informaciÓn catastral para propiedad horizontal

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI - IGAC

INFORMACIÓN CATASTRAL PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

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1. Justificación Legal: Ley 14 de 1983, artículo 4º: A partir del 1o. de enero de 1984 para los fines de la formación y conservación del catastro, el avalúo de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas. Decreto 3496 de 1983 Artículo 2. Definición de Catastro. El catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. Artículo 3. Aspecto físico. El aspecto físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos o fotografías, aéreas u ortofotografías y la descripción y clasificación de las edificaciones y del terreno. Artículo 6. Aspecto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Artículo 7. Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valore de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Resolución 070 de 2011: Artículo 17. Propiedad Horizontal. Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes Parágrafo: Se entiende que hay propiedad horizontal, una vez esté sometido a dicho régimen de conformidad con la ley y de acuerdo con el plano y reglamento respectivo, protocolizado y registrado. . DEFINICIONES: PROPIEDAD HORIZONTAL Ley 675 de 2001: Se entiende por propiedad horizontal la

agrupación de inmuebles (predios), construidos sobre un lote o terreno, en uno o varios pisos y

que figuran amparados dentro del régimen de propiedad horizontal como unidades

independientes, según se hayan establecido de acuerdo con el plano y reglamento respectivo,

debidamente protocolizado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema Jurídico que regula el sometimiento a

propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse (art. 3 Ley 675 de

2001).

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y

obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de

propiedad horizontal (art. 3 Ley 675 de 2001).




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COEFICIENTE DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de

cada uno de los propietarios de bienes de domino particular en los bienes comunes del edificio

o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal (art. 3 Ley 675 de 2001).

EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya

estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de

acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad

general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes

privados o de dominio particular y por bienes comunes (art. 3 Ley 675 de 2001).

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o

varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías

internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede

conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente

independientes. (art. 3 Ley 675 de 2001).

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,

excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las

normas legales. (art. 3 Ley 675 de 2001).

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta,

excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las

normas legales. (art. 3 Ley 675 de 2001).

ÁREA PRIVADA Se entenderá como área privada, para el caso de los condominios que se consideran como

unidades inmobiliarias cerradas, además del área de la construcción (si existe), la asignada en

el respectivo reglamento como área privada de terreno, valga decir que en dichos casos

existirá área privada de construcción y de terreno. El área privada de construcción será aquella

que corresponda a la edificación levantada dentro del espacio geográfico de terreno privado

que constituye cada unidad predial.

ÁREA COMÚN En virtud a lo establecido en la ley 675 de 2001, el área común corresponde a las áreas que

hacen referencia a los bienes comunes, en la que tienen participación cada una de las

unidades privadas de conformidad a los coeficientes definidos en el respectivo reglamento. Las

áreas comunes se dan respecto a terreno y construcción.

UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de

edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que

comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación,

reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan




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proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos

comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras locativas.

(artículo 63, Ley 675 de 2001).

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal

pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su

naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,

conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (art. 3

Ley 675 de 2001).

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute

y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el

libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y

retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que

por su localización puedan disfrutarlos. ( Artículo 22, Ley 675 de 2001).

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados,

funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un

edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública

directamente o por pasaje común.

Como consideraciones generales de la Ley 675 de 2001, es necesario observar:

El artículo 16 de la Ley 675 de 2001, determina: “Los bienes privados o de dominio particular,

deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o

conjunto”.

“La propiedad sobre los bienes inmuebles privados implica un derecho de copropiedad sobre

los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad.

En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos

estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien

de dominio particular al que acceden”.

En este mismo artículo 16, “Parágrafo 1º. De conformidad con lo establecido con el inciso 2º

del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente

a los bienes comunes del edificio o conjunto en proporción al coeficiente de copropiedad

respectivo”.

