INFORME DE VALORACIOINFORME DE VALORACIOINFORME DE VALORACIOINFORME DE VALORACIONNNN RESIDENCIAL

PARCELA NUMERO : LOCALIZACION : NUM. DE CATASTRO : DUEÑO DEL TERRENO : PREPARADO A PETICION : FECHA EFECTIVIDAD :

FECHA DE INFORME : PREPARADO POR : LEO CABRANES GRANT TASADOR LIC. 517 EPA

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TTTTABLA DE CONTENIDOABLA DE CONTENIDOABLA DE CONTENIDOABLA DE CONTENIDO

Página Carta de trámite 3

Condiciones Contingentes y Limitantes 4

Resumen Datos Sobresalientes 5 Ambito de la Valoración:

Propósito de la Valoración 6 Fecha De Efectividad 6 Dueño de la Propiedad 6 Función de la Valoración 6 Definición de Términos 6 Alcance de la Valoración 7 Economía de Puerto Rico 10-14

Identificación del Vecindario y la Propiedad:

Análisis de la Vecindad 15 Mapa de la Comunidad 16

Métodos de Comparación Directa:

Ventas Comparables 23 Resumen y Análisis de Ventas Comparables 25 Tabla Resumen Unitarios Ajustados 26

Descripción y Valoración Solar y Mejoras

Certificación 27

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LEO CABRANES GRANTLEO CABRANES GRANTLEO CABRANES GRANTLEO CABRANES GRANT TasadorTasadorTasadorTasador----NegociadorNegociadorNegociadorNegociador

P. O Box 683

Juncos, Puerto Rico 00791

Tel. (787) 367-1579 - Fax (787) 285-6703

Fecha : __________________________________ _______________________________ _______________________________ _______________________________ _______________________________ Re: Informe de Valoración Parcela : ____________________________ Localización : ____________________________ ____________________________ En atención a su encomienda, hemos realizado la evaluación de la parcela de referencia con el propósito de estimar el valor probable en el mercado. El resultado del análisis de mercado, objeto de esta valoración, nos permite concluir que el valor probable en el mercado al mes de ________________ es de: ____________________

(________________________________________)

La descripción y cómputos de este estudio se reportan en las próximas páginas de este Informe de Valoración.

Esperando haber satisfecho su encomienda y disponible en cualquier momento para aclarar cualquier duda sobre este informe, nos reiteramos a sus órdenes. Cordialmente, ___________________________ Leo Cabranes Grant Evaluador Profesional Autorizado Licencia Número 517

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CONDICIONES CONTINGENTES Y LIMITANTES

El Tasador que suscribe hace constar:

1. Que los honorarios por el presente informe no son en forma alguna contingentes con el valor informado, ni con ninguna consideración que no sea la entregada en este informe.

2. Que en la actualidad no tengo ni he tenido jamás interés en la propiedad objeto de

este informe.

3. Que presume que el título de propiedad sea legal y negociable.

4. Que este informe está preparado de acuerdo con las normas establecidas por el Código de Ética de los Evaluadores Profesionales de Puerto Rico.

5. Que este informe es de carácter confidencial y que no implica la obligación de

testimonio o presencia en Corte del Tasador.

6. Que no he omitido voluntariamente hecho o dato alguno que pueda perjudicar, modificar o enmendar las conclusiones en este informe.

7. Que no se asume responsabilidad alguna en cuanto a título o áreas. Este informe

asume un título claro y limpio en dominio y posesión.

8. Que no asume responsabilidad alguna por cuestiones de carácter legal relativas a la propiedad.

9. Que el Tasador no asume responsabilidad del sub-suelo y otros factores que no

estén presentes al momento del informe.

10. Que la información, estimado y opiniones vertidas en este informe fueron obtenidas de fuentes consideradas confiables.

11. Que cualquier mapa o croquis en el informe indicará las dimensiones

aproximadas y se incluyen para ayudar al interesado a visualizar la propiedad.

12. Que ni este Informe de Valoración, ni parte de su contenido, podrían ser publicados a través de anuncios, relaciones públicas, noticias y otro medio sin la aprobación escrita del autor; en particular lo que se refiera a las conclusiones de valor.

