guía práctica del presidente de la comunidad de propietarios
DESCRIPTION
La guía del presidente de la comunidad es una iniciativa promovida por la asociación Kontrola para proporcionar a los propietarios de viviendas en comunidad que deben desempeñar este cargo, una información básica práctica y accesible. Por cuestiones obvias, en esta guía se ha hecho especial hincapié en las cuestiones referidas a las obras de mantenimiento, rehabilitación e instalaciones que sehacen en las comunidades. En estos capítulos incluimos información sobre aspectos desconocidos por la mayoría de los presidentes, tales como la InspecciónTécnica de Edificios o las responsabilidades que, en materia de prevención de riesgos laborales, adquiere la comunidad -y por representación su presidente- cuando contrata una obra. Al final, para su consulta, se incluye en un anexo el texto íntegro de la Ley de Propiedad Horizontal en la que se inspira la presente guía.TRANSCRIPT
Guía práctica del Presidente de la Comunidad de Propietarios
CONTIENE
LA LEY DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
PRESENTACION
La guía del presidente de la comunidad es una iniciativa
promovida por la asociación Kontrola para proporcio-
nar a los propietarios de viviendas en comunidad que
deben desempeñar este cargo, una información básica
práctica y accesible.
Por cuestiones obvias, en esta guía se ha hecho es-
pecial hincapié en las cuestiones referidas a las obras
de mantenimiento, rehabilitación e instalaciones que se
hacen en las comunidades. En estos capítulos inclui-
mos información sobre aspectos desconocidos por la
mayoría de los presidentes, tales como la Inspección
Técnica de Edificios o las responsabilidades que, en
materia de prevención de riesgos laborales, adquiere la
comunidad -y por representación su presidente-cuando
contrata una obra.
Al final, para su consulta, se incluye en un anexo el texto
íntegro de la Ley de Propiedad Horizontal en la que se
inspira la presente guía.
Teodoro Cid Chamarro
Presidente de Kontrola
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INDICE
1.- El presidenteQuién puede/debe serPeriodo de presidenciaCausas de renuncia
2.- Los estatutos y el reglamento de la comunidadEstatutos y ReglamentoElementos comunes y privados
3.- Las funciones del presidente3.1 Convocar la Junta de Propietarios
AcuerdosMayorías necesariasImpugnación de acuerdos
3.2 Administrar los bienes de la comunidad y rendir cuentasPresupuesto y gastosFondo de reservaServicios de administración de fincasRendición de cuentas
3.3 Velar por el buen uso y mantenimiento de los elementos comunesITELibro del edificioSegurosResponsabilidad Laboral de la comunidadEficiencia energéticaObras y prevención de riesgos laborales
3.4 Arbitrar y resolver conflictos en la comunidadImpagos y morosidadActividades molestasInstalaciones y obrasObligaciones del propietario
4.- ANEXO: Ley de Propiedad Horizontal
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1.- El Presidente
¿Le han nombrado presidente de su comunidad de propietarios?
El desempeño de esta tarea se realiza casi siempre de forma rutinaria, ignorando la trascendencia y responsa-bilidad que entrañan determinadas decisiones y gestio-nes que debe realizar el presidente de una comunidad de propietarios.
Esta guía le orientará de forma sencilla y resumida so-bre las tareas y responsabilidades que conllevan el des-empeño de su cargo.
Si dedica unos minutos a hojear este documento com-probará que tiene mucha información que, con toda se-guridad, le será útil más adelante.
¿Quién puede o debe ser presidente?
Cualquier propietario de la comunidad de vecinos. Este cargo no es delegable (no puede ejercerlo por repre-sentación el cónyuge o los hijos). Únicamente se pue-den delegar determinadas gestiones administrativas siempre que así lo autorice la Junta de Propietarios (por ejemplo en el caso de contratar a una gestoría o administración de fincas) En cualquier caso el respon-sable último de todas las gestiones realizadas sería el presidente de la comunidad.
En algunas comunidades de propietarios existe también la figura del vicepresidente para sustituir al presidente en su ausencia. Si no existe presidente ni vicepresi-dente será la junta la que designará quien presidirá la reunión de vecinos, siendo siempre y obligatoriamente un propietario.
El periodo de presidencia
La presidencia de una comunidad de propietarios se ejerce normalmente por periodos de un año, si bien estos pueden ser prorrogables. Lo más habitual es que deba ocupar su cargo durante un ejercicio completo.
Causas de renuncia
A causa de las responsabilidades y tareas que entra-ña, el cargo se suele adjudicar por turno rotatorio. En principio el cargo es obligatorio, por lo que no se puede renunciar de forma arbitraria a él. Existen causas de fuerza mayor que pueden llegar a eximir del cargo: te-ner edad muy avanzada, sufrir una enfermedad grave o que impida la tarea encomendada, o que el propietario no resida en el edificio la mayor parte del año.
Aparte de esta obligatoriedad legal es importante con-siderar que a la comunidad no le interesa nombrar un presidente en contra de su voluntad ya que, consecuen-temente, éste no actuaría en beneficio de la comunidad.
2.- Los Estatutos y el Reglamento
Los estatutos son a la comunidad de propietarios lo que la constitución es al Estado.
A pesar de su importancia es habitual encontrarse con propietarios que no conocen ni tienen una copia de los estatutos de su comunidad. La primera tarea de un pre-sidente sería asegurarse que todos los vecinos tienen en su poder una copia de los estatutos.
