informe de mercado oficinas e inversiÓn 1t 2014

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Índice

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6 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T. 2014

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Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,26%

CBD / CBD 8,88%

Secundaria / Secondary 6,86%

Periferia / Periphery 15,49%

Satélite / Satellite 27,32%

4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014

Tendencia a 12

meses /

12 Month Outlook

Stock / Stock (m2) 15.041.381 15.043.461

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 11,91% 12,26%

Contratación / Take up * (m2) 105.989 101.550

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech

Principales Indicadores Madrid

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 1 T/Q 2014

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T. 2014 · 7

Rentas en €/m2/mes /

Rents in €/m2/month

4T / 4Q 20131T / 1Q 2014Tendencia a 12 meses /

12 Month OutlookMin. Max. Min. Max.

CBD / CBD 12,50 24,25 12,50 24,25

Secundaria / Secondary 9,00 14,75 8,75 14,75

Periferia / Periphery 5,50 13,00 5,25 12,50

Satélite / Satellite 4,25 10,00 4,25 10,00

Oficinas Madrid

Renta Prime / Prime Rent

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Dis

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m� Renta Prime / Prime Rents

Sin incluir hi tech / Hi tech not included Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2014


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1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

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CBD

Secundaria

Periferia

Satélite

Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2014


La estabilidad de las rentas prime en 24,25 €/m²/mes se va contagiando lentamente hacia otros submercados, especialmente en las rentas máximas de Satélite y Secundaria.

En la Periferia, la sobreoferta de producto de calidad y los precios

tan atractivos del CBD siguen provocando presión a la baja

Esto supone un 4,5% de disminución frente al trimestre pasado.

Para el conjunto del mercado los incentivos siguen estando en máximos históricos, en los edificios prime ya se comienza a ver una ligera reducción tanto en los meses de carencia ofrecidos como en el resto de contribuciones.

Rentas


OfertaLa desocupación sigue manteniendo la senda de la estabilización de manera general y con un ligero aumento de la tasa de oficinas hasta el 12,2%.

La desocupación de los edificios de Vodafone ha sido el detonante del incremento de la tasa de disponibilidad de la Periferia, aumentando del 14,17% hasta el 15,49% en este primer trimestre del año.

Por su parte, el Icex todavía no liberará superficie a causa de la necesidad de reforma de las nuevas oficinas. Así, a falta de otras desocupaciones a corto plazo, se espera que durante el segundo trimestre del año disminuya la disponibilidad mientras que después de los meses estivales, el abandono de los edificios de CEPSA, fundamentalmente en Campo de las Naciones, volverá a presionar al alza este indicador.

Este primer trimestre tan solo se ha terminado un edificio de pequeño

tamaño y para uso propio

Las oficinas terminadas durante el 2014-2016 siguen la misma tendencia que durante periodos anteriores con tan solo un ligero aumento en 2016 por un único proyecto nuevo de tamaño medio que parece que podría arrancar su construcción en breve.

El resto de proyectos que parecía que se podrían terminar en el 2017, se han ido retrasando en el futuro a la espera de una estabilización en la economía.

Oferta Futura / Future Supply


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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Oficinas / Offices High-Tech / Hi-Tech

Detalle Oferta Futura / Future Supply Detail

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Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech Oficina / Office Oficina / Office

2014 2015 2016

Milla

res Ocupación propia / Owner Occupation

Especulativo / Spec

Disponibilidad / Vacancy

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m� Disponibilidad / Vacancy


Oficinas Madrid



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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T/Q 2014

‘000

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Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech

Contratación Anual / Annual Take up

TransaccionesEl 2014 ha comenzado con una cifra de contratación relativamente alta, superando los 100.000 m2.

Es el primer trimestre desde el 2010 en que se supera el umbral de los

100.000 metros sin el sesgo de una gran operación como las de Vodafone o

Cepsa

Vodafone y Cepsa, con más de 30.000 m2, representaban cerca de un tercio de la contratación del trimestre. Destaca la franja de operaciones de entre 1.000 y 3.000 m2, que suponen cerca del 35% de la superficie contratada en el trimestre.

