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INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS**

NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL PROYECTO : ACT- (Incluir Número de Proyecto Federal) PARCELA NÚMERO : PARTE CON INTERES : (Si hay varios herederos, indicarlos) TELEFONO DE CONTACTO : DIRECCION POSTAL DE LA PARTE CON INTERES : DIRECCION RESIDENCIAL DE LA PARTE CON INTERES : DIRECCION FISICA DE LA PROPIEDAD OBJETO DE AVALUO : PREPARADO POR :

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LISTADO DE PARTES CON INTERES; SI APLICA Y DISPONIB LE Nombre Dirección Teléfono

1. 2. 3.

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico Departamento de Transportación y Obras Públicas

AUTORIDAD DE CARRETERAS Área de Adquisición y Administración de Propiedades

RESUMEN DE DATOS Y CONCLUSIONES SOBRESALIENTES

I. Sobre el Proyecto : A. Número, Nombre y Pueblo del Proyecto: ACT- B. Número de Proyecto Federal: C. Número(s) de Parcela(s): D. Parte con Interés: II. Descripción de la Finca Principal o del Todo : A. Localización: B. Cabida: m.c. = cdas C. Topografía: D. Zonificación Específica: E. Uso Actual: __Vacante Ocupado F. Mejor Uso: G. Existen Gravámenes Físicos o de Naturaleza que Afecte su Valor: Sí_ _ No _ Se Desconoce H. Remanente Finca Principal: m.c.= cdas. I. Accesos Finca Principal: J. Número de Catastro: III. Descripción y Valoración de la Propiedad a Adq uirirse A. Tipo de Adquisición: Total Parcial B. Cabida: m.c. = cdas. C. Área Remanente a Adquirirse: D. Valor Total de los Terrenos a Adquirirse: E. Valor de las Estructuras y Mejoras a Adquirirse: F. Valor de la Estructura de Otros Dueños a Adquirirse: G. Valor Unitario del Terreno: Por Cuerda Por Metro Cuadrado H. Valor Total Reconciliado: I. Enfoque(s) de Valoración Utilizado(s) Para Tasar la Propiedad Objeto: Como parte del Todo Predio Individual __ Costo _ Comparación Directa _ Capitalización de Ingresos IV. Fecha de Efectividad de la Tasación: _________ ___________________ Día / Mes / Añ o V. Fecha de Informe de Tasación: ________________ ____ Día / Mes / Año

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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACION

OFICINA DE TASACION SUPOSICIONES GENERALES Y CONDICIONES LIMITANTES SUPOSICIONES GENERALES

1. El tasador no será responsable por la descripción legal, por cabidas, por problemas legales o por consideraciones de título. Se asume que el título de la propiedad es bueno y transferible a menos que se especifique lo contrario.

2. La propiedad se tasará libre de embargos o demandas a menos que se

especifique lo contrario.

3. Se asume una administración responsable de la propiedad.

4. Se asume que la información suministrada por terceras personas es cierta y es confiable. Sin embargo, no se garantiza tal precisión. Cambios en éstas, anularán el informe de tasación y el valor tasado.

5. Todos los estudios de ingeniería se presumen correctos. Los planos de mensura

y/o cualquier material ilustrativo incluido en este informe de tasación están incluidos sólo con el propósito de asistir al lector a visualizar la propiedad.

6. Se asume que no existen condiciones ocultas o no observables en la propiedad,

en el subsuelo o en la(s) estructura(s) que incidan en un valor menor de la propiedad. No se asume ningún tipo de responsabilidad por tales condiciones o por obtener estudios necesarios para descubrir tales condiciones.“El evaluador licenciado no será responsable por los defectos o vicios de construcción de las propiedades objeto de tasación”; (Reglamento de la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces Capitulo 9 Articulo 9.2 inciso D “).

7. Se asume que la propiedad objeto de estudio y las comparables tienen buen

drenaje a menos que se observe lo contrario al momento de la inspección del tasador.

8. Se asume que la propiedad objeto de estudio y las comparables tienen todos los

servicios típicos de la zona incluyendo agua, luz y teléfono; entre otros, a menos que se observe lo contrario al momento de la inspección.

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9. Se asume que la propiedad cumple con todas las leyes estatales o alguna otra ley pertinente y con las regulaciones ambientales aplicables entre otras. El tasador no esta realizando un estudio en asuntos de tal naturaleza.

10. Se asume que la propiedad ha cumplido con todos los reglamentos y

restricciones aplicables de zonificación, excepto donde el incumplimiento se haya señalado, indicado, definido y considerado en este informe de tasación.

11. Se asume que todas las licencias, certificaciones de ocupación, consentimientos y

otros permisos otorgados por el estado, entidad privada u organización, pueden ser obtenidas o renovadas en lo que concierne al uso de la propiedad en que esta fundamentada esta tasación.

12. Se asume que la utilización de la tierra y de las mejoras están dentro de las

colindancias de la propiedad o propiedad descrita y no existen invasiones o traspasos; a menos que se indique lo contrario en este informe.

13. A menos que esté indicado en el informe de tasación; la existencia de materiales

peligrosos (los cuales pueden estar presente como también pueden no estar presentes) en la propiedad no fueron detectados y/u observados por el tasador. El tasador no tiene conocimiento de la existencia de este tipo de materiales en la propiedad objeto de estudio. En este caso el tasador no esta cualificado para detectar tales substancias. La presencia de substancias como asbestos y de otros materiales potencialmente peligrosos puede tener un efecto sobre el valor de la propiedad objeto. El valor concluido esta sujeto a la suposición de que no existen tales materiales en la propiedad que pudiesen tener un efecto negativo sobre la misma. No se asume ningún tipo de responsabilidad por tales condiciones o por la falta de conocimiento experto necesario para realizar este tipo de hallazgo. De ser necesario se urge al usuario de esta tasación a contactar a un experto en el campo de evaluación de presencia de substancias y materiales adversos a la propiedad.