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Los estatutos regulan los derechos, obligaciones y pro-hibiciones fundamentales, relativas a la utilización del edificio: sus locales, instalaciones y servicios. En los estatutos figura la descripción de las zonas comunes frente a las privativas, los porcentajes de participación en gastos, los aspectos relativos a la administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones de las instalaciones comunes, las agregaciones o segregacio-nes, etc.
También puede existir un reglamento de régimen in-terno
Este reglamento, redactado por la junta de propieta-rios, sólo hace referencia a cuestiones de mero fun-cionamiento de los servicios y elementos comunes de la propiedad: por ejemplo el horario de funcionamiento de la calefacción, las normas de uso de los elementos o servicios comunes (piscinas o instalaciones deporti-vas), etc.
Obviamente el reglamento nunca podrá ir en contra de los estatutos ni prevalecer sobre éstos. El reglamento lo puede modificar la junta de propietarios por mayoría simple mientras que los estatutos sólo se aprueban y modifican por unanimidad.
Elementos comunes y privados
Junto al conocimiento de los estatutos y el reglamento, tener clara la diferenciación entre elementos comunes y elemento privados es imprescindible para enfrenarse a los problemas de una comunidad de propietarios.
En cualquier comunidad existen tres clases de espa-cios, instalaciones o servicios: unos que son comunes (se necesita el acuerdo de un determinado porcentaje
de vecinos para su modificación) otros privados (son de uso exclusivo e independiente de cada vecino) y una tercera categoría de elementos comunes de uso pri-vado que también están sujetos a las decisiones de la mayoría.
• Elementos comunes: Son los necesarios para eladecuado uso y disfrute del edificio, urbanización o complejo: el suelo donde se asienta, los tejados, los muros de carga, las vigas, la terraza o patio común, los jardines, el portal y accesos peatonales y a los garajes, las escaleras, los ascensores, los buzones, los pasillos, los depósitos, los contadores, etc. Esta no es una lista cerrada ya que la jurisprudencia va añadiendo y catalogando nuevos elementos comu-nes en las comunidades.
• Elementos privados: serán todos aquellos en loscuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva y así figura en sus escrituras. Dentro de estos elementos privativos, pueden estar no sólo la vivienda o local sino tam-bién los denominados ‘anejos’ como una plaza de garaje, buhardilla, sótano o trastero.
• Tambiénpuedenexistirelementoscomunesdeusoprivativo, que con frecuencia son motivo de con-flicto. Este es el caso de las terrazas o patios que no constan como privados en las escrituras pero cuyo uso y disfrute corresponde sólo al propietario que tiene acceso natural al espacio. En este caso, el propietario no puede realizar ninguna alteración que afecte a la configuración de este espacio co-mún de uso privativo sin previa autorización de la junta de propietarios.
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¿Cómo sabemos si un elemento es común o privado?
Será un elemento privado si tiene asignado en la es-critura un coeficiente de propiedad directo e individual o si figura explícitamente como anejo del piso o local privado.
El resto de elementos del edificio, urbanización o com-plejo no identificados como elementos privativos e in-dependientes se pueden considerar elementos comu-nes, a excepción de los anteriormente mencionados ‘elementos comunes de uso privativo’.
3.- Las funciones del Presidente
De la forma más sintética podemos reducir las funcio-nes del presidente a:
1.- Convocar y celebrar la junta de propietarios al menos una vez al año
2. - Administrar los bienes de la comunidad y ren-dir cuentas de esta administración
3. - Velar por el buen uso y el mantenimiento de los elementos comunes
4.- Resolver y arbitrar en los conflictos entre veci-nos y entre la comunidad y los propietarios
3.1 Convocar la junta de propietarios
La Junta, que se debe reunir al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad: la reforma o modificación de los Estatutos, la aprobación del Reglamento de Régimen Interno, el nombramiento y cese de los cargos de la comunidad, la aprobación de los presupuestos de ejecución de las obras de repa-ración de la finca (sean ordinarias y extraordinarias) y aquellos otros acuerdos de interés general para la co-munidad. La Junta de propietarios se reunirá cuando lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Los acuerdos de la junta de propietarios
El número de votos y el quórum necesario para que la junta tome determinadas decisiones que vinculan a los propietarios es, a menudo, motivo de discusión.
•Porreglageneral,paraaprobaromodificarlasre-glas contenidas en las escrituras o los Estatutos de la comunidad, hace falta la unanimidad de todos los propietarios.
•Noobstante,yaunqueestoafectealosestatutos,para adoptar acuerdos que impliquen el estableci-miento o supresión de servicios comunes de inte-rés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia… así como el arrendamiento de elementos comunes, sólo será necesario el acuerdo de 3/5 partes de los propietarios.
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• Bastará con acuerdo pormayoría simple para larealización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con mi-nusvalías, aun cuando estas obras impliquen alguna modificación de los Estatutos de la comunidad.
• Para llegar a acuerdos que impliquen la instala-ción o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o sumi-nistros energéticos colectivos (como una instalación de gas natural o antena parabólica) bastará con el acuerdo de una tercera parte de los propietarios.
•Paralaaprobacióndeacuerdosnoincluidosenlosapartados anteriores y que no afecten al título cons-titutivo ni a los Estatutos, siempre y cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asisten-tes que a su vez representen la mayoría de las cuo-tas de participación de los propietarios presentes en la Junta.