___________________________ Leo Cabranes Grant Evaluador Profesional Autorizado Licencia Número 517

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RESUMEN DATOS SOBRESALIENTES

I SOBRE LA PROPIEDAD _____________________________________________________________ II. PROPIETARIO : ________________________________ ________________________________ III. DESCRIPCION DE LA FINCA PRINCIPAL: A. Localización : __________________________________

__________________________________

B. Cabida : __________________________ C. Topografía : __________________________ D. Zonificación : __________________________ E. Uso Actual : __________________________ F. Mejor Uso : __________________________ G. Existentes Gravámenes Físicos o de Naturaleza que afecten su valor: Sí__________ No___________ Se desconoce ______ H. Remanente Finca Principal : ______________ I. Accesos Finca Principal : ______________ J. Codificación : ______________ IV. DESCRIPCION Y VALORACION DE LA PROPIEDAD A VALORAR:

A. Tipo de valoración : _______________________ B. Cabida en p.c. : _______________________ C. Estructura : _______________________ D. Valor de la Propiedad : _______________________

III ENFOQUE DE VALORACION: A. Comparación Directa : _________________ B. Costo : _________________ C. Ingreso : _________________ D. Valoración : _________________ V FECHA EFECTIVIDAD DE LA TASACION: AL MES DE: ______________________________

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AMBITO DE LA VALORACION PROPÓSITO DE LA VALORACIÓN: El propósito de la valoración es estimar el valor probable de una unidad de vivienda, tipo condominio propiedad de _________________________________ FECHA DE EFECTIVIDAD:

Esta valoración se hace efectiva al ___________________________

DUEÑO DE LA PROPIEDAD: Según certificado de estudio de título, los dueños de la propiedad lo son:

• FUNCIÓN DE LA VALORACIÓN:

La función de la valorización es conocer el estimado de valor de la propiedad para la adjudicación de valor a los componentes de __________________________

DEFINICIÓN DE TÉRMINOS:

Valor en el Mercado: Se define como el precio más probable que una propiedad

produciría en un mercado libre bajo todas las condiciones y requisitos para una venta

adecuada, en el que tanto el comprador como el vendedor actúen prudentemente, con

pleno conocimiento, actuando voluntariamente y asumiendo que el precio no está

afectado por presiones indebidas.

Implícito en esta definición, está la consumación de la venta a una fecha específica y que

el título pase del vendedor al comprador bajo las siguientes condiciones:

1. Tanto el comprador como el vendedor estén típicamente motivados;

2. un tiempo razonable es considerado para la expropiación en el mercado abierto;

3. ambas partes están bien informadas y que cada una actúe en lo que consideran su

mejor interés;

4. el precio representa una consideración normal por la propiedad vendida sin estar

afectada por algún financiamiento especial o creativo otorgado por alguna de las

partes en la transacción.

5. el pago es hecho en dólares en efectivo o en términos de financiamiento típico.

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Pleno Dominio: Derecho absoluto. Derecho de propiedad sin limitaciones de ninguna

clase excepto los poderes inherentes del Estado.

Uso Mejor y Más Productivo: Es el uso más razonablemente probable que produciría el

valor más alto en el mercado de la propiedad según su definición a la fecha de efectividad

de la valoración.

Expropiación: La expropiación es una institución de derecho público mediante la cual la

administración, para el cumplimiento de fines públicos, logra coactivamente la

adquisición de bienes muebles o inmuebles, siguiendo un proceso determinado y pagando

una justa compensación.

ALCANCE DE LA VALORACIÓN:

El alcance de este informe de valoración requiere que se cumpla con los “Estándares o

Reglas Uniformes para la Práctica Profesional de la Valoración” promulgados por el

“Appraisal Foundation” y adoptados por el “Instituto de Evaluadores de Puerto Rico” y la

“American Society of Appraisers”. Estos estándares o reglas uniformes establecieron los

requisitos para las comunicaciones de los análisis, opiniones y conclusiones del tasador

en una manera significativa, bien intencionada y que no cree duda en el público.