14. Se asume que la(s) propiedad(es) , la parte con interés y el dueño(s) de la(s)

misma(s) incluidos en este informe e identificados por la Autoridad de Carreteras y Transportación son los correctos y los envueltos en la gestión administrativa de compra, adquisición y/o expropiación.

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CONDICIONES LIMITANTES 1. Si aplicase alguna opinión de valor referente a estructuras y/o terrenos no podrán utilizarse en conjunto con otra tasación y si se utilizan se consideraran inválidos los resultados obtenidos. 2. La posesión de este informe o de una copia del mismo no incluye el derecho para la publicación del mismo. 3. El tasador solo proveerá consulta, testimonio o comparecencia en corte; sujeto a consentimiento, coordinación y autorización de la Autoridad de Carreteras y Transportación. 4. Este informe, ni ninguna de sus partes, puede ser distribuido al público por medio de anuncio(s), por relaciones públicas, por las noticias u otro tipo de medio de comunicación sin la previa autorización y consentimiento por escrito del tasador. 5. Los planos, las cabidas de las propiedades y especificaciones provistas e impartidas para realizar esta tasación pueden estar sujetos a cambios y por subsiguiente la tarea esta sujeta a las enmiendas y cambios a realizarse en los planos y especificaciones impartidas.

Tasador Licencia Estatal# _EPA Fecha de Expiración Técnico de Valoración: Si, _No Certificación: ________________ Fecha de Expiración _________ Designación _______________ Nombre: _________________

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CONDICIONES DE LA ASIGNACION

Leyes y reglamentos a seguir en lo relacionado a materia de tasación son: 1. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. 2. Ley 277 aprobada el 31 de Julio de 1974 y el reglamento de implantación de

la misma; reglamento 7205 del Departamento de Estado. 3. El Manual de Procedimientos del Área de Adquisición de la Autoridad de

Carreteras y Transportación que incluye al 49 CFR. 4. El Código Civil de Puerto Rico. 5. La Ley de Expropiación de Puerto Rico de 1903 según enmendada. Uniform

Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970, según enmendado.

6. Title XI of the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA).

7. Reglamento Numero 07-002, Venta, Permuta y Arrendamiento de los Bienes de la Autoridad de Carreteras y Transportación.

8. Este informe de tasación se realiza y se somete considerando las siguientes excepciones jurisdiccionales. En este caso no se cumple en un 100% la regla establecida en la sección 3-4,líneas 1070 y 1071, pagina U-34. En esta sección se indica que cada informe de revisión tiene que estar separado del trabajo objeto de revisión. En la actualidad el informe de revisión se adhiere a la caratula del informe de avalúo objeto de revisión. En adición no se cumple con lo establecido en la regla 2-3, líneas 885-887, U-28 y en la regla 3-6, líneas 1176-1178, U-36. En ambas secciones se establece que un tasador y/o un tasador actuando como revisor (“Appraiser” definido por USPAP) que firma cualquier parte de un informe de tasación o de revisión incluyendo una carta de trámite tiene que firmar también la certificación. Las reglas del Manual de Procedimientos del Área de Adquisición de la Autoridad de Carreteras y Transportación que están en conflicto con el cumplimiento con USPAP son: la regla 1.1.1.G “Forms and Documents” volumen III, sección 3, pagina10 de 44 y la regla 1.1.1.G “Forms and Documents” volumen II, sección 7, página 11 de 79. En ambas secciones se requiere el uso de la hoja de aprobación ACT-488 y en la sección 1.1.1.G del volumen III se requiere que se adjunte al informe de avalúo el informe de revisión. En este caso la hoja de aprobación ACT-488 incluye las firmas de diferentes funcionarios que ejercen como tasador, como tasador revisor y como directores de oficinas. Estos con su firman aprueban diferentes procesos y no firman la certificación del informe de revisión; ni la certificación del informe de avalúo. El uso de excepciones jurisdiccionales en la práctica de la tasación,(“appraisal practice”), en proyectos federales de adquisición es aceptado y esta expuesto en el 49 CFR part 24, Subpart B-Real Property Acquisition, Sections 24.103 (a) – 24,104 (c).

Otras si algunas:

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SUPOSICIONES EXTRAORDINARIAS Una Suposición Extraordinaria es una relacionada a una tarea de tasación específica. Si dicha suposición resulta ser falsa puede afectar las opiniones y conclusiones del tasador. En una suposición extraordinaria, el tasador, supone como verdadera y correcta cierta información referente a características físicas, legales, o económicas del objeto de avalúo o sobre condiciones externas a la propiedad. Esta información, de no ser considerada como verdadera y correcta dentro de una suposición extraordinaria, se consideraría como información dudosa, de poca precisión y con falta de certeza. Se realiza esta tasación sujeta a alguna suposición extraordinaria? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:

CONDICIONES HIPOTETICAS Bajo una condición hipotética, se suponen como correctas y existentes características y condiciones contrarias a la realidad. Estas características y condiciones incluyen aspectos: físicos, legales, o económicos del objeto de avalúo y/o sobre condiciones externas al objeto de avalúo como condiciones y tendencias del mercado o sobre la integridad de la información utilizada en el análisis. Se realiza esta tasación sujeta a alguna condición hipotética? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:

