fondo de comercio

TECNICAS DE TASACIONES DE INMUEBLES

FONDOS DE COMERCIOS

Marcelo Eduardo Ghio

Martillero Público

[email protected]

Carrera de Corredor de Comercio y Martillero Público

Conceptos Básicos• Definición de tasación: poner precios

“oficialmente” a ciertas cosas vendibles.

• Oficialmente: quién realice la tasación debe fundamentarla ante terceros.

• Valor distinto que precio.

• Valor es subjetivo y precio es objetivo.

Una tasación es la estimación del valor más probable que obtendría un inmueble en el mercado, en una determinada fecha.

La Tasación a valores de mercado

Principio de sustitución • El valor de un inmueble es equivalente al de

otro bien inmueble que reúna condiciones y características similares de aquel.

Principio de mayor y mejor uso • El valor de un inmueble que puede ser

aplicado a distintos usos o funciones será aquel que resulte de destinarlo al uso que sea más rentable económicamente.

METODOS DE TASACIONES.

1: Por Comparación de Antecedentes.

2: De Reposición o Costo a Nuevo.

3: Por la Capitalización de su Renta.

A Tasar por Comparación

A Tasar por Reposiciona a NuevoTeniendo una casa

determinada cuanto costaría construirla nuevamente, a eso sumarle el precio del terreno y depreciarla si fuera necesario.

A Tasar por el Valor de su RentaTodo inmueble o

negocio comercial produce una renta, si sabemos cuanto es la renta, sabremos cuanto vale el inmueble.

Alquiler: calcular su renta

P. alq = Renta anual del 6% en $ del Precio de venta del Inmueble, menos los gastos si los hubiese, dividido los 12 meses del año.

Sobre departamentos o casas que conozcamos su precio de venta

P alq = ( P U$S a P $ x 6 % ) - Gastos

12

P alq = ( P U$S a P $ x 6 % ) - Gastos

12

• Despejando de la formula anterior tendremos

Valor de su Renta en viviendas

P $ = (P alq x 12 + Gastos) x 100

6

P $ = (P alq x 12 + Gastos) x 100

6

P U$S = P $ / P del DólarP U$S = P $ / P del Dólar

Definición de Fondo de Comercio

• “Universalidad de bienes, derechos y obligaciones que hacen al giro de una casa comercial”, todos aquellos elementos que hacen a la finalidad de la actividad comercial. La enumeración de elementos a la que se refiere no es taxativa, sino por el contrario es enunciativa pudiéndose hallarse más o menos elementos de los descriptos en la norma. Siguiendo con los elementos tenemos:

Dispositivos o Elementales

• Valor Llave (intangible)

• Derechos sobre el local (tangible)

• Nombre (puede ser tanto tangible como intangible)

• Marcas y patentes (tangible)

Accesorios

• Mercaderías (tangible, fungibles)

• Clientela (intangible)

• Instalaciones Arquitectónicas

• Maquinarias Comerciales (tangibles)

• Exclusividad en zona (intangible)

• Los fondos de comercio contemplan una interesante estrategia de inversión que permite acceder directamente a un negocio en funcionamiento, con el alquiler del local pactado, los muebles y las máquinas necesarias para la actividad y, lo más importante, una clientela fija. En consecuencia, dicha operación conlleva una substancial cuota de seguridad, ya que saltea las dificultades de los primeros años de constitución y creación de marca, comenzando a vender desde el primer día de apertura.

Comenzamos a tasar

• Recolectamos la información necesaria

• Aplicamos la formula según sea su caso

EL ROL DE LA INFORMACION

MODOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN

1: Directos

2: Indirectos

A SU VEZ LA INFORMACION PUEDE SER

1: Intrínseca

2: Extrínseca

Obtención de Información

• A) Entrevista “in situ” del bien a tasar

Inspección ocular, negociación con el dueño

Recolección de información Intrínseca.

• B) Recolección de información respecto a los alrededores más cercanos al bien.

• C) Búsqueda en base de datos de antecedentes comparables y rentabilidades posibles de mercado

- Ubicación - Barrio

- Entorno

- Accesibilidad - Estacionamiento

- Competencia

- Calidad, cantidad y antigüedad del equipamiento

- Composición población

- Posibilidad de acceso a su insumo principal

Variables a considerar

Variables a considerar - Extrínsecas

Cuestiones Legales – Administrativas que debemos garantizar al futuro comprador.

Leyes nacionales, locales o Códigos Municipales que reglamenten su habilitación.Contrato de locación sobre el local, se cede la locación o se hace un contrato nuevo.

Método de tasación por el Valor de su Renta

• 1: Inspección ocular al bien a tasar.