Manteniendo esta tendencia de mercado y a la espera de que se confirmen operaciones de un rango de volumen superior (del entorno de los 10.000), que podrían suponer un cambio de ritmo en el take up, se prevé un año que ronde la cifra de los 400.000 m2, recuperando los niveles del 2010.

Como en anteriores trimestres, los mercados protagonistas han sido los de la Periferia y el CBD, en los que se ha concentrado más del 80% de la superficie objeto de contratación.

En el CBD destaca el prealquiler por parte del Icex, del antiguo edificio de Repsol en el Pº de la Castellana 278, que será ocupado una vez concluidas las obras de rehabilitación. La mayor operación de mercado en Periferia ha sido la protagonizada por Alstom en Martínez Villergas 49, con intermediación de JLL.

Oficinas Madrid

Castellana 278 - 15.295 m2

Francisca Delgado 9 - 5.496 m2 ITP

Martínez Villergas 49 - 5.775 m2

Alfonso XII, 62 - 3.657 m2 CONFIDENCIAL

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ASESORAD

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JLL

OP

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AC

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ASESORAD

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Principales Indicadores Barcelona

*Incluyendo high-tech / including high tech

A-2

B-23

B-10

B-10

B-10

PRAT DE LLOBREGAT

HOSPITALETDE LLOBREGAT

CORNELLÁDE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JUST DESVENT

SANT CUGATDEL VALLÈS

BADALONA

RONDA DALT

RONDA LITORAL

GRAN VIA CORTS CATALANES

DIAGONAL

AP-7

4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014

Tendencia a 12

meses /

12 Month Outlook

Stock / Stock (m2) 6.000.817 6.004.037


Contratación / Take up (m2) 63.677 60.581

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 14,18 %

Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 11,71 %

Centro Ciudad / City Center 8,89 %

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 18,00 %

Periferia / Periphery 19,18 %



Oficinas Barcelona

La estabilización de rentas parece que será la tendencia de los próximos meses en el mercado de oficinas de Barcelona.

Las rentas Prime permanecen en 17,50 €/m²/mes y los máximos del

resto de zonas se mantienen estables

Creemos que de cara a finales de año podremos empezar a ver repuntes de rentas debido sobre todo a la falta de oferta de calidad, a una tasa de disponibilidad claramente en descenso y a una reactivación de la actividad económica.

Aunque seguiremos viendo carencias de renta y contribuciones atractivas, éstas irán en disminución conforme avance el año sobre todo en aquellos inmuebles de mejor calidad ya que los propietarios empiezan a ser conscientes de la escasez de oferta en este segmento.

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014

Rent

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1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

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Rentas por Submercados Submarket Rents

Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia


Rentas por submercados / Submarkets Rents



Rentas en €/m2/mes


4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014 Tendencia a 12

meses /


Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,50 13,00 17,50

Centro Ciudad / City Center 8,75 14,75 8,75 14,75

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,50 8,25 14,50



Rentas



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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014

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Disponibilidad Anual / Annual Vacancy


La tasa de disponibilidad en el primer trimestre de 2014 ha descendido del 14,58% a 14,19% y seguirá esta tendencia el resto del año. Únicamente se ha entregado un edificio de 3.220 m² en Avda. Diagonal.

En los próximos meses del 2014 ni durante el 2015 se prevé la entrega de ningún proyecto especulativo al

mercado de oficinas

Si la contratación de oficinas se sitúa en volúmenes anuales entre 200.000 y 250.000 m², a mediados del año próximo puede existir un problema real con la oferta de oficinas en la ciudad condal.

El problema es mucho más grave si sólo tenemos en cuenta los edificios nuevos de oficinas o recién rehabilitados con plantas grandes (superficie). Una empresa grande que desee trasladarse a un edificio nuevo en Barcelona tendrá serios problemas para encontrar producto.

Entendemos que algunos propietarios se plantearán la promoción especulativa de oficinas en breve, siempre que tengan acceso a financiación.