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ALCANCE DEL AVALUO Identificación del Problema 1) Cliente: Autoridad de Carreteras y Transportación 2) Usuarios: Los usuarios de este avalúo son la Autoridad de Carreteras y Transportación y cualquier entidad envuelta en el proceso de adquisición y/o expropiación de la propiedad objeto de avalúo. Si la adquisición en cuestión es financiada por alguna entidad externa a la Autoridad de Carreteras y Transportación la misma puede realizar una revisión del informe de avalúo. Descripción del Informe de Avalúo Este informe de avalúo ha sido preparado de acorde a las necesidades del cliente y de los usuarios identificados en el informe de tasación. Este informe de tasación es uno Resumido en un Formato Narrativo. 3) Uso del Avalúo: Este avalúo será utilizado como base para determinar la justa compensación, a la fecha de efectividad de este avalúo, de la propiedad objeto de estudio dentro del proceso de expropiación y/o adquisición de la misma por la Autoridad de Carreteras y Transportación. 4) Tipo y Definición de Valor: Esta tasación se realizará utilizando la definición de valor en el mercado como se expresa a continuación: El precio de venta mas probable que una propiedad produciría dentro de un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para considerarse como una venta justa, en donde el comprador y el vendedor estén actuando prudentemente, con pleno conocimiento y asumiendo que el precio no es afectado por presiones indebidas. En esta definición se encuentra implícito que la venta se realiza en una fecha específica y que se transfiere la titularidad de un vendedor a un comprador, sujeto a las siguientes condiciones:

1. El comprador y el vendedor están típicamente motivados.

2. Las partes envueltas están bien informadas o bien aconsejadas y que están actuando en lo que consideran como sus mejores intereses.

3. Se confiere un periodo de tiempo razonable para la exposición de la propiedad en el Mercado.

4. El pago se realice en términos monetarios de dólares norteamericanos.

5. El precio representa la consideración normal de la propiedad vendida sin ser afectada por financiamiento especial o creativo y que ninguna concesión se realizó sobre la transacción.

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Valor Si la propiedad a adquirirse es parte de un predio y no tiene vida propia o posibilidades de tener vida propia, ésta se tasará Como Parte del Todo. La tasación de una propiedad “Como Parte del Todo” se sustenta con el principio de contribución; “El principio de contribución señala que el valor de un componente determinado se mide en términos de su contribución o aportación al valor de toda la propiedad”. También se define como la cantidad que, de no existir el componente, se restaría del valor de la propiedad.”(”El Avalúo de Bienes Raíces” “Appraisal Institute”.) Cuando se tasa una propiedad Como Parte del Todo, se tasa la totalidad del área del predio (el todo), que incluye el área a adquirirse, luego se determina el valor del componente objeto de avalúo según su contribución o aportación al valor de la totalidad de la propiedad (el todo). Derecho Objeto de Avalúo

Pleno Dominio, Otro, abunde 5) Fecha de Efectividad de las Opiniones y Conclusi ones del Tasador: A) Fecha de Efectividad de la Tasación: Día / Mes / Año B) Fecha de la Última Inspección de la Prop iedad: Día / Mes / Año C) Fecha del Informe de Tasación: _ Día / Mes / Año 6) Grado de la Identificación de la Propiedad : La propiedad objeto es identificada por estudios de campo realizados por la Autoridad de Carreteras y Transportación. La propiedad se identifica por la dirección física provista y por el número de estructura provisto en los planos de adquisición. 7) Grado de la Inspección de la Propiedad Objeto: La propiedad objeto la inspeccionó, no la inspeccionó, el tasador al menos desde la perspectiva desde su vía de acceso principal. Se realizó No se realizó un recorrido general sobre la propiedad con el propósito de observar sus diferentes características. La adquisición incluye, _no incluye estructura(s). Si se incluye estructura(s) se realiza una inspección desde su exterior interior.

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8) Tipo de Información Investigada y Grado de Inves tigación: A) Inspección: Al momento de la inspección se realiza un recorrido general por el sector inmediato a la propiedad para evaluar los accesos, facilidades, servicios disponibles, el patrón habitual de uso de los terrenos en el vecindario y las características socioeconómicas generales del vecindario. Se realiza un análisis de mercado de Nivel Inferencial y el tipo de análisis es de Base Económica. La información de Tipo General utilizada para desarrollar el mismo se desprende de información elaborada por: B) Información concerniente al objeto: se obtiene de documentos provistos por el cliente. La cabida de la parcela a adquirirse para propósito de esta tasación es la provista en: ; su copia esta incluido(a) en la sección de anejos. La cabida de la finca principal para propósito de esta tasación es la provista en: ; su copia esta incluido(a) en la sección de anejos. La cabida del remanente para propósito de esta tasación es la provista en su copia esta incluido(a) en la sección de anejos. Si fue calculada esta se obtuvo mediante: . Si se incluyen estructuras en la adquisición su cabida se obtuvo de unas medidas realizadas por: el tasador al momento de la inspección, otro, especifique C) Ventas Comparables: La búsqueda de ventas comparables se realiza utilizando los sistemas de información privados y públicos; estos son: . La información recopilada es corroborada con alguna de las partes envueltas en la transacción. D) Método de Costos (se aplico Si, No): Si se incluyen en la adquisición estructuras misceláneas o estructuras a ser adquiridas por motivos de seguridad, los costos a utilizarse fueron obtenidos de entrevistas con contratistas u otro tipo de profesional, información obtenida de compañías dedicadas a la confección de costos de construcción, por extracción de mercado. Los costos utilizados incluyen no incluyen el incentivo y la ganancia del contratista y del desarrollador. En adición los costos incluyen gastos directos e indirectos. Si se utiliza el método de costo se aplicará el método de reproducción, reemplazo. El método de costo a aplicarse es el método comparativo por unidad, el método de unidad colocada o el de método de estudio cuantitativo. E) Depreciación: aplica, no aplica. La depreciación acumulada se estima mediante el método de extracción del mercado, _método de edad vida, método de desglose. Abundar sobre la investigación y la recopilación de información para desarrollar la depreciación. F) Los resultados son expresados en la(s) reconciliación(es) acorde al comportamiento histórico del mercado y no por meras cifras productos de cálculos matemáticos.

