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Herramienta 11El mantenimiento de la arquitectura tradicional

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Herramienta 11El mantenimiento de la arquitectura tradicional

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IV. La vida útilHerramienta 11El mantenimiento de la arquitectura tradicional

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Material de apoyo a la etapa de mantenimiento del edificio: el “carnet de identidad”

Ramon GrausArquitectoProfesor del Departamento de Composición Arquitectónica de laEscuela Politécnica Superior de la Edificación de Barcelona(Universidad Politécnica de Cataluña), España

Si aceptamos que justo en el momento que el edificio ha sidorehabilitado ya empieza a envejecer parece conveniente establecerdesde ese momento inicial una serie de medidas que garanticensu conservación. Es cierto que la sociedad que ha construido laarquitectura tradicional mediterránea tenía integrada una ‘culturadel mantenimiento’ que permitía conservar cuidadosamente estaarquitectura, pero ya hemos visto en artículos anteriores de estemismo libro como esta sociedad se está desintegrando y con ellala tradición de cuidar la casa. Por esta razón, en este apartado sepropone reintroducir el mantenimiento de la arquitecturatradicional desde la intervención del mismo arquitecto/ingenieroque haya dirigido la rehabilitación.En primer lugar, en el proyecto de rehabilitación debe habersepensado en cómo se realizarán las principales operaciones demantenimiento para garantizar su acceso seguro y económico. Laexperiencia muestra como es muy difícil realizar ciertas operacionesde mantenimiento si no se han previsto en la fase inicial del proyecto(limpiar la parte exterior de una ventana, cambiar de forma segurauna bombilla de un espacio de doble altura, acceder a la cubierta,limpiar de hojas un canalón de cubierta, etc.).En segundo lugar, una vez terminada la obra se propone facilitar alpropietario los planos de la obra realmente ejecutados (que ayudena conocer el edificio, el paso de las instalaciones principales, elesquema de la estructura) y que el arquitecto/ingeniero proyecte elmantenimiento del edificio. Conceptualmente, el mantenimientocuando es planificado supera la idea de reparar un elementocuando se rompe para introducir pautas de mantenimientopreventivo que eviten al deterioro del edificio. El mantenimientopreventivo por el que se decanta RehabiMed se basa en programaren un calendario cuatro tipo de operaciones básicas: inspección,limpieza, reparación y renovación.La séptima etapa del método RehabiMed de edificios propone laintroducción de un mecanismo que facilite la introducción delmantenimiento desde esta óptica. Se basa en la preparación del"Carnet de identidad" del edificio, un documento donde se recojatoda la información que existe sobre el edificio, las instruccionespara su uso y que al mismo tiempo disponga un calendario queprograme las operaciones de mantenimiento del edificio a cincoaños vista. Las fichas adjuntas (el modelo y un ejemplo ficticio)proponen una forma de aplicar está filosofía de integración delbuen uso y el mantenimiento de la arquitectura tradicional. Comose podrá comprobar, los documentos mantienen una estructuramuy parecida a las fichas propuestas en el apartado deprediagnosis para facilitar el trabajo del arquitecto/ingeniero.

Los edificios rehabilitados deberían incorporar medidas para facilitar sumantenimiento posterior de una manera segura y económica (Tejado con piezasespeciales para garantizar recorridos de mantenimiento, Lisboa, Portugal).

La escalera está íntimamente ligada al mundo del mantenimiento, pero no siemprees un medio auxiliar seguro para trabajar (Túnez, Túnez).

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IV. La vida útilHerramienta 11El mantenimiento de la arquitectura tradicionalMaterial de apoyo a la etapa de mantenimiento del edificio: el “carnet de identidad”

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Propietario

Datos de contacto:

Dirección:

Barrio / Población:

Responsable del mantenimiento:

Número de plantas en sótano: Número de plantas: PB+

Número de locales comerciales:en propiedad

Número de viviendas:en propiedad

en alquiler en alquiler

Antigüedad en años: Profundidad edificada: m

Superficie construida: m2 Superficie patios, jardines: m2

INFORMACIÓN DEL EDIFICIO

DATOS URBANÍSTICOS MUNICIPIO

Calificación urbanística(usos permitidos):