Solo se puede impugnar un acuerdo de la Junta de Pro-pietarios ante los Tribunales en los siguientes casos:
- Si se estima que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Si resulta lesivo para los intereses de la comuni-dad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Si supone un grave perjuicio para algún propieta-rio que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado el acuerdo con abuso de dere-cho.
Sólo pueden impugnar una acuerdo de la Junta ante los tribunales los propietarios que estén al corriente en
el pago de sus obligaciones con su comunidad y hayan votado en la junta o bien hayan estado ausentes de la reunión y comuniquen en el plazo de 30 días su dis-crepancia.
Una vez celebrada la junta de propietarios el presidente deberá reflejar sus contenidos y los acuerdos alcanza-dos en la correspondiente acta que deberá ser aproba-da y firmada por todos los asistentes y permanecerá inscrita en el libro de actas de la comunidad.
3.2 Administrar los bienes de la comunidad y rendir cuentas de esa administración
Presupuesto y gastos
El Presidente deberá administrar los bienes y fondos de la comunidad en beneficios de todos. Esto supone contratar los servicios e instalaciones con criterios de gasto razonable en función de las características de la comunidad, las cuotas aportadas por los propietarios y el presupuesto anual aprobado en junta, que también tiene carácter obligatorio.
Como presidente, antes de proponer un gasto a la co-munidad debería de hacerse las siguientes preguntas:
- ¿Responde el gasto a una ventaja objetiva y signi-ficativa que aporta seguridad, confort o calidad de vida a los propietarios?
- ¿Sirve la inversión para revalorizar el valor de la finca?
- ¿Es el coste del servicio, instalación o suministro competitivo con respecto a los precios de merca-do?
- ¿Es factible o interesa negociar con los proveedores
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para obtener mejores condiciones por el manteni-miento de sus servicios, instalaciones o suminis-tros?
Una buena política de compras y mantenimiento de la finca puede llevar consigo, tanto a corto como a largo plazo, una reducción significativa de los presupuestos de la comunidad y, por tanto, de la cuota mensual a pagar por cada propietario.
El fondo de reserva
Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propieta-rios están obligados a constituir un fondo de reserva destinado a las obras de conservación y reparación del edificio (incluyendo el portal). La reserva de este fondo debe ser del 2,5% del presupuesto anual de la comu-nidad para el primer año y del 5% a partir del segundo.
¿Contar con un servicio externo de administrador de fincas?
Muchas comunidades de propietarios, especialmen-te aquellas que manejan presupuestos más elevados, suelen delegar parte de las funciones administrativas y de gestión del presidente contratando un servicio ex-terno de administración de fincas. Con ello persiguen:
- Ahorrar tiempo en la redacción o revisión de todos los documentos que necesita la comunidad
- Obtener asesoría legal, antes de tomar ninguna de-cisión relacionada con la Ley de Propiedad Horizon-tal, y gestionar las posibles ayudas oficiales de las que pueda beneficiarse la comunidad
- Mejorar la eficacia de la gestión, sacando el máximo partido al presupuesto anual
- Mejorar la información y comunicación a todos los propietarios
- Obtener un arbitraje o intermediación imparcial ante cualquier problema o conflicto entre vecinos, entre la comunidad y un vecino o viceversa
También hay que tener en cuenta el servicio gratuito que prestan determinadas entidades financieras en la gestión de los cobros y pagos de la comunidad, faci-litando al presidente extractos detallados de todos los movimientos o informando y asesorando sobre finan-ciación de inversiones.
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Rendición de cuentas
El presidente deberá rendir cuentas detalladas de su gestión en la junta anual de propietarios remitiendo a los propietarios junto con la convocatoria a la junta toda la información económica de ejercicio.
Independientemente de esta obligación, si se realizan obras de cierta entidad con derramas o cuotas extras también debería presentar un informe a los propietarios detallando:
- Presupuesto aprobado, sus partidas, importe y di-rección facultativa con su informe sobre las obras realizadas.
- Plazo de ejecución de las obras y retenciones o ga-rantías exigidas a las empresas contratadas.
- Certificaciones de obra o pagos efectuados durante su ejecución
- Liquidación de la obra, con las retenciones o garan-tías pactadas, así como el importe del IVA aplicado.
- Informe de recepción de la obra y, si existieran re-paros, con su plazo de subsanación
- El saldo final y su justificación en correlación o des-ajuste con la derrama acordada y practicada.
- Si los hubiera, detalle justificativo de los sobrecostes
3.3 Velar por el buen uso y el mantenimiento de los elementos comunes
Una de las principales obligaciones cotidianas del pre-sidente de la comunidad es la de velar por el buen uso y mantenimiento de los elementos comunes. En este sentido, el presidente deberá vigilar el estado de con-
servación y uso de los elementos comunes, contratar los servicios de mantenimiento necesarios y encargar las reparaciones y reformas que se estimen oportunas o necesarias. Existen dos herramientas que pueden facilitar al presidente la tarea del mantenimiento en la comunidad:
- La ITE o Inspección Técnica de Edificios
- El Libro el Edificio
La ITE
La Inspección Técnica de Edificio es una auditoría téc-nica periódica que deben pasar obligatoriamente los edificios de más de 50 años de antigüedad para deter-minar sus correctas condiciones mínimas de habitabi-lidad, estanqueidad y estabilidad constructiva. Sería el equivalente de la ITV para los vehículos: la homologa-ción oficial que autoriza al uso del bien, en este caso el edificio de la comunidad y sus instalaciones. La ITE se realiza para favorecer el mantenimiento en buen estado de uso y conservación de las viviendas, y evitar daños a personas y bienes por la mala conservación de éstas. Conocer el estado de una edificación proporciona se-guridad a sus ocupantes, y evita siniestros y costosas reparaciones futuras.