Oferta

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Oficinas / Offices

*Datos de 1T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico.Q1 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.



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Ocupacion Propia/Owner Occupation

Especulativo/Speculative

Oficinas Barcelona


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Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation



La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en casi 61.000 m2 en el primer trimestre de 2014, casi el 30% más de volumen de contratación que el mismo trimestre del año anterior y el primer trimestre del año más activo de los últimos tres años

Se han firmado 16 operaciones de más de 1000 m² (un buen dato cuando la media trimestral se sitúa entorno a las 10 operaciones de esta superficie por trimestre).

Entre las operaciones más destacadas del trimestre ADP en Cornerstone, Tecnocom en Torre BCN e EBAY en

Illacuna(asesorada por JLL)

El centro de la ciudad y las nuevas áreas de negocios son las dos áreas con mayor contratación este trimestre con el 36% y el 37% del take-up respectivamente.

Transacciones

Oficinas Barcelona

Cornerstone – 6.800 m²

Torre BCN – 5.000 m²

Catalana Park – 3.300 m² CONFIDENCIAL

Illacuna – 2.130 m²

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Inversión Madrid

El mayor protagonismo en el mercado durante el primer trimestre del 2014 lo ha acaparado la venta de la cartera de la cartera de préstamos con subyacente inmobiliario del banco alemán conocido anteriormente como Eurohypo. Junto a esta operación, existen otras operaciones de carácter menos institucional y de venta de activos pero de carácter más secundario.

Otra de las principales operaciones en curso es la venta del complejo mixto de Castellana 200 que desarrolló Reyal Urbis en el tramo norte del CBD y que cuenta con fuerte interés institucional. En zona Secundaria también existen operaciones en marcha, si bien en Periferia ha habido escaso movimiento durante el trimestre.

Las administraciones públicas en Madrid mantienen el ritmo de salida gradual de activos al mercado, existiendo actualmente otros tres edificios del centro histórico en venta bajo la fórmula de subasta pública. El mercado sigue con atención los efectos de los cambios realizados en la cúpula de Sareb y las nuevas carteras y productos que se vayan incorporando al mercado.

La falta de producto sigue siendo la tónica constante

Algunos compradores están dispuestos a pagar ciertos premium o sobreprecios en determinados activos representativos o icónicos.

Oferta

Se mantiene la intensidad de la presión compradora en el mercado de oficinas de Madrid.

Además de los inversores privados y oportunistas que llevan activos en el mercado desde hace varios meses; nuevos perfiles más conservadores (value added, core plus y core) e incluso fondos de pensiones y compañías aseguradoras están analizando la oferta de producto con mucha atención.

Las grandes gestoras de fondos de inversión como BlackStone, Cerberus y Apolo siguen analizando el mercado en busca, tanto de productos corporativos con componente inmobiliario como de inversiones directas en activos inmobiliarios.

El capital más interesado en las oficinas de Madrid es actualmente el americano y británico.

Demanda


Inversión Madrid

Se han producido dos operaciones de inversión de oficinas en Madrid: Av. América 115 fue vendida por Solvia al fondo británico London & Regional Properties por 117 M€.

Pramérica ha vendido a Coivisa el edificio Titán 13 por cerca de 28 M€.

Este volumen del inversión en un primer trimestre es el más alto desde 2009, sin tener en cuenta la venta de

la Torre Picasso

Dado que el nivel de rentas sigue muy bajo, los inversores continúan analizando las operaciones que hay con la atención más centrada en los valores €/m² que las rentabilidades.

En productos prime, las rentabilidades muestran tendencia bajista en la se refleja la escasez oportunidades de inversión.