• 2: Separar los aspectos tangibles de los intangibles.

• 3: Saber cuanto es la recaudación diaria bruta en promedio.

• 4: Saber los gastos mensuales.

• 5: Obtener la Renta Neta Mensual.

• 6: Por cuanto tiempo será la locación.

Aspectos Tangibles

Mercaderías

CartelerasInmueble en compra

Calidad de Instalaciones

Decoración y muebles

Maquinas comerciales

Marcas y PatentesSeguridad

Marquesinas

Inmueble en Alquiler

Aspectos Intangibles

Habilitaciones y permisos

Valor Llave

Nombre de Fantasía

Clientela

Exclusividad en zona

Recolectar la siguiente información• Recaudación Bruta Diaria• De la misma hacer un promedio mensual.• Gastos totales durante el mes.• Incluir en los gastos sueldos aunque no se

paguen por ahora.• Duración del Contrato de Alquiler.• Posibilidad de anexar rubros y subir la

recaudación.• Con todo ello establecer la Rentabilidad Neta

Mensual.

Formula universal de valoración de fondos de comercios

• PFdeC= R Neta M x 1/3 del Contrato

• A este resultado puede agregarse hasta un 20% más por el valor de las instalaciones.

• consejo: "El alquiler del local no debe superar los tres días de caja bruta. Lo ideal es pagar dos días de caja bruta".

• PFdeC= R Neta M x 1/3 del Contrato

• A este resultado puede agregarse hasta un 20% más por el valor de las instalaciones.

• consejo: "El alquiler del local no debe superar los tres días de caja bruta. Lo ideal es pagar dos días de caja bruta".

• Donde tendremos que 1/3 de tiempo del contrato para recuperar la inversión, y el resto para desarrollar el negocio.

• Para calcular la utilidad neta mensual del vendedor, hay que determinar antes sus ingresos y sus egresos.

• No hay que olvidar que lo que se está comprando en un fondo de comercio es la posibilidad de obtener una renta a partir de ciertas instalaciones, y no sólo las instalaciones.

Casos Excepcionales

Cuando no basta la simple formula • 1: Playas de estacionamiento o Garajes. • 2: Bares y casas de comida.• 3: Hoteles familiares.• 4: Estaciones de servicio de nafta.• 5: Agencias de lotería.• 6: Paradas de diarios.• 7: Locutorios y cibercafés. • 8: Panaderías y confiterías.

Playas de estacionamiento o Garajes.

el garaje siempre fue un negocio de rentabilidad baja comparado con otros rubros, pero eso es así porque el riesgo también es menor un garaje en Capital Federal puede dar una rentabilidad de 8 a 10% anual a un riesgo de "casi cero“. La conducción del garaje es sencilla; se pueden manejar cinco o seis con facilidad, algo que no ocurre con los restaurantes.

P Gje = R Neta M x 1/5 del Contrato

Puede haber un 20% más por la ubicación geográfica

Se recomienda 5 años de contrato y recuperar en 2 años

P Gje = R Neta M x 1/5 del Contrato

Puede haber un 20% más por la ubicación geográfica


Bares y casas de comida.

Conservar la habilitación del dueño anterior es esencial para la transferencia de bares y casas de comida, no porque ya no se autoricen aperturas de locales, sino porque las habilitaciones cada vez exigen más condiciones.Se aconseja adquirir los que sólo venden café, bebidas y sandwiches, "que tienen muy buen margen", y no tanto los que ofrecen comida, porque "hay que vender muchos platos para que la utilidad aparezca y porque presentan mucha complejidad y mantener mucho personal".

P Bar = R Neta M x 1/4 del Contrato

Puede haber un 20% más por la calidad de instalaciones

Se recomienda 4 años de contrato y recuperar en 1 año.

P Bar = R Neta M x 1/4 del Contrato

Puede haber un 20% más por la calidad de instalaciones

Se recomienda 4 años de contrato y recuperar en 1 año.

Hoteles familiares

Con las mismas dificultades que los bares para obtener nuevas habilitaciones (por el aumento de los requisitos), adquirir un hotel ya habilitado mediante la transferencia del fondo de comercio es la mejor forma de obviar el trámite. En Buenos Aires, el especialista distingue entre "lo que se conoce como pensión para gente del interior o países limítrofes", que es un negocio de mayor complejidad, y los establecimientos de dos o tres estrellas, que son los llamados "de pasajeros", y que recomienda por la menor necesidad de control.