La realiza un técnico competente (arquitecto o apare-jador) a demanda de la comunidad de propietarios y se plasma en un completo informe técnico que consta de datos de identificación del edificio, descripción de las deficiencias detectadas si las hubiera, sus posibles causas y las medidas recomendadas para subsanarlas.
¿Es obligatorio pasar la ITE?
La ITE es un trámite recomendable para todas las co-munidades pero sólo es obligatorio para edificios de
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más de 50 años. En este caso, además, es condición imprescindible para optar a las ayudas económicas pú-blicas para la realización de trabajos de rehabilitación del edificio.
Un informe ITE analiza los cuatro aspectos básicos de la edificación:
- Cimentación y Estructura.
- Fachadas Interiores, Exteriores y Medianerías.
- Cubiertas y Azoteas.
- Redes de Suministro y evacuación de aguas.
En caso de que se detecten deficiencias en el inmueble que conlleven una ITE desfavorable, se indican las ac-tuaciones necesarias que se han de llevar a cabo para subsanarlas, y se establece un calendario para las ac-tuaciones ya sea exigidas o recomendadas.
El coste de esta auditoría técnica varía en función de las dimensiones y características del edificio pero existen subvenciones o ayudas del Gobierno Vasco que cubren un gran porcentaje del precio de la ITE, en los casos en los que se hayan solicitado ayudas económicas para rehabilitación de edificios.
La comunidad de vecinos puede utilizar el fondo de reserva mencionado anteriormente para suscribir un contrato de mantenimiento del inmueble o para pagar la ITE y las obras necesarias para el mantenimiento del edificio. Todo el dinero que se utilice de este fondo se tendrá que reponer en los siguientes presupuestos.
A la hora de considerar la necesidad de vigilar el buen estado de las instalaciones y locales hay que tener en cuenta que las comunidades de propietarios, y su pre-
sidente como representante, son responsables civiles de los daños que causen a terceros (e incluso a sus propios propietarios) derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes.
El libro del edificio
Es un manual de uso y mantenimiento que se entrega a la comunidad en el caso de obras nuevas.
Si su comunidad no dispone de un libro de edificio, se puede solicitar su realización a un gabinete técnico. Equivalente a los manuales de mantenimiento de los vehículos, especifica las revisiones periódicas que hay que realizar a las instalaciones comunes (Inspecciones de pocería, inspecciones de instalaciones eléctricas…)
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El seguimiento del calendario de actuaciones del Libro del Edificio evita posibles futuros problemas de con-servación de los edificios, y favorece la detección de posibles incidencias y patologías.
Los seguros de la comunidad
Es tarea del presidente contratar los seguros que cu-bran los riesgos propios de la comunidad. El de respon-sabilidad civil obligatoria, para los daños mencionados en el apartado anterior, y las coberturas adicionales que estime convenientes la Junta para los elementos comunes.
En el caso de producirse siniestros (los más habituales son las fugas de agua) los peritos de los seguros se en-cargan de delimitar si la responsabilidad corresponde al seguro de la comunidad (el siniestro tiene su origen en una instalación común) o bien corresponde al seguro particular de uno de los propietarios.
Responsabilidad laboral de la comunidad
La comunidad de propietarios tiene entidad jurídica y fiscal para contratar servicios y también para contratar personas.
Cuando la comunidad contrata una empresa o autóno-mo para prestar un servicio continuado (por ejemplo para la limpieza y mantenimiento de zonas comunes) debe cerciorarse de la situación laboral de la persona que tiene su centro de trabajo en la comunidad. Esto es especialmente serio en el caso de que sea la co-munidad quien contrate directamente los servicios de una persona. En este caso, actuando como contratador, deberá regularizar su situación de acuerdo con la nor-mativa laboral.
Eficiencia energética
La eficiencia energética del edificio y la comunidad es uno de los aspectos que más influyen en los costes de mantenimiento y, por lo tanto, debería estar en la agen-da de todos los presidentes de comunidad.
La obras de reforma y nuevas instalaciones constituyen una magnífica oportunidad para invertir en la mejora de la eficiencia energética del edificio: mejorar aislamien-tos, renovar a sistemas más sostenibles y de menor consumo energético. En este sentido hay que contar con el consejo de los profesionales y realizar las inver-siones oportunas, con perspectiva de largo plazo, que además revaloricen la propiedad.
Las obras en la comunidad nos convierten en promo-tores
A lo largo de su periodo como presidente de la comu-nidad es muy probable que se realicen intervenciones de reparación, mantenimiento o mejora en las zonas comunes. Hay que tener en cuenta que la normativa de prevención de riesgos laborales convierte automáti-camente a la comunidad de vecinos, y a su presidente en representación de ésta, en promotor de la obra por lo que deberá asegurarse de que se cumplen todas las normativas en este sentido.