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London

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Hamburg

Frankfurt/M

Milan

Amsterdam

Madrid

Rotterdam

Brussels

Barcelona

Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


Transacciones y rentabilidades

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Athens, Lisbon, Rome Prague

Istanbul

Barcelona, Bucharest, Budapest, Brussels, Copenhagen, Kiev, Madrid, Paris CBD

Oslo, Stuttgart

Amsterdam, Helsinki

London City, London West End

Geneva

Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg

Luxembourg, Stockholm Warsaw

Edinburgh, Manchester

Munich

St. Petersburg

Zurich Lyon

Dublin

Cologne, Moscow

Milan

Ciclo de Rentas / Property Clock


Note

This diagram illustrates where JLL esti-mate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 2014

Markets can move around the clock at different speeds and directions

The diagram is a convenient method of comparing the relative position of mar-kets in their rental cycle

Their position is not necessarily repre-sentative of investment or development market prospects

Their position refers to Prime Face Rental Values


Inversión Barcelona

La actividad por parte de los inversores está siendo muy intensa este primer trimestre del año. Parece haber inversor para cada oportunidad que aparece en el mercado. Como siempre, las posiciones deberán encontrarse en cuanto a precio.

Estamos viendo una gran agresividad por parte de inversores que quieren hacerse con activos en el centro de

Barcelona

La normativa flexible que tiene gran parte del centro hace que los inversores analicen los activos desde diferentes ángulos.

Pese a que la prioridad es el centro, también la zona del 22@ está siendo estudiada con interés por parte de los inversores, especialmente por parte de inversores internacionales.

La presión por invertir en España y por ende en Barcelona, es tan fuerte que auguramos la continuidad del interés por parte de nuevos inversores en entrar en el mercado y la continuidad de la participación de los clásicos inversores institucionales, así como de los family offices tradicionales.

El inversor tiene claro que el ciclo ha cambiado en lo que respecta a la parte de inversión y es el momento idóneo para las compras.

Demanda

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Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume


Sin cambio en la tendencia histórica de Barcelona. Poca oferta de calidad en el mercado. Prácticamente inexistente en el centro de la ciudad, lo que hace que los inversores estén planteando ofertas off-market por los edificios de oficinas céntricos.

Oficialmente en el mercado, destaca el portfolio en venta de la Generalitat, compuesto por 13 edificios, con el uso

de oficinas y equipamientos

El cierre de esta operación produciría una importante palanca en la cifra final del volumen de inversión que se alcance al finalizar el 2014 y dará una imagen muy clara de cuál es el apetito real de los inversores y en qué niveles de precio se mueven.

En breve, se producirán también salidas oficiales a mercado de activos en las nuevas áreas de negocio. Estos activos podrán saciar parte del apetito inversor.

Claramente, los activos de oficinas que forman parte de las grandes carteras de préstamos en venta, también estarán presentes como dinamizadores del mercado de inversión.

Oferta


El volumen de inversión del primer trimestre del año alcanzó los 119 millones de euros, casi el 40% del volumen de inversión de todo el 2013 que se situó en 303 millones de euros

Concretamente se han producido cuatro operaciones, todas ellas de inmuebles propiedad de entidades públicas.

La mitad de las operaciones son inmuebles de oficinas que se

reconvertirán a hotel, por lo que sigue la tendencia en este sentido

Las rentabilidades han descendido este primer trimestre de 2014, situándose en el 6,25% en Paseo de Gracia / Diagonal.

En el resto de zonas también se ha producido un descenso de un cuarto de punto tanto en los máximos como en los mínimos.

Transacciones y rentabilidades

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4

Madrid Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields

Rentabilidades Prime / Prime Yields


Inversión Barcelona

Index

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20 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 1Q 2014

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Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 12,26%

CBD / CBD 8,88%

Secundaria / Secondary 6,86%

Periferia / Periphery 15,49%

Satélite / Satellite 27,32%

4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014

Tendencia a 12

meses /

12 Month Outlook

Stock / Stock (m2) 15.041.381 15.043.461


Contratación / Take up * (m2) 105.989 101.550

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech

Madrid main Indicators


Offices - Market Report Madrid & Barcelona 1Q 2014 · 21

Rentas en €/m2/mes /


4T / 4Q 20131T / 1Q 2014Tendencia a 12 meses /


CBD / CBD 12,50 24,25 12,50 24,25

Secundaria / Secondary 9,00 14,75 8,75 14,75


Satélite / Satellite 4,25 10,00 4,25 10,00

Madrid Offices


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CBD

Secundaria

Periferia

Satélite



The stability of the rental levels in the prime area at around 24.25 €/m²/month is slowly spreading to other sub-markets, especially in the maximum rental levels of the satellite and secondary areas.