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G) No se está realizando un estudio de suelos, razón por la cual, no se esta desarrollando un estudio de integridad o de condición de los mismos; y no se es responsable por sus deficiencias. Particularidades observables a simple vista al momento de la inspección, que no requieran el conocimiento de un experto en suelos, son tomadas en consideración. H) Zonificación: la identificación y la descripción de la zonificación de la propiedad se realiza de manera general. La zonificación y regulaciones de construcción atadas a éstas, pueden variar por cada municipio y pueden ser muy detalladas. Además los mapas de zonificación, muchas veces, no son muy detallados y la identificación de las propiedades dentro de ciertas zonas solo puede realizarse de manera general, estimada y depende del juicio y experiencia del tasador. La precisión y exactitud en su identificación, esta fuera del alcance de esta tasación. En esta tasación no se esta realizando un estudio minucioso y detallado de cada característica de la zonificación ni en reglamentación. Un estudio complejo, detallado y minucioso del cumplimiento con todas las regulaciones que afecten tanto al solar como a las mejoras esta fuera del alcance de esta tasación. La información referente a la zonificación de la propiedad objeto de estudio y de las ventas comparables se obtuvo de: I) Mapas de inundación: los mapas de inundación, proveen escaso detalle para poder identificar con precisión la localización de las propiedades dentro de las diferentes zonas indicadas en dichos mapas. El tasador no esta brindando peritaje en esta materia. La identificación de las propiedades dentro de los mapas de inundación se realiza de una manera general, estimada y depende de la experiencia y juicio del tasador. Un estudio minucioso, detallado y de alta precisión en lo concerniente a los asuntos referentes a las características de inundabilidad de las propiedades mencionadas en este informe está fuera del alcance de esta tasación. La susceptibilidad a inundación del predio bajo estudio se determinó utilizando los siguientes mapas: J) Condiciones y características ambientales: En este caso, no se esta realizando esfuerzo alguno en lo concerniente a características ambientales que pueden afectar a las propiedades. No se está realizando un estudio minucioso al respecto. Factores ambientales claramente notables al momento de la inspección que puedan afectar el valor de las propiedades son observados y tomados en consideración. Está fuera del alcance de esta tasación, el realizar un estudio minucioso referente a las características ambientales que puedan afectar a las propiedades mencionadas en este informe de tasación. K) La información referente al historial de compraventa del objeto de avaluó se obtuvo de: .

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ANALISIS DEL VECINDARIO Un vecindario, es un grupo de usos del suelo localizados en un área geográfica específica que se complementan entre sí. Se observa un grupo relacionado de habitantes, edificios y/o de empresas. La vecindad constituye el medio ambiente que rodea una propiedad y que está influenciado en forma similar por las fuerzas sociales, económicas, políticas, gubernamentales, culturales, uso de terrenos, desarrollo físico, accesos, calidad del ambiente, aspecto visual y otros factores análogos, ya sean de índole positivo o negativo. En algunos vecindarios resulta fácil aproximar los lindes geográficos de la zona de usos homogéneos, ya que existen fronteras naturales o artificiales que permiten definirla claramente. En otros no existen estas barreras y el Tasador tiene que utilizar su criterio basado en su más sano juicio para establecer o definir los lindes de la vecindad. Estipulación y Descripción de los Límites Geográficos Descripción, Cambios y Tendencias en los Usos de Suelo Predominantes Características Sociales, Económicas, Gubernamentales y Ambientales Relevantes

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DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD (FINCA PRINCIPAL/EL TOD O) DESCRIPCIÓN LEGAL: DATOS DE INSCRIPCIÓN: La finca principal, consta inscrita en el Registro de la Propiedad del Municipio de: , Folio del Tomo , Finca # HISTORIAL DE TITULO (Mínimo Últimos 5 Años) A) Nombre del Dueño: B) Fecha de Última Compraventa: C) Precio de Venta: D) Otras Observaciones si Alguna:

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FOTOGRAFIAS DE LA PROPIEDAD OBJETO

Foto 1 Frente

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Foto 2

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ACCESO

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DESCRIPCIÓN DE LA(S) PROPIEDAD(ES) A SER ADQUIRIDA( S)

PARCELA NÚMERO: Predio de terreno con una cabida superficial de metros cuadrados equivalentes a cuerdas y en lindes por el: NORTE :

SUR :

ESTE :

OESTE :

PARCELA NÚMERO: Predio de terreno con una cabida superficial de __ metros cuadrados equivalentes a _ cuerdas y en lindes por el: NORTE :

SUR :

ESTE :

OESTE :

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DESCRIPCIÓN FISICA:

Localización: Codificación: De acuerdo a los mapas preparados por el Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales, la propiedad esta codificada como: Acceso y Frente a Carretera: El acceso es a través de: Topografía y Suelos: Forma: Tiene una forma Regular _Irregular. Estructuras Presentes: Facilidades y Servicios: Condición de Inundación: Clasificación de la Zona y su Descripción: Número de Mapa: Es Inundable la Propiedad Si, No Fecha de Efectividad del Mapa de Inundación: Condición de Contaminación o Material Tóxico : El tasador pudo observar , no pudo observar la existencia de materiales peligrosos que pudiesen tener un impacto negativo en el valor de la propiedad. No obstante, el tasador no está realizando un estudio para detectar la presencia de dichas substancias.

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Condiciones ambientales adversas:

Se suministró , no se suministró un estudio de carácter ambiental. No existe, _existe alguna condición ambiental adversa conocida o aparente que pudiera causar un impacto negativo en el valor de la propiedad. Aparentemente es definido como aquello que es visible, obvio o manifiesto para el tasador. Descripción de la Zonificación: Zonificación: Definición de la Zonificación: Cabida Mínima de Solar Permitida: Propósito y Algunos Usos Permitidos en el Distrito: Gravámenes (Servidumbres):

No hay evidencia, hay evidencia de gravámenes físicos u otros que puedan afectar la propiedad. Uso Actual:

_Vacante, Ocupado Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: _Residencial, Comercial,

Industrial, Turístico, Agrícola

Describir el uso actual de la propiedad:

Si esta ocupada por persona diferente a la parte co n interés incluir: Nombre del Ocupante(s): Si hay renta; presentar sus términos:

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Evaluación del Mayor y Mejor Uso: Uso Legalmente Permisible: De acuerdo a la zonificación, a la posibilidad de cambio en zonificación (si alguna), a la posibilidad y tendencia de uso y cambio de uso en el mercado y diferentes restricciones legales los usos que recaen como legalmente permisibles son:

Residencial Comercial Industrial Turístico Agrícola Análisis y Conclusiones: Usos Físicamente Posibles : Se procede a evaluar la posibilidad física de los usos caracterizados como legalmente permisibles. Características físicas como: el tamaño, localización y cercanía a usos complementarios, la forma, condiciones del subsuelo, topografía, sus accesos y las características climáticas entre otras; son elementos que posee la propiedad que sustentan el uso:

Residencial Comercial Industrial Turístico Agrícola Análisis y Conclusiones: Uso Financieramente Viable: Se procede a evaluar la viabilidad financiera de los usos caracterizados como físicamente posibles y legalmente permisibles. Un uso es financieramente viable siempre y cuando el valor y/o ganancias provenientes de este uso sean iguales o superen todos los gastos asociados al uso. Se consideran como financiera mente posible los siguientes usos:

Residencial Comercial Industrial _ Turístico Agrícola Análisis y Conclusiones: Uso de Mayor Rendimiento Económico: El uso de mayor rendimiento se determina por el uso físicamente posible, legalmente permisible y como financieramente viable que genere el valor residual mas alto del terreno como vacante. Análisis y Conclusiones:

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DESCRIPCIÓN DEL REMANENTE ( Aplica, No Aplica)

Luego de la Adquisición de la(s) Parcela(s) _ el remanente se describe como sigue: CABIDA TOTAL: m.c.= cdas. Colindancias del Remanente: Norte : Sur : Este :

Oeste :

DAÑOS AL REMANENTE

Se producen daños al remanente por motivo de esta adquisición.

Queda enclavado el remanente

No se producen daños al remanente por motivo de esta adquisición.

Si hay un remanente y existen daños o beneficios en valor sobre el mismo exponerlos. Explicar, presentar y exponer el valor de éstos daños y o beneficios sobre el remanente.

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PROCESO DE VALORACION

El proceso de valoración comprende de una serie de procedimientos sistemáticos que un tasador lleva a cabo para proveerle respuestas acerca del valor de cierta propiedad al cliente. Este proceso se puede adaptar para proveer una amplia variedad de respuestas sobre diferentes problemas que inciden en el valor de la propiedad objeto de estudio. El proceso de valoración empieza cuando el tasador acepta una tarea de tasación y termina cuando se proveen los resultados de la tarea al cliente. El proceso de valoración se lleva a cabo mediante varios pasos. El número de pasos a seguir dependen en la naturaleza del problema de tasación y de la disponibilidad de la información. La búsqueda de información empieza luego de que se ha definido e identificado el problema de tasación. Este análisis de información ayuda al tasador a entender el problema y empieza en éste caso con una investigación de tendencias observadas a nivel del mercado nacional, regional y del vecindario. Este análisis de información, ayuda al tasador a entender las relaciones entre los principios, fuerzas y factores que afectan el valor de las propiedades en un área de mercado en específico. En éste caso, el objetivo del proceso de valoración es presentar una opinión de valor debidamente sustentada y creíble, reflejando todos los factores que influencian el valor en el mercado de la propiedad objeto de estudio. Para efectivamente lograr este objetivo, el tasador estudia al objeto desde tres perspectivas diferentes que se conocen como métodos de avalúo y/o tasación. Los tres métodos de tasación son: Método de Costo, Método de Comparación Directa y Método de Capitalización de Ingresos. El MÉTODO DE COSTO es una serie de procedimientos mediante los cuales una indicación de valor es derivada por el interés en pleno dominio de una propiedad. Esto se realiza estimando el costo corriente de construcción (incluyendo costos directos e indirectos, y un incentivo o ganancia empresarial) de una reproducción o de un reemplazo de las estructuras existentes, mas las ganancias o incentivos, deduciendo la depreciación del costo total y añadiendo el valor estimado del terreno. Otros ajustes pueden ser realizados al valor indicado en pleno dominio de la propiedad objeto de estudio para reflejar el valor del interés a valorarse. Al momento de elegir si se utilizará el método de costo de reproducción o el de reemplazo, se considera el mercado y la condición física de la propiedad objeto de avalúo. Estos factores son indicadores utilizados para determinar cual de los dos métodos emula el comportamiento del mercado. Si típicamente en el mercado se construiría un reemplazo de la propiedad objeto de avalúo o si típicamente se construiría una reproducción. El tasador estima el costo de construcción de las estructuras objeto de estudio y de las mejoras al terreno utilizando uno de tres métodos: el método comparativo por unidad, el método de unidad colocada y el estudio cuantitativo.

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La depreciación a deducirse de las mejoras se determina utilizando uno o más de los siguientes métodos: el método de extracción del mercado, el método de edad y vida económica y el método de desglose. El METODO DE COMPARACION DIRECTA comprende una serie de procedimientos sistemáticos de los cuales se deriva una indicación de valor mediante la comparación de la propiedad objeto de estudio con propiedades que se hayan vendido recientemente, propiedades que estén expuestas a la venta, o que estén opcionadas para las cuales hay ofertas de compra y depósito sometidas. Estas se analizan aplicando unidades de comparación aplicadas y realizando ajustes a los precios de las comparables basados en diferentes elementos de comparación. Los procedimientos a seguir en este método son: A) Búsqueda en el mercado competitivo de información de transacciones de venta, listados y ofertas de compra o venta de propiedades similares a la propiedad objeto. El objetivo es encontrar propiedades que sean lo mas similar posible al objeto en asunto de tipo de propiedad, fecha de venta, tamaño, condición física, localización y restricciones de uso.