Se ha preparado un informe de valoración narrativo de la unidad objeto de valoración.

Toda la información del sujeto, tal como tamaño, localización, calidad y zonificación, fue

considerada.

La información de mercado fue recopilada y analizada. Las ventas comparables fueron

escogidas por su similitud en cuanto a mejor y más provechoso uso en relación con la

propiedad sujeto. Todas las ventas fueron analizadas y comparadas con la propiedad

sujeto en cuanto a similitud y diferencias.

Al estimar el valor final en el mercado de la propiedad objeto de valoración se utilizó el

método de valoración que aplica a la propiedad valorada.

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El tasador quiere aclarar que él no tiene el conocimiento ni la experiencia para detectar y

medir la presencia de substancias tóxicas, por lo tanto este informe de valoración no

cubre esta área.

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ECONOMIA DE PUERTO RICO

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ECONOMIA DE PUERTO RICO El año fiscal 2005 terminó sin señales claras de recuperación. El comportamiento de los

indicadores económicos para el segundo trimestre de 2007 sugiere que la economía de

Puerto Rico continúa relativamente estancada. Aunque el diagnóstico de estancamiento

no puede generalizarse a todos los sectores de la economía, ya que algunos de éstos

exhiben cierto grado de restablecimiento, tampoco se observan mejoras notables en los

sectores claves, prevaleciendo más bien algún grado de inmovilidad en la actividad

económica. La tasa de desempleo permanece a niveles relativamente altos ya que,

aunque el número de empleos está en aumento, la fuerza laboral paralelamente sigue

creciendo.

Al igual que en el trimestre anterior, los datos para el segundo trimestre de 2007 arrojan

resultados mixtos. Las ventas al detal continúan fortaleciéndose, pero el empleo en el

sector comercial no muestra síntomas de expansión. La provisión de incentivos para el

pago de deudas morosas al erario y el aumento en los recaudos por concepto de arbitrios

han propieciado mejoras en las finanzas públicas. También el volumen de exportaciones

se ha expandido sustancialmente, pero el sector manufacturero aún no recupera su

capacidad para generar empleos. La actividad turística mostró cierto deterioro al cierre

del año fiscal 2007, lo que disipó el repunto experimentado por el sector desde mediados

del 2006.

El sector de la construcción continúa desempeñándose satisfactoriamente. En los últimos

meses la construcción privada ha comenzado a despuntar, luego de varios trimestres en

descenso. Sin embargo, la construcción de nuevas unidades de vivienda sigue mostrando

tendencias negativas, al igual que los empleos en el sector. Tal parece que la inversión

pública está sosteniendo el escaso crecimiento económico, al tiempo que le imparte cierta

estabilidad a otros sectores de la economía.

La inflación sigue siendo un obstáculo. Sin embargo, el precio del petróleo crudo, el cual

se encuentra por encima de $50.00 por barril, así como el de la gasolina, parece que

comienza a estabilizarse. Las tasas de interés permanecen al nivel de más bajo en los

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últimos 45 años, lo que sugiere un ambiente favorable que deberá propiciar el

crecimiento esperado hacia fines de año.

Aunque la guerra de Irak finalizó oficialmente el 1ro. de mayo, un mayor gasto de

defensa impulsó el crecimiento económico de los Estados Unidos en el segundo trimestre

de 2007 a un ritmo mayor que el previsto. El Producto Interno Bruto creció a una tasa de

3.1%, luego de un alza de sólo 1.4% en el primer trimestre. Existe un consenso

generalizado de que los gastos de defensa vinculados con la guerra han sobrepasado

sustancialmente los estimados originales.

Indice de Actividad Económica

• En esta edición de Progreso Económico no se incluyen los valores de los índices

de Actividad Económica de Banco Popular (IAE-BPPR). Para el cálculo de los

índices se utilizan variables del mercado de empleo que recogen en la encuentra

de establecimientos del Departamento del Trabajo y Recursos Humanos (DTRH).