While in the periphery, the oversupply of quality products persists and the very

attractive prices in the CBD are still exercising downward pressure on rental

levels

With a fall of 4.5% with respect to the previous quarter.

While incentives remain at all-time highs in the market as a whole, in prime buildings the incentives are beginning to wane slightly, both in terms of rent-free periods offered and other contributions.

Rental levels


SupplyBroadly speaking, vacancies are still gradually stabilising with a slight increase in vacant offices up to 12.2%.

The vacancy of the former Vodafone buildings has triggered an increase in the vacancy rate in the periphery, climbing from 14.17% to 15.49% in the first quarter of 2014. ICEX has still not vacated its current offices due to the need to renovate their new facilities. In view of the lack of other relocations in the short term, the vacancy rate is expected to fall slightly in the second quarter of the year. However, after the summer, the vacancy of CEPSA buildings, mainly in Campo de la Naciones, will once again put upward pressure on this indicator.

Only one small owner-occupied building was completed in the first

quarter of the year,

Increasing stock by around 2,000 m². Offices planned for completion in the period 2014-2016 follow the same trend as in previous periods with only a slight increase scheduled for 2016 in the form of a single new medium-sized project, construction of which should start shortly. Other projects which were expected to be completed in 2017 have been delayed until a future date, awaiting a stabilisation of the economy.



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Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech Oficina / Office Oficina / Office

2014 2015 2016

Milla

res Ocupación propia / Owner Occupation

Especulativo / Spec

Disponibilidad / Vacancy

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Dis

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Madrid Offices



0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T/Q 2014

‘000

m�

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech


TransactionsTake-up in 2014 has started with a relatively high figure of over 100,000 m2.

It is the first quarter since 2010 in which the 100,000 m2 threshold

has been breached without a large transaction

Such as those of Vodafone or Cepsa, skewing the results, transactions which, with more than 30,000 m2, represented almost a third of the take-up for the quarter. Transactions in the range of between 1,000 and 3,000 m2 have been particularly prominent, representing around 35% of the take-up in the quarter.

With this trend holding firm and while still awaiting the confirmation of larger transactions (around 10,000 m2), which could change the pace of take-up, the figure for this year is expected to be around 400,000 m2, recovering levels seen in 2010.

As in previous quarters, the most prominent markets have been the CBD and periphery, in which more than 80% of the surface area to be taken up is located. In the CBD the pre-leasing by ICEX of the former Repsol building at Pº de la Castellana 278, which will be occupied once the renovation works are finished, is noteworthy. The biggest transaction in the periphery was for Alstom at Martínez Villergas 49, in which JLL intermediated.

Madrid Offices

Castellana 278 - 15.295 m2

Francisca Delgado 9 - 5.496 m2. ITP

Martínez Villergas 49 - 5.775 m2

Alfonso XII, 62 - 3.657 m2 CONFIDENCIAL

OP

ER

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IÓN

ASESORAD

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OR

JLL

OP

ER

AC

IÓN

ASESORAD

A P

OR

JLL


Barcelona main Indicators

*Incluyendo high-tech / including high tech

A-2

B-23

B-10

B-10

B-10

PRAT DE LLOBREGAT

HOSPITALETDE LLOBREGAT

CORNELLÁDE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JUST DESVENT

SANT CUGATDEL VALLÈS

BADALONA

RONDA DALT

RONDA LITORAL

GRAN VIA CORTS CATALANES

DIAGONAL

AP-7

4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014

Tendencia a 12

meses /

12 Month Outlook

Stock / Stock (m2) 6.000.817 6.004.037


Contratación / Take up (m2) 63.677 60.581

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 14,18 %

Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 11,71 %

Centro Ciudad / City Center 8,89 %

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 18,00 %

Periferia / Periphery 19,18 %



Barcelona Offices

The stabilising of rental levels appears to be the trend for the coming months in the Barcelona office market.