B) Verificación de la información confirmando su certeza y que las transacciones obtenidas reflejen una venta de mercado “arm’s lenght transaction”. Los tasadores deben verificar la información y deben entender la motivación de compra y venta de cada transacción. Esto se realiza mediante una comunicación con el vendedor y/o con el comprador si es posible sino con corredores y/o vendedores de bienes raíces, instituciones financieras, tasadores, vecinos etc. C) Seleccionar unidades de comparación adecuadas como por ejemplo: precio por cuerda, por pie cuadrado, por unidad adquisitiva, por metro cuadrado, por pie lineal frontal etc. El objetivo es identificar y definir la unidad de comparación que facilite el análisis del comportamiento del mercado. D) Identificar diferencias entre las comparables y el objeto de estudio, utilizando elementos de comparación. Luego, estos elementos de comparación se examinan con evidencia del mercado para determinar que diferencias en estos inciden sobre el valor de la propiedad. Este paso envuelve típicamente el uso de las comparables más similares al objeto y la eliminación de las ventas que no son útiles ni representativas del comportamiento del mercado. E) El último paso consiste en realizar una reconciliación de los diferentes indicadores de valor producto del análisis de las comparables. La reconciliación de indicadores en el método de comparación directa se puede realizar en una sola cifra o en un rango de valores. En este caso se reconcilia en una sola cifra.

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El MÉTODO DE INGRESOS en este método el tasador analiza la capacidad de la propiedad de generar beneficios futuros y capitaliza esos ingresos para obtener una indicación de valor presente. El principio de anticipación es fundamental en este método. Técnicas y procedimientos de este método se utilizan para analizar las ventas comparables y para medir obsolescencia en el método de costo. Para realizar el método de capitalización de ingresos existen dos metodologías básicas, estas son: la capitalización directa y la de capitalización de rendimiento. En el método de capitalización directa se utiliza la relación de los ingresos de un año para concluir un valor. En el método de capitalización del rendimiento se considera una serie de flujos de ingresos durante el periodo de tenencia y considerando el valor de reversión al final de dicho periodo. A pesar de que existen dos metodologías básicas y varias técnicas en el método de capitalización de ingresos existen varios pasos generales para llevar a cabo este método y se presentan a continuación. A) Búsqueda de información de ingresos y gastos de la propiedad objeto de estudio y de las comparables. B) Estimar el ingreso bruto de la propiedad mediante la sumatoria del ingreso atribuible a la renta y de algún otro ingreso potencial. C) Estimar la desocupación y la pérdida en ingresos atribuibles a la renta. D) Restar la desocupación y la pérdida en ingresos atribuibles a la renta del ingreso bruto potencial para obtener el ingreso efectivo bruto de la propiedad objeto de estudio. E) Estimar los gastos operacionales de la propiedad objeto mediante la sumatoria de gastos fijos, gastos no fijos, y monto para reemplazo. F) Obtener un Ingreso Neto substrayéndole a la renta bruta efectiva el total de los gastos operacionales. G) Aplicar una de las técnicas de la capitalización directa o de la capitalización del rendimiento, a la información obtenida y analizada para obtener una indicación de valor.

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MÉTODO DE AVALUO UTILIZADO

Para cada tarea de tasación el enfoque de Costo, de Comparación Directa y de Capitalización de Ingresos son considerados pero no todos son necesarios ni aplicables para todo tipo de tasación.

1) Método(s) a Aplicarse y Justificación:

2) Método(s) a Excluirse y Justificación:

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TASACION DEL TERRENO METODO DE COMPARACION DIRECTA

DESCRIPCION DE LAS VENTAS COMPARABLES LOCALIZACIÓN : NUMERO DE CATASTRO : FECHA DE LA COMPRAVENTA : DATOS LEGALES : Esc. # ante el Lcdo.

Tomo: Folio: Finca: _ TERMINOS DEL FINANCIAMIENTO Y DE LA TRANSACCION : Típico , Atípico _ DERECHOS TRANSFERIDOS : VENDEDOR : COMPRADOR : FUENTE DE : Comprador_ _ Vendedor_ __ Tasador_ _ CONFIRMACION DE LAS Corredor de Bienes Raíces_ __ Banco__ __ CONDICIONES DE LA Vecino_ __ Otro, especifique_ __ TRANSACCION #Teléfono_ ___ No se pudo corroborar_ _ PRECIO DE VENTA : VALOR DE LAS ESTRUCTURAS SI ALGUNO : VALOR DEL TERRENO : CABIDA : VALOR UNITARIO : ACCESO : Su acceso es a través de: FORMA : Regular_ __ Irregular_ __ Otra ________________ TOPOGRAFÍA :

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CONDICIÓN DE INUNDABILIDAD : ZONIFICACIÓN : USO A LA FECHA DE VENTA : Vacante Ocupado Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Residencial__ ___ Comercial__ ___ Industrial__ ___ Turístico__ ___ Agrícola__ ___ Otro_ ___ MEJOR USO : VECINDARIO :

FOTO VENTA NUMERO 1

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VENTA NÚMERO 2 LOCALIZACIÓN : NUMERO DE CATASTRO : FECHA DE LA COMPRAVENTA : DATOS LEGALES : Esc. # ante el Lcdo.

Tomo: Folio: __ Finca: __ TERMINOS DEL FINANCIAMIENTO Y DE LA TRANSACCION : Típico_ ___, Atípico_ ___ DERECHOS TRANSFERIDOS : VENDEDOR : COMPRADOR : FUENTE DE : Comprador Vendedor Tasador_ __ CONFIRMACION DE LAS Corredor de Bienes Raíces_ __ Banco_ CONDICIONES DE LA Vecino_ __ Otro, especifique_ ___ TRANSACCION #Teléfono_ ____________ No se pudo corroborar_ __ PRECIO DE VENTA : VALOR DE LAS ESTRUCTURAS SI ALGUNO : VALOR DEL TERRENO : CABIDA : VALOR UNITARIO : ACCESO : Su acceso es a través de: FORMA : Regular_ __ Irregular_ __ Otra ________ TOPOGRAFÍA :