Dependiendo del volumen o características de la obra se realizará un proyecto de obra que implicará la re-dacción de un Estudio Básico de Seguridad y Salud.La constructora designada para ejecutar los trabajos redactará también, antes del inicio de la obra, un Plan de Seguridad y Salud que analizará, desarrollará y com-plementaráelcontenidodelEstudioBásico.
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En el caso de que se trate de obras de urgencia y no exista unproyecto, tampocoexistirá unEstudioBási-co de Seguridad y Salud, ni un Plan de Seguridad y Salud. En este caso, se deberá contar con el Plan de prevención de riesgos laborales de la empresa contra-tista, que incluya la evaluación de riesgos específicos y la organización preventiva de los trabajos que se vayan a realizar.
El cumplimiento de las obligaciones en materia de se-guridad y salud, es independiente de la existencia o no de proyecto y, por supuesto, del conocimiento que se tenga o no sobre la legislación vigente.
Así, si en una obra van a concurrir más de una em-presa, una empresa y trabajadores autónomos o varios trabajadores autónomos, será obligatorio para el pro-motor, en este caso el presidente de la comunidad, el nombramiento de un Coordinador en materia de Segu-ridad y Salud. El coordinador en materia de seguridad y salud puede ser un Aparejador, Arquitecto Técnico, Ingeniero de Edificación o Arquitecto.
¿Cuáles son las obligaciones del promotor?
• Asegurarsedequeseelaboraunestudiodeseguri-dad y salud. Hay que tener en cuenta que, si no hay proyecto, no hay estudio de seguridad y salud.
• Designaraladirecciónfacultativa.Cuandohayaproyecto.
• Designar al coordinador de seguridad en fase deproyecto y al coordinador de seguridad durante la ejecución (pueden ser la misma persona)
Hay que tener en cuenta que el incumplimiento de las normativas sobre seguridad y salud puede poner en grave riesgo para la integridad de las personas. Por esta razón las sanciones a las que se puede enfren-tar una comunidad de propietarios son de importante cuantía:
- Las sanciones leves pueden ir de 40 a 2.045 euros- Las graves de 2.045 hasta 40.985 euros- Las muy graves, desde 40.985 hasta 819.780 euros
Las obras en la comunidad nos pueden convertir también en contratistas
Si una comunidad de propietarios – actuando como promotor – decide contratar los trabajos por separado a varias empresas y/o trabajadores autónomos, además de como promotor, está actuando como contratista y debería cumplir también las normas sobre seguridad y salud que marca la legislación para la figura del con-tratista.
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¿Qué documentación debe solicitar la comunidad al contratista?
Como el caso más habitual es que se adjudique la obra a un contratista, el presidente de la comunidad debería asegurarse de que éste cumple todas las normativas solicitando, antes del inicio de la obra:
- El certificado de Inscripción en el REA (Registro de Empresas Acreditadas).
- La Comunicación de apertura de centro de trabajo. Modelo registrado de la comunidad autónoma del País Vasco
- El Plan de Seguridad y Salud. Cuando haya proyecto.
- El Plan de prevención de riesgos laborales. Que in-cluya la evaluación de riesgos específicos y la orga-nización preventiva de los trabajos que se vayan a realizar. Cuando no haya proyecto.
- ElNombramientodelRecursoPreventivo(trabajadorde la empresa responsable de vigilar que se cumplan las medidas previstas en el Plan de Seguridad y Sa-lud y comprobar la eficacia de las mismas)
- En el caso de que exista subcontratación, cumpli-miento de la Ley que regula la subcontratación en el sector de la construcción. Libro de subcontratación, niveles de subcontratación y formación de los traba-jadores.
- El seguro de responsabilidad civil de la empresa contratista
3.4 Resolver y arbitrar en los conflictos entre veci-nos y entre la comunidad y los propietarios
Ya hemos señalado con anterioridad que una de las funciones habituales del presidente será resolver y arbitrar en los conflictos que se produzcan en la comunidad. Veamos algunos de los más comunes y algunas pistas o pautas de actuación.
Impagados o morosidad
Una vez agotadas las vías de negociación con el propie-tario moroso y cuando se constata que no hay volun-tad de responder a los requerimientos de la comunidad es imprescindible, previo acuerdo de la Junta de pro-pietarios, acudir a los juzgados. Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio. Hoy en día, la Ley establece que el propie-tario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determi-nada por la Junta de propietarios.
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De lo contrario, el presidente puede interponer una de-manda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad en la que esté situada la comunidad de pro-pietarios, con las siguientes consecuencias para el de-mandado:
Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales, gastos de abogado y pro-curador si los hubiera y gastos notariales causados a la comunidad.
Aun cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el em-bargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Juez acordará, en todo caso, el embargo preventivo, sin necesidad de que la comunidad preste garantíaalguna.Noobstante,eldeudorpodráponerfinal procedimiento de embargo prestando aval bancario por la cuantía de sus deudas.
La ley también especifica que a los vecinos que no es-tén al corriente de pago se les puede retirar el derecho a voto y a impugnación de acuerdos en las juntas de propietarios.
Finalmente, la ley contempla también la posibilidad de publicar el nombre del deudor en el tablón de anuncios de la finca o en las circulares vecinales.
Actividades molestas
Cualquier vecino que crea que otro realiza actividades catalogadas legalmente como molestas, insalubres, pe-ligrosas o incómodas puede presentar una queja al pre-sidente, quién deberá comunicar al dueño del inmueble que causa las molestias que deje de hacerlo.