El artículo 19 de esta Ley precisa: “Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto

que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso

o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los

propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de




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bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados,

no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

Artículo 4. Ley 675. De la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal

Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública

registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge

la persona jurídica a que se refiere esta ley.

Resolución 620 de 2008. Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997 CAPÍTULO III PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS Artículo 18o.- Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal. El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad. Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que restringe su comercialización independiente y esto influye en su valor comercial, así estos sean de uso exclusivo. GARAJE EN PH (Código destino 79):

Espacio destinado al aparcamiento de vehículos con características constructivas especiales

para ello (zonas duras en diferentes elementos, puede tener o no cubierta), NO incluido dentro

de la estructura de los edificios.

PARQUEADERO EN PH (Código destino 78):

Espacio destinado al aparcamiento de vehículos con características constructivas especificas

para ello, incluido dentro de la estructura de los edificios.




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2. Elaboración ficha matriz en propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas

(condominios):

La sistematización ha permitido el mejoramiento y la disponibilidad de estadísticas municipales

derivadas de los procesos de Formación, Actualización de la Formación y Conservación

Catastral. No obstante este adelanto, aún se producen estadísticas incompletas, en donde no

se incluye la información referente a las áreas comunes de predios en propiedad horizontal y

unidades inmobiliarias cerradas (condominios).

Por esta razón y para continuar mejorando las estadísticas catastrales, es obligatorio que los

catastros diligencien la correspondiente ficha matriz por cada propiedad horizontal y unidad

inmobiliaria cerrada (condominios) en los procesos técnicos que se adelanten, la cual debe

contener como mínimo la siguiente información:

• Folio de matricula inmobiliaria de la propiedad horizontal o condominio si existe, con la

anotación en el campo de ¨Observaciones¨ que indique bajo qué ley se estableció el

régimen legal (Ley 182 del 1948, Ley 16 de 1985, Ley 428 de 1998 o Ley 675 de

2001).

• El área total de terreno discriminada en áreas privadas (condominios) y comunes.

• La información referente al área total construida, discriminada en áreas comunes y

privadas.

• La relación de usos de las construcciones, identificados con los códigos

correspondientes; los cuales serán los establecidos en el reglamento de propiedad

horizontal.

• La relación de predios que la componen, identificado con el número predial y folio de

matrícula.

• El número de pisos de la construcción.

• El número de torres, bloques o interiores.

• El avalúo total.

• Los coeficientes de participación de cada unidad predial según el reglamento, los

cuales deben sumar 100%. En caso de existir inconsistencias se debe inscribir e

informar a los interesados (copropietarios, Registro, tesorería, planeación municipal y/o

curaduría) para que procedan a su ajuste.

• El croquis de cada piso.

• La relación de los números de matricula inmobiliaria de cada una de las unidades

privada incluyendo la del predio matriz.




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• Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas definidas para la copropiedad.

La ficha matriz se diligencia en el formato de ficha corriente, forma F510-10/2005.V4

Esta ficha tiene carácter estadístico, es decir, no genera un nuevo predio y no es objeto de

avalúo. Sirve para consolidar la información general de este tipo de propiedad, su codificación y

elaboración se hará durante el proceso de inscripción predial.

En la ficha matriz deberá precisarse el avalúo total de las áreas comunes, incluyendo terreno y

edificaciones como si fuera un solo predio, ya que ese valor se requiere para luego distribuir

dicho avalúo en cada una de las unidades privadas, de acuerdo al coeficiente de propiedad.

Nomenclatura Domiciliaria:

Se debe diligenciar en la ficha matriz la nomenclatura oficial de conformidad con el acto

administrativo expedido por la autoridad municipal correspondiente. En caso de existir más de

una nomenclatura se deben registrar todas iniciando por la principal.

Para el caso de los condominios o PHs ubicados en la zona rural se debe diligenciar el nombre

del conjunto, como aparezca en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Dibujo – Croquis del predio:

En la ficha matriz deberá dibujarse en planta cada torre o construcción independiente que

componen la propiedad horizontal o condominio, así como las construcciones anexas (piscinas,

salón comunal, canchas deportivas, etc.).