Afectaciones, censos, hipotecas:

Catalogación patrimonial: Edificabilidad: m2 techo / m2 suelo

Número plantas permitidas: PB+ Profundidad edificable: m

CARACTERÍSTICAS DEL EMPLAZAMIENTO

Zona (urbana/rural): Distancia al núcleo urbano: km

Anchura calle: m Anchura aceras: m

Altura edificio vecino izquierdo: PB+ Altura edificio vecino derecho: PB+

SERVICIOS DE SUMINISTRO

LISTA DE PLANOS DE LA OBRA EJECUTADA

Agua potable: Electricidad:

Alcantarillado: Teléfono:

Carnet de identidad

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Elementos Descripción El buen uso

ESTRUCTURA (Asegurar la coherencia del descenso de cargas)

Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras

Armazón de cubierta

CUBIERTA (Asegurar la evacuación de la lluvia)

Revestimiento de cubierta

Aleros

Chimeneas

FACHADA (Asegurar el comportamiento termohigrométrico y evitar desprendimientos a la calle)

Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas

INSTALACIONES (Garantizar su funcionamiento y la seguridad al usuario)

Eau

Saneamiento

Electricidad

Gas

LAS EMERGENCIAS

CONOCER LA CASA

Ver instrucciones de uso específico en fichas anexas: FIRMA DEL ARQUITECTO/INGENIERO Nombre :

Hecho en , el de 20__

Agua

RECOMENDACIONES DE USO

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IV. La vida útil

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Elementos A inspeccionar A limpiar A reparar A renovar


Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras



Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas


Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas

VALORACIÓN ECONÓMICA (Conocer los costes de la operación)

OBSERVACIONES

Previsión de gastos:

Gastos reales:



Aleros

Chimeneas

FIRMA DEL ARQUITECTO/INGENIERO Nombre:A INSPECCIONAR A LIMPIAR

1- Programada preventiva2- Correctivo3- Obligatoria por normativa

A REPARAR

1- Programada preventiva2- Correctivo

1- Cada semana2- Cada mes3- Cada 2 meses4- Cada 6 meses5- Una vez al año

A RENOVAR


Hecho en , el de 20_

Completar la casilla indicando la fecha en la que se ha realizado la tarea programada.

CALENDARIO DE MANTENIMIENTO PARA EL AÑO: 2 0

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Propietario Pedro Jiménez Solera

Datos de contacto: 8660660505

Dirección: Calle de Entresuelos, 22

Barrio / Población: Mataró

Responsable del mantenimiento: José Martínez Rollo (777 67 7767)

Número de plantas en sótano: -- Número de plantas: PB+1

Número de locales comerciales:1 en propiedad

Número de viviendas:1 en propiedad

-- en alquiler -- en alquiler

Antigüedad en años: más de 100 Profundidad edificada: 15 m

Superficie construida: 150 m2 Superficie patios, jardines: 80 m2

INFORMACIÓN DEL EDIFICIO

DATOS URBANÍSTICOS MUNICIPIO

Calificación urbanística(usos permitidos):

Residencial, casco antiguo Afectaciones, censos, hipotecas: ninguna

Catalogación patrimonial: ninguna Edificabilidad: 0,25 m2 techo / m2 suelo

Número plantas permitidas: PB+ 2 Profundidad edificable: 14 m

CARACTERÍSTICAS DEL EMPLAZAMIENTO

Zona (urbana/rural): urbana Distancia al núcleo urbano: km

Anchura calle: 7 m Anchura aceras: 1m

Altura edificio vecino izquierdo: PB+ 1 Altura edificio vecino derecho: PB+

SERVICIOS DE SUMINISTRO

LISTA DE PLANOS DE LA OBRA EJECUTADA

1. Emplazamiento2. Estado actual. Planta baja3. Estado actual. Planta piso primero4. Estado actual. Planta cubierta5. Estado actual. Fachada a la calle6. Estado actual. Sección7. Rehabilitación. Planta baja8. Rehabilitación. Planta piso primero9. Rehabilitación. Planta cubierta10. Rehabilitación. Fachada a la calle11. Rehabilitación. Sección12. Estructura. Plantas13. Instalaciones. Plantas14. Detalles construcción

Agua potable: SI Electricidad: SI

Alcantarillado: SI Teléfono: SI

Carnet de identidad

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Elementos Descripción El buen uso


Paredes y/o pilares de mampostería

Los elementos que forman parte de la estructura del edificio no se puedenalterar sin el control de un arquitecto/ingeniero. Esta prescripción incluyela realización de rozas y la abertura de pasos para la redistribución deespacios interiores.