En el caso de que las molestias continúen, se convocará una junta de propietarios para discutir el asunto, y se autorizaría al presidente a entablar una acción judicial. Una vez presentada la demanda, el juzgado puede or-denar la suspensión cautelar de las actividades.
Si la sentencia es condenatoria, se puede disponer el cese de actividad, la indemnización de daños y perjui-cios y la privación del derecho al uso de la vivienda o el local por un plazo de hasta tres años. Si se trata de un inquilino, se podrá anular su contrato de alquiler.
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Instalar una antena parabólica comunal
Si un vecino quiere instalar una antena parabólica co-munal, tendrá que conseguir que lo apruebe un tercio de los propietarios. Los que se hayan opuesto no tienen la obligación de pagar el coste de instalación o man-tenimiento, pero si en el futuro desean tener acceso a las emisiones, deben abonar el importe que les hubiera correspondido, actualizado al interés legal del dinero.
Las obras de los propietarios
Un propietario puede modificar los elementos arquitec-tónicos instalaciones o servicios de su piso, siempre que no perjudique la seguridad del edificio, la estructura general, su configuración o estado anteriores ni vulne-re los derechos de otro propietario. Cualquier proyecto de obra realizada bajo estas características debe ser comunicada al presidente de la comunidad para que la apruebe a la vista de los estatutos y el libro del edificio.
Obligaciones del propietario
Reflejamos aquí un resumen de las obligaciones del propietario contenidas en el texto de la Ley de Propie-dad Horizontal anexa a este documento, para que sirva de referencia a la hora de arbitrar en los conflictos con los propietarios:
1. Contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como a las derramas extraordina-rias que acuerde la Junta
2. Respetar las instalaciones generales de la Comuni-dad y demás elementos comunes, incluso aquellos situados en su piso o local, haciendo un uso adecua-do de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
3. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local para no perjudicar a la comunidad o a los otros propietarios.
4. Resarcir los daños que ocasione a terceros por su descuido o el de las personas o animales por quie-nes deba responder.
5. Autorizar en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servi-dumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) im-prescindibles para la creación de servicios comunes de interés general. En este caso con derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados a su propiedad.
6. Permitir la entrada en su piso o local para las repa-raciones o instalaciones de interés general.
7. Comunicar al presidente de la Comunidad su domi-cilio a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo y el cambio de titularidad de la vivienda o local.
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KONTROLA es una entidad de autorregulación de las actividades de construcción, rehabilitación y reformas, que nace del compromiso vo-luntario de las empresas adheridas para crear y seguir un código de buenas prácticas.
Su objetivo es la defensa de la calidad, la profesionalidad, la innova-ción, la eficiencia energética, la prevención de riesgos laborales y la responsabilidad social y medioambiental de las empresas que actúan en el sector.
Para ello aplica un código de buenas prácticas que abarca tres ámbitos: el técnico-profesional, el empresarial y el de responsabilidad social y medioambiental, ofreciendo al consumidor, contratista o prescriptor técnico una serie de garantías por encima de lo que marca la nor-mativa.
- 20 - IMPERMEABILIZACIONES Y AISLAMIENTOS
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1. Absoluta transparencia en presupuestos y facturas (sin comisiones ocultas)Las empresas adheridas a Kontrola se comprometen a trasladar a la propiedad los costes directos que corres-pondan a los servicios contratados con cualquiera de los otros miembros de Kontrola, sin incurrir en ningún tipo de sobrecoste. Los servicios de gestión y coordi-nación de proyecto se facturarán independientemente, adjuntándose las facturas emitidas por los diferentes proveedores asociados.Kontrola establece una serie de mecanismos internos de verificación de este compromiso y contempla igual-mente la auditoría externa en caso de producirse sos-pecha de incumplimiento.
2. Presupuestos ‘blindados’ (imprevistos = 0)Las empresas adheridas Kontrola se comprometen a mantener sin cambios los presupuesto otorgados siempre que se realice por parte de la entidad de au-torregulación una auditoría completa del proyecto y se asuman los posibles cambios sugeridos en esta audi-toría. Con este mecanismo de control previo se pre-tenden evitar los sobrecostes sobrevenidos a causa de una insuficiente o inadecuada especificación técnica.Las empresas adheridas a Kontrola se comprometen igualmente a facturar a coste real las obras o servicios derivados de imponderables o vicios ocultos imposibles de detectar ni por el proyecto inicial ni por la auditoría posterior
3. Responsabilidad sobre los trabajos y garantía de 10 añosLas empresas adheridas a Kontrola ofrecen una ga-rantía de 10 años sobre los trabajos e intervenciones realizadas. Esta garantía no se hace extensiva a los materiales o suministros, sobre los que prevalecerá la garantía del fabricante.En este sentido, las empresas adheridas a Kontrola se comprometen a utilizar, siempre que el proyecto lo haga posible, materiales y suministros que aporten las máximas garantías.
4. Información completa y auditoría del proyecto
Los servicios de gestión de proyectos de controla Kon-trola se comprometen a realizar una evaluación com-pleta del mismo, previa consulta a todas las empresas implicadas, con el fin de lograr una optimización tanto en los aspectos presupuestarios, como en los relativos a calidad, garantía y eficiencia energética. Esta audito-ría se pondrá en conocimiento del cliente o la propiedad para que ésta pueda tomar las medidas que considere oportunas.