Este dibujo deberá ser coincidente con el elaborado en la correspondiente carta catastral.

Para unificar el diligenciamiento de la ficha matriz, se presenta un ejemplo sobre la información

que se debe incluir.




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3. Codificación Propiedad Horizontal y Unidades Inm obiliarias Cerradas (Condominios).

Con el fin de unificar la identificación de la propiedad horizontal y las unidades

inmobiliarias cerradas (condominios), se han adoptado los códigos que más adelante

se relacionan, los cuales facilitan el procedimiento de la información contenida en los

archivos.

3.1. Propiedad Horizontal

La ficha matriz de cada copropiedad se identificará con la estructura de número predial:

� Departamento, Municipio.

Tipo de avalúo, sector, manzana y/o vereda que le correspondan.

En el campo correspondiente a número predial (09 a 12), se codificarán ceros.

� En el campo correspondiente a la condición del predio (13 a 15), se codificará 901 para

la primera copropiedad dentro de la manzana, 902 para la segunda, 903 para la tercera

y así sucesivamente hasta incluir todas las copropiedades que existan en la manzana.

Las fichas prediales de cada una de las unidades privadas (apartamentos, locales,

consultorios, garajes, etc.), llevarán en el campo correspondiente al número predial (9 a

12), el número de orden del predio dentro de la propiedad horizontal y, en los campos

de la condición del predio (13 a 15) el mismo código (901, 902, 903…) de la ficha

matriz correspondiente.

En el campo observaciones de cada ficha (unidad privada) se debe incluir el coeficiente

de copropiedad de acuerdo con lo descrito en el reglamento de propiedad horizontal.

Se debe capturar en el sistema el dato exacto del coeficiente de copropiedad contenido

en el reglamento de propiedad horizontal.

3.2. Unidades inmobiliarias cerradas (condominios)

La ficha matriz de cada unidad inmobiliaria cerrada (condominio) llevará en forma

similar a las de propiedad horizontal en el campo correspondiente a número predial (09

a 12), con ceros.

En el campo que identifica la condición del predio (13 a 15) se codificará 801 para el

primer condominio, 802 para el segundo, 803 para el tercero y así sucesivamente para

los condominios dentro de cada vereda o manzana.

Las fichas prediales de cada uno de los diferentes predios que conforman el

condominio, en el campo correspondiente al número predial (9 a 12), se codificará el

número de orden del predio dentro de la unidad inmobiliaria cerrada (condominio) y, en

el campo que identifica la condición del predio (13 a 15) el mismo código de la ficha

matriz correspondiente (801, 802, 803, etc.).




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En el campo observaciones de cada ficha (unidad privada) se debe incluir el coeficiente

de copropiedad de acuerdo con lo descrito en el reglamento, tanto para terreno como

para construcción.

Diligenciamiento de la ficha de cada unidad privada

Se diligenciarán tantas fichas prediales como unidades independientes se hayan

establecido en el reglamento de propiedad horizontal o condominio.

Adicionalmente se debe registrar en el campo de ¨Observaciones¨:

- El coeficiente de copropiedad que le corresponde a la unidad privada de acuerdo con el

reglamento de propiedad horizontal.

- En PHs y condominios es necesario determinar el área de terreno y área total de

construcciones comunes en virtud al coeficiente de copropiedad.

También se debe incluir:

En el campo “Edificaciones” de la ficha:

- El área privada de construcción del PH y en condominios si la tiene.

En el campo “Terreno” de la ficha:

- El área privada de terreno en el caso de condominios.

- En PHs el área que corresponde a terreno de acuerdo con el coeficiente de

copropiedad.