Forjados de vigas de madera

La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada paraaguantar su propio peso y los pesos añadidos de personas, muebles yelectrodomésticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo aalmacén, la estructura se sobrecargará y se sobrepasarán los límites deseguridad. La sobrecarga admisible de los forjados de la vivienda es de 200kg/m2.

Escaleras de vigas de madera --

Armazón de cubierta cercha de maderaSiempre que desee modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertasplanas) debe consultarlo a su arquitecto/ingeniero..

Revestimiento de cubierta teja curvaLas cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente lossumideros, canales y limahoyas. El acceso a la cubierta debe hacersesiempre de una manera segura.

Revestimientos revoco de cal

Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos másfrágiles del edificio ya que están en contacto directo con la intemperie. Porotro lado, lo que inicialmente puede ser sólo suciedad o una degradación dela imagen estética de la fachada puede convertirse en un peligro, ya quecualquier desprendimiento caería directamente sobre la calle.

Aleros de madera --

Balcones -- --

Chimeneas de ladrillo Limpie el hollín de la chimenea periódicamente, dado que es inflamable.



CONNAÎTRE LA MAISON

Las casas, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes, deben tener un uso y un mantenimiento adecuados. Es por ello que suspropietarios deben conocer las características generales del edificio y las de sus diferentes partes. Una casa en buen estado debe ser:

- Segura. La casa nos proporciona seguridad, pero los edificios a medida que van envejeciendo presentan peligros: un accidente doméstico, un escape degas o una descarga eléctrica. Manteniendo la casa en buen estado eliminamos los peligros y aumentamos nuestra seguridad.

- Durable y económica. Si la casa está en buen estado dura más, envejece más dignamente y podemos disfrutarla muchos más años. Al mismo tiempo, conun mantenimiento periódico evitamos los fuertes gastos que hemos de efectuar si, de repente, es necesario hacer reparaciones importantes originadaspor un pequeño problema que se ha ido agravando con el tiempo. Tener la casa en buen estado nos sale a cuenta.

- Ecológica. El aislamiento térmico y el buen funcionamiento de las instalaciones (electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, etc.) permiten unimportante ahorro energético. Si los aparatos funcionan bien, no gastamos más energía de la cuenta y respetamos el medio ambiente. Una casa en buenestado es ecológica.

- Confortable. Podemos disfrutar de una casa con las máximas prestaciones de todas sus partes e instalaciones. Podemos conseguir un nivel óptimo deconfort con una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento de los sonidos y una óptima iluminación y ventilación. Una casa en buen estadonos proporciona calidad de vida.

- Agradable. Una casa en buen estado tiene mejor aspecto, y mejoramos la imagen de nuestro pueblo o ciudad.

Récommandations d’usage (exemple)

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Barandillas, rejas de hierro forjado --

Agua tubos de cobre

Se recomienda cerrar la llave de paso de la vivienda en caso de ausenciaprolongada. En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua porlas tuberías para evitar que se hiele en su interior. El correctofuncionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyenmás decisivamente en el ahorro de energía, por esta razón debe ser objetode una mayor atención para obtener un rendimiento energético óptimo.

Saneamiento con tubos de fibrocemento

En la red de saneamiento es muy importante conservar la instalaciónlimpia y libre de depósitos. Se puede conseguir con un mantenimientoreducido basado en una utilización adecuada y en unos correctos hábitoshigiénicos por parte de los usuarios (la red de evacuación de agua, enespecial el inodoro, no puede utilizarse como vertedero de basuras. No sepueden tirar plásticos, algodones, gomas, compresas, hojas de afeitar,bastoncillos, etc.).