5. Cumplimiento de plazos Las empresas adheridas a Kontrola se comprometen a mantener los plazos de entrega pactados. Los con-tratos incluyen una cláusula de penalización diaria por retrasos que se determinará en función del importe del
Nuestro código ético
presupuesto. El importe total de esta penalización por retrasos tendrá el límite máximo que marque la ley. Noseconsideraránretrasosinjustificadoslosorigina-dos por inclemencias meteorológicas o causas de fuer-za mayor.
6. Interlocución únicaPara cada proyecto se asignará un project manager que será el interlocutor válido para canalizar toda la información sobre el proyecto. Este interlocutor estará permanentemente a disposición de la propiedad para responder a cuantas cuestiones o incidencias se pro-duzcan durante el desarrollo de la obra.
7. Auditoría de ejecuciónLos proyectos ejecutados por las empresas adheridas cuentan con una auditoría de ejecución que supervisa periódicamente el correcto avance de los trabajos se-gún el plan del project manager.Esta auditoría incluye un recepción final de obra en la que se levanta acta del estado de los trabajos en el momento de la entrega, en el plazo y forma acordados.
8. Eficiencia energéticaLas empresas adheridas a Kontrola se comprometen a perseguir – tanto en la selección de materiales como en sus usos y procedimientos de trabajo- la eficiencia energética de las instalaciones y obras que ejecuten.
Con este fin se realiza la auditoria del proyecto y eje-cución. Kontrola vela porque las empresas adheridas estén permanentemente actualizadas en todos los as-pectos técnicos referidos a la eficiencia energética.
9. Responsabilidad socialLas empresas adheridas a Kontrola son responsables: cumplen escrupulosamente con todas sus obligaciones sociales, laborales y de prevención de riesgos. Como empresas arraigadas en el País Vasco, establecen un diálogo con su grupos de interés para actuar siempre con criterios éticos. Apuestan por la integración labo-ral de personas en riesgo de exclusión y permanecen atentas a la cadena de suministro para primar el nego-cio local sostenible.
10. Responsabilidad MedioambientalAdemás de los aspectos referidos en el compromiso 8, las empresas adheridas a Kontrola priman en sus compras los criterios de ecodiseño así como la soste-nibilidad de sus materias primas. Gestionan responsa-blemente los residuos y son sensibles a la huella de carbono de todos los productos y procesos que de-sarrollan, con el fin último de minimizar las emisiones de CO2
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Ley 49/60 De Propiedad Horizontal
Ley 49/60 De Propiedad Horizontal
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construc-ción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la rea-lidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unani-midad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e in-cluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la saciedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítima-mente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denomi-nando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medi-
das dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos ge-nerales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no co-munique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedi-miento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particu-lar del Administrador, que podrá ser cualquier copro-pietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del de-recho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban insufi-cientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en fle-xibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las dé-cadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
PREÁMBULO
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la for-ma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean sus-ceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:a) A las comunidades de propietarios constituidas con
arreglo a le dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos esta-blecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hu-biesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los de-rechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los térmi-nos establecidos en esta Ley.
CAPÍTULO 1 Disposiciones Generales
CAPÍTULO 2 Del régimen de la propiedad por pisos
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local.
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elemen-tos arquitectónicos e instalaciones de todas clases,
aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del es-pacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de partici-pación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota ser-virá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo in-tegran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de pro-piedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las cir-cunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como ga-raje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se to-mará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio dei derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus di-ferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gas-tos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Re-gistro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la ade-cuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los es-tatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas
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de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras pre-viamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Admi-nistrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del in-mueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades moles-tas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, re-querirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presiden-te, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a tra-vés del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acredi-tación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cau-telar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobe-diencia.
Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautela-res fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad pro-hibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extingui-dos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por se-gregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimien-to de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nue-vas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comuni-dad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propieta-rios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su pro-pio pise o local e instalaciones privativas, en térmi-nos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él
las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabili-dades que no sean susceptibles de individualización.Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gas-tos generales correspondientes a las cuotas imputa-bles a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condi-ción de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de di-cho precepto, sin perjuicio de la preferencia estable-cida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio in-mueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
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vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la ad-quisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaron.
En el instrumento público mediante el que se trans-mita, por cualquier título, la vivienda o local el trans-mitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmi-tente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coinci-dente con su declaración, sin la cual no podrá auto-rizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obliga-ción por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejer-za las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el re-traso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de parti-cipación, a la dotación del fondo de reserva que exis-tirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus insta-laciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y respon-der ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secreta-rio de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en Es-paña a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para cita-ciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia ex-presiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente.
La notificación practicada de esta forma producirá ple-nos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titu-laridad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respon-diendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solida-ria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplica-ción cuando cualesquiera de los órganos de gobier-no establecidos en el artículo 13 haya tenido conoci-miento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmi-sión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean impu-tables a uno o a varios pisos o locales, sin iue la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuiüo de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propie-tarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con dis-capacidad, o mayores de setenta años, vendrá obli-gada a realizar las actuaciones y obrar de accesibi-lidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electróni-cos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comuni-dad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los ele-mentos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solici-
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tar arbitraje o dictamen técnico en los términos esta-blecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o lo-cal en los mismos términos y condiciones que los es-tablecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 11
1.Ningúnpropietariopodráexigirnuevasinstalaciones,servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para rea-lizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del im-porte de tres mensualidades ordinarias de gastos co-munes, el disidente no resultará obligado, ni se mo-dificará su cuota incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando
su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra al-teración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificacio-nes del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la natu-raleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.c) El Secretario.d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda su-poner menoscabo alguno de las funciones y respon-sabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante tur-no rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligato-rio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cual-quier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo proce-dimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los térmi-nos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secre-tario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cua-lificación profesional suficiente y legalmente recono-cida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento ju-rídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de go-bierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraor-dinaria.