4. Inscripciones en los registros catastrales y vigenc ia fiscal. Acorde con lo establecido en el artículo 17 de la Resolución 070 de 2011 dentro del

régimen de propiedad horizontal o del condominio habrá tantos predios como unidades

independientes se hayan establecido en el inmueble de acuerdo con el plano y

reglamento respectivo, lo que obliga a efectuar catastralmente la inscripción de cada

una de las unidades como predios independientes. Al respecto se aclara que el número

de unidades independientes será igual a la cantidad de folios de matricula inmobiliaria

que se abran en virtud del citado régimen.

En el caso de propiedades horizontales establecidos mediante reglamento y

debidamente registrados; que no se ha iniciado su construcción, la inscripción catastral

se hará conforme a lo descrito en el párrafo anterior, respecto únicamente al área de

terreno, de acuerdo con el coeficiente de participación.

En el caso de condominios establecidos mediante reglamento y debidamente

registrados; no construidos, la inscripción catastral se hará conforme a lo descrito en el

reglamento, respecto únicamente al área privada más el coeficiente de participación de

las áreas de terreno comunes.

La inscripción en el catastro será a partir de la fecha del reglamento de constitución

debidamente registrado, y la vigencia fiscal a partir del 1 de enero del año siguiente al

de inscripción.




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Cuando un PH o un condominio se construya por etapas, cada vez que se tenga la

modificación debidamente registrada, la entidad catastral debe ir inscribiendo en sus

bases la situación física y jurídica que se presenta en cada una de dichas fases,

realizando las modificaciones a que haya lugar de acuerdo con los documentos

jurídicos presentados y la verificación del aspecto físico realizado en el trámite de

mutación. Las modificaciones pueden incluir, entre otros, el cambio de coeficientes de

copropiedad y el englobe correspondiente de los predios si se da el caso.

Aquellas construcciones adicionales que existan físicamente dentro de las áreas

comunes de la propiedad horizontal o condominio pero que no estén reportadas en el

reglamento de propiedad horizontal, deberán ser censadas así:

- Para construcciones que realicen copropietarios, se reportarán como bien común y

quedarán registradas en la ficha matriz en el campo “Observaciones”. Este reporte no

conlleva a modificaciones de los coeficientes de copropiedad. Estas novedades deben

ser comunicadas a la Copropiedad, la Oficina de Planeación, la Tesorería Municipal y

la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos.

El dibujo de estas construcciones se realizará en la ficha matriz con fines estadísticos.

- Para construcciones que realicen personas ajenas a los copropietarios, se debe hacer

un estudio especial para cada caso concreto mediante el cual se dilucide que la

inscripción catastral no resulte contraria a la ley o al reglamento de la propiedad

horizontal establecido de conformidad con las normas que regulan la materia.

- En virtud de lo establecido en el artículo 9 de la ley 675 de 2001 cuando la propiedad

horizontal se haya destruido en más del 75%, el régimen se considera extinguido; en

cuyo caso la inscripción catastral se hará sobre el terreno como un predio en

proindiviso a nombre de cuantos copropietarios hubiera tenido la propiedad horizontal,

lo cual significa que se deben cancelar las unidades independientes que existían. Su

inscripción catastral en las bases de datos se hará a partir de la fecha de la visita

donde se constate la destrucción del edificio, con vigencia fiscal año siguiente.

• Para construcciones que realicen personas ajenas a los copropietarios dentro de las

áreas privadas de la propiedad horizontal o condominio pero que no estén reportadas

en el reglamento de propiedad horizontal, se debe hacer un estudio especial para cada

caso concreto mediante el cual se dilucide que la inscripción catastral no resulte

contraria a la ley o al reglamento de la propiedad horizontal establecido de conformidad

con las normas que regulan la materia la inscripción.




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Las situaciones diferentes a las enunciadas, exigen un estudio especial de tipo físico y

jurídico para determinar si es viable la inscripción catastral, las cuales deben ser

consultadas previamente con la Subdirección de Catastro.