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CONDICIÓN DE INUNDABILIDAD : ZONIFICACIÓN : USO A LA FECHA DE VENTA : Vacante __ __ Ocupado_ ___ Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Residencial__ ___ Comercial__ ___ Industrial_ ____ Turístico__ ___ Agrícola__ ___ Otro_ ___ MEJOR USO : VECINDARIO :

FOTO VENTA NUMERO 2

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VENTA NÚMERO 3

LOCALIZACIÓN : NUMERO DE CATASTRO : FECHA DE LA COMPRAVENTA : DATOS LEGALES : Esc. # ante el Lcdo. ________

Tomo: _Folio: Finca: TERMINOS DEL FINANCIAMIENTO Y DE LA TRANSACCION : Típico__ __, Atípico_ ___ DERECHOS TRANSFERIDOS : VENDEDOR : COMPRADOR : FUENTE DE : Comprador_ _ Vendedor_ Tasador_ __ CONFIRMACION DE LAS Corredor de Bienes Raíces_ __ Banco_ ___ CONDICIONES DE LA Vecino_ __ Otro, especifique _ TRANSACCION #Teléfono_ No se pudo corroborar_ __ PRECIO DE VENTA : VALOR DE LAS ESTRUCTURAS SI ALGUNO : VALOR DEL TERRENO : CABIDA : VALOR UNITARIO : ACCESO : Su acceso es a través de: FORMA : Regular_ __ Irregular_ __ Otra __ TOPOGRAFÍA :

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CONDICIÓN DE INUNDABILIDAD : ZONIFICACIÓN : USO A LA FECHA DE VENTA : Vacante _ ___ Ocupado_ ___ Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Residencial_ ____ Comercial_ ____ Industrial_ ____ Turístico__ ___ Agrícola__ ___ Otro_ ___ MEJOR USO : VECINDARIO :

FOTO VENTA NUMERO 3

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TABLA DE AJUSTES*** FACTORES OBJETO VENTA 1 AJUSTES VENTA 2 AJUSTES VENTA 3 AJUSTES

Precio de Venta

Cabida en:

Derechos Transferidos

Precio Ajustado

Financiamiento

Condiciones de la Venta

Precio Ajustado

Unitario Básico

Fecha de Venta

Precio Unitario Ajustado /Tiempo

(Condiciones de Mercado)

Cabida

Localización

Accesos

Topografía

Zonificación y/o Permisos

Mejor Uso

Forma

Condición de Inundación

Factor de

Ajuste

Total

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EVALUACION CUALITATIVA***

Evaluación Cuali tativa

# de Venta Fecha Precio de Cabida / Área Precio por Comparación

y el Objeto de Avalúo Venta no Ajustado Unidad General

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ANALISIS DEL METODO DE COMPARACION DIRECTA

VENTA FECHA CABIDA PRECIO TOTAL DE LA

VENTA

PRECIO UNITARIO

VALOR AJUSTADO

OBJETO VALOR 1 2 3

Para establecer una opinión de Valor de Mercado, se seleccionaron #_ ___ ventas comparables localizadas en el/(los) municipio(s) de:_ ___________________________________________________________________. Estas fueron seleccionadas basadas en su uso, localización, proximidad a la propiedad objeto de avalúo, accesos, topografía, y demás condiciones. Estas se analizaron utilizando un análisis cuantitativo, cualitativo, ambos (cualitativo y cuantitativo). La unidad de comparación utilizada en este análisis es (son): precio por cuerda, precio por metro cuadrado, precio por unidad adquisitiva u otra, _ . Ajustes Realizados y su Justificación

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Reconciliación de Indicadores del Método de Compara ción Directa Luego de un análisis de las ventas se obtiene un rango de valores que fluctúan entre $_ _ y los $ ; con una media de $ .

Se concluye por concesión de mayor peso a una comparable.

Se concluye por la media.

Se concluye por tendencia en valor prevaleciente entre dos o más comparables.

Se concluye por tendencias en valor entre dos o más comparables incluidas en un análisis cualitativo. La conclusión de valor en el mercado determinada, está condicionada al periodo de exposición. Luego de un análisis de las ventas comparables se determina como un periodo de exposición adecuado un periodo de tiempo que fluctúa entre: Observaciones y Conclusiones

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AVALUO DE PROPIEDAD(ES) A ADQUIRIRSE CONCLUSION: A raíz del unitario de valor concluido se procede a calcular el valor de la(s) propiedad(es) a adquirirse. A: TERRENO Parcela# Cabida Unitario Valor

Redondeado a:

DOLARES

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METODO DE COSTO _aplica, no aplica

Descripción y condición de las mejoras:

Aplicación del método de costo: Avaluó de la(s) estructura(s): Depreciación: Valor de terreno(s) a adquirirse:

Reconciliación de Indicadores del Método de Costo

Luego de realizar el método de costo que incluye una opinión de valor sobre el terreno, sumada a los costos de construcción de las estructuras, más la ganancia del originador, menos la depreciación acumulada se concluye que el valor en el mercado de la propiedad objeto de avalúo es de:

Redondeado a:

DOLARES

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RECONCILIACION DE METODOS

Se concluye por el método de ___ __Comparación directa ya que el avalúo solo incluye el terreno como vacante y se determina que el método de comparación directa es el idóneo para obtener resultados creíbles. Observaciones: __ ___Costo ya que el avalúo solo incluye el terreno como vacante y estructuras misceláneas. Es el único método aplicable en este caso para establecer una opinión de valor sobre la propiedad que incluye estructuras y terrenos. Este incluye la suma del valor del terreno, más los costos de construcción de las estructuras, menos la depreciación acumulada. Observaciones: El valor concluido es de $

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico Departamento de Transportación y Obras Públicas

AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIÓN Área de Adquisición de Propiedades