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8. Cuando el número de propietarios de viviendas o lo-cales ei un edificio no exceda de cuatro podrán aco-gerse al régimen de administración del artículo 398 del C digo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a)Nombraryremoveralaspersonasqueejerzanloscargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o loca-les formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o ex-traordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas ne-cesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será perso-nal o por representación legal o voluntaria, bastando
para acreditar ésta un escrito firmado por el propie-tario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a di-ferentes propietarios estos nombrarán un represen-tante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asis-tencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser ex-presa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hu-biesen impugnado judicialmente las mismas o proce-dido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de partici-pación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16
La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propieta-
rios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indi-cación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al co-rriente en el pago de las deudas vencidas a la comuni-dad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de pro-pietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá es-crito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, le mayoría de los propietarios que repre-senten, a su vez, la mayoría de las cuotas de partici-pación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lu-gar, día y hora indicados en la primera citación, pu-diendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nue-vamente convocada, conforme a los requisitos estable-
cidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuan-do menos, con seis días de antelación, y para las ex-traordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Jun-ta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modifica-ción de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuan-do supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El arrendamiento de elementos comunes que no ten-
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ga asignado un uso específico en el inmueble reque-rirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, re-presenten las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propie-tario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el estableci-miento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favora-bles los de aquellos propietarios ausentes de la Jun-ta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no ma-nifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los pro-pietarios.
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las in-fraestructuras necesarias para acceder a nuevos su-ministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comu-nes, ni los derivados de su conservación y manteni-miento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
Noobstante,siconposterioridadsolicitasenelacce-so a los servicios de telecomunicaciones o a los su-ministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, de-bidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª. El establecimiento o supresión de equipos o sis-temas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficien-cia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adop-tados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
Noobstante,silosequipososistemastienenunapro-vechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integran-tes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes esta-blecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edifi-cio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una pla-za individual de garaje, sólo se requerirá la comuni-cación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados direc-tos en la misma.
4ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de par-ticipación. En segunda convocatoria serán validos los
acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los proce
dimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes si-guiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente ci-tados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán im-pugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los inte-reses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de so-portarlo o se hayan adoptado con abuso de dere-cho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su
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voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplica-ción para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los pro-pietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedi-miento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no sus-penderá su ejecución, salvo que el Juez así lo dis-ponga, con carácter cautelar, a solicitud del deman-dante oída la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se refleja-rán en un libro de actas diligenciado por el Registra-dor de la Propiedad en la forma que reglamentaria-mente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, ai menos, las siguientes circuns-tancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los pro-pietarios que !a hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indica-ción sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representa-dos, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, res-pectivamente, represente”.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre ¡os acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asisten-tes, presentes o representados, y los acuerdos adop-tados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectiva-mente, supongan y se encuentre firmada por el Pre-sidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá con-servar, durante el plazo de cinco años, las con-vocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador.
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalacio-nes y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documenta-ción de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determi-nados por la Junta. En caso contrario, el presiden-te o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta apro-bando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propieta-rios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispues-to en el apartado anterior podrá añadirse la deriva-da de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización
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de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjui-cio de su derecho a repetir contra el actual propieta-rio. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el em-bargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el em-bargo preventivo sin necesidad de que el acreedor prestecaución.Noobstante,eldeudorpodráenervarel embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen am-bos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favora-ble a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procura-dor derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y cré-ditos a su favor. Subsidiariamente y previo requeri-miento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comuni-dad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contra-rio. Se estimará producida aquélla cuando el coste
de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordina-rias
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los si-guientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o
CAPÍTULO 3 Del régimen de los complejos inmobiliarios privados
parcelas independientes entre sí cuyo destino prin-cipal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren di-vididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propieta-rios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposicio-nes de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llama-das a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los ele-mentos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales res-ponderán conjuntamente de su obligación de con-tribuir, al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de
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la comunidad agrupada serán inscribibles en el Re-gistro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere o! apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cua-les ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ,_ey re-quiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispues-to en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva. La competencia de los órganos de go-bierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, ins-talaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades quo corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adop-
ten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado an-terior.
Disposición adicional primera
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1 .f se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presu-puesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la en-trada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presu-puesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previa-mente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspon-diente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva,
la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser infe-rior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejer-cicio presupuestario pea atender los gastos de con-servación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva confor-me a lo señalado en el párrafo anterior.
Disposición adicional segunda
Modificación del Artículo 396 del Código Civil
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento in-dependiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un de-recho’ de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de car-
ga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las con-forman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electróni-co y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servi-dumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajena-das, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo insepara-ble.
En caso de enajenación de un piso o local, los due-ñosde los demás, por este solo título, no tendrán de-recho de tanteo ni de retracto.
Ley 49/60 De Propiedad Horizontal
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.
Disposición transitoria única
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.
Disposición final única
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asi-mismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
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