5. Determinación del avalúo

La metodología utilizada por el IGAC para la liquidación de predios sometidos a régimen de propiedad horizontal se ajusta a lo ordenado en la citada ley. El estudio de mercado inmobiliario, con fines catastrales, se realiza mediante la elaboración de avalúos comerciales. Bajo los lineamientos normativos vigentes, los avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal se practicaran únicamente para las áreas privadas, las cuales integran los mayores valores económicos generados por las anexidades de las áreas comunes que por norma no pueden considerarse separadas de las áreas privadas. Se determinan las zonas físicas teniendo en cuenta el método tradicional, valga decir se diseñan las que resulten del estudio de las variables de acuerdo a sus condiciones y características Para predios bajo régimen de propiedad horizontal y condominios, la investigación a valor comercial se realiza por áreas privadas para lo cual se debe tener en cuenta lo siguiente: Una vez determinada el valor por área privada, para dar cumplimiento a la ley se debe distribuir entre terreno y construcción. Para ello se debe calcular el valor total de la propiedad horizontal o condominio y a partir de este valor (área privada) determinar, cuanto le corresponde del valor total, al terreno y cuanto a la construcción. Conforme a lo anterior, paralelo a la investigación del valor por área privada se debe efectuar la investigación para determinar el valor unitario del terreno por zona o zonas homogéneas, el cual se descontará individualmente al valor total investigado y el resultante corresponderá al valor de la construcción, a partir del cual se obtendrán los valores unitarios para conformar la tabla de construcción con los valores unitarios, al igual que la de terreno. Los valores unitarios calculados independientemente para terreno y construcción incluyen lo concerniente a áreas privadas más la participación respecto a las áreas comunes. Puesto que la metodología actual y los códigos de uso de las construcciones determinan que dentro de éstos se incluyen construcciones y/o edificaciones contempladas bajo el régimen de propiedad horizontal y no, para evitar inequidades en el avalúo se debe realizar investigación y tablas independientes para cada régimen (PH y no PH). Se debe realizar investigación y tablas independientes de construcción y valores unitarios de terreno. Con el fin de unificar criterios para la liquidación de avalúos de predios sujetos a esta

normatividad, se exponen los siguientes ejemplos, para facilitar su aplicación.

5.1. Predios en propiedad horizontal

Ejemplo:

Se tiene la propiedad horizontal denominada Edificio Camino Real, ubicado en el

municipio de Chía, departamento de Cundinamarca, en la calle 20 3-34, cuyos bienes

privados o de dominio particular están conformados por 4 locales y 5 apartamentos,

para un total de 9 unidades prediales y como bienes comunes 8 parqueaderos dobles y

el terreno con un área de 900 metros cuadrados.




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La investigación económica del mercado inmobiliario arrojo que el valor por m2 de área

privada de apartamento es de $ 2´000.000 y de local $ 3´000.000 con lo cual, el valor

total del PH es $2.656´000.000

De acuerdo con el estudio de zonas homogéneas el valor unitario de m2 de terreno es

de $ 500.000, con lo cual el valor total del terreno donde se ubica la propiedad

horizontal es de $ 450´000.000

De acuerdo con lo anterior el valor de las construcciones sería la diferencia entre el

valor total del PH y el valor total del terreno lo que equivale a 2.206´000.000.

Cálculo de avalúos




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En los cuadros adjuntos (áreas comunes, áreas privadas), se indican los elementos básicos

para proceder a la liquidación de los avalúos de predios, bajo régimen de propiedad horizontal.

Para la determinación de las áreas comunes en propiedad horizontal sólo se tendrán en

cuenta, el área total del terreno y todas aquellas edificaciones susceptibles de calificar y que se

encuentren en el reglamento de propiedad horizontal como: salones, oficinas, garajes,

porterías, bodegas, etc. No incluir pasillos, ascensores, escaleras y otros bienes que sean

básicos para el disfrute de las áreas privadas.