Al momento de la redacción de este boletín, el DTRH estaba en proceso de

cambiar el sistema de clasificación industrial (de SIC a NAICS) que por mucho

tiempo se había empleado para clasificar los empleos por sector. Esto

probablemente requiera la realización de ajustes en la base de datos que se utiliza

para calcular los IAE-BPPR. Tan pronto se cuente con la estructura definitiva de

la serie de empleos, se reanudará la publicación de los índices.

Empleo

• Según la Encuesta de Viviendas, las cifras de empleo y grupo trabajador para

junio de 2007 registraron alzas, al compararlas con junio de 2006. El total de

personas empleadas fue 1,231,900 y el grupo trabajador ascendió a 1,406,500, lo

que refleja aumentos de 42,700 y 45,800 personas, respectivamente, en los

últimos 12 meses.

La tasa de desempleo continúa siendo relativamente alta (12.5%) ya que las

42,700 nuevas plazas de trabajo no lograron compensar la demanda de la

creciente fuerza laboral en el último año.

Manufactura

• La actividad manufacturera continúa débil, pero estable. Aunque el sector aún no

exhibe síntomas de recuperación en términos de empleo, tanto la nómina como el

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jornal promedio por hora reflejan un leve aumento. También el volumen de

exportaciones continúa en ascenso, lo que sugiere que la productividad en el

sector se mantuvo creciendo durante los últimos meses.

• Las exportaciones registradas crecieron en 22% en comparación con la cifra

informada el segundo trimestre del año anterior. El aumento mayor se registró en

la exportaciones a países extranjeros (67.5%), mientras que las exportaciones a

los Estados Unidos crecieron en más de 16%. En el año fiscal 2007, el volumen

de exportaciones llegó a los $55,175 millones, un incremento de 17%, cuando se

compara con el año fiscal 2006. Esta alza se le adjudica principalmente a las

exportaciones de productos químicos hacia los Estados Unidos.

Construcción

• El sector de la construcción continúa creciendo, pero a un ritmo más lento que lo

anticipado. El valor total de permisos aumentó aún 12.4% con relación al valor

informado el segundo trimestre de 2006. Aunque este crecimiento fue menor que

el informado en el trimestre anterior, es notable el aumento de 10.4% registrado

en el valor de la construcción privada, la cual había estado en descenso en los

últimos dos trimestres.

• Al igual que en el trimestre anterior, los permisos otorgados para la construcción

de nuevas unidades de vivienda mostraron un descenso, el empleo en el sector

continúa estancado y la venta de cemento también marcó una merma al cierre del

año fiscal, lo que quizás está asociado con la adopción y mayor uso de nuevas

tecnologías y sistemas de construcción que utilizan menos cemento.

• No empecé el tímido desempeño del sector en el segundo trimestre 2007, los

datos agregados para el año fiscal sugieren que la actividad de la construcción

creció moderadamente con relación al año fiscal 2006 aunque no superó los

valores informados para el 2006 En el 2007 el valor total de permisos fue de

$2,718 millones, un crecimiento de 22% con relación a la cifra informada el año

fiscal anterior.

Turismo

• La actividad turística que había dado muestras de recuperación desde mediados

del 2006 no logró consolidar su crecimiento al cierre del año fiscal 2007,

reflejando una merma en el total de turistas registrados en los hoteles del país y

13

una tasa de ocupación por debajo de 70%. La última vez que la actividad turística

reflejó una merma fue en el primer trimestre de 2006 luego de los eventos del 11

de septiembre.

• El total de personas registradas en los hoteles de turismo marcó una reducción de

1.0% en comparación con el segundo trimestre del año pasado. De marzo a junio

de 2007 el registro en hoteles fue de unos 463,200 turistas, lo que representa una

deficiencia de 4,700 personas con relación a los turistas registrados en el mismo

período el año pasado.

• La reducción mayor se registró en el volumen de turistas no residentes, que son lo

que por lo regular generan un mayor gasto. Unos 319,500 turistas no residentes

se registraron en los hoteles del país en el segundo trimestre de 2007, lo que arroja

una merma de 4,900 en comparación con los registrados en el mismo período el

año anterior.