Oficina de Tasación

CERTIFICACION DEL TASADOR

NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL PROYECTO : ACT- PARCELA NÚMERO : CERTIFICO: El tasador que firma este informe y la certificación realizó una inspección personal de la propiedad que es objeto de avalúo. Se inspeccionó la propiedad aquí tasada en compañía de ___________________(parte con interés o su representante) y que también hice una investigación sobre el terreno de las ventas comparables, que en esta tasación se les da peso o consideración. El objeto de avaluó y las ventas comparables mencionadas en esta tasación son las representadas por las fotografías incluidas en dicha tasación. Se entiende que dicha tasación podría ser usada en conexión con la adquisición del Derecho de la propiedad para la construcción de una carretera por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico Sujeto al mejor conocimiento del tasador, ninguna porción del valor asignado a dicha propiedad incluye partidas no compensables dentro de las leyes del Estado Libre Asociado. No se ha revelado ningún descubrimiento, ni resultado de dicha tasación a ninguna persona que no sea un funcionario de la Autoridad de Carreteras u Oficial de la Administración Federal de Carreteras, que esté propiamente acreditado para saber dichos descubrimientos y resultados. Además, que no se hará hasta ser autorizado por dichos funcionarios cuando sea requerido por el debido procedimiento de ley, o cuando sea relevado de esta obligación por haber testificado públicamente de estos descubrimientos y resultados. Las presentaciones de hechos contenidas en este informe son ciertas y correctas.

Los análisis, opiniones y conclusiones presentadas están limitadas solo por las suposiciones y condiciones limitantes expuestas en el informe y son resultado de mi análisis profesional, mis opiniones y conclusiones imparciales y sin prejuicios.

No tengo interés presente ni futuro en la propiedad objeto de avalúo y no tengo interés personal con respecto a las partes envueltas, ni en ningún beneficio relacionado a la adquisición.

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No tengo ningún prejuicio ante la propiedad objeto de avalúo ni ante las partes envueltas en la encomienda de esta tasación.

El hecho de ser empleado o ser contratado para realizar este estudio no es contingente con el desarrollo de resultados predeterminados.

La compensación y/o condición de empleo del tasador que realiza este estudio no es contingente con: el desarrollo o conclusión de un valor predeterminado, de una dirección en el valor que favorezca la causa del cliente, la cantidad del valor, la obtención de un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsiguiente directamente relacionado al uso predispuesto de la tasación.

Los análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este informe ha sido preparado, en conformidad con los Estándares Uniformes para la Practica Profesional de la Tasación (USPAP), de acuerdo con la Ley 277, aprobada el 31 de julio de 1974 según enmendada, con el reglamento de la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces y con las exigencias expuestas en el Manual de Operaciones del Área de Adquisición de Propiedades de la Autoridad de Carreteras y Transportación. Nadie, brindó asistencia profesional significativa a la persona que firma esta certificación. Si alguien brindo asistencia profesional a la persona que firma esta tasación, establecer el nombre de la misma: _ _______________________________ El tasador no tiene razones para dudar sobre la credibilidad del trabajo producto de la asistencia profesional brindada por individuos que no firman esta certificación (si alguno).

Es la opinión del tasador que firma el informe de avalúo que la justa compensación por la propiedad tasada es de $_ _______.00, Tasador Licencia Estatal# ____EPA Fecha de Expiración_ ______ Técnico de Valoración: _Si, __No Certificación: ___________ Fecha de Expiración_ _______ Designación_ _____________ Nombre: _ __________ Fecha: __________________ Día / Mes / Año Firma: _ _______________

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MAPA DE INUNDACION DEL OBJETO DE AVALUO

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MAPA DE ZONIFICACION DEL OBJETO DE

AVALUO

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MAPA DE CATASTRO DEL OBJETO DE AVALUO

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PLANO DE ADQUISICION y TABLAS DE

CABIDAS

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UN SOLO MAPA DE LOCALIZACION QUE INCLUYA LAS COMPARABLES y A EL

OBJETO DE AVALUO

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HOJA DE COTEJO

Tasación Tasación

SI NO SI NO

Número, Nombre y Pueblo del Proyecto

Topografía y Suelos

Número de Parcela Forma

Parte con Interés Facilidades y Servicios

Dirección Postal y Residencial de la Parte con Interés

Condición de Inundación

Dirección del Proyecto Condición de Contaminación

Suposiciones Generales y Condiciones Limitantes

Condiciones Ambientales Adversas

Descripción del Tipo de Informe de Tasación (Resumido en Formato Narrativo)

Descripción de la Zonificación

Alcance de la Valoración Gravámenes / Servidumbres

Identificación del Cliente Uso Actual

Identificación de los Usuarios del Informe

Evaluación del Mayor y Mejor Uso

Identificación del Uso del Avalúo Descripción del Remanente

Identificación de Tipo e Identificación de Valor

Exposición del Método o de los Métodos de Avalúo Utilizados

Fecha de Efectividad de la Tasación y del Informe

Presentación de la Información del Mercado(ventas, rentas, costos,etc)

Grado de Identificación del Objeto de Avalúo

Tabla(s) de Análisis de la Información del Mercado, (costo, comparación directa, y/o capitalización de ingresos)

Grado de Inspección del Objeto de Avalúo

Reconciliación de Indicadores de cada Método Utilizado

Tipo de Información Investigada y Grado de Investigación

Reconciliación de los Métodos Utilizados

Análisis del Vecindario Certificación Firmada del Tasador

Descripción Legal Croquis (Si alguno)

Datos de Inscripción Mapa de Inundación del Objeto de Avalúo

Historial de Título (Últimos 5 Años)

Mapa de Zonificación del Objeto de Avalúo

Fotografías del Objeto de Avalúo y de las Comparables

Mapa de Catastro del Objeto de Avalúo y de las Comparables

Descripción de la(s) propiedad(es) a adquirirse

Plano de Adquisición y Tablas de Cabidas de las Parcelas

Localización Inclusión en Un Mapa de Localización del Objeto de Avalúo y de las Comparables

Codificación Certificación Registral o Documentación Legal del Objeto de Avalúo

Acceso y Frente Anejos