A. COEFICIENTES DE PARTICIPACION (Tabla 1)

PREDIO COEFICIENTE DE

PARTICIPACION

0001 0,0533

0002 0,0533

0003 0,0533

0004 0,0533

0005 0,1333

0006 0,1333

0007 0,1333

0008 0,1333

0009 0,2533

TOTAL 1,00

B. ÁREAS COMUNES (Tabla 2)

Número Valo r1 500.000 900 450.000.000 Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000

Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000Parqueadero en PH 78 35 250.000 30 7.500.000

900 450.000.000 240 60.000.000 510.000.000

AVALÚO TOTAL $ (3)

TERRENO

ZonaPuntaje

Valor m2

EDIFICACIONES

Área m2 Valo r

construcciones (2)

TOTAL……

Área m2 Valo r terreno

m2 (1)Tipo

Construcción Código Destino

Avalúo Total (3)= Valor terreno (1) + Valor constru cción (2)

Avalúo Total (3)= $450.000.000 + $60.000.000

Avalúo Total (3)= $510.000.000




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C. ÁREAS PRIVADAS (Tabla 3)

Predio Código de destino Puntaje Valor m2 Área m2 Valor construcciones (4)

01 75 70 2.508.046 64 160.514.944

02 75 70 2.508.046 64 160.514.944

03 75 70 2.508.046 64 160.514.944

04 75 70 2.508.046 64 160.514.944

05 71 80 1.578.218 160 252.514.880

06 71 80 1.578.218 160 252.514.880

07 71 80 1.578.218 160 252.514.880

08 71 80 1.578.218 160 252.514.880

09 71 83 1.625.049 304 494.014.896

17.970.105 1.200 2.146.134.192

EDIFICACIONES

TOTAL………

El avalúo total de cada predio resulta de la siguiente operación:

Avalúo Total =Valor de Terreno áreas comunes (1)+ Valor construcción (4) + Participación

avalúos áreas de construcción comunes (2)

Ejemplo: Avalúo predio (01)= $450.000.000*0,0533 + $160.514.944 + $7’ 500.000

Avalúo predio (01)= $ 191.999.944

PredioAVALUO

TERRENO

AVALUO CONSTRUCCIO

N PRIVADA

AVALUO CONSTRUCCIO

N COM UNAVALUO TOTAL

01 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

02 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

03 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

04 23.998.500 160.514.944 7.500.000 191.999.944

05 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

06 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

07 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

08 59.985.000 252.514.880 7.500.000 319.999.880

09 113.985.000 494.014.896 0 607.999.896

TOTAL………449.919.000 2.146.134.192 60.000.000 2.655.999.192

A VA LUO T OT A L




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5.2 Unidades inmobiliarias cerradas (condominios):

Ejemplo:

Se tiene la unidad inmobiliaria cerrada (condominio) denominado Villa María, localizado en el

municipio de Fusagasugá, en el Departamento de Cundinamarca, con la siguiente información:

Terreno

⇒ Área privada 1.800 m2

⇒ Área común 4.600 m2

⇒ Área total 6.400 m2

La investigación económica realizada en el sector arrojo que el valor por m2 de área privada es

de

$ 1´950.000, para un valor total del condominio de $ 1811.470.000

Paralelamente se realizó la investigación de los valores de terreno por zonas homogéneas

geoeconómicas, arrojando como resultado la determinación de dos zonas geoeconómicas con

los siguientes valores: ZHG1 de $250.000 y ZHG2 de $150.000.

Edificaciones

� Privadas: 6 casas

� Comunes: 1 piscina, 1 cancha de tenis, 1 salón comunal (sede social), oficina

de administración, 6 garajes y portería.