• Aunque sólo añadieron unas 100 habitaciones al inventario existente al cierre del

año fiscal anterior, la tasa de ocupación se redujo de 69% a 68% por la pérdida de

turistas durante el trimestre.

Ingresos del Gobierno

• Los ingresos netos al Fondo General ascendieron a $7,941.7 millones en el año

fiscal 2007, lo que representa un alza de $387 millones ó 5.1% comparado con los

recaudos para el año fiscal anterior. Unos $80 millones ó 20.6% de ese aumento

provinieron del plan de incentivos para el pago de deudas morosas, lo cual

contribuyó al notable incremento de 13.8% en los ingresos recaudados en el

segundo trimestre de 2007.

• Otro factor que impulsó significativamente el alza en los ingresos fiscales fue el

aumento en las diferentes categorías de arbitrios. Debido a los aumentos

contributivos, se registró un alza de $187 millones en los recaudos totales de

arbitrios, subiendo de $1,464 millones para el año fiscal 2006 a $1,651 millones

para el año fiscal 2007. Este aumento corresponde a las alzas registrales en las

categorías de bebidas alcohólicas, cigarrillos, vehículos de motor y traga

monedas. Los arbitrios sobre petróleo crudo se redujeron debido al alza en el

precio del combustible en los mercados energéticos internaciones.

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• Otra partida de recaudos que mostró un crecimiento significativo fue la

contribución sobre ingresos, la cual registró un aumento de $292 millones en

comparación con el año anterior. En el segundo trimestre de 2007, esta partida

creció en más de 17% en comparación con los recaudos informados en el segundo

trimestre de 2006.

Inflación

• El Indice de Precios al Consumidor alcanzó el nivel de 218.1 puntos a junio de

2007. Esto refleja un incremento de 6.9% al compararse con junio del año

anterior, cuyo nivel fue de 204.0 puntos.

• Los grupos que registraron alzas en sus índices fueron: alimentos y bebidas,

12.2%; otros artículos y servicios, 3.0%; cuidado médico, 3.0% educación y

recreo, 1.7%, alojamiento, 1.6% y transportación, 0.9%. El grupo de ropa y

servicios relacionados registró una disminución de 2.1%.

• Completado el año fiscal 2005, IPC promedio 212.9 puntos, reflejando un

aumento de 8.1% al compararse con el año fiscal 2006.

Perspectivas

1. Aunque la tan esperada recuperación económica no se materializó en el año

fiscal 2007, se anticipa el restablecimiento de varios sectores en los próximos

meses. La expansión de la inversión pública en proyectos de construcción

deberá propiciar un crecimiento que probablemente sobrepasará el 3.0% en el

año fiscal 2008.

2. Ya en los Estados Unidos se vislumbra los inicios de una plena recuperación,

lo que deberá favorecer el crecimiento de la economía local, especialmente en

sectores claves como la manufactura y el turismo.

3. El empleo deberá expandirse sustancialmente como consecuencia del

fortalecimiento en los sectores de construcción, manufactura y el turismo. La

expectativa generalizada es que dichas expansión será más amplia que la que

habrá de experimentar la fuerza laboral, por lo que la tasa de desempleo se

deberá reducir hasta ubicarse en las inmediaciones del 11%.

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ANALISIS DE LA VECINDAD

• Nuestro objetivo de valoración está localizado en ______________________

• Este vecindario se ha desarrollado en un uso extenso residencial con acceso a

_______________________________________________________________

• El vecindario cuenta con todos los servicios y utilidades típicos de la zona urbana

__________________________________________________

• En conclusión el vecindario es ________________________________________

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CARACTERISTICAS DE LA PARCELA A SER VALORADA

Codificación : _________________________________

Localización : _________________________________

_________________________________

_________________________________

Cabida : ___________________________________

Acceso : ___________________________________

Forma : ___________________________________

Topografía y Suelos : ___________________________________

Zonificación : ___________________________________

USO ACTUAL : Residencial-Vacante

MEJOR Y MAS PRODUCTIVO USO:

El mejor uso entre todas las alternativas de explotación económica de un predio es

aquel físicamente posible, legalmente permisible y financieramente viable que

genere máxima renta neta para la tierra y por ende, su óptimo valor.