Electricidad 2 circuitos, 4,4 KW de potencia

Las instalaciones eléctricas deben usarse con precaución por el peligro quecomportan. Está prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales,estas operaciones deben ser realizadas exclusivamente por personalespecialista. No se debe permitir a los niños manipular los aparatos eléctricos cuandoestán enchufados y, en general, se debe evitar manipularlos con las manoshúmedas. Hay que tener especial cuidado en las instalaciones de baños ycocinas (locales húmedos).No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a laprevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior.Si se aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectadosen un determinado punto, deben desconectarse. Es síntoma de que lainstalación está sobrecargada o no está preparada para recibir el aparato.Las clavijas de los enchufes deben estar bien atornilladas para evitar quehagan chispas. Las malas conexiones originan calentamientos que puedengenerar un incendio.Para limpiar las lámparas y las placas de los mecanismos eléctricos hayque desconectar la instalación eléctrica. Deben limpiarse con un trapoligeramente húmedo con agua y detergente. La electricidad se conectaráuna vez se hayan secado las placas.

Gas butano

Los tubos flexibles de conexión del gas a los aparatos no deberán tener unalongitud superior a 1,50 metros y deben llevar impreso el período de suvigencia, el cual no deberá haber caducado. Es importante asegurarse deque el tubo flexible y las conexiones del aparato estén acopladasdirectamente y no bailen. Deben sujetarse los extremos mediante unasabrazaderas. No debe estar en contacto con ninguna superficie caliente,por ejemplo cerca del horno.El gas butano es más pesado que el aire y, por lo tanto, en caso de fuga seconcentra en las partes bajas. Son necesarias las dos rendijas deventilación en la parte inferior y superior de la pared que dé al exterior deaquella habitación donde se encuentre la instalación para crear circulación

Carpintería de madera

No se apoyarán, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujeción deandamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpiezaexteriores u otros objetos que puedan dañarlos. No se deben dar golpesfuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas pueden conseguir unaalta estanqueidad al aire y al ruido colocando burletes especialmenteconcebidos para esta finalidad.Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, yposteriormente se secarán. No se deben fregar con trapos secos, ya que elcristal se rayaría.

Galería con arcos de ladrilloEn las galerías no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras omateriales almacenados. También debería evitarse que el agua que se utilizapara regar gotee por la fachada.


LAS EMERGENCIAS

En caso de emergencia actuar correctamente, con rapidez y eficacia en muchos casos puede evitarnos accidentes y peligros innecesarios o evitarincendios.

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PREVENIR INCENDIOSEvite guardar dentro de casa materias inflamables o explosivas (gasolina, petardos, disolventes…)Limpie el hollín de la chimenea periódicamente, dado que es inflamable.No acerque productos inflamables al fuego. Tampoco los utilice para encenderlo (alcohol, gasolina)Evite provocar sobrecargas o cortocircuitos en la red eléctrica. Puede provocar incendios.Evite fumar en la cama, puede provocar un incendio en el caso de adormecerse.Es conveniente disponer de un extintor en casa, adecuado al tipo de fuego que se pueda producir.Desconecte los aparatos eléctricos y la antena de televisión en caso de tormenta, y siempre que se marche de vacaciones.

ACTUAR EN CASO DE INCENDIOAvisar rápidamente a los ocupantes de la casa y llamar a los bomberos.Cierre todas las puertas y ventanas que pueda para separarse del fuego y evitar corrientes de aire. Moje y tape las entradas de humo con ropa o toallasmojadas.Si dispone de instalación de gas, cierre la llave de paso inmediatamente, y si existe una bombona de butano, aléjela del fuego.Si debe evacuar la casa hágalo siempre por las escaleras. Si el paso está cortado busque siempre una ventana y pida auxilio. No salte, ni se descuelgue debajantes o con sábanas por la fachada.Excepto en los casos que sea imposible salir, la evacuación debe hacerse hacia abajo, nunca hacia arriba.Antes de abrir una puerta, compruebe si está caliente, en tal caso, no la abra.Si en la salida pasa por sitios con humo, agáchese, ya que en las zonas bajas hay menos humo, e intente retener la respiración y cerrar los ojos el máximotiempo posible.

