broker Senior Mariano Costa | Broker Of Central Eleonora Lefevre|Broker Senior

Gabriela Avalle|Broker Of. Central Joaquín Vidiri| Broker Of. Central Francisco Spini|Broker S. Lomas

M.Silvina Lascano | Broker

Eduardo Gibelli|Broker - S. Lomas

Gisela Arditi | Asistente

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Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente)

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