Es requisito fundamental que ese mejor uso pueda ser legal y en concordancia con la

reglamentación de la Junta de Planificación.

Si al momento de la valoración, la propiedad bajo estudio no exhibe los atributos para

desarrollarse dentro de su reglamentación oficial, se evalúa entonces aquél uso que

guarde compatibilidad con su ambiente urbano o su mercado inmediato.

Al momento de la valoración y pesando los factores inherentes a la propiedad y su

mercado inmediato, se concluye que su mejor uso es residencial.

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FOTOGRAFIAS

MAPA

CROQUI

18

FOTOS DE LA PROPIEDAD

19

DESCRIPCION PROPIEDAD A SER VALORADA

De acuerdo a la escritura de compraventa, la parcela será descrita según cabida y colindancia que se indican en dicho documento: APARTAMENTO NUMERO : _____________________________ CABIDA : _____________________________ COLINDANCIAS : Norte – Sur – Este – Oeste – DATOS LEGALES Finca #_____________, Inscrita al Folio _____ del Tomo ______ de

__________________. Consta Inscrita a favor de ___________________________,

casados entre sí, según consta en la Inscripción.

Adquirida la propiedad por ______________ en la fecha de

________________________________________

DESCRIPCION DE LAS MEJORAS

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MÉTODOS O ENFOQUES DE VALORACIÓN

El estimado de valor en el mercado de una propiedad requiere un proceso sistemático en

donde primero el problema se define. Se planea el trabajo necesario para resolver dicho

problema y se obtiene, se clasifica, se analiza e interpreta la data para estimar finalmente

el valor.

En este proceso o método para valorar una propiedad existen tres enfoques que el tasador

utiliza:

1. El enfoque de Comparación Directa entre Ventas y Propiedad Sujeto

de Valoración.

2. El Enfoque de Ingresos.

3. El Enfoque de Costo.

Todos ellos son denominados enfoques de mercado debido a que la información

necesaria para la elaboración de los mismos es extraída del mercado.

El Enfoque de Comparación Directa consiste en el estudio de transacciones de

compraventas de propiedades similares a la propiedad sujeto en el área próxima o en

sectores similares los cuales indiquen tendencias de mercado de similares condiciones a

las prevalecientes en la localización, sitio o lugar de la propiedad sujeto. Estas son

comparadas a la propiedad sujeto respecto a sus factores similares o diferentes; en tiempo

o fecha de la transacción; localización; características físicas y condiciones que puedan

afectar la transacción.

Luego de dicho análisis se procede con los ajustes correspondientes en forma cuantitativa

entre ventas y propiedad sujeto, tras de lo cual se reflejará el valor indicado para la

propiedad.

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El Enfoque de Ingresos es el proceso mediante el cual el flujo anticipado de beneficios

futuros (ingreso actual en términos de dinero) es descontado a un valor presente mediante

el proceso de capitalización.

El tasador primero se relaciona con el beneficio futuro esperado, resultante de los

ingresos netos que rinde la propiedad. Este ingreso neto es el remanente después de

haber sido deducido los gastos de operación necesarios para poder devengar dicho

ingreso efectivo que produzca la propiedad.

Los pasos a seguir en este enfoque incluyen la estipulación potencial del ingreso bruto a

ser producido por la propiedad mediante comparación de propiedades similares

productoras de rentas y la estimación de los gastos en que habría que incurrir (derivados

del mercado o por la experiencia histórica de la propiedad en particular) para entonces

determinar la proyección del ingreso neto.

Esta renta o ingreso es entonces capitalizado en la indicación de valor mediante el uso de

una tasa de capitalización, bien sea extraída del mercado o mediante el uso de otras

técnicas conocidas y aceptadas en la práctica.

En el Enfoque de Costo el tasador estima primero el valor del solar, como si el mismo

estuviera vacante mediante la comparación directa de este con la información del

mercado obtenida. Luego se determina el costo de reproducción nueva de las mejoras y

edificaciones, a lo cual se le aplica las depreciaciones pertinentes, determinando su valor.