Descripción de Zonas Homogéneas Físicas

El diseño de las zonas homogéneas físicas arrojo el siguiente resultado para el condominio:




19

Zona No. Area (m2) % Uso Actual Tipificación Topografía Servicios Vías

1 15.000 6 Residencial Medio - alto PlanoBasicos mas

ComplementariosPavimentadas

2 7.000 3 Lotes No aplica Inclinada Sin Servicios Sin vias

Residencial

Norma Uso Reglamentada

Suelo de protecciòn

PLANO ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

PLANO ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS




20

Predio Coeficiente (3)

01 0.1666602 0.1666603 0.1666604 0.1666605 0.1666606 0.16666

TOTAL 1.000

COEFICIENTE DE PARTICIPACION

UNIDADES PRIVADAS

Cálculo de avalúos

Similar a los predios en propiedad horizontal, se tiene en cuenta en esta parte, todas las

edificaciones comunes susceptibles de calificar como: piscinas, salones, garajes, porterías,

bodegas, canchas deportivas y los terrenos considerados comunes.




21

Para este ejemplo se consideran garajes como áreas comunes de acuerdo con el reglamento

de propiedad horizontal.

Para efectos de codificación, la portería se asimila a oficinas en PH igual que la administración

y la sede social.

A. ÁREAS COMUNES (Tabla 3)

Número Valor1 250.000 3.200 800.000.000 Administración 77 42 60.000 50 3.000.0002 150.000 1.400 210.000.000 Sede Social 77 56 110.000 300 33.000.000

Portería 77 35 40.000 25 1.000.000Garajes 79 31 55.000 9 495.000Garajes 79 31 55.000 9 495.000Garajes 79 31 55.000 9 495.000Garajes 79 31 55.000 9 495.000Garajes 79 31 55.000 9 495.000Garajes 79 31 55.000 9 495.000

Cancha tenis 60 20 140.000 200 28.000.000Piscina 09 50 300.000 150 45.000.000

4.600 1.010.000.000 779 112.970.000 1.122.975.379TOTAL……

TERRENO EDIFICACIONES

AVALÚO TOTAL $ (3)Zona

Área m2 Valor terrenom2 (1)

Tipo deconstrucción

Código de destino

Puntaje Valor $ m2

Área m2 Valor

construcciones $ (2)

Avalúo Total (3)= Valor terreno (1) + Valor construcciones (2)

Avalúo Total (3)= $1.010.000.000 + $112.970.000

Avalúo Total (3)= $1.122.970.000

El avalúo total resultante de las áreas comunes terreno y edificaciones ($1.122.970.000) debe

distribuirse en cada una de las unidades privadas, de acuerdo con el coeficiente de

participación.

El Avalúo de las áreas privadas se muestra en el cuadro siguiente:

B. ÁREAS PRIVADAS (Tabla 4)

PredioÁrea

privada

Valor terreno

(1)Destino Punto

Área construída

Valo r m2

Valor construcción

(2)01 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.00002 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.00003 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.00004 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.00005 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.00006 300 75.000.000 01 80 265 150.000 39.750.000 114.750.000

TOTAL 1.800 450.000.000 , 1.590 238.500.000 688.500.000

AVALÚO TOTAL $ (5)

TERRENO Valor m2 $250.000

EDIFICACIONES




22

Prediocoeficiente

de participacion

Participacion valor area comun terreno por

unidad (Valor to tal terreno

comun * coeficiente)

Participacion valo r area comun construccion por

unidad (Valo r to tal

construccion comun *

TOTAL

01 0,16666 168.326.600$ 18.827.580$ 187.154.180$ 02 0,16666 168.326.600$ 18.827.580$ 187.154.180$ 03 0,16666 168.326.600$ 18.827.580$ 187.154.180$ 04 0,16666 168.326.600$ 18.827.580$ 187.154.180$ 05 0,16666 168.326.600$ 18.827.580$ 187.154.180$ 06 0,16666 168.326.600$ 18.827.580$ 187.154.180$

TOTAL 1 1.009.959.600$ 112.965.481$ 1.122.925.081$

P A R T IC IP A C ION A VA LUO P OR UN ID A D P R IVA D A EN A R EA S C O M UN ES

Predio

Participacion valor

area comun terreno por

unidad

(Valor total terreno

comun * coeficiente)