Rental levels in the prime area currently stand at 17.50 €/m²/month

and the maximum rental levels in other areas remain stable.

We believe that, with a view to the end of the year, we could begin to see a rebound in rental levels due primarily to the lack of quality properties, a clearly falling vacancy rate and a reactivation of economic activity.

Although we are still seeing rent-free periods and attractive contributions, we expect these to wane as the year progresses, especially in better quality properties as owners begin to become aware of the scarcity of supply in this segment.

0 �

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014

Rent

a Pr

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/ Prim

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/m�/m

0 �

5 �

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20 �

25 �

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1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

�/m�/m

es /

�/m�/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents

Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia


Rentas por submercados / Submarkets Rents



Rentas en €/m2/mes


4T / 4Q 2013 1T / 1Q 2014 Tendencia a 12

meses /


Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,50 13,00 17,50

Centro Ciudad / City Center 8,75 14,75 8,75 14,75

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,50 8,25 14,50



Rental levels



0

200

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1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014

Dis

poni

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‘000


Disponibilidad Anual / Annual Vacancy


The vacancy rate in the first quarter of 2014 has fallen from 14.58% to 14.19% and this trend is set continue for the rest of the year. Only one building has been handed over, a property of 3,220 m² on Avda. Diagonal.

We do not expect any speculative development to be added to the

office market either in 2014 or 2015

Taking into account annual office take-up levels of between 200,000 and 250,000 m², by the middle of this year there may be real problems as regards the supply of offices in Barcelona.

The problem is much more acute if we only take into account new office buildings or recently renovated buildings with large floor spaces. A large company wanting to relocate to a new building in Barcelona will have serious problems finding a suitable product.

We are given to understand that certain owners will shortly be considering speculative office developments, provided they are able to gain access to financing.

Supply

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200

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

‘000 m

�

Oficinas / Offices

*Datos de 1T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico.Q1 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.



3.220

3.220 4.184

0 0

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2.014 2.015 2.016

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Especulativo/Speculative

Barcelona Offices


0 50

100 150 200 250 300 350 400 450

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T/Q1 2014

‘000

m�

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation



The take-up rate of offices in Barcelona stands at almost 61,000 m2 in the first quarter of 2014, almost 30% more than in the same quarter of 2013 and the most active first quarter for three years.

Some 16 transactions for more than 1,000 m² were signed (a positive figure considering that the average is around 10 transactions for this amount of floor space per quarter).

The most prominent transactions for the quarter include ADP in

Cornerstone, Tecnocom in Torre BCN and eBAY in Illacuna

(advised by JLL)

The city centre and the new business districts are the two areas with the greatest rate of take-up for the quarter accounting for 36% and 37%, respectively.

Transactions

Barcelona Offices

Cornerstone – 6.800 m²

Torre BCN – 5.000 m²

Catalana Park – 3.300 m² CONFIDENTIAL

Illacuna – 2.130 m²

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ASESORAD

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JLL


Madrid Investment

Buyers are not letting up their pressure in the Madrid office market. In addition to private and opportunistic investors who have been buying assets in the market for some months now, new, more conservative profiles (value added, core plus and core) and even pension funds and insurance companies are now analysing the supply of products very closely.

Large investment fund managers such as Blackstone, Cerberus and Apollo are still analysing the market in search of both corporate products with a real estate component and direct investments in real estate assets.

British and American capital are currently the most interested in the

Madrid office market.

DemandThe main market move during the first quarter of 2014 was the sale of the loan portfolio with underlying real estate assets by the German bank formerly known as Eurohypo. Together with this transaction, there were other transactions of a less institutional nature and the sale of more secondary assets.

One of the main transactions currently underway is the sale of the mixed-use Castellana 200 complex developed by Reyal Urbis in the Northern section of the CBD which has attracted significant interest from institutional investors. There are also deals in progress in the secondary area, although there has barely been any movement during the quarter.