El valor presente de estas mejoras y edificaciones se le suman al valor concluido para el

terreno. Como resultado, el valor total de la propiedad bajo este enfoque.

Los estimados de valor indicados por los tres enfoques o por los que apliquen al caso en

particular, son entonces confrontados o correlacionados para una conclusión final de

valor.

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SELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALORACIÓN:

La propiedad objeto de este estudio está constituida por un solar y mejoras que está en

uso comercial. Estaremos analizando el valor de la propiedad por el método de Ventas

Comparables.

VENTAS COMPARABLES

Descripción Venta 1 Venta 2 Venta 3

Codificación

Localización

Datos Legales y Fecha de Venta

Vendedor

Comprador

Precio de Venta

Atribuible a mejoras

Atribuible a terreno

Cabida

Valor unitario por P.C.

Acceso

Configuración

Uso actual

Topografía

Facilidades y servicio

Zonificación

Uso al momento de venta

Mejor Uso

Vecindario

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TABLA DE AJUSTES VENTA TERRENOS

PARTIDA SUJETO VENTA#1 VENTA#2 VENTA#3 Fecha de compraventa

Precio Area P.C. Valor por P.C.

Derechos de Propiedad Típicos Similar Similar Similar Ajustes Valor Ajustado/p.c. Terminos de Financiamiento Típicos Similar Similar Similar Ajustes Valor Ajustado/p.c.

Condiciones del Mercado

Tiempo Ajuste 0% Valor ajustado / p.c.

Características Físicas

Localización Acceso Topografía Forma Facilidades/Servicio Zonificación Mejor Uso Inundabilidad Cabida/p.c. Factor Ajuste Total Valor Unitario Ajustado (R)

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Luego de ajustar las ventas comparables por factores pertinentes, los unitarios quedan de

la siguiente manera:

TABLA RESUMEN UNITARIOS AJUSTADOS NO. DE VENTA Unitario Original Unitario Ajuste x

Tiempo Unitario Final por

P.C. 1 2 3

Notamos unos límites entre $ ________ a $ _________ por pie cuadrado. Entendemos

que el valor razonable de nuestro sujeto es de $ __________ por pie cuadrado.

DIGAMOS:

CABIDA POR P.C.

UNITARIO POR P.C. $

VALOR $

REDONDEADO $

25

CONCLUSION DE VALOR PROPIEDAD : CABIDA : ENFOQUE DE COSTO : ENFOQUE COMPARACION DIRECTA : ENFOQUE DE INGRESO : Luego de analizar los distintos enfoques de valoración, se concluye que el enfoque de ingreso refleja un valor de acuerdo a la situación actual del mercado. POR LO TANTO: Consideramos el valor más probable al mes de __________es de: $_________________ (____________________________________ ) CERTIFICO: ______________________ Leo Cabranes Grant Evaluador Profesional Autorizado Licencia EPA 517

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LEO CABRANES GRANT

P. O. Box 683 Juncos, P.R. 00777-0683

(787) 367-1579

CERTIFICACION

Yo, LEO CABRANES GRANT, por la presente CERTIFICO:

• Que he examinado e identificado personalmente, la propiedad objeto del

presente estudio y las comparables que se incluyen como evidencia del

mercado.

• Los análisis, opiniones y conclusiones está limitados solamente por las

condiciones limitantes y contingentes aquí descritas y que son mis propios

análisis, opiniones y conclusiones profesionales y objetivos.

• Que no tengo interés presente, ni futuro sobre la propiedad objeto de

valoración y no tengo interés personal o perjuicio con respecto a las partes

envueltas.

• Mis honorarios no son contingentes sobre la conclusión del valor pre

determinado, o dirección de valor que favorezca la causa del cliente, la

cantidad del estimado de valor.

• Mis análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas y este informe

fue preparado en conformidad a los estándares uniformes de la práctica

profesional de valoración y el código de ética profesional.

Leo Cabranes Grant

Lic EPA 517

27