P Hotel = R Neta M x 1/5 del Contrato

Puede haber un 20% más por la calidad edilicia



Puede haber un 20% más por la calidad edilicia


Estaciones de servicio de nafta.

según cálculos, una estación puede dejar entre $ 20.000 y 15.000 limpios por mes (lo que, multiplicado por los 18 meses para recuperación de la inversión, daría entre $ 270.000 y 360.000)Los márgenes ("que se estiman en torno al 7%") son menores que los que ofrecen las estaciones de GNC (con una rentabilidad que se estima en un 50%).Pero el número de clientes potenciales es mucho mayor y no hace falta, como sí ocurre con los expendedores de GNC, adquirir la propiedad del local.


Puede haber un 20% más por el contrato de la Marca

Se recomienda 5 años de contrato y recuperar en 1.5 años.


Puede haber un 20% más por el contrato de la Marca

Se recomienda 5 años de contrato y recuperar en 1.5 años.

Agencias de Lotería.

En la Capital Federal no se otorga, virtualmente, ninguna habilitación nueva. El contrato de alquiler de un local de este rubro suele durar tres años como mínimo. Y entre todos los juegos que integran la oferta de esta actividad, la quiniela genera de 80% a 85% de los ingresos. Lo que da márgenes importantes.En este negocio de poco riesgo (por la ausencia de competidores en una zona delimitada) y complejidad (todas las transacciones quedan registradas en una máquina), el responsable de la agencia debe cumplir con muchos requisitos personales: no puede tener antecedentes policiales ni juicios por inhibiciones, ni embargos.

P Ag. L = 30 ó 35 veces la R Neta M

El número que multiplica la renta depende del tamaño del local, no hay recomendación por contrato pero lo que se adquiere es la habilitación de Lotería y Casinos

P Ag. L = 30 ó 35 veces la R Neta M

El número que multiplica la renta depende del tamaño del local, no hay recomendación por contrato pero lo que se adquiere es la habilitación de Lotería y Casinos

Paradas de diarios.

La ventaja para poder tomar una decisión de inversión en este rubro reside en que la distribuidora envía resúmenes de cuenta que permiten al comprador interesado saber fehacientemente cuánto se gana en bruto. "Aquí no hay gastos de alquiler, la actividad está exenta de impuesto por ingresos brutos y de IVA, y tampoco aparecen nuevos competidores". Pero hay pocos puestos en venta. "Es que no es fácil que los diarieros se desprendan de este negocio, que les aporta plata segura. Pero a veces se cansan o llegan a una edad en la que ya no quieren seguir",

P Pde D = 25 a 30 veces la R Neta M

El número que multiplica la renta depende de la ubicación geográfica del Puesto y la amplitud horaria.

P Pde D = 25 a 30 veces la R Neta M

El número que multiplica la renta depende de la ubicación geográfica del Puesto y la amplitud horaria.

Locutorios y cibercafés.

Además del habitual análisis del cuadro mensual de utilidades, para valorar el potencial de un locutorio o un cibercafé hay que tomar en cuenta la capacidad del local para ampliar la oferta con otros rubros.Las alternativas recorren una extensa gama: desde la venta de pasajes de ómnibus, tarjetas telefónicas, fotocopias, recargas de cartuchos de impresión. Este tipo de actividades pueden ser asumidas por el encargado del local en forma simultánea con la atención de las cabinas y computadoras. Los Ciber dejarón de ser negocio, los únicos locutorios que todavía pueden operar como negocios rentables están en las "zonas pobres, donde a la gente le cuesta pagar el teléfono de su casa o el celular".

P Bar = R Neta M x 1/4 del ContratoPuede haber un 20% más por la calidad de instalacionesSe recomienda 4 años de contrato y recuperar en 1 año.

P Bar = R Neta M x 1/4 del ContratoPuede haber un 20% más por la calidad de instalacionesSe recomienda 4 años de contrato y recuperar en 1 año.

Panaderías y confiterías.

Estas son dos protagonistas estelares en el escenario de los traspasos de fondos de comercio. Aunque se vieron amenazadas por la proliferación de supermercados, las confiterías y panaderías siguen representando una buena oportunidad de negocio para quien ofrezca alta calidad en el producto y en el servicio.Según la inmobiliaria Schaer & Brion, en los últimos años la actividad tendió a concentrarse más en las confiterías que en las panaderías. Los especialistas señalan la experiencia en el ramo como otra condición casi imprescindible para embarcarse con éxito en esta aventura.

P P o C = Sumatoria de los últimos 30 meses R Neta M ó últimos 6 meses Recaudación Bruta. Puede haber un 20% más por la calidad edilicia y las instalaciones

P P o C = Sumatoria de los últimos 30 meses R Neta M ó últimos 6 meses Recaudación Bruta. Puede haber un 20% más por la calidad edilicia y las instalaciones

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