ACTUAR EN CASO DE FUGAS DE GASSi se detecta una fuga de gas, cierre la llave general de paso inmediatamente. Ventile el espacio, no encienda cerillas, no pulse timbres ni mecanismoseléctricos, evite las chispas y avise inmediatamente la empresa instaladora de gas autorizada o el servicio de urgencias de la compañía.Sobre todo no encienda ni apague ninguna luz, ya que pueden producirse chispas.

ACTUAR CORRECTAMENTE EN OTRAS EMERGENCIASGrandes nevadas. No eche la nieve de la cubierta a la calle. Se puede derretir con sal o potasa.Fuertes vientos. Después del temporal, revise la cubierta por si hay elementos desprendidos a punto de caerse.Si cae un rayo, cuando acabe la tempestad revise las protecciones eléctricas y compruebe las conexiones.Inundaciones. Ocupe las partes altas de la casa y desconecte el cuadro eléctrico. No frene el paso del agua con barreras y parapetos, ya que puedenprovocar daños en la estructura.

Ver instrucciones de uso específico en fichas anexas: FIRMA DEL ARQUITECTO/INGENIERO Nombre:

Julián Almagro Pérez, architecteHecho en Mataró , el 20 Septiembre de 20 06

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Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas

(2) cristales (mensual)hecho el 8 de cada mes

Galería con arcos


Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas

(2) desatascar desagüelavadorahecho el 25/2/2007


OBSERVACIONES

Las fuertes lluvias del mes de febrero han afectado la cubierta y se han cambiado 20 tejas.


Gastos reales:

0,00 €

0,00 €

250,00 €

280,00 €

300,00 €

1 200,00 €

0,00 €

0,00 €


Aleros

(2) repaso cubiertahecho el 1/3/2007

FIRMA DEL ARQUITECTO/INGENIERO Nombre:

Julián Almagro Pérez, architecto

A INSPECCIONAR A LIMPIAR


A REPARAR



A RENOVAR


Hecho en Mataró , el 2 de enero de 20 08


Chimeneas(5) limpieza conducto dehollínhecho el 2/9/2007



Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras



CALENDARIO DE MANTENIMIENTO PARA EL AÑO: 2 0 0 7

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Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras



Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas

(2) cristales (mensual)

(1) Encalado

(1) repintado con esmalte


Galería con arcos


Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas


OBSERVACIONES


Gastos reales:

0,00 € 260,00 € 300,00 € 1 000,00 €



Aleros (1) repintado con esmalte



A REPARAR



A RENOVAR


Hecho en , el de 20


Chimeneas(5) limpieza conducto dehollín


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Aleros





Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras




Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas


(1) Encalado



Galería con arcos


Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas


OBSERVACIONES


Gastos reales:

0,00 € 280,00 € 300,00 € 600,00 €



A REPARAR



A RENOVAR


Hecho en , el de 20


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Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas


(1) Encalado



Galería con arcos


Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas

(1) Revisión técnica de lainstalación

(1) Revisión técnica de lainstalación

(1) repintado tubosexteriores de gas



Gastos reales:

300,00 € 280,00 € 300,00 € 1 500,00 €

Aleros (1) repintado con esmalte





Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras




OBSERVACIONES



A REPARAR



A RENOVAR


Hecho en , el de 20


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Paredes y/o pilares

Forjados

Escaleras


(1) Revisión técnicaestructura


(1) Comprobar seguridadbarandillas



Revestimientos

Balcones

Carpintería

Barandillas, rejas

(1) Revisión riesgodesprendimientos a la calle

(1) Revisión riesgodesprendimientos a la calle


(1) Encalado

Galería con arcos (1) Revisión riesgodesprendimientos a la calle


Agua

Saneamiento

Electricidad

Gas



Aleros





Gastos reales:

300,00 € 280,00 € 300,00 € 1 500,00 €

OBSERVACIONES



A REPARAR



A RENOVAR


Hecho en , el de 20


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