The public authorities in Madrid are maintaining the pace of gradually putting assets up for sale. There are currently three buildings in the historic core of the city being sold by public auction. The market is closely following the effects of the changes in the governing body of Sareb, and the new portfolios and products which are coming onto the market.

The lack of products continues to be the underlying tone

Which is leading certain buyers to become more open to paying premiums or surcharges on certain landmark or iconic assets.

Supply


Madrid Investment

There have been two investment transactions in Madrid offices: Av. América 115 sold by Solvia to British fund London & Regional Properties for €117 million. Pramérica has sold the Titán building to Coivisa for almost €28 million.

This level of investment in a first quarter is the highest since 2009,

without taking into account the sale of Torre Picasso

Given that the rental levels are still very low, investors are still studying the existing operations with a greater focus on €/m² values than on rental levels. As regards prime products, the rental levels have followed a downward trend, a reflection of the lack of investor opportunities.

0 1 2 3 4 5 6 7

London

Paris

Hamburg

Frankfurt/M

Milan

Amsterdam

Madrid

Rotterdam

Brussels

Barcelona

Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


Transactions & yields levels

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Athens, Lisbon, Rome Prague

Istanbul

Barcelona, Bucharest, Budapest, Brussels, Copenhagen, Kiev, Madrid, Paris CBD

Oslo, Stuttgart

Amsterdam, Helsinki

London City, London West End

Geneva

Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg

Luxembourg, Stockholm Warsaw

Edinburgh, Manchester

Munich

St. Petersburg

Zurich Lyon

Dublin

Cologne, Moscow

Milan

Ciclo de Rentas / Property Clock


Note

This diagram illustrates where JLL esti-mate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 2014

Markets can move around the clock at different speeds and directions

The diagram is a convenient method of comparing the relative position of mar-kets in their rental cycle

Their position is not necessarily repre-sentative of investment or development market prospects

Their position refers to Prime Face Rental Values


Barcelona Investment

There was intense investment activity during this first quarter of the year.

There seems to be an investor for each opportunity appearing on the

market. As usual, positions are found based on price

We are seeing notable aggressiveness by investors who want to acquire assets in Barcelona’s core area. Flexible regulations in most of the centre lead investors to analyse assets from several different angles.

Although the centre remains the priority, the 22@ area is also being studied by investors with great interest, especially by international investors.

The pressure to invest in Spain and, therefore, in Barcelona, is so intense that we foresee continued interest by new investors entering the market and continued participation by long-standing institutional investors, as well as traditional family offices.

Investors clearly believe that the cycle has changed regarding investment and that now is the ideal moment for acquisitions.

Demand

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3

1T/Q

2.0

14

Mill �

Total

Madrid

Barcelona

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume


No changes in Barcelona’s historical trend. There is a scarcity of high-quality products on the market.

There is practically no offer in the city centre, leading investors to consider off-market offers for centrally located

office buildings

Officially on the market, the Regional Government’s portfolio for sale comprising 13 buildings given over to office and public facilities use is particularly noteworthy. Closure of this operation would have a significant effect on the final investment volume reached during 2014, and will give a very clear image of investors’ true appetite as well as the current price levels.

New assets will officially be put on the market very soon in new business districts. These assets could serve to satisfy investment appetite.

Clearly, office assets forming part of the main loan portfolios for sale will also serve to invigorate the investment market.

Supply


The investment volume for the first quarter of the year reached €119 million, nearly 40% of the investment volume for the whole of 2013, which reached €303 million.

Specifically, four operations have taken place, all of them involving properties belonging to public bodies.

Half of these operations involved office property which will be transformed into hotels, thus maintaining the current trend

Yield levels have decreased in the first quarter of the year, down to 6.25% in Paseo de Gracia/Diagonal. In the remaining areas there has also been a decrease of a quarter of a point, both in maximum and in minimum values.

Transactions & yields levels

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2010

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3T/Q

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4T/Q

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Madrid Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields

Rentabilidades Prime / Prime Yields


Barcelona Investment

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Sevilla

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