Valor area privada terreno por unidad

Participacion valor area comun construccion por

unidad (Valor to tal

construccion comun * coeficiente)

Valor area privada construccion por unidad

TOTAL

01 168.326.600$ 75.000.000 18.827.580$ 39.750.000 301.904.180$ 02 168.326.600$ 75.000.000 18.827.580$ 39.750.000 301.904.180$ 03 168.326.600$ 75.000.000 18.827.580$ 39.750.000 301.904.180$ 04 168.326.600$ 75.000.000 18.827.580$ 39.750.000 301.904.180$ 05 168.326.600$ 75.000.000 18.827.580$ 39.750.000 301.904.180$ 06 168.326.600$ 75.000.000 18.827.580$ 39.750.000 301.904.180$

TOTAL 1.009.959.600$ 450.000.000$ 112.965.481$ 238.500.000$ 1.811.425.081$

A VA LUO T OT A L P OR UN ID A D P R IVA D A

El avalúo total de cada predio resulta de la siguiente operación:

Avalúo Total por Unidad(5)= Valor total área común Terreno * coeficiente (1) + Valor área

privada terreno (2) + Valor área común construcción * coeficiente (3)+ Valor área privada

construcción (4)

Ejemplo: Avalúo Total por Unidad (5)= $1010.000000 *0.166660+ $75.000.000 +

$112.970.000*0.16666 + $39.750.000

Avalúo Total por Unidad (5)= $301.904.180

El avalúo resultante tanto para la propiedad horizontal como para las unidades inmobiliarias

cerradas (condominios), le facilita al municipio el cobro del impuesto predial, ya que se puede

realizar directamente sobre el avalúo catastral que incluye el avalúo de las áreas comunes,

como lo señala la Ley 675 de 2001.

6. Captura de la Información en bases de datos. Como resultado del reconocimiento predial y del estudio de zonas homogéneas físicas y

geoeconómicas y determinación de valores unitarios por tipo de construcción, además de lo

descrito en el manual de reconocimiento predial, las bases de datos deben contener la siguiente

información en lo relacionado con el aspecto físico:

Alfanumérica :




23

Para el caso de PH, cada unidad independiente, en lo concerniente al terreno debe figurar el

área correspondiente al porcentaje de participación, establecido en el reglamento de propiedad,

sin redondeo a la unidad más próxima. En lo referente a construcciones debe figurar de manera

separada el área privada y lo correspondiente a las áreas comunes de acuerdo con el

coeficiente de participación establecido en el reglamento de propiedad.

Para el caso de Condominios, cada unidad, debe reflejar de manera independiente las áreas

privadas y comunes (según coeficiente) para el terreno y las construcciones adicionando en

estas últimas las que además figuren dentro del área privada de terreno.

Gráfica :

Para el dibujo de la carta predial, se procederá de conformidad con la metodología vigente,

adicionando el dibujo de cada unidad predial, lo que significa que la carta catastral se dibujará

de manera tradicional en planta el PH con el dibujo por piso y agregando las unidades prediales

respectivas.

Generación de certificados

El certificado catastral para los predios bajo el régimen de propiedad horizontal o condominio

debe reflejar lo manifestado anteriormente.

Casos especiales Áreas de terreno Cuando el terreno donde se ubica el PH o el Condominio físicamente su área no corresponda con la establecida en el correspondiente reglamento, previa a su inscripción en los registros catastrales es necesario realizar un estudio físico jurídico que garantice la consistencia en la información de la propiedad. En caso de ser necesario los resultados del estudio deben ser comunicados a partes interesadas antes de proceder a su inscripción y posterior a ésta notificados. Los demás casos si no fueren del todo claros es pertinente ponerlos a consideración y consulta de la Subdirección de Catastro. A partir del primero de enero de 2011 el sistema presentará la información tal y como se ha descrito anteriormente.

informaciÓn catastral para propiedad horizontal

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